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1 PORTUGAL PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 Accelerating success.

2 211 PORTO HOTEL MARKET REVIEW PORTUGAL ÍNDICE Síntese O Porto 3 4 Economia Portuguesa 4 Turismo 5 Movimento Aeroportuário 6 Procura Turística 7 Taxa de Ocupação 8 Oferta Hoteleira 9 Hostels Oferta Futura Investimento

3 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL SÍNTESE Síntese O PRESENTE BOM DORMIDAS: 2,6 milhões de dormidas e com um ritmo crescente. AEROPORTO: 6 milhões de passageiros e com um ritmo crescente. MENOS BOM TAXAS DE OCUPAÇÃO: quase constantes. UNIDADES HOTELEIRAS: abrandamento de novas aberturas? O FUTURO PREÇOS ( ) SEMANA F-D-S TODOS * (DUPLO) * (DUPLO) * (DUPLO) ÉPOCA BAIXA, DORMIDAS: O Aeroporto Francisco Sá Carneiro não crescerá, certamente, para sempre, mas a Colliers International acredita que o seu potencial de crescimento não se encontra ainda esgotado. Embora, durante o terrível ano de 212 não se perspective um crescimento, será, ainda assim, prudente, estimar uma estabilização do número de passageiros, próxima dos 6 milhões verificados em 211. Algumas rotas serão (ou foram já) perdidas, mas outras, novas, poderão ocupar os slots desocupados. TAXAS DE OCUPAÇÃO: Com o previsível empobrecimento nacional, o turista nacional tenderá a viajar menos; porém, internacionalmente, o país ficará mais apelativo (porque mais barato). Logo, um aumento da procura pouco significativo e inferior à média dos últimos anos, conduzirá a taxa de ocupação a uma estabilização durante o ano de 212. Para 213, a grande incógnita é se o aumento da oferta de quartos (oferta nova) será mais do que compensada pelo aumento da procura; caso a resposta se revele afirmativa, então a taxa de ocupação poderá manter-se próxima dos níveis verificados nos últimos anos; se assim não for, a taxa de ocupação poderá sofrer uma correcção em baixa. PREÇO MÉDIO: A crise que assola o país, certamente, não sustentará um aumento de preços, em 212. Assim, os preços manter-se-ão internacionalmente competitivos, podendo mesmo sofrer uma redução. Actualmente, os preços praticados pelas unidades hoteleiras do Porto são já relativamente baixos (ver quadro), o que confere elevada competitividade ao destino Porto, dentro da Europa. Esta tendência poderá ser invertida em 213, caso se confirme a passagem do Cabo das Tormentas da economia nacional. AMEAÇAS DEMAND SIDE CRISE FINANCEIRA. EFEITO RYANAIR NÃO SE PODERÁ PROLONGAR ETERNAMENTE OU PODERÁ? A PRIVATIZAÇÃO DA ANA E DA TAP E AS CONSEQUÊNCIAS PARA O AEROPORTO. COST CONTROL. SUPPLY SIDE CRESCENTE WEBIZAÇÃO DO NEGÓCIO. FLEXIBILIDADE DE PESSOAL QUALIFICAÇÃO? QUALQUER EDIFÍCIO, UM POTENCIAL HOTEL? 3 COLLIERS INTERNATIONAL

4 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL INTRODUÇÃO O Porto O Porto sempre foi reconhecido como sendo o núcleo industrial de Portugal, a cidade onde estava a força de trabalho nacional. À medida que a indústria foi sendo empurrada para fora do perímetro da cidade, o centro da cidade converteu-se no pólo de serviços da região, aglutinando a melhor e mais vasta oferta de serviços fora de Lisboa. Porém, nas últimas décadas, a Baixa do Porto, outrora o centro decisor do Norte de Portugal, foi, progressivamente, perdendo pessoas e serviços: as pessoas mudaramperiferias do Porto (de Matosinhos à Maia, de Vila Nova de Gaia a se para as novas Gondomar) e os serviços para o novo centro do Porto: a Boavista. Este fenómeno teve vários motivos subjacentes, desde os problemas estruturais da Baixa da cidade, até, indubitavelmente, à inércia de alguns dos executivos municipais. A consequência foi a perda de mais de 2% da população do concelho Porto nos últimos 2 anos; acrescente-sese ainda a tendência de concentração da oferta de serviços, que conduziu muitas empresas terciárias a localizar-se exclusivamente em Lisboa, e o resultado é um declínio acentuado da importância da cidade. É neste contexto que surge o turismo, nos anos mais recentes, como factor de dinamização da cidade do Porto: revitalizando a Baixa, contribuirá, certamente, para a contenção do decréscimo populacional, assegurando postos de trabalho e povoando a zona da Baixa da cidade durante o dia, mas também de noite. Hoje, ao contrário de outros tempos, já não é invulgar encontrar turistas estrangeiros, de mapa na mão, circulando pela baixa do Porto. Será para manter? Economia Portuguesa Portugal RESUMO Austeridade e troika são palavras que entraram no quotidiano português durante 211. Crescimento PIB -2,% -3, % Crescimento desapareceu do vocabulário. Taxa de Desemprego 12,7 % 13,6 % As previsões económicas são pouco optimistas, esperando-se uma contracção Inflação 3,6 % 3, % profunda no PIB durante 212 e, talvez, 213. Fonte: Experian EMPREGO E TAXA DESEMPREGO Emprego (variação %, anual) 2, 1,, -1, -2, 2, Desemprego Emprego 15, 1, 5,, Taxa de Desemprego A inflação não tem sido problema, mantendo-se dentro dos critérios definidos pela zona Euro. O desemprego continua a aumentar, as falências sucedem-se a um ritmo alucinante, e a dívida pública mantém-se bastante elevada, resistindo a cada nova medida de austeridade. Estas últimas, por seu turno, têm vindo a tornar-se habituais, raramente sendo inesperadas para pessoas e empresas. As pessoas empobrecem diariamente: se empregadas, com rendimentos estagnados e impostos crescentes; as desempregadas, com subsídios decrescentes e cada vez mais curtos no tempo. O volume de negócios das empresas diminui para níveis alarmantes e a gestão de tesouraria é uma incógnita, sobretudo do lado dos recebimentos, onde os prazos se alargam diariamente. A retoma prevê-se para 213 ou 214 ou 215, se Portugal se mantiver dentro da zona Euro e se esta continuar a existir nos moldes actuais. Para além das dificuldades tão divulgadas, a incerteza permanece como uma constante. Fonte: Experian 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL TURISMO Turismo TURISMO MUNDIAL Chegadas de Turistas (milhões) MUNDIAL O número de turistas a nível mundial quase dobrou nos últimos 15 anos. No advento da internet e da globalização, a democratização das viagens (fronteiras, low cost) relançou um negócio para um volume outrora impensável. Em 211, depois de uma quebra em 29, espera-se a continuação do crescimento do número de turistas mundiais já verificado no ano passado. E para 213, perspectiva-se que seja ultrapassada a fasquia dos mil milhões de turistas. Fonte: U N W T O TURISMO MUNDIAL Chegadas de Turistas (milhões) Fonte: U N W T O França Espanha Turquia Ucrânia Grécia Portugal Hungria QUOTA DE MERCADO DE PORTUGAL Em 27, Portugal captava perto de 1,5% do total de turistas mundiais, fechando o lote dos 2 países com mais turistas no mundo. Infelizmente, a produção dessa informação estatística foi descontinuada desde então. Porém, não será exagerado assumir que Portugal deverá ter mantido o seu número de turistas perto dos 12,5 milhões, bem longe dos mais de 5 milhões que visitam Espanha. A França tem-se mantido como o maior receptor de turistas durante a última década, captando mais de 8% do turismo mundial. CHEGADAS INTERNACIONAIS PORTO Outros Reino Unido França Alemanha Itália Holanda Espanha PORTUGAL COMO DESTINO TURÍSTICO INTERNACIONAL Analisar Portugal como destino turístico implica perceber a nacionalidade do turista internacional. Partindo das chegadas de turistas por via aérea, pode-se concluir que o turista espanhol predomina a nível nacional, mas também para a cidade do Porto. Reino Unido, França, Alemanha, Holanda e Itália compõem o lote das nacionalidades que mais procuram Portugal. A estrutura da procura por nacionalidades ao longo dos anos mais recentes, não aparenta sofrer grandes alterações. Porém, a sua distribuição interna é bastante diferenciada: por exemplo, no Porto, a importância relativa dos turistas franceses, alemães e britânicos é relativamente superior e, pelo contrário, os turistas holandeses e italianos têm um peso inferior. Fonte: A N A 5 COLLIERS INTERNATIONAL

6 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL MOVIMENTO AEROPORTUÁRIO Movimento Aeroportuário MUNDIAL MOVIMENTO DE PASSAGEIROS Fonte: A C I e A N A O movimento aeroportuário em qualquer um dos aeroportos portugueses não tem qualquer relevância a nível internacional. Será suficiente constatar que todo o movimento anual de passageiros nos aeroportos portugueses é inferior aos 3 mais movimentados aeroportos do mundo e inferior a um terço do movimento anual do aeroporto de Atlanta. Os E. U. A. com 5 aeroportos entre os 1 mais movimentados dominam o tráfego aeroportuário mundial. Ironicamente, porém, é Londres (e os seus 6 aeroportos) a cidade com maior movimento aeroportuário. E a segunda cidade mais movimentada do mundo New York, não tem qualquer dos seus aeroportos nos 1 com maior tráfego aeroportuário. Finalmente, mais próximo de Portugal, destaque para os mais de 5 milhões de passageiros que circulam por Barajas (Madrid) ou os mais de 3 milhões que passam por Barcelona. Naturalmente, o movimento de passageiros do aeroporto do Porto, embora com um ritmo crescente, permanece a anos-luz dos mais movimentados aeroportos do mundo. MOVIMENTO DE PASSAGEIROS Fonte: website de todos os aeroportos MOVIMENTO DE PASSAGEIROS Fonte: website de todos os aeroportos TAXA DE CRESCIMENTO Nos últimos 5 anos, o aeroporto do Porto ganhou 2,5 milhões de passageiros, o que se traduz num ímpar crescimento de 78%. Excluindo alguns aeroportos do leste da Europa (Rússia, Polónia e Turquia com crescimentos comparáveis), apenas 2 aeroportos (da Europa Ocidental) registaram taxas de crescimento superiores: Charleroi e Eindhoven. Contudo, comparando o ritmo de crescimento com a grandeza (medida pelo movimento de passageiros), verifica-se que apenas o aeroporto de Bergamo (Orio al Serio) possui um tráfego anual superior, com uma taxa de crescimento aproximada (62%). Venezia, embora com um tráfego superior, registou uma taxa de crescimento bem aquém da do aeroporto do Porto. Na realidade, apenas o aeroporto de Charleroi (a sul de Bruxelas) consegue uma melhor combinação do que o aeroporto do Porto: quase 6 milhões de passageiros e um crescimento ao longo dos últimos 5 anos de 172%. O PORTO NA EUROPA No entanto, há variáveis dentro do movimento aeroportuário que tendem a alterar a análise efectuada: desde logo o que se poderá chamar efeito capital. A capital de um país tende a gerar movimentos aeroportuários superiores, impulsionados por um grau de centralidade, regra geral, bastante superior. Outro aspecto que convém expurgar é o efeito praia : o movimento aeroportuário sazonal, impulsionado pela procura estival de praia (de que em Portugal, o aeroporto de Faro é um bom exemplo), impulsiona esses aeroportos para patamares bastante elevados. Ora, o Porto, não possui nenhum dos dois factores acima referidos, pelo que enquanto destino turístico, terá de competir com o efeito capital, mas, certamente que não se enquadra no mesmo segmento do produto sol e mar. Restringindo, então, a análise à Europa e a locais sem oferta de praia relevante (ou como principal factor impulsionador de procura), não capitais e excluindo os países com mais de 4 milhões de habitantes, o aeroporto do Porto é o que mais passageiros tem, ultrapassando cidades como Göteborg, Thessaloniki ou Salzburg. Dentro da Península Ibérica, os 6 milhões de passageiros do aeroporto do Porto colocam-no em 9º lugar do ranking, bem atrás de Madrid, Barcelona e Lisboa, mas também dos aeroportos sol e mar, como os 2 aeroportos das Ilhas Canárias, 2 aeroportos do sul de Espanha (Málaga e Alicante) e de Palma de Mallorca. 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL PROCURA TURÍSTICA Procura Turística TOTAL DE DORMIDAS 2,8 2,6 2,4 2,2 DORMIDAS O crescimento do Aeroporto Francisco Sá Carneiro, traduziu-se num aumento do número de dormidas de 1%, em 21. O Porto, durante o ano 21, teve nos seus estabelecimentos hoteleiros, mais de 2,6 milhões de dormidas. Embora de forma suave e, ainda, sem a confirmação dos dados relativos a 211, o indicador relativo ao crescimento de 29 para 21 é animador. 2 Fonte: I N E Nos três anos anteriores, esta variável manteve-se relativamente constante, à volta dos 2,4 milhões de dormidas. ESTADIA MÉDIA 3 2,5 2 1,5 1,5 Fonte: I N E (Portugal e España) ESTADIA MÉDIA No Porto, a estadia média é de, apenas, 1,8 noites. Este valor tem-se mantido relativamente inalterável desde 28. Porém, comparando a estadia média entre algumas cidades da Península Ibérica, verifica-se que este valor, no Porto, é muito inferior ao de Valencia e, mesmo, de Lisboa. Curiosamente, é muito próximo do verificado para Madrid e, mesmo, para A Coruña. Não obstante, o posicionamento competitivo e geográfico do Porto no Noroeste da Península Ibérica, este é um indicador que revela potencial para alcançar patamares mais elevados. SAZONALIDADE 15% 12% 9% 6% 3% % SAZONALIDADE O efeito da sazonalidade é muito acentuado na cidade do Porto. A distribuição das dormidas ao longo dos últimos doze meses manteve o número de dormidas, sempre, acima das Mantendo os mesmos exemplos, verifica-se que Madrid é a cidade onde a sazonalidade menos se sente, com Barcelona e A Coruña no pólo oposto. Esta reduzida sazonalidade da procura turística a exemplo do sentido em Lisboa, ilustra a capacidade competitiva do Porto no segmento da procura turística de cidade, com certeza reforçada pelo factor do clima, relativamente ameno durante todo o ano. Porto Lisboa Barcelona Madrid Fonte: I N E (Portugal e España) 7 COLLIERS INTERNATIONAL

8 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL TAXA DE OCUPAÇÃO Taxa de Ocupação TAXA DE OCUPAÇÃO 8% 6% 4% Porto Lisboa Barcelona Madrid Fonte: I N E (Portugal e España) TAXA DE OCUPAÇÃO NA PENÍNSULA IBÉRICA Estendendo a análise comparativa à variável taxa de ocupação, pode-se verificar que esta variável, no Porto, tem-se mantido constante ao longo dos últimos 3 anos, com uma oscilação irrelevante, à volta dos 62%. Madrid e Lisboa, embora partindo de um patamar semelhante ao Porto (perto dos 61% em 29), cresceram a um ritmo muito superior, atingindo uma taxa de ocupação, próxima dos 67%. No patamar inverso, A Coruña tem uma taxa de ocupação que não ultrapassa os 52%, tendo mesmo decrescido desde 29. TAXA DE OCUPAÇÃO 8,% 6,% 4,% Total 5* 4* 3* 2* Fonte: I N E TAXA DE OCUPAÇÃO POR CATEGORIA A decomposição da taxa de ocupação pelas diversas categorias hoteleiras, não revela grandes variações. É efectivamente deveras interessante, que todas as categorias tenham acabado o ano de 211 com uma taxa de ocupação muito próxima da média global: 62%. Contudo, o caminho percorrido pelas unidades de 5 estrelas tem sido bem diverso do de 2 e 3 estrelas. Enquanto que a taxa de ocupação para as unidades de menos estrelas tem seguido uma trajectória descendente, os hotéis de 5 estrelas registaram uma subida apreciável (7 pp de 28 para 29), tendo-se mantido estável nos últimos 3 anos. REVPAR 75, 6, 45, 3, 15,, Porto Barcelona Madrid Lisboa Fonte: I N E (Portugal e España) REVPAR A análise de receitas é a que melhor ilustra a distância existente entre Portugal e Espanha. Efectivamente, enquanto que o REVPAR, em Barcelona, se situa perto dos 75 euros, em Madrid bem acima dos 5 euros; até Valencia possui um REVPAR quase 1 euros superior à mesma variável, no Porto. O REVPAR no Porto revela, a exemplo da generalidade das outras variáveis analisadas, reduzida volatilidade ao longos dos últimos 3 anos: sempre perto dos 36 euros. PMQ PREÇO MÉDIO POR QUARTO O Preço Médio por Quarto (PMQ), no Porto, sofreu uma redução próxima dos 5% desde 28, tendo esse impacto sido minimizado no último ano, com uma subida de 1%. Essa variação é mais acentuada nas unidades hoteleiras de cinco estrelas e menos vincada nos hotéis de 4, cujo PMQ se manteve próxima dos 6 euros Outro aspecto curioso desta variável é a forma como a média do PMQ quase replica o registo das unidades hoteleiras de 4 estrelas. Fonte: A H P Total 5* 4* 3* Finalmente, não deixa de ser ilustrativo que o PMQ das unidades de 5 estrelas é, ainda assim, inferior ao REVPAR médio de Barcelona. 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL OFERTA HOTELEIRA OFERTA DE QUARTOS Oferta Hoteleira OFERTA DE QUARTOS A oferta hoteleira, no Porto, encontra-se próxima dos 1. quartos. Portanto, muito longe dos mais de 1. quartos estimados para Londres ou dos mais de 75. quartos de Paris. Contudo, embora, também longe dos 16. quartos de Valencia, está ao nível de algumas das capitais nórdicas (como Helsinkki ou Oslo) ou de A Coruña; superando largamente a oferta de quartos das maiores cidades francesas (Marseille ou Lyon), excluindo Paris. OFERTA DE QUARTOS (POR CATEGORIA) 3 * 28% 2 * 17% 5 * 17% 4 * 38% DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA DE QUARTOS A distribuição de quartos por categoria de hotel demonstra uma concentração relativamente superior (face ao verificado na Península Ibérica) em hotéis de 5 estrelas. Esta tendência (peso desta categoria bem superior a 15% do total) de concentração é ainda mais vincada em Lisboa. Por outro lado, o número de quartos em unidades hoteleiras com duas ou menos estrelas é, também, relativamente superior ao verificado em Lisboa ou em Espanha. Neste ponto, esta característica é comum ao mercado italiano (Milano ou Roma), onde as unidades de menor classificação têm um peso próximo dos 2% do total da oferta. OFERTA DE QUARTOS ACTUAL (POR PERÍODO) 3% 2% 1% % OFERTA DE QUARTOS (POR ZONA) Póvoa de Varzim Espinho e Praias (a sul) V. N. Gaia Outras Antas OFERTA DE QUARTOS (POR TIPO DE HOTEL) Motel Theme Transient Luxury Low Cost Leisure Beach Baixa Maia e Matosinhos Centre Boavista Business Outro factor interessante na distribuição dos quartos pelas diversas categorias é que esta estrutura se tem mantido, quase inalterável, ao longo dos últimos 1 anos. Com efeito, as novas unidades têm-se vindo a desdobrar pelas várias categorias, apenas se notando uma ligeira quebra nas unidades de 5 estrelas por troca directa com unidades de 4 estrelas. Contudo, ao contrário do que se poderia pressupor e que constitui ideia generalizada, o número de quartos não tem aumentado o ritmo de crescimento ao longo dos últimos anos. Ao longo dos últimos 2 anos, o número de quartos novos na cidade do Porto tem vindo a crescer a um ritmo próximo dos 5%/ano, não se tendo alterado nos últimos 2 anos. Não obstante, o que poderá consubstanciar a ideia generalizada de crescimento exponencial da oferta de quartos no Porto, são as novas formas de oferta de produto hoteleiro (como sejam os hostels) ou o pipeline da oferta nova. A maior fatia da oferta hoteleira do Porto concentra-se nas zonas da Baixa e da Avenida da Boavista, ou não fossem estas o centro antigo da cidade e o novo centro. Estas duas zonas concentram, de forma equilibrada, mais de 4% da oferta de quartos do Grande Porto. A zona nova do Estádio do Dragão e do Hospital de São João, concentram já, cerca de 1% do total. O remanescente distribui-se, igualmente, pelas cidades satélite (Matosinhos, Maia, V.. N. Gaia) e por áreas mais afastadas do centro urbano. Os business hotels são os que predominam dentro de uma oferta variada, mas a um nível ainda algo residual. Esta predominância dos business hotels, quando conjugada com os city centre hotels, a um nível mais mid-level, reforçam a predisposição da oferta hoteleira do Porto para um turismo city break. Aliás, estas duas classes de hotéis constituem mais de metade da oferta hoteleira do Porto. Nos últimos dois anos, as novas aberturas concentraram-se quase exclusivamente em city centre hotels e low-cost hotels. Quase não foram abertos novos business hotels, mas surgiu a oferta nova de, por exemplo, theme hotels. Uma última nota para os transient hotels, localizados nos principais eixos rodoviários do Grande Porto, que ultrapassam 1% da oferta total; e para os motels que têm um peso apreciável na oferta total do Grande Porto. 9 COLLIERS INTERNATIONAL

10 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL OFERTA HOTELEIRA Oferta Hoteleira TIPO DE GESTÃO Sem Cadeia Cadeia Internacional Cadeia Nacional TIPO DE GESTÃO O tipo de gestão da unidade hoteleira, muitas vezes, funciona como importante indicador da profissionalização e internacionalização do sector. Mercados mais maduros, distinguem propriedade e gestão, ficando a última reservada a entidades especializadas, por um período de tempo alargado (raramente inferior a 15 anos). No Porto, embora um quarto da oferta esteja sob exploração de uma cadeia internacional, mais de 4% da oferta não tem branding. PROPRIEDADE Nacional Internacional Grupo Nacional Grupo Hoteleiro Internacional DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA FÉNIX ACCOR Grupo Hoteleiro Nacional 776 QUARTOS 755 QUARTOS PROPRIEDADE No Porto, os proprietários de quase metade da oferta são entidades privadas nacionais, sem associação a grupos empresariais. Este facto ilustra a forte presença de unidades, normalmente, de reduzida dimensão, antigas, muitas vezes geridas como um negócio familiar, tradicional. Num plano oposto de profissionalização, hotéis propriedade de grupos hoteleiros nacionais são já um terço da oferta total. MARCAS A última fase da análise da oferta é a da distribuição das marcas. A grande dispersão da oferta é bem visível nesta análise: dentro da oferta total e considerando exclusivamente as unidades inseridas em cadeias hoteleiras, identificam-se mais de 3 marcas diferentes. HOTI TURILIMA VILA GALÉ 388 QUARTOS 353 QUARTOS 292 QUARTOS Os hotéis Fénix oferecem pouco menos de 8 quartos na cidade do Porto, logo seguidos pela Accor (pouco mais de 75 quartos), com destaque para a marca Ibis (com 49 quartos). O Grupo Hoti tem pouco menos de 4 quartos divididos por unidades Tryp e Star Inn. A Turilima tem pouco mais de 35 quartos na sua cadeia Axis. Vila Galé e Sheraton têm mais de 25 quartos, embora concentrados numa única unidade. Hostels A democratização do turismo mundial foi muito impulsionada por uma franja de procura low cost (que procura alojamentos low cost). Foi neste contexto, que o Hostel ganhou importância, oferecendo alojamento barato, mas criativo, proporcionando um ponto de encontro a viajantes oriundos de diversos pontos do globo. O Porto não fugiu à moda e muito impulsionado pelo crescimento do aeroporto, o aparecimento de hostels estendeu-se a toda a zona central da cidade. Até 29, a oferta era ainda incipiente e pouco significativa, porém, em 21, 8 novas unidades foram abertas, dobrando a oferta da cidade. O aparecimento de novas unidades não acalmou durante 211, existindo ainda diversas unidades projectadas e mesmo algumas reconversões. Aliás, o fenómeno de reconversão tem sido uma das formas privilegiadas de expansão, transformando antigas pensões e hospedarias em hostels, muitas vezes temáticos e com design moderno e apelativo. OFERTA DE CAMAS (EM HOSTELS) acumuladas novas Apenas um dos hostels da cidade do Porto pertence a uma cadeia, os demais são investimentos privados, muitas vezes de cariz familiar, que passam pela regeneração de um edifício antigo, não demasiado grande, uma forte aposta na decoração e no mobiliário com design jovem e numa exploração familiar e próxima dos hóspedes. Esta forma familiar de exploração do negócio, que consiste numa aposta, muitas vezes, pessoal, naturalmente, eleva os níveis de serviço, conduzindo os hostels portuenses (e portugueses) ao topo dos rankings dos hostels a nível mundial (e.g., Este é um negócio, cujo sucesso, está fortemente correlacionado com a colocação do produto na internet e na forma de o apresentar aos hóspedes. A procura é, normalmente, internacional, jovem e de rendimentos baixos COLLIERS INTERNATIONAL

11 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL OFERTA FUTURA Oferta Futura OFERTA NOVA PARA 212 RIO DOURO 5 * 42 QUARTOS FONTE DA VINHA 5 * 34 QUARTOS CARRÍS RIBEIRA 4 * 91 QUARTOS PIPELINE Durante 211, a crise económica e financeira ainda pouco transpareceu para as unidades hoteleiras em funcionamento. Porém, o adiamento do processo de abertura de diversas novas unidades, cristalizou as dificuldades no acesso ao crédito. SOARES DOS REIS IBIS BUDGET 3 * 1 * 17 QUARTOS 95 QUARTOS Com efeito, as restrições ao crédito e os inerentes problemas de financiamento que caracterizam a actual vida económica nacional, torna difícil antecipar com rigor as unidades hoteleiras que efectivamente abrirão nos próximos dois anos. OFERTA NOVA PARA 213 Intenções de abertura, muitas vezes já com cadeias internacionais contactadas, ante OPORTO VINTAGE INSPIRA FLORES BOM SUCESSO 5 * 4 * 2 * 147 QUARTOS 6 QUARTOS 83 QUARTOS projectos ou mesmo projectos de intenções, são fáceis de encontrar. A Colliers International optou por distinguir os que já se encontram com todos os trâmites ultrapassados para abrir portas, dos que não possuem (ainda) viabilidade física, legal ou financeira. HILTON TRINDADE 4 * 124 QUARTOS PIPELINE (NOVOS QUARTOS) oferta nova oferta prevista Na realidade, dessa análise, identificam-se 9 novas unidades que, potencialmente, abrirão as suas portas nos próximos dois anos. Para lá destas, e com o dinamismo da Câmara Municipal do Porto, facilmente, se poderão identificar 5 terrenos ou edifícios cuja intenção de reconversão é, mais ou menos, pública. Dentro deste domínio, algo especulativo, não é difícil projectar um número bem mais elevado do que as 9 unidades antes referidas. Efectivamente, a Colliers International projecta que o Grande Porto tenha no pipeline mais de 4. novos quartos em stock ou com projecto ou com declarações públicas de intenção. Desses 4., considera-se que 65 novos quartos poderão, com uma mudança de conjuntura económica, ver desbloqueados os problemas que, presentemente, impedem a sua promoção (normalmente, de financiamento). Naturalmente, dos demais, muitos nunca chegarão a ser concretizados e para muitos outros, nunca chegará a ser desenhado sequer um projecto. Investimento MERCADO DE INVESTIMENTO INVESTMENT 375. reconversão 3. construção nova * 4 * 5 * As transacções de hotéis, em Portugal, são escassas e encontram-se muito concentradas em Lisboa e no Algarve. Normalmente, o objecto da transacção são unidades em dificuldades ou, em alternativa, a colocação de unidades em fundos de investimento. Um mercado outrora exíguo, actualmente, é quase inexistente. No Porto, exceptuando negócios pontuais (um dos últimos envolvendo uma transferência de portfolio, compreendendo diversas unidades hoteleiras), os investimentos em hotelaria restringem-se à reconversão de edifícios antigos em novos, modernos e funcionais estabelecimentos hoteleiros. Este é o modo predominante de funcionamento deste mercado. A projecção dos custos dessa reconversão assume uma importância chave para o sucesso do negócio. Contudo, essa estimativa é bastante mais difícil do que a estimativa do custo de construção de um edifício novo. Os riscos envolvidos nestas operações, podem elevar os custos imprevistos para valores impensáveis, sobretudo, quando os edifícios são mais antigos. Ora, é neste contexto se situam os investimentos em hotelaria na cidade do Porto, pelo que os valores de investimento são, igualmente, muito voláteis. Em geral, a Colliers International considera que será muito difícil abrir um hotel de cinco estrelas com valores de investimento inferiores a 3. euros/quarto, na Baixa do Porto. Por outro lado, parece ser viável abrir uma unidade hoteleira de quatro estrelas por valores pouco superiores a 1. euros/quarto. 11 COLLIERS INTERNATIONAL

12 PORTO HOTEL MARKET REPORT 211 PORTUGAL COLLIERS RESEARCH 512 escritórios em 61 países em 6 continentes E. U. América: 125 América do Sul: 18 Ásia e Pacífico: 214 EMEA: 117 Portugal: 3 $1.5 mil milhões em receitas anuais 978,6 milhões de m² sob gestão Mais de 12,5 profissionais PORTUGAL: Colliers International Alameda Jardins d Arrábida, Vila Nova de Gaia Largo das Palmeiras, Lisboa Marina Forum Avenida Arreaga, 77 2º sala Funchal Portugal TEL FAX Colliers Research Services Group é reconhecido como líder no conhecimento das diversas áreas do mercado imobiliário, facultando aos clientes, valioso conhecimento do mercado, de forma a sustentar as decisões de negócio. Os analistas do Departamento de Research da Colliers têm diversas plataformas de análise, nos diversos segmentos, desde a recolha de informação no mercado até uma abrangente análise do mercado. Em Portugal, o Departamento de Research da Colliers recolhe, regularmente, dados de mercado sobre os mais importantes indicadores imobiliários. Esses dados são depois trabalhados internamente, seguindo os procedimentos mais adequados e utilizados internacionalmente, dentro do universo da Colliers International. COLLIERS INTERNATIONAL HOTELS Brokerage: Compra e Venda de unidades hoteleiras; Fusões e Aquisições; Procura e Selecção do Operador; Negociação e Revisão do Contrato de Gestão. Corporate Services: Corporate Finance; Debt and Equity Placement; Fusões e Aquisições. Consultoria: Desenvolvimento do Conceito da unidade a promover e Definição da Estratégia para a unidade, enquanto destino Turístico; Estudos de Mercado e de Viabilidade Financeira; Avaliações; Consultoria de Corporate Finance; Consultoria para Promoção; Análise Operacional; Gestão de Activos. Research: Estudos de Mercado, Análise de Tendências, Análise do Mercado de Investimento. GLOSSÁRIO Hotel: Estabelecimento cuja actividade principal consiste na prestação de serviços de alojamento e de outros serviços acessórios ou de apoio, com ou sem fornecimento de refeições, mediante pagamento. A Colliers apenas considera unidades com mais de 3 quartos (com wc incluído). Os hotéis estão classificados em estrelas de 1 a 5. O sistema de classificação português é da responsabilidade da Direcção Geral do Turismo, mantendo-se, Portugal, fora do sistema de uniformização europeu HOTREC. Dormidas: Permanência de um indivíduo num estabelecimento que fornece alojamento, por um período compreendido entre as 12 horas de um dia e as 12 horas do dia seguinte (INE). Estadia Média: Relação entre o número de dormidas e o número de hóspedes que deram origem a essas dormidas, no período de referência, na perspectiva da oferta (INE). Taxa de Ocupação: Nesta variável são aferidos os quartos vendidos num determinado período, avaliando a eficiência média da unidade. Para tal, é efectuado um quociente entre o número de quartos ocupados e o número total de quartos disponíveis para venda, na unidade hoteleira, em determinado período. A informação constante neste relatório foi obtida recorrendo a fontes classificadas como fidedignas. Embora todos os esforços tenham sido efectuados com o intuito de assegurar a sua precisão, não o podemos garantir. Nenhuma responsabilidade será assumida por eventuais imprecisões. Os leitores deverão recorrer a aconselhamento profissional antes de decidir com base em qualquer material inserido neste relatório. Preço Médio por Quarto (PMQ): O Preço médio por Quarto é o quociente entre o valor da receita total gerada, pela unidade, em determinado período, pelo número total de quartos, disponíveis, para ocupação. Poderá ainda ser calculado o Preço Médio por Quarto Vendido, situação em que o quociente apenas inclui os quartos disponíveis e vendidos, em determinado período de tempo. Esta variável também é conhecida como Average Daily Rate. REVPAR (Revenue per Available Room): Este é um dos mais importantes indicadores na análise de um hotel. Consiste no cruzamento das receitas obtidas por quarto e a taxa de ocupação, também por quarto. O produto das duas variáveis, devolve o REVPAR do período em análise.

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