TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
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1 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº , da Comarca de, em que é apelante JOSÉ RICARDO SANTANA RODRIGUES, são apelados EVEN SP 26/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A. ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E MAIA DA CUNHA., 10 de março de 2016 HAMID BDINE RELATOR Assinatura Eletrônica
2 .Voto n ª Câmara de Direito Privado. Ap. com revisão n Comarca: Foro Central Cível - Capital. Apelante: JOSÉ RICARDO SANTANA RODRIGUES. Apeladas: EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e EVEN SP 26/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Juíza: Tonia Yuka Kôroku. Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resilição unilateral do contrato por iniciativa do promitente comprador. Abusividade da cláusula que prevê a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo consumidor acrescido de multa compensatória de 10% sobre o valor total do contrato, que corresponde a R$ ,99, dentre outros valores relativos a tributos e despesas ordinárias. Possibilidade de retenção de 20% dos valores desembolsados. Valor destinado a cobrir as despesas administrativas suportadas pela incorporadora com o desfazimento do negócio. Despesas condominiais. Impossibilidade de repasse de tais valores ao consumidor que jamais foi imitido na posse do bem. Obrigação de natureza propter rem. Pagamento de IPTU que cabe ao possuidor direto do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa. Honorários de advogado. Sentença que fixou os honorários em 10% sobre o valor atribuído à causa. Incompatibilidade da remuneração com o trabalho realizado. Majoração do valor arbitrado para 10% sobre o valor da condenação. Observância dos critérios previstos no artigo 20, 4º, do Código de Processo Civil. Recurso parcialmente provido. A r. sentença de fs. 223/226, declarada a fs. 232 e 236/237, cujo relatório se adota, julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para declarar resilido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a restituir o equivalente a 90% dos valores pagos pelo promitente comprador, além do valor relativo à multa contratual e a soma em aberto de taxas condominiais e IPTU. APELAÇÃO nº /7
3 Inconformado, o autor apelou, sustentando que o desconto da multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato se mostra indevida, uma vez que já foi determinada a retenção de 10% dos valores pagos. Impugnou a retenção de valores abertos a título de condomínio e IPTU, pois jamais foi imitido na posse do imóvel e tais despesas constituem obrigações de natureza propter rem, que devem ser suportadas pela construtora. Requereu a condenação da ré a restituir integralmente os valores desembolsados, sem qualquer retenção de valores, bem como a majoração dos honorários de advogado para 20% sobre o valor atualizado da causa. Recurso regularmente processado, com preparo (fs. 244/245) e contrarrazões (fs. 248/263). É o relatório. A apelação merece parcial provimento. Em se tratando de hipótese de resilição unilateral do contrato pelo promitente comprador, é autorizada a retenção de parcela dos valores pagos por ele por parte da incorporadora a fim de compensar os prejuízos com o desfazimento do negócio. Contudo, a previsão contratual de retenção de 10% sobre os valores pagos pelo consumidor acrescido de multa compensatória de 10% sobre o valor total do contrato, que corresponde a R$ ,99 (fs. 20), dentre outros valores relativos a tributos e despesas ordinárias, mostra-se excessiva e APELAÇÃO nº /7
4 configuraria o enriquecimento sem causa da fornecedora, sobretudo porque a unidade imobiliária será comercializada novamente para terceiros. Assim sendo, mostra-se razoável a adoção do percentual de 20% do valor desembolsado pelo consumidor a título de retenção pela incorporadora, conforme já decidido por esta Câmara em casos semelhantes: Rescisão contratual, cumulada com restituição de valores pagos. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Adquirente reconheceu a inadimplência. Desfazimento do avençado apto a sobressair. Restituição de 80% dos valores pagos se apresenta adequada e caracteriza equilíbrio. Retenção de 20% é suficiente para cobrir os custos administrativos da apelante em relação ao negócio desfeito. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento do pactuado, quando as partes retornam ao 'statu quo primitivo'. Apelo provido em parte (Ap. n , rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j ). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Desistência dos consumidores adquirentes. Corretagem. Negócio concretizado. Forma válida de remunerar diretamente os prestadores de serviços contratados pela vendedora. Hipótese em que, entretanto, resolvida a avença, referida verba deve ser reputada parte integrante do preço. Precedentes da jurisprudência. Devolução das parcelas de rigor, autorizada a retenção de 20%. Súmula nº1 deste E. Tribunal. Recurso parcialmente provido (Ap. n , rel. Des. Milton Carvalho, j ). APELAÇÃO nº /7
5 No mesmo sentido: Ap. n , rel. Des. Ênio Zuliani, j , Ap. n , rel. Des. Teixeira Leite, j e Ap. n , rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j Ademais, não era possível o repasse das despesas condominiais ao apelante por parte das fornecedoras, uma vez que se trata de obrigação propter rem, que deve ser suportada pelo titular do direito real sobre o imóvel: Tratando-se de imóvel novo, sem a real entrega das chaves, o bem não foi colocado à disposição do adquirente, de modo que não pode ser responsabilizado pelo débito perseguido nestes autos. A obrigação do comprador só nasceu a partir do momento em que recebeu a posse direta do imóvel, já que a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da efetiva possibilidade de utilização do imóvel (Ap. n , rel. Des. Antonio Rigolin, j ). No mesmo sentido: Ap. n , rel. Des. Donegá Morandini, j , Ap. n , rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j e Ap. n , rel. Des. Francisco Thomaz, j O mesmo entendimento se aplica em relação ao repasse dos IPTU's incidentes sobre o imóvel ao consumidor, na APELAÇÃO nº /7
6 medida em que esse tributo deve ser pago pelo ocupante do bem, sob pena de enriquecimento sem causa: Ap. n , rel. Des. Galdino Toledo Júnior, j , AI n , rel. Des. Álvaro Passos, j Assim sendo, o valor a ser retido pelas apeladas deverá ser restrito a 20% do valor desembolsado pelo promitente comprador, sem qualquer outro desconto. Em relação aos honorários de advogado do patrono do apelante, verifica-se que o valor arbitrado pela r. sentença, no importe de 10% sobre o valor atribuído a causa, no importe de R$ ,05, o equivalente a R$ 563,44, o que se mostra incompatível com o trabalho realizado. Assim sendo, considerando a natureza da demanda e grau de complexidade envolvido, bem como o desempenho profissional verificado e o benefício econômico obtido por seu cliente, os honorários de advogado devem ser majorados para 10% sobre o valor da condenação, o que se mostra suficiente para remunerar os serviços prestados, de acordo com o princípio da equidade previsto no artigo 20, 4º, do Código de Processo Civil (Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil comentado e legislação extravagante, 11ª ed, RT, 2010, item n. 18 ao artigo 20 do CPC). APELAÇÃO nº /7
7 recurso. Diante do exposto, DÁ-SE parcial provimento ao Hamid Bdine Relator APELAÇÃO nº /7
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