USUCAPIÃO. CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. REGISTRO DE VIAS FÉRREAS

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1 USUCAPIÃO. CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. REGISTRO DE VIAS FÉRREAS CARLOS ANTÔNIO DE ARAÚJO SUMÁRIO: 1. A cláusula de inalienabilidade, que impede o proprietário de livremente dispor do bem, obstaria o registro de uma sentença de usucapião? - 2. O conceito de inalienabilidade é igual ao conceito de imprescritibilidade para o Registrador de Imóveis? - 3. Se o imóvel pertencesse ao Município, poderia ser objeto de usucapião? - 4. Para o Registrador de Imóveis, os títulos que contenham as sentenças de Usucapião extraordinário e ordinário são qualificados do mesmo modo (quanto ao fundo e à forma)? Os seus registros produzem os mesmos efeitos (constitutivos ou declaratórios)? - 5. Se a ação proposta fosse de usucapião ordinário, com sentença favorável, o Registrador de Imóveis poderia dar solução diferente para o caso sob o ponto de vista da qualificação registral? - Processo de registro das vias férreas - Bibliografia. 1. A CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE, QUE IMPEDE O PROPRIETÁRIO DE LIVREMENTE DISPOR DO BEM, OBSTARIA O REGISTRO DE UMA SENTENÇA DE USUCAPIÃO? Não podem ser adquiridos por usucapião os bens legalmente inalienáveis, como o bem de família, os bens de menores sob pátrio poder ou tutela, e os bens dos sujeitos à curatela. Tratando-se de inalienabilidade voluntária por ato de testador ou doador, o bem assim gravado poderá ser usucapido, de acordo com a jurisprudência e a doutrina. Usucapião. Imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade por ato voluntário de testador ou doador. Irrelevância. Caráter originário da aquisição. Possibilidade jurídica do pedido (RJ 191/96, ementa 7240). Em sentido contrário, RT 106/770, 574/268. Se analisarmos a indagação à luz dos princípios dos registros públicos, em especial, quanto ao princípio da legalidade, chegaremos à conclusão de que deverá o registrador de imóveis proceder ao registro da sentença de usucapião, após a análise dos demais princípios, ou seja, a disponibilidade e a continuidade, em atendimento ao disposto no artigo 167, inciso I, item 28, o qual dispõe que "no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro das sentenças declaratórias de usucapião". Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função pública que exerce. Estando o título revestido das formalidades exigidas por lei, deverá o Oficial proceder ao registro. O tema é controvertido, entendendo alguns julgadores que via de regra, deve o Oficial do Registro de Imóveis analisar os títulos tão-somente no que pertine aos requisitos formais, mas, por exceção, cabe-lhe também proceder a exame de mérito e recusar o registro de atos que a lei proíbe, situação em que poderá obstar o registro, fazer exigências e suscitar dúvida. No caso concreto e após a análise dos requisitos formais do título judicial, deverá o registrador verificar se foi atendido o princípio da 1

2 continuidade, ou seja, se na sentença há menção ao antigo proprietário, contra o qual foi proposta a ação de usucapião. Sendo positiva tal averiguação, deverá o registrador passar à análise do princípio da disponibilidade. Sendo negativa, deverá o registrador suscitar dúvida, eis que estaria sendo violado um dos princípios dos registros públicos. Atendido o princípio da continuidade, deverá o registrador analisar a sentença sob a luz da disponibilidade, verificando se na sentença consta a menção da existência da indisponibilidade instituída pelo testador. Se positiva tal análise deverá o oficial efetuar o registro. Se negativa deverá suscitar dúvida informando ao juiz a existência de tal indisponibilidade, para que o mesmo ratifique ou retifique sua decisão. 2. O CONCEITO DE INALIENABILIDADE É IGUAL AO CONCEITO DE IMPRESCRITIBILIDADE PARA O REGISTRADOR DE IMÓVEIS? Para o registrador de imóveis, os conceitos de inalienabilidade e imprescritibilidade são conceitos diferentes. A inalienabilidade é a qualidade de um bem que não pode ser transferido a outro proprietário, nem hipotecado, enquanto que a imprescritibilidade é o caráter de um direito que não pode extinguir-se por efeito da prescrição. No entanto, a imprescritibilidade poderá ser aquisitiva ou extintiva. Será aquisitiva quando se tratar de lapso temporal para a aquisição de um direito, como a usucapião, que em suas várias espécies exige maior ou menor tempo para que ocorra o direito à propriedade. Enquanto decorre um lapso temporal para a prescrição aquisitiva por meio da usucapião, não podemos esquecer que também ocorrerá a imprescritibilidade aquisitiva de bens públicos, os quais não podem ser adquiridos por usucapião. A imprescritibilidade será extintiva, quando decorrer um lapso temporal para o exercício de um direito, como, por exemplo, uma reclamação trabalhista, cuja prescrição extintiva é de dois anos após o término do contrato de trabalho. Por sua vez, existem alguns direitos para os quais a lei não admite a prescrição, como a ação investigatória de paternidade, situação em que não ocorrerá a imprescritibilidade extintiva. A imprescritibilidade alcança os bens públicos móveis e imóveis, sem restrição, sejam de uso comum do povo, de uso especial ou dominicais, haja vista que o próprio Código Civil não discrimina. O conceito de inalienabilidade impede o registrador de imóveis de proceder ao registro de escrituras de venda de imóveis que estejam gravados com cláusula e inalienabilidade, exceto se se tratar de ordem judicial. O conceito de imprescritibilidade impede o registrador de imóveis de registrar a usucapião de bens públicos, (exceto se se tratar apenas do domínio útil), bem como a venda de bens de uso comum do povo ou de uso especial, enquanto não desafetados. 3. SE O IMÓVEL PERTENCESSE AO MUNICÍPIO, PODERIA SER OBJETO DE USUCAPIÃO? A Constituição Federal, em seu artigo 183, parágrafo 3º, dispõe que "os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião". 2

3 O Supremo Tribunal Federal, por meio de sua Súmula 340 já consagrou que "desde a vigência do Código Civil, os bens dominiais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião". Não podem ser usucapidas as coisas inapropriáveis ou inusucapíveis, assim declaradas pelo Direito, como exemplo, os bens públicos de uso comum do povo, os de uso especial e os dominiais ou patrimoniais. No caso concreto, se houvesse uma enfiteuse em imóvel pertencente ao Município, poderia ocorrer a usucapião sob o domínio útil, pois ocorreria apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente. A usucapião sob o domínio direto não é admitida pelos tribunais. Os tribunais estaduais e o STJ têm entendimento nesse sentido, de acordo com os arrestos a seguir colacionados: CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - USUCAPIÃO - DOMÍNIO PÚBLICO - ENFITEUSE - É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tinha sido, anteriormente, instituída enfiteuse, pois, nesta circunstância, existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não trazendo qualquer prejuízo ao Estado. Recurso Especial não conhecido. (STJ - REsp /RS - 3ª T. - Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi - DJU ). 4. PARA O REGISTRADOR DE IMÓVEIS, OS TÍTULOS QUE CONTENHAM AS SENTENÇAS DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO E ORDINÁRIO SÃO QUALIFICADOS DO MESMO MODO (QUANTO AO FUNDO E À FORMA)? OS SEUS REGISTROS PRODUZEM OS MESMOS EFEITOS (CONSTITUTIVOS OU DECLARATÓRIOS)? Segundo Ricardo Henry Marques Dip,(1) Juiz de Direito em São Paulo, diz-se qualificação registral (imobiliária) o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração. É necessário lembrar que no Brasil, a qualificação registral dos títulos exibidos diz respeito não apenas a seu aspecto exterior (título em sentido formal), mas igualmente à causa de aquisição ou de oneração. É induvidoso que os títulos apresentados a registro são qualificados pelo registrador. Tal qualificação, procedida por profissional do direito, não deve se limitar à forma do título, impondo-se a qualificação quanto ao fundo. Vigorando o princípio da legalidade e sendo os títulos examinados quanto à forma e ao fundo, ou seja, a validade intrínseca dos atos e dos negócios, e estando a qualificação a cargo de profissional do direito, podemos afirmar sem medo de errar que da qualificação positiva emerge a certeza jurídica que é escopo do registro imobiliário. Não é a instituição do registro meramente burocrática, exercendo o oficial de registro verdadeiro juízo de valor, cabendo-lhe observar diversos princípios (continuidade e especialidade, notadamente) que levam a atingir os fins do serviço: publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º da Lei 8.935). Assim, em razão das normas aplicáveis, não é incompatível no Brasil adotar a fé pública registral num registro causal. Por fim, vale salientar que a importância da atividade do registrador imobiliário vem sendo reconhecida pelo legislador, que recentemente alterou o art. 213 da Lei 6.015/73 para permitir a retificação administrativa do registro, em diversas 3

4 hipóteses antes submetidas ao Poder Judiciário, transcorrendo o procedimento sob a presidência do registrador.(2) Os tribunais brasileiros são unânimes quanto à competência dos registradores de imóveis para a qualificação dos títulos apresentados para registro, inclusive os judiciais, conforme arrestos a seguir: Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra - Negócio jurídico documentado no título que evidencia verdadeira promessa de permuta - Inviável o registro à luz do disposto no art. 167, I, da Lei nº 6.015/ Exame de qualificação do título que abrange análise da natureza do negócio jurídico celebrado (grifei) - Recurso não provido. (Apelação Cível nº 480-6/1, da Comarca de Sorocaba. São Paulo, 23 de março de 2006). EMENTA NÃO OFICIAL: 1. A falta de cientificação dos herdeiros, pode ocasionar a anulação do título ou do ato registral. 2. Os títulos judiciais não estão imunes à qualificação e devem respeitar os princípios registrários (grifei). Dúvida procedente. Data: FONTE: , Localidade: São Paulo (1º SRI). O registrador, ao qualificar quanto à forma as sentenças de usucapião extraordinário e ordinário, deverá agir da mesma forma, eis que ambas são títulos judiciais. Deverá averiguar se em ambas as sentenças e mandados judiciais, constam os requisitos da matrícula, nos termos do artigo 226 da Lei de Registros Públicos - LRP. A sentença que reconhece a usucapião tem efeito meramente declaratório, eis que confere ao possuidor a propriedade do imóvel, sem que ocorra a transferência da propriedade. A sentença apenas declara uma situação preexistente, desde que preenchidos os requisitos da prescrição aquisitiva da usucapião. A LRP, em seu artigo 167, inciso I, item 28, dispõe expressamente que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos os registros das sentenças declaratórias de usucapião. O Notário e Advogado Alemão, Jürgen Vogt,(3) ao comentar a usucapião brasileira, descreve que a "a aquisição da propriedade não se consuma pela usucapião, per si, mais necessita, para além disso, que seja titulada por decisão judicial que a declare e, que essa sentença seja registrada no Cartório de Registro Predial. A sentença judicial será pronunciada no âmbito de uma ação judicial para verificação da usucapião. Só tem efeito declaratório e não impede a propositura de uma ação de reivindicação da propriedade pelo verdadeiro proprietário, se este provar que os requisitos para aquisição por usucapião não se verificaram". A usucapião extraordinária é admitida independentemente de justo título e boa-fé, de acordo com o artigo do Código Civil, podendo ser deferida mesmo se houver cláusula de inalienabilidade instituída por testador ou doador, de acordo com a doutrina e jurisprudência predominantes. Nesta situação, ao qualificar o título quanto ao fundo, o registrador de imóveis não poderá deixar de verificar se existe na sentença judicial menção expressa à cláusula de inalienabilidade, embora tal cláusula não obste o registro, e em sendo negativa tal qualificação, deverá suscitar dúvida ao juiz. Por sua vez, a usucapião ordinária prevista no artigo do Código Civil, tem como pressuposto essencial o justo título e a boa-fé. Se houver cláusula de inalienabilidade, deverá o registrador sobrestar o registro, pois tal 4

5 cláusula impede a usucapião ordinária, de acordo com a doutrina e a jurisprudência predominantes. 5. SE A AÇÃO PROPOSTA FOSSE DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO, COM SENTENÇA FAVORÁVEL, O REGISTRADOR DE IMÓVEIS PODERIA DAR SOLUÇÃO DIFERENTE PARA O CASO SOB O PONTO DE VISTA DA QUALIFICAÇÃO REGISTRAL? Pelo princípio da qualificação registral, o registrador de imóveis analisa o título apresentado para registro em todos os seus aspectos, e faz um juízo de valor quanto aos princípios que norteiam o registro de imóveis, sendo eles: princípio da inscrição, da presunção e fé pública, da prioridade, da especialidade, da legalidade, da continuidade, da instância e da publicidade. Segundo o registrador de imóveis Flauzino Araújo dos Santos,(4) a qualificação registral teria diversas funções, sendo elas: Função criativa, voltada para o desenvolvimento da ciência jurídica, ao apontar concretamente atos da vida real carentes, em maior ou menor grau, de efetiva regulamentação legal via processo legislativo. Função unipessoal. Mesmo que o título tenha sido qualificado por outro Registrador, ao proceder ao ato registral, toda responsabilidade vai se concentrar na pessoa do Registrador autor ou que autorizou a confecção do ato. É uma atuação com responsabilidade pessoal. Mesmo havendo autorização qualificadora do título para substitutos ou escreventes na forma do art. 20 da Lei nº 8.935/94, a responsabilidade civil, penal e administrativa permanece concentrada na pessoa do Registrador (art. 22), o qual não pode invocar como excludente, eventual possibilidade dos atos registrais terem sido praticados em discrepância com sua opinião. É uma função independente. Embora o Registrador esteja sujeito à fiscalização permanente do Poder Judiciário e mantenha vínculos com entidades de classe (ANOREG, ARISP, IRIB etc.) e relacionamento profissional com outros registradores e operadores do direito, ao exercer a qualificação, converte-se em autoridade única que decide por si mesma se o ato pode ou não ser registrado ou averbado. Essa independência se manifesta no conteúdo de sua decisão, já que não está vinculado nem mesmo ao que decidiu em caso anterior e semelhante, até porque deve ter em mente que "erros pretéritos, não justificam erros futuros". Quando o Registrador, interpretando razoavelmente a lei, toma determinada decisão, fundamentando-a, seguramente, está no exercício de sua independência jurídica como profissional do direito que é. A qualificação registral deve ostentar o signo de integralidade. É dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do título exibido, quer seja uma escritura notarial, um título judicial, um contrato particular com ou sem força de escritura pública, um requerimento etc., sob pena de incorrer em responsabilidade. A qualificação deve abranger completamente a situação examinada, em todos os seus aspectos relevantes para a registração ou seu indeferimento, permitindo quer a certeza correspondente à aptidão registrária, quer a indicação integral das deficiências para a inscrição perseguida. No caso concreto, o título judicial não atende a todos os princípios que norteiam o direito de propriedade e o registro de imóveis, eis que não é admissível usucapião ordinário em bem gravado com cláusula de 5

6 inalienabilidade, pelo que deverá o registrador sobrestar o registro e suscitar dúvida. PROCESSO DE REGISTRO DAS VIAS FÉRREAS. O Código de 1916, em seu artigo 852, dispunha que "As hipotecas sobre as estradas de ferro serão inscritas no município da estação inicial da respectiva linha". A Lei 6.015/73, por meio de seu artigo 171, interpretou extensivamente o preceito contido no antigo Código Civil, para dispor que "Os atos relativos a vias férreas serão registrados no cartório correspondente à estação inicial da respectiva linha". O Código de 1916 previa o registro apenas e tão-somente das hipotecas sobre as estradas de ferro, e não "os atos relativos a vias férreas", tal como prevê a Lei 6.015/73. A redação do Novo Código Civil, por meio de seu artigo 1.502, veio a reafirmar o antigo preceito do Código de 1916, ou seja, "as hipotecas sobre as estradas de ferro serão registradas no Município da estação inicial da respectiva linha". Mas o que vem a ser uma estrada de ferro? Haveria alguma diferença entre estrada de ferro e via férrea? Estrada de ferro ou via férrea seria apenas os trilhos por onde trafegam as locomotivas, ou também seriam constituídas por todo o patrimônio daquelas? Recentemente, ao promulgar a Lei /07, o executivo vetou os artigos 16 a 19 da referida lei, a qual regulamentaria o processo de venda dos imóveis da antiga Rede Ferroviária Federal. O texto do artigo 19 da mencionada lei, aprovado pelo Congresso Nacional, previa que na alienação dos imóveis pertencentes à Rede Ferroviária Federal, o registro seria efetuado no cartório da localidade mais próxima de onde se situa o imóvel, não se aplicando o disposto no art. 171 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, ou seja, o cartório situado no Município da estação inicial da linha não teria competência para registrar atos relativos a todos os imóveis pertencentes à estrada de ferro. Não ocorresse o veto presidencial, teríamos que somente a via férrea (trilhos) seria registrada e/ou hipotecada no Município da estação inicial da linha, passando para o foro da situação do imóvel a competência para o registro dos demais atos, o que nos parece mais sensato em atendimento ao princípio da circunscrição. A Lei 6.015/73 necessita ser atualizada com urgência, no seu todo, e em particular no tocante ao artigo 171, para prevalecer as disposições do Código Civil, ou seja, somente as hipotecas são registradas no Município da estação inicial da linha. Todos os demais atos deverão obedecer ao princípio da circunscrição. Não faz nenhum sentido que um imóvel pertencente à Rede Ferroviária Federal, e localizado em Uberlândia, venha a ser registrado em Belo Horizonte, estação inicial da linha. Sendo o Código Civil trinta anos mais recente que a Lei 6.015/73, entendemos que se encontra derrogado o princípio do art. 171 da mencionada lei. 6

7 NOTAS (1) Disponível em: (2) Disponível em: (3) Disponível em: (4) Disponível em: BIBLIOGRAFIA BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de Lei de Registros Públicos. Disponível em: BRASIL. Lei nº , de 10 de janeiro de Código Civil Brasileiro. Disponível em: BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de Lei dos Serviços Notariais e de Registro. Disponível em: BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Disponível em: BRASIL. Lei nº 3.071, de 5 de janeiro de Código Civil Brasileiro. Disponível em: (revogada). BRASIL. Lei nº , de 31 de maio de Disponível em: 7

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