CONCORRÊNCIA PÚBLICA N.º 005/2011 PROCESSO ADMINISTRATIVO N.º DE /2011 ANEXO I PROJETO BÁSICO

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1 CONCORRÊNCIA PÚBLICA N.º 005/2011 PROCESSO ADMINISTRATIVO N.º DE /2011 ANEXO I PROJETO BÁSICO

2 Sumário 1 Objetivo Sapiens Parque Descrição do Empreendimento Atividades Desenvolvidas no Parque Os Empreendimentos do Sapiens Parque Público-Alvo A Infraestrutura e Equipamentos Públicos Estruturação Jurídica Centro Empresarial Avenida Piazza Descrição do Empreendimento O Negócio que Será Explorado - Centro Empresarial Avenida Piazza Diretrizes Urbanísticas Características Principais Diretrizes Socioambientais para a Edificação Diretrizes para Infraestrutura Diretrizes para as Edificações Sustentáveis Diretrizes Gerais Considerações Finais Avaliação da Melhor Oferta Determinação da Aquisição da Participação Acionária: Determinação do Valor de Subscrição do Capital: Apuração da Melhor Oferta

3 1 Objetivo O Projeto Básico tem por finalidade apresentar de forma detalhada todos os itens que compõe o presente edital, cujo objeto é a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico SPE, com a Sapiens Parque S.A., para desenvolver, implantar e operar o Centro Empresarial Avenida Piazza 04; bem como aquisição, pelo licitante vencedor, de participação societária da Sapiens Parque S.A. na referida SPE. O documento inicia com uma breve introdução sobre o empreendimento Sapiens Parque, suas principais características e sua estruturação jurídica. Posteriormente são apresentadas as principais diretrizes e elementos que devem ser observados para o desenvolvimento, implantação e operação do Centro Empresarial Avenida Piazza 04. Por fim, é realizada a descrição detalhada das variáveis que o proponente deverá fazer na equação utilizada para a avaliação da melhor oferta apresentada neste edital. 3

4 2 Sapiens Parque Este capítulo tem como objetivo realizar uma descrição geral do empreendimento Sapiens Parque, onde será implantado o Centro Empresarial Avenida Piazza 04. Ele aborda as principais características do empreendimento, como as atividades que serão desenvolvidas, o seu público alvo, a infraestrutura que será disponibilizada, e apresenta a estrutura jurídica do empreendimento. 1.1 Descrição do Empreendimento O Sapiens Parque é um Parque de Inovação idealizado para promover e fortalecer os setores econômicos que já são vocações de Florianópolis como o turístico, de serviços e tecnologia, sem deixar de lado as questões prioritárias como o meio ambiente e o bem estar da sociedade. Busca principalmente consolidar Florianópolis como a Capital Brasileira do Conhecimento e da Qualidade de Vida, construindo um ambiente com altíssima qualidade onde a criação de novos conhecimentos deve ser utilizada como o principal fator de competitividade das empresas ali instaladas e conseqüentemente de toda a região do entorno. Um parque de inovação, como o Sapiens, é um ambiente que possui infraestrutura e espaço para abrigar empreendimentos, projetos e outras iniciativas inovadoras estratégicas para o desenvolvimento de uma região e que se distingue por possuir um modelo inovador para atrair, desenvolver, implementar e integrar estas iniciativas, visando estabelecer um posicionamento diferenciado, sustentável e competitivo. O empreendimento está sendo desenvolvido no norte da ilha de Santa Catarina, próximo a Canasvieiras e Cachoeira do Bom Jesus, em uma área de 4,3 milhões m 2, onde serão edificados cerca de 1,3 milhões de m² em 05 (cinco) fases de implantação. No total, o Sapiens terá 257 unidades privativas dividas entre diferentes áreas e módulos que irão abrigar diversos empreendimentos. A seguir é apresentada uma figura que ilustra o Sapiens Parque no final de sua implantação. 4

5 Figura 01: Perspectiva do Master Plan do Sapiens Parque 1.2 Atividades Desenvolvidas no Parque Um dos objetivos do Sapiens Parque é desenvolver o empreendimento com características bastante comerciais, com alta atratividade para implantação de projetos privados, mas que se diferencia de outros empreendimentos por ser estruturado em torno de um conceito único, que deve orientar e direcionar todo o projeto: o Foco no Ser Humano e no Conhecimento e Sabedoria. Dentro do Sapiens Parque, serão desenvolvidas prioritariamente as seguintes áreas: Tecnológica através da implantação de empresas de Base Tecnológica, trabalhando no desenvolvimento dos clusters de tecnologia da informação e comunicação, economia criativa e tecnomídias, energia e ciências da vida ; Serviços com a implantação de centros de serviços em geral, além da instalação de centros de serviços especializados na área médica, odontológica, contábil, empresarial, entre outras. Turístico através da implantação do Espaço de Cultura, Lazer e Esportes composto por Centros de Eventos, Congressos e Convenções, arena multiuso, teatros, praças temáticas, etc. 5

6 Sócio-Ambientais com a implantação de centros voltados ao desenvolvimento de projetos sócio-ambientais, Parque Natural e Jardim Botânico de Florianópolis Unidade Restinga. 1.3 Os Empreendimentos do Sapiens Parque Para o Sapiens Parque estão planejados uma série de empreendimentos públicos e privados, como arena multiuso, parque natural, jardim botânico, centro de serviços para comunidade, centro de eventos e de convivência, hotéis, museus, centros gastronômicos e de compras, centros de pesquisa e desenvolvimento científico e tecnológico, além de empresas e organizações não governamentais que, em conjunto, irão atuar no desenvolvimento da região. Ao todo serão mais de 257 (duzentos e cinqüenta e sete) empreendimentos estruturados em função daquele conceito preestabelecido. Atualmente o Sapiens Parque já possui três edificações que compõe a Fase Zero e tem um caráter fundamental para o desenvolvimento das estratégias de consolidação do empreendimento, são elas: INPetro Instituto de Petróleo, Óleo e Gás é um empreendimento da Petrobrás em parceria com a Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC) para a pesquisa e desenvolvimento de tecnologias que serão utilizadas pela própria Petrobrás na área de petróleo, óleo e gás. Esta edificação será composta basicamente por laboratórios de pesquisa e na sua operação irá receber um orçamento anual de cerca de R$ 5 milhões em pesquisa e desenvolvimento e sua conclusão está prevista para ocorrer em abril de 2012; Centro de Farmacologia Pré-clínica é um empreendimento da Fundação Centro de Referências em Tecnologias Inovadoras Fundação CERTI em parceria com a UFSC para a pesquisa e desenvolvimento de tecnologias na área da farmacologia pré-clinica. Esta edificação também será composta por laboratórios de pesquisa e incubadora de empresas na área de fármacos e sua conclusão está prevista para outubro de 2012; InovaLab primeira edificação implantada no parque, é um centro de inovação para desenvolver e instalar projetos inovadores e estratégicos para o desenvolvimento dos clusters de tecnologia do parque. A edificação está em fase inicial de operação e abrigará empresas do cluster de economia criativa, ciências da vida, energia e TIC, além de centros estratégicos de pesquisa em parceira com a UFSC e UDESC. 6

7 Também está em fase de desenvolvimento no parque outros institutos de pesquisa em parceria com a UFSC e UDESC, focados nas áreas de tecnomídias, transportes e logística, TIC e energias renováveis. Figura 02: Master Plan Principais Empreendimentos 1.4 Público-Alvo Para o desenvolvimento das principais vertentes do projeto, estarão atuando no desenvolvimento do Sapiens Parque os seguintes atores: Empresas de pequeno, médio e grande porte através da instalação de suas bases. Investidores interessados na aplicação do seu capital para alavancar e promover o desenvolvimento do parque. Entidades como universidades, ONGs e outras entidades interessadas na implantação de unidades de P&D no empreendimento. Comunidade através do desenvolvimento de projetos cooperados visando o desenvolvimento econômico-social-tecnológico-ambiental desta região. 7

8 1.5 A Infraestrutura e Equipamentos Públicos O Sapiens Parque prevê a implantação da seguinte infraestrutura: Sistema viário com pavimentos intertravados, ciclovia e calçada ao longo de todo o parque; Sistema de tratamento de esgoto próprio, com tecnologia de reuso para minimizar o consumo de água da concessionária local; Iluminação Pública diferenciada; Avançado sistema de transmissão de dados; Parques urbanos com lagos, passeios, ciclovias e áreas de lazer. Além disso, estão contempladas praças com equipamentos de entretenimento, uma área de preservação permanente com aproximadamente 2 milhões de metros quadrados, e um sistema viário diferenciado, priorizando o bem estar das pessoas, de fácil e rápido acesso para os seus usuários. 1.6 Estruturação Jurídica A gestão e implementação do Sapiens Parque está sob responsabilidade da Sapiens Parque S.A., uma Sociedade de Propósitos Específicos (S.P.E.) criada na forma de sociedade anônima de capital fechado, que possui como objetivo o propósito específico de estruturar, viabilizar, implementar e operar o projeto de desenvolvimento regional denominado Sapiens Parque. A Sapiens Parque S.A. possui um Conselho de Administração e uma Diretoria Executiva formada por representantes dos sócios: CODESC, SC Par, Fundação CERTI e Instituto Sapientia. A estrutura organizacional é composta por Assembléia Geral, Conselho de Administração, Diretoria composta por cinco membros (Diretor Presidente, Diretor Executivo, Diretor Administrativo Financeiro, Diretor de Ciência, Tecnologia e Inovação, Diretor de Operações) e um Conselho Fiscal, hierarquicamente organizados como é apresentado na Figura 03. 8

9 Conselho Fiscal Conselho Assembléia Assembléia Geral Conselho de Conselho Administração Administraç Diretor Diretor Presidente Diretor President Conselhos Consultivos 1. Político-institucional; 2. Social e Ambiental; 3. Empresarial; 4. Científico-tecnológico Diretor Executivo Diretor Administrativo financeiro Diretor de C&T&I Diretor de Operações Figura 03: Estrutura Organizacional da Sapiens Parque S.A. Assembléia Geral - É o órgão deliberativo máximo da estrutura da Sapiens Parque S.A. Será composta pelos Acionistas da Companhia, podendo, através dela ser discutido, votado e deliberado sobre qualquer assunto de interesse da companhia. As assembléias gerais são convocadas pelo Conselho de Administração ou pelas demais formas legais, e se reúne, ordinariamente, uma vez por ano, nos quatro primeiros meses seguintes ao término do exercício social, e, extraordinariamente, sempre que for de interesse da companhia. Conselho de Administração É o órgão deliberativo e fiscalizador formado por 13 (treze) membros, todos acionistas, residentes no Brasil, eleitos em Assembléia Geral, com prazo de gestão de 3 (três) anos, admitida a reeleição. O Conselho de Administração tem competência para qualquer matéria de interesse social, exceto as privativas da assembléia geral. Sua função é agilizar o processo da organização empresarial. Diretoria É o órgão executivo da Companhia, composto por 5 (cinco) membros aos quais compete, no plano interno, dirigir a empresa e, externamente, manifestar a vontade da pessoa jurídica, na generalidade dos atos e negócios. A Diretoria é composta por um Diretor Presidente, um Diretor Executivo, um Diretor Administrativo Financeiro, um Diretor de Ciência, Tecnologia e Inovação e um Diretor de Operações, acionistas ou não, todos eleitos e destituíveis a qualquer tempo pelo Conselho de Administração, pelo prazo de gestão da Diretoria será de 3 (três) anos, admitida a reeleição. Os Diretores não podem usar a denominação social em negócios ou operações estranhos aos objetivos sociais. A Diretoria possui competência para gerir os 9

10 negócios da Sociedade, executando as atividades a si concernentes com o fim de cumprir e fazer cumprir as orientações gerais e estratégicas fixadas pelo Conselho de Administração e Estatuto Social; e atender as deliberações da Assembléia Geral e do Conselho de Administração, cumprindo-as dentro da legalidade entre outras atribuições. Conselho Fiscal É o órgão de fiscalização da Companhia, composto por 3 (três) membros efetivos e igual número de suplentes, que possuem, entre outras funções, apreciar das contas dos administradores e as demonstrações financeiras da Sapiens Parque S.A. Conselhos Consultivos Os Conselhos Consultivos, compostos por membros não remunerados, serão provocados a se manifestarem especificamente por solicitação do Conselho de Administração ou Diretor Presidente, este referendado pelo Conselho de Administração, sendo suas manifestações sempre de caráter opinativo. Em 13 de dezembro de constituiu-se a SPE denominada Sapiens Parque S.A., que atualmente possui as seguintes características: Tabela 01: Quadro Societário Composição Societária Ações Equiv. em R$ % CODESC ,6 SC-PARCERIAS ,0 CERTI ,0 SAPIENTIA ,4 TOTAL ,00 A Companhia de Desenvolvimento do Estado de Santa Catarina CODESC, criada pela lei estadual n.º de 30/04/75, é uma sociedade de economia mista que integra a administração indireta do Estado, subordinada ao regime de direito privado, reunindo condições técnicas e jurídicas para a formulação e gestão de programas visando o desenvolvimento econômico. Tem a missão de fomentar o desenvolvimento econômico e social do Estado. Controla empresas, tais como o BADESC. A CODESC pode negociar ações e cotas de outras sociedades, inclusive o controle do capital votante, tanto de sociedade de economia mista como de empresas privadas. A SC Participações e Parcerias S.A. também é uma sociedade de economia mista constituída na forma de sociedade anônima, de capital fechado, criada pela lei estadual n.º

11 de 28/02/05, é controlada pelo Governo do Estado de Santa Catarina. Basicamente a SC Par busca ser o braço empreendedor do Governo do Estado, sendo responsável pela captação de recursos buscando gerar investimentos que viabilizem obras e serviços via projetos estabelecidos por Parcerias Público-Privadas (PPPs) e fundos de investimento para o Estado. A Fundação CERTI (Centros de Referência em Tecnologias Inovadoras) é pessoa jurídica de direito privado, constituída na forma de fundação, sem fins econômicos e lucrativos, voltada à pesquisa e desenvolvimento tecnológico com foco na inovação em negócios, produtos e serviços no segmento de tecnologia da informação. É a grande idealizadora do parque e atualmente é a gestora do projeto Sapiens Parque, através de um Convênio de Cooperação Técnico-Científico com a empresa Sapiens Parque S.A.. A CERTI é hoje referência no âmbito nacional e internacional pelo desenvolvimento de projetos inovadores que envolvem soluções de convergência digital, como a urna eletrônica brasileira, os terminais de automação bancária e terminais públicos de acesso à Internet e projetos de desenvolvimento regional como o Parque Tecnológico Alfa (Florianópolis), Incubadora de Empresas de Base tecnológica CELTA, Plano de Desenvolvimento Sustentável do Pólo Industrial de Manaus, entre outros. O Instituto Sapientia é pessoa jurídica de direito privado, constituída na forma de associação, sem fins econômicos e lucrativos, e que tem por objeto social a pesquisa e desenvolvimento científico e tecnológico na área de economia da experiência e sociedade do conhecimento. O Instituto Sapientia é um dos mentores e parceiros de Inovação em Ciência e Tecnologia do Sapiens Parque. Atua nas áreas de desenvolvimento de Conteúdos Interativos, softwares interativos aplicados em Jogos Educacionais, projetos/desenvolvimento/implantação de experiências interativas e pesquisas em convergência das ciências e transdisciplinaridade. O Instituto Sapientia atua no desenvolvimento dos módulos do Experientia e Scientia do Sapiens Parque. 11

12 3 Centro Empresarial Avenida Piazza 04 Este capítulo tem como objetivo descrever o empreendimento Centro Empresarial Avenida Piazza 04, que compõe o objeto deste edital, apresentando as principais características do empreendimento, sua localização e as diretrizes de sustentabilidade, obrigatórias para todas as edificações que farão parte do Sapiens Parque. 3.1 Descrição do Empreendimento O Centro Empresarial Avenida Piazza 04 compreende a unidade autônoma (terreno) que corresponde a parte referente à integralização da Sapiens Parque na companhia e a edificação, esta representada pelo valor a ser integralizado pelo licitante vencedor. O Centro Empresarial está localizado junto a Avenida Luiz Boiteux Piazza, em uma área de fácil acesso e privilegiada dentro do planejamento urbano do Sapiens Parque, pois poderá abrigar empresas e instituições nos setores de tecnologia, pesquisa e desenvolvimento e serviços de suporte na área comercial. A seguir é apresentada uma ilustração com a localização do empreendimento dentro do Sapiens Parque. Figura 04: Master Plan Localização da Área de Interferência Figura 05: Master Plan área da Avenida Piazza e Localização das Unidades Autônomas O Centro Empresarial Avenida Piazza 04 é composto por 02 (duas) unidades autônomas do condomínio Sapiens Parque, conforme apresentado na figura a seguir: 12

13 Figura 06: Detalhe Centro Empresarial Avenida Piazza 04 (Unidades 103 e 104) A tabela abaixo apresenta as áreas relativas às unidades que compõe o Centro Empresarial Avenida Piazza 04 no Condomínio Sapiens Parque. Tabela 02: Quadro de Áreas Centro Empresarial Avenida Piazza 04 Unidades Privativas Área de Uso Privativo - AUP (m 2 ) % AUP Área de Uso Comum do Condomínio (m 2 ) % AUC Área de Uso Comum de Sistema Viário Local (m 2 ) % AUCSVL Área de Uso Comum de Sistema Viário Principal (m 2 ) % AUCSVP Área Total (m 2 ) % AT Área Edificável Térreo (Projeção) (m 2 ) Área Livre das Parcelas (m 2 ) Potencial Construtivo (m 2 ) ,07 0,04% 1.619,72 0,04% 211,91 0,005% 289,42 0,007% 3.945,12 0,09% 747, , , ,70 0,04% 1.595,42 0,04% 208,73 0,005% 285,08 0,007% 3.885,93 0,09% 736, , ,21 TOTAL ,77 0,09% 3.215,14 0,08% 420,64 0,0100% 574,50 0,014% 7.831,05 0,19% 1.484, , ,28 As unidades terão uma área privativa (de uso privativo) de 3.620,77 m 2 (três mil, seiscentos e vinte metros quadrados e setenta e sete centésimos de metros quadrados) e um potencial construtivo máximo de 3.631,28 m 2 (três mil, seiscentos e trinta e um metros quadrados e vinte e oito centésimos de metros quadrados). A implantação do Centro Empresarial Avenida Piazza 04 deverá ocorrer segundo previsto nas restrições construtivas ambientais na Fase 01 do empreendimento, sendo condicionado o início da construção assim que o Sapiens Parque obtiver a Licença Ambiental Prévia (LAI) para 13

14 esta fase. Ressalta-se que a edificação deverá atender todas as restrições ambientais previstas nas licenças. 3.2 O Negócio que Será Explorado - Centro Empresarial Avenida Piazza 04 O Centro Empresarial Avenida Piazza 04 Unidades 103 e 104 fará parte da área destinada a receber empresas de base tecnológica e serviços e está localizado junto a Avenida Luiz Boiteux Piazza, principal via de acesso ao Condomínio Sapiens Parque. Devido a sua implantação na área de zoneamento de serviço suplementar ASS está projetado para receber empresas do setor de tecnologia, incubadoras tecnológicas, laboratórios e centros de pesquisa e inovação, usos na área de saúde como laboratórios e de serviços nas áreas de alimentação, financeiros, administrativos e profissionais. A edificação deverá apresentar um alto grau de flexibilidade na ocupação de forma a atender a grande diversidade de empresas interessadas a se instalar no empreendimento e possuir uma infraestrutura diferenciada para atender as exigências de mercado. 3.3 Diretrizes Urbanísticas A seguir são apresentadas as principais diretrizes urbanísticas que possui a área onde será implantado o Centro Empresarial Avenida Piazza 04, que está situada na Zona Tipo 01 Avenida Luiz Boiteux Piazza / Avenida Parque do Projeto Específico de Urbanização do Sapiens Parque. O Centro Empresarial Avenida Piazza 04 está situado no Zoneamento ASS-e1 Área de Serviços Suplementar Tipo 01, segundo a Lei 134/04 que alterou o Sistema Viário e zoneamento da área do parque, e foi complementada pelo Projeto Específico de Urbanização (PEU), sendo neste zoneamento permitido utilização para empresas de base tecnológica, incubadoras tecnológicas, laboratórios e centros de pesquisas e escolas especiais, áreas de uso para saúde como laboratório e clínicas, áreas para uso comercial como galerias, centros comerciais, centros de serviços de apoio, alimentação e administrativo-financeiros. 14

15 3.3.1 Características Principais Zona Tipo 01 Avenida Luiz Boiteux Piazza e Via Parque Unidades 103 e

16 3.4 Diretrizes Socioambientais para a Edificação Desde o início do empreendimento Sapiens Parque, a preocupação com as diversas formas de sustentabilidade se fez presente. Isto se reflete nas obras de infraestrutura, assim como nas edificações. O Estudo de Impacto Ambiental e o Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) do empreendimento apresentou diretrizes macro para implantar os conceitos de sustentabilidade tanto a infraestrutura do empreendimento quanto as suas edificações. Estas diretrizes foram organizadas em 3 (três) grupos distintos: diretrizes para a infraestrutura, diretrizes para as edificações e diretrizes gerais. Tais diretrizes visam garantir a execução das metas de sustentabilidade associadas ao conceito do parque, além de promover o desenvolvimento do projeto de maneira harmoniosa com o entorno direto e indireto do parque, além do equilíbrio entre os elementos urbanos e naturais. Assim, o Sapiens Parque definiu diretrizes que incorporam soluções sustentáveis a todas as edificações que serão implantadas no parque, visando principalmente reduzir os impactos ao meio ambiente e valorizar as edificações. Atualmente existe uma série de certificações como Leed, HQE, Aqua, dentre outros, para guiar as intervenções nos chamados Green Buildings e que acrescentam em média 7% no valor 16

17 das edificações, conforme estudos do World Business Council for Sustainable Development (Eficiência energética em Edifícios, pág 31). Tais certificações não são exigidas pelo Sapiens Parque, porém podem ser adotadas pelos empreendedores de tais edificações desde que contemplem no mínimo as diretrizes para infraestrutura, diretrizes para as edificações, e diretrizes gerais, descritas abaixo Diretrizes para Infraestrutura As diretrizes para infraestrutura referem-se às características socioambientais exigidas na Licença Ambiental Prévia (LAP) e Licença Ambiental de Instalação (LAI) para todas as intervenções realizadas no entorno das edificações, sejam elas em áreas comuns do condomínio ou nas áreas privativas. o Utilização de pavimentos permeáveis Para a pavimentação interna do Sapiens Parque foram adotados os pavimentos intertravados permitem a drenagem das águas da chuva e, ao mesmo tempo, evitam a impermeabilização do solo, pois as juntas entre as peças possibilitam a infiltração de uma parcela das águas incidentes, amenizando desta maneira o impacto. As vantagens desse tipo de controle são as seguintes: redução do escoamento superficial previsto com relação à superfície impermeável; redução dos condutos da drenagem pluvial; redução de custos do sistema de drenagem pluvial e da lâmina de água de estacionamentos e passeios. Objetivos e aplicabilidades: É obrigatório na implantação de estacionamentos descobertos e acesso as unidades privativas a utilização de pavimentos intertravados, ficando a critério da empresa responsável a definição do tipo e modelo a serem adotados nas áreas internas das unidades. Abaixo é apresentado um modelo de pavimentos que podem ser utilizados nos estacionamentos 17

18 Figura 07: Modelo de Pavimentos Intertravados o Condução de águas de chuva excedentes para reservatórios de infiltração Para minimizar os impactos que a ocupação urbana que o Sapiens Parque poderá causar do ponto de vista de impermeabilização do solo, além da utilização de pavimentos intertravados deverão ser implantados nos estacionamentos descobertos reservatórios de infiltração. Este reservatório visa a criação de uma zona de detenção/armazenamento da água da chuva com posterior infiltração no solo para controle do escoamento no próprio terreno. Os dispositivos de armazenamento permitem o retardo do escoamento, atenuando o pico do hidrograma e possibilitando a recuperação da capacidade de amortecimento, reduzida pela bacia devido ao incremento de impermeabilização. Esta prática já é utilizada em cidades como São Paulo, desde 2002, para diminuir os impactos da impermeabilização em decorrência das graves enchentes ocorridas freqüentemente em sua zona urbana. Objetivos e aplicabilidades: O objetivo principal dessa medida é combater o aumento do escoamento superficial em função do aumento da impermeabilização do solo. Esta é uma das medidas que visam não aumentar o escoamento para jusante, evitando com isto transferir os problemas de inundação. Desta forma, é obrigatório nas unidades ser implantados os reservatórios de infiltração nos estacionamentos descobertos em camadas sub-superficiais do solo, funcionando como uma espécie de bacia de percolação, tendo-se efeitos do armazenamento e posterior fluxo nas 18

19 camadas mais profundas do solo. A Sapiens Parque S.A. disponibiliza na sua sede a metodologia para o cálculo dos reservatórios de infiltração. Figura 08: Modelo de Reservatório de Infiltração o Procedimento Operacional de Construção As construções dentro do Sapiens Parque deverão seguir o procedimento operacional para ministrar os controles sobre os aspectos e impactos ambientais decorrentes das atividades de implantação da infraestrutura básica (sistema viário, água, esgoto, drenagem, energia, e telecomunicações) do complexo. Este procedimento embasará também os cuidados que deverão ser tomados na condução das obras dos diversos empreendimentos, devendo trazer informações sobre ações para corrigir, prevenir ou mitigar os aspectos e impactos ambientais decorrentes das construções em questão. Objetivos e aplicabilidades: Para o início da construção das edificações deste edital, será disponibilizado para as empresas o Procedimento Operacional para as Construções. Tal procedimento será parte integrante do Sistema de Gestão Ambiental do Sapiens Parque (SGA) e nele estão contempladas questões como redução e destinação de resíduos da construção (adotando os princípios da reciclagem e reutilização, sempre que possível), medidas de economia de água e energia elétrica e informações que visem atingir um nível de conscientização ambiental dos empreendedores interessados. 19

20 o Sistema de tratamento de esgoto próprio do empreendimento, com tecnologia de reuso O Sapiens Parque atendendo as características pré-fixadas no EIA/RIMA, irá implantar um sistema de esgotamento sanitário próprio, com tecnologia moderna tendo em vista que o esgoto gerado no empreendimento será tipicamente sanitário, devendo ser coletado por uma rede e encaminhado para uma Estação de Tratamento de Esgoto, denominada de ETE-SAPIENS. A seguir é apresentada uma figura esquemática do processo que será adotado no sistema de esgotamento sanitário mostrando a destinação da água de reuso. Figura 09: Sistema de Esgotamento Sanitário do Sapiens Parque 20

21 O sistema utilizado para a ETE-SAPIENS é composto por um tratamento via lodos ativados por aeração prolongada, ou ainda uma combinação deste com reatores anaeróbios de fluxo ascendente. Posteriormente, o material é encaminhado para a Estação de Condicionamento de Reuso ECR -com a finalidade de possibilitar o reuso não potável nas edificações e para irrigação das áreas verdes e wetlands. Objetivos e Aplicabilidade: Como o Sistema de Esgoto Sanitário-SES da região de Canasvieiras/Cachoeira atende a uma população pequena, o Sapiens Parque disporá de um SES particular que apresenta como característica o não lançamento do esgoto, mesmo que tratado, nos cursos d água existentes no terreno e no entorno. Desta forma, é obrigatório em todas as edificações a utilização das águas provenientes da estação de condicionamento de reuso do parque. Para o dimensionamento e posicionamento da rede, deverá ser consultado a equipe técnica do Sapiens Parque que fornecerá os dados necessários e os pontos de ligação da rede Diretrizes para as Edificações Sustentáveis As diretrizes para as Edificações Sustentáveis referem-se às características socioambientais exigidas na Licença Ambiental Prévia (LAP) que devem ser incorporadas em todas as edificações do Sapiens Parque. o Captação e utilização de água da chuva As edificações do Sapiens Parque deverão possuir um sistema de captação de água da chuva, através de equipamentos e dispositivos instalados nos telhados das edificações para captar esta água e encaminhá-la para reservatórios de armazenamento. A captação da água de chuva, além de funcionar como atenuadora de vazões de drenagem, terá como principal objetivo o abastecimento de água de parcela significativa do empreendimento. Em contrapartida, será uma importante medida aplicada à drenagem do terreno, uma vez que reterá as águas pluviais num plano anterior ao do processo de escoamento. 21

22 É importante salientar que esta medida também faz parte de um conjunto de sistemas alternativos para a drenagem urbana que tem como principal objetivo a retenção da água pluvial, diminuindo o pico de vazão observado nos hidrogramas de escoamento de sistemas convencionais de micro-drenagem. Objetivo e aplicabilidade A utilização da água de chuva captada é uma das ações previstas no Programa de Conservação de Água PCA, cuja matriz de oferta de água para o Sapiens Parque é descrita a seguir: Água potável: concessionária pública CASAN; Pluvial: aproveitamento da água de chuva; Reuso de esgoto: aproveitamento de todas as águas geradas nas edificações, após passarem por tratamento adequado; Desta forma, para a Fase 01 do SAPIENS PARQUE, a parcela referente à utilização da água de chuva para abastecimento será de 15%, conforme mostra a figura a seguir: Sendo o restante proveniente água de reuso (36%) e da concessionária local (CASAN) com 49%. Figura 10: Principais Fontes de Água do Sapiens Parque Para as edificações é obrigatório a utilização conjunta do sistema de água de reuso com a água de chuva, ou seja, ambos utilizaram a mesma tubulação. Localização da ação 22

23 É obrigatório em todas as edificações a implantação do sistema de aproveitamento da água de chuva. A seguir é apresentada uma figura esquemática do sistema de aproveitamento de água de chuva, com a tubulação e o reservatório de armazenamento. Figura 11: Sistema de Aproveitamento de Água de Chuva o Utilização de equipamentos economizadores de água Existe hoje no mercado uma série de equipamentos economizadores de água que tornam o consumo mais racional. No Sapiens Parque, todas as edificações internas deverão fazer uso máximo destes, reduzindo com isto a pressão sobre o recurso água. O uso de equipamentos vai desde a adoção de torneiras com acionamento eletrônico até vasos sanitários com descarga a vácuo. Como o empreendimento visa tornar-se referência na questão de sustentabilidade, esta será uma das medidas primordiais onde, associada à utilização destes equipamentos, deverá ser encaminhada uma campanha de sensibilização e conscientização dos usuários. 23

24 Objetivos e aplicabilidade Esta medida é uma das ações do Programa de Conservação de Água - PCA do Sapiens Parque, cuja estratégia está montada em ações relativas tanto a demanda como a oferta de água. O PCA é um conjunto de ações voltadas para a gestão da oferta e da demanda de água nas edificações. Portanto, o PCA é um programa mais amplo que o uso racional da água, o qual está alicerçado em questões que dizem respeito apenas às demandas. Por estar inserido numa região que historicamente apresenta problemas com relação à falta de água, tornou-se fundamental buscar-se trabalhar nas questões de ofertas como demandas de água, haja vista o empreendimento pressionar o sistema público de abastecimento de água. A seguir são apresentados alguns modelos e tipos de equipamentos que deverão ser utilizados nas edificações: Torneiras, tipo hidromecânica, sensor, eletrônicas embutidas, funcionamento por válvula de pé, funcionamento por pedal, entre outras, que tem com principal medida o controle da vazão e redução do consumo de água. Arejadores: é um dispositivo regulador, de forma a suavizar o fluxo de saída de água, usualmente montado na extremidade de torneiras e bicas em geral. É utilizado principalmente por propiciar a redução de consume de água sem comprometimento das operações de lavagem em geral. Mictórios Convencionais: podem ser coletivos ou individuais com dispositivos de descarga como válvula de acionamento hidromecânico, acionamento por sensor de presença e temporizada para proporcionar uma redução no consumo de água. Outra alternativa é a utilização de mictórios sem água. Chuveiros e duchas com registro regulador de vazão ou fechamento automático. Bacias sanitárias com caixa acoplada ou com válvulas de descarga de ciclo seletivo, além de poder utilizar dispositivos para acionamento de descarga mais modernos que visem o menor consumo de água como: válvula de descarga de ciclo seletivo, de ciclo fixo, de duplo acionamento e por sensor. Redutores de vazão e de pressão. Estes modelos podem ser observados no Manual de Conservação e Reuso da Água em Edificações, da ANA Agência Nacional de Água. 24

25 Cabe ressaltar que apenas foram citados os principais equipamentos disponíveis no mercado, entretanto cabe ao licitante durante a elaboração dos projetos executivos buscar técnicas modernas para a redução no consumo de água, tendo em vista que estas medidas também proporcionam uma redução no valor da taxa de condomínio da edificação. o Eficiência energética máxima As estratégias de eficiência energética máxima visam não apenas reduzir o consumo de energia das edificações do Sapiens Parque a um nível mínimo, mas também torná-las modelo de eficiência energética, de conservação de recursos naturais e de utilização de energia solar. Neste caso, além dos sistemas de iluminação e ar condicionado energeticamente eficientes, as edificações podem avaliar a utilização também: A possibilidade de aproveitamento da iluminação natural e sua integração com o sistema de iluminação artificial. Esta estratégia permitiria a redução da demanda de energia para o sistema de iluminação artificial, reduzindo também a carga térmica inserida nos ambientes e a demanda de energia para o sistema de ar condicionado. A utilização de isolamento térmico na cobertura das edificações e de componentes construtivos adequados ao clima, o que auxiliaria na redução da carga térmica inserida nas edificações garantindo melhores níveis de conforto térmico e menor consumo de energia com ar condicionado; A utilização de paredes adequadas ao clima de Florianópolis, o que também auxiliaria na redução da carga térmica e do consumo de energia com ar condicionado; A área ideal de janela para que haja um balanço entre a iluminação natural e a carga térmica. Esta estratégia permitiria a redução do consumo de energia com iluminação artificial e com ar condicionado; A possibilidade de utilização de proteções solares externas que impeçam a incidência de radiação solar direta sobre as janelas, mas que não obstruam a entrada da luz natural nem da ventilação; O uso correto de cores externas para garantir uma menor absorção da radiação solar e diminuir a demanda de energia para condicionamento de ar; A forma e a orientação das edificações, que permitiria um melhor aproveitamento da luz natural e da ventilação natural e um melhor controle da incidência da radiação 25

26 solar, garantindo menor consumo de energia com ar condicionado e iluminação artificial; A viabilidade de implantação de sistemas de geração de energia através da utilização de painéis fotovoltaicos. Esta estratégia auxiliaria na redução de gastos com energia elétrica e contribuiria com a redução da poluição ambiental associada à geração de hidroeletricidade; A viabilidade de utilização de aquecedores solares de água. Nos locais onde água quente se fizer necessária, pode-se utilizar aquecedores solares e reduzir o consumo de energia utilizada em chuveiros elétricos Diretrizes Gerais As Diretrizes Gerais contemplam procedimentos de melhores práticas obrigatórias no momento de implantação de todas as edificações do Sapiens Parque. Estas ações fazem parte do sistema de gestão ambiental e da construção civil dentro do parque, sendo que durante o período das obras, sofreram fiscalização pelo parque. o Ações de educação ambiental para mitigação/compensação da pressão da mão-de-obra da construção civil sobre o jacaré-de-papo-amarelo Esta medida destina-se à diminuição do risco de conflito entre mão-de-obra da construção civil e o jacaré-do-papo-amarelo, ocorrente no terreno do empreendimento. Neste sentido deverá ser feita ampla campanha de esclarecimento e educação junto aos trabalhadores, para informar sobre a importância da espécie e os procedimentos que devem ser tomados quando do encontro com algum espécime. o Gestão de horários do transporte de cargas, de forma a reduzir o impacto do tráfego pesado e lento sobre os horários de pico De acordo com o diagnóstico realizado na região, além do sistema viário de acesso ao empreendimento ser atualmente bastante restrito, o transporte de cargas demandado para sua implantação do parque é de grande proporção. Desta forma foi planejado um sistema de gestão de horários do transporte de cargas, de forma a reduzir o impacto do tráfego pesado e lento principalmente sobre os horários de pico nas vias de acesso ao empreendimento, como a Rodovia 26

27 SC 401. Deve-se levar em consideração inclusive os horários de pico nas pontes Colombo Machado Salles e Pedro Ivo Campos (Ilha/continente), uma vez que boa parte dos materiais transportados deve ser proveniente de fora da Ilha de Santa Catarina. O planejamento e gestão dos horários para transporte de materiais ao empreendimento devem evitar não só picos normais no trânsito durante o ano, como principalmente aqueles relacionados à temporada de verão, uma vez que a região exerce forte atração turística. Assim, a viabilidade do transporte de cargas fora do horário comercial deve ser também avaliada. o Fornecimento de transporte diário para os trabalhadores da construção civil residentes no Aglomerado Metropolitano de Florianópolis Os trabalhadores da construção civil, residentes na Ilha e principalmente no aglomerado urbano de Florianópolis, deverão ser servidos por sistema de transporte disponibilizado pelas construtoras, que deverão garantir o deslocamento diário dos mesmos às suas residências. Esta medida visa reduzir ao máximo a necessidade de alojamento desta mão-de-obra no canteiro de obras, evitando assim os vários transtornos de ordem sanitária e sócio-cultural. Secundariamente, busca evitar o aumento da demanda pelo serviço de transporte público, uma vez que o número de trabalhadores mobilizados de uma só vez durante a implantação do empreendimento tende a ser expressivo. o Programa de gestão e reutilização de resíduos da construção civil Deverá ser implantado um Centro de Processamento de Resíduos da Construção Civil. Aliada aos princípios e diretrizes adotados pelo empreendimento, deverá funcionar ao longo de sua implantação, uma central de processamento de resíduos da construção capaz de processar, por trituração, peneiramento e segregação, os resíduos da construção. Aqueles à base de cimento, cal, areia e brita, assim como materiais cerâmicos, após trituração e homogeneização poderão ser utilizados em obras de aterro ou na confecção de concreto magro. Resíduos compostos de solo, gesso, metal, madeira, papel, plástico, matéria orgânica, vidro, isopor, etc, em princípio constituirão o refugo do processo, sendo encaminhados para aterro sanitário. Entretanto, alguns destes materiais são passíveis de serem selecionados e encaminhados a outros usos. Assim, embalagens de papel, madeira e mesmo vidro e metal podem ser recolhidos para reutilização ou reciclagem. 27

28 Este Centro de Processamento deverá dispor, no mínimo, de trituradores, correias transportadoras e peneiras mecânicas e deverá ser dimensionado de acordo com o volume máximo de construção nas diferentes fases, podendo ser sua instalação modular. o Programa próprio de assistência ambulatorial aos trabalhadores da construção civil - triagem, encaminhamento e remédios Para evitar uma possível sobrecarga dos serviços prestados às comunidades do entorno, as empreiteiras, em conjunto ou não, deverão manter serviço ambulatorial no canteiro de obras para atendimento dos operários da construção civil. Nestes ambulatórios deverão ser prestados os serviços de primeiros socorros, medicação básica, triagem e encaminhamento. Para isto deverá prever plantão de médicos e auxiliares. o Programa de ações educativas/preventivas de saúde voltado para os trabalhadores da construção civil e as comunidades do entorno Este programa busca amenizar principalmente os impactos previstos por ocasião de alojamento de contingente de trabalhadores da construção civil no canteiro de obras do empreendimento, ao longo dos anos de sua implantação. Neste caso deverão ser efetuadas campanhas de educação e conscientização junto aos trabalhadores e população do entorno imediato, principalmente focadas em DST (doenças sexualmente transmissíveis), assim como realizada a distribuição de preservativos. No caso de mobilização de mão-de-obra originária de regiões com endemias, deverão tomadas medidas preventivas de controle epidemiológico (análise de surtos nas regiões de origem e exames laboratoriais prévios nos trabalhadores). Outras campanhas preventivas em relação a doenças tropicais ou ligadas à pouca higiene e a saneamento precário serão desenvolvidas, incluindo a população mais carente do entorno, em conjunto com os postos de saúde locais. o Estratégia de definição e estruturação de metas de absorção regional de mãode-obra para construção civil 28

29 Se por um lado a própria legislação aponta para o princípio da universalidade das oportunidades, no caso da construção civil a importação da mão-de-obra pode ter diversas conseqüências locais, como apontado na discussão dos impactos. No sentido de manter-se o princípio da universalidade, não se deve propor a simples limitação ou discriminação de trabalhadores de outras regiões, muito menos a imposição de barreiras ao seu deslocamento, ou mesmo permitir o surgimento de qualquer sentimento xenófobo que afronte qualquer mentalidade cidadã. Por outro lado, pode-se incentivar e estimular a tomada de decisões que busquem atingir metas (não obrigatórias) de absorção de mão-de-obra local ou regional, uma vez que foi diagnosticado que a oferta desta no Aglomerado Metropolitano de Florianópolis é bastante grande e relativamente competitiva. A definição destas metas para absorção de trabalhadores com procedência do Aglomerado Metropolitano traz diversas vantagens quanto à sustentabilidade: geração de trabalho e renda na região de influência difusa do empreendimento; capacidade de suportar a demanda de mão-deobra; redução do risco de tensão sócio-cultural; redução do risco de introdução de doenças tropicais; e mobilidade diária dos trabalhadores, que podem ser transportados de volta aos domicílios pelas empreiteiras. Esta mobilidade traz outras conseqüências positivas, pois reduz diversos outros problemas e riscos descritos na Caracterização dos Impactos. A fixação de metas deve passar por uma discussão mais ampla, envolvendo os empreendedores, o Sindicato da Indústria da Construção Civil, o Sindicato dos Trabalhadores da Construção civil, as comunidades locais, órgãos da Administração Municipal e outras entidades. Como recomendação, propõe-se que seja desenvolvida uma escala de metas chegando a 90% de absorção de mão-de-obra regional (Aglomerado Metropolitano), com definição de mecanismos de estímulos ao seu cumprimento por parte das empreiteiras. o Estabelecimento de limite máximo para pessoal alojado no canteiro Apesar de ser possível a contratação de mão-de-obra da construção civil de outros centros (como descrito na Estratégia de Metas para absorção de mão-de-obra), não é recomendável a concentração de contingentes muito grandes em um mesmo local, conforme apontado na caracterização dos impactos. Considerando que os trabalhadores absorvidos no Aglomerado Metropolitano podem ser, e geralmente já o são, transportados diariamente aos seus domicílios, e considerando as metas de 29

30 contratação de mão-de-obra regional a serem estimuladas em 90%, propõe-se nesta medida que as instalações de alojamento no próprio canteiro de obras estejam limitadas a no máximo para 10% dos trabalhadores contratados Considerações Finais As diretrizes listadas neste documento representam uma síntese do Estudo de Impacto Ambiental do Sapiens Parque e conseqüentemente da respectiva Licença Ambiental Prévia e Licença Ambiental de Implantação. Maiores detalhes podem ser obtidos no documento original denominado Estudo de Impacto Ambiental e de Vizinhança do Empreendimento Sapiens Parque no Distrito de Canasvieiras, Florianópolis / SC, que fica disponível na sede da Sapiens Parque S.A. na Av. Luiz Boiteux Piazza, Cachoeira do Bom Jesus e Plano Básico Ambiental. A Sapiens Parque S.A. não exige a adoção de uma certificação específica para as edificações, porém o empreendedor poderá adotá-las desde que cumpram todas as diretrizes descritas neste documento. 30

31 4 Avaliação da Melhor Oferta Este capítulo tem como objetivo a descrição da fórmula utilizada para a avaliação da melhor proposta, tendo em vista a Constituição de SPE para a implantação do Centro Empresarial Avenida Piazza 04 e aquisição de participação societária. A proposta vencedora será aquela que apresentar a MAIOR OFERTA, após devida classificação entre todas as propostas apresentadas. A equação que analisa as propostas do valor de oferta está dividida em dois momentos, como pode ser observado na equação 01. O primeiro momento trata do valor a ser pago pela aquisição da participação acionária da Sapiens Parque S.A. relativa a SPE CE Avenida Piazza 04 com fator de valorização, e o segundo momento trata do valor de subscrição de capital a ser realizado pelo licitante para a implantação do Centro Empresarial Avenida Piazza 04. Oferta { V fv V } V = + (1) AV Sub Onde: V oferta = Valor de Oferta a ser realizada, para fins de avaliação da melhor proposta; V AV = Valor de Avaliação das Unidades a serem integralizadas pela Sapiens Parque S.A. conforme subitem 4.1., sendo V AV = ,00; f v = Fator de Valorização proposto pelo licitante para a aquisição das ações ofertadas pela Sapiens Parque S.A., relativa à SPE CE Avenida Piazza 04 S.A., nas metas de implantação, sendo fv 1,0, conforme descrito no subitem 4.1; V sub = Valor proposto para subscrição de ações para a constituição do capital social da SPE CE Avenida Piazza 04 S.A sendo que o valor de subscrição mínimo (V sub mínimo ) é o resultado do potencial construtivo das referidas unidades, em metros quadrados, e que corresponde a 3.631,28 m² (três mil, seiscentos e trinta e um metros quadrados e vinte e oito centésimos de metros quadrados), multiplicado pelo Custo de Construção da Edificação, no valor de R$ 1.418,50 (Um mil, quatrocentos e dezoito reais e cinquenta centavos), conforme disposto no subitem 4.2 deste documento. 31

32 Conforme descrito no Edital, o capital social da referida SPE deverá ser constituído pela soma do valor correspondente às unidades autônomas do Condomínio Sapiens Parque que serão integralizadas pela Sapiens Parque S.A., avaliadas para a constituição da SPE somada ao valor de subscrição (V sub ) do licitante vencedor, observado o valor mínimo conforme especificado no subitem 4.3. deste documento, e será representado por ações ordinárias, nominativas, sem valor nominal, tendo o valor de emissão fixado em R$ 1,00 (um real) cada uma. 4.1 Determinação da Aquisição da Participação Acionária: O processo de venda de participação societária da SPE CE Avenida Piazza 04 S.A de titularidade da Sapiens Parque S.A. poderá ser realizado em uma única parcela ou poderá ocorrer em 02 (duas) metas distintas, conforme descrito abaixo: a) Meta (quarenta e oito) meses após a constituição da SPE CE Avenida Piazza 04 S.A, ou 06 (seis) meses após o recebimento do alvará de habite-se conferido pelo Órgão Municipal para a operação do empreendimento das Unidades 103 e 104 o que se verificar primeiro, com a aquisição de 50% (cinquenta) por cento das ações de titularidade da Sapiens Parque S.A. junto à SPE CE Avenida Piazza 04 S.A.; b) Meta (sessenta) meses após a constituição da SPE CE Avenida Piazza 04 S.A, ou 18 (dezoito) meses após o recebimento do alvará de habite-se conferido pelo Órgão Municipal para a operação do empreendimento das Unidades 103 e 104, o que se verificar primeiro, com a aquisição de 48% (quarenta e oito) por cento das ações de titularidade da Sapiens Parque S.A. junto à SPE CE Avenida Piazza 04 S.A.. A soma das metas 01 e 02 é igual a 98% da participação da Sapiens Parque S.A. na SPE CE Avenida Piazza 04 S.A, permanecendo sob o seu domínio os 02% restantes. Os percentuais pré-fixados em cada uma das metas foram determinados seguindo o planejamento estratégico da Sapiens Parque S.A. com a aprovação do Conselho de Administração e Diretoria da referida empresa. A seguir é apresentado o cronograma estimado para a conclusão de cada uma das metas. 32

33 Figura 11: Cronograma Estimado das Metas de Aquisição de Participação na SPE CE Avenida Piazza 04 Na equação para a determinação da melhor oferta, no que se refere à aquisição da participação acionária da Sapiens Parque S.A., o licitante deverá realizar uma definição que é referente ao fator de valorização conforme destacado na equação de melhor oferta destacada abaixo e descrita anteriormente. Oferta { V fv V } V = + AV Sub O Fator de Valorização (fv) permite aos licitantes apresentarem uma proposta de aquisição da participação acionária da Sapiens Parque S.A., na SPE CE Avenida Piazza 04 S.A., chegandose a um valor por ação em razão da possível valorização que sofreria a unidade do condomínio a ser integralizada pela própria Sapiens Parque S.A., mediante implantação da infraestrutura para as unidades autônomas e conclusão das obras do lago central lateral aos terrenos, tendo em vista que o valor subscrito para a constituição da SPE CE Avenida Piazza 04 S.A. pela Sapiens Parque S.A. é corresponde ao valor das unidades. O Laudo de Avaliação, Anexo III, é o documento que define o valor de mercado atual das Unidades 103 e 104. Outro fator relevante para fins de proposta é que o fator de valorização adotado na equação de melhor oferta será aplicado durante o processo de aquisição das ações. Ou seja, ao colocá-lo na proposta o licitante obriga-se a adquirir tais ações mediante a aplicação deste fator de valorização. Por fim, vale destacar que o fator de valorização deverá ser igual ou superior a 1 (um), devendo o proponente, apresentando na proposta de avaliação da melhor oferta valor igual ou superior a R$ ,00 (oitocentos e noventa e dois mil reais), para efeito de cumprimento da obrigação de aquisição de ações. 33

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