O Acesso à Casa Própria como principal motivo da mudança de endereço e ratificador da estrutura urbana em Belo Horizonte

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1 O Acesso à Casa Própria como principal motivo da mudança de endereço e ratificador da estrutura urbana em Belo Horizonte David Jose A. V. de Magalhães 1 Elisa Araujo de Salvo Brito 2 Iara Almeida Silva 3 1. Introdução Este estudo se insere em uma linha de pesquisa denominada Logística Urbana, patrocinada pelo CNPQ, que, em uma de suas etapas, busca um maior aprofundamento na questão da mobilidade residencial. No desenvolvimento deste trabalho, foram utilizadas como fontes de dados os resultados de uma pesquisa de campo baseada em entrevistas realizadas, em 2004, na seção de impostos imobiliários da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte e informações complementares levantadas em organismos governamentais e de pesquisa. Neste trabalho, os resultados obtidos na pesquisa em Belo Horizonte foram comparados com aqueles apresentados por Smolka (1994), em um estudo realizado no Rio de Janeiro e publicado no IX Encontro de Estudos Populacionais em Caxambu. Desta comparação foram indicadas relações que parecem caracterizar a mobilidade nas duas cidades e ratificar alguns dados e hipóteses. Foi constatada uma forte relação entre a dinâmica imobiliária e a mobilidade residencial urbana em Belo Horizonte. As áreas com maiores taxas de transação de compra e venda de imóveis na cidade são as de maiores investimentos do capital imobiliário. A escolha de localização está em grande parte associada à possibilidade de acesso à casa própria, condicionada às políticas públicas e ao mercado imobiliário. 1 Coordenador do Nucletrans (Núcleo de Transporte da UFMG) e orientador da pesquisa 2 Bolsista de Pesquisa - CNPQ 3 Bolsista de Pesquisa - CNPQ 1

2 1.1 Obtenção de Informações sobre transação de compra e venda de imóveis A obtenção de informações foi feita a partir de entrevistas face a face com adquirentes de imóveis e terceiros (despachantes, representantes de cartórios, construtoras e imobiliárias, entre outros), nas seções de impostos imobiliários da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte. A Prefeitura divide a cidade em 9 regionais administrativas: Barreiro, Centro Sul, Leste, Nordeste, Noroeste, Oeste, Pampulha, Venda Nova e Norte (ver Figura 1). FIGURA 1 Belo Horizonte regionais administrativas Fonte: Projeto Democracia Participativa,

3 Cada uma das regionais de Belo Horizonte possui uma seção de impostos imobiliários. A guia de recolhimento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) pode ser apresentada em qualquer uma delas. Foram realizadas visitas às regionais de maior fluxo de pessoas. A regional Centro-Sul é a mais representativa dentre as nove, confirmando a existência de uma grande centralização das atividades. Nela são atendidas em média 100 pessoas ao dia para assuntos relacionados à ITBI. Muitos adquirentes, mesmo provenientes de outras regionais, vão à Centro-Sul, pela proximidade de outras atividades ou por desconhecerem a possibilidade de realização do mesmo trabalho em outras regionais. Foram realizadas 430 entrevistas no total, todas na regional Centro-Sul, sendo 136 diretamente com o adquirente do imóvel e 294 com despachantes, representantes de corretoras ou imobiliárias, no período compreendido entre a segunda quinzena de outubro e final de dezembro de Vale destacar que a concentração das entrevistas em uma regional não prejudicou a representatividade das demais, pois como já foi comentado, essa regional ainda concentra grande parte dos acertos de impostos imobiliários. 1.2 Limitações da Pesquisa O número de pessoas que comparecem à prefeitura é bastante instável, dificultando a identificação de um período ideal para realização da pesquisa. Por exemplo, a melhora significativa do mercado imobiliário no mês de novembro/2004 teve impacto na quantidade e na qualidade das entrevistas realizadas. A média de entrevistas por hora foi de 6 despachantes/ terceiros (que prestam o serviço para o despachante ou representantes de imobiliárias, construtoras e empresas adquirentes) e de apenas 2 a 3 adquirentes. É importante chamar a atenção para o fato de que os despachantes, em sua maioria, atuam justamente na compra de imóveis residenciais para pessoas físicas, pessoas estas que seriam foco da pesquisa (os adquirentes), por estarem mais aptas a qualificarem a mobilidade intra-urbana, 3

4 fornecendo seus dados sócio-econômicos e os motivos de sua mudança. Dos despachantes entrevistados, 86,86% responderam que prestam serviço para pessoas físicas e 94,74% que atuam na compra e venda de imóveis residenciais. Como a maioria das pessoas que comparece à seção de ITBI da prefeitura é despachante ou representante de corretoras e imobiliárias, e muitos têm pouco ou nenhum contato com o cliente, não é possível obter muitos dados além dos que estão preenchidos nas guias. No entanto, elas possuem informações importantes, como a descrição do tipo de imóvel adquirido (apartamento, casa, imóvel comercial ou terreno), a localização (bairro), o tamanho (área construída e do terreno) e o perfil do adquirente (pessoa física ou jurídica e sexo). Assim, em muitas análises foram consideradas duas amostras separadamente, a de adquirentes (136 entrevistas) e a de terceiros (294 entrevistas). 2. Estrutura Urbana de Belo Horizonte A estruturação territorial de Belo Horizonte deu-se em suas primeiras décadas e traços importantes desta ainda permanecem. A cidade desenvolveu-se ao norte e ao sul do vale em que a capital mineira se instalou. A classe média ocupou a parte planejada da cidade e expulsou as camadas populares para fora da Avenida do Contorno (área não planejada da cidade). Assim, o centro e os bairros residenciais das camadas de mais alta renda organizaramse do mesmo lado da barreira rio-vale-ferrovia. Já os bairros populares expandiram-se em direção ao norte, atingindo uma população que já tendia a superar a que residia na parte planejada da cidade desde as décadas de 1920 e 1930 (Singer, 1977). A partir de então, a expansão urbana foi extremamente influenciada pela especulação. A partir da análise das regionais, é possível notar diferenciações que permitem compreender melhor as motivações para a mudança de endereço e a tendência de estruturação da cidade. 4

5 O Barreiro é uma região anterior à própria fundação de Belo Horizonte e distante do centro tradicional. É uma região atípica, sem ligação direta com o centro de Belo Horizonte e separada da região Oeste pelo Anel Rodoviário. Permanece predominantemente industrial, com população operária. Isso dá a essa regional um caráter mais autônomo. Nos últimos anos, a região foi foco preferencial para implantação de Conjuntos Habitacionais, o que pode explicar um baixo interesse do mercado imobiliário nesta regional. A Regional Centro-Sul, comparativamente às demais regiões do município, apresenta diferenças muito evidentes, como a verticalidade, a concentração de atividades econômicas regionais e alto padrão de ocupação. Abriga o centro histórico de Belo Horizonte e possui expressiva mobilidade residencial. No centro, especificamente, predomina a renovação (relocação) de seus habitantes, sem crescimento populacional. (veja Pesquisa OD, 1992 Nucletrans e Fundação João Pinheiro). Já na parte sul, nota-se um acelerado crescimento populacional. A Regional Leste é, assim como a Oeste, contígua à Área Central. É fortemente marcada pela tradição histórica. Devido à proximidade ao centro, a regional não apresenta nenhum centro próprio de comércio e serviços significativo. Ocorreu uma expansão pericentral para a área, após a implantação do metrô e a canalização do Ribeirão Arrudas. No entanto, a tendência de crescimento da área está em sua grande maioria no mercado informal. Essa tendência de crescimento se repete nos vários conjuntos implantados precariamente pelo poder público e nas áreas de invasão nas proximidades dos conjuntos. Segundo estudos da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, a Regional Nordeste: apresentou elevado crescimento populacional durante a década de 80, o que pode ser explicado pela implantação da Avenida Cristiano Machado, a disponibilidade de áreas para ocupação e a presença de áreas onde o preço da terra é baixo. Além disso, a 5

6 porção sul desta região parte da área pericentral, situando-se como zona de transbordamento das atividades econômicas situadas no centro da cidade. A região apresenta situações bastante diferenciadas em termos sócio-econômicos e de crescimento urbano. É seccionada pelo Anel Rodoviário, o que constitui um fator de segmentação socioeconômica da população. A parte oeste desta regional ainda não está consolidada e passa por um processo crescente de ocupação, condizente com a expansão metropolitana. Além disso, alguns bairros antigos estão passando por um processo de renovação urbana e substituição das edificações. A Regional Oeste é uma extensão física e tipológica da região Centro-Sul. Os bairros desta regional apresentam notáveis diferenças entre si, ou seja, é caracterizada por uma ocupação heterogênea, com áreas tradicionais consolidadas convivendo com bairros sofisticados de ocupação recente. A Regional Pampulha, caracterizada durante muitos anos, como locus da população de média e alta renda, recebeu nos últimos anos uma ocupação distinta, com população de baixa renda e precárias condições de habitabilidade (Vilaça, 2001). O alto poder aquisitivo da população residente no entorno da lagoa contrasta bruscamente com a dos bairros que foram criados circundando a mesma. Os moradores destes foram atraídos pela possibilidade de morarem em um local que, teoricamente, seria de alta classe, com baixos custos de terreno, uma vez que a região é muito afastada do centro da cidade. Hoje, nestes bairros falta infraestrutura de comércio e serviços, muitas vezes até elementar, como saneamento básico. Ainda assim, começam a se desenvolver bairros de classe média, resultado de loteamentos realizados por grandes construtoras populares. A Regional Norte também possui contrastes sócio-culturais marcantes e variada formação de bairros. Essa é a regional mais jovem da cidade e possui grande área 6

7 ainda desocupada. A região concentra o maior número de conjuntos habitacionais para população de baixa renda promovidos pelo poder público. Por outro lado, as áreas centrais de topografia mais favorável e melhor acesso são constituídas por bairros consolidados, com padrão de renda mais alto. O sul da região constitui um grande bolsão de pobreza e o noroeste constitui área de fronteira, ainda em ocupação. Não há na regional um processo de verticalização muito intenso. O que explica, em parte, uma baixa mobilidade residencial. Normalmente a regional recebe a população que busca áreas de valorização imobiliária. 3. Motivação e determinantes da mudança Segundo Magalhães (2004), a mudança de residência parece ser, na maioria dos casos, decorrente de um processo constituído por dois estágios. O primeiro envolve a tomada de decisão do indivíduo, ou família, de mudar ou permanecer na residência atual e o segundo consiste na escolha do local da nova residência. Esta classificação torna-se conveniente na medida em que propicia uma melhor distinção entre os fatores que mais afetam a decisão em cada um dos dois estágios. Na pesquisa realizada pelos autores, com adquirentes de imóveis, os principais determinantes do primeiro estágio, declarados nas entrevistas, podem ser classificados em domiciliares e ambientais, conforme mostrado na Tabela 1. 7

8 Tabela 1 Sumário dos Principais Fatores Domiciliares e Ambientais Declarados pelos Adquirentes de Imóveis em Belo Horizonte Acesso à casa própria Imóvel de maior tamanho Casamento/ Separação Fatores domiciliares Distância do Local de Trabalho Possibilidade de valorização Nascimento de filhos Emprego Fonte: Elaboração Própria Fatores ambientais Amenidades Maior segurança Relações de vizinhança Acessibilidade a serviços Escolas Melhor transporte público Nas pesquisas de campo realizadas, foi solicitado aos entrevistados que indicassem até três motivos para a mudança de endereço realizada, em ordem de importância. Todos os adquirentes forneceram pelo menos um motivo, sendo que 41,53% deram dois motivos, e apenas 21,19% ainda forneceram um terceiro (Tabela 2). Através da Tabela 2, percebe-se que os motivos declarados como principal são, em sua maioria, fatores domiciliares ( Acesso à casa própria, Imóvel de maior tamanho, Casamento, Separação, Distância do local de trabalho abrangem mais de 70% do total de respostas), enquanto os fatores ambientais ( Maior segurança, Acessibilidade a serviços, Escolas ) são observados, predominantemente, em Motivo 2 e Motivo 3. 8

9 Tabela 2 Motivos Declarados pelo Adquirente para a Mudança de Endereço em Belo Horizonte Motivo principal % Motivo 2 % Motivo 3 % Acesso à casa própria 44,54 Maior segurança 5,93 Menor distância do trabalho 4,24 Imóvel de maior tamanho 13,56 Menor distância do trabalho 5,93 Melhor transporte público 3,39 Casamento 7,63 Imóvel de maior tamanho 5,93 Acessibilidade a serviços 3,39 Separação 4,24 Acessibilidade a serviços 4,24 Escolas 3,39 Menor distância do trabalho 4,24 Acesso à casa própria 3,39 Imóvel de maior tamanho 1,69 Maior segurança 3,39 Casamento 2,54 Possibilidade de valorização 1,69 Relações de vizinhança 1,69 Escolas 1,69 Maior segurança 0,85 Acessibilidade a serviço 1,69 Possibilidade de valorização 1,69 Relações de vizinhança 0,85 Possibilidade de valorização Nascimento de filhos 1,69 0,85 Nascimento de filhos 1,69 Outros 1,69 Relações de vizinhança 0,85 Emprego 0,08 Emprego 0,85 Outros 16,39 Separação 0,85 Outros 5,93 Total ,53 21,19 Fonte: Elaboração Própria Vale aqui destacar a semelhança entre os resultados obtidos em Belo Horizonte e no Rio de Janeiro (Tabelas 2 e 3). O Acesso à casa própria foi o principal motivo para a 9

10 aquisição de imóvel nas duas cidades. Em Belo Horizonte, o motivo Sair de casa utilizado na pesquisa no Rio de Janeiro (Tabela 3), foi incluído no motivo Acesso à casa própria, o que pode explicar uma maior representatividade deste motivo na amostra de Belo Horizonte. Acredita-se que o item Imóvel de maior tamanho ou Melhor imóvel foi entendido de forma semelhante pelos entrevistados, o que explica a proximidade dos dois resultados. O motivo Casamento também teve uma representatividade bastante semelhante nas duas cidades, praticamente 8% dos entrevistados. Tabela 3 Motivo Principal Declarado pelo Adquirente para a Mudança de Endereço no Rio de Janeiro Motivo % das entrevistas Acesso à casa própria 34,7 Melhor imóvel 14,1 Casamento 8,0 Sair de casa 6,0 Separação e outros 3,0 Localização: praia, escola, etc 9,5 Outros 1,5 Fonte: Smolka, 1994 Dentro deste contexto, e considerando que quase metade dos adquirentes declarou a compra de sua casa própria como motivo de sua mudança de endereço, trabalha-se com a hipótese de que alguns dos maiores determinantes da mobilidade residencial em Belo Horizonte seriam aqueles que possibilitam o acesso à casa própria, entre eles: a atuação do poder público através da Lei de uso e ocupação do solo (deliberação das zonas de adensamento preferencial, as quais geralmente sofrem grande verticalização), a facilidade de financiamentos através de bancos e construtoras e a influência do mercado imobiliário. 10

11 O fator ambiental que mais influencia na mudança de residência é a avaliação da segurança. Tanto na amostra global quanto na amostra específica de adquirentes que mudam pelo Acesso à casa própria, Maior segurança aparece como principal motivo secundário, considerado por 21,7% dos adquirentes da amostra específica (Tabela 4). Tabela 4 Segundo Motivo Indicado Pelo Adquirente Amostra Específica Acesso à Casa Própria Motivos % de adquirentes Maior segurança 21,7 Acessibilidade a serviço e comércio 17,4 Menor distância do trabalho 17,4 Imóvel de maior tamanho 17,4 Casamento 13 Separação 4,3 Possibilidade de valorização do imóvel 4,3 Outros 4,3 Total 100 Fonte: Elaboração Própria 4. Caracterização da Mobilidade Residencial Mais de 40% dos adquirentes (amostra geral de adquirentes) moravam de aluguel e estariam mudando pelo Acesso à casa própria (Tabela 5). Segundo Magalhães (2002), um chefe de domicílio, cujo imóvel esteja alugado, possui 5,33 vezes mais chance de permanecer menos de cinco anos no domicílio. Pela amostra específica ( Acesso à casa própria como principal motivo para a mudança de endereço), 68,63% dos adquirentes moravam de aluguel (Tabela 6). 11

12 Tabela 5 Condição de Posse da Moradia Anterior - Amostra Geral de Adquirentes Condição de posse na moradia anterior à aquisição % de adquirentes Residência própria 42,02 Aluguel 31,93 Casa dos pais 22,69 Outros* 3,36 Total 100 *Referem-se a imóveis cedidos, e outras condições de ocupação. Tabela 6 Condição de Posse da Moradia Anterior - Amostra Específica Acesso à Casa Própria Condição de posse na moradia % de adquirentes anterior à aquisição Aluguel 68,63 Casa dos pais 25,49 Outros* 5,88 Total 100 Fonte: Elaboração Própria Exemplificando as semelhanças de resultados entre Belo Horizonte e Rio de Janeiro, observa-se na Tabela 7 que, em todas as amostras, a maioria das transações é de apartamentos, ressaltando o impacto da verticalização na mobilidade urbana. Tabela 7 Tipo de Imóvel Transacionado Belo Horizonte Geral Rio de Janeiro Belo Horizonte Amostra de adquirentes Amostra de terceiros Amostra de adquirentes Amostra de terceiros Acesso à casa própria * Apartamentos 61,76% 61,64% 65,2% 64,7% 64,15% * Amostra específica de adquirentes que mudaram tendo como principal motivo o acesso à casa própria 12

13 Segundo a Tabela 8, a renda domiciliar da maioria dos adquirentes, nas duas amostras (global e específica) está entre R$1301,01 e R$2600,00. Magalhães (2004) associa a qualidade ambiental de uma região com a renda média familiar nesta região. A maior ou menor permanência de um indivíduo em uma certa área está relacionada com a sua qualidade ambiental. Tabela 8 Renda Domiciliar do Adquirente de Imóvel Renda Domiciliar Amostra específica Amostra Geral de Acesso à casa adquirentes própria Até R$500,00 7,63% 7,55% De R$501,00 a R$1300,00 20,34% 22,64% De R$ 1301,01 a R$2600,00 28,81% 39,6% De R$2601,01 a R$5200,00 23,73% 20,75% Mais de R$5200,00 19,49% 9,43% Total 100% 100% Fonte: Elaboração Própria 5. Motivação para a mudança de domicílio segundo a regional de destino Nota-se, na Tabela 9, que em todas as regionais o principal motivo para a aquisição de um novo imóvel é Acesso à casa própria, principalmente nas regionais Barreiro, Nordeste e Norte. Vale ainda destacar que a mudança para as regionais Centro-Sul e Oeste são as que envolvem uma variedade maior de motivações. A mobilidade para a regional Oeste está também relacionada a fatores demográficos (casamento, separação, nascimento de filhos), enquanto a mudança para a regional Centro-sul prioriza ainda a qualidade do imóvel, acessibilidade a serviços e distância do trabalho. 13

14 Tabela 9 Motivo Principal Declarado pelo Adquirente para a Mudança de Endereço Segundo a Regional de Destino Motivo Principal Barreiro Centro- Sul Leste Nordeste Noroeste Oeste Pampulha Venda Nova Norte Acesso à casa própria 66,67% 36,84% 50,00% 69,23% 42,86% 40,74% 40,00% 25,00% 66,67% Imóvel de maior tamanho 5,26% 20,00% 15,38% 19,05% 11,11% 10,00% 25,00% 16,67% Menor distância do trabalho 15,79% 3,70% 16,67% Escolas Melhor transporte público Possibilidade de valorização do imóvel 9,52% Maior segurança 33,33% 5,26% 10,00% 20,00% Relações de vizinhança 5,26% 10,00% Emprego 12,50% Acessibilidade a serviço e comércio 5,26% 7,69% Casamento 10,00% 9,52% 14,81% 25,00% Separação 7,69% 9,52% 7,41% Nascimento de filhos 3,70% Outros/ Especificar 26,32% 10,00% 9,52% 18,52% 20,00% 12,50% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Fonte: Elaboração Própria 14

15 A Tabela 10 indica uma maior mobilidade pelo acesso a casa própria para as regionais Oeste, Nordeste e Noroeste, o que é em grande parte explicado pela estrutura urbana da cidade e pela atuação do mercado imobiliário. Tabela 10 Regional de Destino de Quem Muda em Função do Acesso à Casa Própria Regional % de adquirentes Oeste 19,08 Nordeste 17,19 Noroeste 17,19 Centro Sul 13,42 Leste 9,64 Pampulha 7,76 Norte 7,76 Venda Nova 3,98 Barreiro 3,98 Total 100 Fonte: Elaboração Própria Quanto aos motivos secundários, fatores ligados à qualidade do imóvel, vizinhança, segurança, parecem ser mais relevantes (Tabela 11). Vale destacar que para as aquisições feitas na regional barreiro, não houve a consideração de motivos secundários. Os motivos mais considerados em terceiro lugar para a escolha de localização da nova moradia foram Escolas e Melhor transporte público. 15

16 Tabela 11 Motivo Secundário Declarado pelo Adquirente para a Mudança de Endereço Segundo Regional de Destino Motivo 2 Barreiro Centro-Sul Leste Nordeste Noroeste Oeste Pampulha Venda Nova Norte Acesso à casa própria 8,33% 16,67% 9,09% 33,33% Imóvel de maior tamanho 16,67% 20,00% 18,18% 66,67% Menor distância do trabalho 16,67% 9,09% 33,33% 33,33% 33,33% Escolas 8,33% Melhor transporte público Possibilidade de valorização do imóvel 18,18% Maior segurança 16,67% 16,67% 20,00% 9,09% 33,33% 33,33% Relações de vizinhança 16,67% Emprego 16,67% Acessibilidade a serviço e comércio 8,33% 16,67% 50,00% Casamento 16,67% 16,67% 33,33% Separação 9,09% Nascimento de filhos 16,67% 33,33% Outros/ Especificar 8,33% 60,00% 27,27% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Fonte: Elaboração Própria 16

17 Mesmo dentro de cada regional são observadas diferenças na mobilidade residencial, que podem ser analisadas sob a ótica do Acesso à casa própria. Por exemplo, dentro da regional Oeste, os bairros com maior freqüência de destino são aqueles cujas características favorecem o acesso ao primeiro imóvel. São eles os bairros Havaí, Nova Suíça, Jardim América, Barroca, Estoril, Estrela Dalva, Nova Gameleira e Betânia. O bairro Havaí originou-se de um parcelamento do solo destinado a implantação de um conjunto habitacional vertical financiado pelo BNH (MATOS, 1984), ou seja, é um bairro relativamente novo, ainda em desenvolvimento. No caso dos bairros Jardim América, Nova Suíça e Barroca, estes têm passado por um processo de verticalização, impulsionado pela valorização de imóveis em bairros próximos, como Prado e Grajaú. A região do bairro Estoril possui o que muitos procuram: morar numa região central, perto de diversos serviços. Tudo isso combinado com a possibilidade de se encontrar imóveis novos, com preço mais baixo, devido à grande oferta de apartamentos na região. Já o bairro Estrela Dalva surgiu por volta do ano de O principal núcleo residencial do bairro constitui-se de um grande conjunto habitacional, que foi responsável pela origem de seu nome. Outros bairros nesta mesma regional, mais populares, como Nova Gameleira e Betânia, tiveram um processo de urbanização tardio. Nestes bairros, é possível encontrar imóveis de baixo custo - seja pela conservação destes, pela grande oferta de imóveis ou pela característica popular do bairro - com financiamento facilitado por bancos e construtoras. 17

18 6. Considerações finais As direções da expansão das cidades estão relacionadas à atuação do poder público na produção das infra-estruturas urbanas, do sistema de transporte coletivo bem como da atuação do mercado imobiliário. A análise do local de destino do adquirente de imóvel não indica grandes alterações num processo de estruturação urbana historicamente consolidado. A maior atratividade ocorre em bairros cuja principal característica é a facilidade do acesso à casa própria. A atuação do poder público através da Lei de uso e ocupação do solo (deliberação das zonas de adensamento preferencial, as quais geralmente sofrem grande verticalização), a facilidade de financiamentos através de bancos e construtoras e a influência do mercado imobiliário são alguns dos principais fatores que facilitam o acesso à casa própria. Segundo Abramo & Faria (1998), o capital imobiliário utiliza estratégias de ação, tais como a delimitação de áreas de valorização e a inovação/diferenciação do produtohabitação. Essa inovação não se refere apenas aos atributos do imóvel em si, mas também altera o padrão de ocupação de toda uma área, valorizando-a em relação às outras áreas da cidade. Essas estratégias se traduzem em externalidades, que são incorporadas ao valor dos imóveis, definindo assim, o acesso diferenciado das famílias com diferentes rendimentos. A estratégia de inovação da habitação para atrair demanda serve para diferenciar o novo imóvel do estoque existente, e com isso produz um efeito depreciador no estoque, que perde a atratividade anterior, elevando a importância das novas construções. Assim, bairros em intenso processo de verticalização combinam a possibilidade de se encontrar imóveis novos, com preço mais baixo, devido à grande oferta de apartamentos nessa região. Assim, a dinâmica imobiliária tem um importante papel na estruturação do espaço, via investimentos capazes de deslocar a demanda e influenciá-la em suas decisões. 18

19 Para alguns segmentos populacionais, a localização residencial está condicionada à capacidade das famílias conseguirem financiamento para suprir sua demanda por moradia. Portanto, as políticas habitacionais e a legislação urbana precisam atuar no sentido de evitar a exclusão social, no que se refere à dinâmica da ocupação do solo e ao desordenado crescimento da cidade. As leis de mercado são capazes de produzir resultados satisfatórios, desde que os agentes públicos disponham de instrumentos eficientes de controle de seus efeitos e de intervenção para a reorientação do processo. Agradecimentos: Os autores agradecem o apoio recebido da FAPEMIG Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de Minas Gerais, e do CNPQ Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico, pela viabilização financeira do projeto. Referências Bibliográficas ABRAMO & FARIA. Mobilidade residencial na cidade do Rio de Janeiro: considerações sobre os setores formal e informal do mercado imobiliário In Anais do XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais ABEP, 1998 MAGALHÃES, D. J. A. V. e RIOS-NETO, E. L. G. Uma Abordagem Multinível para Análise da Mobilidade Residencial na Região Metropolitana de Belo Horizonte - Revista Brasileira de Estudos de População, NEPO/UNICAMP Campinas/SP, V. 21, N. 1, p , MAGALHÃES, D. J. A. V. Uma Abordagem Multinível Sobre Localização e Mobilidade Residenciais na Região Metropolitana de Belo Horizonte. Tese de Doutorado. Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional (Cedeplar), Universidade Federal de Minas Gerais,

20 MATOS, R.E.S. Impactos da Legislação Urbanística sobre a Estrutura Urbana de Belo Horizonte. Um Estudo de Caso. Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional (CEDEPLAR), UFMG, Belo Horizonte,1984. SINGER, P. Desenvolvimento Econômico e Evolução Urbana, São Paulo: Nacional, SMOLKA, M.O. Dinâmica Populacional e Estruturação Intra-urbana: Uma Abordagem Integrada da Mobilidade Através dos Registros de Transações Imobiliárias. In: Encontro Nacional de Estudos Populacionais, 9, Caxambu,1994. VILAÇA. F. O Espaço Intra-Urbano no Brasil, São Paulo, Studio Nobel, Plano diretor de Belo Horizonte Lei de Uso e Ocupação do Solo. Estudo básicos. 452p. Prefeitura de Belo Horizonte,