Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Segunda Câmara Cível D E C I S Ã O

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1 Agravo de Instrumento n Agravante: RL 1000 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Agravado 1: Marcos Viana de Souza Agravada 2: Lysane Andrade Assumpção de Souza Relator: Des. Jessé Torres D E C I S Ã O Agravo de Instrumento. Execução extrajudicial. Interlocutória que indeferiu a baixa de hipoteca sobre imóvel arrematado em hasta pública. Cabimento do pedido. Credor hipotecário intimação do leilão e que admite que o contrato foi quitado em junho de A desconstituição do gravame é medida consequente. Jurisprudência dominante. Provimento do recurso. Trata-se de agravo de instrumento manejado por RL 1000 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca, que, em execução por título extrajudicial, indeferiu a reserva de crédito pleiteada pelo condomínio, o qual deverá promover sua execução em ação específica, e indeferiu o requerimento quanto à baixa da hipoteca constante em R-8 da matrícula do imóvel, uma vez que não guarda relação com a execução em curso nestes autos, devendo ser dirigido diretamente ao Oficial do aludido Registro Imobiliário, mediante a comprovação da noticiada quitação (Anexo 1, 00026). O instrumento veio instruído com as peças obrigatórias e outras que a recorrente reputou relevantes (Anexo 1). O recurso foi achado cabível e tempestivo, dando-se-lhe seguimento (pasta 00014). A agravante narra que: (a) a execução por título extrajudicial foi dirigida por 500 SLC Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Engecau Incorporações Ltda a Marcos Viana de Souza e Lysane Andrade Assumpção de Souza, tendo os exequentes promovido a penhora e levado à hasta pública os direitos de que os executados eram titulares sobre um imóvel; (b) as praças ocorreram aos 15 e 28 de setembro de 2010, ocorrendo, na segunda, a arrematação; (c) aperfeiçoada esta e expedida a carta de registro de propriedade, requereu a expedição de ofício para o cancelamento da hipoteca que gravava o bem, pedido indeferido apesar de o credor hipotecário haver sido regularmente intimado para as praças e haver comparecido à primeira, lá manifestando o seu desinteresse na execução.

2 A recorrente sustenta que: (a) uma das causas de extinção de hipoteca é a arrematação do bem gravado (Código Civil, art , VI, e art. 251, II, da Lei de Registros Públicos); (b) o credor hipotecário (Banco Bradesco) compareceu à primeira praça, sem nada objetar e informando que não tinha interesse na execução, como também na hipoteca, pois o seu crédito estava quitado desde 2006; (c) a decisão é contrária às alterações do CPC, que visam dar maior segurança e previsibilidade às arrematações, de modo a estimulá-las e evitar que os bens leiloados continuassem a ser arrematados por valores bem abaixo do de mercado. O Juízo prestou informações, fazendo certo que a agravante cumpriu a regra do art. 526 do CPC e que não exerceu a retratação (pasta 00017). As contrarrazões prestigiam a decisão hostilizada (pasta 00023). É o relatório. 500 SLC Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Engecau Incorporações Ltda. dirigiram aos ora agravados execução por título executivo extrajudicial, alegando que são credores de R$ ,87, oriundos de inadimplido contrato de compra e venda de imóvel de sua propriedade, no empreendimento Chácara do Recreio. Os devedores não foram encontrados no endereço fornecido pelos exequentes. A Receita Federal e a Light informaram o novo endereço (p. 68, Anexo 1, 00032). Aos e , o primeiro réu foi afinal citado e informou encontrar-se separado da segunda ré, não sabendo informar o seu endereço atual (p. 70, Anexo 1, 00032). Aos , a segunda devedora foi citada (p. 74, Anexo 1, 00032). Aos , as credoras requereram o bloqueio on line das contas correntes do primeiro executado, no valor atualizado de R$ ,65 (p. 76, Anexo 1, 00032). Certidão cartorária, de , informou que os executados, intimados, não se manifestaram (p. 2, Anexo 1, 00112). Aos , o Juízo determinou a penhora do imóvel (p. 4, Anexo 1, 00112). Laudo de avaliação no valor de R$ ,00 (p. 27, Anexo 1, 00112). O Condomínio Chácara do Recreio informou débito condominial de R$ ,82 (p.36-37, Anexo 1, 00112). À primeira praça, aos , compareceu o Banco Bradesco, credor hipotecário do imóvel, mas não houve licitante (p. 74, Anexo 1, 00193). Aos , o Banco informou que o contrato estava quitado desde junho de 2006 (p. 36, Anexo 1, 00193). À segunda, aos , também não acudiu licitante (p. 52, Anexo 1, 00193). Aos , foi realizada terceira praça, sendo o imóvel então arrematado pela aqui agravante (p. 58, Anexo 1, e p. 18, Anexo 1, 00268), que, aos , requereu a expedição da respectiva carta, bem como a expedição do mandado de verificação e imissão na posse (p. 64, Anexo 1, 00193). Aos , o primeiro agravado opôs embargos à arrematação, alegando não haver sido intimado pessoalmente para as praças dos dias e (p. 66-

3 72, Anexo 1, 00193). Aos , foi proferida sentença que rejeitou e extinguiu os embargos com base no art. 269, I, do CPC (Anexo 1, 00345, p ). Aos , as autoras e a ora recorrente requereram ao Juízo a expedição de ofício ao 9º Registro de Imóveis, para que fosse dada baixa na hipoteca inscrita no livro R-8, matrícula nº , referente ao imóvel arrematado (p. 8, Anexo 1, 00414), e entranhando a informação do Bradesco de que o contrato estava quitado desde junho de 2006 (p. 14, Anexo 1, 00414), pedido reiterado aos (p. 23, Anexo 1, 00414), sobrevindo a decisão que desafia o presente recurso (p. 24, Anexo 1, 00414). A interlocutória rejeitou o pedido porque a matrícula do imóvel não guarda relação com a execução em curso nestes autos, devendo ser dirigido diretamente ao Oficial do aludido Registro Imobiliário, mediante a comprovação da noticiada quitação. Irrelevante, à vista de que o credor hipotecário, intimado das praças, nenhuma objeção fez e afirmou que o contrato encontra-se quitado. Anote-se o julgado do agravo de instrumento nº , da 2ª Câmara Cível, julgado aos , relator o Des. Alexandre Câmara: A matéria objeto deste recurso é conhecida da doutrina e da jurisprudência. Este relator já teve oportunidade de se manifestar sobre o ponto em obra doutrinária, nos seguintes termos: alienado um bem sujeito à hipoteca, sem que seja intimado da hasta pública o credor hipotecário, a garantia continuará a incidir sobre o bem, ainda que este passe a integrar patrimônio de terceiro. Se, ao contrário, tivesse havido a intimação, o arrematante receberia o bem livre do ônus, e a hipoteca passaria a incidir sobre o dinheiro arrecadado com a expropriação da coisa. Na jurisprudência, há importante precedente do Superior Tribunal de Justiça sobre o ponto: EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. ATO PERFEITO E ACABADO. INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO QUE PERMANECE SILENTE. EXTINÇÃO DA HIPOTECA. - Sendo válida e eficaz a arrematação, com a intimação prévia do credor hipotecário, que, contra esse ato não se insurgiu oportunamente, é de considerar-se extinta a hipoteca nos termos do disposto no art. 849, VII, do Código Civil. Recurso especial não conhecido. Pois foi exatamente este o quadro encontrado nos autos. Penhorado o imóvel hipotecado, foi o credor hipotecário regularmente intimado da realização da praça com mais de dez dias de antecedência, como manda a lei processual. Assim, aperfeiçoada a arrematação, extinguese a hipoteca sobre o imóvel, e o gravame passa a incidir

4 sobre o fruto da arrematação, devendo o credor hipotecário exercer eventual direito de preferência no concurso especial de credores que eventualmente se venha a instaurar. Por tais fundamentos, DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO para, reformada a decisão, determinar-se ao juízo de primeiro grau que tome as providências para que da carta de arrematação conste a ordem para baixa da hipoteca do imóvel arrematado. Dispõe o art do Código Civil que A hipoteca extingue-se: IV pela arrematação ou adjudicação e o art esclarece que Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução. No caso presente, o imóvel, unidade 101, bloco 05, do empreendimento Chácara do Recreio, situado na Av. Genaro de Carvalho, 315, foi adquirido pelos aqui agravados, com hipoteca em favor de Banco Bradesco S/A (p. 25, Anexo 1, 00032). Este compareceu aos autos, na qualidade de credor hipotecário: tendo em vista o mandado de intimação para a realização da praça nos dias e , informar que o contrato já se encontra devidamente quitado desde junho de 2006 (p. 36, Anexo 1, 00193). Depreende-se que o contrato principal (de financiamento) está extinto, logo, o contrato secundário (garantia hipotecária), proveniente do primeiro, também se exauriu. Recordem-se precedentes, vg: (a)... Vistos. Unibanco União de Bancos Brasileiros S/A interpõe agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado em ofensa ao artigo 612 do Código de Processo Civil. Insurge-se contra Acórdão assim ementado: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRAÇA. ARREMATAÇÃO. PEDIDO DO ARREMATANTE PARA CANCELAR INSCRIÇÕES DE PENHORAS SOBRE BEM CONSTRITADO E QUE LHE GARANTIA HIPOTECA. DECISÃO QUE DEFERE APENAS O CANCELAMENTO DA PENHORA DA DEMANDA EM QUESTÃO, E NÃO A DE OUTROS PROCESSOS PARA QUE SE COLHA, EM CADA UM DESTES, A ANUÊNCIA DOS DEMAIS CREDORES. RECURSO IMPROVIDO." (fls. 90) Não houve contra-razões. Decido. Em razões de decidir, concluíram os julgadores, verbis: "... uma vez realizada a praça e expedida a carta de arrematação nada impede a baixa dos registros de penhora nas matrículas dos

5 imóveis, como bem decidiu o M. Juiz a quo, "decorrentes de ordem emanada deste feito". Não lhe caberia determinar a de outras penhoras, emanadas de processos diversos, sob pena de extrapolar os limites de sua competência e de tumultuar o referido direito de preferências dos demais credores." (fls. 92) Assevera o recorrente que "o direito de outros credores provenientes de penhoras anteriores se resume ao valor depositado com a arrematação, se existente, mas nunca mais sobre o imóvel dado ao arrematante e primeiro na penhora" (fls. 105). Requer, por fim, que seja determinado o cancelamento das demais penhoras realizadas sobre o imóvel arrematado pelo ora recorrente. Em relação ao tema, já decidiu esta Corte: "(...) Sobre haver a Fazenda Estadual efetivado a primeira penhora, não pairam dúvidas, não negando o impetrante essa circunstância. A pretensão desse, entretanto, é que permaneça registrada no álbum imobiliário a penhora realizada por ele sobre o imóvel, na execução dos débitos condominiais, mesmo não se achando mais o bem registrado no nome da executada, tendo sido arrematado por terceiro Não se observa, portanto, tenha o impetrante o direito líquido e certo que afirma, não lhe garantindo a lei mais do que recolher do valor apurado com a alienação forçada, se algo sobejar após a satisfação do crédito do primeiro penhorante, a importância do seu crédito, ou parte dela. Ademais, como exposto, no caso, revelam os autos, o valor do imóvel praceado não foi suficiente sequer para cobrir o débito que embasou a execução fiscal. De outra parte, não sendo mais a executada proprietária do imóvel, não há que pretender o impetrante seja mantida a penhora que realizou sobre o bem, nos autos da execução que moveu contra a anterior proprietária, até porque a penhora, por si, não constitui direito real." (ROMS nº /RS, 4ª Turma, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de ) Ainda neste sentido, há precedente da Terceira Turma, vejamos: "PENHORA - DUPLICIDADE. Com a arrematação extinguem-se as penhoras, devendo a disputa entre os credores cingir-se ao produto daquela." (ROMS 5.229/MG, 3ª Turma, Relator o Senhor Ministro Eduardo Ribeiro, DJ de ) Assim, assiste razão ao recorrente. Ante o exposto, nos termos do art. 544, 3º, do Código de Processo Civil, com a redação da Lei nº 9.756/98, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para determinar sejam canceladas as penhoras incidentes sobre o imóvel

6 arrematado (AG , rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, Publicação ); (b) 1. Com a arrematação, o apelante obteve título de domínio sobre o imóvel adquirido, exigindo-se, para a transferência do domínio do bem, que se proceda ao registro da carta de arrematação no Registro Imobiliário competente. 2. Jurisprudência - STJ. A arrematação de bem móvel ou imóvel em hasta pública é considerada como aquisição originária, motivo pelo qual a arrematação em hasta pública extingue os ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou gravame, sendo certo que as dívidas anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. 3. Com efeito, a propriedade adquirida originariamente rompe o liame da coisa com o antigo proprietário, não repassando ao adquirente os ônus que pesavam sobre o imóvel. Descabe, pois, exigir do arrematante o pagamento em favor do credor hipotecário, que poderá ser buscado contra o devedor originário, que responderá pessoalmente pelo restante do débito. 4. Analisando os autos, verifico a existência de possível saldo remanescente, fruto do preço pago pelo arrematante e que deve ser distribuído entre os credores - já que o dinheiro succedit in loco rei (o dinheiro toma o lugar do bem arrematado) - em relação ao qual foi formulado pedido de expedição de mandado de pagamento pela credora hipotecária, ainda não apreciado pelo juízo sentenciante. 5. Somase a ausência de baixa na hipoteca, impossibilitando que o arrematante proceda ao registro no Registro Imobiliário competente. 6. Assim, forçoso é reconhecer a necessidade da anulação da sentença, com o prosseguimento da execução (Apelação , 22ª CC, rel. Des. Marcelo Lima Buhatem, Julgamento ). O artigo 557, 1º-A, do CPC autoriza o relator a prover o recurso contra decisão que confrontar com a jurisprudência dominante. Assim se apresenta o caso vertente, daí dar provimento ao agravo, para determinar ao Juízo que ordene a postulada baixa da hipoteca. Rio de Janeiro, 06 de maio de Des. Jessé Torres Relator