Laudo de Avaliação Econômico-Financeira

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1 Laudo de Avaliação Econômico-Financeira RIO DE JANEIRO Premiumbravo Auditoria e Consultoria Avenida João Cabral de Melo Neto, o andar Barra da Tijuca - Rio de Janeiro Tel. # SÃO PAULO Premiumbravo Corporate Finance Rua Arandu Rua 28, conjunto 31 Brooklin, São Paulo SP Tel. #: / 6664

2 Disposições Preliminares São Paulo, 11 de novembro de 2014 À GAM PARTICIPAÇÕES LTDA Ref: Laudo de Avaliação Econômico-Financeira Prezado Sr. Emanuel Pereira da Silva Sr. Fabio Chung Nosso trabalho compreendeu utilizar a metodologia descrita neste documento para encontrar uma estimativa do valor econômico do empreendimento (Empreendimento) que faz parte dos ativos da GAM PARTICIPAÇÕES LTDA (doravante GAM - sociedade limitada com sede na cidade do Rio de Janeiro, na Avenida das Américas nº 500, Bloco 18, salas 303, Barra da Tijuca, inscrita no CNPJ sob o nº / ). O Empreendimento em análise é o Design hotel (doravante Hotel ), conforme detalhado na proposta de avaliação datada de 22 de Julho de O propósito da avaliação foi fornecer um laudo de valor econômico para que a empresa GAM possa considerá-lo como referência para fins de decisões de natureza societária, incluindo-se a eventual participação de novos investidores no Empreendimento. Na estimativa do valor nos baseamos no conceito de valor justo de mercado ( fair market value ), o qual é geralmente definido como o mais alto preço (expresso em moeda ou valor equivalente à moeda) possível de se obter em um mercado aberto e sem restrição, entre partes informadas e prudentes, agindo com independência e sem qualquer coação. No presente relatório a seguir, adotamos o Income Approach (Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente. O enfoque do Fluxo de Caixa Descontado se baseia no conceito de que o valor econômico de um negócio em marcha, está diretamente relacionado ao valor presente dos fluxos de caixa líquidos gerados pelas operações da empresa no futuro. Isso porque, somente o caixa pode ser usado para pagamento de dividendos ou novos investimentos. Atenciosamente, Marcelo Otavio de Lorenzo Fernandez Sócio da Premumbravo Finanças Corporativas

3 Índice Sumário Executivo Entendimento da Situação e Escopo Metodologias Taxa de Desconto Análise de Mercado Premissas Operacionais Análise de Valor Anexos 1 e 2

4 Sumário Executivo Prezados Senhores: Conforme escopo e segundo premissas da Administração e análises de mercado, realizamos uma análise destinada à estimar o Valor Justo de Mercado do Design Hotel em 30 de setembro de 2014 (data base). Tendo em vista que: não há fluxos de receita esperados para 2014; não são esperadas alterações de expectativa quanto às taxa de ocupação; e os valores monetários das diárias já estão atualizados à realidade de mercado, o valor poderia acompanhar proporcionalmente a taxa de desconto de 8,2% a.a. até (ver Anexo 1). Esta avaliação servirá como base de valor para a análise de potenciais investidores com relação ao Empreendimento Hotel Rio Design. Definição de Valor Justo: De acordo com os critérios estabelecidos pelo IASB em suas normas de registro e valoração (IFRS 3 - Combinação de Negócios), valor justo é o valor pelo qual um ativo pode ser negociado entre partes interessadas, conhecedoras do negócio e independentes entre si, com ausência de fatores que pressionem para a liquidação da transação ou que caracterizem uma transação compulsória. Premissas Adotadas na Avaliação: A determinação do valor justo foi realizada considerando-se a continuidade do uso dos ativos do Empreendimento hoteleiro e uma duração indefinida de suas atividades ( going concern basis ). Metodologias de Avaliação: No desenvolvimento de nossos estudos, consideramos o método conhecido como Income Approach. 4 O método Income Approach reconhece que o valor atual de um ativo (ou passivo) é determinado em função da expectativa de geração de benefícios (ou obrigações) econômicos futuros. Esses benefícios podem ser na forma de receitas, lucro líquido, fluxo de caixa, ou outras medidas de rentabilidade, bem como redução de custos e benefícios fiscais. O valor é dado pela análise conjunta dos benefícios futuros projetados por um determinado período e o retorno exigido por um investidor (taxa de desconto), que incorpora o valor do capital no tempo e os riscos associados ao ativo em particular. A taxa de desconto é estimada com base em dados de mercado que reflitam a sensibilidade dos investidores em função tipo, qualidade e risco do negócio na da data-base da Avaliação. Conclusão de Valor: De acordo com as premissas descritas ao longo do relatório, das informações disponibilizadas pela Administração da Empresa e das condições atuais e esperadas para o mercado, nossa opinião de Valor do Design Hotel (em 30 de setembro de 2014) é de R$ (cento e vinte e dois milhões e oitocentos e cinquenta e dois mil reais), considerando que: (i) o Empreendimento será o ativo gerador de renda de uma SPE/SCP e que, portanto, há incidência de IR (regime de lucro real) e demais impostos atinentes; e (ii) os rendimentos serão distribuídos sob a forma de dividendo, e não JCP (conforme premissa da Administração). Sobre o Avaliador e responsável Técnico: Marcelo Lorenzo Fernandez, sócio diretor da Premiumbravo Corporate Finance (o currículo se encontra no ANEXO).

5 Sumário Executivo Ressalvas e Considerações: O Avaliador (Premiumbravo) não possui qualquer interesse comercial direto ou indireto com o Empreendimento em análise. Declaramos que não temos qualquer conflito de interesses ou questões que comprometam a nossa independência com relação à avaliação objeto deste relatório. O presente relatório apresenta todos os elementos que temos conhecimento e que podemos disponibilizar para que se possa fazer uma análise do Empreendimento. Contudo, um potencial investidor e/ou os empreendedores do projeto em curso, devem realizar as suas próprias análises e considerações. As informações apresentadas ou referidas sobre o Empreendimento foram obtidas diretamente com os empreendedores ou em fontes públicas. A Premiumbravo considera fidedignas as fontes públicas empregadas neste relatório; entretanto, não certifica que as informações são completas. A Premiumbravo não realizou nenhum tipo de auditoria das informações recebidas e, portanto, não se responsabiliza por sua precisão e veracidade. Os honorários fixos recebidos pela Premiumbravo pelo trabalho de avaliação econômico-financeira, e elaboração do presente relatório, não estão sujeitos aos termos de conclusão dos trabalhos, bem como não estão condicionados a sucesso ou referenciados em base percentual. 5

6 Índice Sumário Executivo Entendimento da Situação e Escopo Metodologias Taxa de Desconto Análise de Mercado Premissas Operacionais Análise de Valor Anexos 1 e 2

7 Entendimento da Situação e Escopo Motivação Escopo de Trabalho Em julho de 2014 a GAP procurou a Premumbravo Finanças Corporativas (uma empresa de consultoria que é parte do Grupo Premiumbravo, com cerca de dez anos de experiência em Auditoria e Consultoria) com o intuito de obter um laudo de avaliação econômico-financeira do Hotel - em data-base definida, conforme detalhado nesta proposta. Assim, o propósito deste trabalho é realizar a avaliação e produzir um laudo de valor econômico com as conclusões, para que a GAM possa considerá-lo (a fair market value) como referência para fins de decisões de natureza societária, incluindo a eventual participação de novos investidores no Empreendimento. Em nossa estimativa do valor econômico, nos basearemos no conceito de valor justo de mercado (fair market value), o qual é geralmente definido como o preço (expresso em moeda ou valor equivalente à moeda) possível de se obter em um mercado aberto e sem restrições, entre partes informadas e prudentes, agindo com independência e sem qualquer coação. Ressalvamos que não está contemplado em nosso escopo de trabalho qualquer procedimento de auditoria dos dados contábeis/financeiros utilizados em nossas análises, conforme os padrões de auditoria geralmente aceitos e, portanto, não emitiremos opinião sobre tais dados nem sobre as demonstrações financeiras da GAM ou do Hotel, assim como não serão mensuradas contingências fiscais e/ou trabalhistas por ventura existentes e não provisionadas. Enfatizamos ainda, que o escopo desta proposta não contempla a avaliação patrimonial dos ativos (ex.: imóveis não utilizados nas atividades) por ventura existentes, contabilizados ou não. 7

8 Índice Sumário Executivo Entendimento da Situação e Escopo Metodologias Taxa de Desconto Análise de Mercado Premissas Operacionais Análise de Valor Anexos 1 e 2

9 Principais Desvantagens Principais Vantagens Descrição Metodologias Income Approach Asset Approach Market Approach O Income Approach prevê a continuidade das atividades do empreendimento, visando o seu potencial em gerar lucros futuros e está baseado no conceito de antecipação dos rendimentos futuros, através da conversação dos mesmos a valor presente. O Income Approach pode ser aplicado mediante o enfoque do Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente, o qual está fundamentado no conceito de que o valor econômico de um negócio está diretamente relacionado ao valor presente dos fluxos de caixa líquidos gerados pelas operações da empresa no futuro. O Asset Approach é geralmente empregado para avaliar certos tipos de negócios, tais como: Empresa imobiliária ou Empresa "holding"; para determinar o goodwill de um negócio; e quando um negócio é incapaz de gerar um retorno adequado do investimento, devendo ser liquidado. Este método, juntamente com o Income Approach, é às vezes combinado para avaliação de um negócio. Nesse caso, todos os ativos e passivos são avaliados individualmente, como negócio em marcha ou presumindo liquidação, e então somados. Neste método, através de comparações com informações do mercado (públicas e acessíveis), procura-se obter indicadores que possam ser adotados como parâmetros de valor do negócio. Identificam-se transações realizadas em período recente com empresas similares àquela que esta sendo objeto do estudo. A partir disso, são efetuados estudos específicos de forma a buscar elementos de comparação que possam existir para cada uma das operações encontradas. Este método é normalmente utilizado apenas como cross-check do método principal adotado. Os aspectos relevantes e intrínsecos ao negócio são considerados. Método aceito mundialmente como os mais completo. Em certos casos, a simplicidade na aplicação. Obtenção de parâmetros de mercado. Grau de subjetividade nas premissas e projeções. Sensibilidade à taxa de desconto. Eventualmente, o valor residual é relevante (perpetuidade). Dificuldade em se aplicá-lo quando os ativos intangíveis são relevantes na geração de valor do negócio. Eventualmente, indisponibilidade de dados públicos. Dificuldades na análise da comparabilidade dos dados coletados. Dificuldades na definição da amostra. 9

10 Metodologia Income Approach - Fluxo de Caixa Descontado Projeções CENÁRIO PROJETIVO Projeções Experiência Investimentos Projeções Receita Operacional Líquida Valor Residual Know How Análise Estratégia (-) Custos e Despesas Operacionais (+) Depreciação e Amortização (=) EBITDA Ano 1 Ano 2 Ano 3 Baseado na perpetuidade do último fluxo de caixa projetado ou em múltiplo de saída. Ano 3 Pesquisa Operações (-) IR e CSL (-) Investimentos (-) Necessidade de Capital Base de Dados Mercado BUSINESS PLAN de Giro Fluxo de Caixa Livre Antes da Dívida Hotel Taxa de Desconto Dívida Líquida Valor Econômico da Operações (Enterprise Value) Valor Econômico da Empresa (Equity Value) 10

11 Metodologia Adotada - Justificativa DEFINIÇÃO DE VALOR Na estimativa do valor econômico, baseamo-nos no conceito de valor justo de mercado ( fair market value ), o qual é geralmente definido como o preço (expresso em moeda ou valor equivalente à moeda) possível de se obter em um mercado aberto e sem restrição, entre partes informadas e prudentes, agindo com independência e sem nenhuma coação. O valor justo de mercado pressupõe ainda o valor do Hotel on a stand-alone basis, isto é, sem considerar, portanto, eventuais expectativas de sinergias ou benefícios indiretos sob a ótica de um investidor específico. Valor justo de mercado é um conceito de valor que pode ser igual ou não ao preço de venda que poderia ser obtido se o Empreendimento fosse vendido em uma transação real de mercado. No presente estudo adotamos o Income Approach (Método da Renda), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente (DCF). O enfoque do DCF se baseia no conceito de que o valor econômico de um negócio em marcha está diretamente relacionado ao valor presente (descontado a uma taxa de risco) dos fluxos de caixa líquidos gerados pelas operações da empresa no futuro. Isso porque, somente o caixa pode ser usado para pagamento de dividendos ou novos investimentos. DEFINIÇÃO DE VALOR (continuação) No caso da aplicação da metodologia do Income Approach para a avaliação do Design Hotel, o Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente expressa apropriadamente o uso do ativo imobiliário do hotel, uma vez que: (a) trata de um ativo de uso específico e restrito; e (b) o Empreendimento será terá os seus ganhos da renda da operação hoteleira partilhados entre cotistas (atuais e possivelmente novos investidores,) não havendo a previsão para uma exploração imobiliária com uma venda fracionada das unidades. Contudo, ressalvamos que, caso o uso deste ativo venha a ser flexibilizado por decisão de Assembleia de cotistas, e ainda, caso, cumulativamente, seja permitido - pela legislação a viger no futuro - a utilização do imóvel como flat ou residencial com serviços, neste caso somente, o somatório do valor patrimonial (asset approach) dos ativos fracionados, poderá ser superior ao valor estimado pelo método do Income Approach, refletindo uma eventual valorização do mercado imobiliário. 11

12 Índice Sumário Executivo Entendimento da Situação e Escopo Metodologias Taxa de Desconto Análise de Mercado Premissas Operacionais Análise de Valor Anexos 1 e 2

13 Taxa de Desconto Custo do Capital Próprio (Ke) Dado que o propósito do presente laudo exige o cálculo do valor do Ativo sobre a premissa de valor justo ( Fair Market Value ), os parâmetros a serem utilizados no cálculo da taxa de desconto serão os parâmetros próprios das companhias consideradas como comparáveis e representativas do mercado em que a empresa atua. A taxa de desconto utilizada foi definida através do modelo matemático denominado CAPM ( Capital Asset Price Model) custo do capital próprio dos acionistas para um empreendimento sem alavancagem financeira. Este método reflete, portanto, o retorno requerido pelos cotistas, capturando os riscos e benefícios associados ao financiamento das operações a empresa com capital próprio. Também representado como Custo de Capital Próprio (Ke), o CAPM é, baseado na hipótese de que os investidores exigem uma taxa adicional de retorno sobre uma taxa livre de risco, como uma compensação pelo risco do investimento. Ke = Rf (Ajustada) + (βl x MRP) Rf = Taxa Livre de Risco Ajustada pelo Prêmio para o risco país βl = Coeficiente Beta (remeter à próxima página) MRP = Prêmio de Mercado Taxa Livre de Risco Ajustada (Rf Ajustada) - Estimou-se que a taxa interna de retorno da renda fixa de longo prazo, para o qual se utilizou a taxa interna de retorno do título da dívida americana de 10 anos (T-Bond) na data-base da avaliação (2,56% ao ano), ajustado em função do prêmio de risco país associado ao mercado em que o ativo avaliado atua (Brasil) e da inflação americana uma vez que as projeções realizadas são expressas em reais (Fonte: Bloomberg). 13 Inflação - O cálculo da inflação existente dos Estados Unidos foi realizado com base nos últimos dados publicados e disponível sobre a taxa de inflação anual correspondente. Prêmio Risco País (Rc) - O cálculo do prêmio de risco país (Rc) foi baseado em um estudo elaborado por Aswath Damodaran (denominado Measuring Company Exposure to Country Risk: Theory and Practice ) sobre a quantificação do Risco País. Para isso, se parte da qualificação outorgada pela Moody s ao país objeto de estudo ( Country Risk ) onde se estima o diferencial de risco da renda fixa do país frente à renda fixa considerada livre de risco (T-bond americano), o que representa uma aproximação do prêmio de risco país designada ao mesmo. Não obstante, dado que a premissa de risco país associada ao mercado ( Equity Country Risk Premium ) parece ser maior que o diferencial de risco associado à renda fixa ( Country Default Spread ), o citado estudo confirma a conveniência de calcular o prêmio de risco país ajustado. O Cálculo da taxa livre de Risco é apresentado a seguir: Taxa Livre de Risco (Rf) - Brasil Taxa Livre de Risco - EUA 2,6% Inflação - EUA 1,5% Risco País 2,9% Taxa Livre de Risco (Rf) - Brasil 3,9%

14 Taxa de Desconto Custo do Capital Próprio (Ke) Coeficiente Beta (βl) - Para o cálculo do coeficiente beta (que mede o risco médio específico do segmento de atuação, com base em amostra de empresas), foram utilizados os betas desavalancados médios da indústria hoteleira (comparables de mercado), conforme disponibilizado por Aswath Damodaran (ver o descritivo de todas as empresas consideradas no Anexo). Informações detalhadas poderão ser colhidas no site referencial: etas.html. Custo do Capital Próprio - Com base nos parâmetros previamente descritos, o Custo do Capital próprio é assim apresentado: Custo do Capital Próprio (Ke) [Ke = Rf + ( b x Rm) + SCP] Taxa Livre de Risco (Rf) - Brasil 3,9% Beta Realavancado 0,87 Prêmio de Risco de Mercado (MRP) 5,0% Custo do Capital Próprio (Ke) 8,2% Beta Beta (BL= BU x (1+ (1-T) x ND/MC) Beta Alavancado - (βl ) 1,27 Beta Desalavancado (βu) 0,87 Beta Realavancado 0,87 Prêmio de mercado (MRP) - O risco de mercado é baseado na diferença entre a rentabilidade da renda variável (Bolsa) e a renda fixa do Estado a longo prazo num período que abrange vários ciclos econômicos (20 anos). Consideramos o prêmio de mercado de 5,0% ao ano. 14

15 Índice Sumário Executivo Entendimento da Situação e Escopo Metodologias Taxa de Desconto Análise de Mercado Premissas Operacionais Análise de Valor Anexos 1 e 2

16 Análise de Mercado Análise de Oferta Hoteleira Atual Neste estudo foram considerados os hotéis presentes no eixo Recreio-Barra (da cidade do Rio de Janeiro) de categoria similar ao hotel avaliado., conforme apresentado a seguir: Oferta Competitiva Primária Oferta Competitiva Secundária Hotel Categoria Aptos. Abertura Ramada Barra Superior Bourbon Residence Barra Superior Promenade Barra First Superior Atlântico Sul Econômica Praia do Pontal Apart Hotel Econômica Praia do Pontal Resort Econômica Villa Del Sol Econômica Mykonos Hotel Econômica Sub-Total 892 Royalty Barra Superior Brisa Barra Hotel Superior Casa Del Mar Residence Superior Sub-Total 457 Total Ramada Riocentro (208 Uhs) - Primeiro hotel da Wyndham a operar no Rio, localiza-se na Av. Salvador Allende, 500, em Jacarepaguá, situação que o deixa fora de eixo direto em relação à demanda corporativa da região (embora tenha reflexo indireto de atração sobre a demanda do Rio Centro). Construído em regime de condohotel, tem todas suas unidades de mesmo tamanho, passando a operar em plena capacidade apenas em Apesar de recente, o produto já apresenta sinais de desgaste. Bourbon Residence Barra (174 Uhs) - Localizado junto ao Promenade Barra, este condo-hotel foi inicialmente operado pela Melià, tendo a Bourbon assumido em Possui estrutura desgastada, com equipamentos desatualizados, oferecendo apenas algumas unidades reformadas. Deverá passar por uma intervenção mais ampla em 2014, deixando todos os quartos no mesmo padrão. Promenade Barra First (218 Uhs) - Localizado na altura do nº da Av. das Américas, constitui-se com o última opção de hospedagem da Barra, sendo um apart-hotel com todos as unidades no pool hoteleiro. Os quartos são idênticos, com aprox. 33m². Possui uma pequena área de eventos, lobby bar e restaurante. Passou por ampla reforma em 2012, com adoção de piso frio, troca de enxoval, colchões, televisores, reforma de áreas comuns, entre outros, e em 2013 os ar condicionados foram trocados. Atlântico Sul (138 Uhs) - Mais antigo hotel competitivo, é também o principal empreendimento do mercado do Recreio dos Bandeirantes. Inaugurou 42 novos quartos no segundo semestre de 2013, já alinhados à padrões atuais de hotelaria. Os demais 96 quartos estão passando por reformas, incluindo também a reforma da fachada. 16

17 Análise de Mercado Análise de Oferta Hoteleira (continuação) Praia do Portal Apart Hotel & Resort (90 Uhs) - Junção de dois empreendimentos localizados na altura do nº da estrada do Pontal, com 90 quartos no pool hoteleiro. Todas as unidades são idênticas com cerca de 50m², com sala, quarto, cozinha e varanda. A diferenciação do Resort para o Apart-Hotel se dá pela frente mar e por maior área de lazer, ambos oferecem equipamentos defasados (como televisores a tubo) e necessitam de reformas para se manterem atualizados. Apesar disso, são bastante procurado por famílias (aos finais de semana) ou por profissionais que precisam de estadia estendida. Vila del Sol (26 Uhs) - Localizado na altura do nº da Estrada do Pontal, este apart-hotel é administrado pela PROTEL sob a modalidade Residence, com foco em longa estadia. Apenas 26 unidades estão no pool. Estas últimas encontram-se bem mantidas. Os quartos são espaçosos (cerca de 48m²), com sala, quarto e cozinha equipada, além de varanda. Tem ampla área de lazer, que ajuda a captar tanto famílias quanto profissionais. Mykonos Hotel (38 Uhs) Localizado na frente da Pedra do Pontal, é o empreendimento mais simples da oferta competitiva. Conta com estrutura enxuta e defasada, oferecendo ainda televisores de tubo e camas de madeira, entre outro. Não há padrão, com quartos pintados de cores diferentes, assim como ocorre nas áreas comuns. Porém, é bastante procurado por ser o mais barato da região, tendo um expressivo volume de hospedes de nível técnico e operacional. Royalty Barra (249 Uhs) - Maior hotel da oferta competitiva, o Royalty Barra entrou no mercado em 2000, na Praia do Pepe. Conta com quatro categorias de acomodações, das quais três oferecem frente mar e duas são suítes com antessala. O hotel tem boa oferta da serviços, com área de eventos para até 400 pax e restaurante. Com um produto defasado, começou a perder mercado em relação aos novos hotéis, levando-o a efetuar suas primeira reforma em 2013, mudando equipamentos, enxovais e ambientes, que tornaramno mais adequado. Brisa Barra Hotel (140 Uhs) - Segundo hotel mais novo da Barra, inaugurado em Julho de 2012, conta com 140 apartamentos e uma boa área de eventos, com espaços modulares, pé direito elevado e capacidade para mais de 300 pax. Os quartos têm metragem entre 26m² e 32m², todos com varanda, tv lcd e ac split. Alguns dispõem de hidromassagem. Destaca-se dentre a oferta da Orla justamente por oferecer um produto moderno e atual. Casa del Mar (68 Uhs) - Apart-hotel da Promenade na frente da Praia da Barra, o Casa Del Mar possui somente 68 quartos no pool hoteleiro. Oferece dois tipos de acomodação: superior e suíte. Esta última possui cozinha americana e pode ser conjugada. Todos têm varanda. Voltado para público de longa permanência, o Casa Del Mar está com instalações bastante desgastadas que depreciam o produto em relação aos demais. Caso não receba rapidamente uma ampla reforma, poderá passar por reposicionamento de mercado após a entrada da nova oferta. 17

18 Análise de Mercado Análise de Demanda Histórica do Mercado Concorrente Conforme informações da Administração e com base nas taxas de ocupação apresentadas pelo mercado, a demanda histórica do mercado concorrente apresentou o seguinte comportamento entre os anos de 2011 e Demanda do mercado concorrente UHs dispoíveis UHs disponíveis no ano % Occ 70% 69% 67% UHs ocupadas no ano % Cresc. Demanda 16% 11% Fonte: Administração Fonte: Administração 18

19 Análise de Mercado Estimativa de demanda para o mercado de atuação do hotel É o bairro que mais cresce no Rio de Janeiro nos últimos tempos (de área praticamente desabitada na década de 1960, passou para 24 mil habitantes em 1980, 63 mil habitantes em 1991, 92 mil em 2000, e para 136 mil habitantes em 2010). Tem sido alvo da migração de outros bairros cariocas, principalmente da zona sul. Estima-se que a população da Barra irá dobrar até O eixo Recreio-Barra possui alto potencial de crescimento e expansão. Em particular: - Esta região é a única área nobre do RJ ainda com boa oferta de terrenos e tem havido (nos últimos 10 anos) um crescente oferta de imóveis comerciais (especificamente na Barra), transformando a Barra uma região de uso misto. Grande empresas já se deslocaram para a região, a exemplo da a Shell, Esso, Vale, Vivo, Michelin, Unimed, TIM, Nokia dentre outras. - Barra será a casa da maior parte dos Jogos Olímpicos de Foi implantado o BRT, com a interligação com outros bairros a partir da extensão da nova linha 4 do metrô. - A via Transcarioca, via que liga a Barra da Tijuca à Ilha do Governador (Aeroporto Internacional Tom Jobim) trará forte dinamização à Barra, não somente pela aproximação com o aeroporto, mas pela conexão com diversos outros bairros periféricos e altamente populosos. - Duplicação da capacidade do elevado do Joá, que liga São Conrado à Barra, facilitará em muito o fluxo entre a Barra e a Zona Sul da cidade. da Copa do Mundo). 19 Estima-se que a taxa de crescimento da demanda hoteleira na região deverá se manter em patamares superiores ao crescimento da economia brasileira nos próximos anos. Assim, foi estimada queda gradual da taxa de crescimento da demanda até 2020, quando o crescimento da demanda é estimado em linha com a expectativa do crescimento do PIB (3% a.a.). Para 2016 é estimada uma demanda adicional de UHs para o mercado de atuação do hotel avaliado. (Este valor está em linha com as expectativas da Administração e reflete uma estimativa de 90% de ocupação durante o período das Olimpíadas. Para efeito ilustrativo e com base em premissa similar, foi estimada um incremento de UHs vendidas em 2014 em função da Copa do Mundo. Fonte: Administração/Premiumbravo

20 Análise de Mercado Novos Entrantes Foram considerados como novos entrantes no mercado de atuação, os hotéis com inauguração prevista para os próximos anos localizados no eixo Recreio-Barra com características similares ao hotel avaliado, conforme apresentado a seguir: Oferta e Demanda no Mercado Concorrente Com base nas premissas previamente apresentadas, é apresentada a seguir a expectativa de Oferta e Demanda para o mercado de atuação do Hotel avaliado, bem como estimativa de taxa de ocupação média deste mercado. Categoria Operadora UHs Inauguração Novotel Barra Superior Accor Mercure Pepe Superior Accor Hotel Ribalta Superior ND Grand Mercure Riocentro Sup. Luxo Accor Novotel Abelardo Bueno Superior Accor Total Por se enquadrar em uma categoria superior, bem como estar dentro do Riocentro, e portanto não ser um concorrente direto do hotel avaliado, a participação do Grand Mercure neste mercado foi ponderada em 50%. A mesma ponderação aplica-se ao Hotel Ribalta, que, de acordo com a Administração, deverá operar de forma independente, não se enquadrando como um concorrente direto do hotel avaliado. Com a entrada de novos empreendimentos no mercado, em 2015 foi considerada a saída de 154 UHs do mercado de atuação, refletindo a defasagem frente aos novos entrantes e a consolidação do mercado. E, com exceção do Hotel avaliado, que deverá entrar em operação em janeiro de 2016, a entrada dos novos hotéis é feita de forma parcial no ano de inauguração. 20

21 Índice Sumário Executivo Entendimento da Situação e Escopo Metodologias Taxa de Desconto Análise de Mercado Premissas Operacionais Análise de Valor Anexos 1 e 2

22 Premissas Operacionais Taxa de Ocupação Considerando market share de 12,4% (279/2.246), são apresentados abaixo o total de UHS vendidas por ano, bem como a taxa de ocupação esperada para o Hotel avaliado: Diária Média Conforme expectativa da Administração e da Operadora, o Design Hotel deverá iniciar suas operações em 2016 com uma diária média de R$ 450,00. A partir de então, é previsto um aumento de aproximadamente 1,3% a.a. no valor da diária, conforme histórico do aumento médio real das tarifas observado entre 2004 e 2012 no Brasil.. 22

23 Premissas Operacionais Receita Líquida Receita de Hospedagem - Estimada em função da expectativa de Diária Média e Taxa de Ocupação conforme exposto anteriormente. Receita de Alimentos & Bebidas - Estimada em função das seguintes premissas: Couvert Médio Almoço R$ 32,00. Couvert Médio Jantar R$ 44,00. Quantidade de Clientes (Hóspedes): 1,2 por UH vendida. Receita de Bebidas: 20% da Receita Total de Alimentos. (*) Couvert Médio com aumento de aproximadamente 1,3% a.a. Receita de Eventos - A Receita da área de eventos foi estimada em função da média de mercado praticada em função da quantidade de UHs Ocupadas. Sendo R$ 18, R$ 29, R$ 37, R$ 37 e R$ 38 para os anos de 2016 a 2020, estabilizando-se em R$ 38 a partir de então. Adicionalmente foram estimados 20% de receita extra de bebidas sobre a receita de Eventos. Deduções - Estimada em função das seguintes alíquotas: PIS/COFINS s/ Rec. De Hospedagem: 3,65% PIS/COFINS s/ Rec. Sobre Outras Receitas: 5,10% ISS: 5% Sobre Receita de Bruta de Hospedagem e Eventos ICMS: 3,2% sobre Receita de Alimentos & Bebidas Custos Departamentais Conforme análise da média histórica de mercado, os custos departamentais foram estimados do seguinte modo: Custos de Hospedagem - Estimada em função das seguintes premissas: Custo médio da folha de pagamento por funcionário: R$ Quantidade de Funcionários: 69 Outros Custos: 12% sobre Receita de Hospedagem Custos de Alimentos & Bebidas - Estimada em função das seguintes premissas: Custo médio da folha de pagamento por funcionário: R$ Quantidade de Funcionários: 64 Outros Custos: 34% sobre Receita de A&B Custos de Outros Departamentos - Estimada em função das seguintes premissas: Custo médio da folha de pagamento por funcionário: R$ Quantidade de Funcionários: 2 Outros Custos: 28% sobre Receita de Hospedagem 23

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