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1 Faculdades de Campinas Curso de Ciências Econômicas ANÁLISE DA INTRODUÇÃO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS EM UMA CARTEIRA DE INVESTIMENTOS Gabriel Sarmento Eid Orientador: Rodrigo Lanna Franco da Silveira Campinas 01 de Dezembro de 2010

2 Relatório final de Monografia executado sob a orientação do Prof. Rodrigo Lanna Franco da Silveira, como requisito para aprovação na disciplina de Monografia II, nas Faculdades de Campinas, sob a coordenação da Profª. Maria Fernanda Cardoso de Melo, Juliana Cajueiro e Olívia Maria Bullio. Campinas 01 de Dezembro de

3 RESUMO Este trabalho buscou analisar o impacto da introdução de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em uma carteira de investimentos, composta por ações e títulos de renda fixa, entre o período de dezembro de 2005 a janeiro de Para que os objetivos propostos fossem alcançados, utilizou-se a Teoria do Portfólio de Markowitz. Também foi feito um estudo sobre a forma que se dá a rentabilidade de um fundo imobiliário, abrangendo desde o ganho com dividendos, até os ganhos com a venda das cotas em bolsa de valores; e foi criado um índice de rentabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário (IRFII) para a sua posterior inserção em uma carteira de investimentos. Após a simulação de diferentes carteiras, os retornos apresentados sem os FII s não chegaram a 1,5% ao mês e geraram taxas de risco superiores a 5%, enquanto as carteiras com os FII s proporcionaram retornos superiores a 1,7% com uma taxa de risco menor do que 3%. A análise dos resultados levou a concluir que a inserção de Fundos de Investimento Imobiliário em uma carteira com ativos em ações e renda fixa foi capaz de produzir resultados satisfatórios em termos de retorno e risco, pois as carteiras simuladas apresentaram melhores taxas de retorno e menores taxas de risco quando os FII s foram inseridos. Palavras Chave: Fundos de Investimento Imobiliário, Teoria do Portfólio, retorno e risco. 3

4 ABSTRACT This work searched to analyze the impact of the introduction of Real Estate Investment Trusts (REITs) in a portfolio of investments, composed of stocks and fixed income securities, during the period between of December of 2005 the January of To achieve the proposed objectives it was used the Markowitz s Portfolio Theory. Also a study on how the yield of a real estate fund works was made, enclosing since the profit with shares, until the profits with the conveyance of the quotes in stock exchange; and was created an index of yield of the Real Estate Investment Trusts (REITs) for its posterior insertion in a portfolio of investments. After the simulation of different portfolios, the returns presented without REIT' s insertion had not arrived the 1.5% at the month and had generated a risk tax superior of 5%, while the portfolio with REIT' s insertion had provided returns superior than 1.7% with a tax of risk lesser than 3%. The analysis of the results led to conclude that the insertion of Real estate investment trusts in a portfolio with asset in stocks and fixed income securities was capable to produce satisfactory results in terms of return and risk, therefore simulated portfolios had presented better taxes of return and minors risk taxes when the REIT' s had been inserted. Key Words: Real Estate Investment Trusts, Markowitz s Portfolio Theory, Yield e Risk. 4

5 Índice de Equações, Gráficos e Tabelas Retorno esperado de um ativo Equação Retorno esperado de uma carteira Equação Risco de um ativo Equação Risco da carteira Equação Covariância Equação Correlação Equação Algoritmo de Markowitz Equação Rentabilidade de um fundo imobiliário por dividendos Equação Rentabilidade Total de um fundo imobiliário Equação Peso dos FII s no cálculo do IRFII Equação Índice de Rentabilidade dos Fundos Imobiliários (IRFII) Equação Coeficiente de Variação e o Índice de Sharp Equação 12 e Equação Tabela 1 - Evolução do PIB da Construção Civil Brasil 2007 a Tabela 2 - Fundos Imobiliários Selecionados para o estudo Tabela 3 - Tabela Resumo dos Resultados Obtidos Cálculo do retorno levando em conta os ganhos com os dividendos e com as variações das cotas Brasil, 2005 a Tabela 4 - Resumo dos ativos a serem inseridos nas carteiras Tabela 5 - Retorno, Risco e Matriz de Covariâncias dos ativos da Carteira Tabela 6 - Resultados das Simulações com a Carteira 1 (Distribuição de Pesos, Retorno, Risco e C.V.) Tabela 7 Retorno, Risco e Matriz de Covariâncias dos ativos a serem inseridos na Carteira Tabela 8 - Resultados das Simulações com a Carteira 2 (Distribuição de Pesos, Retorno, Risco e C.V.) Tabela 9 - Retorno, Risco e Matriz de Covariâncias dos ativos a serem inseridos na Carteira Tabela 10 - Resultados das Simulações com a Carteira 3 (Distribuição de Pesos, Retorno, Risco e C.V.) Gráfico 1 Participação dos fundos imobiliários na elaboração do IRFII Gráfico 2 Resumo Geral dos resultados obtidos Retorno e Risco Médio dos fundos analisados Pela ótica de rentabilidade IRFII Gráfico 3 Gráfico de Dispersão (segundo a ótica IRFII) Gráfico 4 - Gráfico comparativo dos ativos analisados Gráfico 5 - Gráfico comparativo entre: CDI, Ibovespa e Fundos Imobiliários (IRFII) Gráfico 6 - Comparativo das Fronteiras Eficientes geradas pelas Carteiras 1 e 2 com uma carteira sem a inserção do IRFII Gráfico 7 - Comparativo da Fronteira Eficiente gerada pela Carteira 3 com uma carteira semelhante mas sem a inserção do IRFII

6 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO REVISÃO BIBLIOGRÁFICA O QUE SÃO OS FUNDOS DE INVESTIMENTO OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII S) ESTUDO DO MERCADO IMOBILIARIO E PERSPECTIVAS FUTURAS ESTUDOS JÁ REALIZADOS SOBRE O TEMA A TEORIA DE MARKOWITZ METODOLOGIA BASE DE DADOS E CÁLCULOS EFETUADOS RESULTADOS OBTIDOS ANÁLISE DOS RESULTADOS E MONTAGEM DAS FRONTEIRAS EFICIENTES CONCLUSÕES

7 1. INTRODUÇÃO No mundo atual, o investimento em ativos imobiliários 1 movimenta um valor significativo de riqueza e, por conta disso, inúmeros indivíduos vêm os utilizando como ativo de poupança ou investimento. Porém, um ativo imobiliário é um investimento de acesso difícil ao investidor, visto que exige certo conhecimento sobre o mercado imobiliário e seu funcionamento. Além disso, ativos imobiliários exigem um capital para investimento inicial muito elevado, restringindo esse mercado aos grandes e médios investidores. Pode-se dizer, também, que o setor imobiliário é um dos principais mercados de qualquer economia, sendo responsável por boa parte do seu nível de emprego e renda. No Brasil, por exemplo, toda a cadeia produtiva da construção civil chamada de Construbusiness, representa 15,5% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional. Além do mais, somente a atividade da construção civil, emprega 6% do total do pessoal ocupado, o que caracteriza o setor como o mais empregador do país (ABIKO, GONÇALVES, CARDOSO, ET AL, 2003). Tendo em vista seu papel fundamental na economia e seu potencial de gerar retornos, logo os ativos imobiliários foram transformados em ativos financeiros e, dessa forma, o acesso de pequenos e médios investidores a esse tipo de investimento foi facilitado. Criados, no século XIX, os primeiros títulos imobiliários norte-americanos, que viriam a se tornar depois, em 1960, os primeiros Fundos de Investimento Imobiliário, foram chamados de Real Estate Investment Trusts (REIT s). Contudo, nos Estados Unidos, notadamente o maior e mais evoluído mercado de capitais do mundo, os Real Estate Investment Trusts (REITs) têm tido um papel importante como um investimento que consegue aliar cada vez mais as características dos ativos imobiliários às vantagens do mercado de capitais, tanto em termos de liquidez 2, traduzida 1 Qualquer tipo de imóvel que possa ser utilizado para investimento: terrenos, casas, armazéns, galpões, salas comerciais, apartamentos, etc. Esse investimento pode se dar por meio da compra e venda do imóvel, ou aluga-se o imóvel após comprá-lo. 2 Definição de Liquidez: Capacidade de comprar ou vender um investimento com o mínimo de esforço, sem afetar seu preço; capacidade de converter um investimento em dinheiro o mais rápido possível e sem a perda de seu valor (fonte: adaptado de BMF&Bovespa, 2010). 7

8 pela facilidade de realizar transações de compra e venda, como de burocracia e custos de transação (AMATO, ET AL, 2005). Os REIT s são amplamente utilizados nos EUA pelos investidores americanos, já que apresentam uma série de características atrativas. Esses fundos são, basicamente, ativos que têm investimentos em imóveis como a principal fonte de rentabilidade e, por conta disso, os Fundos de Investimento Imobiliário americanos (REIT s) conseguem apresentar boas taxas de retorno maior do que os investimentos em renda fixa e devido ao seu vinculo com os imóveis à que estão relacionados, eles sofrem menos com as especulações nos mercados financeiros e, conseqüentemente, apresentam taxas de risco baixas. Além disso, por serem ativos negociados em bolsa de valores, eles também apresentam uma liquidez maior do que a dos imóveis propriamente ditos; exigem menor conhecimento sobre o mercado imobiliário e demandam um capital de investimento inicial bem menor. Dessa forma, pode-se dizer que os Fundos de Investimento Imobiliário, representam uma forma de se investir indiretamente no mercado imobiliário. Nos Estados Unidos o market cap 3 de todos os REIT s foi cerca de US$ 400 bilhões em 2007 (www.reit.com, 2010). No Brasil, esse mercado, que veio a ser criado na década de 90, tem um market cap de apenas R$ 3 bilhões. Assim como os REIT s, os Fundos Imobiliários brasileiros são um ativo de maior acessibilidade do que os ativos em imóveis e suas rentabilidades são reflexos dos rendimentos do mercado imobiliário. O rendimento que o fundo distribui a seus cotistas é o lucro resultante de operações que abrangem desde os aluguéis dos imóveis, até o lucro com a alienação desses imóveis (Belezza Filho, 2009). Isso significa dizer que os Fundos de Investimento Imobiliário são uma forma indireta de se investir no mercado imobiliário, sem os transtornos e as exigências seja de 3 Definição de Market Cap: Forma de medir o valor de mercado de algum ativo. Multiplica-se o número de cotas negociadas em bolsa de valores pelo valor da cota no mercado (fonte: adaptado de BMF&Bovespa, 2010). 8

9 capital disponível, seja de conhecimento profundo sobre esse mercado que esse investimento exige (Belezza Filho, 2009). Outro fato relevante sobre os Fundos Imobiliários é que estes representam uma forma de investimento alternativa ao circuito empresarial, que englobam as ações e debêntures; possibilitando ao investidor diversificar sua carteira de ativos e evitar prejuízos com uma possível crise especulativa em cima de ativos mais voláteis (como as ações), dado que as variações de valor das cotas dos FII possuem baixa correlação com o mercado acionário, somente apresentando correlação com o mercado imobiliário (Amato e Securato, 2006). Entretanto, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário brasileiro ainda é novo e esse tipo de ativo é visto como um simples investimento de preservação de patrimônio, ou seja, uma alternativa mais vantajosa em relação à poupança e ao CDI. Tal fato lhes dá baixa liquidez e é, em parte, resultado do pouco conhecimento que o mercado tem sobre eles. Mas nem por isso os Fundos Imobiliários deixam de se apresentar como um investimento atrativo. Como esse estudo procura mostrar, os Fundos de Investimento Imobiliário são uma ferramenta de investimento muito versátil e peculiar que, além de permitirem ganhos com os dividendos distribuídos mensalmente pelo fundo, permitem também que suas cotas sejam negociadas na Bolsa de Valores, proporcionando ganhos com a venda destas da mesma maneira que as ações proporcionam. A posterior análise dos dados coletados mostrará que os fundos imobiliários podem ser utilizados como ativos semelhantes às ações, pois proporcionam dois rendimentos os dividendos e a venda das cotas. Assim, a soma desses dois rendimentos é capaz de gerar retornos semelhantes aos gerados pelas ações. Mesmo com todas as características citadas anteriormente, esse mercado no Brasil ainda não é muito utilizado pelas instituições financeiras como uma forma alternativa de investimento. Pelos meios científicos do mundo, já foram publicados vários artigos que abordam a utilização de ativos imobiliários securitizados (Fundos de Investimento Imobiliário) como estratégia de diversificação de portfólios. Enquanto que, no Brasil, devido ao fato de ser um mercado novo, são poucos os artigos publicados sobre esse tema. 9

10 Portanto, este trabalho tem por objetivo analisar a introdução de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em uma carteira de investimentos, com ativos em ações e títulos de renda fixa, para que seja avaliado qual o impacto da inserção desses fundos nessa carteira. O principal ponto a ser avaliado é como os Fundos de Investimento Imobiliário afetam a relação risco retorno quando inseridos na carteira. O período de estudo compreende desde 2005 a 2009 período no qual se intensificam as negociações desses fundos na bolsa de valores (BMF&Bovepsa) e que, por conta disso, apresentam mais dados disponíveis para estudo, sendo esses os motivos da escolha desse período de estudo. Para se alcançar os objetivos citados, este trabalho seguirá as seguintes etapas: em primeiro lugar, serão desenvolvidos os conceitos e as características que envolvem os Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil; em seguida, serão apresentadas a base teórica e a metodologia, Teoria do Portfólio, que vai ser utilizada para estudar a inserção desses Fundos Imobiliários numa carteira. Feito isso, os cálculos realizados e seus resultados serão apresentados e, finalmente, serão feitas as conclusões acerca dos resultados. 10

11 2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 2.1. O QUE SÃO OS FUNDOS DE INVESTIMENTO Um fundo de investimento é um condomínio que reúne os recursos de um conjunto de investidores, por meio da venda de cotas a estes mesmos investidores, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aquisição de uma carteira de títulos, valores mobiliários ou até mesmo imóveis (CVM, 2009). Segundo o web site da ANBID (2009), os fundos existem desde o século XIX sendo que o primeiro foi criado na Bélgica; e logo depois na Holanda, França e Inglaterra. O primeiro fundo de investimento nos Estados Unidos iniciou suas operações em 1924, e existe até hoje. Já no Brasil, o primeiro fundo iniciou suas atividades em Os fundos são uma forma de acesso para os pequenos e médios investidores a melhores condições de mercado, menos custosas e que exigem um menor conhecimento técnico, pois contam com administração profissional, colocando-os em igualdade com os grandes investidores. Eles também tornam possível a diversificação dos investimentos, através da aplicação em suas diferentes classes (ver quadro 1), visando diluir 4 o risco e aumentar o potencial de retorno. A principal vantagem de se investir em um fundo é não precisar ter muito conhecimento sobre investimentos 5 e o baixo capital inicial necessário para se beneficiar das oportunidades disponíveis no mercado financeiro; uma vez que existem cotas em fundos da ordem de R$100,00. 4 De acordo com Markowitz e a Teoria Moderna de Portfólios (TMP), investidores racionais devem diversificar seus investimentos de maneira a reduzir o risco e aumentar o retorno. Os investimentos devem ser diversificados porque quanto se investe em vários tipos de ativos, a carteira irá possuir diferentes tipos de retorno e isso levará a diferentes tipos de risco, o que poderá diminuir o risco total da carteira. Isso ocorre porque quando o investidor detêm, em sua carteira de investimentos, diferentes tipos de ativos, é muito difícil que todos os seus ativos gerem prejuízos ao mesmo tempo, por conta da diversificação da carteira sempre existiram, em regra, alguns ativos gerando retornos, enquanto outros estaram gerando prejuízos, dessa forma, o risco da carteira acaba sendo reduzido. 5 Por conhecimentos sobre investimentos subentende-se o conhecimento sobre quais tipos de investimentos realizar, quais os tipos de investimentos que existem, quanto rendem e quais seus riscos, porque escolher determinado investimento, quanto investir, como dividir o capital em vários investimentos, etc. 11

12 Conforme a classificação da CVM, foi elaborado o quadro abaixo com as várias classes de fundos de investimento existentes: Quadro 1- Classificação dos tipos de fundos de investimento no Brasil, segundo a CVM Fonte: Adaptado de CVM,

13 2.2. OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII S) Os Fundos de Investimento Imobiliário brasileiros foram criados espelhados nos Real Estate Investments Trusts (REIT s), na década de 90. Segundo Calado, Giotto, Securato (2002), os REITs surgiram em 1960 apesar de suas origens estarem no século XIX, quando se compuseram os primeiros títulos imobiliários norte-americanos. Os FII s e os REIT s são, basicamente, uma forma de aplicação semelhante a qualquer outro fundo de investimento, no qual os investidores adquirem cotas representativas do total do patrimônio do fundo e o montante captado é aplicado no mercado imobiliário de diversas maneiras, tais como: na aquisição de imóveis residenciais, comerciais ou industriais para posterior alienação ou arrendamento (aluguel); na construção de imóveis para alienação ou arrendamento; ou na aquisição total ou parcial dos direitos sobre um imóvel a fim de alugá-lo para o negócio já estabelecido nele, por exemplo, Shopping Centers e Hospitais, sem qualquer interferência ou direito sobre os lucros do negócio 6. Diferentemente da legislação brasileira, os fundos imobiliários americanos podem ser de caráter aberto 7 e assim, emitir stocks (cotas) e comercializá-las em bolsa de valores. Em 2009, registraram-se mais de 200 fundos cotados na bolsa americana. Segundo Calado, Giotto, Securato (2002), os REIT s podem assumir três formas: o Equity REIT s Investem em imóveis, normalmente com intuito de obter renda, por meio de aluguéis; o Mortgage REIT s Investem em títulos financeiros de hipotecas; o Hybrid REIT s Mesclam os dois procedimentos anteriores, possuindo hipotecas, títulos imobiliários e imóveis. 6 Exemplo: O prédio e o terreno do Hospital da Criança em São Paulo, SP, pertence a um Fundo Imobiliário (Fundo Imobiliário Hospital da Criança), porém, a empresa Hospital da Criança ainda administra a si mesma. A única mudança é que agora ela paga ao fundo um aluguel mensal pelo imóvel. O fundo não interfere na atividade administrativa do negócio, ou seja, o fundo cobra, estritamente, o aluguel do prédio e do terreno aonde está instalado o hospital. 7 É permitida a entrada de novos cotistas ou o aumento da participação dos antigos, por meio de novos investimentos; assim como é permitida a saída de cotistas, por meio do resgates de cotas, isto é, mediante a venda de ativos do fundo de volta à instituição dona do fundo, para a entrega do valor correspondente ao cotista que efetuou o resgate de suas cotas. 13

14 Por outro lado, no caso brasileiro, os FII s são de caráter fechado 8, portanto, o fundo, depois da emissão primária, não pode emitir cotas em bolsa e estas não podem ser resgatadas ou seja, devolvidas ao emissor das cotas em troca do valor correspondente da cota. Segundo Calado, Giotto, Securato (2002): Um FII é um fundo de investimento do tipo fechado, ou seja, que não permite o resgate de quotas. O investimento é concretizado através da aquisição de quotas, enquanto o retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados, da venda da quota, em bolsa de valores ou no mercado de balcão, ou da dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos cotistas. Nos fundos imobiliários brasileiros, as cotas podem apenas ser negociadas no mercado secundário o investidor, se quiser dinheiro em troca da cota, precisa vendê-la no mercado secundário, como se faz com as ações. Isso, se por um lado limita a liquidez e o volume dos fundos brasileiros; por outro, os torna muito mais seguros do que o modelo americano em que não há limite para a expansão do fundo, logo, o valor do patrimônio desses fundos não representa, necessariamente, o montante de capital investido em imóveis, pois os fundos americanos ao poderem emitir quantas cotas desejarem, podem aumentar o seu patrimônio por meio dessa emissão de cotas. No caso brasileiro, o patrimônio do fundo não pode aumentar por meio de emissão de cotas 9 ; só pode aumentar por meio de investimentos em ativos imobiliários. Por se tratar de captação de recursos do público para investimento, assim como os fundos de ações, renda fixa, derivativos 10, entre outros, os Fundos de Investimento 8 A entrada e a saída de cotistas não é permitida. Após o período de captação de recursos pelo fundo, não são admitidos novos cotistas, nem novos investimentos pelos antigos cotistas (embora possam ser abertas novas fases de investimento, conhecidas no mercado como "rodadas de investimento"). Além disso, também não é admitido o resgate de cotas por decisão do cotista, que tem que vender suas cotas a terceiros se quiser receber o seu valor antes do encerramento do fundo. 9 Em casos especiais, como por exemplo para um novo investimento do fundo em um novo imóvel, a empresa que administra o fundo de investimento, pode propor aos cotistas uma ampliação do patrimônio do fundo por da emissão de novas cotas, e para isso será necessária a total aprovação dos cotistas à proposta para que a ova emissão possa ser realizada. 10 Segundo o Portal do Investidor da CVM, derivativos são ativos financeiros que derivam, integral ou parcialmente, do valor de outro ativo financeiro ou mercadoria. Podem, também, ser entendidos como operações financeiras que tenham como base de negociação o preço ou cotação de um ativo (chamado de ativo-objeto) negociados nos mercados futuros, a termo, de opções de compra e venda, de swaps e demais operações financeiras mais complexas (CVM, 2009). 14

15 Imobiliário são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A cota de um fundo imobiliário é valor mobiliário 11, conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.668/93. Além disso, um fundo é bastante semelhante a uma empresa, visto que possui acionistas, aumentos de capital, assembléias, distribuições de resultado, prospectos etc. De acordo com Belleza Filho (2008) os Fundos Imobiliários São formados por grupos de investidores, com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos e títulos financeiros com base em ativos imobiliários. Desde 2002, já estão em funcionamento mais de 70 Fundos Imobiliários no Brasil, com um patrimônio total em torno de R$4 bilhões. De acordo com Belleza Filho (2008), o modelo de FII adotado no Brasil possui as seguintes características: 1. É constituído de bens e direitos imobiliários, que podem ser utilizados para integralização 12 ; 2. É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira; 3. Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra, "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição 13 ; 11 Valor mobiliário define-se por: Todo investimento em dinheiro ou em bens suscetíveis de avaliação monetária, realizado pelo investidor em razão de uma captação pública de recursos, de modo a fornecer capital de risco a um empreendimento, em que ele, o investidor, não tem ingerência direta, mas do qual espera obter ganho ou benefício futuro (fonte: adaptado de BMF&Bovespa, 2010). 12 Definição de Integralização: Após a alienação de um bem, a entidade financeira responsável pela administração do fundo irá distribuir, proporcionalmente ao número de cotas, o valor auferido com a venda do bem para os cotistas do fundo (fonte: adaptado de BMF&Bovespa, 2010). 13 Um fundo de investimento é como se fosse uma empresa, ele possui patrimônio próprio e aplica esse patrimônio buscando obter lucros. Um fundo imobiliário também funciona dessa maneira; contudo, há uma empresa especializada que administra o patrimônio do fundo, aplicando-o onde julgar melhor. Como o fundo precisa ter um CNPJ (pois ele é,de certa maneira, uma empresa e, portanto, precisa ter personalidade jurídica) a empresa que o administra, empresta seu CNPJ ao fundo e o patrimônio do fundo e da empresa que o administra não se misturam durante esse processo. 15

16 4. Pelo menos 75% do patrimônio do fundo devem estar aplicados em bens e direitos imobiliários. O saldo em caixa restante (sendo no máximo 25% do patrimônio do fundo) deve ser aplicado em ativos de renda fixa; 5. Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas cotas (ver nota de rodapé 9, pagina 12); 6. É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das cotas. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos cotistas. O quadro abaixo apresenta as principais características com relação ao regime de tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário. Quadro 2- Quadro sobre a incidência de tributos sobre os Fundos Imobiliários, segundo a CVM 16

17 Os fundos imobiliários comercializados na Bovespa apresentam diversos valores que variam de fundo para fundo. Existem cotas de R$ 2,00 até cotas de R$ 3.000,00. Para CALADO, GIOTTO e SECURATO (2002): a pulverização da captação de recursos proporcionada pelos fundos de investimentos imobiliários possibilita ao pequeno investidor, que não tem recursos suficientes para aplicar em imóveis, também participar deste mercado. Pode-se afirmar, portanto, que os fundos de imobiliários possuem inúmeras características que os tornam rentáveis, seguros e interessantes de serem alocados em uma carteira. Estão dentro de um mercado bem organizado e legislado, que servem de instrumento de securitização para as empresas, fundos e outros grandes investidores do mercado imobiliário. E por conta disso, a sua alocação em uma carteira de investimentos pode ser uma forma diferenciada de reduzir o risco da carteira sem gerar grandes reduções nos níveis de retorno da carteira. 17

18 2.3. ESTUDO DO MERCADO IMOBILIARIO BRASILEIRO Para melhor entender a relevância dos Fundos de Investimento Imobiliário e demonstrar como esse mercado apresenta um potencial inexplorado foi realizado um breve estudo sobre a atual situação do mercado imobiliário brasileiro. Uma das conclusões gerais desse estudo é que o mercado se encontra ainda muito reprimido devido ao grande déficit habitacional e, por conta disso, apresenta uma tendência de expansão que é puxada pelos investimentos de grandes incorporadoras. O mercado imobiliário brasileiro apresenta excelentes perspectivas de crescimento nos próximos anos e se encontra numa posição privilegiada em relação aos mercados imobiliários por todo o mundo. Isso se deve a vários fatores, entre eles, a demanda reprimida, que é resultante do déficit habitacional. O Brasil, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) contava em 2007 com cerca de 56 milhões de residências (para 188 milhões de habitantes), sendo que 34,5% da população urbana (cerca de 54 milhões de habitantes) vivem em residências inadequadas ao uso. Além de mais de um terço da população viver em condições inadequadas, o país enfrenta um grande déficit habitacional que em 2008 ficou por volta de 7,2 milhões de moradias (FGV/2008) 14. Somando-se esses dados, pode se observar como ainda há muito espaço para empreendimentos imobiliários no país. Segundo pesquisas realizadas por instituições como a FGV (Fundação Getúlio Vargas) e a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), as expectativas de crescimento do setor vêm se concretizando, dado que em 2007, a inflação dos imóveis cresceu sem precedentes, assim como os investimentos no setor que vêm crescendo significativamente desde o segundo trimestre de 2007, como mostra a tabela abaixo. 14 O conceito de déficit habitacional é bastante amplo mas, em suma, pode-se defini-lo como o número de pessoas que vivem em residências em condições inadequadas. São consideradas condições inadequadas: o estado em que se encontra a moradia, o tempo de utilização da moradia (moradias provisórias são consideradas inadequadas) e se existem mais de uma família (5 pessoas) na mesma moradia. Com base nesses fatores, pode-se estimar quantas pessoas e quantas moradias se enquadram nessa situação (fonte:fgv/2008). 18

19 Tabela 1 - Evolução do PIB da Construção Civil Brasil 2007 a 2009 Período 2007 T T T T T T T T T T T4 Variação Acumulada 9,69% 18,56% 20,75% 18,26% 27,94% 39,19% 32,29% 19,24% 31,94% 48,37% 55,12% No acumulado de 2007 a 2009 o setor cresceu 55,12%. A estabilidade da economia, com a inflação sob controle há muitos anos, possibilitou o planejamento e o desenvolvimento de projetos de construção. As taxas nominais de juros reduziram nos últimos anos, permitindo um maior e melhor financiamento. Além disso, os próprios fundos aparecem agora como uma alternativa menos custosa de financiamento, o que pode vir a puxar tanto o crescimento do setor imobiliário, como do mercado de fundos imobiliários. O aumento da disponibilidade de financiamentos dos bancos públicos e privados aumentou a carteira de financiamento imobiliário, em razão da estabilidade monetária e de algumas alterações na legislação imobiliária que garantiram maior segurança a esses investimentos. Somente em 2008, segundo a PAIC (Pesquisa Anual da Indústria da Construção) de 2008 realizada pela CBIC (Câmara brasileira da Indústria da Construção), o valor das incorporações, obras e serviços alcançou 159 bilhões de reais e a ampliação da Formação Bruta de Capital Fixo 15 do setor foi de 13,6%, maior taxa observada desde Alem disso, o mercado imobiliário brasileiro vem se beneficiando da estagnação de alguns mercados imobiliários ao redor do mundo. Neste sentido, grandes investidores mundiais (particulares e institucionais) iniciaram um forte processo de aquisição no Brasil. Podem ser citadas empresas como Hines, CB Richard Ellis, Newmark Knight Frank, Tishman Speyer e o grupo GP Investimentos. Algumas pretendem estabelecer sedes no país, outras já estão estabelecidas como construtoras, corretoras ou incorporadoras, e, já estão até mesmo lançando ações e criando fundos imobiliários 16. Os investimentos dessas empresas já resultaram na construção de vários empreendimentos, como os Green Buildings, o Ventura Corporate Towers no Rio de Janeiro e o Rochaverá Corporate Towers 15 Criação de Capacidade Produtiva 16 Citam-se alguns fundos imobiliários recentemente lançados, pertencentes a construtoras e empresas com ações na bolsa de valores: FII RODOBENS; FII BR MALLS; FII ANCAR IC; FII ALPHAVILLE II; FII GAFISA BCO BBM BAY VIEW RES. SERV.; FII GAFISA BCO BBM INTERATIVEFLAT; FII SHOPPING PARQUE D PEDRO (ver Anexo 1.1). 19

20 em São Paulo, que se somados os investimentos nesses prédios chegam a quase R$1 bilhão de reais (Gerde S. Peixoto,2008). Outro grande investidor institucional que ingressou no mercado brasileiro é o Morgan Stanley Real State Fund, um dos maiores fundos de investimento imobiliário do mundo. Com ativos girando em torno de US$ 54 bilhões, o fundo destinou US$ 200 milhões para o seu primeiro ano de atuação no Brasil (Morgan Stanley, 2008). As empresas brasileiras já presentes nesse mercado também estão aumentando suas operações no país, tanto que, varias já lançaram ações na Bolsa de Valores. Foram 11 empresas do mercado imobiliário nos últimos anos: Abyara, Brascan, Camargo Correa, Company, Cyrela, Gafisa, Iguatemi, La Fonte, Klabin Segall, Lopes Brasil, PDG Realty, Rodobens, Rossi, São Carlos e Tecnisa. A captação total dessas empresas com a venda de ações em 2006 e 2007 foi um pouco maior que US$ 3,1 bilhões. (BM&FBovespa, 2008). Conclui-se, portanto, que o mercado imobiliário brasileiro apresenta boas oportunidades de investimento, visto que nos últimos anos muitas empresas entraram no mercado de diversas formas. Vários indicadores de crescimento, inflação e investimento já vêm apresentando taxas de crescimento, expressas no recente crescimento do PIB da construção civil. Os Fundos Imobiliários 17, lançados por esses próprios investidores, buscam uma alternativa menos custosa e mais ágil em relação às formas tradicionais de financiamento para seus empreendimentos (como empréstimos bancários, financiamentos públicos e emissão de títulos de divida e ativos). Isso demonstra como, dentre alguns instrumentos financeiros, os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser essenciais no financiamento do crescimento do mercado imobiliário e das empresas nele operantes. De acordo com AMATO (2006: pg.4) Não obstante sua origem datar do início da década de 90, os pequenos e médios investidores passaram a participar mais ativamente deste mercado com a oferta pública dos FIIs no segundo semestre de Na época, os empreendedores imobiliários, que 17 Ver nota de rodapé 16 (pag.17). 20

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