CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DA POSSE - LIVRO III TÍTULO I

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1 1 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DA POSSE - LIVRO III TÍTULO I CONCEITO (art ) Há posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do domínio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua alienação ou cedendo-a em empréstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de quem quer que injustamente a possua. Constatada uma ou algumas dessas situações, pode-se dizer que existirá relação possessória. DETENÇÃO (art ) Situação jurídica onde há posse efetiva, todavia o direito não a reconhece como tal, dado que a pessoa que exercita os poderes do domínio encontra-se em relação de dependência para com seu subordinante, conservando a posse mediante ordens e instruções. O direito civil denomina tal instituto de fâmulo da posse. O caseiro de um sítio é um exemplo de detentor (embora possa parecer estranho, posto que visualmente seja ele quem mantém a posse efetiva do imóvel). AQUISIÇÃO DA POSSE (art ) O conceito legal trata o assunto de forma bem simplificada, enunciando que se adquire a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. TRANSMISSÃO DA POSSE (art ) A transmissão da posse pode ocorrer de dois modos: a) a título universal (CAUSA MORTIS) transferência de uma universalidade (no caso da herança os herdeiros necessários passam a possuir todos os bens deixados pelo de cujus ); b) a título singular (INTER VIVOS) transfere-se um bem ou bens individualizados (comodato de um apartamento na praia a um primo). PERDA DA POSSE (art ) Uma vez mais o legislador procurou simplificar o código anterior (1916), mencionando que se perde a posse sempre que o agente deixa de ter possibilidade de exercer, por vontade própria ou não, os poderes inerentes ao direito de propriedade (usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que injustamente a possua ou detenha). DOS DIREITOS REAIS - LIVRO III TÍTULO II CONCEITO (artigos 1.225, e 1.227) Os direitos reais derivam dos diversos tipos de relacionamentos das pessoas com as coisas. A expressão real deriva do latim res que significa coisa, daí direito das coisas ou direito real. Os artigos acima citados tratam da constituição ou transmissão das coisas. Se forem móveis pela tradição (entrega), se forem imóveis pelo registro no Cartório competente dos diversos títulos de propriedade, salvo exceções previstas em lei (escritura, sentenças judiciais, partilhas etc.). O código civil traz numerus clausus (de forma exaustiva), o que são direitos reais: propriedade, servidões, usufruto, uso, habitação, penhor, hipoteca e anticrese.

2 2 DA PROPRIEDADE - LIVRO III TÍTULO III CONCEITO (1.228) Conjunto de condições conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da coisa, e ter o direito de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Quando reunidas todas essas condições em alguém em face de determinada coisa, dizemos que ele é proprietário ou senhor dominus. A lei pressupõe que a propriedade seja plena (quando reunidas as condições sob exame) e exclusiva (somente um proprietário), até prova em contrário, nos termos do artigo do código civil. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE ( 1º, 2º e 3º do artigo 1.228) Está intimamente ligada a utilizar-se da propriedade com respeito ao meio ambiente e a intenção de não prejudicar outrem. Outros dispositivos alusivos ao tema podem ser encontrados no artigo 10 da Lei /02 (Estatuto da Cidade), artigos 5º, inciso XXII e 186 ambos da CF. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE A propriedade de coisas móveis ou imóveis só se adquire em nosso país se for observada a lei civil. Artigos 1238 e seguintes. PERDA DA PROPRIEDADE (1275) I Alienação: transfere com os mesmos defeitos, qualidades e restrições com que se exercia. II Renúncia: Exige uma declaração de vontade demissionária da propriedade. Para os imóveis exige-se inscrição no registro imobiliário (p. único 1275) III Abandono: Ato de desfazer da coisa, por não mais querer seu proprietário, com atos que atestam inequivocamente a intenção. IV Perecimento: Pode resultar de destruição ou consumo. Alguns autores sustentam a existência do extravio definitivo V Desapropriação (Involuntário): também chamada venda forçada, pela integração da res para o acervo estatal. 150, 157(ver); art. 5º, XXIV, XXV, 184, 185, art. 22. VI Usucapião: vide tópicos nesta apostila. CONCEITO DO CONDOMÍNIO GERAL - LIVRO III TÍTULO III CAPÍTULO VI Quando a mesma coisa pertence a duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, na forma da lei (1314). ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (1323) A função poderá ser exercida por condômino ou terceiro que incumbe de partilhar os frutos da coisa comum na proporção dos quinhões. CONDOMÍNIO FORÇADO (1327) Estabelecido por lei, cuja indivisão deve ser permanentemente mantida. Não se admite partilha, nem divisão. a) Tapagem 1327 e b) Solo e partes comuns dos edifícios ( 2º, 1331)

3 3 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - LIVRO III TÍTULO III CAPÍTULO VII CONCEITO (1331) Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns. O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios, revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a parte relativa às incorporações. a) Privativo: 1º b) Comuns: 2º CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351) A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal função é reduzir ao casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios condôminos, devendo ser registrada no ofício de imóveis. ADMINISTRAÇÃO (1347) O síndico, escolhido por assembléia, deve representar a coletividade condominial, passiva e ativamente. Tal função pode ser exercida por condômino ou por terceiro, com salário ou de forma gratuita, não caracterizando relação laboral ou prestação de serviços. NOVAS MODALIDADES Condomínios fechados, time sharing, shoppings centers, clubes de campo e cemitérios (aplica-se analogicamente a legislação condominial prevista no código civil, observadas as diversas particularidades). CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - TEORIA GERAL DOS CONTRATOS PROPOSTA E ACEITAÇÃO (427 e seguintes) PROPOSTA OBRIGATÓRIA Art A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. PROPOSTA A PRESENTE Neste caso o proponente e o aceitante estão pessoalmente presentes, ou em contato telefônico ou outro meio semelhante. A doutrina e jurisprudência têm exigido que a proposta contenha ao menos os principais dados do negócio como objeto, prazo e preço. Caso o aceitante não concorde e não tendo sido estipulado prazo deverá se manifestar imediatamente. PROPOSTA A AUSENTE Art Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto: I - no caso do artigo antecedente; II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; III - se ela não chegar no prazo convencionado. ACEITAÇÃO Art A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta. Art Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa.

4 4 INFORMÁTICA Nos casos de contato on line real time considera-se entre presentes. Por considera-se entre ausentes, desde que as partes não estejam conectadas ao mesmo tempo, voltadas ao mesmo negócio jurídico. CONTRATOS DEPENDENTES DE ESCRITURA PÚBLICA (art. 108) FORMA DE VALIDADE Art Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Art No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato. PRÉ-CONTRATO (art. 426) ELABORAÇÃO E FUNCIONALIDADE Recurso contratual muito utilizado nos dias atuais, que permite aos interessados grande agilidade no entabulamento do negócio pretendido, postergando os detalhes para um momento seguinte. Art O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Art Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. Art Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. Art Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. CONTRATO DEFINITIVO Tem por objeto a obrigação final, a real intenção das partes. Exemplos: compra e venda e locação. ARRAS OU SINAL (art. 418) Observar que as arras ou sinal é mecanismo civil destinado ao fechamento futuro de um determinado negócio jurídico. Pode ser confirmatória ou penitencial, adiantada em dinheiro ou outro bem móvel. Art Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS (art. 472 e seguintes) DISTRATO - O distrato pode-se dizer que é o inverso do contrato, isto é, o instrumento - que pela vontade exclusiva das partes - põe fim ao negócio anteriormente realizado, faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472). RESOLUÇÃO Dá-se pelo inadimplemento contratual, por inexecução voluntária ou involuntária (onerosidade excessiva). Vide artigos 475 e 478. RESILIÇÃO Chamada de cláusula de escape, trata-se da extinção unilateral do contrato, quando tal possibilidade for estipulada no documento. Normalmente é estipulado um hiato de tempo para extinção. Art A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. RESCISÃO Extinção judicial quando não for possível as hipóteses anteriores.

5 5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - CONTRATOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE COMPRA E VENDA (art. 481 e seguintes) PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Art Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. Art Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. REGRAS ESPECIAIS Art Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. CLÁUSULAS ESPECIAIS Como o próprio tema diz são estipulações que não estão presentes em todos os contratos de compra e venda. Podem ser: Retrovenda - O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Preferência - A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. DOAÇÃO (art. 583 e seguintes) PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS Art Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra. Art A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular. Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição. Art Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. EMPRÉSTIMO (art. 579 e seguintes) PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS Art O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto. RISCOS res perit dominus empréstimo de uso e de consumo.

6 6 NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS No ângulo jurídico os contratos imobiliários são elos de uma corrente de negócios num conjunto econômico, pois reúnem diversos institutos, como compra e venda, mútuo, seguro, hipoteca, securitização e alienação fiduciária. 1 PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (art. 6º CF) São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. PISO VITAL MÍNIMO PROF. CELSO ANTONIO PACHECO FIORILLO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - LEI DE 21 DE AGOSTO DE 1964 O SFH foi criado com o destino de facilitar e promover o acesso da moradia à população, por intermédio do financiamento da construção e aquisição da casa própria, em plena época de ditadura militar no Brasil. 2 OBJETIVOS DO SFH (fonte Extinguir o déficit habitacional; Financiar habitação para todas as camadas sociais; Canalizar recursos para o SFH; Criar um órgão normativo e fiscalizador dos programas; Criar um sistema auto-sustentável de financiamentos; Apoiar o desenvolvimento urbano e social das populações; Estimular o crescimento das indústrias de construção civil e de materiais de construção. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - LEI DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997 Este sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário. OBJETO DA LEI Tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos. Procura atingir o cliente de mercado. CONDIÇÕES INICIAIS As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente. 3º Na alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra. 1 Código de defesa do consumidor e a alienação fiduciária imobiliária. Zilda Tavares. Editora Método, 1ª edição, pág Idem,, pág. 44.

7 GARANTIAS As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca; II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; IV - alienação fiduciária de coisa imóvel (A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel). 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese. QUADRO COMPARATIVO ENTRE O SFI E SFH 3 SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO SFI 1) Certificado de Recebíveis imobiliários; 2) Mercado de Capitais; 3) Instituições financeiras; 4) Cliente de mercado; 5) Consumidor de classe media/alta; 6) Recursos do mercado de capitais; 7) Regras de mercado; 8) Sem limite de financiamento; 9) Juros livres; 10) Arbitragem SISTEMA FINANCEIRO DA HABITACAO 1) FGTS/Poupança/Recurso orçamentário; 2) Sistema Financeiro da Habitação; 3) Instituições financeiras; 4) Cliente social; 5) Consumidor de baixa renda; 6) Subsídios públicos; 7) Normas de direito público; 8) Limites de financiamento; 9) Limitação de juros 12% ao ano; 10) Poder judiciário. 7 CAUTELA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - CAUTELAS-CONFLITOS-LOCAÇÃO Os negócios envolvendo imóveis são extremamente solenes, por força do artigo 108 do Código Civil, tais exigências devem ser observadas sob pena de nulidade do ato. Demais disso, os negócios imobiliários exigem vários cuidados na avaliação da documentação imobiliária. Tal preocupação além de jurídica também é patrimonial, pelo valor envolvido nas transações. Portanto, recomenda-se que o adquirente solicite, a princípio, os seguintes documentos, para evitar seja o negócio de alguma forma maculado: REF: RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL 1) QUANTO AO IMÓVEL: I) Certidão de matrícula, atualizada até o mês em curso; II) Escritura de compra e venda do imóvel; III) Comprovante de pagamento do IPTU (em caso de imóvel urbano) ou ITR (em caso de imóvel rural); IV) Certidão negativa de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal; 3 Idem, idem, pág. 77 e78.

8 8 V) Comprovante de quitação do laudêmio (no caso de imóvel foreiro); VI) Se imóvel condominial, comprovante de quitação das respectivas prestações; VII) Cópia da planta devidamente registrada na Prefeitura, se urbano. 2) QUANTO AOS PROPRIETÁRIOS: A) PESSOA NATURAL: I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, interdições, tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de emissão, da comarca de residência dos proprietários e da comarca de localização do imóvel; II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento, interdições, tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de emissão da comarca de residência dos proprietários e da comarca de localização do imóvel; III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de localização do imóvel e da comarca de residência dos proprietários, no prazo de 5 (cinco) anos; IV) Em caso de empregador(es), apresentar a CND/INSS; V) Qualificação completa do casal se for o caso, com o respectivo regime de casamento. VI) Certidão trabalhista. B) PESSOA JURÍDICA: I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de emissão, da comarca de sede da empresa e da comarca de localização do imóvel; II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento, falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de emissão da comarca de sede e da comarca de localização do imóvel; III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de sede e da comarca da empresa, no prazo de 5 (cinco) anos; IV) Cópia xerox autenticada da certidão Negativa de Débito - CND; V) Certidão de Quitação de Tributos Federais; VI) Contrato/estatuto social vigentes/consolidados e das respectivas alterações; VII) Ata de eleição da atual Diretoria (em caso de S/A). VIII) Certidão trabalhista. CONTRATUAIS Técnicas de elaboração, expressões técnicas, cautelas.

9 9 CONFLITOS CONTRATUAIS Posicionamento em relação à divergência de vontades, técnicas de composição. LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL 8245/91 PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; PRAZOS Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. VALOR Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. CAUTELAS Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

10 Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 10 DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada. Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar o despejo com inobservância do disposto no 2º do art. 65. Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel. PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL a) contrato por prazo determinado não possui renovação automática; b) na manutenção da posse, após o termo final, considerar-se-á prorrogado o contrato por prazo indeterminado; c) o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado, com prazo prévio de 30 dias; d) permite renovatória (medida judicial destinada a prorrogar o contrato de locação de imóvel não residencial). EXTINÇÃO Findo o contrato ou por meio dos modos de extinção dos contratos em geral.