Fórum Jurídico. Novembro 2014 Direito Imobiliário INSTITUTO DO CONHECIMENTO AB. 1/7

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1 Novembro 2014 Direito Imobiliário A Livraria Almedina e o Instituto do Conhecimento da Abreu Advogados celebraram em 2012 um protocolo de colaboração para as áreas editorial e de formação. Esta cooperação visa a divulgação periódica de artigos breves e anotações nas plataformas electrónicas e digitais da Livraria Almedina. Para aceder, clique aqui. Patrícia Viana, Advogada, Abreu Advogados 1. Enquadramento O Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, veio estabelecer o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (doravante, AL ). Entra em vigor no dia 28 de Novembro. Não se trata de uma figura jurídica propriamente nova; recorde-se que a mesma emanou do regime jurídico dos empreendimentos turísticos, o qual consagrou, em Março de 2008, que são considerados estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.. Embora a figura tivesse sido criada para combater a prestação de serviços de alojamento turístico, muitas vezes, em casas particulares, sem licenciamento para tanto, ou mais simplesmente aquilo que foi tantas vezes apelidado de camas paralelas, bem como para acautelar figuras desaparecidas como as pensões, motéis, albergarias e estalagens, a verdade é que a mesma acabou por ser abusivamente utilizada para reconversão de verdadeiros empreendimentos turísticos em estabelecimentos de AL, desta forma se fugindo à complexidade e morosidade ainda patente no licenciamento turístico. Quanto a este tema o Decreto-Lei n.º 128/2014 é claro ao indicar que é proibida a exploração como AL de estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, nos termos do regimento jurídico dos empreendimentos turísticos. A verdade é que, embora o AL tenha sido criado em 2008, a portaria que o fez continha apenas a indicação dos requisitos mínimos para estes estabelecimentos, não aprofundando, de modo algum, por exemplo, a matéria da sua exploração. Actualmente é sabida a crescente importância que este tipo de estabelecimentos tem, especialmente em Lisboa e no Porto veja-se a referência feita no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 128/2014, quando refere que: [ ] a dinâmica do mercado [ ] determina, pela sua importância turística, pela confirmação de que não se tratam de um fenómeno passageiro e pela evidente relevância fiscal, uma actualização do regime aplicável ao alojamento local. Parece ser, pois, a mando do mercado que a categoria de AL passa de figura residual para realidade jurídica autonomizada, cujo regime de exploração passa, assim, a constar de diploma próprio. 1/7

2 2. Regulamentação 2.1. As modalidades de AL mantêm-se, no diploma sob análise, as mesmas. São elas: a) Moradias definidas como unidades de alojamento constituídas por um edifício autónomo; b) Apartamentos definidos como unidades de alojamento constituídas por uma fracção autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente; c) Estabelecimentos de Hospedagem definidos como um estabelecimento cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos; é aqui que surge a primeira novidade deste regime, ao referir-se que no conceito de estabelecimento de hospedagem se pode incluir o conceito de hostel. A legislação anterior não fazia qualquer referência à exploração propriamente dita dos estabelecimentos de AL, surgindo, por isso, dúvidas sobre se analogicamente se poderiam aplicar as disposições do regime jurídico dos empreendimentos turísticos. Actualmente o artigo 4º do Decreto-Lei n.º 128/2014 define, desde logo, que a exploração de AL corresponde ao exercício, por pessoa singular ou colectiva, da actividade de prestação de serviços de alojamento. Mais se diz que se presume existir exploração e intermediação de estabelecimento de AL quando: a) seja publicitado, disponibilizado ou objecto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou b) estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou recepção, por períodos inferiores a 30 dias. Dúvidas se colocam sobre se a publicitação prevista na alínea a) e que refere, inclusive, intermediação, pode ser vista como acto de mediação imobiliária, necessitando também o explorador de uma licença de mediação emitida pelo INCI. Refira-se que esta é uma presunção ilidível, podendo ser ilidida, designadamente, mediante a apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças. No que respeita ao procedimento tendente ao registo dos estabelecimentos de AL, esta nova regulamentação parece-nos claramente querer profissionalizar esta forma de alojamento turístico, quando o que se pretendeu em 2008 foi simplificar e legalizar o que já se encontrava a ser feito por particulares, em especial no Algarve. 2/7

3 Vejamos: O registo continua a ser efectuado mediante requerimento, actualmente designado comunicação prévia, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. Esta comunicação é feita através do Balcão Único Electrónico já previsto no Artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, que confere a cada pedido um número, o qual constituirá o número de registo do estabelecimento de alojamento local. O Balcão Único Electrónico remete automaticamente tal comunicação ao Turismo de Portugal, I. P.. Esta comunicação deverá conter os seguintes elementos/informações: a) A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel; b) A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal; c) O endereço do titular da exploração do estabelecimento; d) Nome adoptado pelo estabelecimento e seu endereço; e) Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento; f) A data pretendida de abertura ao público; g) Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência; h) Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa colectiva; i) Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis; j) Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel; k) Cópia simples do contrato de arrendamento e, caso do contrato não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento ou subarrendamento, documento autenticado contendo tal autorização prestada pelo senhorio do imóvel, no caso de o requerente ser arrendatário do mesmo. Portanto, de seis elementos a entregar (previstos na legislação de 2008) passamos a doze elementos/ informações. Esta parece-nos ser uma clara tentativa de profissionalizar este sector. 3/7

4 2.2. Apesar do documento emitido pelo Balcão Único Electrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento AL constituir título bastante para a abertura ao público do AL, a Câmara Municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da mera comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento das informações enviadas aquando da submissão do registo. Ademais, a Câmara Municipal pode solicitar ao «Turismo de Portugal, I. P.», a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação de que não se encontram a ser explorados como AL estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, nos termos do regimento jurídico dos empreendimentos turísticos 1. Com isto se procura evitar a tentação de os detentores, por exemplo, de estabelecimentos de hospedagem com características bastantes para serem considerandos hotéis, fugirem a esta classificação, pelo recurso (mais simples) ao AL Mais uma novidade do Decreto-Lei n.º 128/2014 é a previsão que refere que a informação relativa ao estabelecimento de AL será enviada à Administração Tributária, pelo «Turismo de Portugal, I.P.», nos termos de protocolo ainda a celebrar entre estas duas entidades A capacidade máxima dos estabelecimentos de AL passa a estar fixada em nove quartos e trinta utentes 2. Isto com a excepção dos hotels. Outra limitação respeita ao número máximo de estabelecimentos de AL explorados por proprietário ou explorador, que é fixada em nove por edifício. Isto, naturalmente, na modalidade de apartamento. No que respeita especificamente aos hostels, será de notar que só podem utilizar a denominação hostel os estabelecimentos de AL cuja unidade de alojamento, única ou maioritária, seja o dormitório. Os dormitórios são constituídos por um número mínimo de quatro camas, podendo ser inferior a quatro se as mesmas forem em beliche. Os restantes requisitos dos hostels serão aprovados por portaria do membro do Governo responsável pela área do turismo. Refira-se que, não só nos hostels, mas em todos os estabelecimentos de hospedagem, podem instalar-se estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, desde que a autorização de utilização o permita e sem prejuízo do cumprimento dos requisitos específicos previstos na demais legislação aplicável a estes estabelecimentos. 1 Também a ASAE pode solicitar ao «Turismo de Portugal, I.P.», a qualquer momento, a realização de vistorias para esta verificação. Caso se venha a verificar que estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, nos termos do regimento jurídico dos empreendimentos turísticos, se encontram a ser explorados como AL, o «Turismo de Portugal, I.P.» fixa um prazo não inferior a 30 dias, prorrogável, para que o estabelecimento inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos. O incumprimento desta legalização poderá levar à interdição do estabelecimento. 2 Recordemos que na legislação de 2008 apenas se previa que a capacidade do AL era seria determinada pelo correspondente número e tipo de camas, podendo ser instaladas na unidade de alojamento camas convertíveis e camas suplementares amovíveis. Ou seja, a descrição da capacidade do AL era tão ampla que, em última instância, parecia não existir qualquer limitação. 4/7

5 3. Requisitos dos estabelecimentos de AL Os estabelecimentos de AL devem obedecer aos seguintes requisitos: a) Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos; b) Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada; c) Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento; d) Estar dotados de água corrente quente e fria. Acresce que as respectivas unidades de alojamento devem: a) Ter uma janela ou sacada com comunicação directa para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento; b) Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados; c) Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior; d) Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes. 4. Exploração Como já referido, se nada era dito na anterior legislação quanto à exploração dos estabelecimentos de AL, actualmente encontra-se previsto que em todos deve existir um titular da exploração do estabelecimento, a quem cabe o exercício da actividade de prestação de serviços de alojamento. Este titular da exploração do estabelecimento de AL pode ser uma pessoa singular ou colectiva, a qual deverá declarar o início do exercício da actividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses ou da Classificação Portuguesa de Actividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto -Lei n.º 381/2007, de 14 de Novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), juntando cópia desta declaração ao processo de registo do AL junto da respectiva Câmara Municipal. No que respeita à publicidade feita ao AL, é de notar que não existem grandes alterações relativamente à legislação anterior. Contudo, a possibilidade de afixação de uma placa identificativa com a designação AL, junto à entrada principal do estabelecimento, passa a obrigatória nos hostels. 5/7

6 5. Fiscalização No que respeita à fiscalização dos estabelecimentos de AL, encontra-se prevista uma dupla fiscalização: a) Compete à ASAE fiscalizar o cumprimento do Decreto-Lei n.º 128/2014, bem como instruir os respectivos processos, aplicando, nessa sequência coimas e sanções acessórias. b) Compete à Autoridade Tributária fiscalizar, nos termos da legislação em vigor, o cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da actividade exercida ao abrigo do supra referido decreto-lei 3. Constituem contra-ordenações, entre outros: a) A oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de estabelecimentos de alojamento local não registados ou com registos desactualizados; b) A oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de estabelecimentos de alojamento local em violação, desrespeito ou incumprimento: i) Do contrato de arrendamento; ii) Da autorização de exploração; c) A prática de actos de angariação de clientela para estabelecimentos de alojamento local não registados ou com registos desactualizados; d) A violação das regras de identificação e publicidade; e) A não afixação no exterior da placa identificativa. Estas contra-ordenações são puníveis com coimas que variam entre 2500,00 e 3740,98, para pessoas singulares, e ,00 e ,00, para pessoas colectivas nos casos de contra-ordenações consideradas mais graves (sobretudo no caso da oferta de alojamento turístico sem registo como AL). Por fim, note-se que, em função da gravidade e da culpa do agente, podem ser aplicadas as seguintes sanções acessórias: a) Apreensão do material através do qual se praticou a infracção; b) Suspensão, por um período até dois anos, do exercício da actividade directamente relacionada com a infracção praticada; c) Encerramento, pelo prazo máximo de dois anos, do estabelecimento ou das instalações onde estejam a ser prestados serviços de alojamento, de angariação de clientela ou de intermediação de estabelecimentos de AL. 3 O não cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da actividade exercida ao abrigo do Decreto-Lei n.º 128/2014 (prestação de serviços de alojamento) constitui infracção tributária, nos termos previstos no Regime Geral das Infracções Tributárias, aprovado pela Lei n.º 15/2001, de 5 de Junho. 6/7

7 Como em qualquer outra actividade comercial, o efectivo ganho financeiro e de aumento de qualidade da oferta de alojamento turístico para o país só nos parece poder vir a ter um significativo incremento caso a fiscalização opere rápida e eficientemente, caso contrário, continuaremos certamente a ter uma oferta turística pouco profissional e, em termos contributivos, totalmente à margem da lei. 7/7 Este Fórum Jurídico contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do apdi@abreuadvogados.com ABREU ADVOGADOS NOVEMBRO 2014 Lisboa Porto Funchal LISBOA PORTO MADEIRA Av. das Forças Armadas, º Lisboa, Portugal Tel.: (+351) Fax.: (+351) lisboa@abreuadvogados.com Rua S. João de Brito, 605 E - 4º Porto Tel.: (+351) Fax.: (+351) porto@abreuadvogados.com Rua Dr. Brito da Câmara, Funchal Tel.: (+351) Fax.: (+351) madeira@abreuadvogados.com ANGOLA (EM PARCERIA) BRASIL (EM PARCERIA) CABO VERDE (EM PARCERIA) CHINA (EM PARCERIA) MOÇAMBIQUE (EM PARCERIA) TIMOR-LESTE (JOINT OFFICE)