RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

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1 RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: RBDS11 ISIN: BRRBDSCTF006 Relatório Trimestral Gerencial 1º Trimestre de 2011

2 Sumário Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 3 Visão Geral do Mercado Imobiliário... 4 Resumo das Atividades no Trimestre... 5 Carteira de Investimentos do FII... 6 Chamadas de Capital Situação Patrimonial do FII Distribuição de Rendimentos do FII Negociação das Cotas do FII Disclaimer Contatos

3 Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., consultor imobiliário do RB Capital Desenvolvimento Residencial II Fundo de Investimento Imobiliário FII, visando apresentar aos cotistas do FII o seu desempenho, informando seus resultados no trimestre, bem como o desenvolvimento de cada um dos projetos imobiliários nos quais investe direta ou indiretamente. Informações Gerais ao Investidor O FII foi constituído na forma de condomínio fechado de investimento, com prazo duração de 5 anos, cujo patrimônio é voltado para uma única classe de cotas. O objetivo do FII é proporcionar resultado aos seus Cotistas mediante investimento, direta ou indiretamente, por meio de sociedades investidas, em Imobiliários residenciais, os quais terão por objeto a aquisição e/ou a construção de imóveis para posterior venda, observados os critérios estabelecidos no regulamento do referido FII. O FII conta com o co-investimento da RB Capital em um montante equivalente a no mínimo 5% do valor correspondente ao investimento total desembolsado pelo FII em cada sociedade investida e/ou Empreendimento Imobiliário. A distribuição de Cotas do FII foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472/08, e da Instrução da CVM nº 400/03, sendo composta de uma Oferta Institucional, destinada para investidores institucionais, e uma Oferta de Dispersão, destinada a investidores não-institucionais. Data de Encerramento da Oferta 28/09/2010 Volume Captado R$ ,00 Quantidade de Cotas

4 Visão Geral do Mercado Imobiliário A economia brasileira em 2010 viveu um ano muito positivo, com uma veloz retomada do crescimento após a crise iniciada ainda em O PIB de 2010 verificou o maior crescimento desde 1986 (7,5%). O mercado de trabalho refletiu esse bom resultado, chegando em novembro de 2010 com taxa de desemprego de apenas 5,7%. Houve melhoria na renda com a política governamental de redução de desigualdade social, os índices de inflação foram mantidos sob controle e o mercado de capitais apresentou um desempenho de grande destaque. Na mesma linha, o mercado imobiliário brasileiro de uma forma geral passou por um ano de intenso crescimento e valorização de ativos. Os projetos residenciais apresentaram grande liquidez, com velocidade de vendas muito favorável, o que permitiu às incorporadoras uma grande redução dos estoques existentes e favoreceu ainda mais o aumento de preços. As perspectivas para o mercado imobiliário residencial em 2011 continuam otimistas. O déficit habitacional ainda muito elevado, associado ao aumento da renda média da população e à abundância da oferta de crédito de longo prazo para os compradores das unidades sustentam o crescimento. A velocidade de vendas média das unidades habitacionais, sobretudo na região Sudeste, mas em especial na região metropolitana de São Paulo, ainda é extremamente favorável. Mesmo com a verificação, no primeiro trimestre de 2011, de um certo arrefecimento na velocidade de vendas dos projetos, comparativamente aos meses anteriores (fruto da sazonalidade do período e talvez com algum efeito decorrente das notícias vinculadas de atraso na entrega de obras em São Paulo), ainda assim, na média, os empreendimentos atingem níveis muito altos de vendas, cerca 90%, com cerca de 7 a 8 meses de venda. Nesse primeiro trimestre também pudemos perceber mais claramente uma tendência maior de estabilização de preços no mercado, o que pode indicar estarmos chegando a um estágio de maior proximidade entre curvas de oferta e demanda a esse nível de preços. Para os próximos meses as perspectivas continuam bastante favoráveis para o setor, que deve apresentar ainda um significativo crescimento nesse ano. 4

5 Resumo das Atividades no Trimestre O 1º trimestre de 2011 foi intenso na originação e negociação de novos projetos imobiliários. Até o fechamento desse trimestre o FII já havia prospectado diversas oportunidades para análise e investimento. Durante esse trimestre, o FII realizou o investimento em novos Imobiliários, sendo que dos 3 Imobiliários que se encontravam em fase de due diligence no final do trimestre anterior 2 deles acabaram não sendo concluídos, ou seja, não foram aprovados para serem objeto de investimento do FII. Das oportunidades analisadas nesse trimestre, 2 novos projetos foram aprovados pelo Comitê de Investimentos para investimento pelo FII, fazendo com que o total do capital comprometido alcançasse aproximadamente 69% dos recursos captados com a oferta realizada, os quais se encontram nos seguintes estágios, conforme apresentado na tabela abaixo. Quantidade Data de Liquidação Volume Comprometido Investidos 7 Até 31/03/2011 R$ 71.9 milhões Em Fase de Fechamento 2 Expectativa em 04/2011 R$ 15.3 milhões Em Fase de Due Diligence Aprovados no Comitê de Investimentos 9 - R$ 87.2 milhões Todos os Imobiliários classificados como Investidos foram liquidados até o dia 31/03/2011, com exceção de um deles que foi liquidado no dia 18 de abril de Do volume total de R$ 71.9 milhões referente ao capital comprometido atualmente pelo FII com os Imobiliário Investidos, apenas R$ 54.7 milhões foram efetivamente desembolsados pelo FII para investimento em tais projetos uma vez que o FII somente libera os recursos para o desenvolvimento dos Imobiliários de acordo com o avanço físico - financeiro das obras de cada um deles. Os Imobiliários em fase de fechamento podem não ser objeto de investimento pelo FII caso, no fechamento da operação, seja identificado algum quesito e/ou condição comercial que torne o investimento no referido projeto desaconselhável. Para investimento nos referidos Imobiliários, além de cumprir rigorosamente com os critérios de elegibilidade estabelecidos, a RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. buscou investir em projetos (a) desenvolvidos por incorporadores com track record e de renome no mercado brasileiro; e (b) que possuem maior liquidez em função da maior demanda do mercado, destacando-se projetos de 1 a 3 dormitórios localizados especialmente na cidade de São Paulo. A expectativa é de que o FII invista em aproximadamente 15 Imobiliários no total, podendo o investimento efetivo a ser realizado pelo FII ser em uma quantidade maior ou menor de Imobiliários. 5

6 Carteira de Investimentos do FII Conforme apresentado acima, em 31 de março de 2011, a carteira do FII era composta por 7 Imobiliários investidos e 2 Imobiliários em fase de fechamento. Abaixo segue uma breve descrição das principais características desses 9 Imobiliários. Gráfico 1: Participação Societária nos Imobiliários (em %) 45,0% 50,0% 50,0% 30,0% 31,3% 25,0% 15,0% 8,6% 19,0% Gráfico 2: VGV dos Imobiliários (em R$ milhões) R$ 168 R$ 198 R$ 124 R$ 105 R$ 40 R$ 49 R$ 65 R$ 46 R$ 63 Fonte: RB Capital Gráfico 3: Estágio das Vendas dos Imobiliários (em % de unidades vendidas) 1 98% 96% 93% 100% 43% 23% 0% 0% 0% Fonte: RB Capital Os Imobiliários 2, 5 e 7 não possuem vendas, pois ainda não foram lançados. 6

7 Gráfico 4: Composição da Carteira do FII (em %) 4% 2% Empreendimento 1 31% 5% 17% 19% Empreendimento 2 Empreendimento 3 Empreendimento 4 Empreendimento 5 Empreendimento 6 Empreendimento 7 Empreendimento 8 8% 3% 7% 4% Empreendimento 9 Recursos a serem alocados em O Gráfico 4 acima leva em consideração o investimento pelo FII nos Imobiliários (a) já investidos, e (b) em fase de fechamento, além de considerar os recursos ainda não comprometidos com nenhum projeto. Vale lembrar que os valores demonstrados acima para os projetos/recursos ainda não comprometidos pelo FII são exemplificativos à medida que são corrigidos pela variação do INCC. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 1 Participação no Fundo 4% Investimento Desembolsado 45% Incorporador não listado em Bolsa Outubro/2010 R$ 4.8 milhões R$ 3.8 milhões Lançamento R$ 39.6 milhões Fevereiro/2011 Estágio de Vendas 98% Setembro/2011 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Maio/2013, levando em consideração o prazo de obra de 20 meses Média/Alta Renda São Paulo SP 7

8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 2 Participação no Fundo 2% Investimento Desembolsado 30% Incorporador listado em Bolsa Outubro/2010 R$ 3.1 milhões R$ 1.5 milhões Pré-lançamento R$ 49.2 milhões Maio/2011 Estágio de Vendas 0% Outubro/2011 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Novembro/2013, levando em consideração o prazo de obra de 25 meses Baixa Renda Osasco SP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 3 Participação no Fundo 17% Investimento Desembolsado 31% Incorporador não listado em Bolsa Novembro/2010 R$ 21.6 milhões R$ 21.6 milhões Lançamento R$ milhões Novembro/2010 Estágio de Vendas 43% Maio/2011 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Janeiro/2014, levando em consideração o prazo de obra de 33 meses Média/Alta Renda São Paulo SP 8

9 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 4 Participação no Fundo 19% Investimento Desembolsado 25% Incorporador listado em Bolsa Novembro/2010 R$ 23.6 milhões R$ 22.9 milhões Em construção R$ milhões Janeiro/2008 Estágio de Vendas 96% Julho/2008 % de Obra Concluído (acumulado) 74% Novembro/2011, levando em consideração o prazo de obra de 41 meses Média/Baixa Renda São Paulo SP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 5 Participação no Fundo 4% Investimento Desembolsado 15% Incorporador não listado em bolsa Fevereiro/2011 R$ 4.8 milhões R$ 4.8 milhões Pré-lançamento R$ 65.4 milhões Maio/2011 Estágio de Vendas 0% Novembro/2011 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Novembro/2013, levando em consideração o prazo de obra de 24 meses Média/Alta Renda São Paulo SP 9

10 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 6 Participação no Fundo 8% 8,6% Incorporador listado em bolsa Março/2011 R$ 9.5 milhões Investimento Desembolsado R$ 0 Lançamento R$ milhões Março/2011 Estágio de Vendas 23% 2 Junho/2011 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Setembro/2014, levando em consideração o prazo de obra de 40 meses Média Renda São José dos Campos - SP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 7 Participação no Fundo 3% 19% Incorporador não listado em bolsa Março/2011 R$ 4.3 milhões Investimento Desembolsado R$ 0 Pré-lançamento R$ 45.6 milhões Dezembro/2011 Estágio de Vendas 0% Julho/2012 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Janeiro/2015, levando em consideração o prazo de obra de 30 meses Média/Alta Renda São Paulo - SP 2 O Empreendimento Imobiliário 6 possui 4 fases, mas apenas a primeira fase foi lançada (em 26/03/2011). Se considerarmos o total de unidades de todo o projeto o percentual de unidades vendidas é de 6%. 10

11 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 8 Participação no Fundo 8% Investimento Desembolsado 50% Incorporador não listado em Bolsa Em fase de fechamento R$ 9.5 milhões R$ 0 milhões Lançamento R$ milhões Novembro/2010 Estágio de Vendas 93% Junho/2011 % de Obra Concluído (acumulado) 0% Janeiro/2015, levando em consideração o prazo de obra de 44 meses Média Renda Belo Horizonte - MG EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 9 Participação no Fundo 5% Investimento Desembolsado 50% Incorporador não listado em Bolsa Em fase de fechamento R$ 5.7 milhões R$ 0 milhões Em construção R$ 62.8 milhões Novembro/2009 Estágio de Vendas 100% Junho/2010 % de Obra Concluído (acumulado) 29% Abril/2013, levando em consideração o prazo de obra de 35 meses Média Renda Belo Horizonte - MG A taxa interna de retorno TIR média estimada do FII ponderada pelo tamanho do investimento e pelo prazo de duração de cada um dos Imobiliários é de aproximadamente 18,4% 3 ao ano, acrescida da variação INCC. A TIR calculada leva em consideração (a) os projetos investidos pelo FII, (b) 3 Performance passada não é garantia performance futura e a expectativa de rentabilidade não representa nenhuma garantia de resultados por parte do FII. 11

12 os custos do FII, quais sejam, taxa de administração, performance, custos de estruturação e distribuição e outras despesas recorrentes relacionadas ao FII, (c) o investimento dos recursos ainda disponíveis no FII em projetos que possuam uma TIR equivalente a TIR média do portfólio atual investido pelo FII, e (d) o reinvestimento, durante o Período de Investimento do FII, de aproximadamente 40% do capital comprometido do FII nas mesmas condições consideradas no item (c). Com relação ao reinvestimento, com base nos empreendimentos já investidos pelo FII, o FII receberá mais de 40% do capital comprometido antes de completar o Período de Investimentos, de forma que esteja apto a realizar o reinvestimento desses recursos, seguindo as diretrizes dispostas no regulamento do FII. Vale lembrar, no entanto, que o FII ainda está em fase de investimento, ou seja, sua carteira é composta exclusivamente por projetos recém-investidos. Tanto os 7 Imobiliários já investidos quanto os 2 Imobiliários em fase de fechamento atendem os critérios de elegibilidade estabelecidos para o FII conforme pode ser visualizado na tabela abaixo. Critérios de Elegibilidade Métricas Carteira Atual (7 ) Carteira Total (7 + 2 = 9 ) Enquadramento Alocação Máxima por Empreendimento Imobiliário Máximo de 50% do valor de cada Empreendimento Imobiliário 50% 50% Região Sudeste: sem limite de concentração 100% 100% Diversificação Regional Região Nordeste e Sul: até 50% do Capital Comprometido 0% 0% Região Norte e Centro- Oeste: até 30% do Capital Comprometido 0% 0% Diversificação dos Imobiliários O maior Empreendimento Imobiliário deverá representar no máximo 25% do Capital Comprometido Os quatro maiores Imobiliário deverão representar no máximo, em conjunto, 60% do Capital Comprometido 18,70% 18,70% 47,16% 50,89% Diversificação dos Incorporadores Até 35% do Capital Comprometido exposto contra um mesmo Incorporador Até 70% do Capital Comprometido contra os três Incorporadores contra os quais o FII detenha maior exposição 18,70% 18,70% 43,31% 47,91% 12

13 Critérios de Elegibilidade Métricas Carteira Atual (7 ) Carteira Total (7 + 2 = 9 ) Enquadramento Até 60% do Capital Comprometido em Imobiliários em fase de aprovação 5,90% 5,90% Diversificação por estágio dos Imobiliários Até 80% do Capital Comprometido em Imobiliários em fase pré-lançamento 6,31% 6,31% Ao final do Período de Investimento, no mínimo 20% do Capital Comprometido deverá ser destinado a Imobiliários já lançados 47,10% 59,21% Diversificação dos Imobiliários por preço unitário Os imóveis que se enquadrem no programa Minha Casa Minha Vida, em conjunto com Imóveis que não se enquadrem no Sistema Financeiro de Habitação, poderão representar até 50% do Capital Comprometido 23,36% 26,79% Rentabilidade mínima esperada dos Imobiliários: Diversificação por Imobiliários sem licenças de construção Participação de Fundos RB Capital nas Sociedades Investidas e/ou nos Imobiliários 16% acrescido da variação do INCC Até 30% do Capital Comprometido Ao menos 5% do valor correspondente ao investimento total desembolsado 100% 100% 5,90% 5,90% 5% 5% 13

14 Chamadas de Capital Os recursos captados com a Oferta são integralizados no FII durante o período de investimento do referido FII, qual seja, 3 anos contados da data de autorização para seu funcionamento concedida pela CVM, de acordo com as chamadas de capital realizadas pelo administrador do FII, na medida em que sejam necessários aportes de recursos no FII para (i) realização de investimentos em ativos imobiliários; ou (ii) pagamento de despesas e encargos do FII. A primeira integralização do FII foi realizada pelos Cotistas, à vista, em 27 de setembro de 2010, no montante total de R$ 37.9 milhões, correspondente a 30% do total das Cotas emitidas pelo FII. Em dezembro de 2010 foi realizada a segunda integralização de Cotas do FII no montante total de R$ 30 milhões, fazendo com que o FII passasse a ter aproximadamente 54% das Cotas subscritas pelos Cotistas do FII já integralizadas. No primeiro trimestre de 2011 não houve nenhuma chamada de capital. Integralização Primeira Integralização Segunda Integralização Total das Integralizações Valor da Integralização R$ 37.9 milhões R$ 30 milhões R$ 67.9 milhões Situação Patrimonial do FII Em 31 de março de 2011, o FII possuía um patrimônio líquido de R$ 64.1 milhões. O valor patrimonial da Cota estava abaixo do valor de emissão, qual seja, R$ 1.000,00 por Cota, por conta dos custos de estruturação e colocação incorridos inicialmente pelo FII, conforme descrito no prospecto da Oferta. Vale ressaltar que pela forma de contabilização estabelecida na legislação brasileira, o valor patrimonial da Cota pode não capturar fielmente o valor de mercado dos Imobiliários investidos. Entretanto, conforme previsto no regulamento do FII serão divulgados laudos de avaliação dos Imobiliários investidos, refletindo os seus valores de mercado. Com a divulgação desses laudos de avaliação o patrimônio do FII poderá capturar o valor de mercado dos Imobiliários nos quais investe. Em 31 de março de 2011, o FII possuía um saldo de caixa consolidado de R$ 12.7 milhões disponível para aporte nos projetos ou investimento nos novos empreendimentos. 14

15 Distribuição de Rendimentos do FII Desde a Primeira Integralização no FII, o referido FII não realizou distribuição de rendimentos aos seus Cotistas. Os Imobiliários nos quais o FII investe ainda se encontram em fase de desenvolvimento e, por esse motivo, ainda não houve nenhuma distribuição de rendimentos aos Cotistas do FII. Apenas um dos Imobiliários no qual o FII investe por meio de uma sociedade investida já distribuiu recursos para tal sociedade. No entanto, tais recursos serão utilizados para reinvestimento, conforme disposto no regulamento do FII. Os rendimentos do FII a serem distribuídos possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do FII, contanto que o FII tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o FII aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das Cotas do Fundo, o FII se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação aplicável. Negociação das Cotas do FII As Cotas do FII podem ser negociadas no ambiente da BM&FBOVESPA desde 08 de dezembro de 2010, sob o código RBDS11. O ticker de pregão do FII é FIIRBRESID2. Até o fechamento desse trimestre, houve apenas 1 negócio na BM&FBOVESPA que movimentou 1 Cota do FII, ao preço de R$ 1.000,00. Não é permitida a negociação no mercado secundário de Cotas do FII ainda não integralizadas pelos Cotistas e as instituições intermediárias de operações no mercado secundário serão responsáveis por atestar que os investidores adquirentes de Cotas são investidores qualificados. 15

16 Disclaimer Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do FII, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e o regulamento do fundo de investimento antes de qualquer decisão de investimento. Verifique a data de início das atividades deste FII. Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital Desenvolvimento Residencial II Fundo de Investimento Imobiliário entre em contato com a RB Capital: Adalbero Cavalcanti adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Ariane Tavares ariane.tavares@rbcapital.com.br Bruno Boscolo bruno.boscolo@rbcapital.com.br Slavik Merkouloff slavik.merkouloff@rbcapital.com.br Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP São Paulo SP Tel.: +55 (11) Fax: +55 (11) Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) Fax: +55 (21) comercial@rbcapital.com.br Website: A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 16