Quando esta última crise internacional

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1 Capa O MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO CONTRA A CRISE Quando esta última crise internacional começou a dar os ares da sua (des)graça, pouquíssimos especialistas puderam prever o destino que ela teria. O próprio jornal britânico The Guardian publicou uma lista que apontava alguns dos grandes nomes do cenário internacional, como Alan Greenspan, ex-presidente do FED americano, Gordon Brown, Primeiro-Ministro da Grã- Bretanha, Hank Greenberg, ex-presidente da seguradora AIG, que erraram categoricamente quanto à crise. Portanto, não é nosso objetivo descrever aqui seu início, nem como ela foi crescendo. Poucos assuntos têm aparecido com tanta freqüência nos jornais ao redor do mundo. Com razão. Desde a Grande Depressão de 1929 não se via uma crise desta proporção e com tanta repercussão internacional. Mas talvez a história agora seja um pouco mais complicada, principalmente para os EUA, epicentro dos acontecimentos. Grandes empresas e grandes bancos, que historicamente mantinham uma tradição de força e robustez, tombaram. A economia não vai bem. Por isso, o que esperar, então, para o futuro do mercado imobiliário corporativo? Sabe-se que o mercado corporativo, desde a construção até as negociações de novos contratos, reage de forma mais lenta aos acontecimentos econômicos, o chamado delay. Mas alguns fatores na economia podem acelerar essa interferência, gerando um círculo vicioso, como já se tem visto em algumas partes dos EUA e alguns países da Europa. Nos últimos meses, jornais americanos, como o New York Times, têm publicado artigos com um tom sombrio para o futuro do mercado imobiliário corporativo nos EUA, o que nos dá a sensação de que a situação ainda pode piorar. Veja no quadro abaixo os principais pontos deste círculo vicioso do mercado imobiliário americano comentados nesses artigos. Infelizmente para a economia mundial, as coisas só pioraram a partir do 4º trimestre de 2008, e antes o que era suspeita tornouse certeza começou com demissões em massa; montadoras de veículos, antes ícones Círculo vicioso do mercado imobiliário americano 1. Recessão econômica - A primeira conseqüência é a diminuição do consumo, principalmente de bens considerados não essenciais. Com menor consumo, as empresas produzem menos, e o que já está à venda fica parado nas lojas, trazendo para os fabricantes e revendedores o ônus do problema social. 2. Corte de pessoal Com a demanda de consumo diminuindo e as empresas vendendo menos, mas tendo que manter seus compromissos financeiros, surge a necessidade de corte de pessoal. Com menos pessoas nas empresas há uma regressão no tamanho do espaço usado, forçando negociações de rescisão de alguns contratos locatícios, quando não há inadimplência. 3. Retrocesso do mercado imobiliário - Com mais espaços disponíveis, a taxa de vacância sobe e os preços de aluguéis caem, prejudicando o pagamento de empréstimos, muitas vezes tomados pelos incorporadores para a construção dos edifícios. Surge a necessidade de renegociar dívidas; a situação dos bancos, que já é delicada, acaba piorando ainda mais. No Brasil este impacto é menor, pois o envolvimento dos Bancos no mercado imobiliário corporativo é proporcionalmente bem menor a maioria dos edifícios comerciais são desenvolvidos com participação Equity, ao invés de Debt. 4. Diminuição de investimentos - Sem condições de renegociar as dívidas, cresce a inadimplência e o mercado fica sem crédito, o que prejudica diretamente os futuros investimentos. 06

2 do sucesso americano, agora pedem ajuda ao governo para não fecharem. E de carona vem os grandes mercados da Europa e Ásia. Grandes esforços tem sido feitos por parte de vários governos mundiais para tentar cessar o círculo vicioso em que a economia mundial mergulhou, mas só o tempo dirá se efetivamente elas amenizarão ou mesmo solucionarão esses problemas. Felizmente para nós brasileiros a situação aqui, por enquanto, ainda é diferente. Nossa legislação difere da americana no que diz respeito ao modo como os bancos operam. No Brasil, comenta André Rosa da Jones Lang LaSalle, os grandes bancos são donos dos imóveis que ocupam, como é o caso do Itaú, com os Edifícios Itausa, no Jabaquara; o Bradesco, com a Cidade de Deus, em Osasco, ou mesmo o Banco Santander, com a Torre São Paulo, antigo prédio da Eletropaulo. Esse já não é o caso de vários bancos americanos, cujos imóveis ocupados pertencem a investidores e, com a oscilação da bolsa, a incerteza é um fator sempre presente. Por essa e outras razões, analistas de mercados internacionais têm apontado países como o Brasil como uma alternativa à crise. Apesar disso, o tom otimista assumido pelo governo aqui no Brasil passou a ser lentamente trocado por um mais sério e preocupado nesses últimos meses. O Brasil já começa a sentir os primeiros efeitos colaterais mais sérios. A desaceleração do mercado econômico, como um todo, já é uma realidade aqui também. Mas, enfim, como essa turbulência econômica está afetando efetivamente o mercado imobiliário corporativo no Brasil? Como estão reagindo os diferentes setores deste mercado? André Rosa - Diretor da Jones Lang LaSalle O efeito da crise sobre os bancos brasileiros será menor, já que muitos deles são donos dos imóveis que ocupam Comecemos com uma visão mais panorâmica. Com o grande crescimento dos últimos dois anos, os países em desenvolvimento passaram a apresentar uma demanda bem maior que a oferta por imóveis e espaços comerciais. Assim, por exemplo, em 2007 e principalmente em 2008, houve um enorme crescimento do setor com grande volume de construção, entrega e absorção dos novos espaços. Nesse período, o mercado corporativo de São Paulo bateu recordes sucessivos de crescimento. No 3º trimestre de 2007, o volume de m² em construção tinha sido o maior da história na cidade, mas apenas um ano depois o recorde foi novamente batido; eram quase 600 mil m² em construção na cidade no 3º trimestre de A entrega de novo estoque também cresceu muito. O maior volume de novo estoque tinha sido o do 4º trimestre de 2006, quase 60 mil m². Um ano depois esse valor foi ultrapassado, chegando a 97 mil m². No 3º trimestre de 2008 esse valor foi novamente superado e o volume total entregue foi 99 mil m². Comprovando o crescimento histórico, a taxa de vacância total na cidade continuou caindo até o 2º trimestre de 2008 quando a média da cidade atingiu 5,12%, um valor bem abaixo do considerado saudável na cidade. A taxa comumente considerada saudável é 10%. Algumas sub-regiões que atendem as grandes corporações atingiram taxas de até 4%. No fechamento de 2008, a taxa média de vacância estava, em 4,88%. Os números são ainda mais significativos se olharmos para o mercado de edifícios Classe A (laje mínima de 700 m² a altas especificações técnicas). A taxa de vacância para esse segmento está em franca queda há mais de 2 anos consecutivos e no 4º trimestre de 2008 estava em 5,09%. O caso do Rio de Janeiro, o segundo 07

3 Capa mercado corporativo mais importante no Brasil, foi ainda mais interessante. Caracterizado pela estagnação até o final de 2006, a cidade do Rio de Janeiro viu seus números se modificarem gradualmente e os anos de 2007 e 2008 foram marcados pela grande virada. No 4º trimestre de 2007 o volume de m² em construção na cidade foi o maior já registrado: 375 mil m². A conseqüência foi um recorde na entrega do novo estoque no 3º trimestre de 2008; pouco mais de 63 mil m² estavam disponíveis para novas negociações. Apesar disso, a taxa de vacância total se manteve em queda, alcançando críticos 3,52% no fechamento de O que poderia mudar com o agravamento da crise no final de 2008? Para responder a essa pergunta temos que distinguir dois cenários diferentes: o da cadeia produtiva de edifícios comerciais - investimentos de compra de terrenos, desenvolvimento de projetos e construção efetiva dos edifícios - e o das empresas que ocupam esses edifícios. Primeiro cenário Euforia na construção civil comercial. Temos aqui as grandes incorporadoras e/ou construtoras que abriram seu capital para o mercado, arrecadaram volumes enormes de investimentos e, acreditando que o mercado só melhoraria, aumentaram muito sua carteira de imóveis. É claro que com a grande procura, os valores foram inflacionados e todo o processo, apesar de estar a pleno vapor, passou a ser muito caro em todas as suas etapas. A consequência direta foi o grande acréscimo no valor dos imóveis prontos. Mas, apesar dos altos preços, o mercado extremamente aquecido, acabou absorvendo quase que a totalidade dos empreendimentos que eram entregues ou lançados. No final de 2008, alguns edifícios na região da Faria Lima, uma das áreas comerciais mais caras de São Paulo, chegaram a ter preço pedido de R$ 150,00/m², um dos valores mais altos da história da cidade. Nesta mesma região, o preço máximo pedido no edifício mais caro, não passava dos R$ 100,00/m² no primeiro trimestre de Se a crise não tivesse piorado no final do ano passado, até quando esse crescimento teria permanecido? Até quando seria possível sustentar tal situação? Rafael Camargo -Diretor da Binswager Brasil O mercado corporativo pode passar pela crise se seus jogadores se adaptarem e jogarem conforme as novas regras É o questionamento que levantou Rafael Camargo, da Binswanger Brasil, empresa especializada em gestão de bens imobiliários corporativos e institucionais, no Brasil e no Exterior. Ele declarou que devido à crise internacional o mercado corporativo brasileiro poderá passar, não por uma crise, mas por um ajuste. Com a desaceleração do mercado é natural que ocorra uma modificação de valores e os preços comecem a cair um pouco, mas para ele a crise só pode ser assim chamada quando começar a afetar os preços de maneira significativa, o que ainda não aconteceu. Segundo ele ainda, essa desaceleração que vem se percebendo no mercado é devido às incertezas quanto ao futuro, mas pode ser vista com melhores olhos. O crescimento estava começando a esbarrar em limitações, como disponibilidade e preço dentro da construção civil, como o cimento, ou aumento exagerado de preços, por exemplo. Penso que esta crise resultará em um alívio no mercado de escritórios pois a taxa de vacância do mercado Classe A em 2008 estava extremamente baixa comenta Bruce Lorimer, sócio-diretor da Ocupantes Consultoria Imobiliária, empresa especializada na representação de usuários finais corporativos. Ele acrescenta que tirando a pressão forte sobre os valores de aluguel, eles devem cair no médio prazo. No longo prazo, como o mercado é cíclico, os valores devem aumentar novamente à medida que a demanda ultrapassa a oferta. Creio que por estarmos em um mundo cada vez mais globalizado, os ciclos imobiliários se tornam cada vez mais curtos. Antigamente estes ciclos eram de 10 em 10 anos (altas em 1990, 2000 e 2008 e baixas em 1992, 2002 e 2009 (ainda caindo). Portanto, estimo que teremos queda na absorção líquida de espaços corporativos de escritórios e nos respectivos valores pelos próximos 2 ou 3 anos. Segundo cenário: empresas que ocupam os edifícios. Esse cenário também precisa ser dividido em dois momentos distintos quanto a sua ocupação física: 1) É o das empresas que já renegociaram seus contratos, relocalizaram, expandiram, instalaram ou abriram escritórios durante esses dois últimos anos; neste caso o que se acredita é que dificilmente mudarão suas decisões. É o que pensa Dani Ajbeszyc, da 08

4 difícil, principalmente considerando que as melhores previsões de entrega de novo estoque Classe A para esse ano é de pouco mais de 95 mil m² (lembrando que a previsão é baseada em informações das construtoras, mas que atrasos são relativamente comuns). Dani Ajbeszic - Diretor da Cyrela Commercial Properties Empresas que já fizeram seus planejamentos e se relocalizaram ou expandiram, dificilmente retrocederão Cyrela Commercial Properties, uma das principais empresas de investimento e locação de imóveis comerciais na região metropolitana de São Paulo, que desenvolve e adquire para locação edifícios corporativos de alto padrão, shopping centers, galpões e centros de distribuição. Para ele, empresas que já fizeram seus planejamentos e se relocalizaram ou expandiram suas áreas dificilmente retrocederão, já que os investimentos iniciais com os novos escritórios representam uma grande soma de dinheiro. Outra questão é quanto às expectativas futuras. Com um mercado com uma taxa de vacância tão baixa, será que haverá espaços no futuro para retomar o crescimento, caso essa crise passe? Se for esse o caso, a possibilidade de reocupar espaços que foram devolvidos pode ser bem 2) É o das empresas que estão exatamente em fase de instalação, mudança, expansão ou renegociação de contratos a partir do 4º trimestre de Estas sim estão em posição de mudar o destino de sua ocupação, e modificar o planejamento futuro. É com essas empresas que poderíamos medir o quanto a crise está afetando efetivamente o mercado imobiliário corporativo. Com a incerteza do futuro, apostar em um crescimento talvez tenha sido considerado imprudente para muitas empresas, como é o caso de algumas multinacionais, principalmente do setor financeiro, como o de bancos. A opção adotada foi a de esperar e ver como as coisas se acomodariam. Renato Srur, reconhecido investidor Renato Srur - Grupo São Joaquim Nossa atenção está sendo redirecionada para outros mercados que estão se destacando 09

5 Capa imobilário, por exemplo, viu quatro de seus clientes desistirem do fechamento de seus contratos, alguns destes por ordem de suas sedes, nos EUA, como foi o caso de um banco americano. Ele comenta, ainda, que o que se tem visto no mercado, neste momento, é uma busca por espaços menores e com preços mais acessíveis. Por isso, os edifícios que serão entregues neste ano terão mais dificuldades para serem ocupados. O investidor/incorporador teria, então, duas opções: alugar por um preço mais baixo e arcar com a diferença (lembrando que preços das propriedades e da construção civil estavam muito altos em 2008), ou aguardar e tentar alugar pelo preço praticado no mercado até há pouco tempo, o que significa arcar com altos custos de condomínio e IPTU. Em ambos os casos há uma grande probabilidade de perda de algum capital. Outro aspecto, apontado por Renato Srur como uma dificuldade, é que houve um grande interesse em investir em edifícios comerciais. Ele conta que um de seus empreendimentos, inicialmente concebido para ser um grande hotel, foi revertido para um edifício comercial devido ao grande aquecimento do mercado e menor investimento necessário para a entrega do mesmo. Um prédio destinado a área hoteleira tem, além dos investimentos na estrutura do edifício, os gastos diretos com decoração e equipagem, o que representa um investimento bem maior. No momento dessa decisão, a relação de custo e benefício favorecia em muito a mudança. A aposta do Srur será em parte redirecionada para um mercado que está se destacando: o de imóveis comerciais de áreas em crescimento, como tem sido a região sul da Marginal Pinheiros. O aumento de opções de empreendimentos residenciais e áreas de lazer como shopping centers, parques temáticos, teatros, grandes hotéis, centros de convenção e novas estações de metrô e trens metropolitanos, por exemplo, têm atraído bons investimentos para essa região que ladeia o Rio Pinheiros até a Avenida Interlagos. Quanto ao futuro, ele acredita que se a crise se mantiver nós sentiremos o seu impacto real em 6 a 12 meses, mas acrescenta que não acredita que a influência da crise será tão grande quanto alguns estão esperando. A Cyrela também acredita que haverá uma diminuição no volume de investimentos das grandes corporações, mas isso só fará o mercado se estabilizar. Por isso, está apostando em imóveis de qualidade, que somam vantagens como excelente localização e infra-estrutura diferenciada, o que eles chamam de empreendimentos óbvios. Para a Cyrela manter a qualidade dos seus empreendimentos é garantia de uma ocupação mais sólida já que, na ótica da empresa, os prédios de menor qualidade são desocupados primeiro. Considerando esses posicionamentos, podemos perceber que há um sentimento de confiança e boas perspectivas de que o mercado corporativo brasileiro pode passar pela crise, se seus jogadores se adaptarem e jogarem conforme as novas regras. Rafael Camargo, por exemplo, compartilha desse sentimento e se diz otimista quanto ao futuro. Nestes últimos meses a Binswanger viu seus negócios crescerem principalmente para a representação de proprietários. Bruce Lorimer - Sócio-Diretor da Ocupantes Em um momento de crise, as grandes empresas estarão mais dispostas a apostarem em novos desafios, se bem amparadas Pelo lado dos inquilinos, Bruce Lorimer também diz que seus negócios não foram afetados. Na verdade, em um momento de crise, as grandes empresas estariam mais dispostas a apostarem em novos desafios, desde que bem amparados por profissionais especializados, como é o caso da Ocupantes. Os produtos imobiliários são um meio e não o fim em si para nossos clientes, portanto, enquanto houver mudanças externas que geram mudanças físicas, é grande a chance de sermos procurados pelos nossos serviços. Penso também que o cliente que percebeu em nós um trabalho diferenciado no tempo de euforia e expansão lembrará de nós na hora da crise, seja para renegociar um aluguel ou achar novos imóveis comerciais ou indus- 10

6 triais com condições comerciais vantajosas. Em recente entrevista concedida ao Latin Business Chronicle, David L. Berger, Diretor da NAI Global para a América Latina e Caribe, quando questionado especificamente quanto ao caso do Brasil, declarou que tem uma boa perspectiva e considera que o Brasil seja o mais forte da região. Ele menciona ainda que os especialistas locais estão bem confiantes. Isso tem um bom fundamento. Devido à forte demanda observada nos últimos anos e a baixíssima taxa de vacância, o mercado pode não sentir tão fortemente os efeitos da crise, a não ser que os EUA e Europa não encontrem uma saída para a crise até o final de Neste ponto podemos citar uma histó ria que ilustra de maneira bem clara o momento que passamos. O Vendedor de salgados Conta-se que um vendedor de salgadinhos ficava na porta de uma faculdade fazendo suas vendas. Ele sempre foi muito caprichoso e tinha muita atenção na qualidade de seus produtos e atendimento aos seus clientes, por isso, via seu negócio crescer a cada dia. Com o dinheiro que conseguia nas suas vendas, ficou orgulhoso em poder bancar os estudos do filho mais velho que foi fazer economia numa das melhores universidades do país. Nesta mesma época, o país atravessou uma dificuldade econômica e com o passar do tempo o filho, que não tinha o mesmo tino para os negócios que o pai, começou a enxergar alternativas para que o pai economizasse e, portanto, ganhasse mais dinheiro. O pai, muito em dúvida, achou estranho os conselhos do filho de buscar fornecedores mais baratos, investir um pouco menos na qualidade de seus produtos e gastar menos tempo proseando com os clientes. Mesmo assim, se considerando muito ignorante, achou que seria melhor acatar os conselhos do filho. As conseqüências de tais medidas não tardaram a mostrar seus resultados. Os clientes começaram a sumir e em pouco tempo as vendas estavam pela metade. Aborrecido com a crise, supostamente responsável pela diminuição das suas vendas, ele mencionou o fato a um cliente, que comentou surpreso: - Pelo que eu tenho ouvido dos meus amigos, a verdade é que as pessoas pararam de comprar com você por causa do sabor e da aparência que seus salgados passaram a ter de um tempo pra cá... Você também não é mais o mesmo, perdeu o toque. Muitos amigos meus achavam suas histórias muito engraçadas e agora comentam que você mudou, está mais sério e não conversa mais como antes, está sempre ocupado... Esse comentário só o fez ver com clareza o que ele já tinha percebido, que com crise ou sem crise o que importa é o cuidado com que se faz seu trabalho. Resolvido a reverter essa situação, entendeu que tinha uma missão dupla: voltar a melhorar a qualidade de seus produtos e reconquistar a confiança de seus antigos clientes. Não é demais dizer que ambos os objetivos foram alcançadas em um tempo considerável. Apesar dos incômodos que certamente virão nos próximos meses, a receita sugerida é manter um trabalho sério, cortar gastos desnecessários e continuar investindo naquilo que torna qualquer negócio único: competência e profissionalismo. Mas acima de tudo entender que a grande euforia quanto ao crescimento do mercado imobiliário está em xeque e para salvar o jogo será necessário jogar com uma nova visão, a de que o mercado está mais enxuto, racional e competitivo; de que os gastos precisam ser melhor pensados, analisados e programados. Quem começar a jogar sob estas novas regras terá mais chances de vencer. Tenho falado à minha garota: - Meu bem, é difícil saber o que acontecerá. Mas eu agradeço ao tempo. O inimigo eu já conheço. Sei seu nome, sei seu rosto, residência e endereço. A voz resiste. A fala insiste: você me ouvirá. A voz resiste. A fala insiste: quem viver verá. Belchior Compositor brasileiro Música Não leve flores Álbum Sem Limites

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