PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

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1 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes FABIO JESUS MARCATTO e SIMONE VITTI MARCATTO, é apelado HESA 49 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso dos autores e deram parcial provimento ao recurso da ré.v.u., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES (Presidente sem voto), VITO GUGLIELMI E PERCIVAL NOGUEIRA. São Paulo, 10 de março de José Roberto Furquim Cabella Relator Assinatura Eletrônica

2 Apelação Cível nº Apelantes: Fabio Jesus Marcatto, Simone Vitti Marcatto e Hesa 49 Investimentos Imobiliários Ltda. Apelada: Fabio Jesus Marcatto, Simone Vitti Marcatto e Hesa 49 Investimentos Imobiliários Ltda. Comarca: São Paulo Juíza de Direito: Mariana Dalla Bernardina VOTO Nº 9297 Apelação Cível Compromissos de compra e venda de imóveis Desistência dos compradores Rescisão contratual Retenção de 10% dos valores pagos que se mostra adequada para o ressarcimento das despesas operacionais das vendas. Apelação Cível Pedido de devolução do valor pago a título de corretagem Descabimento Serviço devidamente contratado ou avençado previamente pelas partes. Apelação Cível Alegação de ilegitimidade passiva Não acolhimento. Apelação Cível Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI) Devolução Cabimento Correta a devolução, de forma simples, em razão da abusividade verificada Hipótese de venda casada Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Honorários advocatícios Sucumbência recíproca Ocorrência. Recurso dos autores desprovido. Recurso da ré parcialmente provido. Apelação nº Voto nº 2

3 Vistos. Trata-se de recursos de apelação (fls. 403/413 e 416/436) interpostos, respectivamente, de um lado, por Fabio Jesus Marcatto e Simone Vitti Marcatto e, de outro, por Hesa 49 Investimentos Imobiliários Ltda., contra sentença (fls. 392/399) que julgou parcialmente procedente ação que pelos primeiros recorrentes foi movida em face da segunda, isto para, nada obstante afastar os pedidos de restituição do valor da comissão de corretagem e de aplicação do art. 42 do CDC, declarar rescindidos os contratos de compra e venda das unidades imobiliárias firmados entre as partes, devendo a requerida proceder a restituição aos requerentes de 90% dos montantes pagos a título de aquisição dos bens, além do valor referente à taxa SATI. A demandada foi condenada, ainda, ao pagamento de despesas processuais e de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Os autores, a despeito do resultado, apelam pleiteando a parcial reforma do julgado, especificamente para que a requerida seja condenada a devolver, de forma dobrada, os valores pagos a título de comissão de corretagem. A incorporadora requerida, por sua vez, sustenta, inicialmente, que é parte ilegítima no que diz respeito à devolução da taxa de assessoria imobiliária, pois o serviço foi pago para uma terceira empresa. No tocante à matéria de fundo, pugna pela reforma do decisum, sob o fundamento de que o desconto de 20% sobre os montantes pagos e a cobrança da taxa acima mencionada não podem ser considerados como ilegais. Na sequência, pede o reconhecimento da sucumbência recíproca. Alternativamente, requer a redução da verba honorária. Apelação nº Voto nº 3

4 Contrarrazões a fls. 441/460 (ré) e a fls. 461/471 (demandantes). É, em síntese, o relatório. Anote-se, inicialmente, que não há que se falar em ilegitimidade passiva da empresa requerida no que se refere à taxa SATI. Conforme se verifica na documentação trazida aos autos com a inicial, a demandada participou diretamente da venda e conclusão do negócio. Ademais, os artigos 7º, parágrafo único, e 25, 1º, do Código de Defesa do Consumidor impõem a responsabilidade solidária de todos os fornecedores da cadeia de consumo pelos prejuízos causados aos consumidores. Sendo assim, de rigor o reconhecimento da legitimidade da ré para figurar no polo passivo do feito. Ultrapassada essa questão, passa-se à análise dos demais temas recursais. Afirmam os requerentes, em sede de petição inicial que celebraram com a requerida, em 22/06/2012, contratos visando à aquisição das duas unidades imobiliárias descritas nos autos. Aduzem que para a formalização do negócio, houve a exigência do pagamento de valores a título de comissão de corretagem e de taxa SATI. Entendendo que tais encargos são indevidos, postulam a restituição, em dobro, dos montantes pagos. Além disso, sustentam que, por razões pessoais, optaram por rescindir os instrumentos contratuais, razão pela qual ressaltam que fazem jus à devolução de 90% das importâncias pagas. A ré, por outro lado defende a legalidade das cobranças realizadas (SATI e corretagem) e, também, da retenção de 20% do Apelação nº Voto nº 4

5 valor total pago pelos demandantes a título de aquisição dos imóveis. Feitos estes esclarecimentos, vale consignar que no tocante ao percentual de retenção decorrente da rescisão dos contratos, o reclamo da empresa apelante não comporta acolhimento. Isso porque o pretendido abatimento de 20% dos valores pagos pelos autores a título de aquisição dos bens é abusivo e contraria o disposto no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Desta forma, tal como disposto na sentença, a retenção de 10% do montante efetivamente quitado pelos requerentes se mostra justa e suficiente para o ressarcimento das despesas administrativas suportadas pela alienante. Nessa conformidade, esta 6ª Câmara de Direito Privado, no julgamento do Recurso de Apelação nº , Relator o Desembargador Paulo Alcides, assim se pronunciou a respeito do tema: No caso, o autor efetuou o pagamento total de R$ ,00 (correspondente à soma de uma parcela da compra do imóvel - R$ 500,00, mais R$ ,00 dado a título de sinal). A retenção de 20% de tal montante mostra-se excessiva diante dos mínimos prejuízos sofridos pela ré, pois o imóvel, de fácil comercialização, não sofreu desvalorização, já que o autor sequer adentrou na sua posse. Não há evidências, também, de que nesse período o vendedor sofreu prejuízo pela retirada do bem do mercado. Diante disso, a devolução de 90% do valor pago atende à necessidade de redução proporcional do direito à retenção. Em prosseguimento, no que tange à comissão de corretagem, registre-se que, normalmente, estes serviços em empreendimentos vendidos na planta ou no lançamento abrangem, também, serviços de promoção de venda e são contratados pelo empreendedor, nunca Apelação nº Voto nº 5

6 pelo promitente comprador. Nestes casos, o promitente comprador dirige-se ao stand de vendas da empreendedora e lá se depara com profissionais contratados e treinados pela incorporadora para vender aquele determinado produto. Óbvio que, se a incorporadora ou loteadora contrata a promoção de vendas e os corretores para lançamento do empreendimento, deve remunerá-los, pagando-lhes a devida comissão de corretagem. De outro lado, é claro que aludidas comissões e premiações integrarão os custos do empreendimento e serão repassadas, direta ou indiretamente, aos promitentes compradores, pois se encontrarão embutidas no preço total e final do produto. O que faz o contrato, em regra, é deslocar para o promitente comprador o pagamento direto das despesas de corretagem, ao invés de fazê-lo de modo indireto, mediante inserção de tais despesas no preço total da unidade. Em tese, para o promitente comprador, pagar direta ou indiretamente a comissão de corretagem é indiferente em termos econômicos, já que, de um modo ou de outro, tal percentual integrará o preço final da unidade. A razão de cláusulas contratuais desse jaez é a de a incorporadora, tanto obter vantagens fiscais, uma vez que o pagamento da comissão do corretor não figurará na sua contabilidade, quanto na sua desobrigatoriedade de devolver valores na hipótese de resolução ou arrependimento do adquirente. No caso concreto, a responsabilidade da mencionada verba foi expressamente atribuída aos demandantes, conforme se observa nas planilhas de fls. 33/34. Cumpre ressaltar, aqui, que melhor analisando a Apelação nº Voto nº 6

7 questão, modifiquei o meu entendimento anterior no sentido de que somente seria ônus do comprador pagar a taxa de corretagem quando houvesse cláusula contratual expressa neste sentido. Isto porque, em casos como o dos autos, nos quais existem outros documentos juntados pelos compradores demonstrando, de forma clara, que eles sabiam que referido custo estava a eles sendo repassado, bem como que concordaram expressamente em pagálo, não há como se negar a existência de uma efetiva contratação do serviço. Portanto, ao contrário do quanto sustentado pelos requerentes, o pagamento do serviço de corretagem é devido. Afinal, tratandose de direito disponível e tendo o contrato, ou documento que o valha, sido firmado pelas partes, aplica-se, à espécie, o aforisma jurídico pacta sunt servanda. Em seguida, no que se refere à taxa SATI, observa-se que o contrato firmado entre as partes é pouco elucidativo quanto aos serviços de assessoria prestados, incorrendo em evidente violação ao artigo 6º, III do Código de Defesa do Consumidor que assim dispõe: são direitos básicos do consumidor (...) a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem". A ausência de informação torna difícil até mesmo distinguir em que difere o serviço correspondente à SATI (taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária) do serviço de corretagem. Sendo assim, cumpre reconhecer a ilegalidade da cobrança de verba a título de assessoria jurídica para a elaboração do contrato de compromisso de venda e compra. Isto porque trata-se de contrato padrão, igual para todos os adquirentes de um mesmo empreendimento imobiliário, elaborado Apelação nº Voto nº 7

8 pela fornecedora, com cláusulas de adesão nitidamente favoráveis a si própria. Evidente que o repasse do suposto custo de elaboração de um contrato padrão para os promitentes compradores é abusivo. Aludido contrato de adesão é naturalmente elaborado por advogados da incorporadora e em proveito desta. Não faria o menor sentido que os promitentes compradores pagassem o advogado para defender os interesses do outro contratante. Nessa conformidade, este Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso de apelação nº , Relator o Desembargador Thiago de Siqueira, assim se posicionou a respeito do tema: "Repetição de indébito Improcedência - Cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária - Ausência de informação clara e precisa sobre o serviço prestado - Cobrança indevida arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor - Restituição devida - Devolução do valor em dobro - Não cabimento - Ação que deve ser julgada parcialmente procedente - Recurso provido em parte". Aliás, não há nos autos prova mínima de que qualquer assessoria jurídica útil aos promitentes compradores tenha sido prestada. Óbvio que a elaboração de um contrato padrão, idêntico para dezenas ou centenas de adquirentes, não pode merecer cobrança cara e individualizada de cada um deles. Sendo assim, correta a determinação para que haja a devolução da quantia paga a título de assessoria jurídica (serviço de assistência técnica imobiliária-sati). Por fim, de rigor o reconhecimento da sucumbência recíproca, tal como sustentado pela demandada em suas razões recursais, Apelação nº Voto nº 8

9 tendo em vista que os requerentes obtiveram êxito em metade de suas pretensões. Cada parte deverá arcar, portanto, com as custas e despesas processuais a que deram causa, bem como com os honorários advocatícios de seus patronos. Daí porque, ante o exposto, nos termos supra consignados, pelo meu voto, nego provimento ao recurso dos autores e dou parcial provimento ao recurso da ré para reconhecer a ocorrência da sucumbência recíproca. José Roberto Furquim Cabella Relator Assinatura Eletrônica Apelação nº Voto nº 9

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