FINANÇAS IMOBILIÁRIAS

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1 FINANÇAS IMOBILIÁRIAS Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Inês Pinto Ano Lectivo 2007/2008

2 Programa 1. Introdução 1.1 Caracterização dos Mercados Imobiliários 1.2 A Eficiência dos Mercados Imobiliários 1.3 Os Mercados Imobiliários e suas Interligações ao Mercado Financeiro 1.4 Hierarquia Urbana e Rede Urbana 1.5 Renda Fundiária e Uso do Solo Urbano 1.6 Análise de Mercado 2. Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos 2.1 Custo de Capital 2.2 Métodos de Avaliação 2.3 Projecção de Fluxos de Caixa 3. Financiamento com Capital Alheio e Investimento Imobiliário 3.1 Implicações Fiscais 3.2 Estrutura de Financiamento

3 Programa 4. Hipotecas Imobiliárias 4.1 Aspectos Institucionais 3.2 Mecânica de Funcionamento, Rendibilidade e Avaliação 5. Índices Imobiliários 5.1 Introdução aos Índices de Preços 5.2 Índices baseados em Avaliações 5.3 Índices Hedónicos 5.4 Índices Híbridos 5.5 Índices baseados em Investimentos Indirectos 5.6 Técnicas de Minimização dos Efeitos de Alisamento 5. Gestão de Carteiras Imobiliárias 6.1 Teoria da Carteira 6.2 Razões para o Investiemento em Activos Imobiliários 6.3 Activos Imobiliários em Carteiras Multi-Classe 6.4 Diversificação Imobiliária Internacional 6.5 Diversificação Imobiliária Regional e por Segmento 6.6 Medição da Performance da Carteira 6.7 Market Research e a Gestão de Carteiras Imobiliárias

4 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos 1. Instrumentos e Conceitos Básicos de Finanças Imobiliárias a) O Imobiliáro como Investimento: Mercado de Arrendamento: mercado para a utilização (ou direito de utilização) de uma propriedade imobiliária. Do lado da procura, temos os indivíduos ou instituições que pretendem utilizar um determinado espaço. Do lado da oferta, temos os proprietários que pretendem alugar o espaço. O preço para o direito de utilização Renda. Mercado segmentado Mercado de Activos/ Investimento: mercado do investimento em activos imobiliários. De um ponto de vista económico, tais activos consistem principalmente em direitos sobre futuros Cash Flows Integração com o mercado de capitais.

5 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Major Types of Capital Asset Markets and Investment Products: Equity Assets Debt Assets Public Markets Stocks REITs Mutual Funds Bonds MBS Money instruments Private Markets Real property Private firms Oil and gas partnerships Bank loans Whole mortgages Venture debt Fonte: Geltner &Miller (2001)

6 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos No lado da oferta, temos investidores que querem vender ou reduzir a sua participação no mercado imobiliário, enquanto que do lado da procura, temos outros investidores que pretendem aumentar os seus activos. O valor destes activos é influenciado pela percepção por parte dos investidores do nível e risco dos cash flows futuros. Capitalization rate (cap rate) = Capitalization rate (cap rate) = Property earnings Property asset price

7 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Custo de oportunidade; Taxa de crescimento esperada; Risco. Maior integração neste mercado Objectivo dos investidores: Crescimento Rendimento Para além destes objectivos, alguns factores deverão ser tidos em conta pelos investidores: Risco Liquidez Horizonte temporal Experiência do investidor Montante de capital Restrições de capital

8 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos O Investimento em imobiliário visto como uma classe de activos Tradicionalmente, existem quatro classes de activos: Bilhetes do Tesouro (Cash) Acções Obrigações Investimento em imobiliário Cada um destes investimentos apresenta características diferentes a nível de risco, rendibilidade e crescimento: Investment Real Long Term Cash Concern Stocks Estate Bonds T-Bills Risk High Moderate to low Moderate to low Lowest Total Return High Moderate Moderate Lowest Current Yield Low High Highest Moderate Growth High Low None None Fonte: Geltner &Miller (2001)

9 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos b) Medir a Performance do Investimento O Conceito de Rendibilidade O conceito de rendibilidade: Rendibilidade: A medida de rendibilidade permite avaliar/quantificar a performance de um determinado investimento. Rendibilidade Periódica Rendibilidade Multi-periódica Rendibilidade periódica: mede o crescimento de um investimento para um determinado período, assumindo que todos os cash flows (ou avaliação do activo) ocorrem apenas no início e final do período (não há cash flows intermédios). Rendibilidade multi-periódica (IRR-Internal Rate of Return): rendibilidade para o período relativamente longo durante o qual podem verificar-se cash flows em períodos intermédios.

10 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Vantagens e Desvantagens das Medidades de Rendibilidade: Rendibilidade periódica mais utilizada a nível macro e na análise de gestão de carteiras. É particularmente útil para realizar um historial sobre a evolução dos mercados de capitais. A rendibilidade periódica é mais apropriada para comparar e avaliar a performance dos gestores de carteiras. A taxa de rendibilidade multi-periódica (IRR) é a medida clássica utilizada para avaliar os projectos de investimento a nível individual (nível micro). A IRR não exige o conhecimento dos valores de mercado do investimento em pontos intermédios no tempo. A IRR é influenciada pelo efeito do timing dos fluxos.

11 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos c) Rendibilidade Periódica Periodic returns for real estate are necessary to elevate real estate to the status of an investment asset class that can compete in the multiasset institutional portfolio. (Geltner and Miller, 2001). Rendibilidade total: Current Yield Capital Return

12 CF i Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Atenção à terminologia: Current Yield or Dividend Yield; Yield total yield or yield to maturity; Cap rate. Time-Weighted Investment: r = V V + CF t t 1 i V w CF t 1 i i Em que CF i representa o somatório dos Cash flows que ocorreram no período e w i é a proporção do tempo em falta até t na altura em que o cash flow é recebido pelo investidor.

13 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Exemplo: Um activo vale 100 no início do trimestre t, valendo os mesmos 100 no final desse mesmo período. Este activo pagou um dividendo de 10 ao investidor no final do primeiro mês desse trimestre. Estime a rendibilidade períodica para este trimestre. Calcule esta mesmo taxa de rendibilidade, considerando o período em que o dividendo foi pago.

14 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Renbilidades Nominais vs Reais: r real (1 + r ) (1 + I ) no min al = 1 Exemplo: Valor do imóvel em finais de 2006: Valor do Cash Flow distribuído em 2007: Valor do imóvel em finais de 2007: Taxa de Inflação em 2007: 3,33% Determine a rendibilidade real auferida neste investimento.

15 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Risco e Rendibilidade: Risco pode ser visto como o desvio ou dispersão em relação à rendibilidade esperada (ex-ante). Volatilidade Desvio Padrão 100% 75% A Probability 50% 25% B C 0% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Figure 1 Returns Fonte: Geltner & Miller, 2001

16 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Rendibilidade Esperada: média da distribuição Risco: desvio-padrão Exemplo: Suponha que existem apenas dois cenários possíveis, com igual probabilidade de ocorrência, para um determinado investimento. A rendibilidade poderá ser de +20% ou -10%. Estime o desviopadrão deste investimento. Desvio-padrão histórico: T T = 1 σ = ( r r) T t 1 2 O risco e o investimento imobiliário...

17 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos Rendibilidade e Risco: Expected Returns are (and should be) greater for more risky assets E Rt = R + E RP f, t t E R t - rendibilidade esperada para um activo no período t; R f,t - rendibilidade esperada para o activo sem risco no período t; [ ] E RPt - Prémio de Risco esperado; Expected Return r f Fonte: Geltner & Miller, 2001 Risk

18 Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos d) Rendibilidade Multi-períodica (IRR-Internal rate of Return)-Taxa Interna de Rendibilidade A IRR reflecte o efeito da dimensão do investimento em cada período (dollar-weighted average), incluindo o efeito do período em que o cash flow é liberto. PV CF CF CFn... 2 (1 + IRR) (1 + IRR) (1 + IRR) 1 2 = Exemplo: Vamos supor que um determinado investimento produz uma rendibilidade periódica nos próximos 3 anos de 10%, 10% e 13% respectivamente. No primeiro ano, vamos investir 100. No final do segundo ano vamos investir mais 200 neste mesmo activo. Determine a IRR deste investimento. n

19 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária 2. Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária a) Noções de Valor O objectivo da avaliação imobiliária é estimar um valor para um determinado activo imobiliário. Há diferentes noções de valor: Valor de Mercado ( Market Value ) 1 : Valor de Mercado é o montante estimado pelo qual um activo pode ser transaccionado à data de avaliação entre um comprador interessado e um vendedor interessado numa transacção imparcial após promoção adequada em que as partes tenham agido com conhecimento, prudentemente e sem constrangimentos. (A definição de RICS-Royal Institute of Charters Surveyors) 1 Avaliação de Activos Imobiliários para Fundos de Investimento em Portugal,CMVM

20 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Esta definição de valor de mercado combina com os padrões europeus promovidos pelo IVSC (International Valuation Standards Committee) e TEGoVA (European Group of Valuers' Associations) nos Approved European Property Valuation Standards the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction after proper marketing wherein the parties had acted knowledgeably, prudently and without compulsion IVSC 2007

21 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Atenção o Market Value (Red Book): ignora hipotecas, obrigações e outros encargos; Exclui circunstâncias excepcionais; É específico num tempo e momento; Existe um período de marketing da propriedade adequado a esta; Deve ignorar cusos de compra e venda (exepto nos casos em que a metodologia assim o prescrever)

22 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Outras Definições (RICS Portugal Red Book) Justo Valor ( Fair Value ) : The amount for which an asset could be exchanged or a liability settled between knowledgeable, willing parties in an arm s length transaction. É um conceito de natureza contabilística, tendo um significado muito semelhante ao de valor de mercado. IAS 16 e Directriz Contabilística nº 13. Valor do Investimento ( Investment Value ): The value of a property to a particular investor, or a class of investors, for identified investment objectives. Valor da Renda ( Market rent ): The estimated amount for which a property, or space within a property, should lease on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms, in an arm s length transaction, after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.

23 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Valor da Renda ( Market rent ):The estimated amount for which a property, or space within a property, should lease on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms, in an arm s length transaction, after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Valor para efeitos de Hipoteca ( Mortagage Lending Value ): The value of the property as determined by a valuer making a prudent assessment of the future marketability of the property by taking into account the long-term, sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, as well as the current use and alternative possible uses of the property. Speculative elements should not be taken into account in the assessment of Mortgage Lending Value.

24 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Custo de Reposição ( Depreciated Replacement Cost ): The current cost of reproduction or replacement of an asset less deductions for physical deterioration and all relevant forms of obsolescence and optimization. Valor de Sinergia ( Synergistic Value ):an additional element of value created by the combination of two or more interests where the value combined is more than the sum of the interests (marriage value). Valor que é incluído no valor de mercado. Preço: Quantia pela qual se realizou a transacção Valor :Quantia que se está disposto a dar pelo activo

25 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária b) As avaliações Imobiliárias Uma avaliação Imobiliária pode ser solicitada por diferentes entidades com diferentes objectivos: Empresas/Investidores (Avaliação para negociação de activos, avaliações para fins contabilísticos, reestruturação de empresas...) Instituições de Crédito (Crédito à habitação, crédito à construção ou outros) Promotores Imobiliários (Estudo de viabilidade de investimentos imobiliários) Fundos de Investimento Imobiliário (valorização do património, avaliação dos activos) Seguradoras (valorização dos activos) Entidades Judiciais (Processos de reestruturação de empresas e de falência, avaliação para expropriação) Entidades Fiscais (Processos fiscais).

26 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Avaliador externo: Um Avaliador que, junto com os seus associados não tem vínculos materiais com o cliente, agentes que actuam em nome do cliente ou o sujeito da instrução. Avaliador Independente: Um Avaliador que reúne as condições estipuladas de independência conforme aparecem na legislação de alguns países ou estados. Avaliador Interno: Um Avaliador empregado seja pela companhia que possui os activos ou a firma responsável por preparar as contas.

27 Conceitos Básicos de Avaliação Imobiliária Em diversos países a actividade está regulamentada/normalizada: RICS Appraisal and Valuation Manual (UK) European Valuation Standards (TEGoVA) Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (The Appraisal Foudationm USA) International Standard Valuation Committee (IVSC) Harmonização internacional dos standards.

28 Métodos de Avaliação Imobiliária 3. Métodos de Avaliação Imobiliária Os passos a seguir num processo de avaliação podem resumir-se da seguinte forma: Definição do Problema Identificação do imóvel e objectivo Pressupostos e condicionantes Análise Preliminar Recolha de dados Dados específicos do mercado Dados específicos do imóvel

29 Métodos de Avaliação Imobiliária Processo de Avaliação (continuação): Análise do melhor uso ( Highest and Best Use Analysis Escolha e Aplicação do método de Avaliação Método do Rendimento Método Comparativo Método do custo Análise do valor e Estimativa do Valor Análise e avaliação dos valores indicativos Estimativa do valor final Fonte: Adaptado de Ling e Archer, 2007) Relatório Final Estimativa do valor final Data utilizada na avaliação Cálculos utilizados na avaliação

30 Métodos de Avaliação Imobiliária Métodos de Avaliação: Método Comparativo ( Sales Comparison Approach ): pode aplicar-se tanto a propriedades residenciais como também em situações de arrendamento. É uma metodologia facilmente compreendida por vendedores e compradores. Método do Rendimento ( Income Approach ): É a metodologia mais utilizada no caso de investimentos de rendimento. Determina que o valor do imóvel é determinado pelo valor esperado dos cash flows futuros. Neste sentido este método é menos utilizado no caso do valor da propriedade depender mais de benefícios não monetários. Método do Custo ( Cost Approach ): É o método mais utilizado para avaliar activos específicos, tais como monumentos, pontes, propriedades do Estado etc...

31 Métodos de Avaliação Imobiliária Atenção! Antes de iniciar uma avaliação, qualquer que seja o método, importa realçar que a análise de mercado é uma das fases mais importantes do processo de avaliação. A procura dos dados deverá ter em conta a natureza do local, o tipo de propriedade a avaliar, a demografia local e regional. Qual o tipo de propriedade (escritórios, residencial,armazém...)? Quem é o cliente? Qual é o local? Quais os factores com maior impacto na avaliação? Quais os locais de maior valor?

32 Método Comparativo 3.1 Método Comparativo: O método comparativo é um método utilizado para avaliar qualquer tipo de propriedade ou de arrendamento e consiste em comparar o imóvel em estudo com propriedades comparáveis. Não há duas propriedades iguais, logo será necessário realizar ajustamentos ao preço de venda de propriedades semelhantes.

33 Método Comparativo Processo de avaliação pelo método comparativo: Identificar elementos de comparação&ajus tamentos Selectionar vendas comparáveis Ajustar preços de vendas comparáveis Reconciliaçar valores; Obter valor indicativo Fonte: Adaptado de Ling e Archer, 2007)

34 Método Comparativo O Objectivo é identificar uma propriedade vendida que seja similar à propriedade a avaliar. No entanto, é necessário ter em conta que o valor de cada propriedade é influenciada por factores económicos, demográficos, geográficos e legais. Dados de Mercado: Trabalho de Campo Dados de mercado credíveis inexistentes

35 Método Comparativo Ajustamentos a realizar: Converter cada comparativo numa aproximação ao imóvel a ser avaliado. Estes ajustamentos podem ser divididos em : (1) Ajustamentos das características de transacção e (2) Ajustamentos das características do imóvel. Ajustamentos Transacção Condições de Venda Condições de Financiamento Condições de Mercado Ajustamentos Imóvel Localização Características Físicas Finalidade

36 Método Comparativo Condições de Venda: É necessário verificar se a venda é realizada em condiçoes imparciais de transação. A relação pessoal entre vendedor e comprador pode levar a que o preço de transacção seja inferior ao valor de mercado. Condições de Financiamento: Por vezes pode acontecer que condições especiais de financiamento influenciem o preço de transacção. Condições de Mercado: O preço de transação é um valor histórico pelo que poderá ser necessário fazer alterações tendo em conta mudanças nas condições de mercado resultantes da inflação ou das condições da oferta e procura (repeat-sale analysis).

37 Método Comparativo Local:No caso de os preços de transacção serem obtidos em locais diferentes, pode ser necessário fazer um ajustamento que vai exigir do avaliador um conhecimento do mercado imobiliário local. Características Físicas: Os ajustamentos relativos às características físicas pretendem considerar as diferenças físicas existentes entre a propriedade comparável e o imóvel a avaliar. Isto inclui caracetrísticas tais como a dimensão, estilo de construção, infraestuturas, acessos, tipo de materiais, idade e outros (garagem, condomínio, jardins, vista...). Estes ajustamentos também exigem muita experiência e conhecimentos por parte do avaliador. Finalidade: Dois imóveis localizados no mesmo sítio podem ser iguais em termos físicos, mas podem estar a ser utilizados para fins diferentes. Por exemplo um andar pode estar a ser utilizado como residência de uma família, enquanto que outro pode estar a ser utilizado como escritório de uma determinada empresa.

38 Método Comparativo A sequência de ajustamentos pode seguir os seguintes passos: Preço de Transacção do Imóvel Comparável 1. +/- Condições de Venda 2. +/- Condições de Financiamento = Preço Normal de Venda 3. +/- Condições de Mercado = Preço Normal de Venda Ajustado ao Mercado 4. +/- Localização 5. +/- Características Físicas 6. +/- Finalidade 7. +/- outros = Preço Final de Venda do Comparável Ajustado Fonte: Adaptado de Ling e Archer, 2007)

39 Método Comparativo Exemplo (adaptado de Ling & Archer, 2007, 2ª Edição): Vamos supor que pretende avaliar um andar (Habitação) localizado no centro da cidade pelo método comparativo. Conseguiu obter informação sobre três vendas recentes que podem ser considerados imóveis comparáveis. O valor dos andares comparáveis oscilam entre e Note-se que as condições de venda, as condições de financiamento e algumas características físicas são semelhantes. O avaliador estimou, no entanto, alguns ajustamentos a realizar: Condições de Mercado: 0,3% mês Qualidade de Construção: Não tem ajustamento se for betão e ajustamento de no caso de tijolo. Idade: por ano Área: 400 por m 2 Pátio/Varanda:150 por m 2 Áreas Comuns: Casas de Banho: 4.000

40 Método Comparativo Atenção! Estes ajustamentos são de alguma forma subjectivos, exigindo experiência significativa, assim como uma atenção constante às transacções de mercado, tendências e condições. Reconciliação e Valor Estimado Final: Valor Final Estimado ( Indicated Value Estimated ) = Média poderada dos Valores ajustados dos imóveis comparáveis No exemplo vamos assumir que o avaliador considera que o imóvel 1 é muito semelhante ao imóvel em avaliação pelo que lhe atribui um peso de 60%. O peso para os restantes comparáveis é de 20%/cada.

41 Método Comparativo No caso de existirem um número elevado de transacções de propriedades semelhantes e de ser possível obter informação sobre as características dos imóveis vendidos, seria possível aplicar o método de Regressão Linear Múltipla para estimar o valor de mercado de uma propriedade: Y = β + βx + β x β x + e o em que Y representa a variável dependente (valor de mercado) e os x s representam as variáveis independentes tais como área, nº de quartos, nº de casas de banho etc... O erro vai incluir a variância do valor de mercado que não é explicada pelas variáveis independentes. n n

42 Método do Custo 3.2 Método do Custo: O método do custo é geralmente utilizado para estimar o valor de mercado de propriedades muito específicas e outros imóveis que raramente ou nunca são transacionados. Assim, geralmente só se aplica em casos específicos, quando não é possível aplicar o método comparativo ou de rendimento. O valor/custo é obtido a partir do custo de reprodução, o qual é depois depreciado por obsolescência. O valor do terreno é estimado separadamente e é depois acrescido ao valor do custo depreciado.

43 Método do Custo Os passos a seguir numa avaliação pelo método do custo são os seguintes: Estimativa do Custo Bruto de Reprodução - Depreciação = Custo de Reprodução após Depreciação + Valor do Terreno = Valor de Mercado Estimado pelo Método do Custo

44 Método do Custo Estimativa do custo bruto de Reprodução do edifício: Neste caso, existem dois tipos de custos de construção: Custo de Reprodução ( Reproduction cost ): É o custo de construir hoje o edifício, utilizando materiais e técnicas iguais à do imóvel em avaliação. Se o imóvel for recente pode ser fácil estimar o custo de construção actual. Custo de Substituição ( Replacement Cost ): É o custo de construir um edifício de igual utilidade. Neste caso, utilizam-se materiais e técnicas construtivas actuais, uma vez que os valores para o custo de reprodução são por vezes difíceis de obter.

45 Método do Custo Se existir um edifício semelhante na mesma localização, então podemos utilizar o seu custo como base para a avaliação; Se o imóvel for de construção recente, então podemos utilizar como ponto de partida, o custo da sua construção com eventuais ajustamentos. Podemos ainda recorrer a técnicas de orçamentação para estimar o custo de construção. Custo por unidade de área (Método Comparativo Unitário)

46 Método do Custo Depreciação: A depreciação corresponde à diferença entre o valor de mercado do edifício e o custo total de o construir de novo. Esta diferença ocorre ao longo do tempo e geralmente é atribuída a três elementos: Deterioração Física:perda de valor do edifício ao longo do tempo associada com a idade e desgaste pelo uso físico do edifício. Obsolescência Funcional: perda de valor associada com uma redução da utilidade/funcionalidade do edifício. Pode ser uma perda de valor associada com alterações no gosto, em inovações tecnológicas, referências de mercado... Por exemplo, um prédio de escritórios sem persianas automáticas ou um prédio sem elevador. Obsolescência Externa (Económica e Ambiental): perda de valor devido a condições externas desfavoráveis: dificuldades comerciais da zona, alterações da vizinhança, aumento do tráfico, odores nocivos...

47 Método do Custo... Normalmente o valor do terreno aprecia-se, logo o seu valor é calculado separadamente: Valor =Custo de Reprodução Depreciação + Valor do Terreno Como calcular a depreciação física? Depreciação Linear: N=vida útil total do imóvel = a + b a= idade do imóvel b= vida útil restante

48 Método do Custo Exemplo: Determine o valor de um imóvel daqui a 10 anos, cujo valor actual de avaliação é de , sabendo a seguinte informação: Valor Terreno ; Valor Edifício ; Vida útil total do imóvel de 50 anos; Valorização estimada para o terreno: 2%/ano; Taxa de inflação nula. Mas atenção, o avaliador deverá sempre fazer um juízo de valor sobre a depreciação, uma vez que a depreciação linear pode não representar o movimento real da depreciação.

49 Método do Custo Estimativa do Valor do Terreno: Existem dois métodos para determinar o valor do terreno: Método Comparativo de Venda: Utilizar preços de vendas de terrenos similares com eventuais ajustamentos; Método do Investimento: Neste caso, o valor do terreno é determinado a partir do rendimento por ele gerado. É necessário ter informação sobre o NOI, Cap Rate ou eventualmente o valor da renda do terreno. Exemplo: Avaliação de uma moradia antiga com 15 anos com garagem com os seguintes dados: Área: 250 m 2 a moradia + 100m2 de garagem; Preço de construção imóvel: 350 /m2; Preço de construção garagem: 150 /m2 Preço de Venda de Terreno similar: ; Custos do Projecto: 3% do custo de construção; Depreciação Física: 5% do valor de reprodução;

50 Método do Rendimento Método do Rendimento: O método do rendimento baseia-se na ideia de que o valor de um activo é função dos fluxos de rendimento que tal activo consegue gerar. Neste sentido, este método será utilizado principalmente no caso de propriedades comerciais, propriedades de rendimento. Os passos a seguir no processo de avaliação pelo método do rendimento são os seguintes: Estimativa do NOI (Cash Flow) Converter a estimativa do NOI na estimativa do valor da propriedade Capitalização Directa Duas técnicas Desconto dos Fluxos (DCF)

51 Método do Rendimento Estimar o NOI ( Net Operating Income) 1: O NOI representa o rendimento obtido pela propriedade depois das despesas operacionais, mas antes dos encargos financeiros e pagamento de impostos. Para estimar o NOI, os avaliadores e analistas podem basear-se : (1) na experiência de propriedades semelhantes no mercado ou (2) no histórico do imóvel em avaliação. O avaliador deverá considerar todos os rendimentos e despesas, tendo em conta as condições actuais de mercado. Desta forma, deverá elaborar uma Demonstração de Fluxos de Caixa estimada ajustada às rendas actuais de mercado, taxa de ocupação e despesas gerais de funcionamento e de investimento adequadas à propriedade em avaliação e localização da mesma. 1 ou EBITDA Earnings before interest, taxes, depreciation and Amortization

52 Método do Rendimento Net Operating Income/Fluxo de Caixa PGI Potential Gross Income/Renda Bruta Potencial - VC Vacancy & Collection Loss/Desocupação e incobráveis + MI Miscellaneous Income/Rendimentos diversos = EGI Efective Gross Income/Rendimento Efectivo Bruto - OE Operating Expenses/Despesas Operacionais - CAPEX Capital Expenditures/Despesas de Investimento = NOI Net Operating Income / Fluxo de Caixa Operacional Fonte: Adaptado de Ling e Archer, 2007)

53 Método do Rendimento Potential Gross Income: Corresponde ao rendimento bruto anual das rendas, assumindo uma taxa de ocupação de 100% e sem considerar os valores incobráveis. Normalmente, os valores são considerados numa base anual. Effective Gross Income: Com base em valores históricos ou em valores de propriedades comparáveis, o avaliador deverá estimar a taxa de desocupação e o valor dos incobráveis. Para além disso, deverá ainda considerar-se a obtenção de outros rendimentos para além das rendas, tais como renda de garagens, taxas de estacionamento, aluguer de máquinas etc... Operating Expenses: As despesas operacionais incluem todas as despesas necessárias ao longo do ano que não acrescentam valor à propriedade, mas que permitem a manutenção desta em condições normais de funcionamento.

54 Método do Rendimento Despesas fixas: impostos, taxas, seguros Despesas variáveis: manutenção, gestão do imóvel, pequenas reparações, materiais etc... Capital Expenditures: representam alterações/melhorias que vão permitir um aumento de valor e podem prolongar a vida útil do imovel. Arranjos ao telhado, pinturas, garagens entre outros são exemplos deste tipo de despesa. Na prática, o CAPEX corresponde ao valor estimado para mais tarde repôr os activos imobilizados. Logo, muitas vezes considera-se uma despesa constante anual.

55 Método do Rendimento Exemplo:Considere os seguintes dados relativos a um edifício de escritórios (Edifício CBR) com 4 andares de 250 m 2 cada. Os valores representam estimativas para o próximo ano: Renda mensal Bruta Potencial em 1: 25 /m2; Taxa de Actualização da Renda: 3%/ano Taxa de desocupação e incobráveis:10%/ano; Taxas, Impostos e Seguros: 3% da Renda Potencial Bruta anual; Manutenção e Gestão: 3% da Renda Efectiva Bruta anual; Outras Despesas Operacionais: 30% da Renda Efectiva Bruta anual; Investimentos de substituição e melhoramentos: 5% da Renda Efectiva Bruta anual. Determine o NOI Net Operating Cash Flow para o próximo ano.

56 Método do Rendimento Capitalização Directa ( Direct Capitalization ): Técnica através da qual se estima o valor de mercado da propriedade, dividindo o valor do NOI de um ano pela Cap-rate. A relação entre o valor de mercado e o fluxo operacional é dado por: V = NOI R o 1 em que V representa o valor do imóvel, O NOI o valor estimado do fluxo operacional para o próximo ano e R 0, a Cap Rate.

57 Método do Rendimento Cap Rates de Mercado: A Cap rate de mercado pode ser obtida através de valores de imóveis comparáveis, no caso de se saber o NOI e o seu preço de venda. Exemplo: Os dados sobre 5 imóveis comparáveis são os seguintes: Imóvel Preço Venda NOI 1 R0 P/NOI A ,097 10,31 B ,095 10,53 C ,103 9,71 D ,101 9,90 E ,099 10,11 Média 0,099 10,11 Atenção é necessário ter alguns cuidados na escolha dos imóveis comparáveis.

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