NEWSLETTER nº1 FEVEREIRO PROPOSTA REGIME JURÍDICO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA Novas Regras em 2008

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1 VEJA NESTA EDIÇÃO: NEWSLETTER nº1 FEVEREIRO pág. 01 EDITORIAL A nova HAAG-NEWS pág. 01 PROPOSTA REGIME JURÍDICO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA Novas Regras em 2008 pág. 03 EXERCÍCIO DA ACTIVIDADE DOS PROMOTOPRES IMOBILIÁRIOS pág. 04 ALTERAÇÕES À ACTIVIDADE DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA pág. 05 PORTUGAL VERSUS UNIÃO EUROPEIA EDITORIAL É com grande prazer que apresentamos aos nossos clientes e amigos a HAAG-NEWS, a nossa primeira Newsletter Tendo começado a sua actividade em Março de 2007, a HAAG tem estado concentrada na consolidação e desenvolvimento da sua base de clientes, procurando assegurar a prestação de serviços de qualidade de acordo com as melhores práticas da advocacia portuguesa e internacional. Com a nossa Newsletter pretendemos dar a conhecer, embora de forma não detalhada, alguns dos temas jurídicos que julgamos terem interesse para os seus destinatários. Esperamos que a mesma seja do seu agrado! HENRIQUE ABECASSIS ha.@haaag.pt É com agrado que partilhamos com os nossos clientes que o primeiro semestre da HAAG superou as nossas melhores expectativas, quer a nível de novos clientes, quer a nível de áreas de actuação. Estamos convictos de que estamos no bom caminho e de que os nossos clientes são o melhor cartão de visita que podemos apresentar no mercado onde actuamos.

2 nº1 pág.2 ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO REGIME JURÍDICO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA Novas regras em 2008 Nunca até hoje a actividade da promoção imobiliária foi objecto de regulamentação especifica, o que se compreende face à complexidade económica, administrativa e social do sector e ao facto de ser uma área que tem funcionando relativamente bem. A intenção de introdução deste regime não pode ser vista isoladamente, mas antes como integrando o ímpeto reformista do Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI), que se traduz nas revisões do DL 555/99, do DL 380/99 e do Decreto n. 73/73. Estando concluída a reforma do DL n. 555/99 e do DL n. 380/99, e aguardando-se a publicação do diploma que vem substituir o Decreto n. 73/73, o Regime Jurídico da Promoção Imobiliária deverá ser publicado em 2008, e talvez venha a vigorar já nesse ano. habilitar os intervenientes nos ditos sectores de actividade e, ainda, na capacidade inspectiva e de sanção. Com este regime, o Estado pretende que os direitos dos adquirentes de prédios urbanos passem a ser mais efectivos e que passem também a existir formas de assegurar tal efectividade nos casos em que o promotor imobiliário não colabore, porque não pode ou porque não quer. Face à 'apertada malha' jurídica em que os promotores vão passar a movimentar-se e ao aumento de garantias para os adquirentes de prédios urbanos, é de prever que venham a aumentar duas realidades: qualidade da promoção imobiliária e. os preços dos prédios urbanos (os que são objecto de promoção e aqueles que são anteriores). Refira-se que a reforma projectada para o sector nacional é muito semelhante ao regime vigente em Espanha, e que decorre da Lei 38/99, de 5 de Novembro, e visa habilitar o INU a dispor de uma competência transversal no sector da construção e imobiliário. Caso o projecto proposto venha a ser adoptado, tal como é do conhecimento público, dos principais pontos-chave fazem parte: a obrigatoriedade de prestação de caução enquanto condição sine qua non do ingresso e permanência na actividade da promoção imobiliária, a exigência de todos os promotores imobiliários estarem inscritos no INCI e de disporem de contabilidade organizada. O INCI passará a ter capacidade reguladora sobre os sectores da construção, promoção, mediação e angariação imobiliária. Tal vai traduzir-se numa competência para

3 nº1 pág.3 ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO EXERCÍCIO DA ACTIVIDADE DOS PROMOTORES IMOBILIÁRIOS Só poderão exercer a actividade de promoção imobiliária os promotores inscritos no INCI, e que, para tal, tenham por actividade a promoção imobiliária, devendo tê-la também por objecto caso assumam a forma de sociedades comerciais ou outras pessoas colectivas (v.g. cooperativas de construção e habitação), e que prestem caução no INCI, em função do seu volume anual de vendas, e nos demais termos a regular por portaria. A actividade de promoção imobiliária deixará, assim, de ter acesso livre e implicará a existência de uma estrutura técnico-administrativa e financeira que permita fazer face a todas as exigências que passarão a ser impostas aos promotores imobiliários. Como corolário lógico de tais exigências, sá sobreviverão os promotores de determinada dimensão, que se presume venha a ser a média e grande dimensão, cessando a actividade de todos os pequenos promotores imobiliários. Em conclusão, o futuro Regime Jurídico da Promoção Imobiliária será vantajoso para os promotores de média e grande dimensão, e altamente desvantajoso para os pequenos promotores mobiliários, porquanto deverá significar o fim da respectiva actividade.

4 nº1 pág.4 ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO ALTERAÇÕES À ACTIVIDADE DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA Texto realizado em colaboração com: Filipe Barata, advogado da: HAAG - Sociedade de Advogados RL Prestação de Caução: É feita através de depósito em dinheiro, garantia bancária ou seguro-caução e deve ser incondicional relativamente a promotor e beneficiário. Desta forma, permitirá custear a reparação de defeitos construtivos ou outros que venham a revelar-se na construção e que, por qualquer motivo não aceitável, não sejam levados a cabo. ocorridos pela ruína total ou parcial do imóvel, e da falta de conformidade e defeitos que tenham origem em elementos estruturais sempre que o promotor imobiliário seja responsável pelos mesmos, nos termos do código civil e do decreto-lei n." 67/2003, de 8 de Abril (ambos com a redacção que lhe será introduzida pelo diploma que publicar o Regime Jurídico da Promoção Imobiliária). O projecto de diploma não é claro quanto ao montante da caução. Só por portaria a publicar após a publicação do Regime Jurídico da Promoção Imobiliária é que se ficará a saber qual o montante mínimo e demais condições da caução a prestar. MIME: Passa a ser igualmente exigido o futuro Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação 'MIME', que se junta à actual Ficha Técnica da Habitação. O MIME vai exigir a indicação da durabilidade do imóvel e os custos estimados para a manutenção nos oito anos seguintes. Garantia Bancária: Visa garantir ao promitente adquirente de imóvel sem licença de utilização que proceda a pagamentos antecipados ao promotor imobiliário que, caso haja algum problema de futuro, os montantes que adiantou ao promotor imobiliário por conta do preço lhe serão devolvidos. FILIPE BARATA filipe.barata.@haaag.pt A actual "venda em planta" deixará de ter interesse para os promotores imobiliários, já que era uma forma de financiamento e, de futuro, para receberem adiantamentos os promotores terão de suportar custos, o que tornará a prática desinteressante. Prazo de Garantia e Seguro decenal: Está previsto o aumento para dez anos do prazo para a garantia de estrutura ou da mecânica dos edifícios e a futura exigência de um seguro decenal. Estas medidas visam ressarcir os adquirentes de imóveis relativamente aos danos materiais

5 nº1 pág.5 ADMINISTRATIVO, URBANISMO E IMOBILIÁRIO PORTUGAL VERSUS UNIÃO EUROPEIA Caso o Projecto de Regime Jurídico da Promoção Imobiliária venha a ser adoptado tal qual o conhecemos, Portugal harmonizará o regime legal da promoção imobiliária com os demais preexistentes na União Europeia. Com efeito, é de recordar que o projecto de regime jurídico português é muito inspirado na Ley 38/99 (Ley de Ordenación de la Edificación), que regula o sector em Espanha, a qual, por sua vez, também é muito próxima do diploma francês, e dos demais existentes na União Europeia. Questão diversa é a de saber qual será o regime de promoção imobiliária ideal para o País. Até hoje só se conhece uma realidade: um sector livre, em que promove quem o pretende faze inexistindo entraves de qualquer espécie ao exercício da actividade. Este é o regime que tem funcionado relativamente bem. O regime jurídico projectado para a promoção imobiliária está propositada e deliberadamente balançado para o lado dos adquirentes de imóveis, parecendo à partida demasiado inflexível e exigente para os promotores imobíliários, e mesmo um pouco afastado da realidade actualmente existente no sector. Só o tempo dirá qual será o acolhimento que o regime futuro virá a merece e a extensão das alterações que o mesmo virá a introduzir no sector. Assim, esta-se perante de uma solução comprovada por anos e anos de prática, a solução de acesso livre à actividade, e perante um projecto ainda não executado, não é possível dizer qual dos dois regimes será o mais adequado ao sector. Parece, contudo, que uma solução boa para o sector passaria pela adopção de uma solução mitigada ou mista para o Regime Jurídico da Promoção Imobiliária, que incorporasse aquilo que de bom existe em cada um dos regimes (actual e futuro), tendo sempre o propósito de criar um regime que adira à realidade vigente, e que, mesmo assim, proteja todos os intervenientes no sector. Sociedade de Advogados de Responsabilidade Limitada Av. Miguel Bombarda, Lisboa tel: fax: geral@haaag.pt DESIGN GRÁFICO Marta Antão