Lisboa e Grande Lisboa

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1 Estudo de Mercado Lisboa e Grande Lisboa

2 Índice 1. O Mercado Imobiliário Escritórios... 3 Industrial... 7 Retalho...11 Investimento Tendências do Mercado ATISREAL: Um líder europeu em consultoria imobiliária...19 Serviços Imobiliários Corporativos

3 O Mercado Imobiliário 1 Escritórios Em 2007, a totalidade do stock imobiliário de escritórios em Lisboa e arredores, foi cerca de m 2. Registaram-se perto de m 2 de área transaccionada até Julho de Segundo o LPI (Lisbon Prime Index) é expectável que se assista a um novo ano recorde de absorção no mercado fase à ocupação prevista para o Office Park Expo onde se prevê a ocupação de m 2 para o Ministério da Justiça. por parte das entidades municipais à promoção e reabilitação de edifícios. Disponibilidade: Até ao final de Junho de 2008 a disponibilidade total no mercado de escritórios de Lisboa era de m 2 desta oferta, quase metade constitui área nova ainda não ocupada. Para 2008 espera-se ainda a promoção de novos edifícios com cerca de m 2 de área bruta locável. As zonas prime continuaram com escassez de oferta nova, repercutindo assim os entraves colocados Em termos de rendas, o premium price rondou, em 2007, os 246 Euros/m 2 /ano, mais encargos. Estes são sempre especificados no contrato e situam-se entre os 25 e os 35 Euros/m 2 /ano em função do tipo de propriedade. A ATISREAL Fenalu considera as seguintes principais zonas que constituem o mercado de escritórios de Lisboa (Figura1) e Grande Lisboa (Figura 2): 3

4 Figura 1 Principais zonas de escritórios em Lisboa O CBD (Central Business District) inclui a Avenida da Liberdade, a Avenida Fontes Pereira de Melo, a Praça Marquês de Pombal, a Praça Duque de Saldanha e as ruas circundantes (Rua Castilho, Rua Braamcamp, Rua Barata Salgueiro e Rua Alexandre Herculano), e onde estão situadas muitas sedes e escritórios de bancos, seguradoras, consultoras e multinacionais; A ZONA B, situada na extensão do CBD e limitada pela 2.ª Circular/Lumiar, inclui a Avenida da República, a Avenida 5 de Outubro, o Campo Pequeno e o Campo Grande, as Torres das Amoreiras, a Praça de Espanha, Sete Rios, a Avenida José Malhoa, a Avenida Duque D Ávila, e, ainda, num plano secundário, a Baixa Pombalina, com a administração pública e outros, e o Chiado, caracterizado por antigos e prestigiados edifícios, ocupados por sedes de bancos, consultoras e advogados, entre outros A ZONA C inclui o Parque das Nações e a 2.ª Circular entre Benfica e o Campo Grande; 4

5 A ZONA D (os arredores a Ocidente) inclui sete subzonas de escritórios nas imediações da A5 (Lisboa/Cascais), do IC19 (Lisboa/Sintra) e do IC30 (Cascais/Sintra). Figura 2 Principais zonas de escritórios nos arredores de Lisboa 1. Arquiparque, Atlas, Miraflores Premium, Torre de Monsanto e Suécias 2. Alfraparque 6 3. Quinta da Fonte 4. Lagoas Park Tagus Park 6. Sintra Business Park 7. Beloura Office Park Enquanto que o CBD oferece uma localização de elevada notoriedade em Lisboa, muitas empresas tem optado, nos últimos anos, pelos arredores de Lisboa e, nos próximos anos, o Parque das Nações será cada vez mais uma opção a considerar. Esta mudança prende-se com o facto de que nestas zonas os edifícios beneficiam de grandes áreas e de melhores condições técnicas, permitindo, assim, satisfazer as exigências de certos utilizadores, como sejam os ligados ao sector da alta tecnologia. Quadro 9 Caracterização dos edifícios de escritórios (principais diferenças) Tipo AAA - Edifícios Inteligentes Tipo A Tipo B Tipo C Construção com menos de 5 anos (1.000 a m 2 por piso) Amplas janelas com luz natural e isolamento acústico Sistema de ar bio climático Pavimentos técnicos sobrelevados Segurança 24h/dia Construção com menos de 10 anos (com menos de m 2 /piso) Sistema de ar condicionado central e individual Piso técnico Segurança 24h/dia Construção com mais de 10/15 anos (2.ª geração) Sistema de ar condicionado central Calhas técnicas Edifícios residenciais convertidas em escritórios Rodapés técnicos 5

6 Passemos, então, a caracterizar com mais detalhe cada uma das 4 principais zonas de escritórios da Área Metropolitana de Lisboa, já apresentadas: CBD Central Business District Tipologia dos edifícios Rendas Alguns utilizadores de espaço Vantagens Desvantagens. Principalmente Tipo A (ex. Avenida da Liberdade, 245), mas muitos Tipo B. Alguns Tipo AAA (ex. Atrium Saldanha e o Tivoli Forum) e Tipo C também. 192 a 276 Euros Euros/m 2 /ano (16 a 23 Euros/m 2 /mês), em função do tipo de equipamento. Euronext Lisboa, BBVA Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, EDP Energias de Portugal, ABN AMRO Bank, Mapfre, BES Banco Espírito Santo, Morgan Stanley Dean Witter, AXA Portugal Companhia de Seguros, KPMG. Localização de prestígio no centro da capital. Bons transportes (Rodoviária, Carris, Metropolitano). Muitos hotéis de grande capacidade (Altis, Four Seasons Ritz, Sofitel, NH). Poucos parques de estacionamento e trânsito congestionado Alguns projectos. Rua Duque de Palmela, m 2 ZONA B Tipologia dos edifícios Rendas Alguns utilizadores de espaço Vantagens Desvantagens Alguns projectos. Principalmente Tipo B (ex. Amoreiras, m 2 ). Alguns Tipo AAA, Tipo A e Tipo C. 180 a 216 Euros Euros/m 2 /ano (15 a 18 Euros/m 2 /mês). Caixa Geral de Depósitos, Totta-Santander, BNP Paribas, Ernst & Young, Caixa Galicia, TMN, Accenture, Novabase, Deloitte & Touche, Alves Ribeiro. Localização privilegiada no prolongamento do CBD. Bons acessos à 2.ª Circular/A1 e à A5. Bons transportes (Rodoviária, Carris, Metropolitano, CP). Próxima dos maiores Centros Comerciais de Lisboa. Alguns bons hotéis (Holiday Inn, D. Pedro, Sheraton, Marriott). Trânsito congestionado. Actividade económica mais dispersa. Av. da República, m 2. Paço do Saldanha, Av. da República, 5 e m 2 6

7 ZONA C Tipologia dos edifícios Rendas Alguns utilizadores de espaço Vantagens Desvantagens Alguns projectos. Principalmente Tipo A e AAA ( ex. Parque das Nações e Torres de Lisboa). 180 a 204 Euros Euros/m 2 /ano (15 a 17 Euros/m 2 /mês). Parque Expo, Vodafone, Portugal Telecom, Sony, Xerox, BBDO Portugal, Páginas Amarelas, Fujitsu/Siemens, British Hospital, Galp Energia, BNP Paribas, DHL. Beneficia de uma excelente rede de vias de acesso à 2.ª Circular, A1 e Ponte Vasco da Gama. Possui um excelente ordenamento do território. Serviços de apoio completos. Bons transportes (Rodoviária, Carris, Metropolitano, CP, Aeroporto). Localização periférica. Torres Colombo m 2. Office Parque Expo m 2. Kais Office m 2. Edifício Luís Malheiro m 2 ZONA D Tipologia dos edifícios Rendas Áreas Alguns utilizadores de espaço Vantagens. Principalmente Tipo A e AAA. 132 a 162 Euros Euros/m 2 /ano (11 a 13,5 Euros/m 2 /mês). Arquiparque, Atlas, Miraflores Premium, Torre de Monsanto e Suécias: m 2 (edifícios corporativos com a m 2 ). Alfraparque: m 2 em 7 edifícios. Quinta da Fonte: m 2 em 14 edifícios. Lagoas Park: m 2 em 14 edifícios. Sintra Business Park: m 2 em 10 edifícios. Beloura Office Park: m 2 em 17 edifícios. Miraflores Premium: m 2 em 17. Edifício Cristal: m 2, promovido pelo Grupo SIL. Edifício Banif e Edifício Oeiras com e m 2, respectivamente. Siemens, GlaxoSmithKline, Cap Gemini Ernst & Young, Alcatel, L Oréal, Philips, Telepac, Nestlé, Coca-Cola, Microsoft, Ericsson, Procter & Gamble, Renault, Nokia, Sanofi, GE Money, Oracle, ONI, BP, Teixeira Duarte, Millennium BCP, IBM, Habitat, Motorola. Excelente visibilidade a partir das vias acesso A5, IC19, EN117, CRIL e IC30. Possui um bom ordenamento do território. Bons serviços de apoio. Elevada notoriedade de alguns park offices. Valores de renda competitivos Desvantagens. Fraca rede de transportes públicos. Vias de acesso rápidas mas com muito trânsito Alguns projectos. Arquiparque II (Edificio A ) m2. Torre de Monsanto (Torre ) m2. Beloura Park. Edificio Cerise (Tagus Park): m2 7

8 Industrial e Logística O mercado industrial, principalmente o de melhor qualidade, está situado em zonas próprias os parques industriais. Estes podem ser definidos como aglomerações planeadas de unidades industriais e/ou logísticas e que, normalmente, possuem um ordenamento territorial específico. Para um bom funcionamento de um parque industrial deve-se ter em conta uma boa distribuição interna das empresas, boa localização geográfica e fácil acessibilidade, inserção na rede de transportes públicos, infraestruturas ambientais e equipamentos sociais e públicos. Como noutros países, o sector logístico está concentrado perto das principais intersecções, com acesso às auto-estradas. Nos últimos anos assistiu-se a um boom no retail. A consequência mais importante foi a subida da taxa de crescimento do sector logístico. A ATIS REAL Fenalu identifica 4 principais zonas industriais situadas na Área Metropolitana de Lisboa: ZONA 1 A1- A13 - A10 Lisboa/Carregado/Benavente As indústrias mais importantes encontram-se neste sector. O desenvolvimento do chamado cone truncado do Carregado/Azambuja devese em grande parte ao sector logístico. Muitas operações têm lugar nesta zona, a partir de m 2. Este eixo engloba a maior quota de stock do sector, cerca de 40% do total da Área Metropolitana de Lisboa. Nesta zona, já bem consolidada, predominam empresas de logística e transportes e indústria pesada, com armazéns modernos e de grande dimensão, acima dos m2. Esta zona irá beneficiar em breve do futuro parque logístico da Azambuja, com uma área total de m2. O eixo Benavente Porto Alto Samora Correia, embora ainda sendo pouco consolidado, irá crescer devido á construção recente da A10 e da A13. Renda entre 48 e 60 Euros/m²/ano Venda 65 a 150 Euros/m 2 (terreno urbanizável) 600 a 800 Euros/m 2 (armazém industrial) ZONA 2 IC19, IC30, IC16 e A5 Esta zona, principalmente residencial, é caracterizada por pequenas e médias unidades divididas em vários parques industriais e espalhadas pelas principais vias de acesso dos concelhos de Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora. Denominado corredor Oeste, apresenta uma quota de cerca de 16% do total do mercado, com uma concentração das actividades das novas tecnologias e farmacêuticas. Constitui um importante pólo de distribuição para os concelhos acima referidos. Renda entre 60 e 80 Euros/m²/ano Venda 150 a 250 Euros/m 2 (terreno urbanizável) 650 a 850 Euros/m 2 (armazém industrial) ZONA 3 CREL (A8) / Loures - Vialonga A abertura desta via rodoviária e, em particular, do MARL (Mercado Abastecedor da Região de Lisboa) não foi suficiente para desenvolver economicamente a zona a um nível satisfatório, uma vez que a maior parte das empresas que se estabeleceram aqui são de pequena dimensão. Contudo, existem nesta zona muitas fábricas de transformação e outras relacionadas com a construção, ramo alimentar e transportes. 8

9 Mas no geral, a oferta é fraca e dispersa com áreas pequenas e mal distribuídas. Renda entre 54 e 65 Euros/m 2 /ano Venda 60 a 160 Euros/m 2 (t. urbanizável) 600 a 800 Euros/m 2 (armazém industrial) ZONA 4 Montijo/Alcochete ZONA 5 Palmela/Setúbal Com os principais acessos a serem feitos pela A2 e EN252, nesta zona as localizações mais procuradas são Vila Amélia, a EN 252, Pinhal Novo, Quinta do Anjo e, claro a envolvente industrial da Auto Europa. Empresas como a DHL/Danzas, Globaldis, Makro, entre outros Cash & Carry, operam nesta área. A construção da ponte Vasco da Gama (A12), dos portos de Setúbal e de Sines e a autoestrada para Espanha (A6) abriram novas perspectivas para a logística. Empresas como o El Corte Inglés e a Danzas já possuem instalações no Parque Logístico do Passil. A zona do Montijo, tem registado alguma evolução com a construção do Fórum Montijo e o projecto Logispark com cerca de m2 de área coberta, dos quais, m2 estão ocupados pela Aldi. A procura por áreas ronda os 600m2 a 1000m2. O Montijo é ainda uma zona em expansão, até porque se tem verificado algum incentivo por parte do poder local, para investimento em projectos logísticos. A zona de Pegões, com um grande potencial a nível logístico, devido á sua localização geográfica estratégica, que permite acesso ás principais auto-estradas a Sul, Norte e Centro com especial atenção a Espanha, ainda mostra poucos sinais de desenvolvimento. A par do LIDL e da Parmalat, existem também alguns parques de camionagem e armazenamento de madeiras. Os terrenos qualificados neste concelho, em PDM como industriais, estão actualmente a ser negociados sem as devidas infra-estruturas exigidas (água, energia), aumentando assim, os custos de construção e investimento. Setúbal, a cerca de 40 Kms de Lisboa, tem registado um crescimento relativo, com predominância para as áreas de retail, com utilizadores como Intermarché, Aki, Jumbo, especialmente nas zonas de freguesia de S. Maria da Graça e S. Sebastião, onde se concentra um razoável número de utilizadores de prestígio. Na península de Setúbal concentram-se actividades de alta tecnologia, designadamente indústria automóvel, electrónica e informática Em termos de projectos logísticos, não se prevêem grandes alterações á situação actual, mantendo-se o actual parque industrial Sapec Bay, em Mitrena, como a principal referência, numa área de 400 ha, com áreas ocupadas compreendidas entre 1.200m2 e m2 (lotes de terrenos). Renda: Entre 48 e 65 /m2/ano Venda: 50 a 130 /m2 (terreno urbanizável) 570 a 650 /m2 (armazém industrial) Renda: Entre 42 a 60 /m2/ano Venda: Entre 60 a 180 /m2 (terreno urbanizável) 550 a 650 /m2 (armazém industrial). 9

10 Zona 1: A1 Lisboa/Carregado Zona 2: IC19, IC30, IC16 e A5 Zona 3: CREL (A8) / Loures Zona 4: Montijo/Alcochete Zona 5: Palmela/Setúbal 5 Quadro 1 Principais parques industriais por zona Zona Concelho Denominação Área ZONA 1 Alenquer Zona Industrial do Carregado Azambuja Zona Industrial da Azambuja Zona Industrial de Albarraque - Linhó Zona Industrial de Campo Raso - Ral Sintra Zona Industrial de Pero Pinheiro - Morelena Zona Industrial de S. Carlos/Abrunheira/Alto Forte Zona Industrial do Cacém Zona Industrial da Portela ZONA 2 Oeiras Zona Industrial de Outurela/Carnaxide/Linda-a-Velha Zona Industrial de Porto Salvo Zona Industrial de Queluz de Baixo Zona Industrial da Abóboda Cascais Zona Industrial de Alcoitão Zona Industrial de Trajouce Amadora Zona Industrial da Amadora Zona Industrial de Alfragide ZONA 3 Loures Zonas Industriais de Loures (inclui MARL) Montijo VIP Montijo ZONA 4 Logispark Alcochete Freeport; Parque Logístico do Passil Pegões Cruzamento de Pegões Palmeira Parque ZONA 5 Palmela Parque Industrial Autoeuropa Zona Industrial de Vila Amélia Setúbal Parque Industrial Sapec Bay Fonte: AEP Associação Empresarial de Portugal,

11 Retalho O mercado de retalho sofreu um grande crescimento, principalmente nos últimos 15 anos, com a abertura de cada vez mais hipermercados e grandes centros comerciais. Este facto fez com que o consumidor português se aproximasse do consumidor europeu: em Portugal, os consumidores gastam cerca de 38% do seu rendimento disponível nestes locais, contra os 40% do resto da Europa. A expansão deste mercado em território nacional foi levada a cabo, sobretudo, pelos grandes distribuidores do ramo alimentar. Por exemplo, o Grupo SONAE, donos da cadeia Modelo/Continente, é o principal operador e o maior mediador imobiliário na área do retalho. Os principais motivos que levaram à construção de grandes centros comerciais foram a falta de zonas comerciais capazes de satisfazer uma procura cada vez mais selectiva e exigente, a fraca oferta das lojas em termos de qualidade, inovação e preço, e a inexistência de parques de estacionamento. Inicialmente restringida às maiores metrópoles do país, esta tendência espalhou-se por todo o território. Existem cada vez mais centros comerciais, de pequena, média e grande dimensão a inaugurar em Portugal. Actualmente, existem mais de 100 centros comerciais em todo o país, totalizando uma área de mais de 2,5 milhões de m 2 de Área Bruta Locável (ABL). Inclusive, Portugal já alcançou a média europeia em termos de ABL por cada habitantes: 240 m 2 superiores aos valores indicativos de 2006 que eram de 170m2. Ao longo de 2007 foram concluídos cerca de m2 de novos complexos comerciais, um crescimento de cerca de 27% relativamente ao ano anterior. As previsões para 2008 confirmam o crescente dinamismo deste sector, projectando-se um aumento do stock actual para mais de 3milhões de m2, podendo alcançar mais de m2 de ABL. Principais Promotores A Sonae, a MDC e a Mundicenter são as maiores empresas a promoverem centros comerciais em Portugal, representando mais de 70% de ABL total. A empresa líder é a Sonae com cerca de 50% do mercado. Entretanto, verificamos outros investimentos liderados por outros promotores no sector. A FDO Imobiliária com a marca Vivaci prepara-se para implantar 10 Centros Comerciais, nos próximos 4 anos, a nível nacional. Outro exemplo é a San Frontiéres, com a construção do Guimarães Plaza e do Ria Shopping, em Olhão. Bouygues, Grupo Mateus - City Park; Guedol Engenharia - Go! E a Martifer - Gran Plaza; constituem um exemplo de excelência de investimento neste sector. O grupo Interkea, prepara-se também para inaugurar o Matosinhos Plaza, uma unidade com cerca de m2, dos quais já pertencem á loja do IKEA. 11

12 Quadro 1 Principais Centros Comerciais Grande Lisboa (AML) Cidade Centro Comercial Abertura ABL (m²) Promotor Lisboa Amoreiras Shopping Mundicenter Cascais Cascais Shopping Sonae/Multiplan Lisboa Centro Colombo Sonae Oeiras Oeiras Parque Carrefour/Mundicenter Lisboa Centro Vasco da Gama Sonae/ING Real Estate Lisboa Armazéns do Chiado Multi Developments Almada Almada Forum Multi Developments Loures Carrefour Carrefour Odivelas Odivelas Parque Mundicenter Montijo Forum Montijo Multi Develop. /Carrefour Cascais Leisure Retail Cascais Mundicenter Alfragide Heron City Heron Internacional Setúbal Forum Setúbal Multi Developments Lisboa Amoreiras Plaza Nexity Setúbal Fonte da Prata Comitur Loures Loures Shopping Miller/Sonae Fonte: ATIS REAL Fenalu, 2007 Quadro 2 Inaugurações de Centros Comerciais em 2007 Cidade Centro Comercial ABL (m²) Promotor Porto Trindade Domus Eiffage Imobiliária Porto Porto Plaza Ferreiros e Almada S. João da Madeira VIII Avenida Sonae Sierra Ovar Dolce Vita Chamartin Madeira/Funchal Dolce Vita Chamartin Castelo Branco Forum Multi Developments Torres Vedras Arena Shopping Multi Developments Alfragide Allegro Auchan Fonte: ATIS REAL Fenalu, 2007 Custos de Arrendamento e Ocupação Os preços das áreas mais importantes e maiores, nas grandes cidades de mais de habitantes, podem atingir os Euros/m 2. Este tipo de oferta, sendo tão raro, pode ser encontrado sobretudo no caso de cedências a outros, ou quando as empresas vendem o seu património imobiliário. Em termos de arrendamento, os valores situam-se, em média, entre os 960 e os 1200 Euros/m 2 /ano, para uma área média de 100m 2. 12

13 A prática de rendas fixas, acompanhadas de uma percentagem do lucro, é comum nos centros comerciais. É cada vez mais frequente basear a renda num contrato de serviço com o objectivo de evitar custos fiscais. Retail Parks A oferta actual situa-se perto dos m2, equivalendo a uma ABL de 27m2 por cada habitantes. Em 2007, inauguraram-se 6 retail parks totalizando uma área total de m2, sendo que para 2008, estão previstos mais 5 unidades de retail, dos quais podemos destacar o Santarém Retail Park com cerca de m2 de ABL. As rendas actuais indicam um decréscimo face aos 2 anos anteriores; situam-se entre os 156 e 192 Euros/m 2 /ano. Quadro 1 Alguns Retail Parks em Portugal Cidade Retail Park Abertura ABL (m²) Promotor Sintra Sintra Retail Park Sonae/Miller Developments Leiria Leiria Retail Park Capital Invest Aveiro Aveiro Retail Park Capital Invest Coimbra Mondego Retail Park Multi Developments Guia Albufeira Retail Park Bouygues Imobiliária Coimbra Coimbra Retail Park Sonae/Miller Developments Montijo Montijo Retail Park Multi Developments Maia Maia Retail Park Sonae Almada Almada Retail Park Multi Developments Portimão Portimão Retail Park Retail Parks Portugal Santarém Retail Park de Santarém Retail Parks Portugal Viana do Castelo Viana Retail Park Bouygues Imobiliária Viana do Castelo Lima Retail Park Sonae/Miller Developments Viseu Viseu Retail Park Martifer Braga Braga Retail Park Bouygues Imobiliária Setúbal Setúbal Retail Park Sonae/Miller Developments Guimarães Guimarães Retail Park Bouygues Imobiliária Lisboa Lisboa Retail Park Bouygues Imobiliária Vila do Conde Nassica Retail Park Neinver Portimão Portimão Retail Park Bouygues Imobiliária Fonte: ATIS REAL Fenalu,

14 SAL Stand Alone Units Este conceito tem registado um crescimento significativo desde Exemplo das recentes inaugurações de lojas Media Markt, bem como do aumento de lojas do sector alimentar, com unidades como o Pingo Doce e Intermarché. Centros de lazer Apesar da secção de lazer/diversão dos centros comerciais portugueses estar acima da média europeia, não existem, propriamente, centros de lazer. No entanto, o sucesso dos centros comerciais baseia-se, em grande escala, nas lojasâncora, cada vez mais constituídas por espaços de entretenimento, tais como os cinemas, os bowlings e os play centers. No distrito de Lisboa, estão já implantados vários empreendimentos com as características de um leisure center. Quadro 2 Centros de retail e lazer (AML) Cidade Nome Tipo ABL Tem: Promotor Ano Alfragide Heron City Centro de Entretenimento Cinemas, Retail, Health Club, Rest. Heron International 2003 Alcochete Freeport Outlet Resort Lazer e Retail Outlets Hotel, Outlet Retail, Cinemas, Rest. Freeport Leisure 2003 Sintra Beloura Outlet Lazer e Retail Outlets N/A Outlet Retail e Restaurantes Somague 2004 Cascais Cascais Retail Centre Centro de Lazer e Retail Park N/A Large Format Retail, Desporto, Cinema Mundicenter 2006 Alcabideche Não definido Leisure Park Fonte: ATIS REAL Fenalu, 2007 Discoteca, Cinema e Pavilhão Multiusos Mundicenter 2006 Lojas de Rua As lojas de rua têm vindo a sofrer crescimentos na sua ABL cada vez menores, sobretudo porque os espaços de qualidade e bem localizados escasseiam. As empresas que ainda tem animado são a banca de retalho e são os investidores internacionais. Contudo, a nova lei do Arrendamento urbano (NRAU) não trará grandes alterações dado que o aumento das rendas se fará sentir suavemente, pois para muitos arrendatários elas já se apresentam bastante altas dada a conjuntura económica. As rendas prime para lojas de rua situamse actualmente nos 960 Euros/m 2 /ano para Lisboa e 720 Euros/m2/ano para o Porto, não sendo esperadas grandes alterações a curto prazo. 14

15 Investimento Até 1998 o mercado de investimento era dominado por investidores nacionais. Desde então, tem vindo a ser reforçado por capitais do estrangeiro, com particular interesse no mercado de escritórios em Lisboa, investimento este que foi atraído pelo facto de Portugal ter aderido à Política Monetária Comum, e isso lhes assegurar mais garantias nas transacções. Existe, no entanto, uma situação instável e um fraco desempenho do mercado bolsista sendo que o número de transacções concluídas nos últimos anos não seja ainda satisfatório. Estrutura Os fundos nacionais representam dois terços do investimento total. As diferenças entre Portugal e outros países, tanto no plano legal, fiscal, como nas estruturas comerciais, resultaram numa sectorização do investimento e impediu a abertura do mercado à concorrência. As principais razões desta sectorização são: é mais difícil aos fundos nacionais aceitarem certos rendimentos, pois não consideram que os preços locais sejam baixos, para além de que nem sempre são autorizados a investir no estrangeiro, não podendo assim fazer comparações com outros mercados; os fundos nacionais competem, no que diz respeito aos clientes, com fundos de investimento das corretoras, e a maior consequência disto é a maior procura de rendimentos altos; Embora estejam isentos de SISA e de Contribuição Autárquica, estão sujeitos a uma taxa de 20% da renda; Um novo regime autoriza o Fundo de Investimento Imobiliário na Zona Euro; Raramente adquirem empresas que possuam bens imobiliários; Os fundos locais são relativamente pequenos quando comparados com os internacionais e têm a mesma obrigação de não exceder 20% dos seus activos nos investimentos. O mercado de investimento pode, assim, ser dividido em dois tipo de fundos: os fundos internacionais, concentrados em prime areas com menos rendimentos e maiores transacções, e os fundos nacionais e locais concentrados em rendimentos mais altos em zonas secundárias. No entanto, esta tendência tem vindo a desaparecer à medida que os fundos nacionais e locais se vão adaptando às novas regras do mercado de investimento imobiliário. Taxas de Capitalização As Prime Yields têm vindo a subir no último ano. Tal deve-se, principalmente, aos constantes e recentes aumentos da taxa Euribor. No último trimestre de 2008, 15

16 as prime yields médias situaram-se nos 6,5% para Escritórios, 8,5% para Industrial, 7% para logística e 6% para Retalho. Relativamente aos mercados mais apetecíveis pelos fundos, o mercado de Escritórios foi, em 2008, aquele que registou o maior volume de transacções, sendo responsável por mais de 50% do volume total transaccionado. O mercado de Retalho foi o segundo mais procurado, com cerca de 30%, seguido pelo investimento em hotéis que representou perto de 15%. O mercado industrial registou o menor investimento, com apenas 5%. Quadro 1 Fundos de Investimento Imobiliários Abertos Valores em percentagens Rendibilidades Rendibilidade Anualizada 31 de Julho de ano 2 anos 3 anos 5 anos 10 anos Fundimo Fundos Imofomento Abertos de Imovest Rendimento Millennium Rendimento VIP AF Portfólio Imobiliário Banif Imopredial Fundos BPN Imonegócios Abertos de Finipredial Acumulação Gespatrimónio Rendimento NovImovest Fonte: APFIPP Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, 2008 Quadro 2 Fundos de Investimento Imobiliários Fechados Valores em percentagens Rendibilidades Rendibilidade Anualizada 31 de Julho de ano 2 anos 3 anos 5 anos 10 anos Imo Social Fundos Fechados de Rendimento Maxirent Fundos Fechados de Acumulação Banif Imogest BPN Imoglobal BPN Imoreal BPN Imomarinas BPN Real Estate TDF LusImovest Fonte: APFIPP Associação Portuguesa de Fundos de Investimento,

17 Tendências do Mercado 2 Projectos de Grande Escala Respondendo ao actual quadro de globalização, a economia portuguesa, aberta ao exterior, apresenta sinais visíveis de desenvolvimento e modernização, patentes na participação de Portugal no grupo de países da Zona Euro. A Área Metropolitana de Lisboa, como principal centro económico e populacional do país, não foge à regra, sendo abrangida por um conjunto de projectos de grande escala, nomeadamente: Participação no Programa POLIS (Programa de Requalificação Urbana e Valorização Ambiental; Projecto do novo aeroporto internacional de Lisboa para a zona de Alcochete; Prevê-se a implementação do comboio de alta velocidade (TGV) Lisboa-Madrid, cujo percurso se encontra em estudo; Renovação do Chiado e do Parque Mayer; Parque da Junqueira (antiga FIL): renovação e reestruturação das docas e cais do rio Tejo a Oeste da Ponte 25 de Abril, incluindo a construção dum pavilhão de conferências, para além doutros edifícios; Pólo tecnológico na periferia de Lisboa, acima do Paço do Lumiar (a reestruturação desta zona, baseada numa completa remodelação arquitectónica, representa uma área total de 12 hectares); Vale de Alcântara: reestruturação dos bairros, criação de jardins (entre a ponte 25 de Abril e a Praça de Espanha), renovação de edifícios e infra-estruturas; Alta de Lisboa (Nordeste de Lisboa): realização de bairros sociais e jardins acompanhados duma renovação de infra-estruturas; Escritórios As principais tendências no segmento dos escritórios são: a importância da procura no futuro e a situação económica actual vão levar a uma estabilização na zona do CBD e a um reajustamento das rendas, principalmente nos arredores de Lisboa; 17

18 Novas zonas, como é o caso do Parque das Nações e dos arredores a Oeste de Lisboa, vão ser consolidadas; uma vez que as empresas do sector terciário se estabeleceram no centro de Lisboa, ocupando edifícios de classe B ou C, a reestruturação dos bens imobiliários, vai continuar bem como a construção de escritórios prontos a usar; os edifícios C e B estarão reestruturadas a médio prazo. A zona CBD ainda possui muitos edifícios de Tipo B e C, de elevado património arquitectónico protegido por lei. Industrial e Logística O desenvolvimento do mercado industrial deverá manter a continuidade de 2007 com uma evolução positiva da procura, principalmente no sector logístico. As recentes obras na infra-estrutura rodoviária e a construção do novo aeroporto internacional de Lisboa também vão contribuir para o futuro crescimento. Um exemplo bastante ilustrativo, são os movimentos recentes dos promotores e utilizadores de logística na área de Alcochete. Retalho Tendo em conta os actuais e os futuros projectos apresentados para todos os tipos de retail centers, prevê-se que o mercado de retalho deverá evoluir nos próximos anos, especialmente nas grandes áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Os centros comerciais continuaram a ser os mais representativos do sector. Mercado de Investimento As previsões de crescimento da economia portuguesa para 2008 e 2009, apontam para uma desaceleração face ao inicialmente previsto. Neste mercado, as principais tendências, de uma forma geral, serão: Muitos utilizadores acabam por adquirir os escritórios que arrendam, e por isso os sale & leasebacks deverão continuar a existir; Os edifícios pré-arrendados a grandes empresas, nas zonas novas, continuarão a ser comercializados pelos mediadores; Devido ainda às futuras dificuldades conjunturais que se avizinham, muitos dos grandes utilizadores manter-se-ão nas suas actuais instalações, ou, a haver mudanças, essas serão para instalações com menos área e com rendas mais baixas; Soluções de edifícios prontos a ocupar serão cada vez mais propostos aos investidores. 18

19 Um Líder europeu em consultoria imobiliária O Grupo ATISREAL, parte do grupo BNP Paribas, assume-se como um dos maiores grupos internacionais de serviços imobiliários, empregando mais de colaboradores em mais de 50 escritórios pela Europa. Apesar de recente em termos globais, a empresa tem já uma actividade local consolidada através da integração de empresas de consultoria imobiliária líderes nos seus mercados, uma estratégia na qual tem baseado o seu rápido crescimento. No mercado europeu, o grupo é representado na França, Espanha, Alemanha, Bélgica, Reino Unido, Itália, Luxemburgo, Holanda, Nova York (USA), e em Portugal pela ATISREAL Fenalu. Para além da aliança estratégica em Portugal com a Fenalu, o Grupo ATISREAL, mantém pela Europa e pelo resto do Mundo inúmeras parcerias: Cresa Partners (Canadá e EUA) com 42 escritórios; Sallmanns Group (Pequim, Xangai, Hong-Kong, Singapura, Banguecoque, Manila, Kuala Lumpur, Seul); Risa Partners (Tóquio); Dr. Max Huber & Partners GMHB (Áustria); The Whelan Partnership (Belfast); Harrington Bannon (Dublin); Whelan Property Consultants (Belfast). Clientes Corporate Corporativos Europa ABN AMRO Bank Accenture Agilent Technologies Air France 9 Telecom Aventis Axa Barclays Bank Orange Telecom Bull Commerz Bank Compaq Deutsche Bank Deutsche Telecom Dredsner Bank London Electricity Hewlett Packard France Telecom HSBC IBM L Oréal Bouygues Telecom Manpower Microsoft Michelin Worlcom Nestlé Philips BNP Paribas News Corporation Renault Ericsson PSA Citroën British Telecom Sanofi Synthélabo LD Telecom Shell Schlumberger Sterling Commerce Telefónica Tibbet & Britten Total Fina ELF Vivendi Vodafone Warner Music W illis Group Yahoo! Deloitte & Touche Corporate Real Estate 19

20 Fenalu Serviços Imobiliários Corporativos Objectivos Oferecer aos nossos clientes uma assessoria ao nível estratégico, financeiro, jurídico, fiscal e de mediação imobiliária, à escala nacional e internacional. Prestar um serviço integrado de consultoria financeiro-imobiliário baseado na consecução de objectivos de optimização e maximização da rentabilidade do património e da gestão imobiliária. Assegurar a mais alta qualidade na prestação dos nossos serviços de consultoria e brokerage mediante a constituição de equipas de trabalho multidisciplinares compostas por consultores especializados nas áreas de estratégia, avaliações, financeira e gestão patrimonial, legal e fiscal. Serviços Corporativos Gestão de Conta Os serviços corporativos que o Grupo ATIS REAL presta podem agrupar-se em três categorias: Gestão de Conta; Gestão de Transacções; Consultoria. Consultoria Gestão de Transacções Outros Planos Estratégicos/Ocupação Avaliações e Estudos de Viabilidade Arrendamento Property Compra/Venda Facilities Gestão e Redução de Custos Revisão de Rendas Project M Estudos de Mercado Gestão de Contratos Gestão de Base de Dados Subarrendamentos Operações de Financiamento 20

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