DICAS. Elas valem tanto para venda de imóveis feita por Construtoras, Corretores, Imobiliárias e/ou Particulares, e já de inicio alertamos o

Transcrição

1 Bancos, Construtoras e Imobiliárias costumam promover uma campanha maciça em anúncios espalhados na mídia, principalmente quando é organizado o chamado feirão da casa própria. Nessas ocasiões, a ansiedade e a desinformação do consumidor é tão grande que, cada vez mais ele fica sujeito à publicidade massiva desse tipo de feirão que entendemos não deveria existir. Uma casa ou um apartamento não deve ser comprado numa exposição de fim de semana de forma muito rápida (principalmente com a característica de feirão da casa própria) como se a pessoa estivesse comprando roupas ou calçados na feira livre ou numa liquidação tipo queima de estoque. A casa própria é para a grande maioria dos consumidores o mais importante (e mais caro) negócio da vida inteira. É a realização de um sonho e, por isso, deve ser tratado com a reflexão e o carinho que merece. Indo num feirão/promoção, o consumidor pode correr o risco de comprar um imóvel por impulso sem qualquer avaliação objetiva, pois quando chega ao local geralmente acompanhado da família, sofre todo tipo de convencimento por parte de quem tem interesse maior que é VENDER. Para o comprador, fica às vezes a frustação de morar onde não tinha exatamente planejado e, ainda por cima, endividado pelo compromisso assumido em financiamentos de longo prazo que podem variar de 10 a 30 anos. O vulto do negócio impõe muita calma e reflexão antes da tomada de decisão pelo seu fechamento. Indispensavelmente visite o imóvel antes de assinar os documentos de compra. DICAS Elas valem tanto para venda de imóveis feita por Construtoras, Corretores, Imobiliárias e/ou Particulares, e já de inicio alertamos o

2 comprador que a taxa de corretagem deve ser paga pelo VENDEDOR e não pelo COMPRADOR, conforme está previsto no art. 722 do Código Civil, no art. 42 do Código de defesa do Consumidor e por várias jurisprudências, entre elas o acordão da 6ª vara do Tribunal de Justiça de São Paulo. Salvo outro tipo de entendimento entre as partes e que deve constar no recibo da comissão paga. Negociar, pechinchar o preço é um critério que pode resultar em compensação financeira. Mas, antes de tudo, saiba que a melhor receita para aquisição de um imóvel é a de que o comprador, preferencialmente, não deve finalizar a transação de compra sem os conselhos de um profissional especialista no assunto. É bom consultar um advogado. De qualquer maneira, mesmo antes disso, o comprador deve adotar algumas cautelas para a sua realização, a saber: CERTIDÕES PESSOAIS DOS VENDEDORES; Da Justiça Federal (Distribuidor do Fórum) período de 10 anos; De ações Cíveis (Distribuidor do Fórum) período de 10 anos; Das Ações da Fazenda Estadual (Distribuidor do Fórum) período de 10 anos; Das ações da Fazenda Municipal (Distribuidor do Fórum) período de 10 anos; Das Ações de Família, em especial que certifiquem a capacidade Cível/Interdições/Curatelas (Distribuidor do Fórum) período de 10 anos; Das Ações Trabalhistas (Distribuidor do Fórum) período de 10 anos; Dos Cartórios de Protestos período de 05 anos; Da Divida Ativa da União Negativa do Imposto de Renda;

3 LOCAL DAS CERTIDÕES As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor e, também, na cidade onde está localizado o imóvel (caso o imóvel seja em local diferente da residência do vendedor). Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou, por exemplo, residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas nas duas cidades. Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas também em nome do cônjuge. Se o imóvel pertencer a pessoa jurídica, as certidões devem também serem tiradas (vide abaixo também o item sobre construtoras e imobiliárias). ONDE OBTER AS CERTIDÕES: As certidões na Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das fazendas estaduais e municipais, das ações de família, das ações trabalhistas, e do cartório de protesto são obtidas diretamente nos respectivos fóruns da Justiça Federal e Estadual. As certidões da divida ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal. É pelas informações contidas nas certidões que o comprador saberá se o vendedor pode mesmo vender o imóvel sem problemas. Se as certidões forem negativas, indica que o vendedor não tem nenhum impedimento para a venda. CERTIDÃO DO IMÓVEL Cartório de Registro de Imóveis O comprador deve examinar a escritura registrada no cartório de registro de imóveis e a certidão vintenária e negativa de ônus reais do imóvel.

4 Certidão negativa do IPTU ou INCRA. Obter também a certidão fiscal do imóvel Certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel estiver localizado na região urbana, a certidão deve ser obtida na prefeitura e se estiver na zona rural, dirigir-se ao escritório do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). No mercado, há despachantes especializados que podem providenciar o pedido de certidões. O comprador deve analisar a conveniência desse tipo de serviço. DESPESAS GERAIS O comprador deve solicitar comprovantes atualizados e pagos das despesas com energia elétrica, água, esgoto lixo e gás. DESPESAS DE CONDOMINIO Em caso de apartamento em condomínio peça declaração (escrita) do sindico do prédio atestando que não existem pendencias de despesas condominiais. CONSTRUTORAS E IMOBILIÁRIAS Muitos imóveis pertencem a construtoras e imobiliárias. Isso não garante que a compra não trará riscos. Você deve tirar ou exigir todas as mesmas certidões acima indicadas. CUIDADO COM OFERTAS ENGANOSAS Nem sempre a publicidade efetuada pelas vendedoras em rádios, televisão, folhetos e especialmente em jornais condiz com a realidade (as responsabilidades pelas informações são de competência exclusiva do anunciante).

5 Cheque adequadamente a metragem: Área útil, área comum, e área construída. O comprador deve perguntar se a área da garagem foi considerada na metragem e de que forma. Verificar também se a área do terraço esta incluída. Nos imóveis já construídos e nos de terrenos, convém checar dados reais, tais como: metragem, área total, área útil, localização, numero de pavimentos, numero de dormitórios, localização da garagem e a posição do prédio/casa em relação à direção do sol nascente. Isso pode ser comparado com os anúncios, escritura ou compromisso de compra e venda. Para os casos de imóveis vendidos na planta, no chão ou em construção, compare a oferta dos anúncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Checar todos os componentes e características do imóvel, conforme acima especificado. O comprador não deve efetuar pagamento da parcela de chaves antes da entrega efetiva do imóvel. O comprador do imóvel deve atentar-se de que o HABITE-SE esta disponível para eventual financiamento bancário e/ou novo processo de venda. Confirmar se o projeto de edificação está aprovado junto à Prefeitura Municipal. Verificar o titulo de propriedade no Cartório de Registro. Confirmar se o imóvel adquirido não esta envolvido em processo de Embargo Administrativo Municipal ou Judicial. Sempre exigir a entrega do titulo de propriedade fornecido pelo cartório de registros. Verificar se o projeto de edificação está aprovado junto à Prefeitura Local.

6 Se for o caso, examinar se a incorporação esta registrada no Cartório de Registro de imóveis VISTORIA Antes de comprar o imóvel é preciso conhecê-lo examinando-o para ver se atende as suas necessidade e expectativas. Sempre vistorie o imóvel de dia. Procure conhecer as condições da vizinhança a noite, barulhos, feiras livres, trânsito, etc. É importante também conhecer a região como um todo para ver se ela oferece aquilo que o comprador precisa, como escolas, supermercados, farmácias, posto de saúde, creche, sistemas de transporte, etc., etc. Em alguns casos deve ser verificado se na há projetos para desapropriação do local. Por exemplo, se o imóvel está localizado em uma rua importante ou perto de estrada ou área de manancial ou de alagamentos. É preciso saber ainda em alguns casos se a área não é de proteção ambiental. Cheque também junto ao PROCON se a construtora e/ou imobiliária vendedora tem reclamações, quantas e de que origem. O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA O compromisso é um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura, as partes providenciarão os documentos necessários. Após o recolhimento de todos os documentos é realizada a escritura definitiva.

7 A ESCRITURA A escritura depois dos documentos prontos e se não houver embaraços (Penhora, Ações Judiciais Diversas, etc.). Deve ser providenciada a escritura no cartório de notas. O escrevente do cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante o(s) vendedor (es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Depois de assinada, o cartório emite uma copia da escritura que tem que ser levada ao cartório de registro de imóveis, ao qual o imóvel adquirido esta matriculado, para registro..o compromisso de compra e venda também pode ser registrada no Cartório de Imóveis. É muito mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos que ainda ocorrerá um longo tempo par ser passada a escritura. O comprador não deve deixar de fazer o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, porque é ela que vai garantir a propriedade do bem. FINANCIAMENTO O imóvel de construtora pode ser adquirido com financiamento da própria. Na fase de construção, o INCC (Índice Nacional de Construção Civil) corrige o seu saldo devedor mensalmente até a entrega das chaves. Após este momento, o índice de correção utilizado é o IGPM-FGV (Índice Geral De Preços Do Mercado) com juros de 1% ao mês e sistema de amortização pela tabela PRICE. Para financiamento junto a bancos, as taxas de juros podem variar de 4,90%a.a. até 13,50%a.a. conforme o valor do imóvel, a renda mensal do comprador e condições da modalidade do financiamento.

8 Evitar financiamento bancário na modalidade Alienação Fiduciária. Para a pessoa que estiver interessada em adquirir um imóvel financiado junto aos bancos, é muito prático que seja efetuada uma simulação antecipada da transação pretendida através da internet. Dispensar financiamentos com prestações mensais de valores variados. Exigir que o contrato de financiamento contenha clausula que permite a portabilidade (migrar para outra instituição de crédito). O valor da prestação assumida em financiamento, deve ficar limitado a 25% da Renda Mensal Liquida. Sempre que possível, utilizar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço) para efeito de entrada no valor do imóvel, redução de saldo devedor e das prestações. Evitar financiamentos bancários com de juros suspostamente atrativos, quando há a exigência do banco, na compra de vários produtos que ao final alteram significativamente o custo efetivo total aplicado no financiamento. Nota A AMUCAMP, em todos os seus anos de trabalho, tem lutado muito em favor do direito de todos terem a sua casa própria, de forma socialmente justa e sem sobressaltos. O mercado imobiliário possui muitas empresas e corretores que agem com transparência e equilíbrio nas transações de compra e venda de imóveis demonstrando seriedade e respeito ao consumidor. Claudio Camargo Sanches Presidente AMUCAMP - Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região Sua Defesa Nos Contratos Abusivos