Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil

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1 Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil

2 Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Relatório Executivo

3 1. Sumário Executivo A pesquisa de Mercado de 2a Residência para Turistas Estrangeiros no Brasil é resultado da preocupação do Governo Federal com os impactos da ação turística imobiliária no país e adota modelo específico para aferir, por meio de fontes primárias e secundárias, números que justifiquem a presença de turistas estrangeiros envolvidos em investimentos imobiliários, principalmente no nordeste. O estudo, idealizado pela EMBRATUR, em parceria com a Escola Brasileira de Administração Pública e de Empresas da Fundação Getulio Vargas (EBAPE/FGV), contou com apoio institucional da ADIT Nordeste e com colaboração das ADEMI. Sua principal característica metodológica é destacada pela entrevista a empresários e membros de alta gerência das maiores empresas imobiliárias que vendem para estrangeiros no Brasil e compilação de informações econômicas sobre o mercado de venda de imóveis para estrangeiros. A tabela abaixo apresenta, de forma sintetizada, alguns exemplos de impacto negativos e positivos recolhidos durante as entrevistas com empresários do setor imobiliário, por ocasião da pesquisa. Neste, é possível observar que há preocupação quanto aos impactos nas TRÊS esferas de análise da sustentabilidade e que os temais mais atuais relacionados ao tema apareceram como motivos de atenção especial. De acordo com a pesquisa, o valor médio para venda de imóveis, para fins de segunda residência, é R$3.583,00 (m2 / 2 quartos / 70m2 ). Apesar de ainda não se classificar entre os maiores receptores de investimentos em segunda residência turística no mundo, o Brasil já apresenta preços competitivos em relação à média geral e com boa oferta de serviços. Em comparação ao mercado internacional, o Brasil apresenta preços, em geral, inferiores aos praticados na Europa e EUA, dando ao investidor boa margem financeira, principalmente ao se considerar o aumento de conexões aéreas entre as regiões nordeste e sudeste e os mercados emissores. Segundo o Banco Central do Brasil, tomando por base contas bancárias de origem dos recursos, foram trazidos ao país US$ 646,5 milhões para aquisição de imóveis por não residentes em Os recursos advindos dos Estados Unidos alcançaram US$102 milhões, seguidos dos recursos da Espanha (82 milhões de dólares), em segundo lugar na emissão de divisas. Reino Unido, Portugal e Alemanha também figuram entre os dez primeiros somando valores significativos na participação geral. PAÍSES MAIS PROCURADOS (mercado inglês) PAÍS PREÇO 70 Euro-R$ % p/ m 2 Brasil Euros m 2 (2,6) R$ Malta , ,00 217,69% 2 Dubai , ,43 199,04% 3 Canadá , ,57 185,56% 4 Espanha , ,00 181,41% 5 Portugal , ,29 176,23% 6 Itália , ,71 164,83% 7 África , ,43 148,24% do Sul 8 Croácia , ,29 132,69% 9 Flórida , ,00 123,36% 10 França , ,00 116,10% 11 Grécia , ,71 106,77% 12 Chipre , ,57 105,74% Brasil 3583,00 100,00% 13 Marrocos , ,86 93,30% 14 Turquia , ,86 71,53% 15 Bulgária , ,71 55,98% Fontes: Homes Overseas, Place in the Sun e Overseas Property. IMPACTOS DA AÇÃO DE TURISTAS EM 2ª RESIDÊNCIA AMBIENTAIS ECONÔMICOS SOCIAIS Positivos Modelos de produção de energia limpa Aumento da receita pública Diversidade cultural Infra-estrutura sanitária Investimento local Estudos de impacto para áreas de preservação Geração de trabalho de renda Capacitação Negativos Superutilização de recursos naturais Aumento geral de preços Poluição ambiental Aumento da informalidade Banalização Cultural Invasão de áreas protegidas Especulação Imobiliária Fonte: pesquisa FGV/ EMBRATUR Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Sumário Executivo 3

4 Considerando a boa fase de investimentos diretos no Brasil, pode-se estimar que o mercado de segunda residência para turistas estrangeiros tem boa margem de elasticidade de preços para competir na arena internacional e, mediante investimentos em infra-estrutura, proteção ambiental e planejamento econômico, pode ser forte gerador de divisas e desenvolvimento. O perfil dos compradores é atrativo para o mercado. Aproximadamente 50% estão em faixa ETÁRIA de 40 a 59 anos e a maioria possui curso superior completo. Entre os segmentos motivadores da procura pelo produto nacional estão Sol e Praia e Ecoturismo. A maior parte dos compradores já conhecia o País e a composição familiar é bem distribuída entre casais - com e sem filhos - e solteiros. No que diz respeito à situação dos negócios, os lançamentos imobiliários foram responsáveis por 97% das vendas das empresas entrevistadas. Houve consenso quanto à viabilidade e rapidez das vendas de imóveis novos para estrangeiros. Em geral, o numero de Unidades Habitacionais (UHs) lançadas é maior do que o de vendidas e, para o período , a maior parte dos empresários atestou melhora do setor. RELAÇÃO DE UHs LANÇADAS E VENDIDAS Na operação, 42% dos investimentos se dão por uso de capital próprio e os investimentos em Segunda Residência apresentam valores, em media, 30% acima do mercado nacional. No que diz respeito à variação dos preços nos últimos anos, a maior parte do mercado (91%) assinalou estabilidade no período Já para , houve parcela significativa do mercado (34%) que percebeu aumento de preços, enquanto 66% indicaram não ter havido alteração. VARIAÇÃO DOS PREÇOS Diminuição Estabilidade Aumento Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR Uhs Lançadas Uhs Vendidas Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR Por fim, considerando os dados acima descritos e os discriminados no corpo do relatório, pode-se considerar a rentabilidade e as facilidades logísticas fortes promotores dos investimentos em imóveis por estrangeiros no Brasil. As projeções financeiras, que representam a principal fonte de referência e controle da solvência dos negócios, servem para corrigir distorções e fazer adaptações às variáveis que aparecem. Porém, do ponto de vista da gestão pública e do interesse direto das associações de classe envolvidas no setor, há de se ter especial atenção com os impactos gerados pelo crescimento sem planejamento do mercado de Segunda Residência e, conseqüentemente, com as políticas públicas de fomento ao turismo nas principais regiões de procura pelo produto imobiliário. Apoio Instittucional 4

5 2. Introdução O turismo vem consolidando-se como setor estratégico para governos e organizações no contexto mundial. Dados do Barômetro do Turismo, da Organização Mundial do Turismo (OMT, 2008), comprovam o potencial econômico e social dessa atividade, que hoje se encontra, em termos de recursos monetários movimentados, próximo aos segmentos mais competitivos das indústrias internacionais. Para que esse ambiente seja sustentável no longo prazo, a gestão estratégica na área torna-se uma ferramenta de promoção e legitimação do setor no mundo globalizado. Graças ao incremento de sua importância no contexto internacional, o turismo no Brasil começa a destacar-se como catalisador de investimentos e infra-estrutura especializada, o que valida a necessidade de que se estudem os processos competitivos com um olhar objetivo para os serviços em turismo, agregando conteúdo técnico ao tema e sem deixar de aproveitar os modelos hoje propostos para o melhor desempenho dos negócios relacionados com o setor. Os fluxos turísticos há muito já não se restringem às barreiras geográficas; os consumidores como um todo e o turista em particular também buscam uma vivência do lazer, de forma diversificada, e para isso se valem de localidades fora de seus contextos socioculturais. No caso brasileiro, o incremento de vôos e o aprimoramento da infra-estrutura aeroportuária, principalmente na região Nordeste, contribuem significativamente para o aumento de visitantes estrangeiros e, conseqüentemente, abrem uma janela para o desenvolvimento da economia mundial. Nessa realidade, nota-se o surgimento de um novo segmento que combina mercado imobiliário e turismo, conhecido como Turismo de Segunda Residência. No Brasil, o tema ganha notoriedade em virtude da necessidade de que se conheçam as características do mercado local de turismo de segunda residência, com foco em estrangeiros, de forma que se possa agregar a esse levantamento um consistente trabalho de planejamentos econômico, social e ambiental de novas ações públicas e privadas a serem implementadas. A análise em detalhe da atividade e do perfil desse novo turista (residente estrangeiro) que procura o Brasil é fundamental para validar essa tendência, bem como é preciso estudar o seu comportamento e o de seus convidados, que fazem parte de um substancial fluxo de divisas no novo contexto de lançamento de produtos turísticos. O entendimento desse mercado também permite a prevenção e o controle dos impactos socioeconômicos e ambientais nas localidades onde essa forma de turismo se expande com mais intensidade aspecto que não pode ser negligenciado por organizações públicas e privadas envolvidas nesse setor. Assim, em virtude da crescente importância do turismo na economia brasileira e da necessidade constante de informações e de indicadores recentes sobre o turismo, a FGV em parceria com a EMBRATUR realizaram este estudo sobre o mercado de segunda residência de turistas estrangeiros no Brasil. O trabalho tem como objetivo conhecer tais turistas que investem em residência própria ou alugada no País e identificar o processo de compra de imóveis com intenção de residência secundária, de forma a avaliar a dinâmica desse mercado que se manifesta no Brasil e no exterior, principalmente na Europa. Para a geração de dados e a análise desse nicho, exclusivamente do ponto de vista do turismo, este estudo se dividiu em duas etapas: uma de conhecimento do mercado e outra de aplicação de pesquisa de campo com análise de dados. Para esta última, encontraram-se resultados de demanda e de oferta, que balizaram uma análise imparcial do tema no Brasil. Na primeira parte, buscaram-se informações sobre o mercado de segunda residência internacional e as opções existentes em âmbito local. Esse período foi importante para o levantamento de literatura sobre o assunto, para o conhecimento de publicações especializadas e para a identificação dos atores mais importantes do setor imobiliário no País e suas ramificações no tema. Na segunda parte, foi-se a campo para pesquisa com as maiores imobiliárias do mercado, em sete estados brasileiros, de acordo com a metodologia desenvolvida pela FGV, mesclando com dados da EMBRATUR. Nessa etapa, foi possível conhecer o mercado imobiliário de segunda residência, do ponto de vista turístico, e iniciar a construção de indicadores e de mercado que sejam referência para o tema. Além disso, por meio do cruzamento de informações coletadas nas duas etapas anteriores, foi possível conhecer o perfil do turista estrangeiro que investe em segunda residência no Brasil. Por fim, esta pesquisa representa o marco inicial dos estudos em segunda residência turística no Brasil e traz a proposta de incentivo à produção de conhecimentos sobre o tema, em uma iniciativa da EMBRATUR, em parceria com a FGV, e apoio da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste Brasileiro (ADIT Nordeste), e seus resultados estão nas páginas a seguir. Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Introdução 5

6 3. Conceituação Para a realização de um estudo sobre a segunda residência e o turismo, faz-se necessário estabelecer os parâmetros para a análise desse mercado. Ressalte-se que a complexidade do tema e suas variações no mercado de investimentos imobiliários dificultam a compreensão, mas, com base em publicações especializadas, dados internacionais e levantamento do contexto brasileiro de compra e venda de imóveis por estrangeiros, é possível estabelecer delimitações para a formulação de conceito do ponto de vista nacional. Segundo a Organização Mundial do Turismo, a segunda residência limita-se à propriedade residencial para fins de veraneio e turismo, não sendo, portanto, a residência principal (primeira residência) do titular. Nesse espaço, serviços relacionados com o turismo são oferecidos e, conseqüentemente, consumidos pelos visitantes do local, que utilizam as propriedades como abrigo para desfrute daquele destino. A residência secundária é um tipo de hospedagem, basicamente vinculada ao turismo de lazer, e é, apesar de sua recente expansão em escala mundial, pouco estudada e conhecida, pois carece de uma base sólida de reflexões teóricas e estudos empíricos de suas mais diversas repercussões econômicas nos locais onde se desenvolve. Dessa forma, delimitou-se este estudo segundo os fins turísticos, ou seja, o local não pode ser também o de trabalho, mas apenas procurado com fins de lazer e diversão, sem o propósito de remuneração durante a visita. O conceito está também diretamente relacionado com a gerência dos destinos turísticos e com o impacto social que a vinda de turistas causa à região, principalmente quando há uma discrepância entre as condições socioeconômicas de quem antes a habitava. Por isso, um grande debate hoje revelado sobre o tema é a mudança que esse tipo de atividade pode representar para a região, gerando desenvolvimento, mas, por outro lado, possibilitando o aumento de desigualdade social, degradação e crescimento econômico não sustentado, fatores ainda distantes de qualquer proposta de mensuração (MULLER, 2000). 3.1 A Evolução do Conceito de Segunda Residência Turística no Brasil Já em 1980, o Censo retomou o conceito, estabelecendo uma classificação específica para ele, denominando-o de domicílio de uso ocasional e separando-o dos domicílios fechados aos quais estava anteriormente vinculado (IBGE, 1980). No Censo de 1991, o IBGE aprimorou o conceito, classificando as residências secundárias em domicílios particulares de uso ocasional, não mais relacionando esta noção com a presença de morador temporário, formulação que permaneceu inalterada quando do Censo de O tratamento acadêmico do turismo de segunda residência data da década de 1980, firmemente estimulado pelos trabalhos de Seabra (1979). Posteriormente, Tulik (1995) e Roque (1990) também abordaram o tema, explicando o fenômeno com base em estudos de caso de regiões de grande crescimento desse tipo de turismo, como o litoral de Espanha e Portugal, as montanhas francesas e suíças e os sítios turísticos dos continentes asiático, africano e americano. Os artigos mantiveram uma preocupação socioespacial sobre os efeitos do turismo de segunda residência na localidade, tratando qualitativamente dos impactos dos turistas em regiões de residência secundária e, por isso, são boas ferramentas para estudos que abordem o tema. Observaram-se nesses estudos alguns aspectos que interferem no turismo de segunda residência, tais como infra-estrutura de deslocamento, clima, cultura, impactos em geral e meio ambiente. Além das referências qualitativas, por meio de estudos anteriores, também é possível conhecer diferentes tipos de segunda residência turística e suas aplicações no mercado internacional Tipos mais estudados de segunda residência O estudo de segunda residência em turismo pode ser tratado, principalmente, sob duas diferentes abordagens conceituais: 1. Qualitativa a. perfil de usuário, b. impactos, c. tipos de imóveis, i. de maior interesse para o setor público e para a gestão privada no contexto geral; Fomentou-se tal conceito, no Brasil, após o Censo Demográfico de 1970, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que estabeleceu uma primeira definição de residências secundárias no grupo de domicílios fechados, nos quais os moradores não se encontravam presentes na data do Censo (IBGE, 1970). 2. Investimentos a. preços, b. retorno financeiro, c. modelos de investimento, i. de maior interesse para o mercado imobiliário propriamente dito. 6

7 Este estudo enfocará o primeiro tópico. Assim, a pesquisa preliminar em dados de países envolvidos nesse mercado, as informações da imprensa especializada no mercado imobiliário e os artigos acadêmicos sobre impactos na economia local possibilitaram destacar três tipos mais freqüentes de movimentação econômica com objetivo de segunda residência em turismo: os resorts integrados, o timeshare e a segunda residência tradicional. Os dois primeiros podem ser classificados em grupos semelhantes pela característica de investimento e uso diversificado. Já o último tópico deve ser estudado em separado por atender às necessidades de análise qualitativa e de impactos da atividade de compra individual. O resort integrado representa o espaço que consolida um conjunto de serviços e atividades, gerenciados de forma compartilhada, para oferecer uma experiência turística. Apresenta atividades amplamente planejadas, destinadas a uma variedade de segmentos de mercado em seus diversos ambientes. Por serem os resorts capazes de oferecer uma gama diversificada de experiências, explica-se a grande força desses empreendimentos pela capacidade de ofertar ao mercado uma experiência diferenciada e bons retornos financeiros. O timeshare é uma forma de utilização do investimento imobiliário que, muitas vezes, se atrela a um resort integrado. Nesse tipo de negócio, do ponto de vista do investidor, faz-se um aporte inicial de capital para compra de uma unidade que será alugada por temporadas e, em seqüência, se negociará um valor de retorno de investimento, de acordo com a proposta de cada imóvel. Em muitos dos recentes modelos de resort integrado, há também o loteamento e a venda de propriedades ao redor das áreas destinadas à atividade hoteleira, buscadas por oferecerem maiores níveis de segurança, serviços específicos para o turista e qualidade muito superior aos que normalmente são oferecidos nos núcleos urbanos e subúrbios turísticos. Nesse modelo, o turismo de segunda residência também se encontra com o modelo de resort integrado, pois, além dos benefícios provenientes da própria residência, o proprietário pode usufruir um sistema de produtos e serviços semelhantes àqueles oferecidos regularmente pelo estabelecimento hoteleiro. O conceito fundamental dos investimentos em hospedagem temporária está atrelado à idéia de condomínio, em sua forma de divisão de custos e encargos, proporcionando maior número de benefícios e dinamização de tempo. Apesar de auxiliar, o timeshare não soluciona a questão de sazonalidade e não deve ser enxergado apenas como um investimento imobiliário, sob o risco de penalizar a qualidade oferecida no longo prazo. É, decerto, uma opção muito utilizada e justificável para estruturas do tipo resort. Seus principais atrativos para a demanda estão na capacidade de proporcionar diversidade de destinos, em férias organizadas e condições vantajosas de preço. Além disso, proporciona aos consumidores maior flexibilidade em relação à segunda residência tradicional. Tais modelos oferecem posse de períodos com intervalos de uma semana ou pacotes de pontos que podem ser utilizados para reservar acomodações em resorts. Os participantes dividem os direitos de ocupação e pagam uma taxa anual de manutenção depois de uma compra inicial. Quando da aquisição de um timeshare, compradores podem negociar os retornos de seus investimentos. Em média, propõe-se aos investidores um retorno anual líquido entre 5% e 10% do valor investido, nos dois primeiros anos, e um acréscimo variável, de acordo com o progresso de aluguel do imóvel. O dono do investimento pode optar por receber um determinado número de dias para usufruir o imóvel ou permitir que a administradora mantenha-o sempre disponível para locação, maximizando assim sua utilização como investimento financeiro. Atualmente, a indústria de timeshare oferece inúmeras opções de compra para atender a demandas por variedade e flexibilidade em termos de férias, sendo as mais comuns: Bianual, Clube de Viagens, Acordo Contratual, Semana Fixa, Semana Flutuante, Posse Fracionada, Pontos e Acordo de Direito de Uso. A rotatividade do sistema de timeshare difere, do modelo tradicional de segunda residência apresentando, por exemplo, por conta dos curtos períodos de permanência dos turistas na locação. Esse fator, combinado à grande flexibilidade desse tipo de empreendimento, que oferece também possibilidade de intercâmbio entre os envolvidos na rede de resorts promotores de timeshare, reduz a afinidade do turista com o local específico, no qual a visita se torna irregular. Relaciona-se o modelo tradicional de segunda residência à aquisição de imóveis não necessariamente com fins lucrativos. Nesse caso, o investimento está relacionado com a maior participação do turista no contexto sociocultural da região em que está comprando. O conceito está intrinsecamente ligado à aquisição para uso próprio apesar de já se registrarem casos de locação por particulares em sua maioria após um investimento único e buscando características específicas. Vale, ainda, observar que o turismo de segunda residência, como forma de investimento, precisa estar intimamente relacionado com o imóvel que o turista utiliza para a realização dessa forma de turismo, e não apenas com a terra adquirida que não se vincula ao turismo, mas ao aspecto financeiro. A residência turística secundária é um investimento que oferece menor liquidez e pouca rentabilidade imediata, sua venda está sujeita às leis de oferta e procura e, nem sempre, os imóveis são alugados, permanecendo vazios na maior parte do ano. Por outro lado, o turista residente tradicional já se identifica com a localidade de moradia e tem objetivos específicos com aquela atividade. Em geral, permanecem mais tempo durante o ciclo anual em seus imóveis e buscam uma maior integração com a cultura e os costumes locais. Para o turismo internacional, o turista de segunda resi- Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Conceituação 7

8 dência representa um público fiel que, periodicamente, retorna ao destino servido, representando um contingente mínimo de turistas de um país ou região. Para o escopo desta pesquisa, interessa mais o desenvolvimento do turismo de segunda residência tradicional no Brasil, relacionado com a vinda de estrangeiros com objetivos de lazer, sem esquecer que esse conceito pode também abranger os aspectos doméstico e internacional Impactos socioeconômicos e ambientais Segundo Assis (2003), o turismo é uma atividade multifacetada e tem seus rebatimentos nas diferentes esferas da organização socioespacial. No estudo de impactos diretos da utilização do espaço por turistas estrangeiros para fins de segunda residência podem-se destacar algumas características positivas e negativas que interferem diretamente no processo de perpetuação dos bens culturais, ambientais e econômicos de uma determinada localidade. Além disso, dois pontos básicos, de relevância metodológica, precisam ser realçados ao se tratar dos primeiros estudos da atividade de veraneio estrangeiro no Brasil. O primeiro diz respeito ao tratamento classificatório do tipo de turista; e o segundo, da aferição dos impactos. Em algumas referências sobre a atividade de segunda residência estrangeira é possível identificar um turista, erroneamente considerado marginal, descartando-se o impacto de sua presença e atuação naquela comunidade. Essa prática é muito comum em estudos estritamente econômicos e mercadológicos, principalmente aqueles relacionados com o mercado imobiliário. Tal postura vem sendo modificada recentemente, pois, da marginalidade conceitual, o turismo de segunda residência passa a ser uma oportunidade de manter-se um fluxo mais constante e garantir ao turista a oportunidade de desfrutar da localidade na qual detém propriedade e, conseqüentemente, gera mais riqueza para a comunidade. Conseqüentemente, o segundo ponto torna-se imperativo para o sucesso desse novo processo de distribuição social. A participação integrada do Poder Público local com empresas e organizações de interesse direto que têm a responsabilidade de aferir constantemente os dados e impactos causados pelas novas relações culturais, ambientais e econômicas advindas do aumento da circulação de estrangeiros residentes na localidade. Com base nessa afirmação, conclui-se que ainda não há, portanto, uma fonte fidedigna generalizável de dados sobre os impactos, mas apenas a pressuposição de alguns dos efeitos. É inegável que a atividade turística como um todo prevê uma modificação da estrutura socioeconômica do local, principalmente quando desenvolvida em regiões que, antes de sua chegada, estavam num patamar mais baixo de desenvolvimento e de distribuição de renda. Os impactos do turismo dividem-se entre positivos e negativos, dependendo da intensidade de sua prática e do planejamento envolvido. Podem ser destacados não só pela representatividade presente desse setor no destino, mas também pela possibilidade de crescimento e expansão em médio e longo prazos, o que abre muitas alternativas para gestores públicos e privados no que diz respeito à tomada de decisão para o desenvolvimento sustentável. O turismo residencial auxilia também no desenvolvimento de regiões que não têm muitas alternativas econômicas. Para Müller (1999), a segunda residência costuma estimular setores e serviços semelhantes que seriam incentivados pelos residentes permanentes, aumentando a base econômica da comunidade local. Pode-se também citar o aumento na arrecadação de impostos e em investimentos na região, e na demanda por produtos locais, gerando incentivo a produtores locais. No contexto social, por exemplo, o ciclo de vida de uma segunda residência precisa ser analisado do ponto de vista do impacto causado nas relações entre pessoas e culturas. Ela tem um período predeterminado para pertencer a um determinado dono, que depende tanto do estágio de vida em que este se encontra quanto da intensidade da ocupação do destino; logo, o excesso de visitação pode repercutir, no futuro, em vulgarização do destino e desequilíbrio da cultura local. Em relação aos impactos ambientais, pode-se enumerar uma série de atividades cujo embate se faz sentir na localidade: produção de esgoto e lixo jogado em praias, rios, lagoas e lagos, assim como óleo, lixo e aterros ilegais que geram risco à saúde da população, destruição da vida aquática, perda de valor estético e redução das atividades de pesca e banho. A poluição do ar impacta na qualidade de vida da população e demais seres da localidade. As atividades desenvolvidas na construção, no caso de grandes empreendimentos, assim como o uso de recursos da região para os empreendimentos, envolvendo, muitas vezes, aterros, modificam o habitat e os hábitos dos animais, alteram o sistema de drenagem, geram a erosão de dunas e praias. Do ponto de vista econômico, é preciso considerar o custo de oportunidade envolvido na escolha pelo desenvolvimento da atividade turística no momento em que o turismo encerra gastos para a localidade, na estruturação da atividade turística e em marketing e propaganda. Vale lembrar que tais dispêndios são arcados pelo governo e necessários ao desenvolvimento do destino. Além disso, deve-se considerar também que a renda e os fluxos turísticos provenientes da atividade apresentam consideráveis oscilações durante o ano, em razão de sua natureza sazonal. Um outro impacto econômico que tem certa duplicidade nesse contexto é o aumento do valor da propriedade, que pode levar à especulação imobiliária e gerar conflitos sobre o espaço. Assim, a economia se intensifica com a entrada de estrangeiros no mercado local, por meio do aumento de preços, tanto de 8

9 imóveis e terrenos quanto de bens de consumo e serviços na localidade. Além disso, a própria comunidade tende a sentir-se deslocada pelos donos de segunda residência, em relação ao tempo e ao espaço de áreas atrativas e em termos de investimento (MÜLLER, 2000). Por outro lado, tem-se que, normalmente, os proprietários de segundas residências são, não só financeiramente, mas, socialmente, mais ligados ao destino do que um turista comum, pois precisam interagir com a comunidade local e seus negócios, com freqüência e continuidade maior (BIEGER, et al., 2007). Além disso, principalmente na segunda residência tradicional, observa-se um processo de identificação do turista com a comunidade ao seu redor e, portanto, aumento da preocupação em assumir as mesmas responsabilidades que os brasileiros, bem como ter os mesmos direitos. A tabela abaixo apresenta, de forma sintetizada, alguns exemplos de impactos negativos e positivos recolhidos durante as entrevistas com empresários do setor imobiliário, por ocasião da pesquisa de segunda residência. É possível observar que há preocupação quanto aos impactos nas três esferas de análise da sustentabilidade e que os temas mais atuais relativos ao tema apareceram como motivos de atenção especial. É inegável, no entanto, o impacto positivo de uma ação turística imobiliária no local, como fonte de desenvolvimento, por envolver, em grande parte, atividades geradoras de emprego e renda, bem como a troca de tecnologias e experiências que podem trazer, por exemplo, novos modelos de preservação ambiental, além de benefícios oriundos da integração com outras culturas e costumes. O próximo passo na compreensão do fenômeno de segunda residência é conhecer algumas lições de estudos internacionais que permeiam o contexto de investimentos em segunda residência. Funcionam como balizadores para os estudos sobre mercado imobiliário turístico no Brasil porque tratam de experiências já consolidadas, com exemplos de sucesso. Tais elementos são trabalhados nos tópicos a seguir. Exemplos de impactos mais lembrados em conversas com entrevistados IMPACTOS DA AÇÃO DE TURISTAS EM 2ª RESIDÊNCIA AMBIENTAIS ECONÔMICOS SOCIAIS Positivos Modelos de produção de energia limpa Aumento da receita pública Diversidade cultural Infra-estrutura sanitária Investimento local Estudos de impacto para áreas de preservação Geração de trabalho de renda Capacitação Negativos Superutilização de recursos naturais Aumento geral de preços Poluição ambiental Aumento da informalidade Banalização Cultural Invasão de áreas protegidas Especulação Imobiliária Fonte: pesquisa FGV/ EMBRATUR Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Conceituação 9

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