Marcos para as construtoras prediais

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2 Marcos para as construtoras prediais Mercado antes do plano real Brasil ganha credibilidade 1994 Crescimento das Construtoras 2005 Desvios de rota 2008/9 Cenários para frente 2014

3 Mercado antes do Plano Real Intervenção forte do Estado na economia Diversos planos econômicos para conter inflação que não atacavam os fundamentos da economia, como congelamento de preços Planos econômicos não se preocupavam com mercado imobiliário Taxa de juros muito alta e sem projeções confiáveis Não havia financiamento estável para o setor Prazo de pagamento 60 meses Estratificação social brutal Os clientes não tinham segurança que receberiam os imóveis As incorporadoras tinham dificuldade em retomar imóveis Falta de confiança da política econômica e futuro

4 IPCA anual ,27% ,96% ,97% ,90% ,65% ,69% ,67% ,50% ,80% ,09% ,53% ,83% ,99% ,15% ,30% ,91% ,27% ,43% ,60% ,41% ,24% ,41% ,69% ,65% ,56% ,14% ,41% ,22% ,45% ,22% ,66% ,90% ,91% ,94% ,31% Fonte: IBGE

5 Reflexos da economia no mercado imobiliário Retração, sobretudo por ser um setor de ciclo longo e tratarse de um bem de entrega futura Não havia oferta de financiamento Fluxo de caixa dos empreendimentos com grande exposição Empresas descapitalizadas dividindo seus negócios com investidores e buscando ganho na venda de serviços As empresas desenvolveram aversão ao risco, gerando: baixo volume, contratos leoninos de compra e venda, foco no econômico financeiro, empresas locais, estratificação do mercado, etc. Habitação popular dominada por iniciativas governamentais Relação entre Incorporadoras e Clientes sem regras claras

6 ALGUNS PONTOS IMPORTANTES PARA RELAÇÃO INCORPORADORA/CLIENTE Código de defesa do consumidor- Lei Nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 ISO 9000 empresas preocupadas com gestão buscam formalizar processos, dar evidencias de controle, treinar pessoal (DÉCADA DE 90) Alienação Fiduciária lei dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia. Patrimônio de afetação (2004), adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora, o que confere segura quanto à destinação dos recursos aplicados na obra. Evita a pedalada.

7 Reflexos do mercado imobiliário na construção Forte restrição de investimento na área construção de edifícios Baixo desenvolvimento e aplicação de tecnologia Insegurança de empresas estrangeiras de investirem no Brasil Forte terceirização da mão de obra; as construtoras abriram mão da mão de obra própria Cresce a informalidade na remuneração da mão de obra Gestão de produção e não de produtividade Falta de investimento em projetos de logística Baixa utilização de equipamentos Baixa remuneração do setor como um todo A engenharia civil deixou de ser atrativa para os estudantes Baixo investimento no desenvolvimento e qualidade de projetos Empresas adotaram o modelo de unidade de negócios TG-117 Mário Rocha

8 Mudanças no mercado a partir de 2005 Existe um hiato entre a estabilidade econômica e o reflexo no mercado imobiliário Credibilidade do Brasil em alta (atingimos grau de investimento em abril de 2008, rating da Standard & PoorZs) Brasil se coloca entre os 3 países mais atrativos para receber investimento Aumento da oferta de financiamento Diminuição da taxa de juros Aumento do prazo de pagamento Melhora a distribuição de renda no Brasil Entre 2005 e 2007 nada menos de 25 empresas do mercado imobiliário fazem IPO capitando em torno de 22 bilhões de reais

9 FINANCIAMENTO IMÓVEIS Construção Aquisição Total

10 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO

11 * * 2011* 2012* 2013* 2014* 2015* 2016* 2017* 2018* 2019* 2020* Milhões PERCENTUAL DA POPULAÇÃO DE 18 A 64 ANOS POR CLASSE SOCIAL, * ,8 37 Classes D e E Classes A, B e C 92, , , , , , , FONTE: PNAD/IBGE Considerando apenas as regiões urbanas dos estados de RO, AC, AM, AP, PA e RR

12 Visão dos analistas de mercado de capitais em 2006 Valorização do plano de crescimento Importância de um grande land bank e não da qualidade do mesmo Valorização da expansão geográfica Atuar no mercado de baixa renda é fundamental (exemplo México) Volume de resultado futuro Relação do G&A e receita Baixa preocupação com a capacidade de execução das empresas Baixa preocupação com a geração de caixa Apropriação do resultado pelo andamento contábil das obras Empresas de auditoria e analistas conheciam pouco o mercado e contabilidade imobiliária

13 Modelos de Administração das empresas Volume Eficiência O grande engole o pequeno O rápido come o lento

14 Modelo de unidade de negócio Capacitação na ponta Padronização para criar identidade de empresa Comunicação adequada para alinhar processo decisório na ponta Índice de controles que deem visibilidade de performance das obras à empresa Plano de incentivo adequado Baixo custo fixo das companhias

15 Estratégia das empresas com foco em volume Compra de terrenos contando com apreciação do preço de venda Diversificação geográfica Diversificação da plataforma de segmentos Inicio de atuação em baixa renda (?) Pressão para apropriação de resultados, acelerar gasto das obras PoC Baixo investimento para ganho de produtividade Parcerias estratégicas com terceirização da construção e outras atividades Aquisição (estratégica e volume) de empresas Modelo de unidades de negócio para redução do custo administrativo

16 Desvios de Custo e Prazo de Construção(2008) As incorporadoras reduzem número de lançamentos em função da crise internacional As construtoras começam a detectar desvios de custo e prazo nas obras orçadas entre 2005 e 2007 Pelo modelo de apropriação de resultados os desvios de custo e prazo tem forte reflexo nas DREs das empresas Crise acentua a necessidade de mudança para buscar maior eficiência Em função da abrangência inicia-se trabalho de identificação da origem desses desvios Empresas passam a implantar medidas corretivas na estratégia e operação TG-117 Mário Rocha

17 Origem dos desvios de custo 40 % Premissas do Orçamento de lançamento 100 % 25 % Premissas de preço 35 % Execução da obra

18 Variação do INCC acum Variação IPCA acum

19 300,0 preço de venda/m2 e SP 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0, TG-117 Mário Rocha

20 TG-117 Mário Rocha

21 COMPORTAMENTO DO MERCADO

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24 Pontos Fortes O que você, sua empresa e equipe fazem bem? Que recursos especiais você possui e pode aproveitar? Quais os seus diferenciais? O que a concorrência, a equipe, os clientes e os fornecedores acham que você faz bem? Pontos Fracos No que você precisa ficar atento? O que precisa melhorar? Onde deve se blindar? Onde possui menos recursos que os demais? Quais são suas fraquezas identificadas pelos outros? Ameaças Que ameaças (leis, regulamentos, concorrentes) podem lhe prejudicar? Qual o ponto forte do seu concorrente que pode ser uma ameaça para você? Quais as estratégias e diferenciais dos seus concorrentes? Existem recursos para execução Oportunidades Quais são as oportunidades externas que você pode identificar? O que seu cliente deseja e precisa que pode servir como oportunidade de negócio? Como agregar valor ao seu produto e ao seu serviço? Que tendências você pode aproveitar ao seu favor?

25 Análise SWOT cruzada Análise Swot Cruzada: consiste em cruzar as informações dos quatro quadrantes, de forma que permita delinear estratégias importantes para o futuro da empresa Pontos fortes x Oportunidades = estratégia ofensiva / desenvolvimento das vantagens competitivas. Pontos fortes x Ameaças = estratégia de confronto para modificação do ambiente a favor da empresa. Pontos fracos x Oportunidades = estratégia de capacitação para poder aproveitar melhor as oportunidades. Pontos fracos x ameaças = estratégia defensiva com possíveis modificações profundas para proteger a empresa.

26 OPORTUNIDADES RECURSOS DISPONÍVEIS (EXCETO AGUA E ENERGIA) MERCADO DE BAIXA RENDA MERCADO VOLTADO PARA CUSTO E PRAZO MECANIZAÇÃO DO PROCESSO CONSTRUTIVO FORNECEDORES CRIANDO E INOVANDO CONSTRUÇÃO GANHA RELEVÂNCIA VERTICALIZAÇÃO DE ALGUMAS ATIVIDADES DE OBRA GANHOS DE PRODUTIVIDADE MELHORIAS DE PROJETO (ENGENHARIA DE VALOR) ELIMINAR INEFICIÊNCIAS DO ORÇAMENTO e PRAZO EXISTE FINANCIAMENTO PARA O SETOR O INCC DEVE EVOLUIR ACIMA DO CUSTO DAS OBRAS??? NOVOS MODELOS DE CONTRATAÇÃO DE MÃO DE OBRA E FORMA DE PAGAMENTO COM O AUMENTO DO DOLAR, INVESTIMENTO EXTERNO FICA MAIS BARATO NOVO PLANO DIRETOR

27 AMEAÇAS AUMENTO DA TAXA DE JUROS (cuidar do caixa) AUMENTO DA COTAÇÃO DOLAR (VER CESTA BÁSICA DO INCC x OBRA ESPECÍFICA) DESBASTECIMENTO DE AGUA E ENERGIA ELÉTRICA CLIENTES MAIS EXIGENTES BANCOS MAIS RIGOROSOS PARA CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO E SEGURO FLUXO DE INVESTIMENTO EXTERNO MAIS RIGOROSO QUEBRA DE FORNECEDORES DE MÃO DE OBRA NÃO PREPARADOS PARA REDUÇÃO DO EFETIVO AGRESSIVIDADE DOS CONCORRENTES ENCARGOS SOCIAIS SOCIÁIS E TRIBUTOS NOVO PLANO DIRETOR

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29 Obrigado!