UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ DJONATHAN LEON AREIAS MACIEL A TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO

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1 UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ DJONATHAN LEON AREIAS MACIEL A TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO São José 2008

2 DJONATHAN LEON AREIAS MACIEL A TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO Monografia apresentada à Universidade do Vale do Itajaí UNIVALI, como requisito parcial a obtenção do grau em Bacharel em Direito. Orientador: Prof. MSc. Geyson José Gonçalves da Silva São José 2008

3 DJONATHAN LEON AREIAS MACIEL A TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO Esta Monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de bacharel e aprovada pelo Curso de Direito, da Universidade do Vale do Itajaí, Centro de Ciências Sociais e Jurídicas. Área de Concentração: São José, 31 de outubro de 2008 Prof. MSc. Geyson José Gonçalves da Silva UNIVALI Orientador Profa. MSc. Luiza Cristina Valente Almeida UNIVALI Membro Prof. MSc. Elisabete Wayne Nogueira UNIVALI Membro

4 AGRADECIMENTOS Agradeço, primeiramente, aos meus pais, por todo apoio e atenção incondicional dedicados durante toda a vida. À minha namorada Gabriela, pelos constantes e incansáveis votos de incentivo. Aos amigos que, durante a caminhada universitária, sempre estiveram ao lado para todo o apoio que se fizesse necessário. Ao meu orientador, prof. MSc. Geyson Gonçalves, pela atenção destacado durante a elaboração desta monografia.

5 Empreendendo função de tamanha relevância social, exprime-se como um postulado natural a exigência de uma prestação de justiça em prazo razoável que não sacrifique os interesses das partes. A justiça tardia não é justiça, é denegação de função soberana insubstituível e monopolizada, o que revela grave infração aos ditames constitucionais. O acesso à justiça significa não só a disposição de o Estado intervir, como também a presteza e a segurança dessa intervenção. Luiz Fux em Tutela Antecipada e Locações

6 TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo. São José, 31 outubro de Djonathan Leon Areias Maciel

7 RESUMO Este trabalho foi realizado por meio de pesquisa bibliográfica e jurisprudencial. Apresentam-se os argumentos contrários e favoráveis à aplicação da tutela antecipada nas ações de despejo. O objetivo consiste no reforço à vertente favorável ao cabimento da antecipação de tutela em sede de ações de despejo. Ação de despejo é o meio processual a ser utilizado pelo locador para extinguir o vínculo locatício, seja qual for o fundamento, com a conseqüente restituição do imóvel alugado. A tutela antecipada é um instrumento processual que tem a finalidade de antecipar os efeitos de fato da prestação jurisdicional. A sua concessão está condicionada à produção de prova inequívoca que convença o magistrado da verossimilhança da alegação. Duas são as hipóteses autorizadoras dessa medida antecipatória: quando haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou fique caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. A antecipação de tutela não será concedida no caso de existir perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. Esse requisito negativo deve ser interpretado com ressalvas. O art. 79 da lei de locações permite a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil. Com base nesse dispositivo, defende-se a possibilidade da tutela antecipada ser outorgada nas ações de despejo, além das cinco situações já previstas na lei. Esse é o entendimento predominante nos Tribunais. Palavras-chaves: ação de despejo tutela antecipada cabimento subsidiariedade jurisprudências.

8 ABSTRACT This work was carried through by means of bibliographical and jurisprudencial research. The arguments contrary and favorable to the application of the anticipated guardianship in the evictions are presented. The objective consists of the reinforcement to the source favorable to the application of the anticipation of guardianship in headquarters of eviction. Eviction is the procedural way to be used by the landlord to extinguish the rental bond, whichever the bedding, with the consequent restitution of the rented property. The anticipated guardianship is a procedural instrument that has the purpose to anticipate the effect in fact of the judgement. Its concession is conditional to the production of unequivocal test that convinces the magistrate the probability of the allegation. Two are the hypotheses of this measure: when it has established distrust of irreparable damage or difficult repairing; or he is characterized the abuse of the right to counsel or the manifest dilatory intention of the male defendant. The guardianship anticipation will not be granted in the case to exist unreversible danger it anticipated provisions. This negative requirement must be interpreted with exceptions. Art. 79 of the law of locations allow the subsidiary application of the Code of Civil action. On the basis of this device, defends it possibility of the anticipated guardianship to be granted in the evictions, beyond the five foreseen situations already in the law. This is the predominant agreement in the Courts. Word-keys: eviction - anticipated guardianship - application - subsidiarity - jurisprudences.

9 SUMÁRIO INTRODUÇÃO AÇÃO DE DESPEJO Conceito Classificação Elementos identificadores Condições Legitimidade Procedimento Liminares TUTELA ANTECIPADA Aspectos gerais Requisitos Hipóteses Características Momento da antecipação Efetivação TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO Tutela antecipada e procedimentos especiais Aplicação subsidiária do Código de Processo Civil Cabimento da tutela antecipada nas ações de despejo Jurisprudência...62 CONCLUSÃO...65 REFERÊNCIAS...67

10 10 INTRODUÇÃO O objetivo deste estudo, elaborado por meio de método dedutivo e técnica de pesquisa bibliográfica e documental, é demonstrar a possibilidade da aplicação da tutela antecipada genérica no campo locatício, mais precisamente nas ações de despejo, além das hipóteses enumeradas na Lei nº 8.245/91 Lei de locações residenciais e não residenciais, tidas como exemplificativas e não exaustivas, com fundamento no art. 79 da mesma Lei, que admite a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil nos casos omissos. Parte da mora processual é fruto da vultosa demanda de ações, que, normalmente, perduram por muitos anos, causando, assim, uma sensação de insegurança e injustiça. A tutela antecipada genérica, disposta no art. 273 do CPC, apresenta-se com um importante instrumento à disposição dos operadores do direito para afastar do processo os efeitos prejudiciais do tempo, que corroem o direito material, deixando seus detentores apreensivos e insatisfeitos. Logo, a tutela jurisdicional há de ser efetiva, propiciando à sociedade um célere e eficaz veredicto, com a finalidade de assegurar o acesso à justiça e, conseqüentemente, a paz social. No mesmo sentido, o universo imobiliário exige uma efetividade na solução de seus conflitos para se desenvolver, proporcionando, por conseguinte, uma maior oferta de imóveis, fundamental àqueles que de alguma forma deles necessitam. Diante disso, surge a importância da aplicação da antecipação de tutela genérica que, em tempo, veio ao encontro dos princípios da moderna Lei do Inquilinato na busca dos meios para que a justiça seja efetivamente alcançada. Esta monografia divide-se em três capítulos, além desta introdução e da conclusão.

11 11 No primeiro capítulo será analisada a ação de despejo no contexto da teoria geral das ações. Apresentar-se-á o seu conceito, classificação, elementos, condições, legitimidade, procedimento e, sucintamente, as liminares. O segundo capítulo tratará do instituto da tutela antecipada, previsto no atual art. 273 do CPC, apontando seus requisitos gerais e específicos, características, momento de aplicação e a forma de efetivação. Por fim, o terceiro capítulo traz a problemática deste trabalho, exibindo os argumentos contrários à antecipação de tutela em sede de ações de despejo, bem como, com mais veemência, os argumentos a favor, que, atualmente, estão predominando, como será visto por meio dos acórdãos pesquisados.

12 12 1. AÇÃO DE DESPEJO 1.1 Conceito Ação No passado, a solução dos conflitos era alcançada pelos próprios litigantes, realizando aquilo que se denomina autotutela. Atualmente, o Estado detém o monopólio da jurisdição, aplicando o direito ao caso concreto como forma de dirimir os litígios entre seus súditos, criminalizando o exercício arbitrário das próprias razões. O monopólio da justiça produz duas conseqüências importantes citadas por Humberto Theodoro Jr.: a) a obrigação do Estado de prestar a tutela jurídica aos cidadãos; e b) um verdadeiro e distinto direito subjetivo o direito de ação oponível ao Estado-juiz, que se pode definir como o direito à jurisdição 1. O direito de ação, como é concebido, percorreu um longo caminho no decorrer da história, evoluindo em decorrência das inúmeras discussões doutrinárias em relação ao seu conceito. Modernamente, o direito de ação pode ser definido como o direito público, subjetivo e abstrato, de natureza constitucional, regulado pelo Código de Processo Civil, de pedir ao Estado-juiz o exercício da atividade jurisdicional no sentido de solucionar determinada lide 2. A atual Constituição Federal no seu art. 5º, inciso XXXV, consagra o direito de ação ao dizer que a lei não poderá excluir da apreciação do Poder Judiciário qualquer lesão ou ameaça a direito. De forma mais abrangente, Theodoro Jr. conceitua ação como sendo: 1 THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. V.1, 38 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2002, p WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso Avançado de Processo Civil: Teoria Geral do Processo e Processo de Conhecimento. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 127.

13 13 Um direito público subjetivo exercitável pela parte para exigir do Estado a obrigação da prestação jurisdicional, pouco importando seja esta de amparo ou desamparo à pretensão de quem o exerce. É, por isso, abstrato. E, ainda, é autônomo, porque pode ser exercitado sem sequer relacionar-se com a existência de um direito subjetivo material, em casos como o da ação declaratória negativa. É, finalmente, instrumental, porque se refere sempre a decisão a uma pretensão ligada ao direito material (positiva ou negativa) Despejo O termo despejo é derivado do verbo despejar: prefixo latino des (separação; negação; contrariedade), mais o verbo pejar (encher; ocupar; replenar). Assim, temos como significado básico (etimológico) a ação ou efeito de desocupar, esvaziar, evacuar algo ou alguma coisa. Juridicamente, despejo é a desocupação obrigatória de um imóvel, por parte do locatário, em cumprimento de sentença judicial 4. Em outras palavras, despejo é o ato material, coercitivo 5 ou não, de retirada do inquilino e seus pertences do imóvel dado em locação, por ordem judicial Ação de despejo O art. 5º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prescreve que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Do caput deste citado artigo, conclui-se que a ação de despejo é o único meio competente para o locador reaver seu imóvel locado. 3 THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. v.i, 38 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2002, p HOUAISS, Antônio. Dicionário Houaiss da Língua portuguesa. Rio de Janeiro: Objetiva, 2001, p Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. (Art. 65 da Lei 8.245/91)

14 14 Nesse sentido, Sylvio Capanema de Souza conceitua a ação de despejo como sendo o meio legal de que lança mão o locador para dissolver o contrato e obter a restituição do imóvel locado, com a desocupação do mesmo 6. Importante ressaltar que se a relação jurídica entre as partes não for locatícia, mas comodatária, por exemplo, a ação cabível é a possessória e não a de despejo. A única exceção, prevista no parágrafo único do art. 5º, refere-se à desapropriação do imóvel objeto da locação. Nesse caso, o expropriante poderá imitir-se na sua posse, extinguindo a relação locatícia, independente da ação de despejo 7. Salienta-se, por fim, que não se confunde ação de despejo com o despejo, uma vez que este é o ato material de desocupação do locatário e aquele é o meio processual que tem o locador para extinguir a locação, com a conseqüente restituição do imóvel que alugou Classificação A ação de despejo é o meio processual competente para reaver o imóvel locado, e assim se classifica: 1- Quanto à natureza da tutela jurisdicional almejada; 2- Quanto ao objeto reivindicado; 3- Quanto ao fim; 4- Quanto à natureza do direito em litígio Quanto à natureza da tutela jurisdicional almejada As ações, quanto à natureza da tutela jurisdicional invocada, classificam-se em: a) ações de cognição (ou de conhecimento) são o meio pelo qual a parte apresenta os fatos e os fundamentos de sua pretensão para, ao final, vê-la atendida 6 SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n de 18/10/ ed. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 49.

15 15 pelo Judiciário; b) ações de execução visam a realização efetiva da tutela jurisdicional através de atos executórios; e c) ações cautelares onde se pede uma prestação jurisdicional de caráter instrumental tendente a garantir resultado profícuo a processo de outra natureza 9. Atualmente, a doutrina tende a desdobrar as ações de conhecimento em cinco espécies (classificação quinária): a) ações declaratórias buscam a declaração de um direito requerido ao Estado-juiz; b) ações constitutivas pretendem constituir (positiva), desconstituir (negativa) ou modificar uma situação jurídica; c) ações condenatórias têm o objetivo de condenar alguém a cumprir uma obrigação ativa ou omissiva; d) ações mandamentais visam a obtenção de sentença em que o juiz emite uma ordem de autoridade, que, se não for especificamente cumprida por quem a receba, implica sujeição às sanções de tipo penal 10 ; e e) ações executivas lato sensu são ações que alcançam decisões que produzem efeitos práticos independentemente de um posterior processo de execução. Sendo assim, a ação de despejo é uma ação de conhecimento constitutiva negativa 11, uma vez que admite uma ampla dilação probatória com a finalidade de demonstrar os fatos extintivos de uma relação locatícia. Reforçando esse entendimento, Sylvio Capanema prescreve o seguinte: Isso não significa dizer que não haja, na sentença, uma certa carga condenatória, o que não basta para descaracterizar sua natureza constitutiva. De nada adiantaria ao locador dissolver o contrato, rompendo o vínculo jurídico, se não fosse o réu condenado a demitir-se da posse do imóvel, sob pena de, não o fazendo, voluntariamente, no prazo cominado na sentença, proceder-se ao despejo judicial, com a utilização de força, se necessário MARQUES, José Frederico. Instituições de Direito Processual Civil. V. 2. Campinas: Millennium, 1999, p WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso Avançado de Processo Civil: Teoria Geral do Processo e Processo de Conhecimento. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à Nova Lei do Inquilinato. 9 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 394.

16 16 Parte da doutrina, porém, classifica a ação de despejo como executiva lato sensu 13, pois sua fase executória ocorre no mesmo processo onde o vínculo jurídico é dissolvido; não necessitando, portanto, de uma execução autônoma Quanto ao objeto reivindicado As ações, quanto ao objeto pretendido, dividem-se em: a) ações mobiliárias tratam de bens móveis, ou seja, bens que podem ser removidos sem alteração da substância 14 ; e b) ações imobiliárias versam sobre bens imóveis, que, ao contrário dos móveis, não podem ser removidos sem alteração da substância. A ação de despejo pertence, pois, ao campo das ações imobiliárias, uma vez que seu objeto será sempre a devolução de um imóvel, seja ele apartamento, casa, galpão, sala, loja, terreno Quanto ao fim Quanto ao seu fim, podem ser classificadas as ações em: a) reipersecutórias buscam a retomada de um bem que é devido e se encontre fora do patrimônio do autor 15 ; b) penais visam a satisfação de uma pena convencional ou legal; e c) mistas são aquelas que o bem e a multa são pedidos conjuntamente. Por conseguinte, a ação de despejo situa-se no grupo das reipersecutórias, em que se tem em mira a recuperação da posse de um imóvel, em decorrência da extinção do contrato de locação Quanto à natureza do direito em litígio 13 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à Nova Lei do Inquilinato. 9 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p GOMES, Orlando. Direitos reais. 14 ed. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1999, p SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. V. 1, 21 ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 394.

17 17 Com relação à natureza do direito em litígio, as ações podem ser: a) pessoais são conexas a um direito obrigacional; e b) reais tutelam um direito real. Dessa forma, cabe ao direito material determinar se a ação tem natureza pessoal ou real, pois a qualificação aludida depende da natureza do direito subjetivo de que deriva a pretensão ligada ao direito de agir 17. A ação de despejo tem como finalidade imediata a dissolução de um vínculo locatício, que é de natureza obrigacional. Assim sendo, a ação de despejo é classificada pela doutrina como pessoal. No que se refere aos procedimentos, tal classificação traz importantes conseqüências práticas descritas por Sylvio Capanema de Souza: Não constituindo uma ação real, é indispensável, em sede de ação de despejo, que os cônjuges do locador e do locatário, se casados forem, integrem a relação processual. Qualquer que seja o regime de bens do casamento, pode o marido, ou a mulher, ingressar, isoladamente, com a ação de despejo, ou a ela resistir. Nas ações reais, ao contrário, a ausência dos cônjuges, seja no pólo ativo ou passivo, acarreta a nulidade do processo. Outra conseqüência é que, nas ações de despejo, não é absoluta e inderrogável a competência do foro da situação da coisa, tal como se estabelece no campo das ações reais, admitindo a nova lei do inquilinato que as partes elejam, livremente, um foro diferente daquele da situação da coisa, para dirimir os litígios emanados do contrato de locação, e que prevalecerá sobre o forum rei sitae, como se depreende da regra inserida no art. 58, inciso II 18. Concluindo, a ação de despejo pode ser classificada como uma ação de conhecimento, constitutiva negativa, imobiliária, reipersecutória e pessoal. 1.3 Elementos identificadores 17 MARQUES, José Frederico. Instituições de Direito Processual Civil. V. II. Campinas: Millennium, 1999, p SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 395.

18 18 A identificação das ações, ou melhor, das causas 19, é importante para garantir a segurança jurídica, no sentido de evitar decisões controversas ou conflitantes acerca de uma mesma lide, além de se prender a questões processuais fundamentais como a coisa julgada e a litispendência 20. A doutrina menciona três elementos essenciais para identificar uma ação (ou causa): 1- as partes, 2- a causa de pedir e 3- o pedido. Portanto, uma ação só será idêntica à outra quando esses três elementos forem rigorosamente os mesmos Partes As partes são o sujeito ativo e o sujeito passivo na lide. O sujeito ativo é o autor, aquele que requer a tutela jurisdicional do Estado a fim de fazer valer sua pretensão resistida. Já o sujeito passivo é o réu, aquele que resiste a uma pretensão exposta pelo autor. As partes, mesmo que possivelmente ilegítimas, não perdem sua qualidade de parte enquanto exista o processo ou enquanto não seja excluída dele, por força do reconhecimento da ilegitimidade 22. Na ação de despejo, as partes são o locador (autor) e o locatário (réu), ou quem se sub-rogou em tais posições, como será visto adiante Causa de pedir A causa de pedir são os fatos (causa remota) e os fundamentos jurídicos (causa próxima) que amparam o pedido, de acordo com a linguagem legal do Código de Processo Civil (art. 282, inciso III). Assim, nosso Código adotou a teoria 19 O que, porém, realmente existe na espécie são elementos da causa, pois, como já afirmamos, o direito de ação é único, variando apenas as lides deduzidas em juízo (isto é, as causas). (Theodoro Jr., 2002, v. I, p. 58). 20 Há litispendência, quando se repete ação, que está em curso; há coisa julgada, quando se repete ação que já foi decidida por sentença, de que não caiba recurso. (Art. 301, 3º do Código de Processo Civil). 21 Art. 301, 2º, do Código de Processo Civil. 22 WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso Avançado de Processo Civil: Teoria Geral do Processo e Processo de Conhecimento. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 129.

19 19 da substanciação que exige não só a exposição da causa próxima, como também da causa remota 23. Na Lei nº 8.245/91, encontram-se inúmeros fundamentos que embasam o pedido de despejo, destacando-se 24 : a) Locações residenciais: ação por resolução findo o prazo (art. 46 da Lei do Inquilinato); ação por denúncia na prorrogação (art. 46, 2º); ações relativas às locações verbais; ações relativas às locações de prazo inferior a 30 (trinta) meses (art. 47); ação por término da locação por temporada (art. 48). b) Locações não residenciais: ação de despejo relativo às locações excluídas do art. 51; ação relativa a estabelecimentos de ensino e saúde (art. 53); ação relativa à loja em shopping center (art. 54); ação relativa à locação de prazo determinado (art. 56); ação relativa à locação para pessoa jurídica (art. 55); ação relativa à locação sem prazo (art. 57). c) Locações residenciais e não residenciais: ação de despejo por mútuo acordo (art. 9º, I); ação de despejo por infração legal ou contratual (art. 9º, II); ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III); ação de despejo para reparações urgentes (art. 9º, IV); ação de despejo pelo nu-proprietário ou fideicomissário (art. 7º); ação de despejo pelo adquirente do imóvel (art. 8º) Pedido O pedido é a solicitação ao Estado-juiz, por parte do autor, de uma prestação jurisdicional que atenda sua pretensão resistida pelo réu. O pedido 26 ou o objeto da ação, como prefere parte da doutrina, pode ser imediato ou mediato. O 23 SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. V. 1, 21 ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p Locações realizadas após 20/12/ PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e outros. 11 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p Art A petição inicial indicará: IV o pedido, com as suas especificações. (Código de Processo Civil).

20 20 primeiro é a tutela jurisdicional invocada; o segundo é o bem corpóreo ou imaterial que se reclama no pedido 27. Logo, o pedido imediato na ação de despejo é a rescisão do contrato de locação e o mediato é a conseqüente restituição do imóvel. 1.4 Condições Condições gerais As condições gerais da ação são requisitos que devem ser obrigatoriamente preenchidos em qualquer tipo de ação, a fim de obter do Estado-juiz uma sentença de mérito. A não observação de qualquer uma, ou de algumas, dessas condições, implica carência de ação com a conseqüente extinção do processo sem julgamento do mérito, conforme preceitua o art. 267, VI, do Código de Processo Civil 28. Três são as condições da ação enumeradas pela doutrina: a possibilidade jurídica do pedido, a legitimidade das partes e o interesse processual. Há possibilidade jurídica do pedido quando a pretensão, em abstrato 29, formulada pelo autor, encontrar amparo no direito material positivo vigente. Souza, a título exemplificativo, enuncia algumas hipóteses que vão de encontro aos preceitos da Lei do Inquilinato: Podemos arrolar alguns exemplos de impossibilidade jurídica do pedido, a conduzir, igualmente, à extinção do processo, sem 27 MARQUES, José Frederico. Instituições de Direito Processual Civil. V. II. Campinas: Millennium, 1999, p Art Extingue-se o processo, sem resolução de mérito: VI quando não concorrer qualquer das condições da ação, como a possibilidade jurídica, a legitimidade das partes e o interesse processual. 29 Em abstrato pois a coincidência, na afirmação contida no pedido, dos caracteres que são necessários e suficientes para que o órgão jurisdicional deva realizar sua tarefa, que consiste em exercer suas funções na direção e forma previstas pela ordem jurídica. (Marques, 1999, v. II, p. 23).

21 21 julgamento do mérito: a denúncia imotivada da locação feita a estabelecimento de ensino regular, autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, cujo desalijo só pode ser reclamado nas hipóteses elencadas, exaustivamente, no art. 53; a denúncia imotivada de locação residencial, verbalmente avençada, antes de decorridos 5 (cinco) anos de sua vigência; a denúncia, pelo adquirente do imóvel locado, cujo contrato de locação esteja vigendo por prazo determinado, e contenha cláusula de respeito, averbada à margem da matrícula, no Registro de Imóveis; a retomada para uso de parente colateral do locador, ainda que seu dependente econômico; a retomada de imóvel destinado ao comércio, para uso de sociedade da qual faça parte um descendente do locador, mas que não tenha, ainda, 1 (um) ano de fundo de comércio 30. As partes, como visto anteriormente, são os sujeitos da relação processual, detentores da titularidade ativa (autor) e passiva (réu) no processo. No entanto, esses sujeitos só serão legítimos se forem assim considerados pela lei material ou processual. Portanto, a ação somente pode ser proposta por aquele que é titular do interesse que se afirma prevalente na pretensão, e contra aquele cujo interesse se exige que fique subordinado ao do autor 31. A legitimidade pode ser ordinária ou extraordinária. A primeira ocorre quando os legitimados são os sujeitos da lide, titulares dos interesses em conflito. A segunda dá-se quando a lei concede direito de ação a quem não seja titular do direito afirmado na pretensão, mas a quem se apresenta e esteja autorizado a defender interesse de outrem, como ocorre nos casos de substituição processual. A legitimidade nas ações de despejo será analisada, detalhadamente, adiante em subseção própria. O interesse de agir resulta da indispensabilidade de intervenção do Judiciário a fim de dirimir um conflito de interesses, após frustradas todas as tentativas de solução pelas próprias partes litigantes. 30 SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p MARQUES, José Frederico. Instituições de Direito Processual Civil. V. II. Campinas: Millennium, 1999, p. 25.

22 22 Há dois aspectos, ligados entre si, que compõem o interesse de agir: o binômio necessidade-adequação. Sob esse prisma, o interesse processual surge da necessidade da tutela jurisdicional do Estado, invocada pelo meio adequado, que determinará o resultado útil pretendido, do ponto de vista processual 32. Souza, no campo das locações, apresenta duas hipóteses onde não há interesse de agir: Daí inexistir interesse de agir, se já extinto o contrato e o imóvel despejando já estiver inteiramente desocupado, de pessoas e de coisas, ou se ainda não se expirou o prazo avençado na resilição bilateral, para a desocupação do prédio. Em ambas as hipóteses aqui lembradas, entre muitas outras que poderão ocorrer, haverá a extinção do processo, sem julgamento do mérito Condições específicas Existem, no âmbito das ações de despejo, por isso específicas, inúmeras condições estabelecidas pela lei que, quando ausentes, acarretam a extinção do processo sem julgamento do mérito. A título exemplificativo, enumeram-se alguns casos onde a lei de locações exige o cumprimento de certas condições: a) notificação premonitória do locatário para que deixe o imóvel, voluntariamente, em determinado prazo descrito na lei 34 ; b) comprovação da propriedade ou, pelo menos, do compromisso registrado em cartório, nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, todos da Lei do Inquilinato (art. 60); c) extinção do contrato de trabalho, caso a locação estiver relacionada com o emprego do locatário (art. 47, II); 32 WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso Avançado de Processo Civil: Teoria Geral do Processo e Processo de Conhecimento. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p Ocorre nos casos descritos pelos arts.: 46, 2º; 57; 71; 78 e 82 da Lei 8.245/91.

23 23 d) tempo do contrato, quando se cuidar de denúncia condicionada, tratado no inciso V do art Legitimidade Ativa Ordinariamente, está legitimado a figurar no pólo ativo da relação processual locatícia o locador ou quem se sub-rogou no seu direito, ou seja, aquele que cedeu, a título oneroso, a posse direta do imóvel ao locatário. Pode, sem a menor dúvida, o locador ser pessoa física ou jurídica, de direito privado ou público, nacional ou estrangeira. O locador sendo incapaz, somente ingressará em juízo se for assistido (incapacidade relativa) ou representado (incapacidade absoluta). Tratando-se de pessoa jurídica, será representada, na ação, por aquele que o respectivo ato constitutivo designar, o que deverá restar inequivocamente demonstrado 36. Por fim, estão legitimadas a figurarem no pólo ativo das ações de despejo, na qualidade de locador ou equiparado, as pessoas abaixo relacionadas: a) o proprietário do imóvel; b) o promissário-comprador, na forma dos arts. 8º, 1º e 47, 2º da Lei do Inquilinato; c) o cessionário ou promissário-cessionário, de acordo com os artigos mencionados na alínea anterior; d) o enfiteuta, titular do domínio útil; e) o usuário, titular do direito real de uso; f) o usufrutuário, detentor do direito de usar e fruir as utilidades de alguma coisa; 35 SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p SOUZA, Sylvio Capanema de, Da Locação do Imóvel Urbano: Direito e Processo. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 400.

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