Rio de Janeiro. Engenharia de Avaliações

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1 Rio de Janeiro Engenharia de Avaliações

2 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Métodos de Avaliação Procedimentos Especiais Anexos 2

3 Mercado de Engenharia de Avaliação Há diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por este tipo de profissional já ter sido bem maior que atual, especialmente, durante o período de inflação. OPORTUNIDADES DE TRABALHO Processos na Vara Cível e Vara de Família Atuação como Perito e/ou Assistente Técnico Importante a busca por relacionamento com Juizes e Auxiliares da justiça; Advogados; Empresas e Instituições com ativos fixos Comarcas localizadas em região com valorização imobiliária A Caixa Econômica Federal contrata prestadores de serviço para realizar avaliações de imóveis utilizando inferência estatística. O credenciamento funciona através de edital; O Ministério Público XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno; Avaliações Extra-Judiciais para Instituições, Empresas de Auditoria, Escritórios Tributários, Construtoras, Bancos, etc...; 3

4 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Métodos de Avaliação Procedimentos Especiais Anexos 4

5 Referências Normativas A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, define procedimentos, conceitos, métodos e padrões aceitos para elaboração de engenharia de avaliações. CONSIDERAÇÕES INICIAIS Substitui a antiga NB-502. Maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os cálculos em cada método; Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas, vinculadas à Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância coma Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a ABNT NBR ; Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem e devem ser utilizadas, pois são baseadas na NBR e possuem características, parâmetros, índices e limites regionais definidos por experts; 5

6 Referências Normativas A NBR está dividida em sete partes: 1 parte: Procedimentos Gerais Avaliação de Bens (2001) 2 parte: Imóveis Urbanos (2004) 3 parte: Imóveis Rurais, Culturas Agrícolas e Semoventes (2004) 4 parte: Empreendimentos (2002) 5 parte: Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral (2005) 6 parte: Recursos Naturais e Ambientais 7 parte: Patrimônios Históricos 6

7 Referências Normativas Além da NBR citada, seguem as principais referências normativas: OUTRAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS ABNT NBR 12721: Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios Resolução do CONMETRO n. 12, 12/10/88 - Quadro geral de unidades de medida Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano Lei Federal n. 8245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos Decreto Lei n. 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha 7

8 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Métodos de Avaliação Procedimentos Especiais Anexos 8

9 Atividades Básicas Algumas atividades básicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo e qualquer método de avaliação, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, pela NBR da ABNT. 1 - ATIVIDADES PRELIMINARES Identificação do bem que será objeto da avaliação; Caracterização da sua finalidade: compra, venda, desapropriação, doação, alienação, permuta, garantia, fins contábeis, segura, arrematação, adjudicação e outros; Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, custo de reedição, valor residual, outros; Necessidade ou não de verificação de medidas (imóveis); Necessidade ou não de verificação de ônus, gravames e titularidade; Atenção para prazo limite para apresentação do laudo; Composição da equipe: em diversos momentos trata-se de matéria MULTI-DISCIPLINAR (citar exemplos de complexo industrial, fazendas) 9

10 Atividades Básicas Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem. 2 ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO Documentação relativa aos bens Imóveis: Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Atenção para existência de cláusulas restritivas de uso; Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem. Eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições. 10

11 Atividades Básicas Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem. 2 ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO - continuação Documentação relativa aos bens Máquinas e Equipamentos: manuais, desenhos esquemáticos e documentação de origem, guias de importação. Unidades industriais: plantas, layout, fluxogramas, inventário técnico disponível, escrituras e documentos dominiais. 11

12 Atividades Básicas É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. 3 - VISTORIA / INSPEÇÃO / EXAME vistoriar o bem a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; também, se possível e necessário, planta, vistas e croquis. Realizar a caracterização do bem; Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infra estrutura, utilização atual e vocação, restrições e outras situações relevantes Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação. Região: Aspectos sócio-econômicos, físicos e infra estrutura urbana. Pesquisar informações sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguéis, para saber qual a base de preços; A vistoria (de imóveis) deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas, desvalorizantes ou valorizantes; Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores; 12

13 Atividades Básicas É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. 3 - VISTORIA - continuação Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação constatada quanto a liquidez deste bem. Vistoria por Amostragem - Na avaliação de conjunto de unidade autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia; Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias; 13

14 Planta de valores DEFINIÇÕES Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. Caberá à Municipalidade estabelecer, dentre outros, o valor de cada V0. V0 = 1 metro de testada do lote padrão com profundidade de 36m (RJ) ou 25m (Niterói). 14

15 Avaliação de terrenos urbanos Fórmula de HARPER-BERRINI Quando P < 0,5 N Sendo: P = profundidade efetiva do terreno N = profundidade padrão Vt = V0 X T X (P/Pe) 1/2 Onde, Vt = valor do terreno V0 = preço unitário T = testada P = profundidade efetiva do terreno Pe = profundidade equivalente = Área/Testada 15

16 Vt = V0 X (A.T/N) 1/2 Quando 0,5N P 2N CREA-RJ & UFF JERRET Fórmula de HARPER-BERRINI Onde, Vt = valor do terreno V0 = preço unitário A = área T = testada N = profundidade padrão P = profundidade efetiva do terreno Para terrenos de grande profundidade, quando P 2N (Jerret): Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N) 16

17 Atividades Básicas EXEMPLO ILUSTRATIVO 3 - VISTORIA complementação com fotos e mapas. Imóvel Avaliando Loteamento xxxxxxx Faixa de Servidão, objeto desta lide Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia. 17

18 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Métodos de Avaliação Método Comparativo Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Conjugação de Métodos Procedimentos Especiais Anexos 18

19 Métodos de Avaliação de Imóveis As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente: CARACTERÍSTICAS GERAIS MÉTODOS Características do bem avaliado Finalidade da avaliação Disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado Prazo para sua execução Método Comparativo Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Método de Capitalização da Renda Avaliação utilizando critério residual Conjunção de Métodos Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. Item da Norma : Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 19

20 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Tratamento por Fatores Inferência Estatística Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 20

21 Método Comparativo de Dados de Mercado O método comparativo é o mais exato e importante. Nada melhor do que consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando. FASES - METODOLOGIA VISTORIA COLETA DE DADOS (Amostras) TRATAMENTO POR FATORES TRATAMENTO INFERENCIAL RESULTADO Planejamento da pesquisa Levantamento dos dados Verificação dos dados amostrais Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a Estatística clássica, mediante tratamento por fatores. Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatística inferencial, notadamente com modelos de regressão linear. A Formação de uma Amostra de qualidade, com imóveis semelhantes e com fontes para confirmação das informações prestadas, é a chave para uma boa avaliação como veremos a seguir 21

22 Método Comparativo de Dados de Mercado Informações sobre a Amostra. COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES Curva de Gauss Quant. R$ / m2 22

23 Identificação das variáveis do modelo Variável Dependente Para a sua correta identificação é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão de preço (preço total ou unitário, moeda, forma de pagto.). Variáveis Independentes Referem-se às características físicas (área, frente), de localização (bairro, logradouro) e econômicas (oferta, condição do negócio à época). 23

24 Método Comparativo de Dados de Mercado No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES caracterização e delimitação do mercado em análise. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 24

25 Método Comparativo de Dados de Mercado...planejamento de uma pesquisa (continuação) COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES Exemplo Ilustrativo ESTRUTURA DA PESQUISA VARIÁVEIS RELEVANTES Fator Oferta Fator Localização DELIMITAÇÃO DO MERCADO Transações comerciais em XXXX de lotes de aproximadamente 200 m2, residenciais e comerciais Fator Topografia Fator Frente x Fundos Fator Benfeitorias ESTRUTURA DA PESQUISA Fontes de informação: fontes particulares e empresas que comercializam lotes na região Visita aos locais para verificação de todas as ofertas e características físicas Abordagem: interesse em comprar Análise Qualitativa 25

26 Método Comparativo de Dados de Mercado Imóveis semelhantes são aqueles com diversas características parecidas: tamanho, uso, n. cômodos, idade, padrão construtivo, localização e padrão-sócio econômico. AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES Analise do número de dados disponíveis no mercado que podemos utilizar; Coleta informações e fonte de cada elemento: endereço completo, características principais, preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se possível), tempo de exposição no mercado; Nós, profissionais de engenharia de avaliações temos de entender de Estatística, sim, porém, na verdade, nós somos AMOSTRISTAS. Isto é, nos somos técnicos especializados em encontrar os dados amostrais mais perfeitos para o caso em exame, e não um técnico de apuração de tendências de preços ou avaliações de potenciais de mercado, trabalho melhor realizado por estatísticos; 26

27 Método Comparativo de Dados de Mercado Informações sobre a Amostra. COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES Também importante que os valores coletados sejam próximos à data de referência da avaliação. (6 meses). O mercado pode não ter acompanhado a correção monetária. Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente dos imóveis, para que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que correspondam a pagamento à vista (formula a seguir). Por outro lado, luvas de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e dividido pelo número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a seguir). 27

28 Método Comparativo de Dados de Mercado FONTES: COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES FONTE: As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. Avaliações extra judiciais: a necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes. 28

29 Luvas DEFINIÇÕES Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial. O incremento foi calculado pela expressão: R = P [(1 + i) n 1] / [(1 + i) n. i ] Onde: R = incremento P = valor de luvas i = taxa de juros n = número de meses 29

30 Para se obter o valor à vista utiliza-se a seguinte fórmula: Vv = [e + S/n [ (1+i) n 1] / i (1+i) n ] ] X P Onde: Vv = VALOR A VISTA e = ENTRADA S = SALDO DEVEDOR n = PERÍODO (MESES) I = TAXA (JUROS + CORREÇÃO) P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES 30

31 Método Comparativo de Dados de Mercado Área Equivalente. COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES AREA EQUIVALENTE Norma 12721/04 Garagem (subsolo): 0,50 0,75 Varanda: 0,75 1,00 Terraço: 0,30 0,60 AREA CONSTRUIDA VARANDA: 2*6=12,00*2=24,00 PVTO: 10*6*=60,00*3=180,00 GARAGEM: 10*6=60,00*1=60,00 TOTAL: 264,00 AREA EQUIVALENTE VARANDA: 24,00 * 0,75 = 18,00 PVTO: 180,00 * 1,00 = 180,00 GARAGEM: 60,00 * 0,50 = 30,00 TOTAL: 228, VARANDA 6 GARAGEM RUA 31

32 Método Comparativo de Dados de Mercado Exemplo Ilustrativo - Apresentação das Amostras. COLETA DE DADOS TRATAMENTO POR FATORES Mapa com a localização das amostras em relação ao imóvel avaliando e fotos dos elementos da amostra são práticas recomendáveis. FOTOS e Fichas das Amostras Fonte: XXXXXXXx Contato: Carlos Fone:XXXXXXXXXXX Área Terreno (m2): 200 Medidas (mts): 10 x 20 Pagamento: R$ de Sinal parcelas mensais de 90% do salário mínimo Preço a Vista (R$): Status: Ofertado a 2 meses. OBS.: Informações referentes ao fatores de homogeneização ou variáveis independentes 32

33 33

34 Método Comparativo de Dados de Mercado No tratamento dos dados destacam-se as seguintes ferramentas analíticas: FATORES INF. ESTATISCA Tratamento por Fatores Também chamada por Estatística Clássica Amostra homogênea, elementos mais semelhantes possíveis ao avaliando Mais usual Inferência Estatística O mais utilizado é o de Regressão Linear. Amostra heterogênea, porém com as variações devidamente consideradas Muitos elementos Avaliações com um grande número de dados O objetivo é equalizar os preços unitários de cada elemento mediante a aplicação de fatores que diminuam as diferenças entre o imóvel avaliando e os elementos da amostra. 34

35 Método Comparativo de Dados de Mercado No tratamento dos dados destacam-se as seguintes ferramentas analíticas: FATORES INF. ESTATISCA Item Norma complementar do IEL 08/2006 Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em amostras homogêneas, onde são observadas as condições de semelhança definidas na coleta de dados. Para amostras heterogêneas é recomendável a utilização de inferência estatística, desde que as diferenças sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interações. 35

36 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Tratamento por Fatores Inferência Estatística Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 36

37 ANEXO B Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores 37

38 Tratamento por Fatores A aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento de mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores mais usuais são: FATORES FATOR OFERTA Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado: se com transação efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao nosso cálculo, ou, se estiver em oferta, portanto ainda não vendido ou alugado; Variável entre 1,00, para imóveis vendidos ou contratos realizados, até 0,80, aplicável a imóveis que estejam há muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem interessado firme; Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preço superestimado pelo proprietário; Pode haver gradação no cálculo entre estes valores máximo (0,80) e mínimo (0,95) conforme o valor se apresentar ao mercado. (parâmetro IEL). 38

39 Tratamento por Fatores FATOR LOCALIZAÇÃO FATORES Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação. Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados. Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior atenção. Alguns casos especiais de fatores de localização: Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos dá vista para a floresta e o de frente, vista para uma rua barulhenta, os fatores se invertem. Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta em profusão, alguns pouco confiáveis. 39

40 Tratamento por Fatores FATOR LOCALIZAÇÃO ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAÇÃO FATORES Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação. Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados. Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior atenção. Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos dá vista para a floresta e o de frente, vista para uma rua barulhenta, os fatores se invertem. Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta em profusão, alguns pouco confiáveis... 40

41 Tratamento por Fatores FATOR TOPOGRAFIA Se têm acidentação topográfica, podem sofrer decréscimo de até 0,30 (fator 0,70) no preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passíveis de alagamento e o outro não. FATORES FATOR FRENTE X FUNDOS Se o formato for inusitado, também podem sofrer fatores de depreciação, sempre calculados aí na parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local. 41

42 Tratamento por Fatores FATORES FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação. Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo SINDUSCON-Rio (padrão baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas à parte de cada preço unitário colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, à benfeitoria. FATOR IDADE/CONSERVAÇÃO Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes. Usamos como base de cálculo deste fator a Tabela de Ross-Heidecke, aplicada apenas à parte de cada preço unitário da nossa amostra que corresponda, aproximadamente, ao valor de construção. Em lojas térreas este fator não deve ser utilizado, posto que o mais importante é o ponto comercial em si mesmo, e não a idade do imóvel. No máximo, em casos de lojas que necessitem de reformas básicas, como sanar infiltrações, deve-se estimar um pequeno percentual (até 20%) sobre o valor da benfeitoria existente no local, apenas. 42

43 Tratamento por Fatores APLICAÇÃO DOS FATORES FATORES No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando; O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original; O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir; São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso a situação persista após a homogeneização; 43

44 Tratamento por Fatores Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos. Grau I correspondem o mínimo de 3 (três) dados comparativos, que podem ser informados por terceiros (corretores de imóveis, por exemplo), admitida a extrapolação das características físicas além do limite de 0,50 a 2 vezes a do imóvel em avaliação, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50 para com o avaliando. Grau II correspondem no mínimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos por profissional credenciado pelo autor do laudo com ajuste de fatores entre 0,90 e 1,10 em relação ao avaliando. Já no grau III, mínimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente pelo profissional, endereço por endereço, apresentando todas as informações a eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolação, e ainda por cima com ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relação ao avaliando. Na prática, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de fundamentação. É o suficiente, se bem adequados os elementos de cálculo. 44

45 Tratamento por Fatores Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos. 45

46 Tratamento por Fatores Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos. 46

47 Tratamento por Fatores Enquadramento segundo grau de fundamentação. 47

48 Tratamento por Fatores Graus de precisão da estimativa de valor 48

49 ANEXO B As características quantitativas, ou expressas por variáveis, do imóvel avaliando, não devem ultrapassar 50% para mais ou para menos. Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados. Para utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. O preço homogeneizado, resultado de todos os fatores ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados para eliminação de dados discrepantes (anexo B.3). Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imóvel avaliando devem ser contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos desaconselha-se a atualização através de índices econômicos. Quando a atualização for impraticável, só será admitida a correção dos dados por indices resultantes de pesquisa de mercado (ver item da norma anexo B.2.b). 49

50 Homogeneização da amostra Tratamento por Fatores FATORES Exemplo Ilustrativo 50

51 Alguns conceitos importantes. Tratamento por Fatores FATORES MÉDIA ARITMÉTICA soma dos valores unitários e sua divisão pela quantidade de dados. DESVIO PADRÃO é a raiz quadrada da média dos quadrados da variação dos valores em relação á média da amostra. Usa todos os valores e mede a variação entre eles. o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade de dados menos um, se aproxima da curva de normalidade gaussiana. COEFICIENTE DE VARIAÇÃO o coeficiente de variação, que é igual ao desvio-padrão dividido pela média. é uma medida de dispersão que se presta para a comparação de distribuições diferentes. Quanto menor o seu valor, mais homogênea e confiável é a amostra. 51

52 Homogeneização da amostra Tratamento por Fatores FATORES Exemplo Ilustrativo (S) Conforme o exemplo, o elemento 1 está discrepante. Uma nova análise deve ser feita sem este elemento da amostra. 52

53 Tabela Chauvenet Tratamento por Fatores FATORES 53

54 Tratamento por Fatores O elemento da amostra de número 1 é discrepante em relação as demais. Foi descartado e realizada uma nova análise estatística para as outras sete amostras. FATORES Observa-se que: os coeficientes de variação diminuíram e são coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal; A média diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto. 54

55 Considerações Gerais: Tratamento por Fatores FATORES Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo; Parâmetros e limites de fatores de homogeneização existem muitos e para várias situações de avaliação. Indicamos usualmente as seguintes fontes de referência para colhê-los: Norma Complementar do IBAPE-SP Norma Complementar do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro Tabelas da Lei 691/84 Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro, Planta de Valores desse Município. 55

56 Tratamento por Fatores FATORES exemplo prático (laudo de avaliação agência) 56

57 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Tratamento por Fatores Inferência Estatística Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 57

58 A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas mais recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados. Inferência Estatística FATORES INF. ESTATISTICA CONSIDERAÇÕES GERAIS Dentre os métodos de inferência estatística destacamos o de regressão linear, por ser o mais usual entre os profissionais da área. Detalhado na NBR parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo e, também, o Anexo A Se os dados estiverem errados, em termos de mercado, não adianta o melhor programa de computador do mundo que o cálculo sai errado. A apresentação das fontes das informações utilizadas no cálculo é fundamental 58

59 Inferência Estatística Os programas de regressão linear aceitam o processamento dos dados estatísticos pelo modo categórico (os dados se ordenam entre si, pelo próprio programa) ou do modo pré ordenado (ordenadas pré definidas, no eixo dos X). CONSIDERAÇÕES GERAIS - continuação Primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve ser sempre decorrente das suas características. Os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis A NBR determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana. FATORES INF. ESTATISTICA 59

60 Inferência Estatística Com os valores unitários em mãos, vamos passar para a alimentação do programa de regressão linear. FATORES INF. ESTATISTICA REGRESSÃO LINEAR Os dados são aplicados a um quadrante de cálculo que tem no eixo X as coordenadas da variável examinada, e no eixo Y os valores unitários de preço dos imóveis; Para cada variável explicativa necessária ao trabalho estatístico do avaliador, um destes quadrantes será utilizado Para cada elemento da amostra haverá uma posição relativa nos eixos. 1 - OFERTA Vamos começar com a variável dicotômica oferta. No nosso exemplo, temos 6 dados de apartamentos vendidos, e 11 de imóveis em oferta no mercado. Vamos dar o código 1 a vendido e 2 a oferta. 60

61 ...alimentação do programa de regressão linear (continuação) Inferência Estatística FATORES INF. ESTATISTICA 2 - FRENTE X FUNDOS Agora, a outra variável dicotômica, frente/fundos. No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de fundos e 12 de frente. Vamos também dar o código 1 a fundos e 2 a frente. 3 - LOCALIZAÇÃO Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as variáveis de características mais complexas. A variável localização já foi por nós dividida em três segmentos, que podem levar códigos 1, 2 e 3. Porém, se quisermos um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr fornecidos pelo município para fazer uma distância intervalar mais correta. 61

62 ...alimentação do programa de regressão linear (continuação) Inferência Estatística FATORES INF. ESTATISTICA 4 - PADRÃO CONSTRUTIVO Mesma coisa com a variável padrão construtivo. São três níveis de padrão que a amostra apresenta, entre normal e baixo, normal e entre normal e alto. Podemos alocar códigos 1, 2 e 3, ou, ajustar pelos valores do C.U.B. fornecidos pelo SINDUSCON. Ao final da alimentação destes dados nos quatro quadrantes de variáveis, colocamos o programa para processar estes dados... 62

63 Ao final da alimentação destes dados nos quatro quadrantes de variáveis, colocamos o programa para processar estes dados... e ao final obtemos a reta de regressão. Inferência Estatística FATORES INF. ESTATISTICA Com esta reta final temos toda uma média dos preços dos imóveis dentro da gama de dados aplicadas ao cálculo. Na reta não estão imóveis de padrão diferente ao avaliando O desenho acima é uma projeção didática, porque a reta mesma está no hiperespaço e não é possível de aparecer em um gráfico de duas dimensões. 63

64 Inferência Estatística Ao dispor as variáveis nos quadrantes de cálculo, devemos tomar alguns cuidados básicos: FATORES INF. ESTATISTICA CUIDADO BÁSICOS Sempre dispô-los em ordem presumidamente crescente, isto é, se um imóvel da amostra está na rua 1, pior localizada, deve estar no primeiro setor; outro na rua 2, com localização média, no segundo setor; outro na rua 3, melhor localizada, no terceiro setor; Esta disposição no quadrante localização, tem a ver com a posição do imóvel no bairro, e não com o seu preço de amostra; As distâncias intervalares dos setores devem ser proporcionais aos valores médios presumidos entre as variáveis analisadas em cada setor. Exceto as dicotômicas, que assumem o valor 1 e 2 de códigos alocados; Outra importante vantagem da disposição ordenada e lógica dos dados amostrais nos quadrantes de cálculo, é de que possamos identificar facilmente dados bêbados, mais exatamente chamados de outliers. Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de análise. Se as ordenações dos dados amostrais forem feitas corretamente, o resultado final da regressão tende a sair boa e a refletir a verdade do mercado. 64

65 Inferência Estatística Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de análise bivariada. Vejamos os dois gráficos abaixo, em uma regressão real: FATORES INF. ESTATISTICA Ele está puxando os gráficos para baixo, o que é totalmente inverossímil em termos de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol. 65

66 valor valor CREA-RJ & UFF Inferência Estatística Uma vez retirado o dado ruim, voltamos à pesquisa e coletamos outro com posição e padrão construtivo igual ao que foi retirado e o aplicamos à planilha de regressão. FATORES INF. ESTATISTICA valor / localização valor / padrão construtivo 3500, , , ,00 valor / localização 3000, ,00 valor / padrão 2000,00 880,00 900,00 920,00 940,00 Linear (valor / localização) 2000,00 750,00 800,00 850,00 900,00 Linear (valor / padrão) localização padrão construtivo Os valores de localização dos imóveis estão subindo à medida que as ruas são mais bem localizadas, e O padrão construtivo também sobe conforme o imóvel é de melhor qualidade. Pronto, o novo dado é bom e temos gráficos compatíveis com a realidade. 66

67 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 67

68 Método de Custo Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido através de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas. Para a utilização de CUB Custo unitário básico a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construido) : O C.U.B. é valor fornecido pelo SINDUSCON Em seguida, temos de acrescentar o valor unitário de elevadores, instalações e fundações especiais. Aapuramos o percentual de despesas não inclusas no CUB e lucro da construtora. E também calculamos o percentual de juros durante a realização da obra. 68

69 Método de Custo Com estes dados apurados, colocamos na fórmula da NBR e apuramos o custo por m2 de área equivalente (C.C.) do apartamento que estamos avaliando: C.C. (R$/M2) Área Equivalente de Construção (M2) A área equivalente deve seguir os preceitos da NBR da ABNT, isto é, varandas e garagens entram com 50% da área real. Por exemplo: A área equiv. de um imóvel de com 130m² de área construída sendo com 20 m² de varanda é de 120 m². A equiv = (130 20) + (20x0,50) = 120 m². X V.C.N. Valor Construção Nova (R$) Depreciação Física (1- X %) temos que deduzir, do montante de construção nova, o valor correspondente à depreciação física deste imóvel. Para este cálculo, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke. Custo de Reedição da Construção (R$) Este o valor da construção depreciada pelo tempo e estado de conservação, com o qual prosseguiremos a nossa avaliação. 69

70 Método de Custo Para o cálculo de Depreciação, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke a partir da vida útil, idade aparente e estado de conservação. 70

71 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 71

72 Método Evolutivo O método evolutivo deve ser empregado na falta de dados amostrais suficientes para fazer o Método Comparativo de Mercado. CONSIDERAÇÕES GERAIS É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel através do cálculo direto ou indireto, dos valores do terreno e da construção, devendo ser consideradas, também as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização. VALOR TERRENO BRUTO + VALOR INCOROPORÇÃO CUSTO REEDIÇÃO x + VALOR CONSTRUÇÃO e INSTALAÇÕES FATOR COMERCIALIZAÇÃO O fator comercialização deverá ser fixado através de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referencia da avaliação VALOR DO IMÓVEL 72

73 Método Involutivo Fazer uma ferramenta 73

74 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 74

75 Método Involutivo O Método Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação. Pergunta-se: Quanto, por exemplo, vale um terreno na Avenida Presidente Vargas. Afinal, não há nenhuma oferta de terreno deste tipo no local para fazermos um estudo pelo método comparativo... 75

76 Método Involutivo Estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobiliário FUTURO. O método Involutivo considera: A receita provável de comercialização das unidades projetadas, com base em preços obtidos em pesquisas Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado A margem de lucro liquido ao empreendedor Todas as despesas de comercialização das unidade, mediante taxas financeiras operacionais reais As margens de risco Exige-se que: O imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação As unidades admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatível com a realidade As formulações sejam expressas no laudo É um exercício de futurologia. Porém, é a única maneira de sabermos quanto vale um terreno urbano em bruto, que não tenha similares no mercado. 76

77 Método Involutivo Para fazer este cálculo teremos que efetuar todo o raciocínio de um incorporador de empreendimentos imobiliários e imaginar que fossemos nós mesmos comprar este terreno para ali construir e ganhar dinheiro. Passo a Passo Resumido: Primeiro passo: Examinar o local, o tamanho do terreno e sua Certidão do R.G.I. Segundo Passo: Examinar a legislação urbanística, para ver o que podemos construir no local Terceiro passo: Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno. Além de estar compatível para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser concebido de modo a ser bem aceito pelo público consumidor. Em suma, que tenha liquidez. 77

78 Método Involutivo Passo a Passo - continuação: Quarto passo: Examinar o mercado imobiliário pelo método comparativo de venda, para sabermos quanto valem as unidades quando estiverem construídas. Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto. Verificamos também em que velocidade de tempo, após o lançamento, elas serão totalmente vendidas. Bom prever dois cenários econômicos, um mais favorável, outro mais recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente. Quinto passo: Fazer um orçamento global a partir da área equivalente total do anteprojeto Este orçamento pode ser feito pela área equivalente total de construção, multiplicado pelo C.U.B. e mais os custos ali não previstos (instalações, maquinas e equipamentos) Multiplicado pelas verbas de projetos, administração, impostos e lucro da construtora. (método evolutivo) 78

79 Método Involutivo Passo a Passo - continuação: Sexto passo: Elaborar uma planilha contábil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante de custo de realização da obra, As despesas e as receitas são colocadas mês a mês. Ao final da planilha apuramos um lucro bruto do empreendimento, no qual estarão englobados o valor do terreno nu, os custos e o lucro do incorporador, e mais o fator de comercialização. Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imóveis. Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de empréstimo mês a mês, conforme o usual do mercado financeiro. Sétimo passo: Dos dois montantes deduzir os custos de incorporação (usualmente 2% da diferença encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuição Social). Deduzir também uma taxa de risco na realização do empreendimento, usualmente entre 5% e 15% do lucro bruto. 79

80 Método Involutivo Passo a Passo - continuação: Oitavo passo: Do lucro líquido resultante, deduzir a proporção que será lucro líquido do incorporador e encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporção deve ser pesquisada e analisada caso a caso. Chega-se a dois montantes. Um no cenário melhor, outro no pior. Se tivermos utilizado dois cenários recomenda-se utilizar a média ou um valor no intervalo devidamente justificado. 80

81 Método Involutivo Fazer uma ferramenta 81

82 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Método Comparativo Método de Custo Método Evolutivo Método Involutivo Outros Métodos Procedimentos Especiais Anexos 82

83 Outros Métodos Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias. Seguem outros métodos de avaliação: Capitalização da Renda: Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador; Critério Residual: Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado através do critério residual, que consiste na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conjugação de Métodos: Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização. Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos - sua utilização seja justificada 83

84 Índice Mercado de Engenharia de Avaliações Referências Normativas Atividades Básicas Valor de Mercado Métodos de Avaliação Procedimentos Especiais Anexos 84

85 Desapropriações & Servidões Nas desapropriações... Considerações Gerais: Quando as construções forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras para a readaptação do remanescente ao uso útil e depreciação acarretada por perda de funcionalidade. Quando as construções existentes não forem atingidas pela desapropriação, é recomendável que sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciações funcionais resultantes da intervenção, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos; O valor da indenização deverá permitir a recomposição do patrimônio do Expropriado; Na desapropriação de imóveis com exploração de comércio ou serviço a estimativa do eventual lucro cessante deve ser realizada por profissional habilitado; O item da NBR Avaliação de Bens Parte 2 Imóveis Urbanos, prevê: quando o custo de reedição do imóvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a título de subsídio. 85

86 Desapropriações & Servidões Nas desapropriações parciais o critério básico é o antes e depois, com apresentação em separado de eventuais valorizações ou desvalorizações dos remanescentes Considerações Gerais (continuação): Nas ocupações temporárias, as indenizações devem corresponder aos aluguéis dos imóveis estimados pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método de rentabilidade; Nas desapropriações estabelecendo restrições de uso (ex. servidão), as indenizações devem ser apuradas confrontando as condições de aproveitamento antes e depois As restrições quanto a servidão não traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da necessidade de construção de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurança, trechos de zona urbana com movimentação de pessoas e veículos e casos específicos. Neste casos a indenização abrangerá o valor unitário relativo ao domínio pleno e não à percentual deste. 86

87 Desapropriações & Servidões Ilustrar com parte pratica PAC Complexo do Alemão Bonsucesso (Estação) Imóvel Expropriado Inhaúma Linha Amarela Linha Amarela Nova América Shop. (Del Castilho) 87

88 Desapropriações & Servidões Existem vários estudos em que se tentou padronizar através de tabelas os percentuais de depreciação para as faixas de servidão. A de Philippe Westin apresenta os seguintes coeficientes: Tabela de Philippe Westin A soma dos fatores deverá ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa. 88

89 Avaliação de Alugueis Há basicamente três métodos para o exercício de avaliação de aluguéis Método Comparativo: imóveis semelhantes quanto a contemporaniedade dos dados obtidos, as condições de reajuste ou estágios de contrato, a existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de geração de renda, ao tamanho dos imóveis, à testada (no caso de lojas), à cobrança de luvas. Método da Rentabilidade: por remuneração de capital Por Participação no Faturamento: critério utilizado na estimativa de valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços baseado no principio da participação do locador na renda do estabelecimento 89