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1 Prospecto de Distribuição Pública Primária e Secundária de Ações Ordinárias de Emissão Código de Negociação Bovespa: CPNY3 Código ISIN: BRCPNYACNOR Ações Ordinárias - R$ 16,00 por Ação Ordinária - Valor da Distribuição: R$ ,00 A COMPANY S.A., Companhia Aberta, inscrita no CNPJ/MF sob o nº / , com sede na Rua Funchal, nº 418, 28º andar, Vila Olímpia, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, CEP ( Companhia ou Company ) e os acionistas vendedores identificados neste Prospecto ( Acionistas Vendedores ) estão realizando uma distribuição pública primária e secundária de ações ordinárias nominativas, escriturais, sem valor nominal, livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames, de emissão da Companhia ( Ações ), que compreende a distribuição pública primária de Ações a serem emitidas pela Companhia ( Oferta Pública Primária ) e a distribuição pública secundária de Ações de titularidade dos Acionistas Vendedores ( Oferta Pública Secundária, em conjunto com a Oferta Pública Primária, Oferta Pública ou Oferta ), a ser realizada no Brasil, em mercado de balcão não organizado, em conformidade com a Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003 ( Instrução CVM 400 ), e com esforços de venda nos Estados Unidos da América para investidores institucionais qualificados (Qualified Institutional Buyers), conforme definidos na Regra 144A do Securities Act de 1933, conforme alterado ( Securities Act ) e nos demais países (exceto Estados Unidos da América e Brasil), com base no Regulamento S editado pela Securities and Exchange Commission ( SEC ), em operações isentas de registro, em ambos os casos a serem adquiridas por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central do Brasil e pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM, conforme deliberações do Conselho de Administração da Companhia, em reunião realizada em 03 de fevereiro de 2006, cuja ata foi publicada no jornal O Estado de São Paulo e no Diário Oficial do Estado de São Paulo, em 20 de fevereiro e 18 de fevereiro de 2006, respectivamente. A Oferta Pública será coordenada pelo Banco ABN AMRO Real S.A. ( Coordenador Líder ). O preço de subscrição e/ou aquisição das Ações foi fixado após a finalização do procedimento de coleta de intenções de investimento ( Procedimento de Bookbuilding ), conduzido pelo Coordenador Líder, em conformidade com o disposto no artigo 44 da Instrução CVM 400 e aprovado pelo nosso Conselho de Administração em reunião realizada em 23 de fevereiro de Preço (R$) Comissões (R$) Recursos Líquidos (R$) (2) Por Ação 16,00 0,57 15,43 Oferta Pública Primária (1) 16, , ,34 Oferta Pública Secundária: 16, , ,00 Total (1) 16, , ,34 (1) Sem considerar o exercício da Opção de Lote Suplementar abaixo descrito. (2) Sem considerar a dedução das despesas relacionadas à Oferta. O montante de Ações objeto da Oferta Pública poderá ser acrescido de um lote suplementar de até Ações, equivalente a até 15% das Ações inicialmente ofertadas, sendo até Ações a serem emitidas pela Companhia e até Ações de titularidade dos Acionistas Vendedores ( Ações Suplementares ), conforme opção para distribuição de Ações Suplementares outorgada pela Companhia e pelos Acionistas Vendedores ao Coordenador Líder, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, destinadas à finalidade exclusiva de atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta Pública ( Opção de Lote Suplementar ). A Opção de Lote Suplementar poderá ser exercida no prazo de até 30 dias, a contar da data da publicação do anúncio de início de distribuição pública primária e secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Company, inclusive. Não será realizado nenhum registro da Oferta ou das Ações na SEC ou em qualquer agência ou órgão regulador do mercado de capitais de qualquer outro país, exceto o Brasil. Registro da presente distribuição pública primária e secundária na CVM: Oferta Pública Primária CVM/SRE/REM/2006/05 e Oferta Pública Secundária CVM/SER/SEC/2006/06, em 24 de fevereiro de O registro da presente distribuição não implica, por parte da Comissão de Valores Mobiliários, garantia da veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade da Companhia emissora, bem como sobre as Ações a serem distribuídas. Este Prospecto não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado uma recomendação de compra das Ações. Ao decidir adquirir as Ações, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação da condição financeira da Companhia, de suas atividades e dos riscos decorrentes do investimento nas Ações. Os investidores devem ler integralmente este Prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, nas páginas 28 a 34 para conhecer os fatores de risco que devem ser considerados com relação à aquisição das Ações. A presente oferta pública foi elaborada de acordo com as disposições do Código de Auto-Regulação da ANBID para as Ofertas Públicas de Distribuição e Aquisição de Valores Mobiliários, aprovado em Assembléia Geral da ANBID, e parte integrante da ata registrada no 4º Ofício de Registro de Pessoas Jurídicas da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, sob o nº , atendendo, assim, a presente oferta pública, aos padrões mínimos de informação contidos no código, não cabendo à ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informações, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das instituições participantes e dos valores mobiliários objeto da oferta pública. Coordenador Líder Coordenador Contratado Adata deste Prospecto é de 24 de fevereiro de 2006

2 ÍNDICE Introdução Definições... 5 Considerações sobre estimativas e declarações futuras Apresentação das demonstrações financeiras e de mercado Sumário da Companhia Sumário das informações financeiras e operacionais Sumário das características da Oferta Fatores de risco Identificação dos administradores, consultores e auditores Informações relativas à Oferta Destinação dos recursos Informações sobre o mercado de ações Informações sobre o Setor Imobiliário Considerações gerais Mercado imobiliário no Brasil Mercado imobiliário de São Paulo Mercado imobiliário do Rio de Janeiro Fatores relativos ao ambiente macroeconômico Fatores demográficos e sócio-culturais Política de crédito Regulamentação do setor imobiliário Informações sobre as Atividades da Companhia Capitalização Diluição Informações financeiras selecionadas Discussão e análise da administração sobre as demonstrações financeiras e os resultados operacionais Descrição dos nossos negócios Administração Transações com partes relacionadas Informações gerais sobre a Companhia Capital social Principais acionistas e acionistas vendedores Distribuição de lucros e política de dividendos Títulos e valores mobiliários emitidos ANEXOS Anexo I - Atas de Assembléias Gerais e de Reuniões do Conselho de Administração Anexo II - Estatuto Social Anexo III - Informações Anuais (IAN) Anexo IV - Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) relativa ao exercício encerrado em 31 de dezembro de Anexo V - Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) relativa ao exercício encerrado em 31 de dezembro de Anexo VI - Declarações referidas no artigo 56 da Instrução CVM

3 (Esta página foi deixada intencionalmente em branco) 2

4 PARTE I - INTRODUÇÃO Definições Considerações sobre estimativas e declarações futuras Apresentação das demonstrações financeiras e de mercado Sumário da Companhia Sumário das informações financeiras e operacionais Sumário das características da Oferta Fatores de risco Identificação dos administradores, consultores e auditores Informações relativas à Oferta Destinação dos recursos Informações sobre o mercado de ações 3

5 (Esta página foi deixada intencionalmente em branco) 4

6 DEFINIÇÕES Ação ou Ações Acionistas Vendedores Ações Destinadas aos Empregados Ações Destinadas aos Clientes Ações Objeto da Oferta Pública Ações Objeto da Oferta de Varejo Ações Suplementares Acordo AGE Agente de Colocação Internacional AGO ANBID Anúncio de Início de Distribuição Assembléia Geral ou Assembléias Gerais Aviso ao Mercado ação ordinária, nominativa, escritural, sem valor nominal, de emissão da Company. os atuais acionistas Walter Francisco Lafemina, Gilberto Bernardo Benevides, Luiz Rogelio Rodrigues Tolosa, Elias Calil Jorge, Luiz Ângelo Andrade Zanforlin. o montante de Ações da Oferta Pública Secundária equivalente a até 0,5% da quantidade de Ações Objeto da Oferta Pública, sem considerar as Ações Suplementares, que será alocado prioritariamente a Empregados, aos quais será concedido Desconto, pelos Acionistas Vendedores, sobre o Preço por Ação. o montante de Ações da Oferta Pública equivalente a até 4,5% da quantidade de Ações Objeto da Oferta Pública, sem considerar as Ações Suplementares, que será alocada prioritariamente a Clientes Ações que estão sendo ofertadas aos investidores pela Companhia e pelos Acionistas Vendedores, no âmbito da Oferta. o montante de Ações da Oferta Pública equivalente a 10% da quantidade de Ações Objeto da Oferta Pública, sem considerar as Ações Suplementares, destinado prioritariamente à colocação junto a Investidores Não Institucionais, Empregados e Clientes. lote suplementar de até 15% das Ações Objeto da Oferta Pública, equivalente a até Ações, sendo até Ações a serem emitidas pela Companhia e até Ações de titularidade dos Acionistas Vendedores. acordo celebrado entre os quotistas da Company Participações, acionista controladora da Companhia. assembléia geral extraordinária. ABN AMRO BANK N.V., London Branch. assembléia geral ordinária. Associação Nacional dos Bancos de Investimento, entidade que representa as instituições que atuam no mercado de capitais brasileiro. Anúncio de Início de Distribuição Pública Primária e Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Company assembléia geral, ordinária ou extraordinária. Aviso ao Mercado, publicado nos termos do artigo 53 da Instrução CVM 400, a respeito da Oferta, informando sobre o início do Período de Reserva a disponibilidade do Prospecto Preliminar. 5

7 Bacen Backlog BOVESPA Brascan Caixa Econômica Federal ou CEF Câmara de Arbitragem do Mercado Cartório de Registro de Imóveis CBLC CDI CFC CFC 963 Clientes CMN CNPJ COFINS Company ou Companhia ou nós Company Participações Contrato de Distribuição Contrato de Estabilização Conselheiro Banco Central do Brasil. soma dos créditos a receber relativos a contratos firmados entre a Companhia e seus clientes. Bolsa de Valores de São Paulo. Brascan Imobiliária Incorporações S.A. instituição financeira oficial responsável pela operação do Sistema Financeiro da Habitação. câmara de arbitragem, instituída pela BOVESPA, para mediação e julgamento de litígios relativos às Ações. local onde se presta o serviço público de registro e averbação de documentos relativos aos imóveis. Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia. Certificado de Depósito Interbancário, correspondente a taxa média anualizada dos depósitos interbancários no Brasil. Conselho Federal de Contabilidade. Resolução nº 963, de 16 de maio de 2003, do CFC. pessoas físicas e jurídicas que tenham adquirido imóveis da Companhia e que realizaram Pedidos de Reserva. Conselho Monetário Nacional. Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social. Company S.A. Company Administração e Participações Ltda., atual razão social da Company Engenharia e Construções Ltda., nossa acionista controladora. Contrato de Distribuição Primária e Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Company S.A., celebrado entre a Companhia, os Acionistas Vendedores, os Coordenadores da Oferta e a CBLC. Contrato de Prestação de Serviços de Estabilização de Preço de Ações Ordinárias de Emissão da Companhia, firmado entre a Companhia, os Acionistas Vendedores, o Coordenador Líder e a ABN AMRO Real Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários S.A., o qual foi previamente submetido à análise e aprovação da BOVESPA e da CVM, nos termos do artigo 23, parágrafo 3º da Instrução CVM 400. membro eleito pela Assembléia Geral para compor o Conselho de Administração da Companhia. 6

8 Conselho de Administração Conselho Fiscal Contrato de Participação no Novo Mercado Coordenador Contratado Coordenador Líder Corretoras Consorciadas CSLL CVM Data de Liquidação Data de Liquidação da Opção do Lote Suplementar Desconto DFP Diretoria Embraesp Empregados Estatuto Social FAPI órgão de administração da companhia, cujas atribuições são estabelecidas pela Lei das Sociedades por Ações e pelo Estatuto Social da Companhia. conselho, de funcionamento não permanente, com atribuições as estabelecidas pela Lei das Sociedades por Ações e pelo Estatuto Social da Companhia. contrato firmado em 6 de fevereiro de 2006 entre a Bovespa e a Companhia, em que se formaliza a listagem das Ações no segmento de negociação de valores mobiliários no Novo Mercado. BES Investimento do Brasil S.A. Banco de Investimento, instituição financeira integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários contratada pelo Coordenador Líder para participar da Oferta. Banco ABN Amro Real S.A. sociedades corretoras membros da BOVESPA, que realizarão esforços de colocação de Ações Objeto da Oferta Pública exclusivamente junto a Investidores Não Institucionais, Empregados e Clientes. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. Comissão de Valores Mobiliários. 6 de março de 2006, data em que ocorrerá a liquidação física e financeira das Ações Objeto da Oferta Pública. data em que ocorrerá a liquidação física e financeira das Ações Suplementares, no prazo de até 3 (três) dias úteis após a data de exercício da Opção de Lote Suplementar. desconto de 15% sobre o Preço por Ação concedido pelos Acionistas Vendedores aos Empregados. Demonstrações Financeiras Padronizadas, elaboradas anualmente, que as companhias abertas são obrigadas a apresentar à CVM. órgão de administração da Companhia, cujas atribuições são estabelecidas pela Lei das Sociedades por Ações e pelo Estatuto Social da Companhia. Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, empresa privada especializada em consultoria na área imobiliária. pessoas físicas que realizaram Pedidos de Reserva e que integravam a folha de pagamento da Companhia na data de apresentação do Pedido de Reserva. Estatuto Social da Companhia. Fundo de Aposentadoria Programada Individual, instituído pela Lei n o 9.477, de 24 de julho de

9 FIABCI Internacional FGTS FGV Governo Federal Helbor IAN IBGC IBGE Ibracon ICC International Real Estate Federation. Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Fundação Getúlio Vargas. o governo federal da República Federativa do Brasil. Helbor Empreendimentos Imobiliários, incorporadora do Grupo Hélio Borenstein S.A. Administração, Participações e Comércio. formulário de Informações Anuais obrigatórias que as companhias abertas devem apresentar à CVM. Instituto Brasileiro de Governança Corporativa. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Instituto dos Auditores Independentes do Brasil. Índice de Custos de Construção, índice dos custos de construção da cidade de São Paulo, calculado e divulgado pela FGV. IFRS normas internacionais de contabilidade promulgadas pela International Accounting Standards Committee. IGPM INCC INPI IRPJ Instituições Habilitadas Instituições Participantes da Oferta Instrução CVM 358 Instrução CVM 400 Investidores Institucionais Índice Geral de Preços ao Mercado, índice de inflação medido e divulgado pela FGV. Índice Nacional de Custos de Construção no Brasil, calculado e divulgado pela FGV. Instituto Nacional da Propriedade Intelectual. Imposto de Renda de Pessoa Jurídica. o Coordenador Líder e as Corretoras Consorciadas, referidos em conjunto. o Coordenador Líder, o Coordenador Contratado e as Corretoras Consorciadas, referidos em conjunto. Instrução nº 358, de 3 de janeiro de 2002, da CVM. Instrução nº 400, de 29 de dezembro de 2003, da CVM. (i) pessoas físicas e jurídicas, clubes de investimento registrados na BOVESPA e outras entidades cujas ordens específicas, no âmbito da Oferta Pública, corresponderem a valores de investimento superiores ao limite de R$ ,00 estabelecido para Investidores Não Institucionais, Empregados e Clientes, (ii) fundos de investimento, fundos de pensão, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM, entidades autorizadas a funcionar pelo Bacen, seguradoras, entidades de previdência privada e de capitalização, entidades abertas ou fechadas de previdência complementar, (iii) pessoas jurídicas não financeiras com patrimônio líquido superior a R$ ,00 e (iv) Investidores Institucionais Estrangeiros. 8

10 Investidores Institucionais Estrangeiros Investidores Não Institucionais IPCA investidores institucionais residentes e domiciliados nos Estados Unidos, com base na isenção de registro prevista pela Rule 144A, e nos demais países (exceto Estados Unidos), com base na Regulation S, ambas do Securities Act, conforme alterada. Os investidores institucionais estrangeiros, junto aos quais serão conduzidos esforços de venda no exterior deverão ser registrados na CVM, nos termos da Resolução nº 2.689, de 26 de janeiro de 2000, do Conselho Monetário Nacional conforme alterada, e pela Instrução CVM nº 325, de 27 de janeiro de investidores pessoas físicas e jurídicas e clubes de investimento registrados na BOVESPA, residentes e domiciliados no Brasil, que não sejam considerados Investidores Institucionais, e que venham a realizar Pedido de Reserva. Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE. ITR formulário de Informações Trimestrais obrigatórias que as companhias abertas devem apresentar à CVM. Klabin Segall Lei da CVM Lei das Sociedades por Ações Lei do Mercado de Capitais Mega Bolsa Novo Mercado Oferta ou Oferta Pública Oferta Pública Primária Oferta Pública Secundária Oferta Institucional Oferta de Varejo Opção de Lote Suplementar Klabin Segall S.A., incorporadora imobiliária com atuação nas Cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Lei n o 6.385, de 7 de dezembro de 1976, e suas alterações posteriores. Lei n o 6.404, de 15 de novembro de 1976, e suas alterações posteriores. Lei n o 4.728, de 14 de julho de 1965, e suas alterações posteriores. sistema eletrônico da Bovespa para processamento de ordens de compra ou venda de ações. segmento especial de negociação de valores mobiliários da BOVESPA. designação conjunta da Oferta Pública Primária e da Oferta Pública Secundária. distribuição pública primária de Ações a serem emitidas pela Companhia, com a exclusão do direito de preferência dos atuais acionistas da Companhia, nos termos do artigo 172, I, da Lei das Sociedades por Ações. distribuição pública secundária de Ações de titularidade dos Acionistas Vendedores. parte da Oferta que será realizada junto a Investidores Institucionais. parte da Oferta que será realizada junto a Investidores Não Institucionais, Empregados e Clientes. opção para distribuição das Ações Suplementares outorgada pela Companhia e pelos Acionistas Vendedores ao Coordenador Líder, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, destinadas à finalidade exclusiva de atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta Pública. 9

11 PAES PBQP-H Pedido de Reserva Programa de Parcelamento Especial, regime tributário especial criado pela Lei nº /03. Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, certificado concedido pela Fundação Vanzolini. solicitação de reserva antecipada mediante o preenchimento de formulário específico destinado à aquisição e/ou subscrição de Ações no âmbito da Oferta Pública. Período de Reserva período de 17 de fevereiro de 2006 até 22 de fevereiro de 2006, inclusive. Pessoas Vinculadas PIB PIS Placement Facilitation and Agency Agreement Preço por Ação Procedimento de Bookbuilding Procon Prospecto Prospecto Definitivo Prospecto Preliminar Receita Bruta Receita Bruta de Incorporação Receita Bruta de Serviços Redevco (i) administradores ou controladores da Companhia; (ii) administradores ou controladores das Instituições Participantes da Oferta Pública; ou (iii) outras pessoas vinculadas à Oferta Pública, bem como seus respectivos cônjuges ou companheiros, ascendentes, descendentes e colaterais até o segundo grau, conforme definido na regulamentação vigente. Produto Interno Bruto, medido e divulgado pelo IBGE. Contribuição ao Programa de Integração Social. contrato firmado entre a Companhia e o Agente de Colocação Internacional regulamentando os esforços de venda das Ações a serem realizados no exterior. R$ 16,00 por Ação. Procedimento de coleta de intenções de investimento, a ser conduzido junto a Investidores Institucionais pelo Coordenador Líder em conformidade com o artigo 44 da Instrução CVM 400. Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor. Prospecto Preliminar, considerado em conjunto com o Prospecto Definitivo. Este Prospecto Definitivo de Distribuição Primária e Secundária de Ações Ordinárias de emissão da Companhia, disponibilizado após o registro da Oferta na CVM e publicação do Anúncio de Início de Distribuição. O Prospecto de Distribuição Primária e Secundária de Ações Ordinárias de emissão da Companhia, disponibilizado durante o prazo compreendido entre a publicação do Aviso ao Mercado e a publicação do Anúncio de Início de Distribuição. soma da Receita Bruta de Incorporação e da Receita Bruta de Serviços. valor da venda da unidade reconhecida ao resultado conforme cronograma de obra. Valor das receitas de prestação de serviços de obras por empreitada reconhecida ao resultado conforme cronograma de obra. Redevco do Brasil Ltda., empresa imobiliária ligada ao grupo europeu COFRA Holding AG, controlador das Lojas C&A. 10

12 Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado Regulamento do Novo Mercado Reserva de Expansão SBPE SEC Secovi Securities Act SFH SFI SIMPLES Sinduscon Sintracon Sistema RDE SPE Tishman Speyer TR US GAAP Valor Global de Vendas WFE regulamento que define as regras para mediação e julgamento dos litígios na Câmara de Arbitragem do Mercado. regulamento que disciplina os requisitos para negociação das Ações da Companhia no Novo Mercado. reserva estatutária da Companhia formada com parte do lucro líquido com a finalidade de preservar a integridade do patrimônio social, evitando a descapitalização da Companhia. Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Securities and Exchange Comission, órgão regulador do mercado de capitais dos Estados Unidos da América. Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo. Securities Act de 1933 dos Estados Unidos da América, conforme alterado. Sistema Financeiro da Habitação, criado pelo Governo Federal para financiamento para aquisição de imóveis residenciais. Sistema Financeiro Imobiliário, criado pelo Governo Federal para financiamento imobiliário em geral. regime tributário especial em que podem se enquadrar as micros e pequenas empresas. Sindicato da Indústria da Construção. Sindicato dos Trabalhadores na Indústria da Construção Civil de São Paulo. Registro Declaratório Eletrônico, sistema eletrônico de registro de investimentos estrangeiros do Bacen. Sociedade de Propósito Específico. Tishman Speyer, empresa norte-americana, que atua no setor imobiliário. Taxa Referencial, índice divulgado pelo Bacen. princípios contábeis geralmente aceitos nos Estados Unidos da América. Soma dos preços de venda de todas as unidades de determinado empreendimento, independente da efetiva venda. Federação Mundial de Bolsas (World Federation of Exchanges). 11

13 CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES FUTURAS Este Prospecto contém declarações e estimativas acerca do futuro, incluindo afirmações, dentre outros assuntos, sobre o Brasil, o setor imobiliário e nossos negócios e resultados. Tais declarações e estimativas estão em diversas seções deste Prospecto, inclusive nos capítulos Fatores de Risco, Discussão e Análise da Administração sobre as Demonstrações Financeiras e os Resultados Operacionais, Informações sobre o Setor Imobiliário e Descrição dos Nossos Negócios. As declarações e estimativas sobre o futuro têm por embasamento, em grande parte, expectativas atuais e projeções sobre eventos futuros e tendências financeiras e de mercado que afetam ou podem eventualmente vir a afetar nossos negócios e resultados. Embora acreditemos que tais estimativas e declarações futuras encontram-se baseadas em premissas razoáveis, elas estão sujeitas a diversos riscos, incertezas, variáveis aleatórias e suposições, sendo feitas com base nas informações de que atualmente dispomos. Nossas estimativas e declarações futuras podem ser influenciadas por diversos fatores, incluindo dentre outros: Nossa capacidade de implementação das estratégias apresentadas; O pagamento de nossos financiamentos, bem como a contratação de novos financiamentos quando necessário e em termos razoáveis para viabilizar nossos negócios; O comportamento dos nossos concorrentes e a nossa capacidade de dar o direcionamento correto aos nossos negócios; Mudanças ou alterações em nosso controle societário; Criação e alterações de leis, normativos e regulamentos para o setor imobiliário; Alterações na capacidade de compra dos nossos clientes e alterações nas tendências do mercado imobiliário, bem como nossa capacidade para identificar tais tendências e lançar os produtos adequados no mercado consumidor; Aumento dos preços praticados por nossos fornecedores e sua respectiva capacidade de entrega dos produtos e serviços contratados; A alteração da conjuntura econômica, política e de negócios no Brasil, tais como os índices de crescimento econômico, flutuações nas taxas de câmbio, juros ou inflação; Intervenções governamentais, resultando em alterações no ambiente econômico, fiscal, tarifário ou regulatório no Brasil e nos Municípios e Estados onde atuamos; e Outros fatores de risco apresentados no capítulo Fatores de Risco. As palavras acreditamos, entendemos, podemos, poderemos, estimamos, continuamos, antecipamos, pretendemos, temos a intenção de, esperamos que e palavras similares têm por objetivo tão somente identificar nossas estimativas e opiniões. Tais estimativas e opiniões referem-se apenas à data em que foram expressas, de modo que não podemos assegurar que iremos atualizar ou revisar quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, de eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas, e não consistem em garantia de desempenho futuro. Portanto, os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras feitas neste prospecto. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nestas estimativas e declarações futuras para tomar sua decisão de investimento nas Ações. 12

14 APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E DE MERCADO Informações Financeiras Elaboramos nossas demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis previstas na Lei das Sociedades por Ações, nas normas da CVM, nas normas e pronunciamentos do IBRACON e resoluções do CFC. Referimo-nos a estas práticas contábeis, princípios e procedimentos como práticas contábeis adotadas no Brasil. Até 31 de dezembro de 2004, os resultados de nossas controladas e coligadas eram registrados em nossas demonstrações financeiras pelo método da equivalência patrimonial, ou seja, de forma proporcional à nossa participação societária nessas sociedades. Em 31 de dezembro de 2005, os resultados de nossas controladas e coligadas são apresentados de forma consolidada. De acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, existem regras específicas aplicáveis às companhias do setor imobiliário, principalmente no que se refere ao registro das variações patrimoniais. Em 16 de maio de 2003, o CFC editou a CFC 963, que estabeleceu novos critérios e procedimentos específicos de avaliação, de registro das variações patrimoniais e de estruturação das demonstrações contábeis aplicáveis às companhias do setor imobiliário. Com base nesses novos critérios, a partir de 1º de janeiro de 2004, no caso de venda a prazo de unidades ainda não concluídas, passamos a registrar as operações da seguinte forma: (i) os recebimentos de prestações devem ser registrados no passivo como adiantamentos de clientes; (ii) os recebimentos superiores ao saldo dos créditos a receber, conforme a letra f abaixo, devem permanecer no passivo como adiantamento de clientes; caso contrário, o saldo deve ser registrado no ativo; e (iii) a receita deve ser reconhecida proporcionalmente a execução das obras de construção, de acordo com as seguintes regras: a) deve ser encontrada a proporção dos custos incorridos até o momento da apuração, em relação ao custo total previsto até a conclusão da obra; b) o custo total previsto até a conclusão da obra deve compreender os custos incorridos até o momento da apuração, e os custos orçados e contratados a serem incorridos a partir daquele momento; c) a proporção apurada na letra a deve ser aplicada ao preço de venda, em conformidade com o contrato; d) a receita a ser reconhecida deve compreender o valor encontrado na letra c, deduzido do total das receitas já reconhecidas nos períodos anteriores, relativas à unidade vendida; e) o custo do imóvel vendido, a ser confrontado com a receita apurada na letra d deve compreender somente os custos registrados no período de apuração daquela receita; e f) a contrapartida da receita reconhecida no período deve ser uma conta apropriada do ativo. 13

15 Veja a seção Discussão e Análise da Administração sobre as Demonstrações Financeiras e os Resultados Operacionais - Principais Práticas Contábeis e Estimativas para uma descrição mais detalhada das principais práticas contábeis aplicáveis às sociedades do setor imobiliário. As demonstrações financeiras padronizadas, incluídas no Anexo IV deste Prospecto, relativas aos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2005, 2004 e 2003, foram auditadas pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes - Sociedade Simples, conforme as normas de auditoria aplicáveis no Brasil. As informações financeiras ajustadas de nosso balanço patrimonial, relativas ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2004, estão apresentadas para seguir os critérios estabelecidos pelo CFC 963, as quais foram elaboradas com o exclusivo objetivo de permitir sua comparação com as nossas demonstrações financeiras padronizadas, relativas ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de Estas demonstrações financeiras padronizadas incluem notas explicativas que esclarecem os critérios e a forma de ajuste realizado nas demonstrações financeiras da Companhia nos exercícios encerrados em 31 de dezembro de 2005 e As demonstrações financeiras padronizadas da Companhia, incluídas no Anexo V deste Prospecto, relativas ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2004, 2003 e 2002 foram auditadas pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes - Sociedade Simples. As informações financeiras, desta DFP relativas ao nosso balanço patrimonial do exercício encerrado em 31 de dezembro de 2004, estão apresentadas observando-se as regras do Ofício-Circular CVM nº 5/95. Alguns percentuais e outros valores incluídos neste Prospecto encontram-se grafados em notações de milhões de reais, implicando portanto no arredondamento de valores inferiores a R$1.000,00. Assim, alguns dos totais constantes das tabelas aqui apresentadas podem não representar a soma exata dos valores que os precedem. Todas as referências feitas nesse Prospecto a real, reais, ou R$ dizem respeito à moeda oficial do Brasil e todas as referências a dólar, dólares ou US$ dizem respeito à moeda dos Estados Unidos da América. Informações e Estimativas de Mercado As informações e estimativas contidas neste Prospecto sobre o mercado, nossa situação em relação aos nossos concorrentes e nossa participação no mercado imobiliário brasileiro foram baseadas em informações obtidas de fontes que consideramos confiáveis, tais como Embraesp, Secovi, IBGE e Bacen, entre outras. Embora não tenhamos motivos para acreditar que tais informações não são corretas em seus aspectos materiais, não as verificamos de forma independente. 14

16 SUMÁRIO DA COMPANHIA Este sumário contém um resumo de algumas informações incluídas em outros capítulos deste Prospecto, não contendo todas as informações necessárias que o investidor deve considerar para investir em nossas Ações. Recomendamos que o investidor leia cuidadosamente todo o conteúdo deste Prospecto, em especial nossas demonstrações financeiras consolidadas e respectivas notas explicativas, bem como os capítulos Fatores de Risco e Discussão e Análise da Administração sobre as Demonstrações Financeiras e os Resultados Operacionais. Considerações Gerais Somos uma das maiores incorporadoras e construtoras de empreendimentos residenciais de médio e alto padrão da Cidade de São Paulo. Desde o início de nossas atividades, em 1982, já construímos 109 empreendimentos, dos quais incorporamos 97 (incluindo residenciais e comerciais), totalizando mais de unidades e 2,5 milhões de metros quadrados construídos. Lançamos empreendimentos inéditos no mercado imobiliário, apresentando conceitos inovadores. Estes conceitos, tais como o Penthouse, MasterPiece, Family Room, Office Ground, são atualmente amplamente utilizados por outras incorporadoras. Além da inovação, primamos pela qualidade da construção e pontualidade na entrega. Desde a nossa constituição, sempre entregamos pontualmente todos os empreendimentos que participamos. Temos ainda capacidade de lançar empreendimentos que melhor se adequam aos terrenos que adquirimos, a preços compatíveis com o perfil do empreendimento e o retorno esperado dos acionistas. Nossa reputação e marca forte nos garantem forte credibilidade no mercado. Até hoje, nunca cancelamos empreendimentos após o lançamento. Nos últimos 3 anos, nossas vendas cresceram a uma taxa média de 43% ao ano. A tabela abaixo apresenta alguns de nossos indicadores financeiros no período. Exercício encerrado em 31 de dezembro de (ajustado) 2005 (em milhares de reais) Receita Bruta Imóveis vendidos Obras por empreitada "Backlog" Imóveis vendidos Obras por empreitada Lucro bruto Lucro Líquido EBITDA Margem de EBITDA... 16,1% 19,5% 15,6% Ativos Dívida Líquida

17 Em 2002, fomos eleitos a melhor construtora da Cidade de São Paulo pelos consumidores, em um universo de 629 incorporadoras e construtoras, recebendo o Prêmio Folha Qualidade Imobiliária, que entrevistou compradores de empreendimentos lançados e entregues entre 1997 e Também recebemos outros prêmios importantes do mercado imobiliário, como o Master Imobiliário em 1995 e 2000, concedido pela FIABCI Brasil, o Top Imobiliário concedido pelo jornal O Estado de São Paulo nos anos de 1994, 1996, 1997, 2000 e 2003 e o prêmio The FIABCI Prix D Excellence, competição internacional de profissionais ligados ao setor de construção, em 2003 e 2004, concedido pela FIABCI Internacional. Pontos fortes Apresentamos abaixo nossos pontos fortes que acreditamos representar vantagens competitivas em relação aos nossos concorrentes. Inovação, qualidade superior e pontualidade Acreditamos que nosso padrão de inovação, qualidade superior de construção e pontualidade na entrega dos empreendimentos nos diferencia de nossos concorrentes. Desde o início de nossas atividades, fomos os criadores de alguns conceitos, tais como Penthouse, Master Piece, Family Room, Office Ground e, mais recentemente, flats para terceira idade, que são hoje largamente utilizados no mercado imobiliário. Fomos também um dos primeiros incorporadores a entregar aos clientes empreendimentos com o térreo e a recepção já decorados, com o custo incluído no orçamento do empreendimento. Nossa qualidade de construção e acabamento também é diferenciada. Prezamos por construir nossos empreendimentos com alto rigor técnico. Em 2003, nosso processo de construção obteve o certificado PBQP- H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat), nível A, da Fundação Vanzolini, que corresponde ao seu nível mais alto. A pontualidade na entrega de nossos empreendimentos é outra característica marcante de nossa atuação. Desde o início de nossas atividades, nunca entregamos empreendimentos depois do prazo contratado. A partir de 1995, começamos a entregar todos os empreendimentos antes do prazo; em alguns casos, antecipamos a entrega em até 3 meses. Essa pontualidade tem fortalecido nossa credibilidade e marca no mercado, uma vez que o cumprimento do prazo de entrega dos imóveis é de grande importância para os compradores de imóveis na planta. Marca forte e fidelização de clientes Construímos uma marca forte no mercado imobiliário da Cidade de São Paulo, o que nos possibilitou, ao longo dos anos, conquistar uma base sólida de clientes com alto nível de fidelização. Nossa marca é referência entre incorporadores de renome, tais como Helbor, Brascan, Tishman Speyer e Redevco. Por esta razão, somos contratados por esses incorporadores para prestar serviços de construção dos empreendimentos que eles incorporam. Baixo nível de estoque Historicamente, temos uma gestão de lançamentos e vendas que nos permite ter um baixo nível de estoque. Em média, cerca de 30% das unidades de nossos empreendimentos são vendidas antes do início das obras e cerca de 100% é inteiramente vendida antes do término das obras. Essa gestão aumenta nosso fluxo de caixa para a construção dos empreendimentos, deixando-nos menos dependentes de financiamentos bancários, e com um baixo nível de estoque de imóveis construídos. 16

18 Controle e gestão compartilhados Somos a única incorporadora e construtora, entre as 10 maiores da Cidade de São Paulo, que é controlada por 5 acionistas, em que nenhum individualmente detém o controle societário da Companhia e em que todos ocupam cargos executivos. Acreditamos que esse modelo de controle e gestão compartilhados nos traz as seguintes vantagens sobre nossos concorrentes: (i) nossos executivos têm maior comprometimento com nosso sucesso empresarial; (ii) desenvolvemos uma forte cultura de atuação em sociedade e governança corporativa; todas as nossas decisões estratégicas são amplamente debatidas entre os sócios e sempre tomadas em consenso, colocando o interesse da Companhia acima do interesse de cada acionista individualmente; e (iii) compartilhamos o conhecimento do negócio imobiliário acumulado ao longo de décadas, o que potencializa nosso conhecimento do negócio e reduz o risco de eventual impacto adverso na gestão da Companhia que a futura ausência de algum dos acionistas controladores poderia nos causar. Flexibilidade no desenvolvimento de empreendimentos Ao longo de nossa história, já desenvolvemos e construímos empreendimentos residenciais de médio e alto padrão, loteamentos residenciais, casas populares de 30m 2, lajes corporativas de alto padrão e salas comerciais de diversos tamanhos (30m 2 a 300m 2 ). Também já construímos, para terceiros, edifícios de flats, 1 hospital e 1 shopping center. Essa capacidade para desenvolver diversos tipos de empreendimentos aumenta nossas alternativas de negócios e nos possibilita uma adaptação mais rápida a mudanças nas condições do mercado. Desenvolvimento de atividades conjuntas de incorporação e construção Somos os construtores de todos os empreendimentos que incorporamos. Atuar nas duas atividades nos traz benefícios, tais como: (i) mantemos o controle de todo o processo de desenvolvimento do empreendimento; (ii) fortalecemos nossa marca perante o mercado; (iii) gerenciamos o fluxo de caixa de cada empreendimento com maior flexibilidade e eficiência; e (iv) aumentamos nossa capacidade de negociação com nossos fornecedores em função de nosso elevado volume de compras. Comercialização exclusiva por meio de corretoras de imóveis Não temos equipe própria de vendas. Comercializamos nossos empreendimentos exclusivamente por meio de grandes empresas de corretagem de imóveis. Desta forma, não arcamos com despesas e encargos trabalhistas de uma equipe própria que superariam o pagamento de comissões que fazemos para empresas de corretagem. Além disso, ao trabalhar com diversas empresas de corretagem sem equipe própria de vendas, não representamos concorrência e conquistamos a confiança dos corretores que nos apresentam oportunidades de negócios e informações sobre o mercado imobiliário. Estratégia Acreditamos que a implementação das nossas principais estratégias relacionadas abaixo proporcionará melhorias no desenvolvimento de nossas atividades, maximizando o retorno de nossos acionistas e proporcionando vantagens sobre nossos concorrentes. Investir em incorporação Nossa intenção é aumentar substancialmente nossa receita com a atividade de incorporação. O setor de incorporação requer investimentos iniciais significativos para compras de terrenos e lançamentos. Poucos são os incorporadores na Cidade de São Paulo que dispõem dos recursos financeiros necessários a essa atividade. Esta falta de capital resulta em um mercado de alta pulverização. No Estado de São Paulo, por exemplo, existem mais de 600 incorporadoras registradas no Secovi. Desse total, as 10 maiores da Cidade de São Paulo detinham apenas 22% do mercado em Aliando nosso amplo conhecimento e experiência no mercado de incorporação e utilizando a maior parte dos recursos obtidos com a Oferta para adquirir terrenos e lançar empreendimentos imobiliários, pretendemos acelerar significativamente o crescimento das nossas receitas de incorporação elevando, consequentemente, nossa participação nesse mercado. 17

19 Expandir parcerias com outros incorporadores Pretendemos fortalecer nossas atuais parcerias com outros incorporadores, bem como firmar novas parcerias com incorporadores renomados que disponham de capital suficiente para investimento. Atualmente, incorporamos empreendimentos em parceria com a Brascan, Tishman Speyer, Redevco, Helbor, Klabin Segall, entre outros. Essas parcerias nos trazem os seguintes benefícios: (i) aumentamos nosso volume de negócios, pois podemos participar de grandes incorporações sem ter que realizar todo o investimento; (ii) diluímos nosso risco no empreendimento, pois arcamos apenas com parte dos custos de compra do terreno e lançamento; (iii) aumentamos nossa atividade de construção, pois sempre somos contratados como construtores nos empreendimentos que incorporamos com parceiros; e, eventualmente, estas empresas também nos contratam para construir empreendimentos que eles incorporaram sem a nossa participação; (iv) geramos novos negócios, pois alguns de nossos parceiros nos propõem co-incorporar empreendimentos que eles prospectaram; e (v) associamos nossa imagem a incorporadores de renome, alguns deles multinacionais, fortalecendo nossa marca no mercado e aumentando nossa credibilidade. Atuar em mercados com oferta de crédito bancário ao cliente Pretendemos aumentar nossos lançamentos de incorporações residenciais destinadas a clientes para os quais exista maior oferta de crédito bancário. Nos últimos anos, o volume de crédito disponível para o setor imobiliário cresceu de forma relevante. Atualmente, o SFH tem a política de financiar clientes no valor de até R$245 mil, para imóveis de valor máximo de R$ 350 mil. Pretendemos incorporar empreendimentos residenciais nessa faixa de valor, visto que o crédito bancário é fator essencial para aquisição de imóveis. Exploração de mercados com potencial de crescimento Acreditamos que com nosso expertise de incorporação, qualidade superior de construção e pontualidade na entrega, podemos conquistar mercados menos explorados apresentando produtos imobiliários diferenciados. Com esse foco, destacamos um de nossos diretores para dedicar-se exclusivamente à prospecção de oportunidades de negócio. Além disso, contratamos empresas de pesquisa e estreitamos nosso relacionamento com empresas de corretagem, que nos apresentam oportunidades de negócio e informações sobre o setor. Também pretendemos expandir nossas atividades para as regiões mais ricas do Brasil, tais como cidades do interior do Estado de São Paulo, Cidade do Rio de Janeiro e capitais da região Sul do país. Nossa estratégia prevê iniciarmos nossa atuação em outro Estado prestando serviços de construção para terceiros, onde o risco de insucesso é menor. Posteriormente, pretendemos incorporar em parceria com incorporadores renomados nas cidades onde pretendemos atuar. Crescimento com lucratividade Investimos apenas em negócios que tenham potencial de nos gerar alta rentabilidade. Temos uma política de aprovação de novos negócios que leva em consideração parâmetros mínimos de rentabilidade para cada empreendimento. 18

20 SUMÁRIO DAS INFORMAÇÕES FINANCEIRAS E OPERACIONAIS O sumário das demonstrações financeiras, relativas aos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2005, 2004 e 2003, apresentado a seguir foi extraído das nossas demonstrações financeiras padronizadas, elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e auditadas pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes - Sociedade Simples, e estão incluídas neste Prospecto como Anexo IV. Até 31 de dezembro de 2004, os resultados de nossas controladas e coligadas eram registrados em nossas demonstrações financeiras pelo método da equivalência patrimonial, ou seja, de forma proporcional à nossa participação societária nessas sociedades. Em 31 de dezembro de 2005, os resultados de nossas controladas e coligadas são apresentados de forma consolidada. As informações de nosso balanço patrimonial relativas ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2004 foram ajustadas e auditadas pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes, para seguir os critérios estabelecidos pelo CFC 963 para procedimentos específicos de avaliação, de registro das variações patrimoniais e de estruturação das demonstrações contábeis de companhias do setor imobiliário. As demonstrações financeiras padronizadas da Companhia, incluídas no Anexo V deste Prospecto, relativas ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2004, 2003 e 2002 foram auditadas pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes - Sociedade Simples. As informações financeiras desta DFP, relativas ao nosso balanço patrimonial do exercício encerrado em 31 de dezembro de 2004, estão apresentadas observando-se as regras do Ofício-Circular CVM nº 5/95. As informações incluídas abaixo devem ser lidas e analisadas em conjunto com as nossas demonstrações financeiras padronizadas auditadas e respectivas notas explicativas, incluídas neste Prospecto e com os capítulos Informações Financeiras Selecionadas e Discussão e Análise da Administração sobre as Demonstrações Financeiras e os Resultados Operacionais. 19

21 (1) Na análise horizontal de 04/03, foram utilizados os valores de 2004 não ajustados. (2) Na análise horizontal de 05/04, foram utilizados os valores de 2004 ajustados. Fonte: Demonstrações Financeiras Padronizadas DFPs para os exercícios findos em 31 de dezembro de 2005, 2004 e As informações financeiras descritas na coluna entitulada 2004 ajustado foram extraídas de nosso balanço patrimonial auditado para seguir os critérios estabelecidos pela CFC

22 Exercício encerrado em 31 de dezembro de cada ano Demonstração de AV AV AH(%) AH(%) Resultado AV (%) 2004 (%) 2005 (%) 04/03 05/04 (Em milhares de R$) Receita Bruta de Vendas e/ou Serviços Imóveis vendidos , , ,74 12,57 29,55 Obras por empreitada , , ,80 281,22 76,78 Total , , ,54 38,75 42,19 Deduções da Receita Bruta... (3.671) (4,85) (3.954) (3,73) (6.786) (4,54) 7,71 71,62 Receita Líquida de Vendas ou Serviços , , ,00 40,25 41,10 Custo de bens e/ou serviços vendidos... (51.796) (68,50) (70.165) (66,16) ( ) (72,50) 35,46 54,61 Resultado Bruto , , ,50 50,67 14,68 Despesas/Receitas Operacionais Gerais, administrativas e comerciais... (11.668) (15,43) (15.249) (14,38) (17.642) (11,79) 30,69 15,69 Gerais e administrativas (1).. (6.980) (9,23) (8.083) (7,62) (10.718) (7,16) 15,80 32,60 Comerciais (1)... (4.688) (6,20) (7.166) (6,76) (6.924) (4,63) 52,86 (3,38) Financeiras... (5.460) (7,22) (5.350) (5,04) (5.833) (3,90) (2,01) 9,03 Tributárias... (1.663) (2,20) (656) (0,62) (3.540) (2,37) (60,55) 439,63 Depreciações (2)... (140) 0,19 (132) (0,12) (58) (0,04) (194,29) (56,06) Outros resultados operacionais ,00 0 0,00 (102) (0,07) Resultado Operacional , , ,34 196,75 (3,59) Impostos IR Diferido... (748) (0,99) (4.055) (3,82) (3.548) (2,37) 442,11 (12,50) Lucro/Prejuízo do exercício , , ,97 152,39 (0,12) (1) Consiste no detalhamento da conta Gerais, administrativas e comerciais não incluído na DFP. (2) Nas DFPs de 31 de dezembro de 2003 e 2005, estes valores estavam incluídos na conta Gerais, administrativas e comerciais. Fonte: Demonstrações Financeiras Padronizadas DFP 21

23 Exercício encerrado em 31 de dezembro de Outros Dados Financeiros EBITDA (1) (em milhares de R$) Margem de EBITDA (2)... 16,1% 19,5% 15,6% CAGR (%) (3)... 24,44% Exercício encerrado em 31 de dezembro de Outros Dados Operacionais Lançamentos Incorporações lançadas Área útil lançada (em m 2 ) Unidades lançadas (4) Vendas Total de vendas (em milhares de R$) Incorporação (em milhares de R$) Obras por empreitada (em milhares de R$) Área útil vendida (em m 2 ) Unidades vendidas Preço médio de venda (em R$/m 2 ) Backlog (5) (em milhares de R$) Obras por empreitada Número de contratos em execução Metros quadrados em construção (1) EBITDA corresponde ao lucro antes das despesas financeiras líquidas, do IRPJ e da CSLL e despesas com PAES, depreciação e amortização e resultados não operacionais. O cálculo do EBITDA não corresponde a uma prática contábil adotada no Brasil, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados e não deve ser considerado substituto do lucro líquido, como indicador de nosso desempenho operacional ou substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez. O EBITDA não tem significado padronizado e a nossa definição de EBITDA pode não ser igual ou comparável à definição utilizada por outras empresas (veja o capítulo Discussão e Análise da Administração sobre as Demonstrações Financeiras e os Resultados Operacionais EBITDA ). (2) Resultado da divisão do EBITDA pela receita líquida operacional. (3) CAGR (Compounded Annual Growth Rate) corresponde à taxa composta de crescimento anual da Companhia (EBITDA) no período de 2003 a O cálculo do CAGR não corresponde a uma prática contábil geralmente adotada no Brasil e sua fórmula pode não ser igual a de outras companhias. (4) Não foram incluídas as unidades decorrentes de permuta, mas o número de unidades inclui imóveis incorporados em parceria. Em 2005, participamos como minoritários em alguns empreendimentos incorporados em parceria, incluindo o Florida Penthouse (321 unidades) e o Top Towers Offices (423 unidades). (5) Créditos a receber relativos a contratos de compra e venda de imóveis e obras por empreitada firmados. Exercício encerrado em 31 de dezembro de cada ano Demonstrativo da Dívida Líquida 2003 AV(%) 2004 AV(%) 2005 AV(%) (Em milhares de R$) Empréstimos e Financiamentos.. Empréstimos , , ,42 Sistema Financeiro de Habitação , , ,39 Títulos a pagar ,25 0 0,00 0 0,00 Debêntures , , ,99 Disponibilidades e aplicações financeiras Caixas e Bancos... (816) (2,92) (2.003) (4,46) (1.570) (2,80) Aplicações financeiras... (1.305) (4,67) (2.505) (5,57) 0 0,00 Total dívida líquida , , ,00 22

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