c e n t r o c o m e r c i a l CITY LIFE INCORPORAÇÃO E EXECUÇÃO: EXACTA ENGENHARIA RESPONSÁVEL: ENG. JUAREZ MAZZOCCHI
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- Maria Vitória Domingues Batista
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1 c e n t r o c o m e r c i a l CITY LIFE INCORPORAÇÃO E EXECUÇÃO: EXACTA ENGENHARIA RESPONSÁVEL: ENG. JUAREZ MAZZOCCHI PROJETO: TORRES & BELLO ARQUITETOS
2 1. Apresentação da Empresa e do Lançamento Imobiliário: A Exacta Engenharia e Administração Ltda. foi fundada em 16 de novembro de 1987, em Caxias do Sul-RS, na Serra Gaúcha. Nestes 25 anos a empresa atua na indústria da Construção Civil, mais precisamente no segmento da Construção e Incorporação de Imóveis, no qual contabiliza a entrega de 41 empreendimentos em Caxias do Sul, totalizando uma área construída de mais de m², além dos m² em construção divididos em nove empreendimentos. A Exacta Engenharia, registrada no CREA-RS sob número , destaca-se pelo posicionamento ético e idôneo que desenvolve frente a todos os negócios. Desempenhando todas as atividades com padrão de qualidade, conta com profissionais altamente capacitados em desenvolver projetos e realizar o gerenciamento de obras, com estratégias claras e concisas de liderar as mudanças tecnológicas do setor, antecipando as tendências de mercado e criando paradigmas que contribuam na evolução e na utilização de novas técnicas do processo construtivo. Esse modelo de gestão, em conjunto com os controles rigorosos de cronogramas de entrega de obras e da qualidade final dos produtos, garantem o crescimento e a credibilidade da empresa em todo mercado atuante. Este sucesso se deve também as parcerias firmadas pela Exacta Engenharia, uma delas representado pelo escritório de arquitetura Torres & Bello Arquitetos Associados, no qual juntos, desde 2005,desenvolvem grandes negócios e atuam fortemente em toda a região. O escritório Torres &Bello Arquitetos Associados foi fundado em Atua no desenvolvimento de projetos arquitetônicos e urbanísticos, com escritórios em Porto Alegre e Caxias do Sul. Tem registrado conquistas significativas com importantes prêmios nacionais de arquitetura: Prêmio ASBEA 2010-SP, VIII Grande Prêmio de Arquitetura Corporativa 2011-SP e o Prêmio ASBEA 2012-SP.
3 2. Apresentação do Empreendimento A Exacta Engenharia conta com um grande Case de Sucesso no quadro de empreendimentos em construção. O CENTRO COMERCIAL CITY LIFE, executado pela Exacta Engenharia e projetado pelo escritório Torres & Bello Arquitetos Associados, está localizado em Caxias do Sul, na Serra Gaúcha. A cidade está associada a sua história, economia e crescimento. Destaca-se por ser o segundo maior polo metal-mecânico, com uma das economias mais dinâmicas e maior renda per capta do sul do País, variado parque industrial, comércio competitivo e crescimento expressivo ao longo das últimas décadas. O culto ao trabalho e a vocação empreendedora trazida pelos imigrantes resultou em uma economia muito diversificada e internacionalização da estrutura de ensino. Outro fator importante são os dados socioeconômicos do município, que justificam o seu crescimento e a atração migratória pela região. O City Life é um empreendimento comercial direcionado aos profissionais da área da saúde, localizado estrategicamente em um terreno de esquina na zona central da cidade, próximo a grandes hospitais, pronto atendimento, clínicas, laboratórios e área de intenso comércio. O empreendimento segue uma linguagem contemporânea e de grande impacto visual, com alto nível de sofisticação, comodidade, segurança e localização privilegiada. Localizado no bairro São Pelegrino, possui um programa de apoio que atenderá plenamente todos os seus usuários, sejam eles profissionais ou clínicas da área da saúde e empresas corporativas da região. R. MOREIRA CÉSAR R. MAL. FLORIANO R. BENTO GONÇALVES Bairro São Pelegrino Caxias do Sul - RS IMPLANTAÇÃO
4 O projeto do empreendimento consiste em uma torre comercial com área total de m², com 21 pavimentos, sendo dois subsolos; 130 salas comerciais; nove lojas; 189 vagas de estacionamento privativo e 137 vagas de estacionamento rotativo. O prédio é dividido em três setores: 1ºOs dois pavimentos no subsolo, compreendem o estacionamento rotativo. 2º A base que oferece acesso ao prédio comercial, lojas térreas e, logo acima, três pavimentos com os estacionamentos privativos do prédio. 3º O prisma da torre é constituído das salas comerciais. Volumetricamente o edifício é marcado por uma grande lâmina vertical que liga o prisma à sua base, formando uma marquise horizontal. A torre comercial mantém conexão simbólica com o entorno através dos seus elementos arquitetônicos. O CITY LIFE integra os espaços generosos do lobby à calçada e à rua relacionando-se diretamente com o pedestre através da sua grande marquise, convidando-o ao acesso. Os dois pavimentos no subsolo englobam o estacionamento rotativo com acesso por meio de cancelas automatizadas, guarita, vagas de acumulação, vagas para portadores de necessidades especiais e idosos. A base é constituída pelo pavimento térreo que inclui o hall social com lobby de 500m² e pé direto duplo, sala de convenções para 120 pessoas, restaurante bistrô, cafeteria, três salas de reunião, WC para portadores de necessidades especiais, e a circulação vertical do empreendimento que é constituída de seis elevadores, sendo um exclusivo de acesso ao estacionamento rotativo, quatro sociais e um privativo exclusivo aos proprietários, este com as dimensões necessárias para atender a macas hospitalares. Os pavimentos, do 2º ao 5º são constituídos pelas vagas de garagem privativas deste empreendimento. O corpo do prédio desenvolve-se do 6º ao 19º com salas comerciais com WC privativo e espera para um segundo, WC para visitantes junto aos elevadores por pavimento tipo e um grande vazio que interligam ao lobby do 5º andar. Os pavimentos tipo são flexíveis com nove salas moduláveis de diversos tamanhos atendendo de 40m² a 590m², com uma localização estratégica da circulação horizontal que permite a total unificação das salas progressivamente. As fachadas dos dois prismas do prédio que compõem as salas comerciais são revestidas com vidro reflexivo de alto desempenho, que minimizam a transmissão de calor para o interior da edificação e alumínio composto. Contudo, o grande vazio na frente dos elevadores é revestido por vidro incolor de alta reflexão térmica que proporciona além do isolamento térmico uma interface com a cidade tanto de dentro para fora quanto de fora para dentro. A infraestrutura contempla recursos para esperas de futuras instalações de cabeamento para transmissão de dados, voz e imagem, englobando sistemas de segurança por circuito interno de TV, câmeras internas e externas, monitoramento de acessos, alarme, sistema informatizado de identificação de todas as entradas e saídas, interfonia central, alarme de incêndio, grupo gerador de energia e espera para instalação de ar condicionado dutado do tipo split em todas as salas. Aplicou-se algumas práticas de desenvolvimento sustentável por meio de projeção do reaproveitamento da água da chuva, o terreno possui 20% de área permeável, coordenação modular, formas e escoras reutilizáveis, shafts visitáveis em todos os pavimentos, bacias sanitárias econômicas, utilização de madeira certificada, gestão de resíduos, coleta seletiva e orgânica. O projeto abrange soluções para se obter economia de energia e conforto ambiental, com rede de alimentação elétrica dimensionada para contenção de perda, iluminação com sensor de presença nas áreas comuns internas, vidro de controle solar nas fachadas, circulações horizontais com iluminação natural e ventilação cruzada.
5 LEGENDA CORTE SALAS COMERCIAIS / ESCRITÓRIOS VAZIO / ÁREA DE ILUMINAÇÃO VAZIO ELEVADORES BASE COMERCIAL / USO COMUM ESCADAS E ÁREA TÉCNICA SUBSOLO / GARAGENS CORTE ESQUEMÁTICO SEM ESCALA PLANTA BAIXA TÉRREO SEM ESCALA
6 PLANTA BAIXA PAV. TIPO SEM ESCALA SAGUÃO
7 RESTAURANTE CAFÉ
8 3. Descrição do Cenário em que seguiu o Projeto e Justificativa para sua Implantação A Exacta Engenharia através de pesquisas de mercado e um estudo detalhado de viabilidade identificou a carência de um empreendimento destinado a área da saúde na zona central da cidade, que proporcionasse recursos tecnológicos e modernos para atender e suprir todas as demandas deste segmento. Em seguida realizou-se um mapeamento de potenciais terrenos para o projeto almejado, que fizesse ligação com a forte área médica e estivesse estrategicamente inserido nas proximidades de dois grandes hospitais da cidade, Saúde e Pompéia, do Pronto Atendimento da Unimed, laboratórios clínicos e do fluxo intenso do comércio. Realizada a identificação do terreno com a melhor localização de esquina no eixo visual de duas importantes ruas, Moreira César e Bento Gonçalves, e que abrangesse toda esta demanda, necessitou-se a negociação para viabilizá-lo. A área não estava em oferta, por isso, a Exacta Engenharia iniciou uma negociação direta com os proprietários, que faziam parte de uma mesma família, resultando na disponibilidade de quatro terrenos. Após a aquisição da área iniciou-se o desenvolvimento do conceito inicial por meio do escritório de arquitetura Torres & Bello Arquitetos Associados. O projeto CITY LIFE consistia de uma torre comercial com m² de área construída, distribuídas em 14 pavimentos com 86 salas comerciais, sete lojas, 130 vagas de estacionamento privativo e 107 rotativos. Na realização do pré-lançamentofoi efetuado 85% das reservas por profissionais da área da saúde num prazo de menos de 60 dias. Com a grande aceitação do empreendimento e a superação das expectativas, a Exacta Engenharia iniciou novas negociações para a aquisição de mais dois terrenos lindeiros para a ampliação do empreendimento, objetivando uma área de m² distribuídas em 21 pavimentos com 130 salas comerciais, nove lojas, 189 vagas de estacionamento privativo e 137 rotativos. Além disso, ampliou-se a sala de convenções, o restaurante bistrô, a cafeteria e os novos equipamentos de apoio ao prédio, qualificando e completando ainda mais a infraestrutura. Para isso, estabeleceu-se respostas rápidas e precisas para esta mudança de cenário, readequando o projeto e mantendo todos os prazos de entrega e cronograma físico estabelecidos anteriormente, no qual as comercializações atingiram 95% do total do empreendimento até o final de A obra encontra-se com 45% concluída, toda estrutura de concreto da torre executadae a data de entrega estabelecida em 30 de setembro de 2014.
9 4. Objetivos e Desafios Objetivos: Oferecer um empreendimento direcionado para a área da saúde, a fim de suprir a carência local de um centro comercial deste porte para a cidade e região, com alto nível de sofisticação, comodidade, segurança, tecnologia e localização privilegiada; Atender itens de acessibilidade fundamentais para a área médica; Ser um marco visual, com um programa de apoio que atenda plenamente os seus usuários, sejam eles profissionais ou clínicas da área da saúde e empresas corporativas da região, destacando-se como um dos principais centros comerciais de toda a região. Desafios: Conciliar todos os benefícios que o empreendimento trará a população, ao município e a região com uma rentabilidade satisfatória para a empresa desenvolvedora; Projetar um produto de alta tecnologia, diferenciado e atendendo os padrões da área da saúde, com todas as exigentes demandas do público consumidor e conhecedor de designs inovadores; Viabilizar um empreendimento de grande porte, desenvolvendo minuciosamente todos os detalhes de arquitetura, sustentabilidade e acessibilidade; Organizar e dimensionar os espaços para acomodar cerca de quatro mil pessoas/dia com conforto, praticidade e acessibilidade. SALA DE CONVENÇÕES
10 5. Diferenciais do Empreendimento O CITY LIFE está implantado em terreno de esquina no eixo visual de duas importantes vias de acesso a cidade, sendo a oeste pela rua Bento Gonçalves e a norte pela Moreira César. Esta inserção em zona central proporciona fácil acessibilidade interligada com o sistema de transporte da cidade, a proximidade a dois grandes hospitais, Saúde e Pompéia, do Pronto Atendimento da Unimed, clínicas, laboratórios e área de intenso do comércio; O partido arquitetônico da proposta é uma torre translúcida, seccionada pela circulação horizontal que possui ventilação cruzada nas suas extremidades e iluminação natural constante em toda a sua extensão, através do grande vazio com 46 metros de altura e da sua pele de vidro, o que contribui para a melhoria da habitabilidade no empreendimento; A baixa taxa de ocupação da torre, menos de 20%, gera uma excelente insolação e ventilação em virtude do grande afastamento e da interface das edificações do entorno; Outro ponto extremamente positivo da localização do CITY LIFE é o fácil acesso a diversos meios de transportes, próximo ao corredor de ônibus. O empreendimento possui, além do estacionamento privativo nos andares superiores, um grande estacionamento rotativo no subsolo que visa suprir as demandas de acesso ao prédio e a região central da cidade; A topografia levemente acidentada permite que a base do empreendimento se desenvolva em diferentes níveis, com acessos diferenciados em cada uma das faces do lote para as lojas comerciais, o acesso ao prédio é privilegiado pela junção das ruas Moreira César e Bento Gonçalves, marcado pela torre translúcida através do seu lobby; O empreendimento conta com um centro de convenções, estrutura completa para reuniões, palestras, treinamentos e encontros empresariais de grandes dimensões, disponibilizando aos visitantes e proprietários todo o conforto e comodidade; As salas de reunião são de uso múltiplo, ideais para encontros com clientes, conferência de imprensa, apresentações especiais, café da manhã, entre outros recursos de trabalho; O lobby do CITY LIFE tem uma área de 500m² e sete metros de altura, fachada de vidro encaixilhado em perfis de alumínio e ancorada em estrutura metálica. Todos estes detalhes oferecem ao empreendimento imponência e organização dos espaços, garantindo conforto aos frequentadores por meio do hall social para o centro de convenções, salas de reuniões, cafeteria e restaurante bistrô, tudo isso integrando espaços generosos do térreo à calçada e à rua, que se relacionam diretamente com o pedestre através de uma grande marquise, convidando-o ao acesso; Cada pavimento tipo totaliza nove salas comerciais, com flexibilidade em salas moduláveis de 40m² a 590m², com localização estratégica da circulação horizontal que permite a total unificação das salas progressivamente e estrategicamente esquematizadas para atender, por exemplo, desde um consultório a uma clínica médica; As fachadas dos dois prismas do prédio que compõem as salas comerciais são revestidas com alumínio composto e vidros reflexivos de alto desempenho, que minimizam a transmissão de calor para o interior da edificação. Na esquina deste prisma um grande vazio marca o ponto de chegada em cada pavimento. Trata-se da subtração de um dos módulos frontais ao longo dos 15 pavimentos. Isto gera uma visibilidade interna de todos os pavimentos tipos e permite a entrada de iluminação natural, bem como uma vista panorâmica para a paisagem da cidade; este grande vazio na frente dos elevadores é revestido por vidro incolor de alta reflexão térmica que proporciona além do isolamento térmico uma interface com a cidade tanto de dentro para fora quanto de fora para dentro. Um dos principais diferenciais do empreendimento é a total interação dos usuários com a cidade, pois considerou-se que o prédio não deve fechar-se em si mesmo, mas abrir-se para a cidade e ela para o empreendimento;
11 Na torre, a localização de todas as salas comerciais proporciona um campo amplo de visão da paisagem urbana, com conforto ambiental através das faces leste e oeste, no qual os vidros reflexivos juntamente com os peitoris internos garantem proteção da forte incidência solar; Para a comodidade dos visitantes o projeto agrega um WC por pavimento tipo junto aos elevadores na área de uso comum; O transporte vertical conta com seis elevadores, sendo um exclusivo de acesso ao estacionamento rotativo, quatro sociais e um privativo exclusivo aos proprietários, este com as dimensões necessárias para atender a macas hospitalares; O projeto técnico conta com infraestrutura exemplar, contemplando uma série de recursos como esperas para futuras instalações de cabeamento para transmissão de dados, voz e imagem. Este pacote engloba circuito interno de TV, câmeras internas e externas na garagem, recepção e uma por andar, para monitoramento de todos os acessos; alarme de intrusão com sensores nas áreas de acesso, em pontos críticos e em todo o perímetro do prédio; controle de acesso e fluxo com sistema informatizado de identificação de todas as entradas e saídas ao interior do prédio; interfonia central PAX, com aparelhos em cada sala, recepção, segurança e administração; alarme de Incêndio com sistema de detecção com cobertura de todos os pontos no interior do prédio de acordo com as normas de segurança; grupo gerador em caso de falta de energia, com capacidade para atender elevadores, salas condominiais, escada pressurizada e as circulações dos pavimentos; O projeto utilizou soluções para obter economia de energia e conforto ambiental, tais como rede de alimentação elétrica dimensionada para contenção de perda, vidro de controle solar nas fachadas, circulações horizontais com iluminação natural e ventilação cruzada; Edifícios eficientes e bem aceitos pela população demonstram na prática o compromisso com a comunidade e o desenvolvimento sustentável, por isso, foram projetados o reaproveitamento da água da chuva; áreas permeáveis, com 20% do terreno com pavimento permeável, tendo um impacto ambiental positivo ao ajudar na prevenção das enchentes, redução das ilhas de calor do entorno e recarga dos aquíferos subterrâneos, bacias sanitárias econômicas; shafts visitáveis em todos os pavimentos; formas e escoras reutilizáveis e utilização de madeira certificada; coleta seletiva de resíduos sólidos com espaços dimensionados e definidos; O empreendimento visa incentivar seus usuários a utilizar meios de transportes alternativos através de um bicicletário. Serão implantadas diversas iniciativas nas vias urbanas para organizar e minimizar o impacto de trânsito com o aumento de veículos no entorno; Nas demonstrações das práticas sociais foram desenvolvidos: gestão de resíduo da construção, educação ambiental dos trabalhadores, desenvolvimento pessoal, capacitação profissional e inclusão de trabalhadores locais.
12 6. Estratégias e Ações para Atingir os Objetivos Pesquisas de mercado e estudos detalhados de viabilidade do empreendimento destinado a área da saúde na zona central da cidade; Mapeamento de potenciais terrenos para o projeto almejado, que fizesse ligação com a forte área médica e estivesse estrategicamente inserido nas proximidades de dois grandes hospitais da cidade, Saúde e Pompéia, do Pronto Atendimento da Unimed, laboratórios clínicos e do fluxo intenso do comércio; Negociações minuciosas, diretamente com os proprietários, para a aquisição dos terrenos ideaisque não estavam disponíveis para compra; Definição da empresa Torres & Bello Arquitetos Associados, devido ao prestígio profissional e a parceria com a empresa Exacta Engenharia desde 2005, para o desenvolvimento do projeto; Estruturação do pré-lançamento apoiada na expressiva carteira de prospects e as parcerias já estabelecidas com as imobiliárias locais. Apresentação das propostas do projeto gerou grande interesse e, assim, a efetivação dos termos de reserva, comprovando o sucesso de vendas do empreendimento; Ampliação do projeto resultante da grande demanda de comercialização no pré-lançamento. Reaprovação do novo projeto em curto prazo de tempo para não comprometer o compromisso inicial objetivado pela empresa, além da manutenção do cronograma físico. Este aumento no número de salas comerciais possibilitou a comercialização de 95% das unidades até o final de 2012; No desenvolvimento do projeto executou-se reuniões estratégicas com os projetistas complementares, fornecedores e do público comprador para execução de pequenas melhorias e ajustes no projeto; O plano estratégico de marketing desenvolvido não precisou ser implementado, devido a alta procura pelo público consumidor antes do prazo do lançamento do empreendimento, contribuindo para o aumentando da sua rentabilidade. Foto do andamento da obra
13 7. Recursos Necessários - Humanos, Financeiros e Materiais Humanos: No estágio do estudo de viabilidade do empreendimento, o período de escassez de mão de obra para o setor da construção civil direcionou as negociações da empresa Exacta Engenharia para o fechamento de parceria estratégica com fornecedores altamente qualificados, proporcionando estabilidade no cronograma físico e nos contratos de prestação de serviços; A excelente estrutura técnica da Exacta conta com engenheiros e arquitetos, compondo o quadro diretivo e de funcionários, facilitando o monitoramento e planejamento da execução do empreendimento; Os projetistas contratados foram escolhidos por meio de um minucioso critério de seleção, no qual se observou a disponibilidade e o comprometimento dos mesmos, garantindo a qualidade total dos projetos; Contratação de agência de marketing parceira da construtora, para organização do plano estratégico de vendas e divulgação do empreendimento. Financeiros: Aquisição do terreno com recursos próprios da Exacta Engenharia e de um investidor; A viabilidade financeira do empreendimento esteve engajada com a proposta de financiamento, aplicada aos contratos, sendo que o andamento da obra está assegurado com os recursos das vendas do próprio empreendimento. Materiais: Parcerias firmadas em reunião com fornecedores dos principais materiais, garantindo o fornecimento e o custo-benefício dos mesmos; Estudo de produtos inovadores e de alta tecnologia para atender o projeto diferenciado na sua totalidade. Foto do lobby de entrada
14 Foto do vazio na frente dos elevadores Foto do restaurante 8. Resultados Quantitativos: Comercialização de 95% das unidades e 90% do VGV, estimado em 60 milhões; Cumprimento do cronograma físico com 45% da obra executada. Qualitativos: Reconhecimento e satisfação dos proprietários, com a qualidade e segurança do empreendimento, e velocidade no andamento da obra, fatores dos quais tem contribuído na quitação total ou adiantamento das parcelas do imóvel por alguns proprietários; As salas comerciais na sua grande maioria foram adquiridas pelo cliente final, ou seja, médicos, odontólogos, psicólogos e outros profissionais da área da saúde; O projeto do CITY LIFE foi selecionado para a exposição final no IX grande Prêmio da Arquitetura Corporativa, em São Paulo no final de 2012, em que ficou classificado entre os 20 melhores projetos comerciais do país; Forte impacto do empreendimento no mercado e na região, devido à infraestrutura, ao conceito de modernidade e inovação, sendo o primeiro lançamento comercial de grande porte da região direcionado aos profissionais da área da saúde.
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