SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA

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1 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1. INTERESSADO: FRATO FERTS LTDA. 2. PROPRIETÁRIO: ANDRÉ GABANYI e sua mulher LEA GABANYI. 3. OBJETO DA AVALIAÇÃO: Tipo do bem: Casa comercial. Descrição sumária do bem: Casa comercial adaptado para escola, localizado na Rua Ribeiro de Barros nº 128, bairro Vila Pompéia, subdistrito das Perdizes em São Paulo (SP). Área do terreno: 826,98 m²; Área construída: 651,00 m²; Ocupante: Escola de Educação Infantil. 1

2 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e FINALIDADE: Determinação do valor do imóvel para efeito de assessoria. 5. VISTORIA: Data: Informações obtidas conforme ítem da NBR : 5.1 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO: O bairro das Perdizes, localizado na zona Oeste de São Paulo (SP), tem como principais vias de acesso as Avenidas Francisco Matarazzo, Sumaré e Dr. Arnaldo. A topografia da região é ondulada e os melhoramentos públicos do bairro são: rede de energia elétrica, rede de telefone, rede de água, esgotos, águas pluviais, pavimentação, iluminação pública, meios normais de transporte coletivo, coleta de lixo domiciliar, correio, etc. A região do imóvel avaliando é afastada cerca de 4 km do centro da cidade, ocupada por imóveis comerciais, residenciais e de serviços, de padrão médio, sem tendência de modificação em médio prazo. 5.2 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL: Localização: Casa comercial adaptado para escola, localizado na Rua Ribeiro de Barros nº 128, bairro Vila Pompéia, subdistrito das Perdizes em São Paulo (SP). 2

3 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e Croqui de localização: Terreno: O terreno avaliando têm a sua superfície plana no nível da rua, infra-estrutura completa, com área de 826,98 m² em 2 matriculas Construções: Trata-se de imóvel comercial de uso institucional, abrangendo instalações de 7 salas de aula, laboratório, auditório, sala de informática, secretaria, salas para professores, sala de diretoria, sala de reunião, biblioteca, recepção, lanchonete, banheiros masculino e feminino, e pátio. Principais características construtivas: estrutura de concreto armado, coberto em parte com telhas de amianto estruturadas com madeira, e parte em laje, paredes internas emassadas e pintadas com látex PVA, parte externa com pintura PVA sobre blocos de concreto, azulejo nos banheiros, áreas molhadas e refeitório, piso laminado na recepção, corredores e salas, madeira na sala de atendimento e demais ambientes, cimentado liso nas áreas externas, esquadrias de alumínio, instalações elétricas e hidráulicas embutidas. A construção é de padrão médio, estado geral de conservação bom, área construída total de 651,00 m². 3

4 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e Imagem de satélite (Google - dezembro de 2008): Documentação: - Certidões de Registro de Imóveis relativas às matrículas e , emitidas pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (SP); - IPTU exercício Vide cópia no anexo Legislação urbana incidente: O imóvel avaliando está inserido na zona ZM 2 Zona Mista de Média Densidade, conforme a lei 13885/2004 do Município de São Paulo (SP), e está sujeito a legislação municipal pertinente. 4

5 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e DIAGNÓSTICO DO MERCADO: O mercado para venda de terreno urbano no entorno do avaliando encontra-se estável com razoável número de ofertas. O imóvel possui frente para Rua Ribeiro de Barros e está a metros da estação Água Branca da CPTM. Sopesando porte, localização e o mercado imobiliário local, classificamos o imóvel avaliando como de BAIXA liquidez. 7. METODOLOGIA EMPREGADA: Direto comparativo de dados de mercado para o terreno e custo de reprodução para as construções, conforme a NBR Foi utilizado o Método Direto através do Processo Inferencial, por julgarmos que permite conferir maior consistência à manifestação do valor, que baseia-se em amostras acidentais, onde examinam-se diversas funcionais lineares (transformadas ou não) através do estudo das correlações pelo Método dos Mínimos Quadrados, do que se elege a função que melhor explica o comportamento do fenômeno. Pelo processo de adição de variáveis paramétricas, identifica-se até que ponto elas contribuem para caracterizar o modelo, delineado como uma função matemática inferida, que em seguida é submetido a uma série de testes estatísticos, de forma a se poder admiti-lo válido para predições inseridas no intervalo amostral, sob condições de probabilidades. Aplicativo utilizado: TS-SISREG, da Tecsys Engenharia Ltda, Versão Para as construções adotamos o CUB, depreciado pelo Método de Ross Heidecke. 8. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTOS UTILIZADOS: Período da pesquisa: a Vide Anexo Tratamento dos dados: estatística inferencial conforme Anexo Número de dados de mercado: A pesquisa foi direcionada para imóveis similares ao avaliando e os valores registrados foram obtidos através de uma simulação de negociação com o objetivo de atingir o mais próximo possível o valor de mercado Variáveis consideradas para o tratamento estatístico: 5

6 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e Valor unitário - Valor unitário do terreno em relação a área de terreno (R$/m2); Área do terreno Variável independente de crescimento negativo, procurando explicar a variação do valor unitário em função da área de terreno (m²); Local Dicotômica indicativa se o imóvel está em área de menor valorização = 1, área de maior valorização = O modelo matemático que se ajustou, com a utilização de regressão múltipla foi selecionado após diversas simulações, conforme demonstrativos contidos no Anexo 02: VuT = 1 / ( 0, , x AreaT + -0, x Local ) As significâncias dos regressores e da equação apresentaram-se inferiores a 5%. A correlação atingida foi de 0,97 e o coeficiente de determinação ajustado r2 = 0, ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: 9.1 Fundamentação: Grau II, de acordo com o ítem da NBR , edição de Precisão: Grau III, de acordo com o ítem da NBR , edição de DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM: Com base na equação do ítem 8.6 e nos cálculos contidos no Anexo 02, o valor de avaliação do imóvel é: V = Valor de Mercado V = VT + VC VT = Valor do terreno VT = Área de terreno x Vu VT = 826,98 m² x R$ 2.987,17/m² (conforme cálculo no Anexo 02) VT = R$ ,84 VT R$ ,00 VC = Custo de reprodução (cfe. cálculo no Anexo 02) VC = R$ ,27 VC R$ ,00 V = R$ ,00 6

7 SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA Rua São Severo nº 03 Penha São Paulo (SP) - CEP Fone/Fax (11) , Cel (11) , e Para liquidação forçada o valor de avaliação será conforme cálculo financeiro para valor presente, considerando-se a taxa anual de 12,50% e que a venda ocorra após 24 meses, obtendo-se R$ , CONCLUSÃO: Resultado da avaliação: Valor de mercado: R$ ,00 (TRÊS MILHÕES E QUATROCENTOS E VINTE MIL REAIS) Valor para liquidação forçada: R$ ,00 (DOIS MILHÕES E SEISCENTOS E VINTE MIL REAIS) 12. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES: - A presente avaliação baseia-se no pressuposto de que o imóvel será entregue sem ônus ou gravames e com a documentação devidamente analisada pela área jurídica. Qualquer alteração que redunde em fração ideal do imóvel implicará na revisão do valor de avaliação. 13. ENCERRAMENTO: Anexos: 01 Planilha de pesquisa de mercado 02 Tratamento dos dados e memorial de cálculos 03 Fotografias do avaliando 04 Documentação Data do laudo: 31/05/2011 Local: São Paulo (SP) Empresa: SEND SERVICE E ENGENHARIA LTDA C.G.C /0001 CREA RUBENS LUIZ AMANCIO HÉLIO SIMÕES GOMES Arquiteto e Urbanista Engenheiro Civil CREA D Crea SP /D Visto Crea-SP

8 ANEXO 01

9 PESQUISA DE IMÓVEIS ELEM ENTO ENDEREÇO INFORMANTE E TELEFONE Valor Total (R$) Vu (R$/ha) Área de terreno (há) Local 1 Terreno na Rua Caiowaa, Perdizes - cod. TR0022 Zylber , , Rua Ribeiro de barros - cod. TR0029 Zylber , , Rua Candido Espinheira - cod. TE26 Siga-me imóveis , , Rua Francisco Bayardo - cod. PA Paulo Roberto Leardi , , Terreno em Perdizes - cod. PSI61033 Paula Fonseca , , Rua Ministro Gastão Mesquita - cod JAS imóveis , , Rua Dr. Candido Espinheira - cod JAS imóveis , , Terreno em Perdizes, paralela com Alfonso Bovero - cod. 4048LV Plataforma imóveis , , Rua Caiowaa - cod. PA Paulo Roberto Leardi , , Rua Cajaiba - cod. V Pacheco imóveis , , Terreno em Perdizes - cod Kauffmann , , Rua Cajaiba - cod. V Pacheco imóveis , , Rua Ministro Gastão Mesquita - cod. V Pacheco imóveis , , Rua Dr. Candido Espinheira - cod. V Pacheco imóveis , , Rua Professor João Arruda - cod. PA Paulo Roberto Leardi , , Rua Caraibas - cod. V Pacheco imóveis , , Rua Ribeiro de Barros - cod. PI4804 Paulo Roberto Leardi , , Rua Miranda de Azevedo - cod. V Pacheco imóveis , , Rua Raul Pompéia - cod. V Pacheco imóveis , , Rua Dr. Miranda de Azevedo - cod. PI6130 Paulo Roberto Leardi , ,

10 ANEXO 02

11 MODELO: Perdizes DADOS VARIÁVEIS COEFICIENTES FISHER SNEDECOR NORMALIDADE DOS RESÍDUOS (%) TOTAL USADOS TOTAL USADAS CORRELAÇÃO DETERMINAÇÃO AJUSTADO F-CALC. SIGNIFICÂNCIA -1 a +1-1,64 a +1,64-1,96 a +1, , , , ,22 0, MODELO DE REGRESSÃO GRÁFICO DE ADERÊNCIA Padrão VuT = 1 / ( 0, , * AreaT + -0, * Local ) Valores Calculados Valores Valores Observados Durbin Watson para variável dependente: 2,43 (Não auto-regressão 90%) DEFINIÇÕES BÁSICAS DETERMINAÇÃO : Percentual da Variação dos valores em torno do valor médio da Variável Dependente do Modelo de Regressão Linear que é causado pela variação das variáveis independentes utilizadas; CORRELAÇÃO : Grau de relação entre o conjunto de variáveis independentes e a Variável Dependente do Modelo;

12 N Variável Tipo Definição Amplitude Escala T-Student Signific. Determ. Ajustado AreaT Quantitativa 325 a x 10,54 0,01 0, Local Dicotômica Isolada 1 a 2 x -7,34 0,01 0, VuT Dependente 1.660,61 a 5.000,00 1/y * Variável Não Utilizada Determinação Ajustado: Calculado em Modelo Linear sem a presença da Variável. Deve ser inferior ao Coeficiente Ajustado do Modelo Linear com a presença da Variável: 0,934715

13 Data de referência: 30/5/ :38:41 Informações complementares: Número de variáveis: 3 Número de variáveis consideradas: 3 Número de dados: 20 Número de dados considerados: 15 Resultados Estatísticos: Linear Coeficiente de correlação: 0, Coeficiente de determinação: 0, Coeficiente de determinação ajustado: 0, Fisher-Snedecor: 101,22 Significância: 0,01 Não-Linear Coeficiente de correlação: 0, Coeficiente de determinação: 0, Normalidade dos resíduos 60% dos resíduos situados entre -1 e +1 s 93% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s 100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s Outliers do modelo: 0 Equação Regressores Equação T-Observado Significância AreaT x 10,54 0,01 Local x -7,34 0,01 VuT 1/y VuT = 1 / ( 0, , x AreaT + -0, x Local ) Correlações entre variáveis Isoladas Influência AreaT Local VuT Local VuT Dados do imóvel avaliado: AreaT 827 Local 1 Valores da Moda para 80 % de confiança VuT Médio: 2.987,17 VuT Mínimo: 2.881,13 VuT Máximo: 3.101,31 Precisão: Grau III

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15 ANEXO 03

16 Foto 01: Entorno: Rua Ribeiro de Barros. Foto 02: Entorno: Rua Ribeiro de Barros. Foto 03: Frente do imóvel avaliando. Foto 04: Recepção.

17 Foto 05: Hall de entrada. Foto 06: Sala de atividades. Foto 07: Sala de aula. Foto 08: Biblioteca.

18 Foto 09: Refeitório. Foto 10: Sala multi. Foto 11: Sala de reunião. Foto 12: Pátio.

19 Foto 13: Quadra coberta. Foto 14: Espaço criança. Foto 15: Espaço criança. Foto 16: Vista externa da cozinha.

20 ANEXO 04

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