STJ NELSON KOJRANSKI CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Aspectos Jurídicos Relevantes. 2 a edição - - MALHEIROS :;:EDITORES

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1 f NELSON KOJRANSKI CONDOMÍNIO EDILÍCIO Aspectos Jurídicos Relevantes 2 a edição - - MALHEIROS :;:EDITORES

2 Sumário Nota do Autor Prefácio da 111. Edição (Walter Ceneviva)... Prefácio da 2 1l Edição (Amoldo Wald) Capítulo 1 Questões Esparsas de Condomínio 1.1 ÇÇEdilício": novo nome para o condomínio em edifícios A compra de apartamento por construir Incorporação imobiliária sobre terrenos contíguos A aquisição de imóvel contíguo sem unanimidade A vila condominial Fechamento de vilas Alteração do uso residencial de edifício '" Restauração não é o mesmo que reconstrução do edifício As áreas descobertas também fazem parte da área construída Se o zelador sai, perde apartamento Não se move ação de despejo de zelador O direito de preferência do condômino Renúncia da propriedade condominial A cláusula da inalienabilidade no condomínio

3 16 CONDOMfNIO EDlLÍCIO 1.15 A imissão provisória do expropriante diante do direito condominial Conceito de condômino na Lei de Condomínio Efeitos da posse direta na unidade condominial Efeitos da posse provisória do órgão expropriante Conclusão Estado de mancomunhão A Lei 4.591/1964 é norma de moralidade pública (I) A Lei é norma de moralidade pública (li) A multipropriedade e a legislação condominial Capítulo 2 - Personalidade Jurídica do Condomínio 2.1 A cobrança de dívida do condomínio Um dia, nosso condomínio será personalidade jurídica Condomínio é pessoa jurídica, às vezes Capítulo 3 Assembleias-Gerais 3.1 Como se calcula a maioria absoluta Maioria simples é suficiente Quóruns condominiais Assembleias e procuradores de condôminos A ausência de condôminos nas assembleias Participação de inquilinos na assembleia-geral Os votos inválidos na assembleia-geral de condomínio A maioria do art , li, do CC O art do CC e a obrigação iópropter rem"... 90

4 SVMÁRIO 17 Capítulo 4 A Convenção Condominial 4.1 A abertura das portas do condomínio Penalidades previstas na Lei de Condomínio O princípio da igualdade na convenção de condomínio A convenção e suas lícitas restrições Quórum do regimento condominial I 4.6 O comando normativo da convenção Capitulo 5 Áreas Comuns 5.1 Os apartamentos de cobertura O uso exclusivo de área comum Reserva especial de uso de área comum Mudança de utilização só é possível com consenso Dois casos na área comum, mas um só direito O direito de cercar os edifícios As guaritas. Obras necessárias Embargo de obra nova entre condôminos Não há usucapião das áreas comuns O uso injusto de áreas comuns pelo inadimplente Capítulo 6 - As Despesas de Condomínio 6.1 Necessidade de aprovação prévia As quotas de rateio são imutáveis As lojas térreas e as despesas de condomínio As despesas de conservação do elevador A antena coletiva e sua controvérsia ti.6 Conduta imoral contra o condomínio

5 18 CONDOMÍNIO EDILfCIO 6.7 O usufrutuário e as despesas de condomínio O adquirente paga as despesas de condomínio A multa das despesas condominiais Despesas de condomínio. Cobrança por letras de câmbio O protesto das despesas de condomínio (I) O protesto das despesas de condomínio (11) Cobrança por condomínios irregulares Contratação de ônibus particular. Despesa extravagante Rateio das despesas de condomínio segundo o critério da efetiva utilização dos serviços O inquilino e as despesas de condomínio Ao inquilino é vedado discutir as despesas de condomínio O direito de verificação das despesas por inquilinos Ao inquilino foge o controle das despesas de condomínio A multa de 2% das despesas de condomínio ÜPropter rem" versus hipoteca (I) "Propter rem" versus hipoteca (11) Usufruto judicial do condomínio Fundo de reserva. Poupança do condomínio Osjuros condominúlis convencionados O condômino inadimplente pode ficar sem água Condôminos ignoram que são credores A prescrição das despesas de condomínio A coisa julgada material e a nova ação de cobrança das mesmas despesas de condomínio A solidariedade e a indivisibilidade das despesas de condomínio Edital irregular na cobrança de débito condominúli O arrematante e as despesas de condomínio O STJ e o rateio das despesas de condomínio

6 SUMÁRIO [ Multas e multas sobre despesas de condomínio Os condôminos inadimplentes e os serviços essenciais A imissão direta na posse e as despesas de condomínio Capítulo 7 - O Síndico 7J A mulher como síndica Ninguém pode ser obrigado a ser síndico J Casuísmo inadmissível em condomínio Poder do síndico e subsíndicos Administrador judicial, nova figura condominial O administrador judicial supre falta do síndico Como destituir síndicos 'I,A "Flat service" versus administração de condomínio ,.9 Legislação é omissa sobre administração do "flat service" 'IJO Má gestão do síndico e apropriação indébita Jl O subsíndico é a "'outra pessoa" Capítulo 8 - Garagem do Edifício em Condomínio 8J Garagem coletiva é do condomínio Falta de vagas em garagem coletiva Sorteio periódico de vagas ("'venire contrafactum proprium") ~ Estacionamento em área de manobra ,.5 Nada impede livre acesso à garagem As manobras do manobrista na garagem coletiva '.7 A locação de boxes gera divergências ,.8 Locações de boxes. Novos problemas

7 20 CONDOMÍNIO EDlLÍCIO 8.9 A missão impossível de se alienar vaga semfração ideal autônoma Uso definitivo de vaga em garagem coletiva As vagas da garagem e a legislação reguladora Capítulo 9 - Responsabilidade Civil do Condomínio 9.1 Crime de dano de bens do condomínio Furtos em garagem Furtos em condomínios e "shoppings" Prédio pode ser processado por objeto lançado Os danos causados por objeto caído do prédio Culpa da vítima em acidentes no condomínio A responsabilidade civil dos ólflats" Responsabilidade civil do condomínio Responsabilidade por ato ilícito do condomínio Execução milionária contra condomínio devedor Condomínio versus condômino (I) Condomínio versus condômino (li) Os honorários no confronto do condomínio com condômino O dano moral no condomínio Capítulo 10 - Direito de Vizinhança 10.1 Condômino inconveniente O tormento do condômino nocivo O caso da proibida instalação de ó(repúblicas" em apartamentos Vazamento noforro. Problema do vizinho O condomínio e a locação nociva de condôminos

8 SUMÁRIO 21 Capitulo 11 - Fachadas H.1 Quando as fachadas são alteradas Ar-condicionado. Compromete segurança As sacadas e o novo Código Civil Capítulo 12 - Animais em Apartamentos 11.1 Cães em apartamentos (I) Cães em apartamentos (11) Animais em apartamentos Capítulo 13 Hidrômetros Individuais em Edifícios 13.1 Faltam hidrômetros individuais em edifícios O problema da conta de água em apartamentos A questão da conta de água em apartamentos Á Projeto de lei pretende resolver a medição de água Hidrômetros individuais em edifícios Capítulo 14 - Seguro Obrigatório do Condomínio 14.1 O seguro obrigatório nos edifícios O seguro facultativo dos apartamentos Capítulo 15 - Condomínio Fechado 15.1 Loteamentofechado O condomínio especial de prédios urbanos O parcelamento urbano do solo ,; O loteamento fechado

9 22 CONDOMINIO EDILlcIO Conclusão Condomíniofechado e loteamento fechado Condomínio fechado Loteamento Loteamento fechado A A cobrança das taxas de administração Conclusão Loteamentofechado e condomínio fechado Introdução Perfil do "condomíniofechado" Perfil do "loteamento fechado" A O direito real da concessão de uso Conclusões Loteamento fechado: o problema das despesas comuns A legitimidade do "loteamento fechado" A falta de previsão legal do "loteamento fechado" e suas consequências /ntrodução Características básicas do condomínio edifício e do loteamento O fechamento do loteamento A A administração dos loteamentos fechados A associação de moradores de loteamento fechado (cobrança da taxa de manutenção - questão tormentosa) A associação de loteamento e o Código de Defesa do Consumidor "Loteamento fechado": Justificativa de Projeto de Lei Parecer complementar Minuta de Projeto de Lei Índice Alfabético-Remissivo