O REGISTRO DE IMÓVEIS COMO INSTRUMENTO PARA A PROTEÇÃO E DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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1 ESADE LAUREATE INTERNATIONAL UNIVERSITIES CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO BIANCA SANT ANNA DELLA GIUSTINA O REGISTRO DE IMÓVEIS COMO INSTRUMENTO PARA A PROTEÇÃO E DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Porto Alegre 2009

2 BIANCA SANT ANNA DELLA GIUSTINA O REGISTRO DE IMÓVEIS COMO INSTRUMENTO PARA A PROTEÇÃO E DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Monografia apresentada como requisito à conclusão do curso de Curso de Especialização em Direito Imobiliário da ESADE - Laureate International Universities. Orientador: Professor Pós-Doutor Germano André Doederlein Schwartz Porto Alegre 2009

3 RESUMO O presente trabalho busca estudar o papel do registro de imóveis para a proteção e desenvolvimento do mercado imobiliário. Para tanto, analisa-se a necessidade de implementação de sistemas registrais e seus reflexos na economia. Identificam-se os principais sistemas de publicidade registral do mundo. Logo após, estudam-se os princípios registrais responsáveis pela segurança nas transações imobiliárias. Por fim, apontam-se medidas para ampliar a atuação do registro imobiliário com a finalidade de fortalecer a economia. Utiliza-se o método de pesquisa indutivo. Aponta-se como o principal objetivo deste estudo a importância de um sistema registral sólido para assegurar a saúde do sistema imobiliário interno e internacional e, por via de conseqüência, de uma economia de mercado globalizada. Palavras-chave: Desenvolvimento do Mercado. Fortalecimento Economia. Função Econômica. Registro Imobiliário. Segurança Jurídica.

4 ABSTRACT This monograph aims to study the role of the registry of property for the protection and development of the property market. Thus, analyzing the need for implementation of systems records and its consequences on the economy. Identifies the main systems registral advertising on the planet. Soon after, studying the principles responsible for the security registered in real estate transactions. Finally, suggest measures to expand the activities of the real estate registry in order to strengthen the economy. Adopts the method of inductive research. It is pointed out as the main objective of this study the importance of a solid registral to ensure the health of the domestic and international real estate and, by way of consequence of a globalized market economy. Keywords: Market Development. Strengthening the Economy. Staff Cost. Property Registry. Juridical Security.

5 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO IMPLEMENTAÇÃO DE SISTEMAS REGISTRAIS SÓLIDOS: INSTRUMENTO PARA GARANTIR A SAÚDE DO MERCADO IMOBILIÁRIO INTERNO E INTERNACIONAL NECESSIDADE DE IMPLEMENTAÇÃO, MANUTENÇÃO OU APERFEIÇOAMENTO DOS SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS PARA ASSEGURAR E POSSIBILITAR O DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO AS PRINCIPAIS MODALIDADES DE PUBLICIDADE DOS DIREITOS IMOBILIÁRIOS ENCONTRADAS NO PLANETA PRINCÍPIOS ESTRUTURANTES DA ATIVIDADE REGISTRAL: GARANTIA DE SEGURANÇA NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS PRINCÍPIOS DA QUALIFICAÇÃO, DA LEGALIDADE E DA DISPONIBILIDADE PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO DE VALIDADE DOS ATOS E DA FÉ PÚBLICA PRINCÍPIO DA PRIORIDADE PRINCÍPIO DO TRATO SUCESSIVO OU DA CONTINUIDADE PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E SUBJETIVA PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE AMPLIAÇÃO DO PAPEL DESEMPENHADO PELO REGISTRO DE IMÓVEIS: FORTALECIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO CONCENTRAÇÃO DE TODOS OS DADOS RELATIVOS AO IMÓVEL EM SUA MATRÍCULA RAPIDEZ NO ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DA MATRÍCULA E PRECISÃO DE SEUS DADOS...38

6 4.3 UNIFICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DOS CÓDIGOS DE NORMAS ESTADUAIS CONSIDERAÇÕES FINAIS...42 REFERÊNCIAS...46 ANEXO...51 ANEXO A - Administração da Terra e Proteção de Direitos Reais Imobiliários...52

7 6 1 INTRODUÇÃO O presente trabalho é fruto de uma reflexão sobre o papel desempenhado pelo Registro Imobiliário depois da grave crise econômica que assolou os mercados há um ano e meio. 1 Embora hoje já se possa pensar em um um mundo pós-crise, uma vez que a economia global 2 econtra-se em franca recuperação, deve-se se atentar para as causas que levaram ao surgimento e à eclosão da crise econômica mundial cuja gênese está no mercado imobiliário americano. Reportando-se aos acontecimentos que deram origem à crise, observa-se que o mercado imobiliário americano apresentou um intenso crescimento, impulsionado pelo grande aumento da oferta de crédito. A maior disponibilidade de recursos fez com que as instituições financeiras passassem a conceder empréstimos mais facilmente. Possibilitou-se, assim, que pessoas com histórico de inadimplência pudessem também se beneficiar desta flexibilização. A concessão de crédito imobiliário a pessoas com alto potencial de inadimplência estava garantida pelos próprios imóveis financiados os quais se encontravam em crescente valorização. 3 Os créditos oriundos de tais financiamentos 1 Em quase todos os sites jornalísticos do mundo, a catástrofe foi, com ligeiras variações, anunciada assim em 15 de setembro de 2008, uma segunda feira: Nesta manhã, a Lehman Brothers, uma das mais prestigiosas instituições do Wall Street, entrou com o pedido de proteção por falência depois que as tentativas para salvá-la feitas durante o fim de semana fracassaram. Nos meses seguintes, os desdobramentos da falência do Lehman Brothers desencadeariam uma torrente de destruição da riqueza de pessoas, empresas e países (GUANDALINI, Giuliano. O Mundo Pós-Crise. Revista Veja, ed. 2130, ano 42, n. 37, p , 16 set p. 121 et seq). 2 Segundo a obra Dicionário da Globalização, a globalização é o conjunto dos processos em cujo andamento os Estados nacionais vêem a sua soberania, sua identidade, suas redes de comunicação, suas chances de poder e suas orientações sofrerem a interferência cruzada de atores transnacionais (GIDDENS, 1988 apud ARNAUD, André Jean; BOTELHO, Eliane. Dicionário da Globalização. Direito - Ciência Política. Rio de Janeiro, Lumen Juris, p. 100). [...] Trata-se essencialmente de uma questão de transgressão das fronteiras: um Direito global extrapola largamente as fronteiras do Estado Nacionas para buscar suas fontes também fora dele: desde os tratados multilaterais [...] até as normas emanadas dos organismos internacionais [...], passando pela rica jurisprudência dos entes jurisdicionais internacionais (SUNFELD, 1988 apud ARNAUD; BOTELHO, op. cit., p. 157 et seq). 3 SILVA, Bruno Mattos e. Subprime Mortgage no SFH e a súmula n º 84 do STJ: o sistema bancário brasileiro corre risco? Revista Boni Juris, Curitiba, ano XXI, n. 546, p. 6-7, maio 2009, p. 6-7.

8 7 ficaram conhecidos como créditos subprime ou subprime morgtage 4, isto é, créditos de segunda linha, justamente em razão do maior risco de inadimplência. O crescimento desse segmento de financiamento foi alavancado pelo fato de os empréstimos, em sua grande maioria, terem sido firmados a curto prazo. Se os mutuários tornassem-se inadimplentes teriam de repactuar o empréstimo ou desocupar o imóvel. Outrossim, o fato de tais financiamentos oferecerem maior risco para as instituições financeiras, elevava a taxa de juros, o que os tornou mais atraentes aos olhos de bancos e de fundos de investimento na busca por maiores lucros. Os títulos oriundos dos financiamentos imobiliários subprime mortgage eram comprados por outras instituições financeiras antes de terem sido saldados junto à instituição financiadora. A instituição financiadora, então, voltava a emprestar dinheiro com o produto da venda desses títulos e assim sucessivamente. Dessa forma, estabeleceu-se uma cadeia de compra e venda de tais títulos. 5 Contudo, grande parcela dos tomadores de empréstimos garantidos pelo subprime mortagage passou a não saldar as suas dívidas, o que deu início a um efeito dominó de inadimplência. Como resposta para este fenômeno, diminuiu a oferta de crédito para a compra e venda de títulos subprime mortgage, uma vez que tais investimentos começaram a se mostrar inseguros. O problema toma proporções gigantescas porque os títulos subprime mortgage, que eram garantidos como investimentos seguros por agências especializadas em avaliar riscos, foram livremente negociados em bolsas de valores por todo o mundo. Muitos fundos de investimento formados por instituições financeiras que emitiram títulos subprime mortgage, por não conseguirem vendê-los 4 Segundo Bruno Mattos e Silva (2009, p. 7), [...] os jornais passaram a utilizar a expressão subprime mortgage como significado oposto ao de prime mortgage: se o prime mortgage é o empréstimo excelente em termos de baixo risco, subprime mortgage é o empréstimo em que a possibilidade de inadimplência do devedor é grande e a garantia é insuficiente. 5 ENTENDA a crise com o mercado imobiliário nos EUA. Folha Online, 16 ago (Seção Dinheiro). Disponível em: < Acesso em: 17 out

9 8 no mercado, voltavam a adquiri-los na expectativa de revendê-los, futuramente, a um preço mais alto. 6 Das causas que levaram à conformação da crise imobiliária e, por via de conseqüência, à crise econômica mundial, observa-se a existência de um movimento de desregulamentação dos mercados, especialmente, nos Estados Unidos da América e no Reino Unido, a partir dos anos oitenta. Ademais, vislumbrase que o crescimento econômico experimento pelo mercado imobiliário americano esteve apoiado, eminentemente, em um movimento especulativo, próprio do sistema capitalista. Significa dizer, em outras palavras, que as pessoas adquiriam ativos, in casu, imóveis, na expectativa de obter uma valorização futura. 7 Como decorrência deste movimento, o aumento do número de investidores causou uma alta nos preços dos imóveis, levando mais e mais pessoas a escolherem este tipo de ativo, o que gerou a propalada bolha especulativa. A crise instalou-se, definitivamente, quando os valores dos imóveis sob os quais estavam lastreados os empréstimos começaram a decair, ocasionando, assim, uma diminuição da garantia total da dívida. 8 Não há dúvida de que foram adotadas uma série de medidas bem sucedidas para estancar a atual crise. No entanto, é preciso que se criem novos mecanismos para impedir que, futuramente, novas crises de grandes proporções, como essa, voltem a ocorrer. A solução, segundo especialistas, está na combinação de medidas políticas, econômicas, fiscalizatórias e regulatórias. No que tange ao mercado imobiliário, além das medidas elencadas, a existência de um sistema registral sólido desponta como um elemento imprescindível para alavancar o crescimento imobiliário tanto no âmbito nacional quanto no âmbito internacional. Resta analisar de que forma a instituição jurídica do registro de imóveis promove a proteção e o desenvolvimento do mercado imobiliário na era da globalização. 6 HUTTON, Will. This terrifying moment is our one chance for a new world. The 2008 Crash - The Observer, p. 8, 5 out p SILVA, 2009, p Ibid., p. 6.

10 9 Para o desenvolvimento do estudo em questão, a metodologia de pesquisa adotada é a do método indutivo. A partir da identificação e delimitação das posições existentes sobre o tema, serão apontadas as melhores soluções para a análise proposta. A técnica de pesquisa 9 adotada é a da documentação indireta. 10. A forma de pesquisa escolhida é a da revisão bibliográfica 11 do tema abordado, acompanhada de um estudo de direito comparado. Para a realização do trabalho, a monografia foi dividida em três capítulos. No primeiro capítulo, examina-se o papel desempenhado por diferentes sistemas registrais para a construção de um mercado imobiliário saudável. No segundo capítulo, apontam-se os princípios imobiliários registrais garantidores da segurança jurídica, indispensável para viabilizar as transações comerciais. No último capítulo, analisa-se como o Registro Imobiliário, em nosso país, pode atuar para conferir mais segurança jurídica nas relações negociais, bem como para favorecer um maior crescimento econômico. A importância do presente estudo reside em identificar e propor inovações para ampliar o papel desenvolvido pelo registro de imóveis de modo a fortalecer o mercado imobiliário e a economia de mercado como um todo. Em um mundo globalizado, que encontra na universalização da economia uma das suas principais características, as soluções adotadas no Brasil irradiam reflexos em todo o mercado. 9 Segundo Eva Maria Lakatos, Técnica é um conjunto de preceitos ou processos de que se serve uma ciência ou arte; é a habilidade para usar esses preceitos ou normas, a parte prática. Toda ciência utiliza inúmeras técnicas na obtenção de seus propósitos (MARCONI, Maria de Andrade; LAKATOS, Eva Maria. Fundamentos de metodologia científica. 6. ed. 7. reimpr. São Paulo: Atlas, p. 176). 10 Conforme o ensinamento de Eva Maria Lakatos, a documentação indireta é a fase da pesquisa realizada com o intuito de recolher informações prévias sobre o campo de interesse. O levantamento de dados, primeiro passo de qualquer pesquisa científica, é feito de duas maneiras: pesquisa documental (ou de fontes primárias) e pesquisa bibliográfica (ou de fontes secundárias) (MARCONI; LAKATOS, op. cit., p. 176). 11 De acordo com Eva Maria Lakatos, A pesquisa bibliográfica, ou de fontes secundárias, abrange toda a bibliografia já tornada pública em relação ao tema de estudo, desde publicações avulsas, boletins, jornais, revistas, livros, pesquisas, monografias, teses material cartográfico etc., até meios de comunicação orais: rádio, gravações em fita magnética e audiovisuais: filmes e televisão. Sua finalidade é colocar o pesquisador em contato direto com tudo o que foi escrito, dito ou filmado sobre determinado assunto, inclusive conferências seguidas de debates que tenham sido transcritos por alguma forma, quer publicadas, quer gravadas. Para Manzo (1971;32), a bibliografia pertinente oferece meios para definir, resolver, não somente problemas já conhecidos, como também explorar novas áreas onde os problemas não se cristalizaram suficientemente e tem por objetivo permitir ao cientista o reforço paralelo na análise de pesquisas ou manipulação de suas informações (Trujilo, 1974:230) (MARCONI; LAKATOS, op. cit., p. 185).

11 10 Nesse sentido, a bem lançada lição do Pós-Doutor Germano Schwartz 12 ao asserverar que se na forma clássica de Estado, o poder era exercido pela força física, agora, o poder passa a ser exercido por força econômica. Por isso, não se pode relegar a um segundo plano a atuação do Registro Imobiliário, uma vez que a sua existência e a sua conformação interferem nas transações que movimentam o mercado. 12 COSTA, Renata Almeidada; SCHWARTZ, Germano. Estado, Globalização e Política Cosmopolita: Que forma estatal para qual direito? Revista da Ajuris, Porto Alegre, ano 26, n. 75, set p. 173.

12 11 2 IMPLEMENTAÇÃO DE SISTEMAS REGISTRAIS SÓLIDOS: INSTRUMENTO PARA GARANTIR A SAÚDE DO MERCADO IMOBILIÁRIO INTERNO E INTERNACIONAL 2.1 NECESSIDADE DE IMPLEMENTAÇÃO, MANUTENÇÃO OU APERFEIÇOAMENTO DOS SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS PARA ASSEGURAR E POSSIBILITAR O DESENVOLVIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO É a inter-relação entre a Economia 13 e o Direito que impulsiona o crescimento de um mercado imobiliário sólido e confiável. Calha invocar, nesse sentido, a lição de Luciano Benetti Timm 14, ao analisar as razões pelas quais a ciência econômica deve dialogar com a ciência jurídica: Por que o Direito deveria dialogar e se aproximar da Economia? Brevemente, em primeiro lugar, porque a Economia é a ciência que descreve de maneira suficientemente adequada o comportamento dos seres humanos em interação no mercado, que é tão importante para a vida real em sociedade. Em segundo lugar, porque a Economia é uma ciência comportamental que atingiu respeitável e considerável padrão científico, sendo hoje uma das grandes estrelas dentre as ciências sociais aplicadas pelo grau de comprovação matemático e econométrico de seus modelos. Em terceiro lugar, a Ciência Econômica preocupa-se com a eficiência no manejo dos recursos sociais escassos para atender ilimitadas necessidades humanas - que é problema chave quando se falam de direitos sociais ou mais genericamente fundamentais. Com efeito, a aplicação da ciência econômica à ciência jurídica é benéfica. Um bom exemplo está no trabalho integrado entre Economia e Direito para gerar e 13 Segundo Eduardo Gulart Pimenta, A economia pode, em essência, ser tomada como o ramo das ciências sociais aplicadas destinado à análise da forma pela qual a população gera, organiza e usufrui de seus limitados recursos materiais com o objetivo de atender às suas necessidades e vontades. [...] Em outras palavras, é o estudo de como a sociedade escolhe entre suas necessidades e desejos de forma a adequá-los aos recursos materiais de que dispõe e de como a sociedade procura aperfeiçoar a utilização desses mesmos recursos materiais (PIMENTA, Eduardo Goulart. Direito, Economia e relações patrimoniais privadas. Revista de Informação Legislativa, Brasília, ano 43, n. 170, p. 160, abr./jun p. 160). 14 SARLET, Ingo Wolfgang et al. Direitos fundamentais: orçamento e reserva do possível. Porto Alegre: Livraria do Advogado, p. 57.

13 12 distribuir riquezas. A partir da análise econômica do Direito, as normas jurídicas são concebidas, interpretadas e aplicadas conforme as necessidades econômicas e sociais do respectivo país. Como referência da análise econômica do direito, cita-se o direito à propriedade privada imobiliária. Do ponto de vista da ciência economica, ele é um poderoso ativo. Do ponto de vista da ciência jurídica, o direito à propriedade privada é um direito fundamental. Portanto, seja pelas implicações econômicas, seja pelas implicações jurídicas, é preciso que se adotem regras para disciplinar o direito à propriedade privada imobiliária. De acordo com a lição de Benito Arruñada 15, O direito de propriedade tem uma importância fundamental, pois é a chave fundamental do desenvolvimento. Ademais, é um direito humano fundamental, que estende suas raízes no mais profundo da psicologia humana. Fixe-se em como os animais defendem seu território ou como as crianças seus brinquedos. Ademais, a propriedade encerra conseqüências políticas substanciais, já que sem propriedade, não há liberdade. Considerando a importância do direito à propriedade privada imobiliária para o desenvolvimento e crescimento da economia, organismos internacionais como a Organização das Nações Unidas (ONU) 16 e a Comissão Econômica para a Europa das Nações Unidas (CEE/ONU) já preconizavam a adoção, em termos mundiais, de sistemas de registros de direitos da propriedade muito antes da crise americana das hipotecas. 15 ARRUÑADA, Benito. Diálogos Meridianos. Direitos, Registros e função social da propriedade. Diálogos com Benito Arruñada. Boletim Eletrônico do IRIB, São Paulo, n. 2179, 27 nov Disponível em: < Acesso em: 1 ago A ONU, desde a sua criação, tem buscado implementar pelo mundo sistemas cadastrais, gênero do que chamamos de sistemas de registro de imóveis. Segundo consta da Declaração de Bogor, este compromisso da ONU reconhece que sistemas cadastrais eficientes e eficazes são essenciais para o desenvolvimento econômico, gestão ambiental, estabilidade social em países desenvolvidos e em desenvolvimento (FÉDÉRATION INTERNATIONALE DES GÉOMÈTRES (FIG). The Bogor Declaration: United Nations Interregional Meeting of Experts on the Cadastre. Bogor, mar Disponível em: < Acesso em: 22 fev. 2009).

14 13 A importância de um sistema registral confiável é reconhecida também pelo Banco Mundial e pelo Fórum Econômico Mundial 17 como uma peça chave para o bom funcionamento do mercado. Trata-se, portanto, de um dos ingredientes necessários para a construção da prosperidade econômica de um país, isoladamente, e de uma economia de mercado, como um todo. Com efeito, a implementação, a manutenção ou o aperfeiçoamento dos sistemas registrais imobiliários representam avanços de diferentes ordens para as nações. Quais são os principais avanços? Inicialmente, pode-se apontar o registro imobiliário como uma instituição indispensável para a proteção jurídica dos direitos patrimoniais. Ao garantir o direito à propriedade privada, o registro imobiliário inibe ou, pelo menos, minimiza os litígios que possam surgir em relação à propriedade. Dessa forma, o registro de imóveis contribui, decisivamente, para a estabilidade social e justiça. Ademais, o registro imobiliário é a melhor solução para diminuir os custos 18 na aquisição da propriedade. O álbum imobiliário possibilita que o futuro adquirente avalie a situação jurídica em que se encontra o imóvel. Significa dizer que, a partir das informações advindas do registro, saber-se-á quem é o titular da propriedade, os gravames e os direitos que sobre ela recaiam. Destarte, o valor real do imóvel será 17 Segundo José Augusto Guimarães Mouteira Guerreiro, 4- Um dos oito factores que no Word Economic Fórum são identificados e considerados determinantes para o desenvolvimento é precisamente o das instituições civis tidas como as de natureza legal e civil, relevando para uma economia de mercado competitiva. Aí se indica o papel da lei e das ofertas de protecção dos direitos de propriedade. Diz-se depois, nomeadamente, o seguinte: Há prova que demonstra que o papel da lei e da dominialidade são fundamentos para uma economia de mercado competitiva e são condições necessárias para um país prosperar. Estas citações reflectem de modo inequívoco o papel, que, para um foro especializado e de tanto prestígio entre os economistas mundiais como é o Word Economic Fórum, devem desempenhar os sistemas que visem assegurar a protecção dos property rights. Ora, tais sistemas são, evidentemente, os que têm por objecto o registro da propriedade imobiliária (GUERREIRO, José Augusto Guimarães Mouteira. Registro Imobiliário. Necessário Instrumento do Progresso Econômico-social. Palestra proferida no XIII Encontro do Cinder em Punta del Este, Uruguai Disponível em: < guerreiro.asp>. Acesso em: 24 fev. 2009). 18 O principal referencial adotado pela Economia para para avaliar a conduta de um agente é o binômio eficiência/ineficiência, que é feito a partir da comparação entre custos e benefícios. Os custos podem ser definidos como aquilo que se abriu mão para a realização da conduta e os benefícios podem ser compreendidos como o que foi obtido como efeito da ação (PIMENTA, 2006, p. 160).

15 14 melhor aferido. Conforme o ensinamento de José Augusto Guimarães Mouteira Guerreiro 19 Os custos de transacção a que nos temos referido estão, pois, directamente ligados aos custos de informação e implicitamente aos custos de vigilância. Para que a transacção se processe é primordial que o agente económico esteja informado sobre as qualidades do produto, incluindo os direitos, reservas, encargos, utilidades que contém e pode proporcionar - e que constituem factores determinantes do seu valor - bem como sobre as condições em que a própria transacção se pode concretizar. No tocante à redução de custos, cumpre sinalar, igualmente, que a existência de um sistema registral imobiliário viabiliza a execução judicial e extrajudicial dos direitos de garantia. Um sistema eficaz de direitos de garantia gera reflexos em toda a economia. Cita-se, nessa linha, a lição de Vicente Domínguez Calatayud 20 : [...] resulta evidente que sem direitos reais devidamente concedidos não há mercado, posto que os agentes não poderiam intercambiar os bens se não existe uma vinculação entre os titulares e esses bens; sem direitos de propriedade definidos não há mercados eficientes, e sem estes últimos, não há crescimento econômico. O oferecimento de uma garantia real implica diminuição das taxas de juros, reduzindo-se substancialmente o risco de insolvência. Como resultado, os créditos serão mais baratos e, por via de conseqüência, será maior o número de beneficiados pela credibilidade da economia, irradiando-se tais efeitos no âmbito interno e externo. Dessa forma, haverá um desenvolvimento econômico mais rápido. 21 Gize-se, por oportuno, que os custos de transação, segundo a ciência econômica, são indicadores de eficiência ou ineficiência. A aferição desses indicadores é analisada a partir da ação do agente, ou seja, é preciso examinar se a ação perpetrada contribuiu ou não para a maximização dos recursos materiais disponíveis ou para sua excelente utilização. A avaliação, então, é feita com base 19 GUERREIRO, CALATAYUD, Vicente Domínguez. Eficácia dos sistemas registrais como base da proteção jurídica dos direitos da propriedade do cidadão. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun Disponível em: < Acesso em: 20 jul ARRUÑADA, 2005.

16 15 na comparação entre os custos, ou seja, aquilo do que se teve que abrir mão, e os benefícios, isto é, o que foi obtido pela ação. 22 Considerando-se este referencial adotado pela economia, resta claro que a adoção de um sistema registral imobiliário gera uma redução nos custos de transação, mostrando-se, portanto, muito eficiente. Somando-se aos muitos benefícios que advém da existência de um sistema registral sólido, não se pode deixar de mencionar a segurança jurídica 23. Ela é alcançada quando se confere a máxima proteção possível aos titulares dos direitos registrais imobiliários e aos terceiros de boa-fé. Arrola-se, nesse diapasão, excerto da Declaração de Lima 24 O Estado moderno consagra o princípio constitucional da segurança jurídica. O tráfego imobiliário exige que o ordenamento jurídico esteja investido de mecanismos que permitam aos cidadãos adotar suas decisões em um marco de juridicidade plena. O Registro Imobiliário é a instituição da qual se vale o Estado para proporcionar a segurança e a certeza jurídicas nas transações imobiliárias. A segurança jurídica, própria de um sistema registral sólido, está alicerçada nos elementos que garantem a sua existência. Citam-se, nesse sentido, a adoção de um sistema registral imobiliário com indicadores real e pessoal 25, a exigência de autenticidade dos documentos que ingressam no ofício imobiliário 26, a observância 22 PIMENTA, 2006, p Segundo as Conclusões do VIII Congresso Internacional de Direito Registral, a segurança jurídica é um valor essencial do Direito, afiança a justiça, assegura a liberdade, propende à paz social, e, por tudo isso, resulta ineludível para realizar o bem comum. Tal segurança deve alcançar tanto à titularidade e ao conteúdo dos direitos, como à proteção do tráfego sobre os mesmos (SERRANO, Juan José Pretel. Sistemas registrais: a propriedade inscrita como a propriedade protegida. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun Disponível em: < Acesso em: 5 ago. 2009). 24 INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB). Declaração de Lima (Declaración de Lima). Boletim Eletrônico do IRIB, n. 2993, 14 jun Disponível em: < Acesso em: 28 jul No Brasil, o artigo 173 da Lei dos Registros Públicos, Lei nº 6015/1973, disciplina que haverá no Registro de Imóveis um livro destinado ao Indicador Real (Livro nº 4) e outro destinado ao Indicador Pessoal (Livro nº 5). 26 No nosso país, o artigo 1º da Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, dispõe que os serviços concernentes aos Registros Públicos servem para dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. A mesma disposição está lançada no artigo 1º da Lei nº 8.935/94.

17 16 de uma rigorosa qualificação dos títulos 27 e a necessidade de formação jurídica especializada para o exercício da atividade notarial ou de registro. 28 Ressalta-se, ainda, que a segurança jurídica é transmitida aos investidores quando encontram um sistema de registro de imóveis confiável e isento. A confiabilidade nas informações prestadas e a isenção do registrador de imóveis no exercício de sua função são indispensáveis para impulsionar as transações imobiliárias. Cita-se, nesse sentido, excerto de palestra proferida pela Comissão Econômica para a Europa das Nações Unidas (CEE/ONU) 29 : Independentemente do tipo de garantia utilizada, a segurança do comércio jurídico recai sobre a confiabilidade da informação disponível para as partes contratantes. Esta exigência será sempre imperfeita enquanto as próprias partes fornecerem esta informação. Seria melhor se a informação útil para a transação fosse registrada em um serviço público de registro criado por uma autoridade neutra e determinada. Para que o sistema registral imobiliário cumpra plenamente sua função econômica, é preciso que o registro da propriedade seja operacionalizado por uma instituição jurídica, o que já ocorre em considerável parte dos países no mundo como, por exemplo, o Brasil. Nesses países, o procedimento que disciplina o registro, o seu conteúdo e os seus efeitos encontram sua conformação no ordenamento jurídico. Conforme José Simeón Rodríguez Sánchez 30 : 27 No nosso Brasil, o artigo 176 da Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, arrola uma série de requisitos que devem ser seguidos para que se proceda a um registro no Ofício Imobiliário dentre os quais figuram a análise do título transmissão ou do ônus; a forma do título, sua procedência e caracterização. 28 No nosso país, o artigo 3º da Lei nº 8.935/94 disciplina que o notário ou tabelião, e o oficial de registro ou registrador são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro. 29 UNITED NATIONS ORGANIZATION (UNO). Economic and Social Council. Workshop on security mecanisms in the creation of real property of real property markets: protecting rights. Madrid, sep Disponível em: < e.pdf>. Acesso em: 1 mar Tradução nossa. 30 SÁNCHEZ, José Simeón Rodríguez. Princípios de Regulação e organização do Sistema Registral: Poder Público, organização, autofinanciamento, responsabilidade. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun Disponível em: < Acesso em: 6 ago

18 17 O registro de propriedade é jurídico em seu procedimento porque a norma jurídica determina os passos para a recepção de títulos que têm acesso ao mesmo, seu controle, sua publicação, e sua publicidade. Configurado como procedimento administrativo, judicial ou sui generis, a maior parte dos ordenamentos prevê uma regulamentação para o procedimento de registração de domínio e dos direitos reais, tanto mais elaborada tecnicamente quanto mais se configure o Registro como um Registro de direitos com efeitos de fé publica. O procedimento registral pressupõe, pois, um marco jurídico definido que afeta a atuação dos operadores do sistema registral, a definição dos direitos suscetíveis de inscrição e as normas que os encarregados do Registro devem aplicar na qualificação dos documentos que se apresentam ao Registro e na publicidade de sua informação. Nessa senda, calha invocar, ainda, o ensinamento de Álvaro Delgado Scheelje 31 [...] nenhuma sociedade pode garantir o pleno exercício dos direitos patrimoniais de seus integrantes, se antes não estrutura um sistema registral eficiente que outorgue publicidade a tais direitos ou a determinados documentos que se subscrevam no exercício destes. Dessa maneira, os agentes econômicos que efetuam transações comerciais, poderão contar como uma valiosa ferramenta que lhes permitirá conhecer a existência, os alcances e as limitações da titularidade destes direitos patrimoniais num contexto determinado. Com efeito, um sólido sistema de registro imobiliário é fundamental para o desenvolvimento de uma economia de mercado célere, eficiente e operativa. Como bem assevera Benito Arruñada 32, a propriedade é a base do sistema de incentivos dos agentes econômicos. Se a propriedade não for segura, os incentivos diminuem consideravelmente, o que afeta o sistema econômico. Refere-se, como exemplo, um contrato de compra e venda de bem imóvel. A titularidade da propriedade, os ônus que sobre ela incidem e as possibilidades de imposição de novos gravames interferem, decisivamente, nas fases pré-contratual, contratual e até mesmo na pós-contratual. Significa dizer que as informações constantes da matrícula do imóvel são fundamentais para a formação de uma rede de transações, mola propulsora do mercado. Vislumbra-se, claramente, que a 31 SCHEELJE, Álvaro Delgado. Eficácia dos sistemas registrais na proteção jurídica do direito de propriedade e demais direitos patrimoniais do cidadão. In: INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB). XIV Congresso Internacional de Direito Registral de Moscou. 1-7 jun Disponível em: < Acesso em: 2 ago ARRUÑADA, 2005.

19 18 adoção de sistemas de registro de imóveis é condição para o funcionamento de uma economia de mercado eficiente e operativa. 2.2 AS PRINCIPAIS MODALIDADES DE PUBLICIDADE DOS DIREITOS IMOBILIÁRIOS ENCONTRADAS NO PLANETA O sistema de publicidade imobiliária existe para assegurar o direito das partes contratantes, para salvaguardar seus direitos em relação a terceiros e para viabilizar futuras transações. Sem dúvida, a publicidade é um dos pilares do sistema registral imobiliário, pois sua principal finalidade é dar vida ao princípio da segurança jurídica, indispensável às relações negociais. Consoante o magistério de Álvaro Delgado Sheelje, 33 a publicidade registral é a exteriorização sustentada e ininterrupta de determinadas situações jurídicas, para produzir cognoscibilidade geral. Dessa forma, o conhecimento acerca da titularidade dominial é disponibilizado a todos de forma ampla, geral e irrestrita. A publicidade registral pode ser divida em material e formal. A publicidade material é entendida como a presunção de conhecimento geral dos dados que se encontram no registro ou, pelo menos, o seu potencial conhecimento pela comunidade. Por sua vez, a publicidade formal espelha a possibilidade de acesso ao conteúdo dos assentos registrais, o que pode ocorrer pelo fornecimento de nota informativa ou certidão. Ressalta-se, igualmente, que a publicidade se impõe em diferentes situações na atividade registral. Ela pode ser a forma necessária à existência, à afirmação ou ao conhecimento do ato perante terceiros. Pode também se apresentar como uma condição ou, ainda, como uma concausa para que o ato venha a produzir efeitos jurídicos SCHEELJE, ALMEIDA, Carlos Ferreira de. Publicidade e teoria dos registros. Coimbra: Almedina, p. 198 et seq.

20 19 Embora cada país tenha um sistema de registro imobiliário com suas peculiaridades, existem características comuns que permitem agrupar os sistemas de acordo com o tipo de publicidade que é dada ao registro. Em linhas gerais, os sistemas de publicidade registral dividem-se em romano-germânicos e anglosaxônicos. A publicidade imobiliária, no sistema romano-germânico, conhecido também como sistema latino, é caracterizada, dentre outros aspectos, pela necessidade de inscrição tabular para que o ato produza efeitos contra terceiros. O direito publicizado é considerado o único que existe ou, pelo menos, o único do qual o adquirente precisa ter conhecimento. 35 A presunção da existência do direito real inscrito no registro pode ser absoluta ou relativa conforme o ordenamento jurídico dispuser. No direito alemão, por exemplo, a presunção é absoluta, ao passo que no direito espanhol é relativa. 36 Nesse sistema, a publicidade registral só ocorre se tiver informada por um documento autêntico, ex vi legis, como, por exemplo, uma escritura pública ou uma sentença judicial. A publicidade pressupõe, ainda, a legitimação dos requerentes e a qualificação do título, que deve ser acompanhada pelo exame da legalidade do ato. 37 Por sua vez, o sistema saxônico, próprio dos países que adotaram a commow law, apresenta uma publicidade bastante diminuta. O registro limita-se a um mero arquivo. Os documentos que geram o direito de propriedade são eminentemente privados. Não existe, a exemplo do que ocorre no sistema latino, uma análise dos títulos e da legitimação dos contraentes. Da mesma forma, o sistema anglo-saxão não prevê o exame da legalidade dos atos registráveis. 38 Dadas as características do sistema anglo-saxônico, observa-se que o conhecimento acerca dos titulares da propriedade imobiliária e dos encargos que recaiam sobre ela decorre de presunções. Na realidade, tais informações são 35 SERRANO, GUERREIRO, Ibid. 38 Ibid.