Manual de Valuation Real Estate

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1 Manual de Valuation Real Estate Junho de 2016 Este material foi desenvolvido pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não pode ser distribuído, copiado ou reproduzido, no todo ou em partes, sem a autorização expressa da CSHG.

2 Válido a partir de Área responsável Autor Contato Substitui Idioma original Escopo/destinatários 01/Junho/2016 Controle de Risco Credit Suisse Hedging-Griffo list.risco@cshg.com.br Versão Publicada em Maio/15 Português Público em Geral Manual de Valuation Real Estate 1

3 Sumário 1. Introdução 3 2. Estrutura Organizacional Áreas Envolvidas Membros Fixos e Convidados Diretrizes: Risco 4 3. Fonte de Dados Macroeconômico Microeconômico Dados Específicos 5 4. Frequência Avaliação dos Imóveis Comitê Dados de Mercado 6 5. Metodologia Principais fatores de Risco Operacional Modelo de Precificação Risco 8 6. Documentação 10 Manual de Valuation Real Estate 2

4 1. Introdução O Manual de Valuation - Real Estate da Credit Suisse Hedging-Griffo traz detalhes das atividades operacionais e estruturais do monitoramento dos ativos imobiliários geridos pela área de Real Estate, além de esclarecer a metodologia própria de cálculo dos preços dos ativos. O Comitê de Valuation - Real Estate tem o objetivo de implementar uma estrutura de gestão de risco e de monitoramento do mercado/preço dos imóveis presentes nos fundos imobiliários. As decisões realizadas no comitê serão referentes à necessidade de uma nova avaliação dos preços dos imóveis, respeitando os cenários macros e microeconômicos observados. As avaliações dos imóveis são feitas anualmente por empresa independente. O Laudo possui validade de 12 meses. Os imóveis foram divididos em três categorias principais: Escritório, Logístico e Shopping. Manual de Valuation Real Estate 3

5 2. Estrutura Organizacional 2.1. Áreas Envolvidas As áreas envolvidas são: 1. Real Estate 2. Controle de Risco 3. COO do CSAM 4. Funds Admnistration 5. Compliance 2.2. Membros Fixos e Convidados Membros Fixos: 1. Real Estate 2. Controle de Risco 3. COO do CSAM Membros Convidados: 1. Funds Admnistration 2. Compliance 2.3. Diretrizes: Risco A área de Risco será responsável por avaliar os Laudos da empresa avaliadora para verificar possíveis divergências. Caso haja necessidade de mudança na empresa avaliadora, o Risco deverá participar do processo de avaliação para escolha da nova empresa. Manual de Valuation Real Estate 4

6 3. Fonte de Dados 3.1. Macroeconômico Os dados macroeconômicos utilizados serão referentes ao cenário econômico atual assim como as projeções de mercado correntes. Os dados que serão utilizados são: Taxa de Juros, Inflação, PIB e Desemprego. Tais dados possuem correlação direta com as Taxas de Desconto e Capitalização, o preço médio do aluguel por m 2 e a vacância, variáveis utilizadas para precificação Microeconômico Os dados de mercado regionais para as categorias Escritório e Logístico serão apresentados pela empresa contratada, baseado nos relatórios de mercado da empresa. Para a categoria Shopping, serão utilizados os relatórios da ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers). Os principais dados para as categorias Escritório e Logístico são vacância, preço médio do aluguel por m 2, absorção, novos empreendimentos. E para a categoria Shopping, monitoraremos a receita de aluguel e vendas média do mercado Dados Específicos Os dados específicos de cada imóvel, como contrato de compra/venda e valor recebido de locação, serão fornecidos pela área de Real Estate. Manual de Valuation Real Estate 5

7 4. Frequência 4.1. Avaliação dos Imóveis A empresa contratada realizará uma avaliação anual com validade de 12 meses. O comitê pode solicitar uma antecipação da avaliação. Nesse caso, a nova avaliação também será válida por 12 meses Comitê O Comitê de Valuation Real Estate será realizado trimestralmente a partir do dia 11 de Maio de 2015, com as áreas citadas anteriormente. Após a apresentação e discussão dos cenários e assuntos pertinentes, os Membros Fixos deverão decidir por unanimidade se será necessária uma nova reavaliação dos imóveis. Caso não haja consenso, o Comitê deverá escalar a questão para o Alternative Investments Vertical Valuation Committee de Nova York Dados de Mercado A empresa contratada realizará uma apresentação trimestral para as áreas envolvidas, com base nos relatórios de mercado realizados pela empresa sobre as categorias Escritório e Logístico. Para a categoria Shopping, utilizaremos os relatórios mensais fornecidos pelas ABRASCE. Manual de Valuation Real Estate 6

8 5. Metodologia 5.1. Principais fatores de Risco Os principais fatores que influenciam o preço de um ativo imobiliário se encontram listados abaixo por ordem de influência: 1. Preço do metro quadrado 2. Taxa de Vacância 3. Taxa de Desconto 4. Taxa de Capitalização 5.2. Operacional As áreas envolvidas realizarão o comitê trimestralmente, a fim de discutir os principais fatores que afetam o preço dos imóveis presentes nos fundos geridos pela área de Real Estate. A discussão será baseada no cenário apresentado pelas empresas citadas e dados observáveis no mercado. Assim, com intuito de se criar um comparativo com a avaliação da empresa contratada, a área de Risco criou um modelo de Fluxo de Caixa Descontado próprio de precificação para testar a sensibilidade dos principais fatores considerados. A metodologia de Fluxo de Caixa Descontado é a metodologia comumente utilizada e aceita para precificação de imóveis. Com as informações presentes, o Comitê decidirá se é necessária uma nova avaliação. No Fluxograma 1 é apresentado a matriz de decisão. Manual de Valuation Real Estate 7

9 5.3. Modelo de Precificação Risco Fluxo de Caixa 1 Contratos Vigentes Premissas: I. Todos os contratos vigentes são renovados ate o final do DCF; II. Preço de renovação = POR x WARP + (1 POR) x VAP; III. Custo de renovação incide sempre no ano de renovação. Fluxo de Caixa 2 Vacância Premissas: I. A vacância é absorvida completamente no ano 1; II. O preço de absorção da vacância = VAP III. Custo de vacância é descontado no ano 1; IV. Renovação é feita descontando o VAP pelo Delta do Preço de Renovação. Fluxo Final = Fluxo de Caixa 1 + Fluxo de Caixa 2 Perpetuidade Calculada criando-se um fluxo de caixa adicional e descontando da taxa de capitalização; O fluxo de caixa de perpetuidade é somado ao decimo fluxo de caixa, trazido a valor presente. Calibração Para calibrar o modelo, simulamos a taxa no qual o VPL do modelo se iguala ao NAV do Laudo de Dezembro de Variáveis GLA (Gross Leasable Area) [m 2 ]; WARP (Preço de Locação Médio ponderado pelo GLA) [R$/m 2 ]; WAYE (Tempo médio para fim de contrato ponderado pelo GLA) [Anos]; VAP (Preço estimado de mercado) [R$/m 2 ]; POR (Probabilidade de Renovação) [%] Crescimento Real [%] Vacância Inicial [% GLA] Custo de Vacância [%] Horizonte de tempo do DCF [Anos]; Taxa de Desconto [%]; Taxa de Capitalização [%]; Delta de Preço na Renovação [%]; Período de Novos Contratos [Anos] Manual de Valuation Real Estate 8

10 Custo de Renovação [R$/m 2 ]; Variável de Calibração [%] Manual de Valuation Real Estate 9

11 6. Documentação Toda documentação utilizada será mantida à disposição e todas as decisões realizadas em comitê estarão apresentadas em atas. Manual de Valuation Real Estate 10