RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

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1 RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: RBDS11 ISIN: BRRBDSCTF006 Relatório Trimestral Gerencial 4º Trimestre de 2012

2 Sumário Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 3 Visão Geral do Mercado Imobiliário... 4 Resumo das Atividades no Trimestre... 5 Carteira de Investimentos do FII... 7 % de Unidades Vendidas... 8 % de Obras Concluídas... 8 Taxa interna de Retorno Estimada... 9 Critérios de Exigibilidade Chamadas de Capital Situação Patrimonial do FII Avaliação dos Ativos Colliers International Distribuição de Rendimentos do FII Disclaimer Contatos

3 Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., consultor imobiliário do RB Capital Desenvolvimento Residencial II Fundo de Investimento Imobiliário FII, visando apresentar aos cotistas do FII o seu desempenho, informando seus resultados no trimestre, bem como o desenvolvimento de cada um dos projetos imobiliários nos quais investe direta ou indiretamente. Informações Gerais ao Investidor O FII foi constituído na forma de condomínio fechado de investimento, com prazo duração de 5 anos, cujo patrimônio é distribuído em uma única classe de cotas. O objetivo do FII é proporcionar resultado aos seus Cotistas mediante investimento, direta ou indiretamente, por meio de sociedades investidas, em Imobiliários residenciais, os quais terão por objeto a aquisição e/ou a construção de imóveis para posterior venda, observados os critérios estabelecidos no regulamento. O FII conta com o co-investimento da RB Capital em um montante equivalente a no mínimo 5% do valor correspondente ao investimento total desembolsado pelo FII em cada sociedade investida e/ou Empreendimento Imobiliário. A distribuição de Cotas do FII foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472/08, e da Instrução da CVM nº 400/03, sendo composta de uma Oferta Institucional, destinada para investidores institucionais, e uma Oferta de Dispersão, destinada a investidores não-institucionais. Data de Encerramento da Oferta 28/09/2010 Volume Captado R$ ,00 Quantidade de Cotas

4 Visão Geral do Mercado Imobiliário Em 2012 foi constatado em relação ao ano anterior redução no volume de lançamentos imobiliários nas principais regiões metropolitanas, entretanto a velocidade de vendas manteve-se em níveis saudáveis e foi constatado movimento de queda no valor dos imóveis. Parte das empresas do setor focaram seus esforços em promover ajustes internos a fim de aperfeiçoar o seu desempenho operacional a nova realidade do mercado. No mês de outubro o governo alterou os limites do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, saindo do valor máximo do imóvel de R$ 170 mil para R$ 190 mil nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro, São Paulo e também Distrito Federal, ampliando assim a faixa de renda das famílias atendidas pelo programa. Também em outubro ocorreu nova queda na taxa básica de juros, chegando ao patamar de 7,25% a.a, a menor taxa da história do país. O mês de novembro foi marcado pela retomada nos lançamentos, principalmente na cidade de São Paulo com aproximadamente novas unidades ofertadas, com destaque para os imóveis de 2 dormitórios. Ainda no mesmo mês a prefeitura da capital paulista anunciou que o processo de licenciamento de projetos imobiliários será por meio eletrônico, melhorando as expectativas na redução do tempo de aprovação de novos empreendimentos. Levando em consideração a elevada demanda por habitação no país, aliada aos acontecimentos citados ao longo de 2012, continuamos com favoráveis perspectivas para o ano de 2013 de desenvolvimento de projetos imobiliários. 4

5 Em Milhões Resumo das Atividades no Trimestre No quarto trimestre de 2012, mais um investimento imobiliário foi assinado, trata-se do Empreendimento nº 22 no relatório do terceiro trimestre, Empreendimento nº 20 do relatório atual. Os empreendimentos nº 20, 21 e 23 do relatório anterior foram desconsiderados pelo comitê de investimentos, sendo substituídos pelo atual Empreendimento 21. Ainda neste trimestre houve o termino da obra e habite-se do Empreendimento nº 4. Maiores detalhes serão apresentados na seção % de Obras Concluídas deste relatório. A equipe de gestão e consultoria imobiliária do FII manteve no quarto trimestre a sua estratégia em priorizar investimentos por meio da estrutura de permuta, quando problemas relacionados com aumento de custo de construção começaram a se tornar mais recorrentes. Nesses investimentos sob a forma de permuta financeira os efeitos de impactos negativos relacionados com aumentos de custos de construção ficam concentrados no incorporador, pois o permutante, neste caso o FII, troca o investimento realizado no terreno por uma parcela do VGV do empreendimento. Apesar de tais estruturas apresentarem uma taxa de retorno menor do que investimento direto na SPE que desenvolve os empreendimentos residenciais, continuamos acreditando que tal situação apresenta uma relação de risco x retorno mais favorável. Considerando os investimentos realizados nos últimos 18 meses, dos 11 empreendimentos investidos ou em fase de fechamento pelo FII, 10 deles (ou 92% do volume de recursos comprometidos nesse período) correspondem a investimentos estruturados sob a forma de permuta. E considerando a carteira total, dos 21 empreendimentos investidos ou em fase de fechamento pelo FII, 14 deles (ou 64% do volume de recursos comprometidos nesse período) correspondem a investimentos estruturados sob a forma de permuta. O gráfico abaixo ilustra a alteração na estratégia de gestão do FII, dando mais importância para esse tipo de estrutura de investimento. Gráfico 1: Distribuição da carteira por tipo de investimento realizado pelo FII - (em %) R$ 180 R$ 160 R$ 140 Permuta R$ % R$ 100 R$ 80 8% 64% R$ 60 42% R$ 40 R$ 20 58% 36% Equity R$ - ATÉ JUN/11 JUN/11 - DEZ/12 TOTAL Fonte: RB Capital 5

6 Uma vez efetuado o investimento nesse último empreendimento, a carteira do fundo atingirá o total de 21 empreendimentos investidos, que correspondem cerca de 121% do capital desembolsado. Com isso, decorridos 29 meses do início de operação, o fundo estará integralmente investido, com desembolsos de acordo com as necessidades de recursos dos projetos. A tabela abaixo apresenta os estágios do processo de investimento dos empreendimentos que comporão a carteira do fundo. Quantidade Data de Liquidação Volume Comprometido Investidos 20 Até 31/12/2012 R$ 144,5 milhões Em Fase de Fechamento 1 Expectativa até 03/2013 R$ 8,5 milhões Em Fase de Due Diligence Aprovados no Comitê de Investimentos 21 - R$ 153,0 milhões Fonte: RB Capital O Empreendimento 21 está classificado como Em fase de fechamento, e têm sua liquidação marcada para o primeiro trimestre de Do volume total de R$ 144,5 milhões referente ao capital comprometido do FII com Imobiliários Investidos, R$ 4,0 milhões não foram desembolsados até o quarto trimestre para investimento em projetos, uma vez que (i) parte dos investimentos ainda estão sujeitos à ocorrência de alguns eventos; e (ii) o FII somente libera os recursos para o desenvolvimento dos Imobiliários investidos de acordo com a necessidade de capital dos projetos. O desembolso do saldo em aberto de R$ 12,5 milhões (saldo não desembolsado dos empreendimentos investidos mais desembolsos dos projetos em fase de fechamento) virá do saldo de caixa disponível do FII e do reinvestimento de recursos distribuídos pelos empreendimentos investidos. Os Imobiliários em fase de fechamento podem não ser objeto de investimento pelo FII caso, no fechamento da operação, seja identificado algum quesito e/ou condição comercial que torne o investimento no referido projeto desaconselhável. Para investimento nos referidos Imobiliários, além de cumprir com os critérios de elegibilidade estabelecidos, a RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda busca investir em projetos (a) desenvolvidos por incorporadores com track record e de renome no mercado brasileiro; e (b) que possuem maior liquidez em função da maior demanda do mercado, destacando-se projetos de 1 a 3 dormitórios localizados especialmente na cidade de São Paulo. 6

7 Carteira de Investimentos do FII Conforme apresentado acima, em 31 de dezembro de 2012, a carteira do FII era composta por 20 Imobiliários investidos e 1 Empreendimento Imobiliário em fase de fechamento. Abaixo segue uma breve descrição das principais características desses 21 Imobiliários. Fonte: RB Capital A tabela acima leva em consideração o investimento pelo FII nos Imobiliários (a) já investidos, e (b) em fase de fechamento, além de considerar os recursos ainda não comprometidos com nenhum projeto. Vale lembrar que os valores demonstrados acima para os projetos/recursos ainda não comprometidos pelo FII são aproximados à medida que são corrigidos pela variação do INCC. 7

8 % de Unidades Vendidas Segue abaixo o percentual de unidades vendidas por empreendimento desde o lançamento do FII. Vendas Lançamento 1T 11 2T 11 3T 11 4T 11 1T 12 2T 12 3T 12 4T 12 1 fev-11-98% 93% 90% 87% 87% 86% 74% 2 ago % 83% 86% 86% 89% 90% 3 nov-10 43% 51% 65% 65% 66% 71% 73% 75% 4 jan-08 96% 97% 98% 98% 98% 99% 99% 99% 5 jun-11-15% 32% 35% 35% 47% 51% 59% 6 mar-11 23% 50% 56% 58% 58% 63% 68% 68% 7 nov % 13% 31% 33% 41% 8 out-10 93% 98% 98% 98% 98% 98% 99% 100% 9 nov % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 99% 10 mai % 19% 26% 11 mar % (1) 48% 12 mar % 38% (1) 46% 13 fev nov % 49% 64% 85% 86% 15 ago % 16 jul % (1) 63% 17 abr dez % 80% 87% 89% 19 abr fev ago Os Imobiliários com vendas com (-) refere-se a empreendimentos não lançados. (1) Informações retificadas pelo incorporador. Fonte: Incorporadoras % de Obras Concluídas A tabela abaixo apresenta as informações sobre o percentual de obras concluídas desde o início do FII. Obras 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 Fonte: Incorporadoras Início da Const % 12% 27% 37% 49% set-11 jul % 17% 22% jun-12 fev % 33% 33% 40% 56% jun-11 jan % 89% 89% 96% 96% 97% 98% 100% jul-08 nov % 8% 19% 32% 43% set-11 jul % 18% 30% 39% dez-11 jun % 8% 18% jun-12 jul % 8% 14% 18% 32% 41% jul-11 nov % 29% 29% 43% 57% 66% 80% 85% jun-10 mar % nov-12 out jan-13 set set-12 nov ago-13 ago % 12% jul-12 nov abr-13 abr fev-13 fev out-13 jun % out-12 jun out-13 jan ago-13 mar fev-14 out-15 Entrega 8

9 Taxa interna de Retorno Estimada A taxa interna de retorno TIR estimada do FII, líquida de todos os custos e despesas e ponderada pelo tamanho do investimento e pelo prazo de duração de cada um dos Imobiliários, é de aproximadamente 14,7% 1 ao ano, acrescida da variação INCC. Considerando uma projeção de inflação de 5,25% 2 ao ano e a inflação em INCC já incorrida, a TIR estimada é de 21,6% em termos nominais, praticamente estável a taxa de retorno de 21,2% divulgada no trimestre anterior. A TIR calculada leva em consideração (a) os projetos imobiliários investidos pelo FII, (b) os custos do FII, quais sejam, taxa de administração, performance, custos de estruturação e distribuição e outras despesas recorrentes relacionadas ao FII e (c) o investimento dos recursos disponíveis no caixa do FII que ainda não foram investido nos projetos imobiliários (aplicações financeiras) e a venda dos recebíveis imobiliários do fundo ao mercado. 1 Performance passada não é garantia performance futura e a expectativa de rentabilidade não representa nenhuma garantia de resultados por parte do FII. 2 Para a estimativa da TIR em termos nominais, foi considerada a inflação passada medida pela variação do INCC e a projeção de inflação obtida com base nas curvas de mercado de papéis indexados a IPCA, uma vez que não existe uma base de dados relevante para a projeção futura do INCC. 9

10 Critérios de Exigibilidade Tanto os 20 Imobiliários já investidos, quanto ao único Empreendimento Imobiliário em fase de fechamento atendem os critérios de elegibilidade estabelecidos para o FII conforme pode ser visualizado na tabela abaixo. Critérios de Elegibilidade Métricas Carteira Atual (20) () Carteira Total ( = 21) () Enquadramento Alocação Máxima por Empreendimento Imobiliário Máximo de 50% do valor de cada Empreendimento Imobiliário 50% 50% Região Sudeste: sem limite de concentração 100% 100% Diversificação Regional Região Nordeste e Sul: até 50% do Capital Comprometido 0% 0% Diversificação dos Imobiliários Região Norte e Centro- Oeste: até 30% do Capital Comprometido O maior Empreendimento Imobiliário deverá representar no máximo 25% do Capital Comprometido Os quatro maiores Imobiliário deverão representar no máximo, em conjunto, 60% do Capital Comprometido 0% 0% 19% 19% 55% 56% Diversificação dos Incorporadores Até 35% do Capital Comprometido exposto contra um mesmo Incorporador Até 70% do Capital Comprometido contra os três Incorporadores contra os quais o FII detenha maior exposição 26% 26% 62% 62% Diversificação por estágio dos Imobiliários Até 60% do Capital Comprometido em Imobiliários em fase de aprovação Até 80% do Capital Comprometido em Imobiliários em fase pré-lançamento 10% 17% 12% 19% 10

11 Ao final do Período de Investimento, no mínimo 20% do Capital Comprometido deverá ser destinado a Imobiliários já lançados 102% 102% Critérios de Elegibilidade Métricas Carteira Atual (20) () Carteira Total ( = 21) () Enquadramento Diversificação dos Imobiliários por preço unitário Os imóveis que se enquadrem no programa Minha Casa Minha Vida, em conjunto com Imóveis que não se enquadrem no Sistema Financeiro de Habitação, poderão representar até 50% do Capital Comprometido 37% 43% Rentabilidade mínima esperada dos Imobiliários: Diversificação por Imobiliários sem licenças de construção Participação de Fundos RB Capital nas Sociedades Investidas e/ou nos Imobiliários Fonte: RB Capital 16% acrescido da variação do INCC Até 30% do Capital Comprometido Ao menos 5% do valor correspondente ao investimento total desembolsado 100% 100% 4% 4% 5% 5% 11

12 Chamadas de Capital Os recursos captados com a Oferta são integralizados no FII durante o período de investimento, de acordo com as chamadas de capital realizadas pelo administrador do FII, na medida em que sejam necessários aportes de recursos no FII para (i) realização de investimentos em ativos imobiliários; ou (ii) pagamento de despesas e encargos do FII. A primeira integralização do FII foi realizada pelos Cotistas, à vista, em 27 de setembro de 2010, no montante total de R$ 37,9 milhões, correspondente a 30% do total das Cotas emitidas pelo FII. Em dezembro de 2010 foi realizada a segunda integralização de Cotas do FII no montante total de R$ 30 milhões, fazendo com que o FII passasse a ter aproximadamente 54% das Cotas subscritas pelos Cotistas do FII já integralizadas. No segundo trimestre de 2011 foi realizada a terceira integralização de Cotas do FII no montante total de R$ 8,5 milhões, fazendo com que o FII passasse a ter aproximadamente 60% das Cotas subscritas pelos Cotistas do FII já integralizadas. No quarto trimestre de 2011 foi realizada a quarta integralização de Cotas do FII no montante total de R$ 25,0 milhões e a quinta integralização de Cotas do FII no montante total de R$ 15,0 milhões, fazendo com que o FII passasse a ter aproximadamente 89% das Cotas subscritas pelos Cotistas do FII já integralizadas. No terceiro trimestre de 2012 foi realizada a sexta e última integralização de Cotas do FII no montante total de R$ 15,5 milhões, fazendo com que o FII passasse 100% das Cotas subscritas pelos Cotistas do FII já integralizadas. O quadro a seguir resume os montantes já integralizados nas diversas chamadas de capital: Integralização Data Valor da Integralização Primeira Integralização 27/09/2010 R$ 37,9 milhões Segunda Integralização 27/12/2010 R$ 30,0 milhões Terceira Integralização 27/05/2011 R$ 8,5 milhões Quarta Integralização 17/11/2011 R$ 25,0 milhões Quinta Integralização 14/12/2011 R$ 15,0 milhões Sexta Integralização 28/09/2012 R$ 15,5 milhões Total das Integralizações - R$ 131,9 milhões Fonte: RB Capital 12

13 Situação Patrimonial do FII Em 31 de dezembro de 2012, o FII possuía um patrimônio líquido contábil de R$ 131,3 milhões. O valor patrimonial da Cota é de R$ 1.037, Vale ressaltar que pela forma de contabilização estabelecida na legislação brasileira, o valor patrimonial da Cota pode não capturar fielmente o valor de mercado dos Imobiliários investidos. Entretanto, conforme previsto no regulamento do FII serão divulgados laudos de avaliação dos Imobiliários investidos, refletindo os seus valores de mercado. Com a divulgação desses laudos de avaliação o patrimônio do FII poderá capturar o valor de mercado dos Imobiliários nos quais investe. Avaliação dos Ativos Colliers International Nesse trimestre, foi feita a reavaliação dos ativos imobiliários com mais de um ano de investimento pelo FII. A empresa independente que realizou a reavaliação é a Colliers International. Segue tabela com resumo dos ativos do fundo e seu valor de mercado segundo a avalição da Colliers: Empreendimento Laudo Avalição Colliers Valor de Mercado Saldo em C/C Valor Total Empreendimento 1 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ ,26 R$ ,26 Empreendimento 2 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ ,73 R$ ,73 Empreendimento 3 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 4 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ ,37 R$ ,37 Empreendimento 5 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 6 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 7 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 8 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ ,30 R$ ,30 Empreendimento 9 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ ,61 R$ ,61 Empreendimento 10 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ ,87 R$ ,87 Empreendimento 11 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 12 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 13 Reavaliação - Mar/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 14 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 15 Avaliação - Nov/2011 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 16 Reavaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 17 Avaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 18 Avaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 19 Avaliação - Dez/12 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento 20 Avaliação - Set/2012 R$ ,00 R$ 0,00 R$ ,00 Empreendimento R$ 0,00 R$ 0,00 Total - R$ ,00 R$ ,13 R$ ,13 Fonte: Colliers/Incorporadoras 13

14 Desses valores, o FII tem participação em 95% dos empreendimentos enquanto os 5% restantes são de co-participação da RB Capital. Considerando as aplicações financeiras e os saldos em contas das empresas investidas pelo fundo, podemos estimar um valor de cota para o FII em 31/12/2012 de R$ 1.558,25. Valor Total dos R$ ,13 % Participação do FII 95% Valor Atualizado dos R$ ,93 (+) Caixa Fundo em 31/Dez/11 R$ ,76 (-) Obrigações do Fundo -R$ ,20 Valor Total R$ ,49 Quantidade de Cotas R$ ,00 Valor Unitário Estimado da Cota R$ 1.558,25 Fonte: RB Capital Esse valor de cota reflete a valorização dos empreendimentos avaliados em dezembro de 2012 e o reconhecimento de todo o passivo do fundo. Para os empreendimentos 13, 15 e 20 foram utilizados os preços das últimas avaliações realizadas pela Colliers. Distribuição de Rendimentos do FII Desde a Primeira Integralização de cotas, o FII não realizou distribuição de rendimentos aos seus Cotistas. A maioria dos Imobiliários nos quais o FII investe ainda se encontra em fase de desenvolvimento e, por esse motivo, ainda não houve nenhuma distribuição de rendimentos aos Cotistas do FII. Até o quarto trimestre de 2012, doze dos Imobiliários no qual o FII investe por meio de uma sociedade investida já distribuíram recursos. No entanto, tais recursos estão sendo utilizados para reinvestimento, conforme disposto no regulamento do FII. Os rendimentos do FII a serem distribuídos possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do FII, contanto que o FII tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o FII aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das Cotas do Fundo, o FII se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação aplicável. 14

15 Disclaimer Este material foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo. As informações contidas neste material não constituem publicidade, oferta ou recomendação de investimentos, nem deve servir como base para tomada de quaisquer decisões sobre investimentos. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, que contém a descrição de certos riscos que podem afetar de maneira adversa o investimento nas Cotas do Fundo, antes da tomada de decisão de investimento. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). As informações contidas neste material estão de acordo, porém não esgotam e não substituem todas aquelas constantes do Prospecto Preliminar e do regulamento do Fundo, disponíveis nos websites do Coordenador Líder, da Administradora do Fundo, da CVM e da BM&FBOVESPA. 15

16 Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital Desenvolvimento Residencial II Fundo de Investimento Imobiliário entre em contato com a RB Capital: Adalbero Cavalcanti adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Ricardo Almeida ricardo.almeida@rbcapital.com.br Bruno Boscolo bruno.boscolo@rbcapital.com.br Cristina Mendes cristina.mendes@rbcapital.com.br Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP São Paulo SP Tel.: +55 (11) Fax: +55 (11) Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) Fax: +55 (21) distribuicao@rbcapital.com.br Website: A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 16