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6 SUMÁRIO PRODUTOS E SERVIÇOS Setor Comercial da área de Condomínios da Auxiliadora Predial: adequação e agilidade para suprir as necessidades dos clientes Gestão do Síndico 2014, um presente para o ano inteiro 12 Condomínios horizontais do Litoral Norte do Estado criam entidade representativa 22 9 JAN/FEV/MAR 2014 Edição Nº 202 CONSELHO EDITORIAL Ingo Voelcker, Roger Silva, Christian Voelcker, Antonio Azmus, Fátima Rama, Marcelo Borba e Luciene Machado ENTREVISTA Entrevista com Rui César Simas Prates, síndico do Condomínio Tulipas, em Porto Alegre 14 COORDENAÇÃO Marcelo Borba (Gerente de Condomínios) Fátima Rama (Especialista de Marketing) EDITORA EXECUTIVA Luciene Machado jornalista responsável - MTb manutenção Lei sobre locações e empréstimos de vagas de garagem exigiu adaptações nos condomínios Fossas sépticas requerem manutenção periódica para não virarem foco de problemas 33 PRODUÇÃO EDITORIAL Palavra-Prima revistasindicoap@gmail.com reportagem e fotografia Clarissa Thones Mtb Luciene Machado Mtb Patrícia Lemos - Mtb Tatiana Gappmayer Mtb capa Condomínios clubes têm complexidade e demandam gestão diferenciada e suporte operacional 24 capa Fátima Rama COMer CIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS revistasindico@auxiliadorapredial.com.br PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA Paica Estúdio Gráfico - Tiba jurídico Tributos: a responsabilização por impostos e contribuições de prestadores de serviços 28 DISTRIBUIÇÃO Faster Mail Logística em Postagem geral Protetores de elevadores garantem maior vida útil aos equipamentos 30 gestão Funcionários uniformizados e 36 identificados transmitem segurança e credibilidade aos condôminos e visitantes Conheça todas as legislações que envolvem as portas corta-fogo dos edifícios 38 A Revista Síndico não se responsabiliza pe la qualidade dos serviços prestados e pe los produtos oferecidos pelos anun cian tes, sendo os mesmos de inteira res ponsabilidade das empresas anunciantes. Não é permitida a reprodução de tex tos desta publicação sem autoriza ção da editora, por escrito. Atendimento ao leitor Comentários, críticas e sugestões: revistasindico@auxiliadorapredial.com.br 6 síndico 202

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9 produtos & serviços Marcelo Borba, Gerente Comercial da Auxiliadora Predial A serviço dos síndicos O setor Comercial da área de Condomínios da Auxiliadora Predial trabalha para oferecer as soluções mais adequadas às necessidades de cada cliente complexidade das funções e responsabilidades atribuídas aos sín- A dicos, aliada à falta de tempo para uma dedicação maior aos condomínios, leva muitos gestores a procurarem empresas que os ajudem na administração diária das edificações. Com tantas opções no mercado, a escolha precisa ser bem ponderada para que o barato não saia caro no futuro, às vezes nem tão distante. Tradição e credibilidade são algumas das características que devem ser observadas na hora de decidir a quem delegar as atividades. Para ajudar os síndicos nessa tarefa e propor os melhores serviços a cada perfil de construção e moradores, a Auxiliadora Predial conta com um segmento específico dentro da área de Condomínios para esse fim: o Comercial. Procuramos ter uma ação diferenciada, por meio de uma equipe preparada, para dar a devida consultoria e disponibilizar a alternativa mais adequada para cada condomínio, sendo ele comercial ou residencial, explica o gerente Comercial da companhia, Marcelo Borba. Antes de emitir as propostas de trabalho, a equipe do setor visita o condomínio para conhecer bem as particula- JANEIRO-FEVEREIRO-MARÇO/2014 9

10 produtos & serviços ridades e demandas existentes no local para, então, oferecer as soluções mais indicadas. Entre elas, o gerente destaca o serviço de Auxiliar de Administração, que é justamente a tarefa principal de retaguarda do síndico, assim como o de Gestão Total e da Auxiliadora Serviços, que proporcionam uma atenção ainda mais próxima na administração, manutenção e segurança dos condominios. Sabemos da grande expectativa que os clientes possuem sobre nosso atendimento e temos a missão de atendê-la, acrescenta. Atuando há 12 anos no mercado imobiliário e com ampla experiência na área, Borba comenta que sua atividade o leva a conhecer as práticas realizadas nesse campo, fator ampliado pelas informações obtidas por meio da constante análise do segmento. Isso permite, segundo ele, oferecer vantagens e estar mais perto dos síndicos. Esses benefícios vão desde a valorização do patrimônio até a melhoria no convívio condominial. A área Comercial trata de todo o processo de transição entre as administradoras, ficando o gestor despreocupado com o procedimento de troca de imobiliária. Muitas vezes, o síndico não quer mudar devido à complexidade dessa ação, relata, complementando que a estruturação do setor permite, já no primeiro contato com o cliente, demonstrar os diferenciais da Auxiliadora Predial, que possui um segmento com colaboradores especializados e focados em relacionamento e que valoriza a confiança conquistada a curto, médio e longo prazo. Temos o objetivo de evidenciar para o mercado a importância da gestão profissional no apoio aos síndicos, visto a elevada responsabilidade civil dessa atividade que, muitas vezes, passa despercebida, conclui Borba. Ele destaca que também é atribuição desta área prestar consultoria para as construtoras no processo de entrega do empreendimento, sendo a responsável pela Assembleia de Instalação e todas as questões iniciais do deste processo inicial. Dicas que ajudam na hora de escolher a administradora de condomínios leia com atenção o contrato a ser assinado, o rol de serviços prestados e busque sempre o apoio de quem tem conhecimento técnico. Analise se o foco do serviço contratado é destinado ao apoio do síndico. desconfie de honorários muito baixos, pois o preço pode estar abaixo do custo e isso é bastante arriscado. desconfie das empresas que difamam outras administradoras, afirmando que darão mais atenção aos clientes e que nas demais existem um descaso. Verifique a experiência da empresa e quanto tempo ela possui de atuação na área. Pergunte sobre alguns condomínios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e ligue para obter mais informações. Visite a companhia e seu site antes de contratá-la e pergunte o que a empresa tem de inovação, ou seja, conheça além daquilo que está dito nos materiais de venda da administradora. Verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores). Analise se a companhia tem sede própria, em que mercados atua, se tem uma gestão profissional em seu comando e como define os seus rumos. Verifique qual a forma de rescisão contratual prevista. discuta com o Conselho Consultivo antes de se decidir e convide um representante para esclarecimento de dúvidas. opte por companhias com boa administração de recursos humanos, que tenha bons profissionais e avalie a estrutura de atendimento. Analise os pequenos detalhes do contrato como, por exemplo: sistema de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora); pergunte sobre o sistema de materiais (se permite que o síndico ou moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas) e como a companhia dá esse suporte. Solicite um modelo de demonstrativo financeiro da administradora. Avalie o preço por unidade, comparando as propostas. dê preferência a uma administradora associada ao Sindicato da Habitação de seu Estado. 10 síndico 202

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12 produtos & serviços Gestão do síndico ganha aliado de peso Imobiliária lança mais um produto para acompanhar a rotina dos síndicos Auxiliadora Predial está sempre A preocupada em oferecer soluções que atendam às necessidades de seus clientes. Pensando nisto, neste ano, presenteia os síndicos com uma agenda diferenciada, a Gestão do Síndico 2014, que traz um conteúdo exclusivo. Concebida para ser um manual de consulta rápida e prática, além de informações sobre assuntos que fazem parte da rotina dos gestores, a publicação oferece um guia com sugestões de prestadores de serviços que podem auxiliá-los no desempenho das tarefas de manutenção. Confira o que você vai encontrar na Gestão do Síndico 2014 Atividades de manutenção Planejamento é o principal pré-requisito para uma gestão eficiente. Isto inclui observar prazos para que todas as atividades sejam desenvolvidas com qualidade e segurança. Para auxiliá-lo neste trabalho, a Gestão do Síndico 2014 traz uma relação das ações de manutenção que devem ser realizadas de acordo com a periodicidade recomendada: semanal, mensal ou anual. Em um espaço reservado para anotações, o síndico poderá descrever as tarefas que julgar necessárias, de acordo com as demandas do seu condomínio. Legislação tributária e financeira Um guia com os principais tópicos da legislação tributária e financeira alerta sobre os cuidados na hora de contratar serviços. Isto inclui as normas para o preenchimento de notas e o cumprimento dos compromissos fiscais, dentro dos prazos estabelecidos. Economia A publicação traz dicas sobre como economizar água e energia, por meio de hábitos simples, que tornam o uso dos recursos ainda mais eficiente. Gestão de funcionários Para que as atividades de manutenção do condomínio sejam realizadas mantendo um padrão de qualidade, é necessário contar com profissionais capacitados. Baseado nas recomendações para contratar o profissional adequado, o síndico terá mais tranquilidade para desempenhar sua gestão. Se o assunto é demissão, a Gestão do Síndico 2014 também traz informações importantes que devem ser observadas na hora de dispensar um colaborador. Segurança Cuidados com a segurança devem pautar a condução das atividades desenvolvidas no condomínio. Mesmo tomando todas as medidas necessárias, alguns itens podem passar despercebidos e, para evitar que isso aconteça, um teste irá ajudá-lo a identificar o que pode estar colocando em risco a saúde dos condôminos e dos funcionários do edifício. O Ministério do Trabalho elaborou uma série de Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho (NRs) e, como qualquer outro empregador, o condomínio deve garantir que elas sejam cumpridas pelos seus colaboradores. A Gestão do Síndico 2014 destaca os principais tópicos das normas que tratam da segurança em serviços com eletricidade, prevenção de acidentes, de incêndios e de riscos ambientais, assuntos que estão no rol de atividades de manutenção dos condomínios. Primeiros socorros Ao longo do dia, muitas pessoas circulam pelo condomínio e estão propensas a sofrerem acidentes, mesmo que as condições de segurança sejam adequadas. Por isso, é necessário que pelo menos um funcionário ou o próprio síndico estejam preparados para atender a vítima, após identificar o tipo de ocorrência. Na agenda, você encontrará uma lista com os principais acidentes domésticos e o respectivo procedimento que deve ser ministrado, até a chegada do socorro médico. Código Civil A publicação reproduz, na íntegra, o capítulo do Código Civil Brasileiro que trata da administração de condomínios. Assim, o síndico terá o conteúdo sempre à mão, quando necessitar consultar a Lei. 12 síndico 202

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14 entrevista O síndico deve saber avaliar a melhor solução para cada caso Há 12 anos à frente do Condomínio Tulipas, em Porto Alegre, Rui César Simas Prates colocou as contas em dia e reorganizou a área administrativa. Hoje, é possível os moradores desfrutarem de diversos recursos do Condomínio, graças à organização e atuação de Prates como síndico. O segredo da boa administração, segundo ele que é casado com Gislaine e pai de Guilherme Prates é nunca ter contas a pagar antes de receber, para que não seja necessário fazer chamada-extra. Na sua gestão, foram feitas reformas, incluindo o salão de festas, caixa d água, pracinha, academia, entre outras. No que depender do técnico em eletrônica, ele não larga a função, pois a desempenha com muito prazer. Como síndico, conta que se sente útil ao poder resolver problemas em benefício dos moradores. Qual é a estrutura física do Condomínio? São 147 casas, academia, dois salões de festas, sala de jogos, piscina e cancha poliesportiva. Qual é a composição administrativa do condomínio? Síndico, subsíndico e três conselheiros. Como é o seu dia a dia no Condomínio? Como o tempo, nunca se sabe o que pode acontecer. O que o motivou a ser síndico? O motivo inicial foi eu não concordar com as ideias da única chapa que concorria. Também gosto da função, de ir atrás de soluções. O que ajuda muito é o fato de eu ser técnico em eletrônica, fato que diminui muito alguns custos com manutenções, pois dificilmente precisamos de um terceirizado. Quais foram as primeiras medidas instituídas na sua administração? Agir sobre a inadimplência e tirar o condomínio do vermelho. Comecei negociando com os moradores. Hoje, eles têm 10% de desconto para pagar em dia. Caso não ocorra, há 45 dias para se conversar. Só então é que começam a correr juros mais altos, que não compensam. A ideia é mostrar que vale mais a pena pagar em dia, do que deixar o dinheiro guardado. Quais são as melhorias já implementadas? Modernizamos a academia com novos equipamentos, houve reparo no calçamento e na caixa d água. No salão teve melhoria na iluminação e a construção de duas cozinhas. Foi edificado um quiosque com churrasqueira, junto à pracinha, nos fundos. Como é um condomínio extenso, facilita para os moradores que ficam longe do salão de festas ou que queiram fazer uma confraternização menor. Rui Simas Prates é síndico do Condomínio Tulipas, em Porto Alegre, há 12 anos Outras iniciativas a serem destacadas? Melhoria da portaria e vigilância com profissionais mais qualificados. Quantas pessoas trabalham no Condomínio? Dois funcionários do condomínio, três porteiros terceirizados e seis rondas de seis horas. 14 síndico 202

15 Como é feito o planejamento orçamentário? Tendo como base as despesas do último ano, mais o índice de inadimplência e futuros investimentos. Como o senhor avalia sua administração? Boa. Em 10 anos tivemos apenas uma chamada-extra que foi para a reforma da caixa d água, que custou R$ 40 mil. Chamada-extra é a pior coisa para um morador, soa antipático e minha meta é evitar. Procuro fazer obras e melhorias constantes, mas tudo dentro do orçamento. Quando assumi, há 12 anos, comecei a renegociar as datas de pagamento com os fornecedores. Não se pode ter contas a pagar antes de arrecadar. Como o senhor define o papel do síndico? Tem que ser atuante e entender de tudo para saber avaliar a melhor solução para cada caso. Quais são as características que não podem faltar em um síndico? Conhecer a convenção e regimento interno na íntegra e, em cima disso, saber tomar decisões. Qual é a sua principal meta na gestão? Não onerar os condôminos com chamada-extra. Como é a convivência entre os moradores? Muito boa. Condomínio horizontal tem maior convívio, são mais próximos. Como é a participação dos condôminos? Como é a média dos condomínios, em torno de 20%. Eles sugerem muitas ideias e tomam iniciativas. A decoração de Natal, por exemplo, é uma moradora, a Vera, que cuida disso há três anos. Outra moradora, a Luciane, professora de educação física, nos orienta sobre investimentos na academia. Havia uma área ociosa e, por sugestão dos condôminos, transformamos em uma área de lazer com bancos. Também sugeriram separar o orçamento do salão de festas da conta do condomínio para ser mais justo e beneficiar quem realmente usa o espaço. Como são realizadas as assembleias? O senhor realiza alguma atividade para motivar a participação? Mando e cartas, mas a participação é bem espontânea. São verificados os assuntos junto aos moradores e tudo é analisado com o conselho para colocar na pauta. Há problemas de inadimplência? Nossa inadimplência é de menos de 5% atualmente. JANEIRO-FEVEREIRO-MARÇO/

16 entrevista A sua experiência profissional ajuda na atuação como síndico? Sim, soluciono muitos serviços sem precisar de terceiros e tenho ideia dos custos. Principalmente na área elétrica e eletrônica. Pensando nas crianças, a areia da pracinha foi substituída por grama sintética Como lidar com os conflitos quando eles surgem? Verifica-se o problema, havendo necessidade, reúne-se o Conselho e tomam-se as medidas cabíveis. Muitos problemas podem ser resolvidos diretamente entre os moradores. Estimulamos que conversem entre si e, depois, em último caso, acionem o síndico. Mas o bom senso sempre vem em primeiro lugar. A vida pessoal chega a ser impactada pelas atribuições de síndico? Sim, mas não muito. Às vezes quando estou trabalhando tenho que parar algum serviço para atender uma demanda. Mas é raro. Que serviços da imobiliária o condomínio utiliza? Telecompras, recursos humanos, jurídico e assistência nas assembleias. Que orientação pode ser dada a um síndico de primeira viagem? Em uma assembleia, não colocar em pauta os gastos sem ter a receita. Algumas medidas foram adotadas para prover mais segurança? Contratação de profissionais mais qualificados na vigilância e na ronda. Por ser um condomínio horizontal, o senhor destacaria algumas particularidades? Os vizinhos convivem mais entre eles e há mais segurança. O que mais lhe preocupa como administrador de condomínio? Segurança e uso de drogas. Qual é a sua maior satisfação como síndico? Ver que o Condomínio está bem. Você realizou algo relacionado às crianças e aos adolescentes? Alteramos as pracinhas de areia para grama sintética. Os pais pediram por questão de saúde e higiene. Como avalia o atendimento da Auxiliadora Predial? Muito bom. Sempre atendeu nossas necessidades em um tempo ótimo. Áreas de lazer têm atenção constante com reformas Perfil Lugar especial Florianópolis-SC Viagem que pretende fazer Punta Cana Um sonho Vivo o momento. Não tenho sonhos. Tento sempre realizar Uma personalidade Não tenho uma pessoa específica, mas admiro quem consegue lidar bem com pessoas que têm ideias, opiniões e posicionamento contrários aos seus. É uma virtude negociar em meio a adversidades O vizinho ideal O tolerante Ser síndico é resolver conflitos avaliando todos os lados da situação 16 síndico 202

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18 manutenção Como se adaptar às mudanças na lei das garagens Alteração não permite locação ou empréstimo da vaga a estranhos ao condomínio facilidade para a aquisição de automóvel nos últimos anos impul- A sionou vertiginosamente o aumento do número de veículos no Brasil. De acordo com dados do Departamento Nacional de Trânsito (Denatran), entre setembro de 2003 e o mesmo período de 2013, houve um aumento de 123% na frota do país. Nesse contexto, há muitos motoristas que têm de alugar vagas fora de suas residências ou condomínios gerando, muitas vezes, dúvidas quanto às responsabilidades. Com o objetivo de dar mais segurança aos condôminos, em 2012, uma lei passou a proibir a locação ou venda de vagas de garagens para quem é estranho ao condomínio. O texto legal alterado é o 1º do art do Código Civil. Desde então, os síndicos têm orientado as adaptações à nova situação. De uma maneira geral, a lei vem sendo observada, segundo o advogado Pedro Guilherme Becker. Infrações nesta matéria ocorrem, mas em pequeno número. Nada que tenha trazido maiores conturbações. A adaptação dos condôminos foi rápida e natural, avalia. Para a responsável pelo Condomínio Jardim Lindóia, Lourdes Bernadete Bennemann, não afetou muito, pois a regra já era válida antes da lei entrar em vigor. As exceções são para parentes próximos. Caso contrário, nunca foi permitido a estranhos colocarem os carros aqui, conta a síndica. O caso de empréstimos por pequenos lapsos de tempo para parentes ou amigos, deve também ser regulado pela convenção ou regimento interno. O advogado salienta: A lei veda a alienação e a locação não referindo nada a empréstimos por pequeno lapso de tempo. Por outro lado, nesta regulamentação deve haver critérios que atendam ao bom senso. As exceções são possíveis, conforme dispõe o próprio texto legal alterado. No caso de existirem, devem estar previstas na convenção. De resto, recorrer todos podem, mas o resultado do recurso deverá ser de acordo com a lei ou convenção, orienta Becker. No caso de exceções previstas, a própria convenção deverá estabelecer as regras, limites e responsabilidades em que pese tratar-se de vaga de garagem de propriedade privada, sendo a fiscalização feita pela administração do condomínio. O que diz a lei Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 18 síndico 202

19 Protetores de coluna Lourdes Bennemann, síndica do Condomínio Jardim Lindoia executou uma completa reforma nas garagens do prédio 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº de 2012) O que compete ao síndico Além das alterações legais, há outras questões que preocupam os síndicos em relação às garagens. O advogado Pedro Guilherme Becker explica que a responsabilidade da administração é cuidar de tudo o que faz parte do condomínio, inclusive dos carros na garagem. No entanto, o síndico não pode ser responsabilizado pelos imprevistos que possam acontecer. A responsabilidade do síndico é de meio e não de fim ou garantia, isto é, ele deve zelar pelo local, mas, se algo errado ocorrer, ele não é obrigado a indenizar, afirma Becker. Conforme o advogado, a administração só responde pelo caso quando há negligência do funcionário contratado para a função específica de cuidar da segurança da garagem. A solução de problemas deve ser norteada pela convenção e regimento interno do condomínio aliada ao bom senso do síndico e moradores. O documento deve definir, inclusive, as multas cabíveis para cada infração às regras. O síndico deve, primeiro, conversar com a pessoa para que o fato não se repita. Se não resolver, ele pode advertir e até multar, se a convenção assim estipular, orienta Becker. Segundo ele, levar as questões para a assembleia também ajuda na busca de soluções que beneficiem a todos. JANEIRO-FEVEREIRO-MARÇO/

20 manutenção Bicicletas As bicicletas deixaram de ser meros instrumentos em momentos de lazer e são usadas, cada vez mais, como veículos de transporte. Muitas vezes, o pouco espaço nos apartamentos exige que elas sejam guardadas na garagem, sendo que nem sempre há local próprio para tal. Conforme Becker, tudo deve estar definido no regimento interno e, a princípio, nada impede que o condômino a guarde em seu box. Entretanto, a responsabilidade por danos ou roubos será do próprio condômino, completa. Alguns condomínios dispõem de bicicletários, mas que nem sempre contemplam o número total de veículos dos moradores. Neste caso, também é o regimento interno que deve conter as normas regulando sua utilização. Valorização do espaço Se antes o local era apenas um espaço escondido no condomínio, hoje os síndicos dedicam atenção especial às vagas que têm o objetivo de guardar e proteger um valioso patrimônio. A síndica do Condomínio Jardim Lindóia propôs a troca da cobertura, que era de telha, das antigas estruturas de madeira e da parte elétrica da garagem, que tem mais de 40 anos. São 15 economias no edifício do bairro Jardim Lindoia e dez vagas. Devido ao valor alto da reforma, Lourdes Bernadete Bennemann conta que teve que ter ousadia para colocar o assunto em pauta. Foi então que começou a saga em busca do melhor serviço, que contemplasse todas as exigências. Inclusive uma reportagem da Revista Síndico me ajudou muito com dicas do que devo exigir dos prestadores de serviço. Fiquei mais segura para iniciar a obra, lembra Lourdes. Ela atentou para detalhes como o bloqueio da entrada e saída de veículos, o recolhimento de entulhos e a qualidade do material. Foram quatro orçamentos desde o começo do ano até que, em assembleia, os moradores optaram pela obra que custou R$ 28,5 mil. Os serviços ocorreram em julho deste ano. Foi difícil devido ao grande valor ter de ser dividido entre poucos moradores. Mas foi compensador devido à qualidade do serviço. Todos ficaram muito satisfeitos, conta. Nova cobertura e adequação elétrica das garagens do Condomínio Jardim Lindóia custaram R$ 28,5 mil Produtos O boom imobiliário dos últimos anos fez com que se aproveitasse melhor cada metro quadrado da obra. Os apartamentos estão mais modernos, menores e a mesma regra vale para as garagens. Porém, acarreta em dificuldade na hora de manobrar para estacionar. Pensando nisso, o mercado oferece bons aliados para proteger os veículos, as paredes e pilares e evitar incômodos. O vendedor Jean Cleber Bilhalva destaca que todos são fabricados em neoprene e têm um custo muito menor que um reparo como uma micropintura, por exemplo. A instalação é muito simples, com cola de contato e o próprio zelador pode colocar, acrescenta. Confira algumas opções: Cantocar Para que serve: evita que arranhe a pintura da lateral do carro Onde é indicado usar: cantos de colunas e paredes Valor: R$ 25,00 Stopcar Para que serve: evita que arranhe a pintura do parachoque do carro Onde é indicado usar: são instalados na parede em frente ao box Valor: R$ 25,00 Manta de neoprene Para que serve: evita que arranhe a pintura da porta do carro Onde é indicado usar: nas paredes onde podem bater as portas e são sob medida Valor: R$ 50,00 no tamanho 50x70 cm Mais informações Produtos MB Ltda vendas@produtosmb.com.br Telefones: (51) / / síndico 202

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22 produtos & serviços Litoral gaúcho terá associação de condomínios horizontais Com o apoio da Auxiliadora Predial, síndicos debatem os propósitos e frentes de ação da nova organização Com demandas e interesses em comum, um grupo de administradores e representantes de condomínios horizontais do Litoral Norte do Estado uniu-se para a criação de uma entidade que trará maior representatividade para reivindicar melhorias nas praias da região junto aos órgãos públicos. A Associação dos Condomínios Horizontais do Litoral do Rio Grande do Sul, que começou a ganhar forma em outubro de 2013, tem entre seus objetivos buscar soluções para problemas de infraestrutura existentes para além dos muros dessas construções. As dificuldades compartilhadas pelos síndicos vão desde segurança, falta de iluminação na rua, buracos na pavimentação, deficiência no recolhimento de lixo, barulho das casas noturnas localizadas no entorno, até a inexistência de transporte público que atenda aos funcionários desses empreendimentos. Atualmente, entre Torres e Tramandaí, estima-se que existam cerca de 50 complexos dessa natureza, sem contar aqueles que se encontram em fase de aprovação e licenciamento de projeto. A proposta de possuir uma instituição que represente as necessidades dos condomínios horizontais partiu de um dos clientes da Auxiliadora Predial em Capão da Canoa. A analista de negócios da Agência, Catia Gaelzer, recorda que há Catia Gaelzer, analista de negócios da Agência Capão da Canoa Jefferson Selaimen Machado (do Lagoa do Passo Village Park), Dilceu Costa (do Riviera Xangrilá), Luís Antônio Longo (Riviera Xangri-lá), Dilson Gerent (do Las Palmas), Guilherme Falcão (Villagio Atlântida), Maria José Schmitt Sant Anna (Acqualina Beach Village), Gerson Fischmann (Atlântida Ilhas Park) e Nara Plácido Janssen (Pacific Residence Club) algum tempo o gestor do Atlântida Ilhas Park, Gerson Fischmann, vinha conversando com ela e com o gerente comercial da empresa, Marcelo Borba, sobre como as questões são semelhantes na administração dessas estruturas e como os síndicos poderiam ter mais força política atuando conjuntamente. Diante dessa provocação, a companhia promoveu um encontro (com clientes e não clientes), em Porto Alegre, para que as pessoas se conhecessem e trocassem experiências. Ali nascia o embrião da Associação, que agora após uma segunda reunião, ocorrida em dezembro, também na Capital está na fase de elaboração do estatuto que irá reger as atividades da organização. Participaram dessa etapa oito condomínios, Atlântida Ilhas Park, Pacific Residence Club, Acqualina Beach Village, Riviera Xangri-lá, Villaggio Atlântida, Lagoa do Passo Village Park e Las Palmas, que serão os sócios-fundadores da entidade. A Auxiliadora Predial, por meio da Agência Capão da Canoa, vem atuando como apoiadora e incentivadora da iniciativa, destaca Catia. A perspectiva é que a instituição esteja constituída no começo de Para Gerson Fischmann, a Associação possibilitará não apenas reivindicar benfeitorias nas áreas próximas aos condomínios, mas ir adiante e exigir maior transparência e progresso para os municípios litorâneos. Teremos um olhar mais amplo sobre as praias e poderemos ajudar na meta de usufruir espaços limpos, seguros e desenvolvidos, afirma. Ele acrescenta que a entidade dará também assessoria aos síndicos, como se fosse um conselho consultivo macro, auxiliando na padronização de procedimentos e criando uma relação com prestadores de serviços. A síndica do Condomínio Pacific Residence Club, Nara Plácido Janssen, reforça que com o cadastro será possível escolher as melhores empresas e conhecer aquelas que não cumprem os contratos ou não estão aptas para o trabalho solicitado. Por meio da Associação, intensificaremos a solicitação por melhorias que hoje não são atendidas pela prefeitura, como aperfeiçoar a coleta de lixo no verão, abrir um canteiro central na Avenida Paraguassu, para qualificar o acesso às edificações e termos salvavidas próximo dos paradouros dos condomínios, projeta. 22 síndico 202

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24 capa Condomínios clubes: novos desafios para os gestores Com amplas áreas voltadas ao lazer, empreendimentos nesse padrão exigem uma equipe especializada para dar suporte operacional aos síndicos As mudanças econômicas, sociais e culturais vêm alterando a forma como os brasileiros vivem e moram. A preocupação crescente com a segurança e a falta de mobilidade urbana nas grandes cidades têm levado muitas famílias a fixarem suas residências em condomínios fechados, aliando conforto e praticidade. Diante desse cenário, uma tendência já presente em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro começa a ganhar espaço em Porto Alegre e na região metropolitana gaúcha: os condomínios clubes. Pesquisa realizada por empresa integrante da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) aponta que empreendimentos com essa característica cresceram 114% entre 2009 e 2011 na capital paulista e em seu entorno, passando de 140 edificações desse tipo para 299. E as perspectivas são de continuar esse movimento nos próximos anos. Diferenciados pela infraestrutura de lazer existente, esses complexos vão além da disponibilidade de piscinas e quadras poliesportivas. Fazem parte do leque de opções das incorporadoras e construtoras, imóveis com salões de beleza, restaurantes, pequenos comércios, pista de corrida, cinema, escolas infantis, entre outras facilidades que possibilitam aos proprietários momentos de descanso e diversão sem sair de casa. O Ponta da Figueira Marina, localizado no município de Eldorado do Sul e às margens do Rio Jacuí a 12 quilômetros de Porto Alegre é um símbolo desse modelo de condomínio. Projetado pela Melnick Even, é o primeiro e único residencial horizontal com canais navegáveis no Sul do País. Com uma área de preservação permanente de 231 mil metros quadrados Ponta da Figueira Marina, localizado em Eldorado do Sul, é o único residencial horizontal com canais navegáveis no Sul do Brasil Gelson Oliveira, gestor Full Time do Condomínio Figueira Marina, ao lado do síndico Bruno Vanuzzi 24 síndico 202

25 Ponta da Figueira Marina, conforto e sofisticação em área com garantia de preservação permanente e outra verde de 22 mil metros, o Ponta da Figueira possui uma marina, loja de conveniência, salas de home office, estética, boate, espaço fitness, praia com lounge, cinema, piscinas, sala de jogos, espaço kids, quadras de futebol e tênis e o restaurante Santo Antônio. Apesar de já terem realizado sua assembleia de implantação e os ambientes comuns estarem prontos e sendo utilizados pelos futuros moradores, a entrega oficial do empreendimento deve ocorrer no final de janeiro de Para ajudar nessa etapa inicial de organização do condomínio, o síndico Bruno Vanuzzi e o seu conselho contam com o serviço Gestão Total da Auxiliadora Predial. Através dele, o gestor full time Gelson Oliveira atua no complexo como um suporte para a administração, cuidando de questões como a entrega das áreas previstas no memorial descritivo da obra e a preparação da previsão orçamentária (projetando os custos com manutenção, segurança, limpeza, entre outros fatores) e da primeira assembleia da atual gestão do Ponta da Figueira. Acompanhando diariamente a rotina do residencial, Oliveira comenta que o principal desafio em empreendimentos com essa dimensão é desenvolver a equipe de trabalho. É importante ter todo mundo falando a mesma língua para se alcançar os objetivos esperados, assim como saber liderar esses grupos, pondera. Outro ponto essencial, segundo ele, é a definição em conjunto com o síndico e conselheiros do regramento interno. E essa é, para Vanuzzi, a meta nesse momento: planejar o funcionamento do condomínio, adiantando todas as situações que possam vir a acontecer em um lugar com tantas opções de espaços de uso compartilhado. Toda facilidade existente aqui terá normas específicas para que o convívio entre os vizinhos seja harmonioso, salienta, acrescentando que quanto mais claras forem as regras, menores serão os atritos futuros. Ele adianta ainda outra barreira a ser ultrapassada: a de fazer com que as pessoas JANEIRO-FEVEREIRO-MARÇO/

26 capa Amplas áreas para esportes no Ponta da Figueira Marina adotem o regulamento como algo legítimo e respeitem os códigos estabelecidos. Sobre o residencial em si, Vanuzzi afirma que gostaria que ele fosse um paradigma no desenvolvimento da região metropolitana de Porto Alegre. Podemos ter a mesma qualidade de vida que encontramos nos condomínios do Litoral nessa área, próxima à Capital, argumenta. Gestão qualificada Esse novo conceito de morar demanda também uma forma distinta de administração dos diversos ambientes e dos funcionários que fazem a manutenção e preservação da estrutura, assim como uma atenção especial para as regras de convivência a serem definidas. Devido a essa complexidade, outro movimento que ganha força nos condomínios é o da contratação de companhias que ofereçam o apoio adequado a esse perfil de gestores, que dispõem de pouco tempo e exigem serviços eficientes. Há cerca de dez anos, a Auxiliadora Predial inovou ao criar um produto específico para esse público: o Gestão Total. Por meio dele, os proprietários podem contar com uma pessoa atuando como síndico profissional ou então com um gestor, que trabalha como um auxiliar para as tarefas operacionais, estando presente diariamente na edificação. Conforme a gerente do Gestão Total, Ângela del Pino, suas principais vantagens são possuir alguém de fora para tratar de temas que envolvem vizinhos, trazendo imparcialidade aos debates, mais transparência na administração, agilidade no atendimento das pendências cotidianas e experiência na execução de contratos e na negociação com fornecedores. Outro fator importante é que fica a cargo do gestor lidar com situações rotineiras como manutenções, aquisições, contratações e atribuições fiscais e legais, salienta. Um diferencial de mercado do produto é a equipe de suporte da empresa, com um apoio interno, comprador, supervisor operacional, gestor de processos, gestor volante (apenas para cobrir férias) e um oficial de manutenção (que faz um check-up mensal das estruturas, além de resolver situações de emergência na parte hidráulica ou elétrica). O serviço oferece duas maneiras de contratação: o Part Time e o Full Time. No primeiro, o gestor possui uma carteira de clientes os quais visita periodicamente durante a semana, realizando vistorias nas dependências. Já no segundo, os moradores têm uma pessoa exclusiva em tempo integral. No caso dos condomínios clubes, como o Ponta da Figueira Marina e o Unique Place, na Capital gaúcha, ambos atendidos pela Auxiliadora Predial, a gestão Full Time é a mais indicada. A modalidade, explica Ângela, está inclusive passando por adaptações para melhor atender a esses complexos, disponibilizando, ao invés de um único funcionário, uma equipe, Área do clube social do Ponta da Figueira Marina com três gestores: um geral, que cuida do empreendimento como um todo, um operacional, que responde pelo funcionamento da infraestrutura existente, e um administrativo, que trata das questões do dia a dia, como documentos e reclamações dos condôminos. A supervisora do produto Full Time, Aline Pereira, acrescenta que o objetivo do grupo de colaboradores do Gestão Total é prestar atenção aos detalhes e buscar de forma dinâmica soluções para os problemas diários, tornando a rotina dos síndicos menos pesada. Estamos nos condomínios para olhar com os olhos do cliente, frisa. Tanto Ângela como Aline, formadas respectivamente em administração e recursos humanos, destacam a preocupação com a qualificação dos funcionários que formam o time do Gestão Total, hoje com aproximadamente 45 pessoas que atendem a cerca de 60 edificações. Mensalmente, eles passam por treinamentos que aperfeiçoam seus conhecimentos. São todos profissionais do mercado, a maioria com experiência na área administrativa, que estão em desenvolvimento contínuo, salienta Ângela. 26 síndico 202

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28 jurídico Relações tributárias exigem atenção e apoio profissional nos condomínios Mesmo não sendo classificados como pessoas jurídicas de direito privado, os condomínios edilícios (edificação que possui partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum a todos os condôminos) são muito semelhantes a empresas, já que precisam gerenciar pessoas, cuidar de uma contabilidade complexa e responder a inúmeras obrigações. Em termos fiscais, previdenciários e trabalhistas, os condomínios responderão a obrigações, a começar pela inscrição obrigatória junto ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica CNPJ, da Secretaria da Receita Federal do Brasil, ficando o síndico como responsável pelo cumprimento dessas obrigações. Os condomínios em suas atividades normais não são contribuintes de impostos municipais, estaduais e federais porque não possuem finalidade econômica, Condomínios são responsáveis tributários pelos impostos e contribuições devidos pelos que lhes prestam serviços não desenvolvem atividades produtivas nem buscam lucro. Todavia, são escolhidos, tanto pelo fisco federal como pelo municipal, como responsáveis tributários pelos impostos e contribuições devidos pelos que lhes prestam serviços, explicam os advogados sócios do Escritório de Advocacia Reis & Oliveira, Tiaraju Reis de Contribuições previdenciárias Quanto às obrigações previdenciárias, os condomínios estão equiparados às pessoas jurídicas, devendo efetuar todos os recolhimentos a que essas estão submetidas. Incluem-se, nesses recolhimentos, as contribuições sobre a folha de pagamento de empregados e os recolhimentos sobre os contribuintes individuais que prestem serviços ao condomínio, inclusive, sobre a remuneração do síndico e também os depósitos do FGTS. Não se pode esquecer que aqueles condomínios que possuem empregados também estão submetidos a toda a legislação que rege as relações trabalhistas. Como se pode perceber, é grande a lista de obrigações fiscais prevista na legislação para os condomínios edilícios. Por isso, a orientação dos advogados Tiaraju Reis de Oliveira e Rafaela Fagundes de Oliveira é que seja contratado pessoal especializado para cumprir todas as obrigações legais de forma correta e dentro dos prazos estabelecidos. Uma das orientações dos advogados especialistas na área é a contratação de empresas especializadas para absorver todas essas tarefas. O síndico sozinho encontrará dificuldades para cumprir essa missão, colocando em risco, toda a sua administração, alertam. Outra importante orientação para evitar problemas tributários, é que os síndicos organizem e exijam sempre documentos fiscais dos prestadores de serviços adequadamente preenchidos. Contar com colaboradores eficientes e sempre atualizados em matéria tributária, previdenciária e trabalhista, evita erros que, por menores que sejam, podem ocasionar pesadas multas, muitas delas já consideradas confiscatórias, mas que continuam sendo exigidas pelo fisco, finalizam os advogados. 28 síndico 202

29 Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte DIRF Com natureza acessória, os condomínios também estão obrigados a prestarem informações à Receita Federal do Brasil por meio da Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF), sobre Imposto de Renda Retido na Fonte e Contribuições. A Receita Federal do Brasil através da Instrução Normativa Nº 1.406, de 23/10/2013, disciplinou os procedimentos para a entrega da DIRF de 2014, ano-calendário de 2013, que deverá ser efetuada até o dia 28 de fevereiro de Na mencionada IN estão descritas todas as informações que devem ser repassadas à Receita Federal explicam os advogados Tiaraju Os condomínios devem efetuar as contribuições sobre a folha de pagamento de empregados e os recolhimentos sobre os contribuintes individuais que lhes prestem serviços. Aqueles que possuem empregados também estão submetidos a toda a legislação que rege as relações trabalhistas. Na foto, Fátima Abati, líder de serviços gerais na Auxiliadora Predial Reis de Oliveira e Rafaela Fagundes de Oliveira. As informações deverão ser repassadas através do Programa Oliveira e Rafaela Fagundes de Oliveira. No âmbito municipal, os condomínios são responsáveis pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza devido pelos prestadores, devendo reter e recolher o montante devido pelo prestador e ainda prestar informações ao fisco sobre essas operações. Na esfera federal, os condomínios, em função da natureza dos serviços tomados e de seu valor, estão obrigados a reter imposto de renda (apenas no caso de rendimentos do trabalho assalariado), INSS, PIS, COFINS, CSLL, quando pagarem rendimentos por prestação de serviços. Gerador da DIRF 2014 e, para concretizar a entrega, o síndico deverá utilizar a sua assinatura digital mediante a utilização de certificado digital válido. JANEIRO-FEVEREIRO-MARÇO/

30 geral Protetores de elevadores: invenção útil e que preserva o patrimônio Arranhões e quebra dos espelhos são eventos comuns em dias de mudança Facilitar a vida dos moradores, trazendo segurança, comodidade, e reduzindo custos de manutenção são algumas das metas do Telecompras, serviço especializado da Auxiliadora Predial para os condomínios. As obras e mudanças que normalmente ocorrem nos edifícios podem deixar um saldo bastante incômodo nos elevadores. Arranhões, danificações nas paredes e quebra dos espelhos são os mais comuns. Para minimizar esse dano, é possível proteger o equipamento com almofadas protetoras. Feitos em espuma especiais, os protetores possuem recorte de acesso ao painel, display e serigrafia com aviso cuidado, espelho atrás. O condomínio Edifício Suelka, no bairro Bom Fim, em Porto Alegre investiu em novos protetores recentemente. A síndica Maria Beatriz Mariante Brutto narra que o equipamento que já existia estava defasado e bastante gasto em função das décadas de uso. Investimos em um protetor mais moderno e dentro dos novos padrões pois é realmente útil no dia a dia do condomínio. É uma segurança saber que manteremos nossos elevadores bem conservados, afirma. O serviço de Telecompras está disponível para clientes e não-clientes da Auxiliadora Predial, pelo telefone (51) , das 8h às 17h O síndico será atendido por profissionais especialmente treinados para orientá-lo sobre cada produto Também é possível solicitar os produtos por meio do site na área exclusiva do condomínio Para agilizar o pedido, toda edição da sua Revista Síndico contém um encarte com os produtos em destaque e promocionais A entrega é feita no dia seguinte ao do pedido, somente para a pessoa autorizada a receber e conferir as mercadorias Condomínios clientes da Auxiliadora Predial têm a comodidade de pagar em 28 dias, com débito direto na conta do condomínio A taxa de entrega é gratuita para produtos acima dos R$ 100 e ao custo de R$ 8 para compras menores O protetor é projetado conforme as medidas de cada elevador e, no momento da venda, são instalados pitôs de alumínio (pequenos ganchos) para a colocação das almofadas. De acordo com Jean Cleber Bilhalva, da Produtos MB, existem duas opções de acabamento disponíveis no mercado master costurado ou anti- chamas soldado. Com as novas normas da ABNT em elevadores, o mais indicado é que se evite utilizar produtos inflamáveis, por isso o mais indicado é o material que é auto- estinguível, que não propaga o fogo. Ao invés de costurar, fazemos todo o acabamento com solda, que pode ser lavado sem prejudicar a espuma, explica. Os protetores de elevador são feitos sob medida, ao custo aproximado de R$ 90 o metro quadrado. 30 síndico 202

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33 manutenção Fossas sépticas, um mal necessário Manutenção periódica e atenção às exigências legais sobre esses tanques evita multas indesejadas Fossa séptica é um tanque capaz de prender os dejetos vindos de banheiros e cozinhas, transformando-os em material menos agressivo à natureza. Esses tanques armazenam esgoto cloacal, que depois de tratado vai para a rede pluvial. O cuidado com o rumo desses resíduos eliminados pelo homem é fundamental no combate a doenças, verminoses e endemias. Ainda evita-se o lançamento dos excrementos diretamente em rios, lagos ou mesmo na superfície do solo. Em condomínios, compete ao síndico tomar providências para solucionar problemas relacionados às fossas. A Secretaria Municipal da Saúde (SMS), por intermédio do setor da Vigilância Sanitária, se responsabiliza por detectar e punir locais que ofereçam riscos à saúde pública. Ambos os órgãos podem aplicar multas aos condomínios que não cumprirem legislações específicas. Todavia, estima-se que existam mais de 70 mil tanques sépticos em Porto Alegre, inviabilizando a fiscalização do seu funcionamento. Legislação O engenheiro químico da equipe de Vigilância em Saúde da SMS, Rogério Ballestrin, detalha que, conforme a Lei Complementar nº 395/96 do Código Municipal de Saúde, as edificações situadas em logradouros não-servidos de rede pública coletora de esgotos sanitários deverão adotar, para tratamento dos despejos domésticos, o sistema de fossa séptica. As instalações complementares terão que ligar seu efluente à rede pública de esgoto pluvial. As que não forem atendidas necessitarão adotar soluções individuais, admitindo o emprego de uma unidade por bloco nos condomínios verticais. O lodo digerido das fossas sépticas precisa obrigatoriamente ser removido a cada 24 meses, em volume igual a dois terços da capacidade da fossa, especifica. Essas mesmas normas previstas no Código Municipal também são descritas no regulamento sanitário do Estado do Rio Grande do Sul, mediante Decreto Estadual nº /74. Balestrin explica que essas fossas não podem receber águas pluviais, tampouco despejos industriais, os quais possam prejudicar seu funcionamento. O material utilizado na construção das mesmas deve ser de alta durabilidade e de estanqueidade adequada. O local terá que ser de fácil acesso devido à necessidade periódica de remoção do lodo, mas não no interior das edificações, e, sim, em áreas livres do terreno. Dicas para evitar entupimentos O projeto, a construção e a operação do tanque séptico deverão obedecer aos critérios definidos pela NBR O principal problema encontrado pelas equipes da SMS é a não-retirada do lodo e a limpeza periódica, como preconiza a legislação. Não fazendo essa manutenção, a fossa deixa de realizar o tratamento e torna-se inútil. Quando diagnosticada a irregularidade, as multas poderão onerar o condomínio. Pelo Código Municipal da Saúde, o valor chega a até Unidades Financeiras Municipais (UFM), ou seja, R$ reais (valores de 2014). Não colocar resíduos sólidos, como restos de comida, algodão, fiapos de tecido, panos de limpeza inutilizados, fraldas e absorventes higiênicos em ralos de pias e vasos sanitários. Limpar periodicamente caixas de gordura e colocar em seu interior sabão em pó (que degrada as gorduras), deixando o produto agir por pelo menos 30 minutos. Inspecionar periodicamente caixas de passagem, verificando condições de funcionamento, vedação e a presença de insetos e roedores. Utilizar ralos removíveis sobre o orifício de saída de água do tanque. JANEIRO-FEVEREIRO-MARÇO/

34 manutenção Manutenção periódica e contratação de empresa idônea A manutenção dos tanques sépticos compete ao condomínio, tanto para as instalações individuais quanto para as coletivas. Atualmente o processo de limpeza das fossas assépticas pode ser feito por caminhões de alto vácuo (uma bomba que retira o ar do tanque e com isso suga toda a sujeira por uma mangueira); pela máquina roto rooter (condução de uma mola que gira dentro dos canos para limpá-los) e pelo sistema de hidrojateamento. Segundo Wilson Cauduro Meyer, da Limpa Fossas Guguê, em casos de grandes entupimentos, o sistema mais indicado é o hidrojateamento, que faz a limpeza dos canos com a presença de jato de água de até 200 bar de pressão (suficiente para perfurar até um tijolo). O custo do procedimento varia do volume, do tempo de serviço e do local onde a Fepam faz a liberação para o descarte dos efluentes sanitários. Vamos até o cliente, examinamos o local e escolhemos o procedimento. Com o orçamento aprovado, abrimos os locais de retirada dos efluentes. Uma mangueira de ar, localizada no caminhão que está na rua, libera o ar com mau cheiro, evitando que este se instale no condomínio, tornando toda a operação quase imperceptível para os condôminos, explica Wilson. Depois do procedimento feito, todos os buracos são tapados com cimento, silicone ou grama, deixando tudo como estava antes do início da limpeza. Para a escolha da empresa é imprescindível verificar a licença ambiental, gerenciada pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente (Smam). O engenheiro químico Rogério Ballestrin recomenda que o síndico solicite cópia dessa licença ou entre em contato com a Smam antes de contratar. Na hora de efetuar o serviço, o ideal é que ele seja acompanhado pelo síndico ou por um funcionário do condomínio. Além de exigir nota fiscal, o síndico deve solicitar o MTR (Manifesto de Transporte de Resíduo) assinado e autenticado pelo órgão recebedor para se ter garantia da atividade. Se houver um descarte ilegal, tanto o síndico como o motorista e o dono da empresa que faz o transporte, responderão por crime ambiental e civil explica o Wilson, da Limpa Fossas Guguê. 34 síndico 202