A Renúncia à isenção do IVA nas Actividades Imobiliárias

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1 Universidade Católica Portuguesa Faculdade de Direito Escola de Lisboa A Renúncia à isenção do IVA nas Actividades Imobiliárias Angelina Silva 1

2 A Renúncia à isenção do IVA nas Actividades Imobiliárias Sumário da Apresentação O Direito Comunitário Directiva 2006/112/CE, de 28/11 Objectivos do Novo Regime Anexo ao DL 21/2007, de 29/01 A entrada em vigor e as disposições transitórias As Condições Objectivas, Subjectivas e Formais As regras especiais: O Valor tributável, os Prazos e Condições do Direito à Dedução Estudo de Caso Regime no Contrato de Locação Financeira Vantagens e Desvantagens Angelina Silva 2

3 O Direito Comunitário Directiva 2006/112/CE, de 28/11 Tributação na transmissão de edifícios novos e terrenos para construção Artigo 12.º,n.º 1 Disposições transitórias Os Estados membros podem aplicar a isenção na transmissão de edifícios novos e terrenos para construção (Portugal artigo 377.º e ponto 9 Anexo X) Isenção na transmissão dos restantes imóveis (ex. usados) Artigo 135.º, n.º 1, alíneas j) e k) Isenção na locação de imóveis - Artigo 135.º, n.º 1, alínea l) Os Estados membros podem introduzir e fixar as regras para a opção pela tributação das operações isentas artigo 137.º, n.º 1, alíneas b), c) e d) Angelina Silva 3

4 O Direito Comunitário Directiva 2006/112/CE, de 28/11 Jurisprudência do TJC: Diversos acórdãos o artigo 137.º (anterior artigo 13.º -C) da Directiva IVA atribui aos Estados Membros um amplo poder de apreciação na concessão da renúncia à isenção na locação e transmissão de imóveis Processo C-381/97 (Belgocodex) - Na locação de imóveis cabe ao Estados Membro apreciar se é conveniente ou não permitir o direito de opção pela tributação, consoante o que achar oportuno no seu país num determinado momento. Os Estados membros podem, também, no âmbito das competências nacionais revogar o direito de opção depois de o terem instituído e retomar a regra base, que é a isenção do imposto nas operações de locação de bens imóveis Angelina Silva 4

5 Objectivos Novo Regime Anexo ao DL 21/2007, de 29/01 Pelo DL 21/2007, de 29/01, procedeu-se à revisão do regime de renúncia à isenção com vista ao combate à fraude, evasão e abuso que se verificavam nesse sector: Nas renúncias em cadeia, assegurar as regularizações do direito à dedução, após uma locação, impedindo a renúncia na sublocação Assegurar a regularização do IVA relativo à aquisição, quando o imóvel fica inactivo, ou é afecto a um actividade isenta ou não sujeita Impedir renúncias dos imóveis destinados a habitação Angelina Silva 5

6 Objectivos Novo Regime Anexo ao DL 21/2007, de 29/01 Assegurar que nas cedências da posição de um contrato de arrendamento, quando o segundo contrato não é objecto de renúncia, há lugar à regularização do IVA Impedir o direito à dedução e o reembolso no caso de contratos promessa Impedir a liquidação e dedução sem que se tenha efectivado a respectiva renúncia Obstar aos pedidos de reembolso indevidos ou com benefícios financeiros entre empresas do mesmo grupo Impedir a desagregação de um mesmo contrato para efeitos de renúncia Angelina Silva 6

7 Objectivos Novo Regime Anexo ao DL 21/2007, de 29/01 Assegurar que na locação financeira imobiliária com renúncia à isenção, a transmissão (opção de compra) também seja tributada Impedir a renúncia quando não haja IVA para deduzir Permitir a renúncia apenas aos proprietários (os que constam da matriz predial urbana) Nos caso de imóveis reconstruídos, melhorados ou ampliados, permitir apenas se realizadas grandes obras com relevância no valor patrimonial Assegurar que nas transmissões entre empresas com relações especiais, o valor tributável seja o valor normal de mercado Angelina Silva 7

8 O Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis DL 21/2007, de 29/01 Artigo 6.º - Entrada em vigor Artigo 5.º - As renúncias efectuadas ao abrigo do DL 241/86, continuam a produzir efeitos, enquanto vigorarem os respectivos contratos, mas aplicam-se as regularizações previstas no artigo 10.º do Anexo ao DL 21/2007 Disposição transitória - Artigo 4.º - O prazo de dois anos, no caso das regularizações do artigo 10.º do Anexo ao DL 21/2007, conta-se a partir de Angelina Silva 8

9 O Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis Síntese das condições: Objectivas Subjectivas Formais Angelina Silva 9

10 Síntese das Condições Objectivas Tipo do Imóvel Totalidade do imóvel ou fracção Inscrição na matriz Prédio urbano ou fracção autónoma, ou terreno para construção (na transmissão) Excluem-se os prédios rústicos Transmissão do direito de propriedade da totalidade do imóvel ou a sua locação Exclui-se a transmissão ou locação de partes Excluem-se os direitos reais menores Imóvel inscrito na matriz predial em nome do locador ou vendedor, ou pedida a inscrição Se transmissão por contratos realizados em simultâneo, a inscrição em nome do proprietário, tem de se verificar no vendedor do primeiro dos contratos Excluem-se os imóveis afectos à habitação Angelina Silva 10

11 Síntese das Condições Objectivas Destino do Imóvel Imóvel afecto a actividades com direito a dedução Locação do imóvel Valor da renda Aplicável a qualquer tipo de locação do prédio ou da fracção autónoma, englobando o arrendamento e a locação financeira Exclui-se a sublocação, excepto se para fins industriais Valor da renda anual 1/25 do valor de aquisição ou de construção do imóvel Angelina Silva 11

12 Síntese das Condições Objectivas Objecto da renúncia 1ª transmissão ou locação do imóvel Após a construção e tenha sido deduzido ou ainda seja possível deduzir a totalidade ou parte do IVA nela suportado Após grandes obras, desde que tenha resultado uma alteração > 50% do VPT do IMI e ainda seja possível deduzir a totalidade ou parte do IVA suportado nas obras Na transmissão ou locação subsequentes a operação em que tenha sido efectuada a renúncia à isenção e esteja a decorrer o prazo de regularização (20 anos) Angelina Silva 12

13 Síntese das Condições Subjectivas Sujeitos passivos do IVA Actividade exercida O vendedor e o adquirente ou locador e o locatário são sujeitos passivos do IVA da alínea a) n.º 1 artigo 2.º CIVA Excluem-se os sujeitos passivos enquadrados no regime especial do artigo 60.º do CIVA O vendedor e o adquirente ou locador e o locatário praticam exclusivamente operações com direito à dedução Se sujeitos passivos mistos o conjunto das operações com direito à dedução é > 80% do total do volume de negócios Tenham uma percentagem de dedução < a 80%, mas apenas nos casos em que, habitualmente, exerçam, a actividade de construção, reconstrução ou aquisição de imóveis, para venda ou locação; Angelina Silva 13

14 Síntese das Condições Subjectivas Outros requisitos Nos casos de compropriedade: A renúncia tem de ser exercida por todos os comproprietários; Todos os titulares dos direitos a transmitir ou a adquirir devem preencher os requisitos exigidos para o exercício da renúncia à isenção do IVA O vendedor e o adquirente ou locador e o locatário devem ter contabilidade organizada para efeitos de IRS ou de IRC Angelina Silva 14

15 Síntese das Condições Formais Certificado de renúncia Dados Validade do certificado Previamente ao contrato de transmissão ou locação, o vendedor ou locador, tem de pedir, por via electrónica, o certificado renúncia. O certificado, após confirmação dos dados, pode ser obtido via electrónica NIF do locatário ou adquirente, identificação do imóvel, actividade a exercer no imóvel, valor mensal da renda ou valor da transmissão, declaração de que se verificam todos os condicionalismos para a renúncia. A DGCI pede confirmação dos dados ao adquirente ou locatário. 6 meses a contar da data em que fica disponível para o sujeito passivo Se o certificado não for utilizado no prazo da validade deve comunicar-se o facto por via electrónica Angelina Silva 15

16 Valor Tributável Regra geral Aplicam-se as regras do nº 1 do artigo 16º do CIVA Transmissão ou locação - Sujeitos Passivos com relações especiais (n.º 4 artigo 58.º do CIRC) o valor tributável é o VALOR NORMAL (determinado conforme ao n.º 4 do artigo 16.º do CIVA) nas seguintes situações: Regras Especiais Se a contraprestação for < valor normal e o destinatário não tem direito a dedução total; Se a contraprestação for > valor normal e o vendedor ou locador não tem direito à dedução da totalidade do IVA suportado O VALOR NORMAL Não pode ser inferior ao valor patrimonial para efeitos do IMT Angelina Silva 16

17 Prazos e requisitos do direito à dedução O direito à dedução nasce no momento da realização do contrato de locação ou transmissão do imóvel Regras Especiais O vendedor ou locador podem deduzir o IVA suportado na aquisição ou construção de cada imóvel segundo o método da afectação real Nos casos da transmissão em que cabe ao sujeito passivo adquirente a liquidação do IVA, este tem direito a deduzir o IVA suportado na aquisição. Prazo de 4 anos; Prazo especial, de 8 anos, se actividade do vendedor ou locador consiste, habitualmente, na construção de imóveis para venda ou para locação, desde que devidamente comprovado que a construção excedeu o prazo de 4 anos Nos casos em que os documentos já foram objecto de registo não se aplica a restrição de dois anos do n.º 6 do artigo 78.º do CIVA Angelina Silva 17

18 Estudo de Caso A renúncia à isenção do IVA no leasing Nos contratos de locação financeira sobre imóveis É possível renunciar à isenção do IVA quando verificadas as condições objectivas e subjectivas e cumpridos os procedimentos previstos no DL 21/2007, de 29/01 A expressão 1ª transmissão ou locação abrange: Os imóveis novos, quando tenha sido deduzido ou seja possível deduzir o IVA suportado na construção; Os imóveis que se encontrem em uso, quando tenham sido construídos pela própria empresa que os está a afectar à própria empresa e cujo IVA suportado na construção foi deduzido (o que possibilita a renúncia à isenção a operação de sale and leaseback) Abrange, também, os imóveis usados no qual tenham sido efectuadas obras de grande dimensão (alteração > 50% do VPT do IMI) A renúncia é permitida se na operação precedente foi feita a renúncia e está a decorrer o prazo de regularizações (20 anos) Angelina Silva 18

19 Estudo de Caso A renúncia à isenção do IVA no leasing VALOR DA RENDA ANUAL Valor total das rendas fixadas, para a vigência do contrato a dividir pelo número de anos previsto para vigorar Por valor total das rendas fixadas, abrange a componente amortização de capital e dos juros do financiamento, e os adiantamentos acordados no contrato ainda que respeitem apenas a juros. Não inclui o valor residual. Valor de aquisição ou construção do imóvel inclui sempre o valor do terreno onde o imóvel é edificado Locação financeira com compra e venda de terreno e financiamento da construção A renúncia só opera quando a locadora toma posse do imóvel (nomeadamente assinatura do auto de recepção da obra, ou quando apto, enquanto proprietário, a inscrever o prédio na matriz) Angelina Silva 19

20 Estudo de Caso A renúncia à isenção do IVA no leasing A sublocação efectuada pelo locatário no âmbito de um contrato de locação financeira não é susceptível de renúncia, excepto se os imóveis se destinarem a fins industriais O imóvel deve constar da matriz com afectação indústria e o sublocatário deve ter um CAE actividade de indústria No caso de aquisições de imóveis, por sociedade de locação financeira, esta é o sujeito passivo do IVA pelo que tem obrigação de liquidar o IVA, que pode deduzir simultaneamente No caso da transmissão de imóveis com renúncia à isenção, por sociedade de locação financeira, esta não deve proceder à liquidação, deve inserir na escritura, procedimento, documento particular autenticado ou factura a menção IVA devido pelo adquirente Angelina Silva 20

21 Estudo de Caso A renúncia à isenção do IVA no leasing As sociedades de locação financeira são normalmente sujeitos passivos do artigo 9.º do CIVA Há casos em que as sociedades de locação financeira optam pela tributação em alguns dos seus contratos de locações financeiras imobiliárias A regra da inversão de sujeito passivo [alínea j) do artigo 2.º do CIVA] nos serviços de construção civil adquiridos por essas sociedades, só ocorre nos casos em que esses serviços sejam directamente para imóvel ou fracção autónoma cuja locação tenha sido efectuada com renúncia à isenção do IVA Angelina Silva 21

22 Vantagens e Desvantagens da renúncia à isenção do IVA Vantagens Poupança fiscal para o vendedor ou locador Maior competitividade - Permite ao vendedor ou locador praticar preços mais baixos O comprador ou locador beneficia de um preço inferior O comprador liquida e deduz o IVA Não há esforço financeiro O comprador não suporta o Imposto do Selo (0,8%) da verba 1.1 da Tabela Geral Desvantagens Maior matéria colectável no IRS ou IRC Eventual valor tributável mais elevado no IMT Custos de cumprimento mais elevados Complexidade, para o adquirente ou locatário, no caso das regularizações Angelina Silva 22