INSTRUMENTOS DE SECURITIZAÇÃO - UMA ANÁLISE COMPARATIVA COM OS TIPOS DE MECANISMOS DE CAPTAÇÃO DE RECURSOS.

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1 INSTRUMENTOS DE SECURITIZAÇÃO - UMA ANÁLISE COMPARATIVA COM OS TIPOS DE MECANISMOS DE CAPTAÇÃO DE RECURSOS. Felipe Mendes Batista Produtos Financeiros e Gestão de Risco Turma 11 Professor Orientador: Renato Santos

2 INSTRUMENTOS DE SECURITIZAÇÃO - UMA ANÁLISE COMPARATIVA COM OS TIPOS DE MECANISMOS DE CAPTAÇÃO DE RECURSOS. Felipe Mendes Batista, Fundação Instituto de Administração Head Produtos e Compliance, BI Invest Banco de Negócios, Bacharel em Ciências Econômicas - Universidade Presbiteriana Mackenzie. felipe@bi-invest.com.br, felipemendesbatista@gmail.com INSTRUMENTOS DE SECURITIZAÇÃO - UMA ANÁLISE COMPARATIVA COM OS TIPOS DE MECANISMOS DE CAPTAÇÃO DE RECURSOS. O objetivo deste estudo é apresentar uma avaliação sobre os instrumentos de securitização, efetuando uma análise sobre suas características e vantagens, frente à captação de recursos convencional. Abordaremos de uma forma mais específica os Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI e suas formas de aplicação, ou seja, detalhes específicos que os diferencia, como o CRI em sua forma mais tradicional, criado por meio da lei 9.514/97, cujo lastro são contratos do Sistema de Financiamento Imobiliário. Há também o CRI Built to Suit, cuja empresa cria sua sede, filial ou promove um projeto específico, se valendo de capital de investidores para tanto, e existe também o CRI denominado Sale & Lease-Back, cuja a empresa possui um Imóvel e o vende para uma Sociedade de Propósito Específico ( SPE ), desimobilizando seu balanço, transformando este imobilizado em caixa para seus projetos de investimento, posteriormente esta mesma empresa aluga este imóvel em questão se valendo de um contrato de Leasing, o imóvel continua sendo utilizado para os fins produtivos da empresa, no final do prazo do contrato de Leasing o imóvel retorna ao patrimônio da empresa. Palavras-chaves: Securitização; Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs; Captação de Recursos. SECURITIZATION INSTRUMENTS - A COMPARATIVE ANALYSIS WITH TYPES OF MECHANISMS OF FUNDRAISING. The objective of this study is to present an assessment of the securitization instruments, making an analysis of its features and advantages, compared to the conventional per capita resources. We will discuss in a more specific Certificates of Real Estate Receivables - CRI and its application procedures, or specific details that distinguish him as the CRI in its most traditional form, created by Law 9.514/97, which are contracts ballast Housing Finance System. There is

3 also the CRI Built to Suit, whose company creates its headquarters, branch or promote a specific project, taking advantage of capital from investors to do so, and there is also called the CRI Sale & Lease-Back, whose company owns a property and sell to a Special Purpose Company - SPE de-pinning its balance sheet, turning this asset into cash for their investment projects, later this same company "rents" that this same property through a lease, the property remains used for productive purposes and the company at the end of the term of the lease the property back to the company's assets. Keywords: Securitization, Real Estate Receivables Certificates - CRIs, Fundraising, Asset Backed Securities. INSTRUMENTOS DE TITULIZACIÓN - UN ANÁLISIS COMPARATIVO CON TIPOS DE MECANISMOS DE RECAUDACIÓN DE FONDOS. El objetivo de este estudio es presentar una evaluación de los instrumentos de titulización, la realización de un análisis de sus características y ventajas, en comparación con la recaudación de fondos convencionales. Vamos a discutir en un certificado más específico de créditos inmobiliarios - CRI y sus procedimientos de solicitud, o los detalles específicos que los diferencian, como el IRC en su forma más tradicional, creado por la Ley 9.514/97, que son contratos de respaldo Sistema Financiero de Vivienda. También existe la CRI construidos para satisfacer, cuya compañía crea sus oficinas centrales, sucursales o promueve un proyecto específico, aprovechando el capital de los inversionistas para hacerlo, y hay una CRI llama Sale & Lease Back, cuya compañía es propietaria de una propiedad y venderla de una Sociedad de Propósito Especial - SPE, fijando su balance, convirtiendo este activo en dinero en efectivo para sus proyectos de inversión, entonces esta misma empresa "rentas" esta propiedad en cuestión es digno de un contrato de arrendamiento, la propiedad sigue siendo utilizada para fines productivos de la empresa al final del término del contrato de arrendamiento de la propiedad, se devuelve a los accionistas de la empresa. Palabras clave: Titularización; real Certificados de Créditos Estate - CRI, para recaudar fondos.

4 INTRODUÇÃO Objetivo O objetivo deste texto é abordar os ativos de securitização de uma forma pratica e compará-los aos instrumentos de captação de recursos tradicionais, pela ótica do tomador de recursos. Relevância Podemos abordar a Securitização como uma mola propulsora para alavancarmos um negócio e evidenciar estes ativos para as empresas que necessitam de crédito para execução de sua atividade produtiva, é uma opção alternativa para captação de recursos. Para fins contábeis abordamos este tipo de captação como antecipação de receita, portanto, não onera o passivo das empresas, demonstrando um melhor grau de endividamento, pois a securitização tem tratamento off-balance, não se caracterizando como financiamento direto, resultando assim em uma melhora significativa nos índices financeiros e econômicos da empresa. A Securitização tem também como vantagem uma maior exposição junto a investidores, no mercado financeiro, podendo ser o primeiro passo para empresa emissora se tornar uma CIA de capital aberto. Metodologia Estudo dos instrumentos de securitização, efetuando-se uma comparação com os instrumentos tradicionais de captação de recursos. Analisaremos a quantidade de CRI s registrados na CETIP, com o intuito de estudar seu histórico, a fim de acompanhar esse mecanismo de crédito no mercado. Limitações O estudo será limitado a uma abordagem dos Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI no prisma da empresa emissora, sem levar em consideração a ótica do investidor.

5 PRINCIPAIS ASPECTOS E CARACTERISTICAS DA SECURITIZAÇÃO A Instituição das Companhias Securitizadoras As Companhias Securitizadoras são empresas que tem como objetivo, a compra e/ou negociação de direitos creditórios, gestão de crédito e seleção de riscos. As Cias Securitizadoras podem ser comparadas às empresas de Factoring, entretanto as empresas de Factoring negociam direitos creditórios de vendas comerciais/mercantis, a prazo. As Cias Securitizadoras negociam direitos creditórios mais nobres oriundos de operações imobiliárias e também comerciais, de grande valor. Este é o principal objetivo da Cia Securitizadora, porém não a isenta de negociação de títulos mercantis (mas não é praxe). De acordo com a Lei 9.514/97, artigo 6º, parágrafo único, o Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é de emissão exclusiva das CIAs Securitizadoras. Os CRIs são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários. Estes ativos são caracterizados pela negociação de um lote de pagamentos de aquisição de bens imóveis, ou de aluguéis. Este lote é empacotado em um ativo de crédito, que é oferecido a investidores. Uma característica que devemos considerar sobre os CRI s, é que sua emissão é efetuada sobre o regime fiduciário, ou seja, sua contabilização implica em regime de contabilização em separado ao patrimônio da CIA Securitizadora e conseqüentemente em uma operação mais transparente e segura ao investidor. O meio de formalização do CRI é o Termo de Securitização de Créditos e a principal finalidade do CRI é a captação de recursos dos investidores (institucionais,qualificados e não qualificados), que tem como objetivo investimentos de longo prazo, sendo compatíveis com as características do financiamento imobiliário. É um título de crédito nominativo, com forma cartular, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. As Características dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI Os Certificados de Recebíveis Imobiliários ( CRI ) são títulos de crédito nominativo, cartulares, de livre negociação, lastreados em créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em dinheiro, tendo suas características definidas em seu Termo de Securitização. Trata-se de um título de crédito que se mostra apropriado ao financiamento de longo prazo, visto que de um lado, compatibiliza-se com as características das aplicações do mercado imobiliário, estando vinculado às condições dos financiamentos contratados com os tomadores, e, de outro lado, reúne as condições de eficiência necessárias à concorrência no mercado de capitais, ao conjugar a mobilidade e agilidade própria do mercado de valores mobiliários e a segurança necessária para garantir os interesses do público investidor. É considerado um valor mobiliário, para efeitos do artigo 2º, inciso III, da Lei de 07 de dezembro de 1976,, característica esta que lhe foi conferida pela Resolução nº 2.517, de 29 de junho de 1998 do Conselho Monetário Nacional.

6 Somente podem ser emitidos por companhias Securitizadoras e seu registro e negociação são realizados por meio dos sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados. Os Contratos do Sistema de Financiamento Imobiliário são aqueles de que participam as instituições financeiras listadas na Lei 9.514/97, usualmente conhecidos no mercado como contratos de financiamento imobiliário, sujeitos, portanto, ao processo de securitização de recebíveis imobiliários. O Objeto 1 abaixo apresenta uma estrutura clássica dos Certificados de Recebíveis Imobiliários cuja empresa originadora de créditos imobiliários (construtoras e/ou incorporadoras) possui uma carteira de crédito, proveniente de sua atividade produtiva. Esta empresa negocia sua carteira com uma companhia Securitizadora, que capta recursos no mercado financeiro fazendo a intermediação entre empresa vendedora de créditos e investidor. A Companhia Securitizadora empacota os ativos adquiridos em um título de crédito, que paga remuneração mensal ao investidor adquirente. Objeto 1 Estrutura de Securitização de Recebíveis Fonte: CRI - Sale and lease back Com a evolução do mercado de securitização nos últimos anos, podemos observar novas estruturas de CRI s. Neste tipo de operação, a empresa Originadora do lastro da securitização não tem sua cadeia produtiva focada no mercado imobiliário. Neste caso, a empresa vende seu imóvel operacional para a uma SPE, que, alugando tal bem à própria empresa vendedora, gera com isto um fluxo de recebíveis que será cedido a uma CIA Securitizadora, que terá a função de emitir CRIs se valendo de um contrato de aluguel atípico, daí a denominação Sale and lease back, ou seja, o lastro do CRI oferecido no mercado é um contrato de aluguel de sua sede. A vantagem para empresa emissora é que esta desimobiliza seu balanço auferindo ganhos fiscais no processo de Securitização.

7 Após a emissão do título, a empresa continua utilizando o imóvel para sua atividade produtiva e paga um aluguel à CIA Securitizadora durante o período determinado da operação, depositando o referido montande em Conta Corrente apartada. Este fluxo de recebíveis é o lastro para a remuneração do CRI adquirido pelos investidores. De acordo com (UQBAR) (2010, p. 46) a empresa vende o imóvel a um veículo, geralmente à uma sociedade de propósito específico (SPE) ou um fundo de investimento imobiliário (FII), o qual concede, por um prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para empresa vendedora. A SPE ou fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão do direito real de superfície para Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a compra com a emissão de títulos lastreados nesses ativos conforme podemos observar no Objeto 2 abaixo. Objeto 2 Estrutura de Securitização de Recebíveis CRI Sale and lease back Fonte: CRI - Built-to-suit Outro tipo de CRI que está em evidência no mercado é o Built to suit. Nesta operação, a empresa pretende ter uma nova sede, filial ou possui projeto de investimento específico, mas não está disposta a imobilizar capital. Numa estrutura similar ao CRI Sale and Lease Back, a empresa, por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE) ou um fundo de investimento imobiliário (FII), encomenda à uma construtora ou incorporadora, um imóvel. Este veículo, ou seja, a construtora ou incorporadora, faz a cessão de créditos à CIA Securitizadora, que emite um CRI e capta recursos de investidores. Sobre esta modalidade de captação de recursos, na reportagem da Revista Capital Aberto, (Menos imobilizado, mais caixa, 2007), Marcelo Michaluá afirma que: Nos anos 70, as companhias investiam em imóveis como uma forma de proteger o patrimônio da inflação. Agora, com a estabilidade econômica, isso não se justifica mais. Elas podem desimobilizar seus balanços para aplicar no foco de seus negócios.

8 A empresa em questão terá usufruto deste imóvel e o fluxo de recebíveis oriundos desta negociação geram o lastro da securitização, ou seja, o imóvel desejado é encomendado sob medida para as suas necessidades, com a contrapartida do pagamento de parcelas durante um período da operação. De acordo com (UQBAR) (2010, p. 46), os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato build-to-suit entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo... uma empresa que busca financiamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro..., para (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda as necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa... Estes contratos geram recebíveis... que são vendidos para Securitizadora Imobiliária, que financia a aquisição com a emissão de títulos lastreados nestes créditos conforme podemos contatar no Objeto 3 abaixo. Objeto 3 Estrutura de Securitização de Recebíveis CRI Built-to-suit Fonte: Evolução das emissões dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI A Securitização tem uma história recente no Brasil. A lei que regulamenta a Securitização de Créditos Imobiliários é a mencionada Lei de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. De acordo com (UQBAR), em seu site, na página de Securitização, O estoque de títulos de securitização no mercado norte-americano é superior a 60% do PIB daquele país e é maior que o mercado de divida federal e Só nos EUA o mercado de Créditos de Recebíveis Imobiliários superou U.S.$ 3,2 trilhões no ano passado, ou seja, a Securitização no Brasil ainda é incipiente e tem volume pouco expressivo se comparado ao volume americano.

9 Somente a partir de Janeiro de 1999 é que possuímos estoque registrado na câmara de liquidação CETIP, ou seja, no Brasil a securitização tem aproximadamente 12 (doze) anos de existência. Avaliando o histórico do estoque registrado, podemos observar um crescimento exponencial na quantidade de registros deste tipo de ativo na CETIP. Nos últimos quatro anos, observamos que os valores registrados eram 1,239 bilhões em 2008, 2,183 bilhões em 2009, bilhões em 2010 e, no presente ano, temos registrado estoque de bilhões na CETIP, conforme podemos observar no objeto 4 abaixo: Objeto 4 Volume Histórico de emissão de CRI s Registrados na CETIP. Fonte: - Elaborado pelo autor Principais Vantagens dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI A emissão de um CRI permite à empresa originadora dos créditos a captação de recursos com lastro em recebíveis imobiliários, sem representar operação de endividamento financeiro. Ou seja, há melhora nos índices financeiros e na estrutura de capital da empresa. Esta estrutura permite um melhor casamento da administração do Ativo/Passivo da empresa, resultando em adequação mais fácil e flexível de prazos de obrigações e recebimentos, de acordo com o planejamento estratégico da empresa. Podemos citar também que por meio da securitização, a empresa emissora de créditos tem acesso ao Mercado de Capitais Brasileiro sem necessidade de abertura de capital, dando visibilidade à empresa dentre investidores institucionais e mesmo no mercado financeiro, resultando assim em uma diversificação das fontes de financiamento através da aquisição do CRI por investidores institucionais, family offices e até pessoas físicas.

10 Podemos citar também a eficiência Fiscal, pois a securitização de recebíveis em determinadas condições proporciona vantagens tributárias ao cedente, comparado com o financiamento típico. Há também a isenção de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), nos termos do (Decreto nº 7.487), uma vez que a emissão de CRI não se caracteriza como operação de crédito, mas sim, é caracterizada pela aquisição de um fluxo futuro de recebíveis. Comparação entre Securitização e empréstimos convencionais Primeiramente, devemos analisar quais as condições mínimas para uma empresa obter recursos proveniente da securitização. Segundo a reportagem da Revista Capital Aberto, (Menos imobilizado, mais caixa, 2007), Roberto Hage, afirma para ativos acima de R$ 10 milhões já é possível estruturar uma operação, entretanto, devemos estudar bem as questões e custos que envolvem a operação. Na securitização, temos a figura do Agente Fiduciário e a Agência Classificadora de Riscos, que adicionam custos anuais à operação, bem como o Imóvel-lastro da securitização, que não pode e/ou poderá se vincular a nenhuma outra operação financeira. Para efetuarmos uma análise que seja coerente, primeiramente devemos nos pautar nos mesmos pressupostos para comparação, ou seja, simularemos uma operação de financiamento nas mesma condições para emissão de um CRI. Abordamos abaixo, no Objeto 5, os principais itens que devem ser observados ao se fazer uma operação de captação de recursos. Na Securitização temos que levar em consideração o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI),, uma vez que a posse do bem é do veículo de securitização (SPE, por exemplo). Objeto 5 Comparativo de CRI s e empréstimos no mercado financeiro. Abaixo temos uma tabela comparativa entre os mecanismos de captação de recursos, são abordados todos os itens que envolvam ambas operações o Financiamento e a Emissão de CRI. Elaborado pela equipe de estruturação de operações do Grupo BI Invest.

11 Para simularmos uma comparação, imaginemos uma empresa do ramo de processamento de madeira que está em busca de recursos para fazer investimentos em uma nova liga de compensados e expandir sua produção para o mercado exterior, mais precisamente para os Estados Unidos, que demanda este tipo de material na construção civil (reparos de casas de madeira) e para construção de móveis sob medida. Para atender a esta nova demanda, e em linha com este projeto, a empresa também necessita investir na adequação de sua atividade produtiva, observando os preceitos de empresa sustentável, que utiliza em sua produção matéria prima proveniente de reflorestamento, além da implantação de um sofisticado processo de controle de qualidade no material produzido. A empresa necessita de R$ 30 milhões para execução deste projeto, tomando recursos por 60 meses, com carência de 6 meses. Como garantia para esta operação, a empresa possui um imóvel de R$ 44 milhões. No objeto 6 abaixo, podemos observar uma tabela comparativa entre os custos envolvidos em ambas operações. Objeto 6 Comparativo de CRI s e empréstimos no mercado financeiro. Abaixo temos uma tabela comparativa entre as premissas de captação de recursos para o CRI e para o Financiamento tradicional. Elaborado pela equipe de estruturação de operações do Grupo BI Invest. CONSIDERAÇÕES FINAIS O objetivo deste artigo foi abordar os tipos de CRIs existentes no mercado de securitização, evidenciando esse tipo de ativo explicando suas principais características, realçando assim os propósitos de cada ativo.

12 Efetuamos uma análise sobre o mercado de securitização, nos valendo de consultas bibliográficas em rico material disponível na internet, em livros e no histórico de estoque de securitização disponível no banco de dados da CETIP. Podemos concluir que a securitização possui custos de estruturação que incidem no inicio da operação, acarretando em impacto no valor liberado na securitização, que é menor que no financiamento tradicional, não incidindo sobre a securitização, entretanto, o custo de recolhimento do IOF. Pelo fato da estrutura da operação ter como lastro um imóvel, com este ativo saindo do balanço da empresa originadora, a taxa praticada na securitização é menor que a taxa do financiamento. Esta estrutura garante o investidor no caso de uma eventual falência da empresa originadora do crédito. Ademais, podemos identificar um ganho fiscal na securitização, pois a empresa, ao optar por este tipo de operação, obtém um ganho fiscal expressivo, tendo em vista que o aluguel lastro da securitização é contabilizado na sua totalidade em seu balanço como despesa operacional e, para o financiamento, sua contabilização é feita como despesa financeira, onde o valor lançado no balanço é somente aquele referente aos juros da operação.

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