PºR. P. 30 e 31/2008 SJC-CT -Pedido de registo não efectuado em impresso de modelo aprovado. Arrendamento rural cancelamento do registo.

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1 PºR. P. 30 e 31/2008 SJC-CT -Pedido de registo não efectuado em impresso de modelo aprovado. Arrendamento rural cancelamento do registo. PARECER Relatório 1. Pela ap.84/ , foi pedido por Maria e Alberto.o cancelamento do registo de arrendamento sobre o prédio nº2533/ , da freguesia de, anteriormente descrito sob o nº 6385, a fls. 183 do livro B-29, apresentando-se para o efeito um requerimento, formulado em papel comum e desacompanhado de quaisquer documentos, no qual se invoca o disposto no artigo 1025º, pontos 2 e 3, do Código Civil (CC) e se declara que o arrendatário faleceu e que o prédio foi restituído ao senhorio «há várias dezenas de anos». 2. Pela ap.85 da mesma data, foi pedido, nos mesmos termos, por António e Manuel o cancelamento do mesmo registo de arrendamento, agora sobre o prédio descrito sob o nº2705/ , da freguesia de, desanexado do referido prédio nº2533/ na sequência da ap.68/ (registo de aquisição por divisão de coisa comum). 3. Os registos foram ambos recusados por não se encontrarem pedidos em impresso de modelo aprovado e por se considerar que o facto não está titulado nos documentos apresentados, quer porque do artigo 1025º do CC não constam os invocados pontos 2 e 3, quer porque, mesmo com fundamento no artigo 1025º do CC, ao arrendamento em causa, celebrado no domínio do Código Civil de 1867, não é aplicável aquela disposição legal, que só dispõe para o futuro. 4. Das decisões de recusa foram interpostos recursos - ap.33/ (Pº R.P. 31/2008 SJC-CT) e ap.34/ (Pº R.P. 30/2008 SJC-CT), nos quais se aduz, em síntese, que ao arrendamento em causa se deve aplicar o disposto no artigo 1025º do CC, considerando o disposto no artigo 297º do mesmo código, e, como tal, deve ser atendida a caducidade do facto registado pelo decurso do prazo de 30 anos a contar de 1 de 1

2 Junho de 1967 e deferida a pretensão dos interessados cancelamento do registo nos termos requeridos. 5. Em cada um dos despachos de sustentação, que aqui se dão por reproduzidos, mantém-se a decisão de recusa fundada na falta do impresso de modelo aprovado para o pedido de registo, não obstante o reconhecimento de que deveria ter ocorrido antes a rejeição da apresentação ao abrigo do disposto no artigo 66º, nº1, alínea d), do Código do Registo Predial (CRP 1 ), e, enunciando-se como questão mais complexa a que consiste em saber qual o regime jurídico aplicável ao arrendamento constituído por escritura pública de 19 de Outubro de 1893, mantém-se também a recusa por falta de título, agora apoiada na falta de prova de que não houve qualquer transmissão do primitivo arrendatário. *** Os processos, apensados tendo em conta o princípio da economia processual e o disposto no artigo 275º do Código do Processo Civil, aplicável à impugnação das decisões do conservador por via do disposto no artigo 147º-B do CRP, são os próprios, os recorrentes têm legitimidade, os recursos são tempestivos e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Fundamentação 1. Face ao disposto no artigo 41º do CRP e salvo nos casos de oficiosidade previstos na lei, o registo efectua-se a pedido dos interessados em impressos de modelo aprovado, devendo a apresentação ser rejeitada quando assim não aconteça e sempre que não esteja em causa um pedido de rectificação de registo ou um pedido de anotação não oficiosa prevista na lei artigo 66º, nº1, alínea d), do CRP Em vez do requerimento tradicional, o uso do impresso-requisição introduzido pelo Código do Registo Predial aprovado pelo Decreto-Lei 1 Tendo em conta a data dos pedidos de registo dos autos, todas as referências ao Código do Registo Predial se reportam à redacção anterior ao Decreto-Lei nº116/2008, de 4 de Julho. 2

3 nº224/84, de 6 de Julho, destinou-se, por um lado, a simplificar a concretização do pedido, tornando-o inteligível e suficiente, posto que dele constam instruções de preenchimento e, em dizeres pré-impressos, o enunciado de todos os elementos que a requisição, normalmente, deve conter (artigo 42º do CRP), e, por outro, a agilizar o processo de registo, funcionando o duplicado do impresso-requisição como recibo do preparo e como prova do pedido (artigo 64º do CRP) Daí que, à necessidade de uniformização dos meios de materialização do pedido e ao intuito de simplificação processual se tenha ligado a rejeição da apresentação, a impedir o desencadeamento do processo registral e, em concreto, o acesso ao Diário dos pedidos de registo que, fora dos casos especialmente previstos, não tenham sido formulados nos impressos de modelo aprovado No caso dos autos, os pedidos não foram formulados no impresso de modelo legal, e o incumprimento da formalidade, em vez de causa de rejeição, veio mais tarde a reflectir-se como causa de recusa Sendo certo que a imposição legal do impresso-requisição não é aqui manifestação do «anacronismo burocrático» que não raras vezes se pretende atribuir às exigências formais, posto fazer-se com um intuito de simplificação da instância e do processo, também é certo que, após a anotação no Diário do pedido formulado sem observância das formalidades previstas no artigo 41º do CRP, e, portanto, após o desencadeamento do processo registral que se procurou evitar, com dificuldade descortinamos a preservação da «ratio legis» na recusa do registo ou na feitura do mesmo como provisório por dúvidas A nosso ver, a rejeição da apresentação a que se refere o artigo 66º, nº1, alínea d), do CRP encontra o seu fundamento exclusivo em critérios de normalização, uniformização e simplificação processual que, obviamente, não participam do ser, da existência ou da validade do facto e do seu registo, e, por isso, desde que o pedido seja legível e o papel utilizado permita a sua conservação em arquivo e a reprodução por fotocópia, depois de recebido o pedido e de iniciado o processo de registo, nem o elenco do artigo 69º do CRP autoriza a recusa do registo nem a 3

4 deficiência de ordem formal é de molde a determinar a provisoriedade por dúvidas, forçando à repetição do pedido de um registo já efectuado. 2. Mais controvertida é a questão de saber se o arrendamento em causa se deve considerar caducado ope legis pelo decurso do prazo a que se refere o artigo 1025º do CC, como pretendem os recorrentes, ou se, ao invés, cumprirá aos interessados comprovar documentalmente a extinção do direito, conforme parece sugerir o recorrido Como resulta dos autos, o contrato de arrendamento foi celebrado por escritura pública de 19 de Outubro de 1893, e, ao tempo, encontrou nos artigos 1595º e seguintes do Código Civil de 1867 o seu regime legal, nomeadamente, no que concerne à duração e à transmissibilidade do direito O arrendamento podia fazer-se, então, pelo prazo que aprouvesse aos estipulantes e presumir-se-ia renovado se, depois de findar, o arrendatário continuasse sem oposição na fruição do prédio artigos 1600º e 1618º -, sendo que, por regra, a morte dos contraentes ou a transmissão do prédio não determinava a extinção do contrato de arrendamento formalizado em título autêntico ou autenticado artigo 1619º do CC Ao regime jurídico do arrendamento rural contido no Código Civil de 1867 sobrevieram o Decreto nº 5411, de 17 de Abril de 1919, a Lei nº 2114, de 15 de Junho de 1962 (Lei do arrendamento rural), os artigos 1064º a 1082º do Código Civil de 1966, posteriormente revogados pelo Decreto-Lei nº201/75, de 15 de Abril, o qual, por sua vez, deu lugar à Lei nº76/77, de 29 de Setembro, alterada pela Lei nº 76/79, de 3 de Dezembro, e, finalmente, o Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 524/99, de 10 de Dezembro, ainda em vigor Do conjunto destes diplomas legais sobressai, sem dúvida, a duração máxima introduzida pelo artigo 1025º do actual Código Civil, que estipulou um prazo máximo de trinta anos para o arrendamento; limite legal a que se consideram reduzidos os contratos celebrados por tempo superior e que 4

5 também se aplica aos contratos já existentes, mas contado a partir da entrada em vigor da nova lei e se, de acordo com a lei antiga, não faltar menos tempo para o prazo se completar artigo 297º do CC Relevando, outrossim, as alterações no regime de transmissão do arrendamento, de que ressalta a eliminação do texto do artigo 22º da Lei nº76/77 pela Lei nº 76/79 e, com isso, a caducidade do contrato de arrendamento por morte do locatário, pelo menos, até à entrada em vigor do referido Decreto-Lei nº385/88, em cujo artigo 23º se recupera a regra da transmissão por morte da posição jurídica do arrendatário, modificando-se, porém, o leque dos transmissários e, bem assim, o regime do exercício do direito à transmissão Importante é, contudo, notar que nem o decurso do prazo previsto no artigo 1025º do CC determina, por si só, a extinção do contrato nem o disposto no referido artigo 23º do Decreto-Lei nº385/88 é susceptível de aplicação retroactiva Com efeito, resulta do disposto nos artigos 5º, nº3, e 18º do Decreto-Lei nº385/88, aplicáveis aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor por via do disposto no seu artigo 36º, a regra de que, findo o prazo inicial, o contrato se entende renovado automaticamente por períodos sucessivos de cinco anos, enquanto não for denunciado nos termos do mesmo diploma Donde, o facto das partes não poderem fixar um prazo de duração máxima superior a trinta anos não significa que o contrato não possa efectivamente durar por mais tempo, bastando para tanto que o senhorio ou o arrendatário não proceda à denúncia nos termos e nas condições previstas na lei 3. Vale isto por dizer que, o princípio segundo o 2 Como refere Pedro Romano Martinez, Da cessação do Contrato, págs. 310 e seguintes, em sede de arrendamento, a cessação do contrato por caducidade apresenta especificidades decorrentes da especial protecção conferida ao arrendatário, apontando a regra no sentido de, não obstante o contrato ser celebrado por um determinado prazo, se decorrer esse lapso temporal, haver uma renovação automática, e o contrato não caducar. 3 Parece, com efeito, que o artigo 1025º do Código Civil se refere ao prazo por que o contrato de arrendamento é celebrado e não ao prazo da sua duração, posto que nele 5

6 qual o contrato celebrado por determinado prazo, decorrido esse período de tempo, caduca não tem, neste domínio, aplicação, continuando o arrendamento a vigorar enquanto não houver oposição ou denúncia Relativamente à transmissão, importa também acrescentar que, face ao disposto no artigo 12º, nº2, do CC, o regime de caducidade do arrendamento será o que estiver em vigor à data do facto que a determinou e, como tal, deve, em princípio, considerar-se caducado o contrato de arrendamento quando a morte do arrendatário tenha ocorrido no domínio da Lei nº 76/ apenas se tem em conta a estipulação das partes e não as renovações impostas por lei em benefício do arrendatário (cfr., neste sentido, Aragão Seia, Costa Calvão e Cristina Aragão Seia, Arrendamento Rural, 4ª edição, pág. 45, e acórdão do STJ, de , Pº 04A023, disponível em ). 4 Sobre a denúncia, enquanto declaração negocial por via da qual se obsta à renovação automática do contrato, cfr. Pedro Romano Martinez, ob. cit., págs. 327/ Seguindo Baptista Machado, Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, págs. 88/98, o momento da constituição duma situação jurídica é aquele em que se completa a hipótese legal e, portanto, aquele em que se desencadeia o evento jurídico (estatuição), isto é, a alteração no mundo do direito (constituição, modificação ou extinção duma situação jurídica), sendo que, para efeito da aplicação da regra segundo a qual a LN relativa à constituição duma SJ não deve afectar as SJs já constituídas, há que atentar na distinção entre «regulamentações de factos» e «regulamentações de direitos»; as primeiras fixadas por aquelas leis que simplesmente determinam os «efeitos» (consequências jurídicas em geral, incluindo o efeito constitutivo) de um facto e que, em caso de dúvida, apenas valem para o futuro, e as segundas estabelecidas por aquelas leis que regulam os direitos «independentemente dos factos constitutivos ou extintivos» e que, deve presumir-se, abrangem também as próprias SsJs já existentes, podendo modificar-lhes o conteúdo ou até suprimi-lo. Na verdade, refere o mesmo autor, o conteúdo da SJ, assim como os efeitos que ela produziu ou era capaz de produzir, no período de tempo decorrido entre a constituição da SJ e o começo da vigência da LN, não podem deixar de ser apreciados em face da LA, o mesmo é dizer, a LN deve respeitar os efeitos já produzidos pela SJ na vigência da LA e não pode reconhecer como havendo-se produzido nesse período de tempo efeitos que efectivamente se não produziram segundo esta lei. Cfr. ainda, Aragão Seia, Costa Calvão e Cristina Aragão Seia, ob. cit., pág.164, e, entre outros, acórdão da RL, de , Pº , e acórdão da RP, de , Pº , em 6

7 3. Assim, face ao conteúdo do registo do arrendamento dos autos, que teve por objecto «um campo de terra lavradia com cabeceiros de bravia» e que foi celebrado pelo prazo de 300 anos a contar de 29 de Setembro de 1893, não custa assumir a presunção de que se trata de um arrendamento rural (artigo 1º, nº2, do Decreto-Lei nº385/88) 7 e reconhecer a redução da sua duração máxima para trinta anos a contar de 1 de Junho de 1967, isto se o contrato não se tiver extinguido antes por razão diversa do decurso do prazo Depois, na perspectiva estritamente registral, tendo por assente que a eliminação do arrendamento rural do elenco dos factos sujeitos a registo não foi de molde a influenciar a subsistência dos factos já inscritos à data da entrada em vigor do Código do Registo Predial aprovado pelo Decreto-Lei nº224/84 8, cremos também indiscutível que os efeitos do registo em tabela só podem extinguir-se, por caducidade ou por cancelamento, nos termos gerais a que aludem os artigos 10º, 11º e 13º do CRP Agora, acerca da vigência do contrato ou sobre a sua extinção é que já nada podemos concluir, porquanto nenhum documento foi junto no sentido de comprovar qualquer facto extintivo do direito, designadamente a morte do arrendatário e a sua data ou o não exercício do direito pelos transmissários (cfr. o regime de aplicação da lei no tempo atrás referido), 6 A propósito do desaparecimento do regime de transmissão do arrendamento operado pela Lei nº76/79, importa também considerar os argumentos expendidos por alguma doutrina e jurisprudência no sentido de se passar a aplicar ao arrendamento rural, quanto à sua caducidade, o regime geral fixado nos artigos 1051º e seguintes do Código Civil. Cfr. neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, volume II, 3ª edição, pág. 482, acórdão da RP, de , CJ, ano VIII, tomo IV, e acórdão da RE, de , CJ, ano XII, tomo I) 7 Cumpre salientar que, no registo em apreço, a indicação do objecto do arrendamento foi feita mediante detalhe da composição e localização do prédio, o que, a nosso ver e a despeito da falta de qualificação jurídica do contrato, acaba por indiciar um destino ou afectação rural da locação em causa. 8 Por um lado, trata-se de registos que, pelo seu objecto, não são incompatíveis com o sistema registral e, por outro, inexiste disposição legal que, por este facto, determine o seu cancelamento oficioso ou a sua caducidade (cfr. o parecer proferido no Pº nº 90/90 RP 4). 7

8 a denúncia do contrato acompanhada da restituição da coisa 9, a resolução contratual ou a caducidade por expropriação artigos 13º e 43º do CRP Não colhendo, como título para registo, a mera invocação do disposto no artigo 1025º do CC, fica efectivamente por comprovar o facto trazido a registo extinção do arrendamento -, sendo que, a morte do arrendatário e a entrega do prédio aos senhorios, também alegadas pelos recorrentes, só poderão ser atendidas mediante a prova destes factos e da sua relevância à luz das disposições legais atrás referidas Todavia, faz-se notar que, fora do processo de registo e na eventualidade de não ser possível obter documento comprovativo da extinção do direito, pode o interessado socorrer-se do disposto no artigo 118º, nº1, do CRP, desencadeando a aplicação, com as devidas adaptações, das disposições legais relativas à justificação para primeira inscrição artigo 118º, nº1, do CRP, sendo que, nesta hipótese, cumprirá ao interessado instruir o competente processo administrativo e ao serviço de registo efectuar oficiosamente o cancelamento logo que a decisão do conservador se torne definitiva cfr. o artigo 117º-H, nº6, do CRP. *** Pelo exposto, somos de parecer que os recursos não merecem provimento, formulandose as seguintes 9 Atento o disposto no artigo 1056º do Código Civil, se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054º. Como se escreveu no acórdão do STJ, de , Pº 03B3880, disponível em o contrato de arrendamento pode renovar-se através de duas vias diferentes: uma, automática, resultante do simples facto (negativo) da falta de denúncia por qualquer das partes para o termo do prazo do contrato ou da sua renovação (art. 1054º CC; art. 18º da LAR); outra, prevista no art. 1056º do CC, resultante da manutenção da anterior situação de facto pelo período mínimo de um ano, e fundada na presunção do acordo tácito das partes na renovação do contrato. 8

9 CONCLUSÕES I O controlo formal externo do pedido deve ser efectuado no momento da instância, donde, a falta de uso do impresso de modelo aprovado, quando devido, deve conduzir à rejeição da apresentação (artigo 66º, nº1, alínea d), do Código do Registo Predial). II A falta do impresso de modelo aprovado que tenha sido verificada após a anotação do pedido no Diário não deve constituir motivo de recusa do registo ou da sua feitura como provisório por dúvidas, nomeadamente, quando o pedido seja legível e o papel utilizado permita a sua conservação em arquivo e a sua reprodução por fotocópia. III- O contrato de arrendamento rural existente à data da entrada em vigor do actual Código Civil que tenha sido celebrado por prazo superior a trinta anos considera-se reduzido a este limite legal (artigo 1025º do Código Civil), contado a partir da entrada em vigor da nova lei, a não ser que, segundo o convencionado pelas partes, falte menos tempo para o prazo se completar (artigo 297º do Código Civil). IV- Em face do disposto no artigo 18º do Decreto-Lei nº385/88, de 25 de Outubro, aplicável aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor (artigo 36º), o contrato de arrendamento rural considera-se sucessiva e automaticamente renovado se não for denunciado nos termos legalmente previstos. IV- Consequentemente, na qualificação do pedido de cancelamento do registo de arrendamento rural efectuado no domínio do Código do Registo Predial de 1967, não pode dar-se por caducado o contrato pelo decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei sem que, perante o conservador, se faça prova da denúncia e da restituição do prédio ao senhorio. V- Do mesmo modo, se o arrendamento rural tiver cessado por morte do arrendatário, há que fazer prova do facto e, bem assim, da sua relevância como 9

10 facto extintivo do direito face ao regime legal em vigor à data da ocorrência do óbito. Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 24 de Setembro de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, João Guimarães Gomes Bastos, António Manuel Fernandes Lopes, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, Luís Manuel Nunes Martins, José Ascenso Nunes da Maia. Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em