MARIA CAROLINA CORRÊA O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA

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1 Universidade Federal de Santa Catarina UFSC Centro Socioeconômico Departamento de Economia e Relações Internacionais MARIA CAROLINA CORRÊA O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA FLORIANÓPOLIS, 2013

2 MARIA CAROLINA CORRÊA O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA Monografia submetida ao curso de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito obrigatório para a obtenção do grau de Bacharelado. Orientador: Prof. Milton Biage FLORIANÓPOLIS, 2013.

3 UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CURSO DE GRADUAÇÃO EM CIÊNCIAS ECONÔMICAS A Banca Examinadora resolveu atribuir à nota 7,5 a aluna Maria Carolina Corrêa na disciplina CNM 5420 Monografia, pela apresentação deste trabalho. Banca Examinadora: Prof. Milton Biage Prof. Luiz Carlos de Carvalho Júnior Prof. Lucas Alves Chacha

4 AGRADECIMENTOS Em primeiro lugar, agradeço a Deus, pois sem Suas bênçãos derramadas sobre minha vida, não teria conquistado mais essa vitória. Obrigada Deus, por sua fidelidade. Não menos importantes, agradeço a minha família pai, irmãos, cunhadas e cunhado e meus sobrinhos, que sempre estão ao meu lado, apoiando e dando força em minhas decisões. Agradeço a Deus todos os dias por ter escolhido uma família tão especial para mim. Aos meus amigos, principalmente aos meus companheiros de trabalho, obrigada pela paciência e força. E ao Professor Milton Biage, que tem tido muita paciência e dedicação ao me orientar.

5 RESUMO Este trabalho consiste em uma investigação sobre o financiamento imobiliário brasileiro à pessoa física, com o intuito da compra de um imóvel novo, mostrando por meio de simulações de financiamento com um banco público e um privado, o comportamento das parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido e a respectiva taxa de juros ministrada por tais instituições financeiras. Os dados levantados para a pesquisa vão do intervalo de 1964 a 2011, sendo que as principais informações foram levantadas junto a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Banco Central do Brasil e Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), para que fosse possível analisar o histórico sobre o volume de crédito no mercado imobiliário; o poder de consumo das classes sociais; os índices de inadimplência, entre outros, que serviram de sustentação para o trabalho apresentado. O cenário nacional de crédito imobiliário traz a Caixa Econômica Federal como principal agente público para financiamento de moradia, sendo que os bancos privados estão tomando sua fatia no mercado, dia após dia. Sendo assim, serão propostas duas simulações de financiamentos com percentuais de entradas diferentes e sistema de amortização distinto, visando trazer, ao leitor, maior entendimento sobre as variáveis econômicas que circundam o Sistema Imobiliário Brasileiro. Palavras-chave: Financiamento; Pessoa física; Simulações; Amortização; Caixa Econômica Federal.

6 ABSTRACT

7 LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 - Evolução do crédito imobiliário no Brasil (SBPE + FGTS), unidades em mil Gráfico 2 - Criação e consolidação, Financiamento Imobiliário (SBPE + FGTS), unidades em mil Gráfico 3 - Desestruturação Gráfico 4 - Reestruturação Gráfico 5 - Financiamento Imobiliário (SBPE e FGTS) em R$ bilhões Gráfico 6 - Quadro evolutivo no financiamento imobiliário no Brasil Gráfico 7 - Relação Crédito Imobiliário/ PIB Gráfico 8 - Unidades financiadas Gráfico 9 - Valores financiados, em R$ milhões Gráfico 10 - Unidades financiadas Gráfico 11 - Valores financiados, em R$ milhões Gráfico 12 - Evolução do PIB Gráfico 13 - Relação crédito/ PIB no mundo Gráfico 14 - Evolução do endividamento e do comprometimento da renda no Brasil Gráfico 15 - Evolução do comprometimento de renda e da inadimplência de pessoa física (atraso acima de 90 dias) Gráfico 16 - Histórico de Inadimplência ano Gráfico 17 - Amortização Sistema Price Gráfico 18 - Amortização Sistema SAC... 41

8 LISTA DE TABELAS Tabela 1 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano Tabela 2 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano Tabela 3 - Simulação de financiamento, amortização SAC Tabela 4 - Simulação de financiamento, Price Tabela 5 - Simulação de financiamento, SAC Tabela 6 - Simulação de financiamento, amortização Price Tabela 7 - Simulação de financiamento, amortização SAC Tabela 8 - Simulação de financiamento, amortização Price Tabela 9 - Simulação de financiamento, amortização SAC Tabela 10 - Simulação de financiamento, amortização Price... 50

9 LISTA DE ABREVIATURAS Abecip BB BNH CBIC CCI CEF CET CRIs DFI FAR FCVS FGTS FGV IBGE INPC ITBI LCI MIP PES PIB SAC SBPE SCI SFH SFI Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança Banco do Brasil Banco Nacional de Habitação Câmara Brasileira da Indústria da Construção Cédulas de Crédito Imobiliário Caixa Econômica Federal Custo Efetivo Total Certificados de Recebíveis Imobiliários Danos Físicos do Imóvel Fundo de Arrecadação Residencial Fundo de Compensação de Variações Salariais Fundo de Garantia por Tempo de Serviço Fundação Getúlio Vargas Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística Índice Nacional de Preço ao Consumidor Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Letras de Crédito Imobiliários Morte e Invalidez Permanente Plano de Equivalência Salarial Produto Interno Bruto Sistema de Amortização Constante Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos Sociedades de Créditos Imobiliários Sistema Financeiro de Habitação Sistema de Financiamento Imobiliário

10 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO OBJETIVOS Objetivo geral Objetivos específicos JUSTIFICATIVA METODOLOGIA Tipo de pesquisa Universo e amostra REFERENCIAL TEÓRICO EVOLUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL POLÍTICAS DE HABITAÇÃO Caixa Econômica Federal CENÁRIO NACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO PODER DE CONSUMO DAS CLASSES SOCIAIS RELAÇÃO ENTRE CRÉDITO OFERTADO E PIB RESULTADOS DE RESULTADOS DE DIMINUIÇÃO DO CRESCIMENTO ECONÔMICO CONSIDERAÇÕES FINAIS SOBRE O MERCADO DE IMÓVEIS MERCADO DE CRÉDITO HISTÓRICO DE INADIMPLÊNCIA DESPESAS COM O FINANCIAMENTO PRAZOS E AMORTIZAÇÃO COMPETITIVIDADE DO SETOR A VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AS ANÁLISES DO ESTUDO SIMULAÇÕES DE FINANCIAMENTO... 43

11 4.2.1 Simulação com 20% de entrada Simulação com 30 % de entrada CONCLUSÕES REFERÊNCIAS APÊNDICES... 58

12 12 1 INTRODUÇÃO O crédito imobiliário é uma peça central no processo de desenvolvimento econômico. Financiar imóveis é apoiar a construção do patrimônio de uma nação. No Brasil, o investimento habitacional ainda é muito pequeno quando comparado a países desenvolvidos, isso se deve a relação entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB) ser, também, muito pequena. Será abordada a evolução cronológica sobre o crédito imobiliário, sua estrutura institucional e operacional, sendo que esse estudo traz uma análise do que já temos e de como chegamos até aqui, e elementos para a reflexão do que ainda pode ser feito, se quisermos que o crédito imobiliário desempenhe todas as suas potencialidades para o crescimento da formação de capital habitacional e do desenvolvimento econômico. Hoje a concessão de crédito ao consumidor tornou-se um negócio atrativo, devido a contribuição que pode dar na geração de lucros para as instituições financeiras, principalmente no financiamento de imóveis, pois fideliza o cliente com a instituição, principalmente, por ser tratar de financiamento de longo prazo. O trabalho mostrará por meio de simulações de financiamento, o comportamento das parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido. O leitor terá acesso aos dados pelas tabelas que serão disponibilizadas neste trabalho, contendo as taxas de juros reais e nominais praticadas na operação. Será feito um comparativo entre os financiamentos feitos em uma instituição pública e uma instituição privada, cabendo ao consumidor analisar, do ponto de vista econômico, qual instituição optar. A pesquisa abordará apenas financiamento de imóveis novos para pessoa física, ficando restrito aos créditos concedidos por bancos públicos ou privados. Isto em função do crédito ao consumidor ser muito amplo, tornando difícil e longo o trabalho de pesquisa. 1.1 OBJETIVOS Objetivo geral Este trabalho tem como objetivo geral apresentar e analisar as transformações ocorridas no sistema de financiamento imobiliário, analisando a concessão de crédito à população brasileira, para o financiamento imobiliário residencial.

13 Objetivos específicos Como objetivos específicos, este trabalho tentará: a) caracterizar de forma descritiva o atual cenário econômico, mostrando a expansão do mercado imobiliário no Brasil; b) apresentar os atrativos e limitações que levam os consumidores a optar por financiamento e empréstimos junto a instituições financeiras; e c) identificar os elementos relevantes ao financiamento imobiliário através de simulações, via site de um banco público e outro privado, tais como, a taxa de juros utilizada no contrato e o sistema de amortização utilizado. 1.2 JUSTIFICATIVA O estudo tem o intuito de mostrar as técnicas usadas para a concessão de crédito ao consumidor, ficando restrito ao crédito concedido por instituições financeiras a consumidores pessoa física. Será apresentado um estudo real sobre as condições de financiamento e concessão de crédito no Brasil para financiamentos imobiliários, bem como apresentará as condições reais e o comportamento do mercado financeiro. A pesquisa vem proporcionar, ao leitor, informações detalhadas sobre uma possível operação de financiamento, mostrando os pontos positivos e negativos em contrair um empréstimo de longo prazo para a aquisição da casa própria. 1.3 METODOLOGIA Tipo de pesquisa Segundo Eiterer (2013), podemos definir metodologia científica como, [...] o estudo sistemático e lógico dos métodos empregados nas ciências, seus fundamentos, sua validade e sua relação com as teorias científicas. O método científico compreende um conjunto de dados iniciais e um sistema de operações ordenadas adequado para a formulação de conclusões, de acordo com certos objetivos predeterminados. (EITERER, 2013).

14 14 Para a execução dos objetivos apresentados, será utilizada uma abordagem qualitativa, com informações obtidas em bases conhecidas ao setor, com dados colhidos através de instituições como Banco Central do Brasil e Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O período de análise compreende o intervalo entre os anos de 1964 a O horizonte a ser estudado foi definido por se tratar de um período relativamente amplo para análises dessa natureza, e trará maior confiabilidade aos resultados encontrados. A fundamentação teórica terá como base a pesquisa bibliográfica feita em livros, publicações periódicas como jornais e internet e quaisquer outros materiais de onde serão extraídos e explicados os conceitos abordados na pesquisa. Os cálculos e metodologias apresentadas na análise quantitativa, para obtenção dos resultados, serão apresentados e explicados no desenvolvimento deste trabalho. Serão analisadas, de forma crítica, as consequências da tomada de empréstimo para a aquisição da casa própria, no atual cenário econômico, e qual a alternativa mais viável e disponível ao crédito Universo e amostra Nas questões relativas ao crédito e formas de financiamento, foram extraídas informações das instituições que são autorizadas, pelo Banco Central do Brasil, a operar com financiamento imobiliário no Brasil, sendo que as instituições escolhidas para análise constam de uma pública e uma privada.

15 15 2 O PROCESSO EVOLUTIVO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL Neste capítulo, buscar-se-á analisar o cenário nacional de financiamentos imobiliários e a posição do Brasil no mercado mundial. O objetivo deste capítulo é servir de embasamento teórico que dará suporte à análise desenvolvida. 2.1 EVOLUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL No ano de 1964, com a edição da Lei nº 4.380, foi criado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Banco Nacional de Habitação (BNH), as Sociedades de Créditos Imobiliários (SCI) 1 e a correção monetária 2. No mesmo ano, edita-se a Lei nº Lei das Incorporações Imobiliárias. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/64, com o objetivo de implementar uma política habitacional de alcance a todas as classes sociais, mas principalmente, às famílias assalariadas, sem recursos para adquirir um imóvel. Para orientar e controlar a política habitacional foi criado o Banco Nacional de Habitação (BNH). Após a extinção do BNH no ano de 1986, as funções foram transferidas ao Banco Central do Brasil. O processo de modernização do sistema de financiamento imobiliário brasileiro continuou evoluindo, por meio dos seguintes atos: em 1967 foi criado o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O SFH juntamente com o FCVS trouxe à credibilidade ao setor de financiamento imobiliário do país, que passou a ter maior segurança para operações de longo prazo, cobrindo problemas de inadimplência ocorridos ao longo de operações de crédito imobiliário, para financiamentos com período de maturação entre 10 a 15 anos; 1 As sociedades de crédito imobiliário são instituições financeiras criadas para atuar no financiamento habitacional. Constituem operações passivas dessas instituições, os depósitos de poupança, a emissão de letras e cédulas hipotecárias e depósitos interfinanceiros. Suas operações ativas são: financiamento para construção de habitações; abertura de crédito para compra ou construção de casa própria; e financiamento de capital de giro a empresas incorporadoras, produtoras e distribuidoras de material de construção. Devem ser constituídas sob a forma de sociedade anônima, adotando, obrigatoriamente em sua denominação social, a expressão "Crédito Imobiliário". (Resolução nº CMN 2.735, de 2000). 2 Correção monetária os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a consequente correção do valor monetário da dívida, toda vez que o salário mínimo legal for alterado.

16 16 em 1968, a caderneta de poupança passou a ser regulamentada, se tornando o principal instrumento de funding para o crédito imobiliário, constituindo o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE); de 1979 a 1982, o Brasil financiou dois milhões de unidades habitacionais, demonstrando que para a época, o modelo era bem estruturado, conforme pode ser evidenciado por meio do Gráfico 1, a seguir; Gráfico 1 - Evolução do crédito imobiliário no Brasil (SBPE + FGTS), unidades em mil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip. em 1983, com recrudescimento da inflação, houve medidas que abalaram o equilíbrio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O FCVS foi criado para garantir, ao financiamento imobiliário, o limite de prazo para amortização de sua dívida no SFH. Ao mesmo tempo, deveria assegurar, aos financiamentos, a cobertura dos saldos devedores residuais de financiamentos realizados por meio do SFH, decorrente de eventuais desajustes entre a forma de atualização das prestações e dos saldos devedores. Mas na época, devido à alta inflação, o Plano de Equivalência Salarial (PES) fez com que as prestações da casa própria fossem indexadas ao crescimento salarial. Os déficits gerados seriam pagos pelo FCVS, mas o mesmo se mostrou insuficiente e o Tesouro Nacional acabou assumindo o prejuízo; em 1986 foi criado o Plano Cruzado, o qual trouxe maior desestabilidade no SFH, pois fez com que as prestações dos contratos de crédito imobiliário fossem

17 17 convertidas para a moeda criada, o cruzado, e pela média aritmética das prestações dos seis meses anteriores a março de 1986, atingindo a totalidade dos contratos. Essa medida aumentou, de forma considerável, a responsabilidade do FCVS; em 1990, mediante a posse do presidente Fernando Collor de Melo, foi bloqueado os ativos de aplicações financeiras com valores superiores a U$ 1.300, inclusive da caderneta de poupança, o principal funding das operações de crédito imobiliário, o que refletiu de forma negativa sobre o SBPE; em 1995, com a Lei nº 9.514, foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o qual não se apresenta uma ligação direta ou indireta de dependência do funding e a alienação fiduciária. Juntamente com o SFI, foram criadas as companhias de securitização: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a alienação fiduciária. Como se observa, o sistema financeiro imobiliário veio com a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos específicos para tal finalidade. A Lei nº 9.514/97 que instituiu o SFI traz outras modalidades de financiamento para a aquisição de imóvel, de modo que o financiamento pode ser sustentado pelo próprio vendedor até as transações mantidas pelo poder público. A significativa queda nas atividades do setor imobiliário, após a extinção do BNH, levou o governo a estudar novos mecanismos que trouxessem a retomada de crescimento do mercado imobiliário. Assim, surge a Lei nº 9.514/97, em que o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) responde hoje pela maior parte dos financiamentos de imóveis. Com a criação do SFI, a garantia hipotecária foi substituída pela Alienação Fiduciária 3. O processo de Alienação Fiduciária pode ser caracterizado cronologicamente, conforme segue: em 2004 regulamenta-se a Lei nº , que estabelece a criação das cédulas de crédito Imobiliário (CCI) e as Letras de Crédito Imobiliários (LCI); Em 2009, a Lei nº de 7 de julho, regulamenta o Programa Minha Casa Minha Vida, que constitui um programa do governo federal, tendo sido 3 Alienação Fiduciária é um tipo de financiamento utilizado na comercialização de bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquirido com recursos da instituição financeira que mantém o domínio sobre o mesmo, até que ele seja totalmente pago. Enquanto houver dívida, o comprador tem direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador.

18 18 transformado no sonho da casa própria, uma realidade para muitas famílias brasileiras. Em geral, o programa acontece em parceria com Estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos. O Programa Minha Casa Minha Vida do governo federal facilita a aquisição de residências por famílias de três estratos de renda: a) aquelas com renda familiar (bruta) de até R$ 1.600; b) aqueles com renda entre R$ 1601 e R$ 3.100; e c) aqueles que ganham entre R$ e R$ Esse programa oferece algumas facilidades, como, por exemplo, descontos, subsídios e redução do valor de seguros habitacionais. Os beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida, nas faixas de renda acima especificadas, terão os seguintes benefícios: prestação equivalente a 10% da renda durante 10 anos, com prestação mínima de R$ 50, corrigida pela TR; sem entrada e sem pagamento durante a obra; sem cobrança de seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DFI); o governo concede subsídios de até 90% do valor financiado, dependendo das condições da família. 2.2 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO Com um grande processo de urbanização no país tivemos, como consequências, o surgimento de desigualdades. Hoje se apresenta um processo de estabilidade econômica em consolidação e, com isso, um processo na baixa de juros, favorecendo o financiamento imobiliário. O sistema de habitação é de interesse social e vem contribuir para que se utilize de forma sistemática a aplicação dos recursos, aumentando a capacidade de atuação de planejamento governamental. A política nacional de habitação foi pensada, tendo como componente básico um sistema de mercado, que permita não só ações que ampliem a sua atuação, mas que também forneça segurança para que ele funcione de maneira adequada. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem como objetivo econômico manter um sistema de financiamentos para a aquisição da casa própria pelas famílias pobres e de classe

19 19 média baixa. Portanto, podem-se elencar alguns fatores que foram decisivos para o fim do SFH, como por exemplo, entre outros: o processo de aceleração inflacionária; a legislação vigente fragilizava a garantia hipotecária; e o SFH privilegiava o construtor em detrimento do comprador Caixa Econômica Federal A Caixa Econômica Federal é o principal agente público para financiamento de moradia, e dispõe de diversas modalidades de empréstimos para a aquisição, construção ou reforma de imóveis. Os financiamentos concedidos pelos bancos privados têm oferecido diversos planos de financiamentos no mercado. O déficit habitacional brasileiro concentra-se na população com renda de até cinco salários mínimos, e 94% deles, localizados em grandes centros urbanos. Sendo que 50% apresenta renda numa faixa de até um salário mínimo. As fontes disponíveis para a Caixa Econômica Federal acessar financiamentos imobiliários são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), do qual sai a maior parte dos recursos financeiros para tal finalidade, do Fundo de Arrecadação Residencial (FAR) e verbas do Fundo de Desenvolvimento Social. Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para: a compra da casa própria à vista; dar de entrada na compra; e amortizar ou quitar o saldo devedor. Conforme a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em 2011, a Caixa Econômica Federal aplicou R$ 12,9 bilhões no financiamento imobiliário, com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Em 2012, foram alocados R$ 17 bilhões, utilizando apenas os recursos do SPBE. Deve-se enfatizar que desde o início da crise internacional, a Caixa Econômica Federal tem aumentado o volume de recursos ofertados para o financiamento imobiliário, como a principal medida para mitigar o risco de impacto sobre o mercado nacional de crédito imobiliário. Essa ação tem sido mantida com rigor, sem alterar as regras aplicadas aos financiamentos habitacionais e sem o aumento da exposição ao risco.

20 20 O banco não chegou a registrar queda na demanda por financiamentos imobiliários nem mesmo no auge da crise de Ao todo, a instituição aplicou, no ano de 2007 em habitação, R$ 15, 2 bilhões, esse valor se elevou para R$ 23, 3 bilhões em A previsão é o fechamento de R$ 39 bilhões aplicados em crédito imobiliário. Antes do lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida, a média de consultas diárias ao simulador da CEF era de 283 mil consultas. Na fase inicial do programa, se elevando para 795 mil consultas e, atualmente, gira em torno de 470 mil consultas/dia. Embora a ampliação da demanda venha ocorrendo em todas as faixas de renda, há um destaque atual para as famílias com renda de até três salários mínimos, devido a oferta de 400 mil unidades habitacionais, quase integralmente subsidiadas. 2.3 CENÁRIO NACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO Conforme Campiglia (1997), as raízes formais do crédito ao consumidor de bens e serviços, adquiridos mediante pagamento a prazo ou parcelado, surgiram com os Decretos- Leis em 1945 e 1946, que configuram, no Brasil, o início do desenvolvimento do consumismo que, ocorreu mundialmente, após o término das guerras deflagradas na Europa e na Ásia (1938 a 1945). De acordo com dados fornecidos pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário apresentou um crescimento nos últimos anos de R$ 3 bilhões em 2004, para R$ 85 bilhões em 2010, e a previsão para 2014 é que esse número seja R$ 500 bilhões, representando 11% do Produto Interno Bruto (PIB), relação que hoje ainda não chega a 5%. De acordo com o Octávio de Lazari Júnior, presidente da Abecip, o Brasil vive um cenário favorável para o crédito imobiliário, pois existem três pilares que auxiliam o crescimento do crédito imobiliário: economia equilibrada; taxa de desemprego baixa e ganhos reais de trabalho; e funding adequado. Sendo essa estabilização que garantiu que o crédito imobiliário crescesse 46 vezes nos últimos dez anos. Outro apontamento por uma pesquisa da Abecip, é que 7 milhões de famílias brasileiras estão dispostas a comprar um imóvel, fazendo com que o crescimento seja garantido (ABECIP, 2013). A Abecip calcula que o volume de créditos contratados para a compra de imóveis se multiplicou por seis, nos últimos quatro anos em todo Brasil. "O mercado de crédito imobiliário está em expansão. No ano de 2010, os bancos concederam R$ 58 bilhões em

21 21 créditos imobiliários, o que representou um aumento de 66% com relação ao ano anterior. (ABECIP, 2013). O crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança cresceu 65% no ano de 2010, chegando ao recorde de R$ 56,2 bilhões, de acordo com estudo da Abecip. O dinheiro foi destinado para financiar 421,3 mil imóveis, um volume 39,2% maior do que no ano de Já em quantidade de unidades vendidas, apresentou um aumento de 57%, pois em 2009 tínhamos 670 mil para 1,052 milhão em Os financiamentos com a utilização do FGTS somaram R$ 26,9 bilhões no ano de 2010, contra 8$ 15,6 bilhões no ano de 2009, representando uma alta de 72%. A pesquisa mostra que, dos R$ 56,2 bilhões emprestados no ano de 2010, a maior parte (R$ 31,8 bilhões) foi destinada para o consumidor e o restante (R$ 24,4 bilhões) para financiar construtoras. O valor médio dos financiamentos aumentou de 2009 para 2010, para pessoas físicas, a quantia de R$ 123 mil para R$ 145 mil. Mas, em contrapartida, o déficit habitacional no Brasil chega em torno de 6 milhões de moradias, e com o crescimento da população e a formação de novas famílias, chegará aos 28 milhões em 2020, segundo estudo da FGV Projetos (Fundação Getúlio Vargas). Para atender tamanha demanda será preciso buscar alternativas para suprir à quantidade de recursos provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS, as duas principais fontes que alimentam o sistema da habitação atualmente. O Gráfico 2 mostra que entre os anos de 1964 e criação e consolidação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), na melhor das hipóteses, o crédito atendeu a demanda anual de 600 mil unidades, atingido em Nos anos de 1981 e 1982, ainda houve um desempenho expressivo Gráfico 2 - Criação e consolidação, Financiamento Imobiliário (SBPE + FGTS), unidades em mil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip

22 22 A instabilidade monetária, desemprego, inflação do Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INPC) próxima de 2.500%, em 1993, tornaram o período de marcado pela desestruturação do SFH, pois apenas 63 mil unidades foram financiadas em 1994, 10% do que havia sido financiado em 1980, conforme é demonstrado no Gráfico Gráfico 3 - Desestruturação. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip Com a estabilização em aproximadamente julho de 1994, deu-se início a reconstrução do ambiente econômico, em que predominaram a desindexação da economia, a ampliação da abertura comercial, e a maior preocupação com o déficit público. No ciclo pós-real houve queda da inflação e rápida retomada do crescimento econômico, fazendo com que o Ministério da Fazenda adotasse políticas restritivas para não pôr em risco as medidas de combate à inflação, conduzindo o país a um crescimento sustentável com a distribuição da renda. Nesse contexto, conforme mostra o Gráfico 4, aumentou o número de unidades financiadas anualmente, mas em proporções inferiores ao de , tido como período de ouro do SFH. Só aos poucos foram reunidos os ingredientes para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário, como a queda do desemprego e crescimento real da renda da população. Os elementos que vieram a contribuir para a retomada do crédito para a moradia ganharam um aliado fundamental, a modernização jurídica do crédito habitacional, com o surgimento a alienação fiduciária de bens imóveis, que conferiu segurança as operações de crédito, que alcançou o resultado mais efetivo a partir de O resultado dessas combinações de fatores mostra que as contratações subiram de R$ 4,9 bilhões em 2001, para R$ 115 em 2011, conforme Gráfico 5.

23 Gráfico 4 - Reestruturação. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip 115,3 83,9 41,1 50,5 1,9 2,1 5,1 4,8 3,9 5,7 4,9 5,6 6 6,9 10,4 16,3 25, Gráfico 5 - Financiamento Imobiliário (SBPE e FGTS) em R$ bilhões. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip Para melhor entendimento do histórico relativo ao financiamento imobiliário no Brasil, apresenta-se, a seguir, o Gráfico 6 que demonstra o quadro evolutivo.

24 Gráfico 6 - Quadro evolutivo no financiamento imobiliário no Brasil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip Sustentabilidade é mais do que uma palavra moderna, significa cuidar dos mecanismos que atendam aos problemas ambientais, sociais e econômicos. Entre os anos de 2010 e 2011, o país apresentou um crescimento de 42% nos financiamentos imobiliarios, já em 2012 estimava-se 20%, isso não é motivo de preocupação, ao contrário, o que se busca é o avanço saudável, um crescimento sustentável do crédito imobiliário. 2.4 PODER DE CONSUMO DAS CLASSES SOCIAIS Uma pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) constatou que o poder de compra da população ocupada brasileira apresentou crescimento de 19% entre os anos de 2003 e 2010 o que significa um aumento de pouco mais de R$ 238. No ano de 2010, a classe C brasileira injetou 881,2 bilhões de reais no mercado interno de consumo, fator que aqueceu o mercado de trabalho, ajudou o Brasil a resistir à crise financeira internacional e gerou um novo alvo nos planejamentos de empresas de produtos e serviços, na conquista dessa nova gama de consumidores no país. As empresas começaram a adequar a sua abordagem e linhas de produtos e serviços para atender a classe média brasileira que, a partir de 2009, se consolidou como uma classe consumidora de alto impulso no mercado. Em 2011, segundo dados do Data Popular, 53,9% da população brasileira estava classe C, com renda mensal de R$ 324,00 reais a R$ 1.400,00 reais. Essa emergente classe consumidora foi responsável por 44,3% dos gastos efetuados pelas famílias brasileiras em 2011, movimentando um poder de compra de 2,3 trilhões de reais. Formada por pessoas mais jovens, a nova classe média do Brasil apresenta uma escolaridade mais elevada em comparação à sua formação dos anos 1990 e 2000, maior

25 25 exigência sobre a qualidade e valor dos produtos consumidos, e mais inseridos no mercado de trabalho. Para alguns consultores, o trato à classe média abrange as classes C e D, formadas por consumidores que podem escolher qual supermercado, shopping e cartão de crédito podem usar para comprar. No quesito qualidade dos produtos, na hora de consumir, a diferença na decisão de escolha diminuiu entre as classes sociais, tanto as classes mais abastadas A e B, e as classes média C e D visam comprar produtos que ofereçam mais qualidade e durabilidade, e considerando o crescimento da renda da classe média, a classe C tem a mesma possibilidade de escolher os mesmos produtos escolhidos pela classe A, mas a compra ocorre com menor frequência. Além da recuperação de preços, presente em todo o mercado imobiliário, houve um encarecimento das unidades, decorrente da sofisticação exigida pelo comprador, com mais itens de segurança, mais elevadores e outras facilidades. A velocidade das vendas de imóveis financiados se dá em ritmo compatível com o crescimento do emprego e da renda dos trabalhadores, e quem conhece de perto o mercado, acredita que os aspectos positivos predominarão, evoluindo para um ritmo sustentável de crescimento. De acordo com Eduardo Zaidan (vice-presidente de economia do sindicato de indústria da construção): temos crescimento menor com o ajuste de preços menor, mas o mercado é positivo. (SINDUSCON, 2013). Em 2012, a Fundação Getúlio Vargas (FGV), estimou que até 2014, mais de 12 milhões de pessoas ascenderão para a classe média com crescimento de suas rendas. O número de pessoas que entrarão para as classes A e B será de 7,7 milhões. Entre os anos de 2003 e 2011, 40 milhões de pessoas entraram para a classe média, com renda média familiar de R$ 1.700,00 reais. 2.5 RELAÇÃO ENTRE CRÉDITO OFERTADO E PIB Em 2005, a representatividade aproximada da relação crédito imobiliário/pib (Produto Interno Bruto) era de apenas 1,4%, número que vem subindo gradativamente. Em 2008 chegou a 2,10, crescendo para 3,7% em 2010 e, em 2011, 4,9%. Projeta-se para os próximos cinco anos de 8% a 11%. "O mercado está crescendo e a expectativa é que em 2014 a relação crédito imobiliário/pib esteja acima de 10%, mostrando que o crédito habitacional no Brasil está crescendo (ABECIP, 2013).

26 26 4,9 3,7 2,8 1,8 1,7 1,5 1,3 1,4 1,5 1,7 2, Gráfico 7 - Relação Crédito Imobiliário/ PIB. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip Mesmo com tal crescimento apresentando, falta dinamismo no setor de crédito imobiliário. Em relação aos demais países, o Brasil ainda está distante dos primeiros colocados, a começar pelo Reino Unido, onde a relação entre crédito imobiliário/ PIB é de 85%. 2.6 RESULTADOS DE 2010 O financiamento imobiliário do país atingiu, em 2010, uma marca histórica, o crédito imobiliário cresce 65% em 2010, segundo a Abecip. Os recursos concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento imobiliário atingiram 56,2 bilhões de reais em 2010, alta de 65% na comparação com o ano anterior. Em todo o ano de 2010, o número de unidades financiadas pelo sistema totalizou 421 mil imóveis, 39% superior em relação a 2009, conforme pode ser verificado na Tabela 1.

27 27 Período Tabela 1 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Total , , ,6 Fonte: Abecip Os dados apresentados na Tabela 1, estão também apresentados em forma de gráficos por meio dos Gráficos 8 e 9 para melhor visualização dos dados Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Aquisição Construção Gráfico 8 - Unidades financiadas. Fonte: Abecip.

28 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Aquisição Construção Gráfico 9 - Valores financiados, em R$ milhões. Fonte: Abecip. O financiamento de 421 mil imóveis comprova que a retomada do mercado imobiliário pós-crise, em meados de 2009, não apenas teve continuidade, como aumentou seu ritmo em Apesar disso, o volume de empréstimos ficou abaixo da estimativa da entidade (Abecip), que previa 57 bilhões de reais até dezembro de 2010, somando 450 mil unidades. Apenas em dezembro, as operações realizadas com recursos da poupança atingiram 6,16 bilhões de reais, volume 61% superior em relação ao mesmo mês no ano de Em dezembro foram financiadas 43,5 mil unidades, crescimento de 37% sobre um ano antes e de 22 % na comparação com o mês anterior. O financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal, líder nesse segmento de crédito, totalizou o recorde de R$ 77,8 bilhões em 2010, incluindo arrendamentos e repasses, 57,2% a mais do que em 2009, segundo os dados divulgados pelo banco. Com isso, a carteira habitacional atingiu a marca histórica de R$ 108,3 bilhões de saldo, com alta de 53,6% em relação ao valor contabilizado em dezembro de O resultado foi impulsionado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, que, desde o início da operação, em abril de 2009, soma imóveis financiados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). 2.7 RESULTADOS DE 2011 Em síntese, 2011 foi um bom ano, com o ritmo de vendas de imóveis novos superior à média histórica, justamente em um momento de ligeira instabilidade econômica, reflexo das

29 29 crises nos Estados Unidos e na Europa. Porém, no cenário nacional, houve alternância entre boas notícias e fortes momentos de indefinição e preocupação. Vivemos um período de pleno emprego, com taxa de desemprego de 4,7%, e apesar de se encontrar em um patamar superior à meta governamental, a inflação está controlada. Vale lembrar que, no primeiro semestre de 2011, foi registrada uma forte tendência de alta, contida com a adoção, pelo governo, de medidas macroeconômicas. Em 2011, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com captação em cadernetas de poupança, proporcionaram crédito de R$ 79,9 bilhões, com crescimento de 42% sobre 2010 (R$ 56,2 bilhões). O montante equivale a 493 mil unidades financiadas em 2011, um aumento de 17% sobre o volume de 2010 (421 mil unidades). Tabela 2 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano Período Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Total , , ,9 Fonte: Abecip Os dados apresentados na Tabela 2 estão também apresentados em forma de gráficos por meio dos Gráficos 10 e 11 para melhor visualização dos dados.

30 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Aquisição Construção Gráfico 10 - Unidades financiadas. Fonte: Abecip Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Aquisição Construção Gráfico 11 - Valores financiados, em R$ milhões. Fonte: Abecip. Em termos de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), houve crédito de R$ 34,2 bilhões, com aumento superior a 22% sobre 2010 (R$ 27,9 bilhões). Ou seja, foram 550 mil contratos em 2011 diante dos 450 mil do ano anterior, um crescimento de 22%. O crédito imobiliário atingiu R$ 114,1 bilhões em recursos, com a soma das fontes SBPE e FGTS. Foram mais de um milhão de moradias (1,04 milhão) em um ano. Nesse cenário, a carteira de crédito apresenta-se extremamente saudável. De acordo com a Abecip, o índice de inadimplência foi o mais baixo dos últimos oito anos, chegando a 2,0% em 2011.

31 31 Considerando a garantia por alienação fiduciária, a taxa de inadimplência cai para 1,4% no ano. Outro fator que garante a saúde das operações de crédito imobiliário no Brasil é a relação de endividamento diante do valor do imóvel. O financiamento habitacional em 2011 representou aproximadamente 63% do valor do imóvel, ou seja, o comprador investiu em recursos próprios 37% do total. O presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, anunciou em 2011 que o banco atingiu R$ 80 bilhões em crédito imobiliário. Hereda citou outros grandes números alcançados pela CAIXA em Entre eles, o recorde na concessão de crédito total, que alcançou R$ 230 bilhões e o também recorde na captação de poupança, que chegou a R$ 150 bilhões em depósitos (CEF, 2013). 2.8 DIMINUIÇÃO DO CRESCIMENTO ECONÔMICO No ano de 2011, o PIB do Brasil cresceu 2,7% sobre o ano anterior, conforme Gráfico 12, totalizando R$ 4,143 trilhões ou US$ 2,367 trilhões (dados divulgados pelo IBGE em 06 de março de 2012). Este crescimento, de acordo com o IBGE é resultado do crescimento de 4,3% nos impostos e 2,5% no valor adicionado. 7,5 5,7 6,1 5,2 2,7 3,2 4 2,7 1,1 1-0, Gráfico 12 - Evolução do PIB. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do IBGE Foi um crescimento abaixo do potencial da economia brasileira. O crescimento do PIB em 2011, segundo economistas, foi afetado pela crise econômica nos Estados Unidos e na Europa. O crescimento do PIB também foi prejudicado pela política contra inflação adotada

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