TERMO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO

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1 fls. 1 TERMO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO Processo nº: Classe Assunto: Procedimento Ordinário - Defeito, nulidade ou anulação Requerente: JEAN CARLO SANTOLIN e outros Requerido: PDG-LN 7 INCORPORAÇAO E EMPREENDIMENTOS S/A e outro Juiz: Júlia Barreto Campêlo Data: 26/08/2013 às 14:30h PRESENÇAS: Juiz de Direito: Júlia Barreto Campêlo Autor(es): JEAN CARLO SANTOLIN RG: , LUIS FELIPE DE ROSIS SANTOS RG: , LENYANE GOMES ASSUNÇAO SCHMIDT (Ausente) Advogado(a): VALERIO KÜRTEN BARATTER OAB/PR: Réu(s): PDG-LN 7 INCORPORAÇAO E EMPREENDIMENTOS S/A Representante Legal: IZABELA SWIECH MOTTA - RG: , LN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A Representante Legal: MARCELO MISGA- RG: Advogado(a): KARINE ROMERO ALTHAUS OAB/PR: , HAMILTON SCHMIDT COSTA FILHO OAB/PR: CONCILIAÇÃO: Aberta a audiência, pela parte requerida LN foi pugnado prazo de 05 dias para juntada da carta de preposição, o que foi deferido. Proposta a conciliação esta resultou sem êxito. Foram tomados os depoimentos pessoais dos representantes da parte requerida, bem como ouvida uma testemunha arrolada pelo autor e uma testemunha arrolada pela requerida LN. Após, pelo procurador da parte requerente foi apresentada alegações finais nos seguintes termos: "Haja vista o depoimento das requeridas bem como de Maria Helena fica claramente evidenciado que a contratação dos corretores para intermediação da venda dos apartamentos foi da PDG. Diante disso requer-se a nulidade da clausula dos contratos de compra e venda, bem como a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. Por fim, diante do encaminhado fls. 160 pela funcionária da PDG informando que devido ao erro na apresentação de projetos da PDG junto a CEF bem como o depoimento testemunhal do Alexandre Cezar da Silva, fica evidenciado que o atraso na assinatura dos contratos de financiamento se deu por culpa única e exclusiva das requeridas, diante disso, requer-se a declaração de inexistência de dívida corrigida pelo INCC da parcela única do saldo devedor, a partir da data de 15 de setembro de 2010, data limite da assinatura do contrato de financiamento, conforme promessa, incidindo tal

2 fls. 2 correção tão somente no período estabelecido entre a assinatura do contrato de compra e venda até 15/09/2010". As partes requeridas apresentaram alegações finais de forma remissiva. A seguir a MM. Juíza proferiu a seguinte decisão: Vistos e examinados os presentes autos. RELATÓRIO. JEAN CARLO SANTOLIN, LUIS FELIPE DE ROSIS SANTOS e LENYANE GOMES ASSUNÇAO SCHMIDT ajuizaram ação declaratória de inexistência de dívida com pedido de tutela antecipada para entrega das chaves c/c indenização por danos materiais, em face de PDG-LN 7 INCORPORAÇAO E EMPREENDIMENTOS S/A e LN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A. Afirmam em síntese que adquiriram das requeridas duas unidades tipo apartamento no condomínio Bella Vita Luna, optando pela modalidade associativa de contrato de financiamento junto a CEF consubstanciado em duas fases. Fase da obra em que só pagariam juros; e fase de amortização, na qual o saldo passa a ser amortizado a partir da entrega da unidade. Alegam que as rés prometeram que a assinatura do contrato de financiamento se daria no máximo de dois a três meses após a assinatura do contrato de compra e venda. Aduzem que desta forma a correção pelo INCC incidiria em uma única parcela nos dois primeiros meses após a assinatura do contrato de compra e venda, pois a partir do terceiro mês já seria firmado o contrato de financiamento, passando a receber diretamente da CEF o saldo devedor remanescente. Argumentam que houve atraso na assinatura dos contratos de financiamento, os quais se deram em 14 e 18 meses da data prometida. Asseveram que tal atraso ocorreu por culpa única e exclusiva das rés em razão de erro na entrega dos projetos junto a CEF. Assim, alegam que os valore cobrados em confissão de dívida não são devidos. Sustentam que a taxa de corretagem paga compulsoriamente pelos autores é indevida pois a contratação dos corretores se deu pelas requeridas e os requerentes foram diretamente ao empreendimento e recepcionados pelos prepostos das rés. Defendem a nulidade da clausula do contrato. Pugnam em sede de tutela antecipada pela entrega das chaves pelas rés no prazo estabelecido no contrato de compra e venda e/ou na data de expedição do habite-se. Ao final, requerem a declaração de nulidade da clausula do contrato de compra e venda, a condenação das requeridas a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente a titulo de taxa de corretagem, e a declaração de inexistência de dívida relativa a correção pelo INCC da parcela única do saldo devedor a partir de 60 dias após a assinatura do contrato de compra e venda até a assinatura do contrato de financiamento. Juntaram documentos às fls. 41/216. Em decisão de fls. 229/230 foi deferida a antecipação da tutela pugnada. Devidamente citada a requerida LN Empreendimentos Imobiliários Ltda apresentou contestação às fls. 245/252, alegando

3 fls. 3 preliminarmente sua ilegitimidade passiva. No mérito alega ser responsável somente pela construção e não pela venda, não tendo direitos e deveres a parte autora no tocante a propriedade. Argumenta ainda que se o financiamento não foi celebrado na data prometida foi em virtude da CEF com todo o seu emaranhado burocrático. Requer o acolhimento da preliminar. Juntou documentos às fls. 253/335. Já a requerida PDG-LN 7 INCORPORAÇAO E EMPREENDIMENTOS S/A apresentou defesa às fls. 371/389, alegando preliminarmente impossibilidade da formação do litis consórcio ativo facultativo. Defendem a revogação da liminar. No mérito, aduzem que os contratos em questão não são de adesão, que as partes tiveram ciência e concordaram com aplicação do INCC. Argumentam ainda que a taxa de corretagem é devida pois houve conclusão do negócio. Pugna pelo acolhimento da preliminar e improcedência do mérito. Juntou documentos às fls. 390/406. A parte requerida apresentou impugnações às fls. 472/483 e 484/489, rechaçando os argumentos das requerida e reforçando o alegado na petição inicial. Em decisão saneadora de fls. 522/525, foram afastadas as preliminares, fixados os pontos controvertidos e deferida a prova oral. Na presente audiência, foram colhidos os depoimentos pessoais das requeridas e tomados os depoimentos de uma testemunha e uma informante. Em seguida, foram apresentadas alegações finais pela autora de forma oral e pelas requeridas de forma remissiva. É o sucinto relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO. Trata-se o presente feito de ação de natureza declaratória de inexistência de dívida e indenização por danos materiais, fundada na tese de que a cobrança de correção monetária pelo INCC durante o período entre assinatura dos contratos de compra e venda e do contrato de financiamento é indevida, devendo permanecer apenas nos 60 primeiros dias conforme promessa das requeridas. Da analise dos autos verifica-se que razão assiste a parte autora, posto que o atraso na assinatura do contrato de financiamento ocorreu apenas por desídia das requeridas. A incidência da correção monetária pelo INCC esta prevista no item G3 do contrato. Conforme o depoimento pessoal da representante da requerida PDG tal correção incide até a assinatura do contrato de financiamento, o qual conforme a própria depoente ocorre no máximo em 06 meses. Assim, considerando que os contratos de financiamento foram assinados após 14 e 18 meses da data prometida, há que se falar que foi ultrapassada e muito a data prevista pela própria requerida. Ademais a promessa de que o contrato de financiamento seria assinado no máximo de dois a três meses após a assinatura do contrato de compra e venda foi corroborada pela testemunha arrolada pelo autor. Outrossim, as requeridas em momento algum negam tal promessa, se atendo apenas no fato de que a correção monetária pelo INCC é devida, vez que visa atualização do valor do

4 fls. 4 débito e foi devidamente pactuada. Verifica-se ainda que a requerida LN tenta transferir a responsabilidade pela demora na assinatura do contrato e financiamento a CEF. Destaca-se ainda que conforme o documento de fls. 160 a própria LN assumiu a demora pelo atraso na assinatura do contrato de financiamento em razão a erros de projeto. O entendimento jurisprudêncial é no sentido da inaplicabilidade da correção monetária entre a data da contratação da compra e venda e a data do financiamento imobiliário quando o empreendimento é responsável pelo envio da proposta de financiamento a instituição financeira. Neste diapasão, TJPR 1ª Turma Recursal /0 Londrina Rel.: Gustavo Tinoco de Almeida. No que tange a clausula dos contratos de compra e venda, a qual imputa aos compradores o pagamento da comissão de corretagem, não há dúvidas que esta deve ser declarada nula em razão de sua abusividade, nos termos do art. 51 inciso IV e 1º inciso III do CDC. Isto porque foram as requeridas que contrataram as imobiliárias para que fizessem a intermediação do negócio de compra e venda entre as partes, não podendo repassar tal custo ao consumidor, os quais se dirigiram diretamente ao plantão das requeridas. Outrossim, conforme o depoimento pessoal da representante legal da PDG as requeridas não fazem tal intermediação, pois tem funções delineadas. Assim, caso as requeridas não possuam condições de fazer a venda de seus imóveis devem arcar com o ônus dos serviços dos terceiros contratados. Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial desse Egrégio Tribunal de Justiça: 1ª Turma Recusal /0 Curitiba Rel.: Renata Ribeiro Baú. Considerando ainda que tal custo foi repassado aos requerentes no contrato firmado entre as partes, devem as requeridas arcarem com a devolução devida, devendo caso entendam necessário entrarem com ação de regresso contra as imobiliárias. Ademais, tendo em vista a redação do art. 42 único do CDC, bem como verificando a má fé das requeridas em cobrar tal taxa de corretagem quando estas realizaram a contratação das imobiliárias, devem os autores serem restituídos em dobro dos valores pagos. DISPOSITIVO. Posto isso, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelos requerentes a fim de: A- Declarar inexistente a dívida relativa a correção pelo INCC da parcela única do saldo devedor a partir de 60 dias após assinatura do contrato de compra e venda, considerando devidos apenas os valores de R$ 1.913,62 para o requerente Jean Carlo, e R$ 1.096,34 para os requerentes Luis Felipe e Lenyane, devidamente corrigidos pelo INPC a partir da data da cobrança e juros porcento de mora de 1% ao mês a partir da citação; B- Declarar a nulidade da clausula do contrato de compra e venda; C- Condenar as requeridas solidariamente a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente a título de taxa de

5 fls. 5 corretagem, correspondente ao montante de R$ 4.568,43 para o requerente Jean Carlo e R$ para os requerentes Luis Felipe e Lenyane, devidamente acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condeno ainda as requeridas ao pagamento pró rata das custas processuais e honorários advocatícios do patrono dos autores, os quais fixo em 20% do valor da condenação, considerando o excelente trabalho desenvolvido, a natureza da causa e o tempo dispendido, nos termos do art. 20 3º do CDC.Advirto as partes que só serão admitidos embargos declaratórios, nas hipóteses previstas no art. 535 do CPC, sendo que em caso da interposição de embargos manifestamente protelatórios, o embargante será condenado a multa por litigância de má fé, nos termos do art. 538 único do CPC. Dou a presente sentença por publicada e as partes presentes por intimadas. Registre-se. Certifico e dou fé que a parte autora e seu procurador, bem como a parte requerida e seu procurador estão presentes no ato.

6 fls. 6 DEPOIMENTO PESSOAL QUE PRESTA A PARTE RÉ (PDG LN 7 INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS S/A): Que trabalha na parte administrativa da requerida PDG; que acredita que os contratos de financiamento com a CEF foram firmados após 14 e 18 meses da assinatura dos contratos de compra e venda; que no contrato de compra e venda não há previsão de tempo para a realização do contrato de financiamento; que só prevê a incidência do INCC até a assinatura do contrato de financiamento; que não sabe a razão da demora para assinatura do contrato de financiamento; que a PDG realiza a entrega da documentação referente ao empreendimento para CEF a fim de realizar o contrato de financiamento; que não tem conhecimento se houve demora na entrega de tais documentos; que geralmente a assinatura do contrato de financiamento demora uns 06 meses após o contrato de compra e venda, mas tal prazo depende do empreendimento; que no empreendimento em questão havia um plantão das imobiliárias; que geralmente há um terceiro envolvido sendo difícil um contato diretamente com a construtora; que a construtora empreendimento possuí papéis delineados, transferindo a venda para a imobiliária; que não tem conhecimento quem contrata as imobiliárias. REPERGUNTAS PELO PROCURADOR(A) DA PARTE AUTORA: Que salvo engano em tal empreendimento faltou a liberação de algum documento pela prefeitura, ocorrendo assim atraso na assinatura do financiamento; que não tem conhecimento se houve erro em algum projeto enviado a Caixa; que para o financiamento é necessário a entrega de projetos, autorização do IAP, licença da prefeitura, holerites e outros documentos do adquirente; que não tem conhecimento do documento de fls REPERGUNTAS PELO PROCURADOR(A) DA SEGUNDA REQUERIDA: Que começou a trabalhar na empresa PDG em maio de 2012; que o conhecimento sobre o empreendimento em questão é a partir desta data". DEPOIMENTO PESSOAL QUE PRESTA A PARTE RÉ (LN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A): Que trabalha na area financeira da construtora LN; que trabalha desde fevereiro de REPERGUNTAS PELO PROCURADOR(A) DA PARTE AUTORA: Que normalmente quem faz a contratação das imobiliárias é a incorporadora; que tem conhecimento apenas que o contrato de financiamento é firmado após a obra possuir o habite-se. 1ª TESTEMUNHA ARROLADA PELA PARTE AUTORA: Alexandre Cezar Silva, brasileiro, solteiro, policial militar, portador do RG nº , residente e domiciliado na Rua Renato Polati, nº 3651, apto 33 torre 4, nesta capital. Aos costumes disse nada. Testemunha compromissada nas formas da lei. Inquirido pela MM. Juíza respondeu: Que adquiriu

7 fls. 7 uma unidade no empreendimento Bella Vita Sole que fica próximo ao empreendimento dos autores; que realizou contrato de financiamento na modalidade associativa; que no empreendimento do depoente foi prometido tanto pelos funcionários da Caixa como pelos vendedores da empresa LN que o contrato de financiamento seria firmado três meses após o contrato de compra e venda; que no entanto o contrato de financiamento foi realizado mais de um ano após o de compra e venda; que comprou o imóvel diretamente das requeridas; que contudo, teve que emitir cheques a titulo de taxa de corretagem para as imobiliárias. REPERGUNTAS PELO PROCURADOR(A) DA PARTE AUTORA: Que no mesmo stand de vendas vendiam unidades do Sole e do Luna; que foi diretamente no stand; que não havia possibilidade de aquisição do imóvel sem o pagamento da comissão de corretagem; que no contrato havia valor diverso do que o depoente tinha pago, vez que foi retirada a taxa de corretagem; que veio de Foz do Iguaçu inúmeras vezes trazer os documentos relativos ao contrato de financiamento; que tomou conhecimento que o atraso no contrato de financiamento ocorreu em razão a pendência existente da construtora com a Caixa Econômica; que foi até a PDG e ficou sabendo através de que tal pendência se deu em razão de erro de projeto. REPERGUNTAS PELO PROCURADOR(A) DA PARTE RÉ: Que adquiriu o imóvel da empresa LN; que não tem conhecimento quando a PDG entrou no contrato; que o stand era da construtora, mas os funcionários que estavam dentro eram da imobiliária; que no contrato do depoente o valor da corretagem estava separado do contrato do valor do imóvel. 1ª TESTEMUNHA ARROLADA PELA PARTE RÉ: Maria Helena Paes de Barros, brasileira, solteira, advogada, portadora do RG nº , residente e domiciliado na Rua Manoel Eufrásio, nº 634, apto 303, nesta capital. Aos costumes disse ser funcionária da PDG, razão pela qual será ouvida como informante. Inquirido pela MM. Juíza respondeu: Que trabalha na requerida PDG desde outubro de 2010; no setor jurídico societário; que não tem conhecimento dos contratos firmados entre as partes; que os contratos vem prontos da matriz da incorporadora. REPERGUNTAS PELO PROCURADOR(A) DA PARTE AUTORA: Que a contratação das imobiliárias se deu pelo departamento comercial da PDG.