INVESTIMENTO NO BRASIL: ESPECIFICIDADES DOS MODELOS CONTRATUAIS

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1 INVESTIR NO BRASIL INVESTIMENTO NO BRASIL: ESPECIFICIDADES DOS MODELOS CONTRATUAIS Cristina Bogado Menezes Advogada RSA Advogados 12 de Abril de 2012

2 INVESTIMENTO NO BRASIL: ESPECIFICIDADES DOS MODELOS CONTRATUAIS 1. Considerações Prévias 2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários 2.1 Contratos Definitivos 2.2 Contratos Preliminares 3. Modelos Contratuais: De Uso e Gozo Sobre Imóveis 4. Modelos Contratuais: De Garantia 5. Outros Modelos Contratuais: Contrato de Franquia

3 1. Considerações Prévias É lícito às partes estipular contratos atípicos (Art. 425 do CCB) A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato (art. 421 do CCB) Liberdade de forma. Não obstante, a legislação brasileira exige que em determinados contratos seja utilizada forma prevista em lei, sendo esta forma considerada como requisito essencial à sua validade.

4 2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários 2.1. Contratos Definitivos: Modelos Contratuais: Compra e Venda / Doação / Permuta / Dação em Pagamento / Cessão de Direitos Imobiliários Compra e Venda Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (Art. 481 do CCB) Especificidades: No caso de Compra e Venda sobre imóvel a transmissão só ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

5 Processo Documental: complexo: Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais, do imóvel etc. Imposto: ITBI (municipal alíquota variável de Município para Município) Modelos Contratuais. Exemplos: i) Compra e Venda e Confissão de Dívida garantida por pacto Adjeto de Alienação Fiduciária ii) Venda e Compra de Fração Ideal (unidade autônoma) e Quitação de Contrato de Construção e outras avenças iii) Escritura de Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio e Divisão Amigável iv) Cessão de Direitos Creditórios

6 2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários 2.2. Contratos Preliminares Modelos Contratuais: Compromisso de Venda e Compra / Promessa de Venda e Compra Desde que não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. (Art. 463 do CCB) O direito do promitente comprador do imóvel é um direito real (aquisição do imóvel através de promessa em que se não pactuou arrependimento, salvo exceção lega, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no RGI competente)

7 2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários 2.2. Contratos Preliminares Ao abrigo da Lei n.º 4.591/91 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) Requisitos: Incorporador ser: proprietário do terreno, ou titular de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; A negociação das frações ideais só poderá ocorrer após o registro da incorporação no RGI, com a Instituição de Condomínio, acompanhada de minuta da convenção de condomínio e do regulamento interno.

8 Ao abrigo da Lei n.º 4.591/91 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) Especificidades: Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros; O número do registro da incorporação, bem como a indicação do RGI deverão constar dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação.

9 Ao abrigo da Lei n.º 4.591/91 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) Modelos contratuais. Exemplos: CV&C com permuta (da fração ideal vendida) por área construída em unidades autónomas (resultantes da fração ideal reservada ao vendedor) CV&C de frações ideais de terreno e contrato de construção Contrato Promessa de Cessão de Unidades Autônomas Condominiais ou de Direitos

10 2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários 2.2. Contratos Preliminares Ao abrigo do DL n.º 58/73 (Loteamento e Venda de Terras Rurais ou Terrenos Urbanos, para venda por oferta pública e pagamento em prestações) Requisitos: Aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal; Negociação dos futuros lotes: só poderá ocorrer após o depósito no RGI competente de um Memorial, que contenha a denominação do loteamento, a área, confrontações e demais características do imóvel, plano de loteamento etc

11 Ao abrigo do DL n.º 58/73 (Loteamento e Venda de Terras Rurais ou Terrenos Urbanos, para venda por oferta pública e pagamento em prestações) Especificidades: O CV&C dos lotes pode ser celebrado por instrumento público ou particular; Quando o vendedor for casado, é obrigatória a outorga uxória; O Contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias ou por instrumento separado; A data da inscrição do Memorial e dos documentos no RGI deve constar de qualquer propaganda de venda dos lotes;

12 (Cont.) Os CV&C dos lotes ou de cessão de direitos sem cláusula de arrependimento, desde que inscritos no RGI, conferem direito real Os proprietários dos terrenos urbanos loteados a prestação podem fornecer aos compromissários adquirentes, por empréstimo, recursos para a construção dos prédios nos lotes comprometidos, ou tomá-la por empreitada, por conta dos compromissários. Para o efeito, é obrigatório depositar um Memorial no RGI com as condições do empréstimo ou da empreitada e da amortização da dívida (art. 18). O Contrato de Financiamento (por instrumento público ou particular) deverá ser registrado. No caso de transferência do Compromisso de V&C, é obrigatória a transferência do Contrato de Financiamento

13 2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários 2.2. Contratos Preliminares Ao abrigo da Lei n.º 6.776/79 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano) Requisito: Aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal; Negociação dos futuros lotes: só poderá ocorrer após o registro do projeto de loteamento no RGI e de demais documentos, incluindo o modelo do contrato padrão de promessa de venda, ou de promessa de cessão, ou de promessa de cessão.

14 Ao abrigo da Lei n.º 6.776/79 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano) Especificidades: Os CV&C, as cessões ou promessas de cessão que atribuam direito a adjudicação compulsória e sejam registrados, são irretratáveis e conferem direito real Os CV&C, as cessões ou promessas de cessão dos lotes poderão ser feitos por instrumento público ou particular, em três vias, uma para cada parte e a terceira para depósito no RGI; O Contrato transfere-se por simples trespasse lançado nas vias de ambas as partes ou por instrumento separado.

15 3. Modelos Contratuais: De Uso e Gozo Sobre Imóveis Modelos Contratuais: Locação Urbana / Arrendamento Mercantil (Leasing) Locação Urbana (Lei n.º 8.245, de 18/10/1991) Locação residencial, locação para temporada (contratada por prazo não superior a noventa dias) e locação não residencial (art. 51 a 57); Estão excluídos desta Lei, e são regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: as locações: de imóveis de propriedade dos entes públicos, de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados.

16 (Cont.) O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Depende de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos; No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Especificidades: não há prazo mínimo para a locação; o prazo legal de manifestação é de trinta dias; estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário; No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução (poderá ser em bens móveis ou imóveis), fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação;

17 (Cont.) Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos. O contrato de locação deverá ser levado a registro para os fins do exercício do direito de preferência (no RGI), quando nele estiver consignada cláusula de vigência no caso de alienação de coisa locada (no RGI), sem prejuízo do registro no RGI, para surtir efeitos perante terceiros, também deve ser levado a registro no RTD.

18 3. Modelos Contratuais: De Uso e Gozo Sobre Imóveis Arrendamento Mercantil (Leasing): Os contratos de arrendamento mercantil celebrado com entidades domiciliadas no exterior serão submetidos a registro no Banco Central do Brasil; Somente poderão ser objeto de arrendamento mercantil os bens de produção estrangeira que forem enumerados pelo Conselho Monetário Nacional, que poderá, também, estabelecer condições para seu arrendamento a empresas cujo controle acionário pertencer a pessoas residentes no exterior (Lei n.º 6.099/74); Todas as operações de arrendamento mercantil subordinam-se ao controle e fiscalização do Banco Central do Brasil, segundo normas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional.

19 4. Modelos Contratuais: De Garantia Modelos Contratuais: Hipoteca / Penhor / Fiança / Caução com Garantia Hipotecária / Garantias Sobre Créditos Lastreados em Contratos Imobiliários, Sobre Direitos Relativos a Imóveis e Sobre Instrumentos Financeiros Lastreados em Ativos Imobiliários/ Alienação Fiduciária em Garantia Hipoteca: A Promessa não é registrável; O processo documental para constituição é complexo; Deve ser celebrada por escritura pública;

20 (Cont.) Deverá ser declarado, sob pena de não ter eficácia: I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; II - o prazo fixado para pagamento; III - a taxa dos juros, se houver; IV - o bem dado em garantia com as suas especificações. Não se admite hipoteca genérica. Se devedor hipotecário for casado, a outorga uxória é obrigatória, exceto no regime da separação absoluta. Constituição depende de registro no RGI. Constituição de garantias por sociedades comerciais. Deve estar autorizada no Contrato Social.

21 Penhor: Deve conter todas as declarações também essenciais para a hipoteca; É essencial o Registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos do local da residência das partes. Fiança: O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor; Se o fiador for casado, é essencial a outorga uxória, exceto no regime da separação absoluta; Deve ser levada a registro no RTD do domicíllio das partes contraentes, para surtir efeitos em relação a terceiros.

22 Caução com Garantia Hipotecária Para garantia da execução das obras de infraestrutura de loteamento, bem como para garantia do cumprimento das obrigações constantes do Termo de Compromisso e Caução. (Escritura Pública de Caução Com Garantia Hipotecária).

23 Garantias Sobre Créditos Lastreados em Contratos Imobiliários, Sobre Direitos Relativos a Imóveis e Sobre Instrumentos Financeiros Lastreados em Ativos Imobiliários: Modelos Contratuais. Exemplos: Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, de CRI s e de outros instrumentos financeiros; Caução e cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis como opção de compra; Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis

24 Alienação Fiduciária em Garantia: (Lei n.º 9.514/97) É o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22) Poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), podendo ter como objeto, além da propriedade plena, o direito o direito real de uso, desde que suscetível de alienação, o direito de uso especial para fins de moradia e a a propriedade superficiária; É constituída mediante registro no RGI; Com o pagamento da dívida e seus encargos, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se por procedimento simplificado.

25 (Cont.) Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel consolidar-se-á em nome do fiduciário, por procedimento simplificado. Consolidada a propriedade em nome do fiduciário, o mesmo deve promover leilão público; Se o devedor purgar a mora, impede a consolidação da propriedade no fiduciário; Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente; O contrato conterá nomeadamente, toda a especificação da dívida, cláusula de constituição da propriedade fiduciária, cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização do imóvel; a indicação, para efeito de venda em leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; cláusula dispondo sobre os procedimentos no caso de a propriedade vir a ser consolidada em nome do fiduciário.

26 5. Outros Modelos Contratuais: Contrato de Franquia ( Lei n.º 8.955, de 15 de Dezembro de 1994) Contrato: marcado pela confidencialidade; normalmente personalíssimo; No mínimo 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia, ou ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa: deve ser fornecido potencial franqueado uma Circular de Oferta de Franquia (COF) contendo diversas informações ; O não cumprimento da entrega da COF confere ao franqueado a faculdade de argüir a anulabilidade do contrato e exigir devolução de todas as quantias que já houver pago ao franqueador ou a terceiros por ele indicados, a título de taxa de filiação e royalties, devidamente corrigidas, pela variação da remuneração básica dos depósitos de poupança mais perdas e danos; O contrato de franquia deve ser sempre escrito e assinado na presença de 2 (duas) testemunhas e terá validade independentemente de ser levado a registro perante cartório ou órgão público.

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