E faz-se a Luz. Revitalização e reurbanização do bairro da Luz, em São Paulo, compreende uma área de 269,3 mil m 2.

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1 26 M e r c a d o i m o b i l i á r i o E faz-se a Luz Revitalização e reurbanização do bairro da Luz, em São Paulo, compreende uma área de 269,3 mil m 2. O bairro da Luz tem como símbolo a estação de trens homônima. A reurbanização e revitalização de áreas centrais de grandes cidades do mundo é hoje um fato incontestável. Implantados na Europa e Estados Unidos (com maior recorrência a partir dos anos 80), esses projetos constituem exemplos e modelos de rearranjos produtivos e valorização de núcleos urbanos centrais no passado, Foto: divulgação regiões nobres, porém atualmente empobrecidas, decadentes e descaracterizadas por uma série de fatores, principalmente econômicos. Em artigo intitulado A revitalização dos centros históricos das cidades brasileiras, Barbara Freitag, professora titular do Departamento de Sociologia da UnB/Brasília, diz que é corriqueiro nas histórias das cidades abandonar ou deixar para trás certos núcleos urbanos para fundar outros, paralelos, transferindo as funções da antiga região para a nova. Enquanto isso, a cidade nova, paralela, que passa a assumir as funções político-administrativas, econômicas e comerciais, atrai todas as atenções e concentra riqueza e prestígio; é para essas áreas que se dirigem as ondas migratórias; é para elas que tradições e costumes são levados e refundidos, e o espaço abandonado acaba esquecido, diz a autora. A região central de São Paulo é um exemplo clássico desse cenário. Antes área nobre marcada por um grandioso conjunto arquitetônico, arborizados boulevards, estratégicas centrais de transportes (a ferrovia The São Paulo Railway Company e a estação Sorocabana, atual Júlio Prestes, a partir de 1860), hotéis e restaurantes freqüentados pela elite cafeeira, viu perder sua importância com o passar das décadas. Falta de espaço para expansão, o antigo problema de transbordamento dos rios Tamanduateí e Tietê, a decadência da ferrovia com o declínio do café e a integração das estações ao sistema metropolitano de transporte de passageiros das regiões mais periféricas, além do caos trazido pelo eixo rodoviário das marginais são apresentados como alguns fatores da

2 r e t r a n c a T e x t o : C a m i l a E s c u d e r o 27 degradação que culminou na presença de cortiços, prostituição e comércio de drogas. Nas últimas três décadas, houve um deslocamento imobiliário para outras áreas, e atividades mais nobres foram migrando para a região das avenidas Paulista e Brigadeiro Faria Lima e, mais recentemente, para a Engenheiro Luiz Carlos Berrini (no Brooklin). Adriano Sartori, diretor de Locação e Brokerage Services da CB Richard Ellis, cita números da ocupação de escritórios para ilustrar o caso do centro da capital paulista. Desde o início da década de 80, o estoque de escritórios no centro permanece irrisório. Nos últimos 27 anos houve um crescimento de aproximadamente 100 mil m 2, o que é nada se pensarmos que hoje apenas um prédio pode ter uma área muito maior do que essa. Segundo ele, ainda no ano passado a taxa de novo estoque foi de apenas 10 mil m 2 e de absorção líquida, de 5 mil m 2. Hoje temos uma oferta no local de apenas 35 mil m 2 e praticamente o dobro da taxa de vacância se lembrarmos, por exemplo, que em 2000 este índice era de 5% e agora está em 11%. Para Sartori, um projeto de revitalização e reurbanização na região da Luz é, literalmente, uma luz no fim do túnel. Apesar de ser uma área muito boa em infra-estrutura, com transporte coletivo, abundância de Perímetros da Nova Luz A lei 14096/05 e o decreto 48349/07 dispõem sobre a criação do Programa de Incentivos Seletivos para a região adjacente à Estação da Luz, na área central de São Paulo. linhas telefônicas ou faculdades, não é, atualmente, uma região que atrai empresas porque os edifícios locais têm uma qualidade muito ruim, afirma. Marco Antonio Ramos de Almeida, superintendente da Associação Viva o Centro, afirma que a situação é preocupante. Chegamos ao ponto de ter o centro de São Paulo conhecido como cracolândia, um nome definitivamente pejorativo. É um absurdo porque, em qualquer lugar do mundo, o centro é o que dá marca e identidade cultural para a cidade, na medida que abriga seu patrimônio histórico e arquitetônico. Criada em 1991, a instituição civil, sem fins lucrativos, objetiva o desenvolvimento da área central da capital paulista. Ainda de acordo com Almeida, um centro fortalecido é importante também para o desenvolvimento social, urbanístico, funcional, cultural e econômico da cidade. O turismo é um bom exemplo. Não existe atividade turística em nenhum município do mundo sem um centro limpo, cuidado, sem camelôs pelas ruas. O turismo exige um plano específico para a área, com edifícios tombados pelo Patrimônio Histórico que precisam de manutenção permanente, argumenta. Nova Luz Pensando na requalificação do centro de São Paulo é que, no início dos anos 90, foi criado um projeto de revitalização e reurbanização da área. Incentivado por exemplos de outras cidades mundo afora (como o de Barcelona, Londres ou Baltimore), o plano obedece a um programa urbano comum de cidades globais baseado, principalmente, na renovação e modernização das infra-estruturas. É uma conjugação de esforços não só para recuperar a área, mas para usar seu potencial. Só que isso não é feito do dia para a noite, em uma única gestão, diz o superintendente da Associação Viva o Centro. Fonte: prefeitura de São Paulo Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) Decreto de Utilidade Pública n o 14096/05 Decreto de Utilidade Pública n o 48349/07 Assim, na atual administração da prefeitura de São Paulo, o projeto ganhou o nome de Nova Luz, e está em fase de implantação. O objetivo desse plano urbanístico é a requalificação da área da Luz, promovendo a revitalização de uma das regiões centrais mais importantes da cidade, devido à acessibilidade e ao patrimônio histórico do entorno, além de promover o incremento social e econômico, diz Rubens Chammas, diretor de Desenvolvimento e Intervenções Urbanas da Empresa

3 28 M e r c a d o i m o b i l i á r i o A origem do bairro da Luz No ano em que se comemoram dois séculos da chegada da família real portuguesa ao Brasil, um pouco de história ilustra o surgimento da Luz, em São Paulo, que hoje comporta um dos mais importantes projetos de revitalização e reurbanização de bairros centrais do país. Eufórico pelo descobrimento do Brasil, o governo de Portugal adotou uma política de distribuir terras aos colonizadores que aqui quisessem se estabelecer. A região central de São Paulo hoje conhecida como bairro da Luz foi doada em 1583 a Domingo Luiz. Nesta área, até então um campo pantanoso (chegou a ser batizada de Campo do Guaré ou Caminho do Guarepe, que em linguagem indígena significa terras molhadas, devido aos constantes transbordamentos dos rios Tamanduateí e Tietê), seu proprietário construiu uma espécie de capela em homenagem a sua santa de devoção, Nossa Senhora da Luz. E assim a região foi batizada. Fonte: Centro de Estudos da Metrópole. Municipal de Urbanização (Emurb), órgão da prefeitura responsável pelo tema. Segundo ele, o programa terá, inicialmente, a vigência de dez anos e, atualmente, está sendo finalizada a etapa que dará base aos editais de concessão urbanística da área e das obras de requalificação das ruas comerciais da região. É justamente aí que entra a questão da disputa imobiliária do espaço. Do total de 269,3 mil m 2, decretados de utilidade pública pela prefeitura para a Nova Luz, 150 mil m 2 serão ocupados por empresas. Após consulta aberta feita pela administração no ano passado, 23 companhias manifestaram interesse em ocupar a área. Entre elas, estão gigantes como a IBM do Brasil e Microsoft, além da Atento Brasil S/A, Instituto Moreira Salles e Bracor Empreendimentos Imobiliários, e algumas outras (principalmente do ramo de tecnologia, call center e publicidade). Essas empresas estão em fase de negociação com os proprietários das áreas, tanto para a compra quanto para a locação de imóveis, explica o diretor da Emurb. Apenas se houver impasse na comercialização é que a administração vai desapropriar a área e revendê-la. Não se trata apenas da mudança de local físico das empresas; benefícios serão concedidos às companhias que se habilitaram no edital Nova Luz, com base na lei 14096/2006, afirma Chammas. Isso, em outras palavras, significa que elas terão redução de 50% no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); redução de 50% do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI-IV) do objeto do investimento; redução de 60% do Imposto Sobre Serviços (ISS) para a construção civil, referentes ao imóvel objeto do investimento; além da concessão de Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento, que valem 50% do valor dos investimentos (que incluem a construção, restauração, preservação de imóvel residencial e de atividades comerciais previstas na lei) e 80% do valor dos investimentos destinados às atividades de prestação de serviços previstas na lei. Além das empresas, a própria prefeitura vai investir na construção e reforma para a instalação de órgãos públicos no local. A partir da demolição do primeiro imóvel na Rua General Couto de Magalhães (em outubro de 2007), houve o início da intervenção nessa quadra e em outra adjacente, denominadas âncoras públicas de desenvolvimento, onde serão construídos dois edifícios administrativos (a sede da subprefeitura e a Prodam). Em outras áreas da região, serão erguidos dois edifícios para a habitação social e ETEC Paula Souza. Outros projetos estão previstos, sempre respeitando as áreas tombadas, detalha o diretor da Emurb, garantindo que toda a intervenção valorizará o complexo arquitetônico adjacente à Estação da Luz. O primeiro vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo (Sciesp), Alexandre Tirelli, diz que esses incentivos previstos no projeto dão condição para que o empresário ou o proprietário de imóveis se instale na região. É uma idéia louvável porque acaba gerando emprego, progresso e desenvolvimento urbanístico; isso sem falar na qualidade de vida que uma pessoa ganha ao se fixar numa área central, devido a fatores como localização, transporte ou morar perto do trabalho. Segundo ele, a Nova Luz deve levar para a região um desenvolvimento ordenado e misto. Não acreditamos que apenas empresas vão para esta área, mas, sim, que vai haver um desenvolvimento misto, pelas próprias características dos imóveis locais. Ele cita como exemplo os prédios mais antigos que não têm garagem ou grandes áreas de lazer, como se verifica atualmente nos lançamentos do mercado imobiliário. Imóveis assim favorecem quem não tem carro, ao mesmo tempo em que possuem uma taxa

4 29 de condomínio enxuta, que cabe no bolso da pessoa que teve sua empresa fixada lá, acredita. Sobre o perfil do imóvel que a revitalização vai trazer para a área, Marco Antonio Ramos de Almeida, da Associação Viva o Centro, defende que, quanto mais multiplicidade, melhor. Os edifícios mistos, ou seja, aqueles que compreendem locações residenciais e comerciais, são os ideais. Os lados da questão No caso de áreas com bens históricos e culturais, como a que compreende a Nova Luz, estimar valores econômicos é uma tarefa complexa e é preciso utilizar um leque de instrumentos e métodos de aferição que incluem pesquisa de opinião pública, estudos de mercado imobiliário e projeções de fluxo de visitantes. Os valores mudam muito rápido e dependem de questões macroeconômicas do país. Mas é evidente que, no caso da Luz, quem chegar primeiro vai pagar menos. É a lei do mercado. Precisamos, principalmente, de investimentos privados para aumentar o valor patrimonial, avalia Marco Antonio Ramos de Almeida, da Associação Viva o Centro. Segundo ele, mesmo com todas as implicações políticas que uma ação dessas normalmente acarreta, é preciso reconhecer sua importância econômica. Sabemos que a construção civil movimenta vários outros setores, completa. Já Alexandre Tirelli, do Sciesp, diz que muito mais que uma valorização imobiliária que, segundo ele, deve ocorrer em médio prazo e elevar os valores dos imóveis entre 50 e 70%, o projeto vai evitar a especulação imobiliária. A partir do Nova Luz, para quem for à região não bastará apenas comprar o imóvel. Devido aos incentivos fiscais, será preciso colaborar com o desenvolvimento ordenado da área, explica, completando que muitos edifícios terão de passar por um processo de retrofitting, tendo em vista as condições precárias atuais em que se encontram. Claro que uma reforma agrega valor ao imóvel. Mas neste caso específico, por se tratar de uma região com patrimônios histórico e cultural, vamos além, afirma, citando como exemplo a lei das fachadas. Se quem comprou o imóvel, seja ele para fim residencial ou comercial, apresentar na prefeitura um projeto de revitalização da fachada e for aprovado, terá parte do investimento canalizado na reforma devolvido em isenção. E isso valoriza não só o próprio imóvel, como também a região. Adriano Sartori, da CB Richard Ellis, por sua vez, defende que a iniciativa da Nova Luz é benéfica, precisa ser implantada até por conta de problemas sociais (a cracolândia, por exemplo) e que as empresas estão confiantes que o negócio é bom. No entanto, levanta algumas questões. O edital da prefeitura por meio do qual as empresas manifestaram o interesse de ir para área central foi muito tímido. Muitas nem ficaram sabendo e outras não tiveram tempo hábil para responder. Além disso, a configuração atual dos terrenos na região delimitada não favorece a ocupação corporativa, afirma, defendendo uma ampliação da área por parte da administração. Segundo ele, diversos imóveis da região são tombados, o que ainda dificulta, por exemplo, a formação de lajes. Um imóvel com laje de mais de m 2 no local é muito difícil de encontrar. Outro ponto questionado por Sartori é o preço das casas, prédios e terrenos. Houve uma valorização recente muito rápida e os imóveis encareceram demais, muitas vezes inviabilizando o negócio. Não adianta apenas a empresa querer ir para lá. É preciso que a conta feche. A arquiteta e urbanista Regina Meyer, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e coordenadora do Laboratório de Urbanismo Metropolitano da Desde o início da década de 80 a quantidade de escritórios no centro permanece irrisória.

5 30 30 rm e tr rc and co a i m o b i l i á r i o mesma faculdade, defende que não faz mais sentido a cidade crescer para a periferia se há espaços em regiões centrais. Imaginem o sistema de transporte necessário para cobrir uma área tão grande de forma eficiente? É preciso escolher se queremos um modelo de cidade densa ou dispersa, diz. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), citados na Cartilha do Plano Diretor do Município de São Paulo de 2004, entre 1991 e 2000 a população que morava na área central diminuiu 19%, enquanto a da periferia cresceu 210%. Além disso, estudos apontam que, do total de imóveis existentes na região central (nos distritos da Sé, República, Bela Vista, Santa Cecília, Liberdade, Bom Retiro, Consolação, Pari, Brás e Cambuci, que formam a jurisdição da Administração Regional da Sé), estão vazios (ou seja, 26%), quando o padrão internacional de tolerância para imóveis vagos é de, no máximo, 5%. C&N Dez propostas para o centro A Associação Viva o Centro elencou dez medidas para o centro de São Paulo que, segundo a entidade, criariam um forte e eficiente Centro Metropolitano, capaz de contribuir eficazmente para o equilíbrio econômico e social da capital, para o pleno acesso à cidadania e ao bem-estar de toda a população. 1. Requalificação do pólo Luz Santa Ifigênia Reurbanização na cota zero (nível da rua) do entorno do Complexo Cultural Júlio Prestes, Estação da Luz e Avenida Cásper Líbero, para aproveitamento de todo o potencial dos equipamentos culturais ali instalados (Pinacoteca do Estado, Jardim da Luz e Museu de Arte Sacra incluídos) e sua integração com o núcleo central. 2. Refuncionalização do Vale do Anhangabaú Restabelecimento do trânsito local no Anhangabaú, sem perda de suas qualidades de pequeno parque central, com vias bem delimitadas, incluindo a criação de uma rambla (avenida) contínua para pedestres, entre o Largo do Paissandu e a Rua Líbero Badaró. O objetivo é facilitar o acesso de veículos a edifícios da área e também a circulação de pedestres em segurança. 3. Requalificação da rótula central O importante anel viário que circunda o núcleo do Centro necessita de requalificação de sua geometria veicular, calçadas, paisagismo e iluminação para proporcionar conforto e segurança aos pedestres e facilitar o trânsito de veículos coletivos e particulares. 4. Revisão do sistema de calçadões no centro O sistema de calçadões perdeu qualidade e deixou de cumprir seu objetivo de espaço confortável e prioritário à circulação do pedestre e indutor da requalificação da área. 5. Construção de garagens subterrâneas Urgente licitação, pela prefeitura, da construção e operacionalização dessas garagens pela iniciativa privada, nos moldes da lei já aprovada pela Câmara com essa finalidade. 6. Implantação de sistema circular de bondes Para favorecer a microacessibilidade, propõe-se que a cidade opte por uma tecnologia de ponta no Centro, com veículos modernos, confortáveis e de desenho avançado, que articulem terminais de transporte, grandes garagens e pólos de atração de público da área, a transitar com segurança pelos calçadões. 7. Criação de espaços adequados ao comércio informal Para abrigar os 892 camelôs legalizados nos distritos Sé e República, que a municipalidade crie um ou dois centros populares de compras em terrenos, prédios ou galpões adquiridos ou locados pela prefeitura para tal fim, liberando totalmente, dessa forma, as calçadas, praças e ruas para a circulação de pedestres e veículos. 8. Coordenação de gestão Implantação de uma eficiente coordenação e gestão, pela prefeitura, da rede de instituições públicas e privadas que atendem e/ou acolhem pessoas em situação de rua do Centro. A medida deve prover condições para a inclusão social dessas pessoas ou encaminhá-las ao atendimento necessário, de modo a tirá-las das ruas e devolver-lhes a dignidade. 9. Implantação de um sistema territorializado (por microrregião) de zeladoria urbana, segurança e fiscalização A gestão integrada de cada microrregião do Centro, em cooperação com as ações locais, deve garantir qualidade e eficiência à zeladoria urbana e à rede de proteção social, objetivando: atendimento à população carente; controle do uso e ocupação do espaço público e melhoria da segurança com estímulo à integração operacional, por microrregião, entre as polícias Militar e Civil e Guarda Civil Metropolitana; padronização e manutenção de calçadas; automatização da coleta de lixo; melhorias na iluminação, limpeza pública e controle da poluição visual e sonora. 10. Guichê Inteligente do Centro Criação de um protocolo único para receber projetos e empreendimentos para a área central, com a função de encaminhá-los à aprovação dos órgãos públicos competentes e de articular soluções para agilizar sua realização. Flexibilização e compatibilização das normas relativas a projetos de reforma, reciclagem e restauro de edificações para incentivar a modernização e melhorar a utilização do estoque imobiliário do Centro. Fonte: Associação Viva o Centro.