XV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS IBAPE/SP

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1 XV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS IBAPE/SP TRABALHO DE AVALIAÇÃO Resumo Este artigo tem como objetivo apresentar uma análise da avaliação de áreas de imóveis gravadas por Servidão Administrativa. O projeto será desenvolvido por meio de técnicas próprias das metodologias apresentadas nas normas da ABNT, visando contemplar as perspectivas do trabalho do profissional da engenharia de avaliações e o direito de proprietários e arrendatários da área gravada, de maneira que possa subsidiar engenheiros e operadores do direito no aperfeiçoamento da avaliação para indenização, pela constituição da servidão. Palavras-chave: Avaliação, Servidão, Indenização. 1

2 AVALIAÇÃO DE SERVIDÃO PELO METODO DA RENDA Servidão Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - NBR , a servidão administrativa é ônus real de uso, imposto pela Administração à propriedade particular, a fim de assegurar a realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de utilidade pública, mediante indenização dos prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário. (MEIRELLES p. 632, 2009) Conforme (MINAS GERAIS, 2006) na desapropriação despoja-se o proprietário do domínio, por isso, indeniza-se a propriedade, enquanto na servidão administrativa mantém-se a propriedade com o particular, mas esta é onerada com o uso público, e, por esse motivo, indeniza-se o prejuízo (não a propriedade) que este uso efetivamente causar ao imóvel serviente. O Código Civil 2002 contempla as Servidões em seus Artigos: 1.286, 1.287, 1.378, 1.379, a A justa indenização A Constituição Federal, em seu Artigo 5º, parágrafo XXII, estabelece: É garantido o direito de propriedade;. Parágrafo XXIV estabelece: A lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição; Tipos de Servidão O Poder Público pode estabelece uma Servidão por vários motivos como: 2

3 Passagem de Linhas de Transmissão de Energia. Linha de transmissão de energia situada na zona rural do Município de Paracatu / MG. Setembro de

4 Passagem de redes de água ou esgoto. Foto de rede subterrânea de águas pluviais em perímetro urbano da cidade de Montes Claros, MG. Junho de Passagem de Oleodutos, Gasodutos, Minerodutos. Gasoduto Brasil Bolívia. No detalhe: trecho da obra. 4

5 Estabelecimento de cones de aproximação de aeroportos, [...]. Trecho de Mineroduto situado em zona rural. Março de Introdução Recentemente com a expansão do sistema elétrico nacional, inúmeras Ações de Constituição de Servidão Administrativa foram propostas para regularizar a passagem das linhas de transmissão de energia em todas as regiões do Brasil. Neste contexto surgiram também polêmicas em torno do valor da indenização devida ao proprietário do imóvel gravado por Servidão Administrativa, demonstrando de forma clara que a valoração, nestes casos, vai muito além da aplicação de um percentual sobre o valor das terras, ou mesmo das benfeitorias, a análise sempre será caso a caso. Para se chegar ao valor da indenização pela constituição da Servidão Administrativa, bem como identificar o Coeficiente de Servidão, torna-se necessária uma ampla análise sistêmica. Dada a complexidade do assunto, pretendemos abranger o suficiente para contribuir para uma melhor compreensão do tema 5

6 apresentando fórmulas gerais de avaliação, de simples aplicação, nos termos da NBR Norma Técnica para Avaliação de Bens da ABNT. Técnicas de avaliação A avaliação de áreas gravadas por Servidão Administrativa é feita seguindo os ditames das normas técnicas brasileiras geralmente adotando os seguintes critérios: Critério do antes e do depois: Por esta metodologia, calcula-se o valor do imóvel antes da implantação da servidão. Calcula-se o valor do imóvel remanescente após a implantação da servidão. A diferença de valores constitui o valor da indenização pela constituição da servidão. Critério da renda: Preconiza o cálculo da diferença entre o valor atual das receitas líquidas atribuídas ao imóvel e após a constituição da servidão. O valor da indenização O montante da indenização pela constituição da Servidão Administrativa é constituído pela indenização por restrições impostas à exploração do imóvel, benfeitorias, lucros cessantes e depreciação da área remanescente quando houver. Avaliação da indenização em função da rentabilidade líquida da faixa Considerando a rentabilidade líquida obtida a partir da análise técnica da exploração econômica da faixa de terras objeto da valoração e de uma taxa de rentabilidade líquida anual obtida no mercado financeiro tradicional, como por exemplo, a Caderneta de Poupança (Isenta de IR), calcula-se a indenização representada por um montante que se aplicado no mercado financeiro, proporcione renda equivalente à rentabilidade da área gravada pela Servidão. Expressão matemática I: I csv = (RL x Af x 100 / Tx)+ Bf Onde: I csv : Indenização pela Constituição de Servidão; RL : Receita líquida anual na área onde será Constituída a Servidão, em valor unitário; Tx : Taxa de rentabilidade líquida anual; Bf : Benfeitoria; 6

7 Af : Área da faixa objeto da Const. de Servidão. Expressão matemática II: Para indenizar apenas os Arrendatários: Quando há Arrendatários na área objeto da valoração, a indenização destes pelas restrições impostas à exploração plena da atividade econômica pode ser calculada assim: I ARcsv = (R L x A f x P x )+ B f Onde: I ARcsv : Indenização do Arrendatário pela Constituição de Servidão; R L : Receita líquida anual do Arrendatário na área onde será Constituída a Servidão, em valor unitário; P x : Período do Contrato (Abrange desde a implantação da Servidão até o término da Contrato); B f : Benfeitoria; A f : Área da faixa objeto da Const. de Servidão; Expressão matemática III: Quando a indenização abrange Proprietário e Arrendatários. I csv = (RL x Af x 100 / Tx) + Bf + I ARcsv1 : [(R L1 x A f1 x P x1 ) + B f1 ] + I ARcsvn : [(R Ln x A fn x P xn )+ B fn ] Onde: I csv : Indenização pela Constituição de Servidão; RL : Receita líquida anual na área onde será Constituída a Servidão, em valor unitário; Tx : Taxa de rentabilidade líquida anual; Bf : Benfeitoria; Af : Área da faixa objeto da Const. de Servidão; 7

8 I ARcsv1 : Indenização do Arrendatário 1, pela Constituição de Servidão; R L : Receita líquida anual do Arrendatário na área onde será Constituída a Servidão, em valor unitário; P x : Período do Contrato (Abrange desde a implantação da Servidão até o término da Contrato); B f : Benfeitoria; A f : Área da faixa objeto da Const. de Servidão; n : Número de Arrendatários. Coeficiente de Servidão Expressão matemática: Cs = Icsv x100 Vt Onde: Cs : Coeficiente de Servidão; Icsc : Indenização pela Constituição de Servidão; Vt : Valor da área gravada pela Servidão. Exemplo 1 Considerando uma faixa de Servidão com área de 2,5 ha, em terra ocupada por um canavial, onde será implantada uma rede de transmissão de energia, após pesquisa de mercado e cálculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT, encontrou-se o valor unitário de R$30.000,00/ha. Considerando também que a cana existente na faixa deverá ser erradicada, verificamos o seguinte: Valor unitário para as terras do imóvel: R$30.000,00/ha. Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de Poupança Isenção de IR). Área gravada pela Servidão Administrativa: 2,5 ha. Receita líquida da faixa: (Produção: 22,32 t/ha x Remuneração líquida, já descontado o Funrural: R$32,63/t x 22,32 t/h x 2,5 ha = R$1.820,75 a.a. Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão: 8

9 I csv = (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf I csv = R$1.820,75 x R$0,0 => 7,9% Coeficiente de Servidão: I csv = R$23.047,47. Cs = Icsv x 100 Vt Cs = R$23.047,47 x 100 (2,5 ha x R$30.000,00/ha) Cs = 30,73%. Exemplo 2 Considerando que um Arrendatário explore uma área de 190,0 ha, onde será implantada uma rede de transmissão de energia, que intercepte dois Pivôs Centrais em operação e que terão que interromper suas operações na faixa da seguinte forma: Premissas: I) Restrições: Pivô Central: 1. Área total irrigada : 60,0 ha. Faixa objeto da Servidão: Largura de 60,0 m Restrição à utilização atual, imposta p/ Inst. da Servidão Administrativa: aproximadamente 30,0 ha. O equipamento só poderá girar 180º. Restrição à utilização atual de aprox. 4,0 ha. Pivô Central:2. Fonte: Própria, junho/2009 Área com restrições de utilização: 34,0 ha. Exploração atual: Milho. Contrato de cinco anos, a partir desta data. 9

10 Conforme Cláusula do Contrato, os Arrendatários têm direito a apenas 85 % da produção do Milho. Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de Poupança Aplicação conservadora, tradicional e segura). Cotação do Milho em São Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0 Kg. Custo de produção do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg. Receita líquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano. Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão: I ARcsv = (R L x A f x P x )+ B f I ARcsv = R$650,00/ha/a.a x 34,0 ha x 5,00 anos + R$0,0=> I ARcsv = R$ ,00 = 100% I ARcsv = (Conforme Cláusula do Contrato, o direito dos Arrentários é de apenas 85% da produção de Milho). I ARcsv = R$93.925,00. Exemplo 3 Considerando uma fazenda de 300,0 ha, onde será implantada uma rede de transmissão de energia, com uma faixa de Servidão com área de 2,5 ha, ocupada por um canavial e também passando por local onde um Arrendatário explore duas áreas com Pivô Central, sendo uma com 60,0 ha e outra com 80,0 ha; após pesquisa de mercado e cálculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT, encontrou-se o valor unitário de R$30.000,00/ha. Considerando também que a cana existente na faixa deverá ser erradicada, verificamos o seguinte: Indenização do Arrendatário (Exemplo anterior): Área com restrições de utilização: 34,0 ha. Exploração atual: Milho. Contrato de cinco anos, a partir desta data. Conforme Cláusula do Contrato, os Arrendatários têm direito a apenas 85 % da produção do Milho. Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de Poupança Aplicação conservadora, tradicional e segura). Cotação do Milho em São Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0 Kg. 10

11 Custo de produção do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg. Receita líquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano. Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão: I ARcsv = (R L x A f x P x )+ B f I ARcsv = R$650,00/ha/a.a x 34,0 ha x 5,00 anos + R$0,0=> I ARcsv = R$ ,00 = 100% I ARcsv = (Conforme Cláusula do Contrato, o direito dos Arrentários é de apenas 85% da produção de Milho). I ARcsv = R$93.925,00. Indenização do Proprietário da Fazenda: Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de Poupança Isenção de IR). Área gravada pela Servidão Administrativa: 2,5 ha. Receita líquida da faixa: (Produção: 22,32 t/ha x Remuneração líquida, já descontado o Funrural: R$32,63/t x 22,32 t/h x 2,5 ha = R$1.820,75 a.a. Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão: A) Área com Cana: I csv = (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf I csv = R$1.820,75 x R$0,0 => 7,9% I csv = R$23.047,47 B) Indenização pela perda de rendimento referente a área do Arrendatário: Receita prevista: 15% da produção: Produção estimada: 6.600,0 Kg/ha = 110,0 Sc./ha. 15% da produção referente aos 34,0 ha (Área da faixa de Servidão) = 34,0 ha x 110,0 Sc. 60,0Kg/ha x 0,15 x 19,72 / Sc.= R$11.062,92 Indenização pela perda de rendimento referente à área do Arrendatário: R$11.062,92. C) Indenização total do proprietário da Fazenda: R$23.047,47 + R$11.062,92 = R$34.110,39. 11

12 Conclusões Uma análise ampla permite inferir que a parte mais sensível do trabalho se refere à pesquisa de mercado para se fixar inicialmente os valores unitários e a perfeita identificação e valoração dos ciclos florestais e ou de culturas, quando existentes. No âmbito do valor econômico, um laudo de avaliação para indenização por Constituição de Servidão Administrativa não reflete somente a renda que a área é capaz de gerar no futuro, mas também a probabilidade de que aquela rentabilidade realmente está sendo realizada, desta forma estabelecendo que a faixa de servidão é uma fração econômica verdadeira, portanto passível de mensuração em termos científicos, sendo inaceitável a aplicação de percentuais fixos e tabelados, nem fatores depreciativos associados a riscos de possíveis danos, já que estes, se ocorrerem, serão indenizados especificamente à época pelo responsável. A indenização pela Constituição de Servidão Administrativa deve corresponder ao efetivo prejuízo causado ao imóvel, segundo a sua vocação à época da vistoria. Se a Servidão Administrativa não prejudica a utilização do bem, nada há que indenizar; se o prejudica, o pagamento deverá corresponder ao efetivo prejuízo, chegando mesmo a transformar-se em desapropriação, com indenização total da propriedade, se a inutilizou para sua exploração econômica normal. 12

13 Bibliografia: ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR : Norma Técnica Brasileira para Avaliação de Bens apresentação. Rio de Janeiro, 2004., NBR 6023: informação e documentação apresentação. Rio de Janeiro, 2002., NBR 10520: informação e documentação citação de documentos. Rio de Janeiro, BRASIL, Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 05 de outubro de Brasília/DF: Ministério da Justiça., Constituição federal, código civil, código de processo civil / organizador Yussef Said Cahali; obra coletiva de autoria da Editora Revista dos Tribunais com a coordenação de Giselle de Melo Braga Tapai. 5ª Ed. rev., atual. E ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, CARVALHO, Alfredo Victor, et al. Curso de Inovações da Norma Brasileira de Avaliação de Bens Partes 1 e 2 (NBR14.653)/ Ibape/MG; Belo Horizonte, junho de DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações São Paulo. Editora Pini. 1 a edição, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA, Avaliações para garantias / Ibape. São Paulo: Pini, LOPES, José Tarcisio Doubek. Curso de Desapropriações e Servidões/ Ibape/SP. São Paulo, abril de MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 35ª ed. São Paulo: Malheiros, MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Acórdão. Relator Juiz Armando D. Ventura Júnior. Paracatu. 25 de abril de Disponível em:< Acesso em 31 março MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo. Pini, 3 a edição,