ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI. São Paulo, 10 de março de 2015.

Transcrição

1 fls. 395 Registro: XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX , da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados JOÃO GABRIEL (Omitido) e CAROLINE (Omitido). ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: negaram provimento ao recurso V.U.. Declara voto o 3º Juiz, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI. São Paulo, 10 de março de Luiz Antonio Costa relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 396 Apelação nº XXXXXX Comarca: São Bernardo do Campo Apelante: ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Apelado: JOÃO GABRIEL (Omitido) e outra Ementa: Compromisso de compra e venda Ação de Rescisão de Contrato c.c. Indenização - Inadimplência que conduz à rescisão do contrato com a reposição das partes ao status quo ante Devolução da integralidade das parcelas pagas diante da incontroversa culpa da ré Reembolso dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI - Ausência de previsão contratual da atribuição da corretagem aos consumidores Ofensa ao dever de informar (arts. 51 IV e 1º I c/c 6º III CDC) Orientação jurisprudencial da 1ª Subseção de Direito Privado Sentença mantida Recurso improvido. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão de Contrato cc Indenização por Danos Materiais proposta pelos compromissários compradores (Autores) em face da promitente vendedora (Ré). A ação foi distribuída sob o fundamento de que os Autores celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a Ré, adimplido parcelas do preço, incluindo serviços de assessoria e intermediação. A entrega do imóvel estava prevista para outubro de 2014, já incluído o prazo de tolerância. Ocorre que, no mês de maio de 2014 receberam comunicado informando que o bem seria entregue em março de 2015, com o que não concordaram, razão pela qual postularam a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, em razão da culpa da ré. Foi proferida sentença antecipadamente, acolhendo parcialmente 2

3 fls. 397 o pedido dos Autores. Apela a Ré, aduzindo preliminarmente, a denunciação a lide a empresa de consultoria e intermediação imobiliária e ilegitimidade passiva para responder pelas despesas de corretagem. No mérito, afirma que o atraso ocorreu em virtude de caso fortuito / força maior que se constitui excludente de responsabilidade civil, assim, a devolução deve se dar na proporção de 70% dos valores pagos, sob pena de gerar desequilíbrio contratual. Diz que há legalidade na cobrança da taxa de corretagem e que os compradores anuíram com a cobrança na carta ao cliente não havendo falta de informação. Pede a reforma da sentença com vistas à improcedência da demanda. Recurso recebido e respondido. É o Relatório. As partes firmaram contrato de compra e venda da unidade nº 28 do Edifício Terraces em 07 de abril de 2013 (fls. 24/47), com prazo de entrega previsto para 31 de março de 2014, que somado ao prazo de tolerância findaria em outubro de Ocorre que, os Autores receberam informação da Ré de que o prazo estimado para entrega havia se prorrogado para março de 2015 (fls. 56), razão pela qual postularam a rescisão. In casu, não há obrigatoriedade na denunciação à lide, vez que a 3

4 fls. 398 Apelante tem direito a ação de regresso. Consigno que a Ré é parte legítima para figurar no polo passivo com relação à cobrança da comissão de corretagem e assessoria imobiliária, na medida em que tais serviços são disponibilizados em stand de vendas da construtora, ou seja, o consumidor tem a impressão de que o serviço é disponibilizado pela própria construtora, sem terceirização. Assim, pela teoria da aparência a pertinência subjetiva da lide deve ser analisada à luz das afirmações feitas pelos Autores em sua inicial (in status assertionis). Esta Câmara tem entendido ser plenamente válida a cláusula de tolerância de 180 dias, vez que a construção de grandes prédios depende de fatores nem sempre controláveis, tal qual intempéries e demora da burocracia estatal. Nesse sentido: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Atraso na entrega das chaves - Pedido de indenização por danos materiais e morais - Procedência parcial decretada - Demonstração da culpa da ré pelo inegável atraso na entrega das obras - Lucros cessantes - Circunstância em que indenização se faz devida, uma vez privado a autora desfrutar do imóvel Dano moral não caracterizado Mero aborrecimento da vida em sociedade que não alcançou a ofensa anímica Multa indevida com risco de incorrer do bis 4

5 fls. 399 in idem Comissão de corretagem e SATI sobre a venda - Valor que integra o preço total do imóvel - Pagamento diretamente pela autora - Valores devidos Validade da cláusula que estabelece tolerância de 180 dias para a entrega da unidade autônoma. Recursos providos em parte (Apelação , Rel. Des.: Henrique Nelson Calandra - 7ª Câmara de Direito Privado D.J. 05/06/2014) - grifei Porém, a Ré não comprova excludente de responsabilidade e justifica a mora, alegando caso fortuito / força maior, em razão da demora dos órgãos públicos. Ocorre que, a despeito dos argumentos apresentados, os problemas apontados poderiam ao que tudo indica, serem facilmente solucionados por uma gestão mais eficiente e não caracterizam de forma alguma excludente de responsabilidade. A jurisprudência consolidou-se em favor da validade da cláusula de tolerância de 180 dias sob o entendimento de que a construção civil envolve fatores fora do alcance do fornecedor, dentre os quais intempéries, como as acima citadas, descabendo aproveitar esse fato novamente para justificar atraso ainda maior. Fatos como esse constituem fortuitos internos, ou seja, ocorrências prejudiciais inerentes à atividade e pelas quais o fornecedor deve responder. Pois bem. 5

6 fls. 400 Verifica-se que há responsabilidade da Ré pela Rescisão do Contrato, vez que esta não cumpriu os termos do contrato pactuado na medida em que postergou unilateralmente o prazo para entrega do imóvel. É entendimento deste Tribunal que a rescisão do contrato enseja o retorno das partes ao status quo ante, com fundamento no artigo 475, do Código Civil. A mora da Ré restou incontroversa, assim correta a rescisão do contrato com a devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 2, deste E. TJSP, descabendo qualquer retenção. É nesse sentido o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça, cuja ementa transcrevo: I O consumidor está autorizado, por nosso ordenamento jurídico, a pleitear a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. II - Decorrente da rescisão contratual, em virtude da mora injustificada da Construtora, promitente vendedora, a devolução integral das parcelas pagas é medida de rigor e está em consonância com a orientação preconizada por esta Corte Superior (REsp / RJ, Rel. Ministro Massami Uyeda, em ). Com efeito, do contrato particular de promessa de compra e 6

7 fls. 401 venda firmado entre as partes, não houve informação acerca da imposição da comissão de corretagem / taxa de assessoria, pelo que não se justifica obrigar os compradores a pagarem uma taxa quando, que constitui um extra que se cobra para facilitar a receita das companhias imobiliárias parceiras das incorporadoras e construtoras, o que é inadmissível. Nos termos do artigo 6º do CDC: São direitos básicos do consumidor: (...); III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. In casu, além de não haver informação clara e suficiente acerca da comissão de corretagem, também não há demonstração inequívoca da consciente concordância do consumidor com a prestação do serviço, se verificando inclusive que os valores foram cobrados no mesmo dia da assinatura do contrato (fls. 48/52), corroborando que não existiu qualquer aproximação feita pelo intermediador e comprador do imóvel, inerente ao serviço de corretagem. Por outro lado, se vislumbra que a atuação do corretor imobiliário, se deu no estande de vendas como mero acessório do contrato de promessa de compra e venda que veio a se concretizar. Nesse sentido: 7

8 fls. 402 Ação de reparação de danos materiais. Compra de imóvel na planta. Relação de consumo configurada. Legitimidade Passiva da Empresa Rossi - A mesma figura em vários documentos como a responsável pelo empreendimento - Responde pela multa moratória contratual (2% sobre o valor do saldo devedor, corrigido nos padrões contratuais) o vendedor - SATI Comissão de corretagem e administração - Comissão de corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa contratada pela construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que os autores, em resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam, portanto, qualquer atividade de aproximação útil Devolução de valores devida Igual desfecho aos prêmios, por serem assessórios da corretagem Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) Venda casada Devolução igualmente necessária Valores que serão corrigidos monetariamente, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da citação Jurisprudência desta Corte e desta Câmara Danos emergentes impertinentes Inexistência de provas nesse sentido - Tendo as rés apeladas dado causa ao ajuizamento da ação, com o reconhecimento jurídico do pedido, cabe à 8

9 fls. 403 imposição dos encargos da sucumbência Recurso provido em parte. (Apelação , Rel. BERETTA DA SILVEIRA, j ). - grifei Assim, entendo que a cláusula (não escrita) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento das referidas despesas de serviços de intermediação é abusiva, por ofender os princípios fundamentais do sistema consumerista e conferir vantagem exagerada ao vendedor (art. 51 IV e 1º I do CDC), devendo ser decretada nula. Consigno ainda que a carta ao cliente (fls. 155/156) juntada para amparar a cobrança das taxas de corretagem e de assessoria imobiliária não serve para tanto, vez que se trata de documento unilateral que não induz à concordância dos compradores com o serviço, tampouco declara os valores. Cabe repisar que a contratação da empresa para venda do empreendimento foi feita pela Ré, razão pela qual correta devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI. Destarte, a sentença deve ser integralmente mantida. Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso. Luiz Antonio Costa Relator 9