Venda de imóveis usados cresce 44,35% em São Paulo em setembro

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1 Pesquisa CRECI Imóveis usados/venda-aluguel residencial Cidade de São Paulo Setembro de 2009 Venda de imóveis usados cresce 44,35% em São Paulo em setembro As vendas de imóveis usados aumentaram 44,35% em setembro na cidade de São Paulo, depois de haverem caído 38,7% em agosto. O índice de vendas fechou em 0,5625 com a venda de 234 casas e apartamentos pelas 416 imobiliárias consultadas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP). Os imóveis usados mais vendidos em setembro foram os de valor superior a R$200 mil. Eles representaram 38,46% do total de contratos fechados por essas imobiliárias. A maioria dos preços subiu a pesquisa CRECI-SP registrou 9 casos de alta e 4 de baixa entre os 13 tipos de imóveis em que se obtiveram registros efetivos de venda para apuração de preços médios de metro quadrado (vide tabela 7 na pág. 8). O preço que mais subiu em setembro foi o de apartamentos de luxo construídos há mais de 15 anos e situados em bairros da Zona A, como Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho. O preço médio do metro quadrado passou de R$2.470,59 em agosto para R$3.752,64 em setembro, uma alta de 51,89%. A maior queda foi registrada no segmento de casas. O preço médio do metro quadrado de casas de padrão médio construídas entre 8 e 15 anos em bairros da Zona E Brasilândia, Cangaíba e Campo Limpo, entre outros - baixou 18,37%. Era R$1.469,96 em agosto e passou a R$1.200,00 em setembro (vide tabelas 1 e 2 nas págs. 4 e 5). A maioria das vendas feitas em setembro pelas 416 imobiliárias pesquisadas pelo CRECI-SP foi à vista elas representaram 56,12% do total. A Caixa Econômica Federal (CEF) financiou 40,82% das casas e apartamentos vendidos na Capital enquanto que todos os demais bancos juntos responderam por apenas 2,04% dos empréstimos concedidos aos compradores (vide tabela 3 na pág.6). Monopólio da CEF É quase um monopólio da Caixa, uma evidência mais do que concreta de que os bancos privados, especialmente, estão desperdiçando uma grande oportunidade de conquistar clientes fiéis, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECI-SP. Se a CEF age por pressão política do governo federal para aumentar os financiamentos imobiliários, sem discriminar os imóveis usados, os demais bancos deveriam fazer o mesmo por puro recurso de marketing e visão estratégica. Isso porque, segundo Viana Neto, nenhuma outra operação bancária torna o cliente mais fiel ao banco do que a concessão de um empréstimo para a compra da casa própria, especialmente se é concedida em condições que respeitam sua capacidade de pagamento, o que em muitos casos exige financiamento de 100% do valor do imóvel. As pesquisas do CRECI-SP mostram que nos nove meses transcorridos de janeiro até setembro, somente em um mês, o financiamento concedido pelos outros bancos superou os dois dígitos foi em maio, quando atingiu 11,46%. Nos demais meses, oscilou entre 0,97% e 7,45%. Nesse mesmo período, os financiamentos da CEF variaram do mínimo de 22,5% (janeiro) ao máximo de 46,60% (julho). Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 1

2 Consórcios, desempenho fraco Na pesquisa de setembro, apenas 1,02% das vendas foi feito por meio dessa modalidade de crédito. E foi um desempenho até bom diante dos resultados mais recentes, comenta Viana Neto, acrescentando que o consórcio é quase uma miragem no mercado de imóveis usados. Seu argumento é sustentado pelos resultados da pesquisa CRECI-SP este ano não se registrou nenhuma venda feita por consórcio em janeiro, março e julho. Os dois melhores meses foram fevereiro (6,73% do total de vendas) e abril (3,19%). Com esse desempenho, o consórcio parece ser mesmo aquela opção que se usa em último caso, ou quando já se tem a casa própria e se deseja um segundo imóvel, especialmente na praia, avalia o presidente do CRECI-SP. Ele defende uma reavaliação do sistema de consórcio habitacional por parte dos bancos e empresas financeiras que oferecem essa modalidade de crédito. Se o consórcio tem custo menor porque não cobra juros e permite usar o FGTS como lance para adquirir ou complementar a carta de crédito, então talvez seja necessário avaliar questões como o sorteio, as taxas de administração e as regras de saída dos grupos, sugere. Locação residencial tem queda de 32,95% na Capital O número de imóveis residenciais alugados na Capital em setembro foi 32,95% menor que o de agosto segundo pesquisa feita pelo CRECI-SP com 416 imobiliárias. Elas alugaram 624 imóveis, o que fez o índice de locação baixar de 2,2371 em agosto para 1,5000 em setembro. Alugaram-se mais apartamentos (51,12%) do que casas (48,88%). Os imóveis mais alugados foram os de locação mensal entre R$401,00 e R$600,00, com 23,62% dos novos contratos. A maioria dos aluguéis baixou - 13 tipos de imóveis em 25 dos quais se obtiveram valores médios de locação. A maior baixa, de 29,69%, foi registrada com apartamentos de 3 dormitórios em bairros da Zona D, o aluguel médio caiu de R$1.280,00 em agosto para R$900,00 em setembro. O maior aumento foi de 39,03%, envolvendo casas de 2 dormitórios em bairros da Zona C o aluguel subiu de R$527,27 em agosto para R$733,08 em setembro (vide tabelas 8, 9 e 11 nas págs. 8 e 9). As imobiliárias consultadas receberam de volta dos inquilinos que desistiram das locações 293 imóveis em setembro, o equivalente a 46,96% do total de imóveis alugados. Este índice foi 1,25% maior que o apurado em agosto, que foi de 46,38%. Já a inadimplência teve queda de 7,27% - era de 5,64% em agosto e caiu para 5,23% em setembro. O seguro de fiança e o depósito de três meses do aluguel foram as formas de garantia presentes em 50,76% dos novos contratos de setembro, mais que os 49,24% garantidos por fiadores tradicionais (vide tabelas 12, 13 e 16 nas págs. 10 e 11). As ações judiciais propostas nos Fóruns da Capital passaram de em agosto para em setembro, um aumento de 9,8%. Essa alta foi puxada pelas ações consignatórias (+ 28,57%), de rito sumário (+ 19,04%) e por falta de pagamento (+ 1,45%). Houve redução das ações ordinárias (- 4,03%) e das renovatórias (- 13,51%) (vide tabela 17 na pág. 12). Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 2

3 Ações judiciais de locação - Falta de pagamento: proposta por inadimplência do inquilino; - Ordinária: proposta para retomada de imóvel para uso próprio, de ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia; - Consignatória: proposta quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em Juízo; - Renovatória: proposta para renovação compulsória de contratos comerciais com prazos de cinco anos. - Rito Sumário: qualquer uma das ações anteriores, que necessite de uma execução rápida (sumaríssima), fora dos prazos de execução regulamentares. PESQUISA CRECI DE IMÓVEIS USADOS - METODOLOGIA A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) - 2ª Região adota os seguintes critérios: 1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no CRECI-SP. 2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, onde se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda, por ser esta a prática do mercado. 3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais. 4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco zonas de valor, com preços homogêneos. 5. As zonas de valor consideradas são as seguintes: Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição; Zona B - Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia; Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé; Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente; Zona E Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 3

4 Lauzane Paulista, M Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha. 6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes:, de 8 a 15 anos, mais de 15 anos. 7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard. Luxo - Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc. Padrão médio - De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc. Standard - Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia em madeira simples. Gráficos e Tabelas relacionadas: Vendas APARTAMENTOS - VENDAS Tabela 1 LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E ago: set: 5.942, ,21 de 8 a 15 anos ago: set: 4.318,18 mais de 15 anos ago: 2.470,59 set: 3.752, ,10 LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E de 8 a 15 anos mais de 15 anos 51,89 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E ago: 4.888, ,19 set: 4.166, , , ,10 de 8 a 15 anos ago: 2.769, , , ,40 set: 2.777, , ,82 mais de 15 anos ago: 3.293, , , , ,04 set: 3.421, , , ,64 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E -2,08 2,22 de 8 a 15 anos 0,31-8,74 mais de 15 anos 3,87 26,56 17,38 29,23 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E ago: 4.052,63 set: de 8 a 15 anos ago: 1.458,33 set: 1.162,79 Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 4

5 mais de 15 anos ago: 1.369, ,00 set: 3.224,48 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E de 8 a 15 anos mais de 15 anos CASAS - VENDAS Valores R$ Tabela 2 LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E ago: set: de 8 a 15 anos ago: set: mais de 15 anos ago: set: LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E de 8 a 15 anos mais de 15 anos MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E ago: 3.777, ,77 set: 2.433, ,57 de 8 a 15 anos ago: 2.407, , ,96 set: 1.200,00 mais de 15 anos ago: 2.068, , , ,89 set: 2.300, , ,73 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E de 8 a 15 anos -18,37 mais de 15 anos 11,17 18,01-12,97 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E ago: set: 562,50 de 8 a 15 anos ago: 1.805,29 633,33 set: mais de 15 anos ago: 826,08 set: 3.000, ,33 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E de 8 a 15 anos mais de 15 anos Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 5

6 Tabela 3 Formas de pagamento Capital À vista 56,12% CEF 40,82% Outros bancos 2,04% Direta/e com o prop. 0,00% Consórcio 1,02% TOTAL 100,00% Tabela 4 DESCONTOS MÉDIOS OBTIDOS EM NEGOCIAÇÕES - AQUISIÇÕES Mês \ Zonas A B C D E agosto-09 6,82 2,72 5,16 8,22 - setembro-09 6,15 3,25 5, Variação -9,86% 19,16% 13,13% - - Números Projetados GRÁFICO 1 Imóveis vendidos em SP por zonas Nº de vendas A B C D E apartamentos casas zonas GRÁFICO 2 Distribuição de vendas por zona % de vendas 30,00 20,00 10,00 0,00 A B C D E % 12,84 19,04 22,11 23,00 23,00 zonas Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 6

7 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% GRÁFICO 3 Venda de imóveis por número de dormitórios na Capital A B C D E zonas 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm Valores absolutos Tabela 5 Tipo A B C D E 1 dorm dorm dorm dorm Total Valores percentuais Tabela 6 Tipo A B C D E 1 dorm 2,33% 1,16% 1,16% 5,81% 0,00% 2 dorm 4,65% 9,30% 11,63% 12,79% 17,44% 3 dorm 4,65% 8,14% 5,81% 6,98% 3,49% 4 dorm 2,33% 1,16% 0,00% 0,00% 1,16% Total 13,95% 19,77% 18,60% 25,58% 22,09% GRÁFICO 4 Venda de imóveis por faixa de preços - Setembro/ ,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% até 40 de 41 a 60 de 61 a 80 de 81 a 100 de 101 a 120 de 121 a 140 de 141 a 160 de 161 a 180 de 181 a 200 mais de 200 Preços em milhares de R$ Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 7

8 Vendas por faixa Tabela 7 Valores em Freqüência Freqüência milhares de R$ simples acumulada até 40 2,20% 2,20% de 41 a 60 2,20% 4,40% de 61 a 80 7,69% 12,09% de 81 a ,29% 26,37% de 101 a 120 4,40% 30,77% de 121 a 140 7,69% 38,46% de 141 a ,19% 51,65% de 161 a 180 2,20% 53,85% de 181 a 200 7,69% 61,54% mais de ,46% 100,00% Locações CASAS - ALUGUEL Tabela 8 Valores R$ Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. ago: set: 1 dorm ago: 1.500,00 420,71 385,53 306,67 set: 438,00 354,25 375,00 2 dorm ago: 790,00 527,27 567,76 518,10 set: 1.600,00 733,08 653,33 510,00 3 dorm ago: 3.000, ,00 785, ,00 871,43 set: 2.500, ,00 938,89 937, ,67 4 dorm ago: 1.000,00 set: 1.675, ,00 Variação % Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. 1 dorm 4,11-8,11 22,28 2 dorm 39,03 15,07-1,56 3 dorm -16,67-6,67 19,52-13,19 16,67 4 dorm APARTAMENTOS - ALUGUEL Tabela 9 Valores R$ Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. ago: 180,00 600,00 set: 450,00 1 dorm ago: 816, ,33 637,50 522,22 306,67 set: 992, ,33 550,00 560,71 2 dorm ago: 1.336, ,00 814,62 608,75 562,50 set: 1.130, ,31 918,85 690,00 455,56 3 dorm ago: 2.200, , , ,00 600,00 set: 2.114, ,00 983,33 900,00 625,00 Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 8

9 4 dorm ago: 3.400,00 set: 5.000, , ,00 Variação % Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. 1 dorm 21,57-0,49-13,73 7,37 2 dorm -15,40-20,94 12,80 13,35-19,01 3 dorm -3,90 1,43-5,22-29,69 4,17 4 dorm Tabela 10 DESCONTOS MÉDIOS OBTIDOS EM NEGOCIAÇÕES - LOCAÇÕES Mês \ Zonas A B C D E agosto-09 10,00 8,83 7,90 17,50 4,26 setembro-09 9,64 11,38 7, Variação -3,57% 28,88% -3,77% - - GRÁFICO 5 Aluguel de imóveis por faixa de preços - Setembro/ ,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% até a a a a a 1200 Preços em R$ 1201 a a a a 2000 mais de 2000 Locação por faixa Tabela 11 Valores em R$ Freqüência Freqüência simples acumulada até 200 0,00% 0,00% 201 a ,64% 18,64% 401 a ,62% 42,26% 601 a ,47% 62,73% 801 a ,34% 75,07% 1001 a ,02% 86,09% 1201 a ,15% 89,24% 1401 a ,77% 95,01% 1601 a ,52% 95,54% 1801 a ,31% 96,85% mais de ,15% 100,00% Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 9

10 Números Projetados GRÁFICO 6 Imóveis alugados em SP por zonas nº de locações A B C D E apartamentos casas zonas GRÁFICO 7 Distribuição de locações por zona 40,00 % de locações 20,00 0,00 A B C D E % 10,09 16,00 21,27 38,88 13,76 zonas Tabela 12 Contrato feito por meio de: Capital Fiador 49,24% Seguro Fiança 22,98% Depósito 27,78% Total 100,00% Tabela 13 Devolução de chaves: %T 46,96% Motivos financeiros 46 15,70% Outros motivos ,30% TOTAL ,00% Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 10

11 GRÁFICO 8 Aluguel de imóveis por número de dormitórios na Capital 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 2 Cômd. 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm 0,00% A B C D E Zonas Valores absolutos Tabela 14 Tipo A B C D E 2 Cômodos dorm dorm dorm dorm Total Valores percentuais Tabela 15 Tipo A B C D E 2 Cômd. 0,00% 0,51% 0,00% 0,00% 0,00% 1 dorm 4,08% 4,59% 7,65% 15,82% 2,55% 2 dorm 3,83% 8,16% 9,69% 19,39% 8,93% 3 dorm 2,30% 3,06% 2,81% 3,06% 2,30% 4 dorm 0,26% 0,26% 0,26% 0,51% 0,00% Total 10,46% 16,58% 20,41% 38,78% 13,78% Tabela 16 INADIMPLÊNCIA Pesquisas Capital agosto-09 5,64 setembro-09 5,23 Variação -7,27% Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 11

12 Ações de Despejo ago/09 set/09 Tabela 17 Comarcas ordinário consig. sumário renov. falta pgto Total ordinário consig. sumário renov. falta pgto Total Central Santana Santo Amaro Jabaquara Lapa São Miguel Penha Itaquera Tatuapé Vila Prudente Ipiranga Pinheiros Freguesia Ó Parelheiros Total Variação -4,03% 28,57% 19,04% -13,51% 1,45% 9,80% Pesquisa da Capital Setembro/2009 CRECI-SP 12