1 CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE RESIDENCIAL A SER CONTRUÍDA E OUTRAS

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1 1 CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE RESIDENCIAL A SER CONTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS. ITEM 01 PROMITENTE VENDEDORA: M&M CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita perante o MF sob CNPJ n / , com sede nesta Capital na Rua dos Cariris, 99 Pinheiros. ITEM 02 PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES): ITEM 03 CONSTRUTORA: ZARVOS ENGENHARIA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita perante o MF sob CNPJ n / , com sede nesta Capital na Rua Iguatemi, n 354, Conj. 42, 4º andar Itaim. ITEM 04 UNIDADE A SER CONSTRUÍDA Unidade nº, no andar do CONDOMÍNIO F 17, localizado na Rua Fidalga, nº 787 Vila Madalena, no 39º Subdistrito e 10ª Circunscrição Imobiliária de São Paulo Capital, com vagas indeterminadas na garagem. ITEM 05 PREÇO TOTAL: R$ ( ). ITEM 06 PARCELA DE SINAL: R$ ( ). A TÍTULO DE SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO ITEM 07 PARCELAS MENSAIS: R$ ( ). ITEM 08 VENCIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS: Todo dia ( ) de cada mês, a partir de / /2003

2 2 ITEM 09 PARCELAS INTERMEDIÁRIAS E SEUS VENCIMENTOS: R$ ( ). ITEM 10 DATA BASE: / /2003 (Deve ser sempre 30 dias anteriores à data da assinatura deste contrato) ITEM 10 LOCAL DE PAGAMENTO: Banco, conforme ficha de compensação enviada pela PROMITENTE VENDEDORA, ou, não recebida a ficha de compensação em tempo hábil, no endereço da PROMITENTE VENDEDORA (ITEM 01), na praça de São Paulo Capital. Manifestação do Promitente Comprador sobre o presente contrato: Foi concedida ao PROMITENTE COMPRADOR a oportunidade para previamente examinar este contrato, pelo que, declara estar bem esclarecido quanto às condições contratuais, não tendo ele qualquer alteração a solicitar, aceitando na integra as cláusulas deste contrato, que leu e achou conforme os seus interesses. CONDIÇÕES CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE RESIDENCIAL A SER CONTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS PRIMEIRA Por este instrumento particular, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro resumo, têm entre si justo e contratado o compromisso de venda e compra da unidade residencial autônoma a ser construída descrita no item 04 do quadro resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas: I Partes SEGUNDA De um lado, como PROMITENTE VENDEDORA, figura a pessoa jurídica devidamente qualificada no item 01 do quadro resumo e doravante simplesmente designada por VENDEDORA. TERCEIRA De outro lado, doravante simplesmente designado por COMPRADOR, devidamente qualificado no item 02 do quadro resumo, figura(m) o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) do imóvel descrito e caracterizado no item 04 do quadro resumo. II Objeto

3 3 QUARTA A VENDEDORA é única e exclusiva senhora e legítima possuidora do imóvel descrito no item 04 do quadro resumo; QUINTA Referido imóvel é de propriedade da VENDEDORA, que o adquiriu por escrituras pública de compra e venda, datadas de de de, de de, de de, de de e de de. SEXTA O empreendimento, a ser construído, constitui-se de um conjunto residencial, composto de 17 (dezessete) unidades residenciais sob a denominação de CONDOMÍNO EDIFÍCIO F 17. SÉTIMA No memorial de incorporação e na convenção de condomínio acham-se perfeitamente descritas e caracterizadas as partes de propriedade de uso comuns e aquelas de uso e propriedade exclusivas. OITAVA Para o fim de, nos termos da Lei nº 4.591/64, e, legislação complementar, pertinente ao assunto, promover uma incorporação imobiliária no terreno, a VENDEDORA promoveu: a) o registro de memorial de incorporação junto ao 10º Oficial de Registro de Imóveis, conforme R.2, na Matrícula nº em 31/08/2003. b) lançou as normas da Convenção de Condomínio, através de instrumento particular, que faz parte integrante do memorial de incorporação, acima referido. NONA A unidade autônoma, objeto deste instrumento, bem como todo o imóvel, se acham inteiramente livres e desembaraçados de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial. III Preço DÉCIMA O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele descrito no item 04 do quadro resumo, a ser pago de acordo com os itens 06, 07, 08, 09, 10 e 11 do quadro resumo. DÉCIMA PRIMEIRA Todas as parcelas, inclusive intermediárias (se houver), terão seus valores corrigidos a partir da data base descriminada nos itens 07, 08, 09 e 10 do quadro resumo, na menor periodicidade permitida por lei, conforme a variação do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), da Fundação Getúlio Vargas, do mês anterior à data do vencimento. Após a entrega das chaves, o saldo remanescente será corrigido pelo IGPM/FGV (Índice Geral de Preços de Mercado da Fundação Getúlio Vargas), acrescido de juros a razão de 12% ao ano, tendo-se como referência o mês da data base constante do item 10 do quadro resumo, e calculados até o momento de sua efetiva liquidação. PARÁGRAFO ÚNICO No caso de extinção, falta de divulgação ou proibição legal da utilização dos índices supra descritos, as partes elegem, desde já, como índices substitutivos, os que melhor vierem a refletir a efetiva desvalorização da moeda. DÉCIMA SEGUNDA Os valores das parcelas devem ser pagos com correção, na menor periodicidade permitida por lei, pelo INCC, ou índice substitutivo, conforme retro especificado. Entretanto, as partes concordam que a correção monetária avençada deve refletir sempre a inflação do período, e corrigir de forma efetiva o saldo do preço. PARÁGRAFO ÚNICO Se em virtude de lei posterior, admitir-se correção em prazo inferior ao que é admitido nesta data, concordam as partes desde já, em caráter irrevogável e

4 4 irretratável, que a correção será feita automaticamente nessa periodicidade, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial. DÉCIMA TERCEIRA O COMPRADOR obriga-se a pagar as parcelas do preço nos respectivos vencimentos, impreterivelmente, através de ficha de compensação bancária ou, na sua falta, no escritório da vendedora, sendo este o local de pagamento para os efeitos deste contrato, ou, ainda, onde a VENDEDORA, por escrito, comunicar via correio, sempre na praça de São Paulo - Capital. 1º - Para pagamento das parcelas avençadas nos itens 06, 07, 08, 09 e 10 do quadro resumo, será utilizado o sistema de ficha de compensação que, se não recebida, não isenta o COMPRADOR do pagamento. Nessa eventualidade, o pagamento deve ser feito no endereço da VENDEDORA. 2º - O pagamento deverá ser efetuado em moeda corrente no território nacional, à época do vencimento. DÉCIMA QUARTA A VENDEDORA não se responsabiliza pelo pagamento das prestações em local diverso daquele estipulado neste contrato. DÉCIMA QUINTA Fica desde já pactuado que caso o COMPRADOR opte por antecipar os valores referentes às parcelas mensais, semestrais, das chaves ou até mesmo optar por quitar o valor total do imóvel, deverá a VENDEDORA, de comum acordo, oferecer um desconto dos valores a serem antecipados. DÉCIMA SEXTA O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando exigido. DÉCIMA SÉTIMA As prestações não pagas no dia do vencimento, poderão ser recebidas, desde que acrescidas de correção monetária desde o dia do vencimento até o dia da final da efetiva liquidação, multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, mais 1% (um por cento) ao mês a título de juros de mora. 1º - No caso de atraso no pagamento das parcelas do preço, constituído o COMPRADOR em mora, na forma da lei, o presente contrato ficará resolvido de pleno direito. 2º - Caso a VENDEDORA aceite, eventualmente, e por solicitação do COMPRADOR, algum dos pagamentos aqui estipulados com atraso, isto não significará novação contratual, mas mera tolerância, cabendo, neste caso, ao COMPRADOR, as despesas de cobrança e mora. IV Resolução por inadimplemento do comprador DÉCIMA OITAVA O não pagamento de quaisquer das parcelas do preço, dará à VENDEDORA a faculdade de interpelar judicialmente ou notificar o COMPRADOR através do Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-lei nº 745/69, ou da Lei nº 4.864/65. DÉCIMA NONA Na eventualidade de resolução por inadimplemento, ou até mesmo resilição do contrato, a título de cláusula penal compensatória, será retido pela VENDEDORA, o equivalente a 1/3 (um terço) dos valores pagos até o momento. 1º - O valor da cláusula penal compensatória estabelecido entre as partes nesta cláusula servirá para compensar as perdas e danos da VENDEDORA, tais como, entre outros, custos com publicidade, comissões, custos financeiros, administrativos, tributários, etc.

5 5 2º - A VENDEDORA poderá, a seu critério, dispensar a prefixação das perdas e danos do caput e 1º (cláusula penal compensatória Código Civil, artigo nº 918), e cobrar os prejuízos efetivamente maiores que lograr demonstrar. 3º - A eventual diferença, a favor do COMPRADOR, se existir, será devolvida na mesma forma e prazos com que o COMPRADOR as pagou, ressalvadas as tolerâncias legais. V Resolução por inadimplemento do vendedor VIGÉSIMA O COMPRADOR poderá demandar a rescisão deste contrato, se a VENDEDORA deixar paralisada as obras por prazo superior a 30 (trinta) dias, ou retardarlhe excessivamente o seu andamento, salvo motivos de forma maior e, se notificada, não der o devido seguimento às obras, no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da notificação. 1º - Ocorrendo a rescisão por inadimplemento da VENDEDORA, ficarão estes obrigados a devolver ao COMPRADOR, o valor correspondente as quantias pagas acrescidas de multa compensatória de 10% (dez por cento) dos valores pagos até o momento. 2º As eventuais devoluções porventura devidas pela VENDEDORA, ao COMPRADOR, serão efetuadas em parcelas, em igual número daquelas estipuladas neste contrato para os pagamentos do preço e com os mesmos critérios de correção e demais penalidades em virtude da mora. VI Escritura VIGÉSIMA PRIMEIRA A escritura de venda e compra da unidade autônoma será conferida ao COMPRADOR, desde que tenha cumprido todas as obrigações decorrentes deste contrato, notadamente o pagamento integral do preço, no prazo de 120 (cento e vinte) dias contados da instituição total do Condomínio, ou seja, registro da instituição e da convenção condominiais e da construção total do empreendimento. VIGÉSIMA SEGUNDA A escritura será lavrada mediante solicitação, por escrito, do COMPRADOR, após o prazo de 120 (cento e vinte) dias, da instituição total do Condomínio, em tabelião indicado pela VENDEDORA. VII Disposições gerais VIGÉSIMA TERCEIRA Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelo COMPRADOR e constante deste instrumento (item 02 do quadro resumo), presumindo-se válidas caso não tenha, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às conseqüências dessa omissão. VIGÉSIMA QUARTA O presente contrato, ressalvado o caso de inadimplemento e resolução, é feito em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, herdeiros e sucessores, principalmente no que se refere aos pagamentos ajustados. VIGÉSIMA QUINTA O COMPRADOR assume inteira responsabilidade por qualquer ato que lhe possa ser imputado e que venha prejudicar os interesses e direitos da VENDEDORA. VIGÉSIMA SEXTA O presente instrumento retifica e substitui as tentativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas. VIGÉSIMA SÉTIMA Caso a VENDEDORA seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, e sem prejuízo da integral execução

6 6 deste, o COMPRADOR incorrerá em correção monetária nos termos deste instrumento, desde a data do vencimento até a final liquidação, multa de 2% (dois por cento) sobre o total do débito, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação. VIII Cessão deste contrato VIGÉSIMA OITAVA A cessão deste contrato só será possível mediante prévia anuência, por escrito, da VENDEDORA, sob pena do comprador-cedente tornar-se solidário como o cessionário no cumprimento das obrigações deste contrato. a) Obras e projeto IX Outras avenças VIGÉSIMA NONA As obras do empreendimento CONDOMÍNIO EDIFÍCIO F 17, serão executadas pela CONSTRUTORA (item 3 do quadro resumo) ou por quem for por ela indicado, segundo projeto aprovado pela Municipalidade e respectivos alvarás, salvo modificações que devam ser introduzidas por exigências técnicas ou por imposições dos Órgãos Públicos. TRIGÉSIMA Independentemente de consulta ao COMPRADOR e sem que caiba qualquer direito de compensações, poderá a VENDEDORA, alterar o projeto de execução e o memorial descritivo, em virtude de determinações ou exigências dos Poderes Públicos, do Corpo de Bombeiros ou de empresas concessionárias de serviços públicos, supervenientes à data da proposta ou deste contrato. TRIGÉSIMA PRIMEIRA Qualquer diferença nas áreas comuns ou de utilização privativa de até 5% (cinco por cento) das constantes do projeto aprovado, não darão à VENDEDORA ou ao COMPRADOR e seus sucessores, quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que, até aquele limite, resultarem da execução da obra. TRIGÉSIMA SEGUNDA Por razões de segurança ao COMPRADOR fica vedada qualquer interferência na obra, direta ou indiretamente, somente sendo permitido seu ingresso, ou de seus prepostos, nas dependências comuns ou privativas, após a formal entrega de chaves. a) fica expressamente vedado ao COMPRADOR, por qualquer forma, modificar o projeto original ou os materiais empregados, especialmente a abertura de vãos ou eliminação de paredes no interior da unidade, sem que antes tenha colhido, por escrito, autorização da VENDEDORA, que fará prévia análise técnica da modificação pretendida, mediante pedido protocolado com a especificações, desde que o COMPRADOR pague as despesas de tal análise, que serão orçadas em três empresas a critério da VENDEDORA. b) o descumprimento desse dever implicará na responsabilidade integral do COMPRADOR por eventuais prejuízos que possam ser causados a terceiros e à VENDEDORA, bem como pelas despesas para recomposição da construção de acordo com suas características originais. c) eventual substituição dos materiais empregados, ou modificações do projeto original, pelo COMPRADOR ou alguém por ele, inclusive sucessores, isentará a VENDEDORA, de quaisquer responsabilidade em virtude de vícios de qualidade por inadequação ou por insegurança. TRIGÉSIMA TERCEIRA As obras serão entregues no prazo estipulado de 24 (vinte) meses, a partir de 1/ /2.003, do qual tem pleno conhecimento o COMPRADOR.. Observar-

7 7 se-á, quanto a data prevista para a conclusão da obra, o prazo de carência de 180 (Cento e oitenta) dias, sem qualquer exigência, independentemente da ocorrência de caso fortuito, força maior, embargos administrativos ou judiciais na obra. TRIGÉSIMA QUARTA No prazo para conclusão das obras não se inclui tempo necessário à execução de serviços complementares e acessórios, tais como os de ajardinamento e instituição total do condomínio. b) Entrega das chaves TRIGÉSIMA QUINTA A entrega da respectiva unidade para ocupação será caracterizada após 5 (cinco) dias da comunicação, por escrito, de que as chaves da unidade autônoma estão à disposição do COMPRADOR, enviada ao seu endereço, por intermédio de qualquer meio que identifique a VENDEDORA através de sua assinatura (carta, fax, telegrama, etc), o que se dará após a expedição formal do respectivo certificado de conclusão pela Prefeitura Municipal de São Paulo (habite-se) e desde que observado o absoluto cumprimento das obrigações assumidas em virtude deste contrato, sob pena de exercício, pela VENDEDORA, do direito de retenção ou resolução deste contrato. PARÁGRAFO ÚNICO Efetivada a comunicação, o COMPRADOR terá 5(cinco) dias para vistoriar a unidade, presumindo-se entregue em perfeito estado se, nesse prazo, não houver inequívoca manifestação sua em sentido contrário, por escrito, entregue no escritório da VENDEDORA sob protocolo. TRIGÉSIMA SEXTA As chaves serão entregues exclusivamente ao COMPRADOR, jamais ao seu cessionário ou sub-rogatário, na hipótese de cessão ou sub-rogação de direitos e obrigações em desconformidade e desobediência aos requisitos deste contrato. c) Despesas de condomínio TRIGÉSIMA SÉTIMA A partir da instituição do condomínio e independentemente do recebimento físico das chaves, ainda que não possa ou não queira retira-las, o COMPRADOR será o único responsável pelas despesas de condomínio em virtude de sua titularidade da unidade condominial. 1º - Para os primeiros 12 (doze) meses após a instalação do condomínio, a VENDEDORA fica autorizada a nomear a administradora do condomínio, ou a exercer tal administração por si própria, ficando para tanto, desde já autorizada expressamente por força do presente parágrafo. 2º - As despesas necessárias à instalação do condomínio, tais como, exemplificativamente, entre outras, serviços prestados por funcionários, ferramentas de limpeza e jardinagem, latas de lixo, armários da guarita, sinalização do arruamento, uniformes de funcionários, etc, serão feitas pela VENDEDORA e reembolsadas pelo COMPRADOR em forma de rateio, permanecendo os comprovantes em poder da VENDEDORA à disposição do COMPRADOR para conferência. 3º - Os valores devidos pelo COMPRADOR em virtude do 2 serão exigíveis mediante apresentação da cobrança pela VENDEDORA, e serão cobrados da mesma forma e com as mesmas penalidades dos demais valores estabelecidos neste contrato. d) Posse

8 8 TRIGÉSIMA OITAVA Se o COMPRADOR, por qualquer meio ou forma, ocupar sua unidade autônoma sem ter previamente cumprido todas as obrigações decorrentes deste contrato, ficará sujeito às disposições do Artigo 52 da Lei nº 4.591/64, sendo, bem assim, considerado esbulhador, ficando, nesta eventualidade, sujeito às medidas judiciais cabíveis para a reintegração da posse do imóvel, inclusive com pedido liminar e cobrança de perdas e danos. e) Outras despesas TRIGÉSIMA NONA Todas as despesas decorrentes do presente contrato, inclusive quaisquer tributos devidos ao fisco, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e emolumentos aos Cartórios de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis, quitações fiscais e quaisquer ônus devidos sobre a operação, mesmo que diretamente cobrados da VENDEDORA, serão de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR, que se obriga a liquidá-las tão logo sejam solicitadas pela VENDEDORA. QUADRAGÉSIMA Caberão, ainda, ao COMPRADOR, as despesas com ligações provisórias e definitivas de serviços públicos. f) Impostos prediais e territoriais urbanos QUADRAGÉSIMA PRIMEIRA A partir desta data, o COMPRADOR será o único responsável pelo pagamento dos Impostos Prediais e Territoriais Urbanos, na proporção de sua quota de terreno e, posteriormente, em virtude do lançamento individual, mesmo que em nome de outrem. g) Benfeitorias QUADRAGÉSIMA SEGUNDA Ocorrendo rescisão, resilição ou resolução deste contrato, o comprador não terá direito à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias, que desde já renuncia, e, tampouco, pelas benfeitorias e acessões de qualquer espécie introduzidas em discordância com este contrato ou com as posturas municipais e demais normas edilícias referentes à aprovação de plantas e introdução de benfeitorias. h) Dos poderes QUADRAGÉSIMA TERCEIRA O COMPRADOR nomeia e constitui a VENDEDORA sua procuradora a fim de nos termos da Lei 4.591/94 e legislação posterior pertinente, efetivar no momento próprio os registros do Instrumento de Instituição Especificação e Convenção de Condomínio do Edifício, assim como a averbação da Construção do prédio, podendo ainda, assinar o Instrumento público ou particular de Comunicação de Condomínio do Edifício, na forma da minuta constante do memorial de incorporação, registrado no 10º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. (a) representa-lo, na hipótese de rescisão, em escrituras públicas ou particulares de alienação de seus direitos, convencionar com terceiros, de sua livre escolha, a cessão, ou promessa de cessão de seus direitos e obrigações, relativamente à unidade autônoma, bem como às benfeitorias e construções, correspondentes à mesma unidade autônoma e, também, a sub-rogação nos direitos e obrigações decorrentes, podendo ajustar preço, forma de pagamento, dar e receber quitação, sem impedimento algum; (b) perante a Municipalidade, representá-lo na aprovação de projetos e modificações, obtenções de Alvarás, Habite-se, unificação e desmembramento de impostos, regularização de placas, tapumes, obtenção de quaisquer autorizações e licenças que se fizerem necessárias, pagamentos de taxas e emolumentos;

9 9 (c) re-ratificar, se necessário, o memorial de incorporação; e (d) tomar as providências que se fizerem necessárias junto ao Corpo de Bombeiros. X Declarações QUADRAGÉSIMA QUARTA O COMPRADOR declara expressamente que tomou ciência e concorda que: a) leu e entendeu a minuta da futura Convenção de condomínio, concordando com todas as suas disposições; b) recebeu fotocópias do memorial descritivo; c) autoriza a VENDEDORA, ou alguém por ela, a organizar um stand de vendas no interior do condomínio, bem como uma unidade em exposição enquanto houver unidades a venda; d) concorda e não se opõe que a VENDEDORA mantenha placas de venda no interior do condomínio, bem como corretores de plantão, até a venda da última unidade do edifício; e) concorda que, permanentemente, permaneça placa ou outro sinal indicativo da construtora e/ou da incorporadora, nas dependências externas do edifício; QUADRAGÉSIMA QUINTA De acordo com o disposto no inciso XXXVI, do artigo 5º da Constituição Federal, todas as condições ajustadas para a presente transação e especialmente aquelas que tratam do valor das parcelas e encargos mensais, não estarão sujeitas a qualquer dispositivo legal editado ou promulgado após esta data. QUADRAGÉSIMA SEXTA As cláusulas, parágrafos e itens aqui avençados, serão válidos para os herdeiros e sucessores. QUADRAGÉSIMA SÉTIMA Fica eleito o Foro da Comarca da Capital de São Paulo, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato. E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 05 (cinco) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo. São Paulo, de de 2003 M&M CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA COMPRADOR(ES) Qualificado(s) no item 02 do quadro resumo ZARVOS ENGENHARIA LTDA

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