Apartamentos Turísticos Tróia Resort - Apoio ao Plano Comercial Relatório Final

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1 Apartamentos Turísticos Tróia Resort - Apoio ao Plano Comercial Relatório Final Outubro de 2013

2 Índice 1. Introdução e enquadramento pág Estudo de mercado: oferta e procura pág Identificação e análise de competitive set pág Identificação e análise de benchmarks internacionais pág Análise da distribuição pág. 55 2

3 1. Introdução e enquadramento 2. Estudo de mercado: oferta e procura 3. Identificação e análise de competitive set 4. Identificação e análise de benchmarks internacionais 5. Análise da distribuição 3

4 Introdução e enquadramento O presente estudo foi solicitado pela SONAE CAPITAL com o objectivo de apoiar a definição de um Plano Comercial para o período 2014 a A SONAE CAPITAL, no âmbito da promoção e exploração do Tróia Resort tem integrados na sua operação um conjunto superior a 150 apartamentos turísticos de diferentes e diversas tipologias. A expectativa de aumento do número de vendas imobiliárias e o consequente aumento do número de unidades em exploração implica a adopção de um Plano Comercial para o médio prazo. O estudo realizado pela neoturis teve três objectivos centrais: Identificar as principais tendências da oferta e procura do mercado de aluguer de unidades de alojamento (apartamentos, townhouses e villas); Identificar e analisar alguns benchmarks nacionais e internacionais, que pelas suas características se assemelhem à oferta dos Apartamentos Turísticos do Tróia Resort; Identificar os principais meios de promoção e distribuição da oferta de apartamentos turísticos. 4

5 1. Introdução e enquadramento 2. Estudo de mercado: oferta e procura 3. Identificação e análise de competitive set 4. Identificação e análise de benchmarks internacionais 5. Análise da distribuição 5

6 O Alentejo é a 2ª área regional com menor capacidade de oferta de alojamento turístico, representando apenas 4,6% do total de oferta nacional; no entanto, na última década verificou um crescimento médio anual superior à média nacional (5,9% vs. 2,5%) Oferta de alojamento por NUTS II ( ; n.º de camas) Taxa de Crescimento Média Anual ( ;%) Açores Alentejo* Madeira Centro Norte Lisboa Algarve Média Nacional TCMA = 2,5% Quota de mercado (2012) = camas Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis TCMA = Taxa de Crescimento Médio Anual * A região do Alentejo à data de 2001 ainda não incluía a Lezíria do Tejo 6

7 A capacidade de alojamento no Alentejo registou um crescimento médio anual de 5,9% nos últimos 11 anos, alcançando as camas em 2012, mais 855 camas do que em 2011 Evolução da oferta de alojamento no Alentejo ( ; n.º de camas) Distribuição da oferta de alojamento no Alentejo (2012; % do n.º de camas) TCMA = 5,9% TCMA = 5,8% Em 2012, os Apartamentos Turísticos representam 10% da oferta de alojamento turístico num total de camas Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis 7

8 Ao nível das NUTS III, verifica-se que o Baixo Alentejo e o Alentejo Litoral são as regiões com um maior crescimento médio anual da oferta nos últimos 10 anos Evolução da oferta de alojamento no Alentejo (NUTS III) ( ; 2001=100; TCMA) Distribuição da oferta de alojamento no Alentejo (NUTS III) (2011; % do n.º de camas) TCMA Baixo Alentejo 6,7% Alentejo Litoral 5,1% Lezíria do Tejo 4,7% Alto Alentejo 4,6% Alentejo Central 3,9% Camas O Alentejo Litoral é a região com maior capacidade de oferta de alojamento (4 931 camas), representando cerca de 38% da oferta total Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis 8

9 A oferta do Alentejo Litoral concentra-se sobretudo em Hotéis-Apartamento e Apartamentos Turísticos (58% da oferta) Distribuição da oferta de alojamento no Alentejo Litoral por tipologia (2011; % do total) Dimensão média das unidades de alojamento no Alentejo Litoral (2011; nº de camas por empreendimento) camas A dimensão média dos empreendimentos turísticos no Alentejo Litoral é de apenas 107 camas por empreendimento Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis

10 À semelhança do que acontece na oferta, o Alentejo apresenta os níveis de procura mais baixos (2,9% da procura nacional), a seguir à Região dos Açores; de destacar que no Alentejo o crescimento da procura foi inferior ao da oferta (2,3% vs. 5,9%) Procura de alojamento por NUTS II ( ; n.º de dormidas) Taxa de Crescimento Média Anual ( ; %) Açores Alentejo* Centro Norte Madeira Lisboa Algarve Média Nacional TCMA = 1,6% Quota de mercado (2012) = dormidas Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis TCMA = Taxa de Crescimento Médio Anual * A região do Alentejo à data de 2001 ainda não incluía a Lezíria do Tejo 10

11 Apesar do crescimento relativamente sustentado da procura desde 2006, o ano de 2012 verificou uma queda significativa (-7,6%) Evolução da procura de alojamento no Alentejo ( ; n.º de dormidas) Distribuição da procura no Alentejo (2012, % do n.º de dormidas*) TCMA (01-12)= 2,3% TCMA (01-11) = 3,3% Os Hotéis são a categoria de alojamento com maior expressão no Alentejo, concentrando cerca de 3 / 4 da procura em 2012 Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis * Não são apresentadas as categorias Pousadas, Aldeamentos e Outros devido à existência de segredo estatístico 11

12 O Baixo Alentejo tem sido a região com maior dinamismo ao nível do crescimento da procura com uma TCMA de 5,8% Evolução da procura de alojamento no Alentejo (NUTS III) ( ; 2001=100; TCMA) Distribuição da procura no Alentejo (NUTS III) (2011; % do n.º de dormidas) TCMA Baixo Alentejo 5,8% Alentejo Central 3,1% Lezíria do Tejo* 2,5% Alentejo Litoral 1,8% Alto Alentejo 0,2% Dormidas O Litoral que tem uma quota de oferta de 38% apresenta uma representatividade da procura de apenas 30% Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis 12

13 Ao nível da procura por mercados, verifica-se uma forte dependência do mercado nacional, com este a representar cerca de 70% do total de dormidas no Alentejo Evolução das dormidas no Alentejo por mercado ( ; 2001=100) Distribuição das dormidas no Alentejo por mercado (2012; % do nº de dormidas) TCMA Brasil 14,1% Espanha 7,9% Reino Unido 6,4% França 4,6% Outros* 2,6% Portugal 1,5% Alemanha -1,7% Espanha tem apresentado uma evolução muito positiva da procura apesar do recuo no último ano; O Brasil evidencia-se por um muito rápido crescimento, especialmente a partir de 2009 Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis * Outros inclui Holanda, EUA, Itália, Escandinávia, Bélgica, e outros 13

14 Até 2010/11 quer o mercado nacional, quer o internacional, cresceram a ritmos muito próximos; porém, em 2012 verifica-se um decréscimo muito forte do nacional enquanto que o internacional mantem o crescimento acelerado iniciado em 2010 Evolução da procura no Alentejo, por mercado emissor nacional e estrangeiro ( ; 2001=100; %) TCMA Variação Anual ,7% Estrangeiro 4,2% Total 2,3% Portugal 1,5% -7,6% -13,1% Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis 14

15 No Alentejo Litoral, o mercado nacional apresenta um peso muito elevado concentrando 78% do total de dormidas; Espanha é o mercado estrangeiro mais importante com 8% do total da procura Distribuição da procura de alojamento no Alentejo Litoral por mercados (2011; % do total) Estada média por tipologia de alojamento (2011; nº de noites) O alojamento self-catering apresenta estadias médias superiores à média sendo os Aldeamentos Turísticos os que apresentam um valor mais elevado em número de noites; Os Apartamentos Turísticos apresentam uma estada média de 2,4 noites Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis 15

16 O Alentejo é uma região caracterizada por uma grande sazonalidade, a qual se tem vindo a acentuar, quer pela maior representatividade de procura nos meses de Verão, quer pela perda de procura em épocas médias como a Páscoa Sazonalidade da procura no Alentejo (2001 e 2012; % do total) Representatividade dos meses de janeiro, fevereiro, novembro e dezembro ,9% da procura anual; 187 Mil dormidas ,6% 5,9% 7,5% 10,2% 8,2% 9,3% 11,7% 15,2% 9,6% 7,5% 5,8% 4,6% ,4% 5,1% 6,3% 7,6% 8,4% 10,1% 12,2% 17,2% 11,1% 7,9% 5,2% 4,5% 19,1% da procura anual; 220 Mil dormidas Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis 16

17 Os mercados francês, espanhol e o nacional são os que apresentam níveis de sazonalidade mais elevados, concentrando o mês de agosto a maior procura; O Reino Unido apresenta uma distribuição muito interessante de maio a setembro Sazonalidade da procura no Alentejo, por nacionalidades (2012; % do total) Portugal 4,9% 5,6% 6,7% 7,9% 7,7% 9,9% 11,5% 17,9% 10,5% 7,1% 5,2% 5,1% Espanha 4,2% 5,0% 5,9% 8,0% 8,4% 8,1% 13,1% 20,4% 9,4% 7,3% 5,4% 4,8% Reino Unido 3,3% 2,8% 3,2% 3,6% 13,0% 14,6% 16,8% 14,3% 12,8% 9,0% 5,3% 1,4% França 2,0% 2,5% 3,1% 6,4% 10,2% 8,2% 14,2% 28,4% 12,5% 6,2% 4,2% 2,2% Brasil 4,8% 3,6% 3,6% 6,3% 8,0% 11,4% 14,5% 9,1% 12,3% 13,1% 7,9% 5,4% Alemanha 2,6% 4,0% 9,2% 8,2% 10,9% 11,9% 10,4% 11,1% 14,4% 12,0% 3,4% 1,7% Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis 17

18 Relativamente aos concelhos do antigo Polo do Litoral Alentejano verificaram-se em 2011 diferenças de sazonalidade entre os mercados nacionais e estrangeiro, com o nacional a contribuir fortemente para a sazonalidade global do destino Evolução mensal das taxas de ocupação-cama* no PDT Litoral Alentejano** (2011; %) Ocupação-cama Média Anual Total 26,3% Nacionais 21,2% Estrangeiros 5,1% Fonte: Turismo de Portugal, I.P.; Análise: neoturis * Em estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos, apartamentos turísticos e outros ** Designação deixou de ser aplicada pela extinção do Pólo Litoral Alentejano 18

19 1. Introdução e enquadramento 2. Estudo de mercado: oferta e procura 3. Identificação e análise de competitive set 4. Identificação e análise de benchmarks internacionais 5. Análise da distribuição 19

20 Os concorrentes nacionais dos Apartamentos Tróia Resort distribuem-se em três níveis territoriais 1 - Concorrentes diretos locais Empreendimentos que operam na área de influência de Tróia e Comporta. 2 - Concorrentes diretos regionais Empreendimentos que operam na área de influência do Oeste. Esta região é o destino concorrente mais semelhante à Península de Tróia na envolvente de Lisboa Concorrentes diretos nacionais Empreendimentos localizados no Algarve. Esta região concentra o maior número de empreendimentos de self-catering sendo também a região que apresenta um mais elevado nível de qualificação de alojamento turístico. 3 20

21 Tróia Design Hotel Caracterização do empreendimento Localização: Localizado na marina de Tróia. Características gerais: É um hotel apartamento de 5 estrelas composto por quartos de luxo e suites residenciais com vista para o mar e para a Serra da Arrábida. Tem 14 pisos, todos com varandas ondulantes o que lhe confere um efeito arquitectónico diferenciador. Alojamento turístico: O Tróia Design Hotel tem 61 quartos e 144 apartamentos com tipologias T1, T2, T3 e estúdio. Equipamentos e serviços: Permite estacionamento gratuito coberto, acesso gratuito à sala de fitness, piscina interior aquecida, sauna e banho turco. Possui um spa, 1 piscina interior e 2 piscinas exteriores, kids club, 2 restaurantes e 3 bares. Tem ainda casino, centro de espetáculos e centro de conferências. Fonte: Análise neoturis 21

22 Pestana Tróia Eco-Resort & Residences Descrição do empreendimento Localização: Localizado na Península de Tróia a 3 km da Marina e do Casino do Tróia Resort. Características gerais: O Pestana Tróia Eco-Resort & Residences é um projeto turístico-residencial dsenvolvido num terreno com 100 hectares, com frente de praia de 2 Km. O empreendimento está concebido para se posicionar num segmento mais ecologista. Alojamento turístico: Ainda em desenvolvimento, o Pestana Tróia Eco-Resort & Residences será composto por um hotel apartamento com 150 apartamentos e por 82 Villas e 35 Townhouses. Atualmente na exploração turística integra Villas V4+1 e Townhouses T3. Equipamentos e serviços: No final do desenvolvimento possuirá recepção, lojas, clubhouse, fitness e spa, assim como restaurantes bar e balneários de apoio de praia. Será também equipado com ciclovia com ligação a Tróia, piscina exterior e interior, Kids Club, parque aventura, courts de ténis e campo de jogos multiusos. Fonte: 22

23 Comporta Village Hotel Apartamento Caracterização do empreendimento Localização: Localizado a 10 minutos da Praia da Comporta e a 15 de Tróia. Características gerais: É um aparthotel 3 estrelas composto por 26 apartamentos. Alojamento turístico: Constituído por 26 apartamentos, todos T1. Existem apartamentos com varanda e pequenos jardins privados. Alguns dos apartamentos têm varanda com acesso à piscina. Equipamentos e serviços: Todos os apartamentos têm acesso à piscina exterior, jardim e equipamento de fitness. A utilização dos mesmos é gratuita assim como a limpeza do apartamento, excepto cozinha. Fonte: Análise neoturis 23

24 Casas da Comporta Caracterização do empreendimento Localização: Está situado junto à Aldeia da Comporta. Características gerais: É um aldeamento turístico de 4 estrelas constituído por 136 apartamentos e moradias. Alojamento turístico: Os Apartamentos são de tipologia T1 (55 a 66 m 2 e terraço de 18 m 2 ) e T2 (100 m 2 ). As Villas/Townhouses são de tipologia V2 (110 m 2 e terraço de 18 m 2 ) e V3 (140 m 2 e terraço de 20 m 2 ). Equipamentos e serviços: A limpeza é diária no verão e dia sim dia não no inverno. Há também serviço de manutenção, parque infantil, 2 piscinas e um campo polidesportivo. Os restantes serviços são pagos à parte, tais como, aluguer de bicicletas, baby sitting, excursões e viagens temáticas, fax e fotocópias, flores, reserva de golfe e médico. Não integra no Aldeamento nenhum restaurante. Fonte: Análise neoturis 24

25 Praia D El Rey Caracterização do empreendimento Localização: Localizado em Óbidos. Características gerais: Aberto há cerca de 15 anos, incluí um campo de golfe, o Hotel Marriott de 5 estrelas e propriedades com vistas de golfe e de mar. Alojamento turístico: O hotel dispõe de 117 quartos e 9 suites. O resort integra ainda as Holiday Residences constituídas por Villas V3, V4 e V6 com jardim e piscina exteriores, Townhouses V2, V3 e V4 e Apartamentos T1, T2, T3 com acesso à piscina exterior do condomínio. Mais recentemente foi desenvolvido o The Beachfront composto por 26 moradias em banda (13 T2 e 13 T3) todas localizadas de frente para o Mar. Equipamentos e serviços: O hotel dispõe de spa, loja, salas de reuniões e eventos, restaurantes e bares, kids club e piscinas indoor e outdoor. As moradias e apartamentos têm como serviços a recepção, limpeza a cada 2 dias, shuttle para deslocações dentro do resort, restaurantes e bares, parque de estacionamento, pista de jogging, supermercado, acesso wi-fi gratuito. Os restantes serviços como o campo de golfe de 18 buracos, academia de golfe, academia de ténis com 7 campos, campo de futebol, clube aventura e kids club, babysitting, spa e desportos aquáticos são todos cobrados. Fonte: Análise neoturis 25

26 Bom Sucesso Architect resort, leisure & golf Caracterização do empreendimento Localização: Situado em Vau, próximo de Óbidos. Características gerais: Trata-se de um resort em desenvolvimento e que tem previstas 601 moradias e um hotel Hilton. Alojamento turístico: Será composto pelo hotel de 5 estrelas de marca Hilton com 120 quartos e um aldeamento 5 estrelas com 601 moradias em lotes individuais e em banda. Na exploração turística têm disponíveis 13 Villas V3 e V4 com piscinas privativas e 12 Townhouses V1, V2 e V3. Equipamentos e serviços: A oferta de equipamentos e serviços do resort será constituída por um campo de golfe de 18 buracos Championship, piscina, restaurante, heliporto, fitness center, hotel para animais, campo de futebol e 4 campos de ténis. Há a possibilidade de aulas de golfe e de ténis, business center, limpeza diária, lojas, lavandaria, supermercado gourmet, take away e entrega de refeições ao domicílio. Fonte: Análise neoturis 26

27 Martinhal Beach Resort & Hotel Caracterização do empreendimento Localização: Localizado no parque natural da Costa Vicentina, próximo do porto de pesca de Sagres, na Costa Oeste do Algarve. Características gerais: Este empreendimento é composto pelo hotel Martinhal, e um conjunto de 158 Villas e Townhouses. Dispõe ainda de zonas de lazer, eventos restaurantes e spa. Alojamento turístico: O resort é constituído por um hotel de 5 estrelas com 37 quartos, todos com varandas e terraços privados. Adicionalmente existe o Martinhal Village composto por: 55 Ocean Houses (Apartamentos / Townhouses T2 e T3 que oferecem varanda privada; 12 Bay Houses (6 V2 e 6 V3); 39 Garden Houses que são moradias geminadas com varanda privada e acesso ao jardim, (10 V1, 20 V2 e 9 V3). E ainda as 10 Pinewood Houses com piscinas privadas (6 V2 e 4 V3). No que diz respeito a Villas o resort tem duas áreas: o Luxury Villas composto por 19 Villas que vão desde o V2 ao V5, todas com jardim e piscina privada e 23 Villas Mimosa (V2 e V3). Equipamentos e serviços: Os clientes que reservam diretamente com o Martinhal têm acesso livre a todas as instalações do resort, atividades de lazer, kids club, spa, ginásio, piscinas, áreas comerciais, eventos, entretenimento, limpeza diária e internet sem fios. Fonte: Análise neoturis 27

28 Belmar Spa & Beach Resort Caracterização do empreendimento Localização: Localizado junto à Estrada de Porto de Mós, em Lagos, está a 50 minutos do Aeroporto de Faro. Características gerais: O Belmar Spa & Beach Resort é um empreendimento composto por um aparthotel de 4 estrelas com um total de 189 unidades de alojamento e dois grupos/blocos de apartamentos autónomos. Alojamento Turístico: O aparthotel é constituído por apartamentos T1, T2, T2 duplex e estúdios. Têm todos duas piscinas em comum, uma para adultos e outra para crianças. Os dois blocos autónomos têm apartamentos T2 e T3 e cada bloco tem a sua piscina comum. Estão todos equipados com TV, DVD, ar condicionado e cozinha equipada. Equipamentos e serviços: Este empreendimento oferece estruturas de lazer nas quais o cliente tem direito a desconto, incluindo spa, piscina interior, sauna, ginásio, estúdio de aeróbica, restaurante e bar. No exterior, o espaço oferece um parque infantil, quatro piscinas e um campo polivalente para futebol e ténis. A alimentação, limpeza e lavandaria são todas pagas à parte. Fonte: Análise neoturis 28

29 Éden Resort Caracterização do empreendimento Localização: Localizado em Vale de Santa Maria, em Albufeira. Características gerais: O Éden Resort é um empreendimento com cerca de 11 hectares de áreas verdes e de lazer, constituído por diversas unidades residenciais, cerca de 198 fracções que se repartem entre vilas e apartamentos. Alojamento turístico: Tem Apartamentos/Townhouses T1, T2 e Villas V2 e V3. Estes apartamentos e moradias estão totalmente equipados e mobilados. Têm também terraços privados. Equipamentos e serviços: Existem 5 piscinas exteriores, club house com 1 piscina interior, sauna e banho turco, kids club & lounge, bar e snack-bar junto à piscina, restaurante, minimercado, café quiosque, business center, spa, club house, campo de ténis e de futebol. Fonte: Análise neoturis 29

30 Vale da Lapa Caracterização do empreendimento Localização: Situado no concelho de Lagoa, a 5 minutos de carro da praia do Carvoeiro. Características gerais: É um aldeamento turístico de 5 estrelas construído em 2010, constituído por 85 Villas e Townhouses. Alojamento turístico: Constituído por 73 Townhouses V2 e 12 Villas V3. Equipamentos e serviços: O empreendimento oferece piscina exterior sazonal, piscina interior, spa e centro de bem estar, sauna, banho turco, banheira de hidromassagem, restaurante e bar, 1 pista de jogging, 2 campos de padel, 1 campo multiusos de relva sintética, área de jogos e piscina infantil para as crianças. Integra na sua oferta o estacionamento, limpeza diária ou 1 vez por semana se a marcação for feita online. Fonte: Análise neoturis30

31 Sunset Village Caracterização do empreendimento Localização: Localizado no concelho de Silves, em Armação de Pêra, a 0,5 km da praia. Características gerais: O resort desenvolve-se numa área com m 2, está numa zona isolada de Armação de Pêra e integra no condomínio uma piscina e jardins. Tem exploração turística pela Home Team. Alojamento turístico: Trata-se de um condomínio formado por 16 Townhouses V2 e 1 apartamento que estão para venda mas têm atualmente exploração turística. As moradias têm acesso ao jardim e à piscina do condomínio. Equipamentos e serviços: O Sunset Village dispõe de piscina, jardim, estacionamento coberto, serviço de recepção e internet gratuita. Não servem refeições. Fonte: Análise neoturis 31

32 Pine Cliffs Caracterização do empreendimento Localização: Situa-se em Albufeira a 30 minutos do Aeroporto de Faro. Características gerais: Resort existente desde 1989 tendo sido desenvolvido em várias fases e que integra uma componente hoteleira e turístico-residencial. É gerido pela marca Luxury Collection. Alojamento turístico: O Pine Cliffs Resort possui uma unidade hoteleira, o Sheraton Algarve Hotel, com arquitectura e decoração com influências árabes, com 215 quartos. Existem ainda as 154 Pine Cliff Residences com apartamentos T2 e T3, 20 Pine Cliff Terraces constituído por moradias V2+1 e V3+1 e 2 Pine Cliffs Moradias Deluxe que são moradias V4, piscina privada com jacuzzi, jardins arranjados e barbecue. Equipamentos e serviços: O empreendimento possui um campo de golfe de 9 buracos, 12 restaurantes e bares, 3 piscinas exteriores, 1 piscina interior, kids club, health club, sauna, jacuzzi, salão de beleza, 5 campos de ténis, 4 salas de conferência e várias lojas. Sendo utilizador dos apartamentos e moradias o cliente pode usufruir gratuitamente destes serviços, tendo 50% de desconto no golfe e 25% nos restaurantes e bares e pagando, caso pretenda, pequeno-almoço ou meia pensão. Fonte: Análise neoturis 32

33 The Residences at Victoria Clube de Golfe Caracterização do empreendimento Localização: Está localizado em Vilamoura, Algarve, junto ao campo de golfe Victoria. Características gerais: Trata-se de um condomínio formado por 145 apartamentos, gerido pela cadeia de hotéis Tivoli Hotels. Este empreendimento estabeleceu um protocolo com o Hospital de Loulé no sentido de orientar a sua oferta (quer de venda imobiliária quer de aluguer) para públicos seniores. O programa denomina-se de Senior Health Care Programme. Alojamento turístico: Tem 145 apartamentos com tipologias T2 (73 unidades com áreas brutas de construção 130 m 2 ) e T3 (72 unidades com áreas brutas de construção 150 m 2 ) distribuídos por 10 blocos. Serviços: O resort tem lounge bar, bar de piscina, snack-bar, restaurante, piscina infantil, piscina exterior e piscina aquecida, espaços verdes, sala de fitness, sala T-Kids. Os hóspedes beneficiam de condições privilegiadas nos restaurantes, bares, spas da oferta hoteleira Tivoli e têm também descontos nos vários campos de golfe do Vilamoura. A internet é gratuita caso o cliente se torne membro da Global Hotel Alliance que não tem qualquer custo para o mesmo e a limpeza pode ser diária ou conforme for pedida. Fonte: Análise neoturis 33

34 Análise de preços solicitados (booking e ao balcão) Apartamentos Preços médios no Inverno (outubro e novembro) e no Verão (julho e agosto) Intervalo de preços pedidos nas unidades analisadas (euros; preço por noite) T0 T1 778 T2 T3 Pressupostos: Apenas considerado preços sem pequeno-almoço; Preços pedidos entre os dias 7 e 9 de outubro de 2013; Excluindo pacotes promocionais e valores mais elevados de unidades, quando estas representam um número reduzido no hotel; Pedido para apenas uma noite. 34 Nota: Por ter sido solicitada posteriormente, a análise do empreendimento The Residences não contemplou a comparação dos preços pedidos, uma vez que os períodos em questão não permitem uma comparação direta. Não obstante, os valores de referência situam-se em torno de 120 no Inverno.

35 Análise de preços solicitados (booking e ao balcão) Townhouses Preços médios no Inverno (outubro e novembro) e no Verão (julho e agosto) Intervalo de preços pedidos nas unidades analisadas (euros; preço por noite) V2 778 V3 Pressupostos: Apenas considerado preços sem pequeno-almoço; Preços pedidos entre os dias 7 e 9 de outubro de 2013; Excluindo pacotes promocionais e valores mais elevados de unidades, quando estas representam um número reduzido no hotel; Pedido para apenas uma noite. 35

36 Tendências do mercado nacional de exploração de unidades self-catering (1/2) A exploração turística de unidades self-catering (Hotéis Apartamento, Aldeamentos Turísticos, Apartamentos Turísticos e outras tipologias não turísticas) apresentam uma sazonalidade muito acentuada; Tal sazonalidade deve-se em larga medida ao facto de estarem claramente direccionadas para a motivação de Sol e Mar, oferecendo tipologias de apartamentos ou moradias com 1 a 3 quartos e uma muito reduzida oferta de equipamentos e serviços de apoio e lazer, essenciais a outros segmentos de procura na grande maioria oferecem apenas piscinas e serviços de limpeza; A escassez de equipamentos de lazer e serviços de apoio tende a acentuar-se em empreendimentos marcadamente residenciais (desenvolvidos a pensar unicamente na venda imobiliária) e que por via da facilidade legal em os explorar (figura do Alojamento Local) e da necessidade de criarem algum retorno, são colocados no mercado da exploração turística, concorrendo com unidades turísticas como hotéis, aparthotéis e aldeamento turísticos; A facilidade em colocar imóveis marcadamente residenciais no mercado do arrendamento turístico promoveu um aumento exponencial da oferta de casas para férias com consequente diminuição dos preços médios praticados; Acresce a este facto a facilidade com que mediadoras imobiliárias entram na gestão destes activos turísticos promovendo-os e gerindo o seu arrendamento temporário; A procura pelo arrendamento residencial para férias sofreu nos últimos anos um crescimento devido, por um lado, ao excesso de oferta com diminuição dos preços, facilidade de transporte por via das low cost (especialmente para o Algarve) e necessidade de procurar alternativas às tradicionais férias em hotel (com custos médios globais superiores);.. 36

37 Tendências do mercado nacional de exploração de unidades self-catering (2/2) Apesar do elevado número de empreendimentos turísticos de self-catering, verifica-se uma grande resistência das marcas hoteleiras em gerirem estes ativos (exceção para a cadeia Tivoli que gere o empreendimento The Residences). A dificuldade referida prende-se com 4 factores essenciais: 1) estes empreendimentos apresentam menor número de valências geradoras de receita; 2) havendo um conjunto grande de proprietários é necessário a prestação de contas a cada um, tarefa muitas vezes ingrata de acordo com o perfil do proprietário em questão; 3) existe um menor número de unidades / dias em exploração turística gerando uma receita menor a um empreendimento convencional; 4) havendo proprietários há também que os remunerar pela ocupação das suas unidades. A procura do mercado nacional reparte-se de igual forma entre Apartamentos e Villas ou Townhouses; Em termos de procura por Villas, as tipologias mais procuradas são as V2 e V3 enquanto que no que se refere à procura por Apartamentos, observa-se uma predominância pela procura por T1 e T2; Inversa à redução dos mercados mais tradicionais (Reino Unido e Espanha) destaca-se o aparecimento e reforço de mercados como França, Bélgica, Escandinávia e Holanda; O cliente nacional de turismo residencial tem entre 35 e 55 anos e viaja também com a família para passar as suas férias no Verão (Julho e Agosto) e férias escolares (Carnaval e Páscoa) e mais recentemente, os fins-de-semana prolongados e pontes; 37

38 Arrendamento de Villas e Apartamentos em Portugal e Europa segundo operadores turísticos da Alemanha, Holanda, Espanha e Reino Unido, Escandinávia, França e Canadá (1/4) Os operadores dos mercados visados trabalham sobretudo os destinos da Bacia do Mediterrâneo, nomeadamente Croácia, Espanha, Itália, França, Portugal e Chipre; A região mais procurada em Portugal é o Algarve, seguido da região do Oeste que começa a ser conhecida pelos operadores turísticos internacionais como 2º destino de Golfe, após o Algarve; Para alguns mercados específicos como o Canadá e a Escandinávia, são apresentados outros destinos em Portugal como sejam os Açores (Canadá) e o Norte de Portugal e Lisboa (Escandinávia); Para a generalidade dos operadores, o grande concorrente de Portugal é Espanha, nomeadamente a Costa del Sol; No caso concreto da França e apesar deste mercado viajar para outros países, preferem destinos em França ou muito próximos para onde possam ir de carro próprio; No Reino Unido o mercado de arrendamento de vilas ou apartamentos em Portugal manteve-se constante, enquanto que na Holanda e Espanha consideram que reduziu e na Alemanha aumentou um pouco; Por outro lado, os mesmos operadores consideram que a procura irá aumentar nos próximos anos, enquanto que para o mercado alemão se prevê que seja constante; No caso da Escandinávia em concreto, uma das razões para a procura não aumentar mais ainda relaciona-se com a escassez de voos e/ou com o seu custo elevado; 38

39 Arrendamento de Villas e Apartamentos em Portugal e Europa segundo operadores turísticos da Alemanha, Holanda, Espanha e Reino Unido, Escandinávia, França e Canadá (2/4) Relativamente ao perfil do cliente, a maioria refere que a média de idades vai dos 30 aos 60 anos, sendo grande parte famílias com e sem filhos, alguns reformados e grupos de amigos; Os mercados do Canadá e da Escandinávia apresentam os 70 anos como a idade barreira para a utilização deste tipo de alojamento; Os clientes são por norma da classe média ou média alta para todos os mercados; O tempo de estadia tem a duração média de uma semana. Para o mercado holandês, a estadia pode chegar às duas, três semanas e no alemão varia entre 10 a 14 dias; Já o Canadá cuja estada média é também de uma semana apresenta casos de clientes que ficam de 1 a 2 meses, especificamente durante o Inverno; Apesar da distância a Escandinávia faz reservas de 4 a 10 dias; Acrescenta-se que nos mercados analisados, há cada vez mais grupos de amigos e/ou casais jovens, que resolvem passar as suas férias em conjunto numa casa arrendada, com especial destaque para o mercado Holandês. No mercado Espanhol, para além do cliente clássico, há muitos grupos de jovens que aproveitam para passar os fins-de-semana mais alargados em Portugal preferindo para isso as tipologias dos apartamentos; Em Espanha, no inverno os clientes tendem a ser jovens e casais sem filhos enquanto que no verão a procura é derivada sobretudo de famílias com filhos; Operadores do Reino Unido referem que há sobretudo procura de famílias no Verão, e no Inverno há mais procura de golfistas e reformados; 39

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