DECRETO Nº DE 31 DE MAIO DE 2005 D E C R E T A

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1 Publicado D.O.E. Em DECRETO Nº DE 31 DE MAIO DE 2005 Estabelece regras e procedimentos administrativos a serem observados pelos órgãos e entidades integrantes do Poder Executivo Estadual na celebração de contratos de locação de bens imóveis e dá outras providências. O GOVERNADOR DO ESTADO DA BAHIA, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelos incisos II e V, do art. 105, da Constituição Estadual, o disposto no inciso I, do art. 129, da Lei Estadual nº 9.433, de 1º de março de 2005, e considerando: que toda e qualquer locação de imóvel implica ônus para o erário e, portanto, deve ser precedida de análise sobre a relação custo-benefício dessa opção; a necessidade de ser determinado, com segurança, o tamanho da área a ser locada em metros quadrados, a fim de se estabelecer o espaço adequado à sua ocupação, sem desperdícios; que a despesa com o pagamento do aluguel deve ser compatível com as atividades do órgão interessado, e a austeridade que deve nortear os gastos públicos, D E C R E T A Art. 1º - Os contratos de locação de bens imóveis em que a Administração Pública direta, autárquica e fundacional do Poder Executivo Estadual figure como locatária, deverão observar as normas estabelecidas neste Decreto, em conformidade com os arts. 126; 129, inciso I; 131, incisos e parágrafos, e 133 da Lei Estadual nº 9.433/05. Parágrafo único - As empresas públicas e sociedades de economia mista integrantes da Administração Pública Estadual poderão, facultativamente, utilizar os procedimentos referentes à locação de bens imóveis disciplinados neste Decreto. Art. 2º - Os órgãos e entidades da Administração Pública somente poderão locar imóveis quando comprovado, através de regular processo administrativo, a inexistência de imóvel de propriedade do Estado disponível e em condições de atender à demanda necessária em termo de espaço e localização, e ser o locador possuidor legítimo do bem a ser locado. 1º - O órgão ou entidade deverá consultar a Diretoria de Patrimônio DPA, da Superintendência de Serviços Administrativos SSA, da Secretaria da Administração SAEB, sobre a existência de imóvel disponível de propriedade do Estado. 2º - Quando o imóvel de propriedade do Estado não se encontrar em condições para a instalação da repartição pleiteante, deverá ser feita a análise da possibilidade de ser reformado, e, caso não haja condições, deverá ser justificada a não aceitação do imóvel disponível, considerando os fatores técnicos e econômicos. Art. 3º - Os contratos de locação deverão ser firmados sempre por prazo determinado e somente poderão ser prorrogados por meio de instrumentos escritos. 1

2 1º - As partes contratantes deverão, no prazo mínimo de 30 (trinta) dias antes do término do prazo contratual, manifestar, por escrito, seu interesse na prorrogação da vigência do contrato de locação. 2º - Finalizado o prazo contratual, inicial ou o decorrente da prorrogação, é facultada a celebração de novo contrato de locação do mesmo imóvel, em conformidade com as disposições previstas neste Decreto. 3º - Toda prorrogação contratual deverá ser justificada e acompanhada da comprovação de que o preço do aluguel encontra-se compatível com os valores de mercado. 4º - A prorrogação, autorizada pela autoridade competente para celebrar o contrato, deverá ser estipulada por prazo determinado e publicada na imprensa oficial. Art. 4º - Os contratos de locação celebrados pelo Estado, por intermédio dos órgãos da Administração Direta, cujos valores dos aluguéis mensais não ultrapassarem a 10 (dez) salários mínimos serão assinados pelo Secretário de Estado ou dirigente máximo do órgão e os de valores superiores a esse limite dependerão de autorização prévia do Governador do Estado. Art. 5º - Os contratos terão cláusulas de reajuste do valor do aluguel com periodicidade mínima de 01 (um) ano, devendo ser fixadas a época e as condições a que ficarão sujeitos. 1º - A Administração Pública deverá observar, quando do reajuste, se o novo preço está condizente com os valores praticados no mercado, devendo, no caso de incompatibilidade, negociar com o LOCADOR a redução do aluguel. 2º - Em caso de desacordo do LOCADOR com a negociação prevista no parágrafo anterior, deverá ser denunciada a locação até 30 (trinta) dias antes do seu vencimento, salvo razões de interesse público, declaradas no respectivo processo administrativo pelas autoridades referidas no artigo 4º. 3º - Os reajustes independem de solicitação do LOCADOR, devendo o locatário estabelecer, no contrato, a cláusula de reajuste utilizando o menor índice vigente na época da contratação, sempre verificando os índices oficiais: Índice de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA e o Índice Nacional de Preço ao Consumidor INPC, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE, e o Índice Geral de Preços de Mercado IGPM, da Fundação Getúlio Vargas FGV. 4º - Na época do reajuste, e ocorrendo prorrogação, a Administração Pública deverá verificar a variação anual do índice contratado em relação a outros existentes. 5º - Caso se apresente elevada a variação anual do índice pactuado, deverá ser proposta a sua alteração consensual, por meio de aditivo, para um outro índice de menor percentual e, no caso de sua extinção, para outro que venha a substituí-lo, indicando o período de apuração da sua variação, de preferência um mês antes da assinatura e um mês antes do vencimento, perfazendo um total de 12 (doze) meses. 6º - A unidade gestora interessada ou o órgão competente deverá elaborar o cálculo do reajuste e seu respectivo dirigente deverá aprová-lo, bem como autorizar o pagamento do aluguel atualizado. 2

3 Art. 6º - Os contratos serão elaborados em conformidade com a minuta padrão constante no Anexo Único que integra este Decreto. Parágrafo único - Os órgãos jurídicos poderão incluir cláusulas especiais com vistas a adaptar o modelo padrão ao objeto da locação. Art. 7º - O processo licitatório ou de dispensa, conforme o caso, que tenha por objeto a locação de bens imóveis, deverá ser devidamente instruído com os seguintes elementos: I - expediente do dirigente máximo do órgão interessado em locar um imóvel, expondo a finalidade da locação e as características do imóvel desejado; II - declaração da Secretaria da Administração de inexistência de imóvel de propriedade do Estado em condições adequadas à ocupação pelo órgão interessado ou justificativa do solicitante da não aceitação do imóvel disponibilizado pela SAEB; III - exposição de motivos do órgão, esclarecendo a preferência por determinado imóvel, em razão dos fins a que se destina, da infra-estrutura urbana, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha; IV - informação do órgão de que a área construída é adequada a sua instalação, em razão do número de funcionários que exercerá as atividades no local, bem como dos equipamentos que serão instalados e necessários ao tipo de atividade a ser exercida; V - planta do imóvel; título de domínio ou comprovação da legitimidade de posse que autorize o locador a celebrar contrato de locação; certidão negativa e número de inscrição do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU e cópia quitada das últimas contas de energia elétrica e água; VI - memorial descritivo, acompanhado de fotos do estado do imóvel (cobertura, calhas, forro, piso, paredes, pintura, esquadrias, vidros, portas, janelas, fechaduras, sanitários), especialmente as instalações elétricas e hidráulicas, com expressa referência a eventuais defeitos existentes, sendo esse memorial firmado pelo locador e pelo locatário e devendo fazer parte do instrumento contratual; VII - indicação da existência de recursos orçamentários para atendimento da despesa, em conformidade com a Lei de Responsabilidade Fiscal; VIII - laudo de avaliação ou, na sua impossibilidade devidamente justificada, demonstração da compatibilidade do valor do aluguel proposto com os níveis dos aluguéis de imóveis similares na mesma localidade; IX - pronunciamento do órgão jurídico; X - ato de dispensa de licitação, quando for o caso. 1º - Tratando-se de locação de imóvel de propriedade de pessoa física, o processo também deverá ser instruído com cópias autenticadas do Registro Geral - RG e do Cadastro de Pessoa Física CPF. 2º - Tratando-se de locação de imóvel de propriedade de pessoa jurídica, o processo deverá, ainda, ser instruído com cópias autenticadas dos seguintes documentos: 3

4 I - ato constitutivo e ulteriores alterações, inclusive de investidura dos gestores ou representantes legais, devidamente arquivados no registro público competente, com identificação dos sócios ou representantes legais; II - Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas CNPJ; IIII - Certidão Negativa de Débito junto à Receita Estadual da Secretaria da Fazenda/BA, INSS e FGTS; IV - instrumento público de procuração, se for o caso, com poderes específicos que o caso requer. Art. 8º - O processo, devidamente instruído, deverá ser encaminhado para autorização da autoridade competente, nos termos do art. 4º deste Decreto, que firmará o instrumento contratual, indicando: I - os fundamentos da autorização; II - o prazo da locação; III - o valor do aluguel; IV - a dotação orçamentária; V - outras eventuais condições específicas. Art. 9º - O resumo do contrato será publicado no Diário Oficial do Estado, no prazo estabelecido no 1º do art. 131 da Lei Estadual nº 9.433/05, contendo os seguintes elementos: I - nomes das partes; II - objeto do contrato; III - endereço do imóvel locado; IV - número do contrato; V - vigência; VI - prazo de duração; VII - valor mensal do aluguel; VIII - valor total do contrato; IX - elemento da despesa. Art É de responsabilidade do locador o pagamento de impostos e taxas, além do prêmio de seguro contra queda de raio, incêndio e explosão de qualquer natureza, na forma prevista no inciso VIII do art. 22 da Lei Federal nº 8.245/91, sendo vedada a disposição em sentido contrário nos ajustes celebrados pela Administração Pública Estadual. 4

5 Parágrafo único - Poderá ser estipulada avença diversa, relativamente à assunção de custo de cobertura securitária, nos casos de locação de imóveis especiais ou de ocupação com atividades sujeitas a riscos excepcionais, desde que expressamente aprovada pela autoridade competente definida no art. 4º deste Decreto, ouvido sempre o órgão jurídico. Art O órgão jurídico competente deverá ser necessariamente ouvido quando for elaborada minuta de contrato contendo cláusulas não previstas no modelo anexo, bem como alteradas ou supressas as cláusulas nele existentes. Art Fica vedada, sob pena de responsabilidade do agente público que a tenha autorizado ou assinado o respectivo instrumento, a inserção de cláusula que atribua ao Estado a obrigação de realizar obras estruturais, de adaptação ou de reforma de imóvel, de porte econômico incompatível com o prazo de duração do contrato, ressalvadas situações excepcionais, devidamente autorizadas pelo Governador do Estado, em decisão motivada. Parágrafo único - Nas situações excepcionais, mencionadas no caput deste artigo, os ajustes devem conter previsão de indenização por parte do locador e o direito de retenção por parte do locatário. Art Observadas as disposições do art. 12, os instrumentos contratuais devem prever a possibilidade de realização, pelo locatário, de obras de adaptação ou reforma, caracterizadas como acessões ou benfeitorias necessárias ou úteis, e a expressa autorização do locador para a sua realização. 1º - Os instrumentos contratuais devem assegurar ao locatário o direito de levantar, a qualquer tempo, as acessões ou benfeitorias nele introduzidas cuja retirada possa se fazer sem prejuízo da estrutura e do funcionamento do imóvel locado. 2º - Os instrumentos contratuais devem assegurar ao locatário, na hipótese de impossibilidade de levantamento das acessões ou benfeitorias mencionadas neste artigo, o direito à indenização pelo locador, ainda no curso da locação, mediante compensação nos aluguéis. 3º - A realização e indenização das benfeitorias voluptuárias serão pactuadas nos contratos a serem celebrados. Art Os instrumentos contratuais devem prever a possibilidade de realização, pelo locatário, de obras de reforma ou acréscimo no imóvel locado, caracterizadas como acessões ou benfeitorias necessárias ou úteis à prestação dos serviços públicos, com a assunção da responsabilidade e o custo da sua execução e a expressa autorização do locador para a sua realização. Art Finda a locação, será promovida a vistoria do imóvel, de modo a verificar o seu estado de conservação e promover a verificação das alterações efetuadas pelo locatário, sua natureza e a possibilidade de levantamento, a necessidade de reparos de danos excedentes dos desgastes resultantes do uso normal, as indenizações e compensações não enquadradas no 2º do art. 13 deste Decreto, que lhe couberem. Art Celebrado o contrato, a unidade contratante deverá lançar e atualizar os dados no Sistema de Controle de Bens Imóveis SIMOV, ou outro que venha a substituí-lo. Art Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação. Art Revogam-se as disposições em contrário. 5

6 PALÁCIO DO GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA, em 31 de maio de Ruy Tourinho Secretário de Governo Pedro Barbosa de Deus Secretário da Agricultura, Irrigação e Reforma Agrária Eraldo Tinoco Melo Secretário de Infra-Estrutura Armando Avena Secretário do Planejamento Wedner Souza da Costa Secretário da Saúde, em exercício Eduardo Oliveira Santos Secretário do Trabalho, Assistência Social e Esporte Sônia Maria Moreira de Souza Bastos Secretária da Cultura e Turismo, em exercício Jorge Khoury Hedaye Secretário de Meio Ambiente e Recursos Hídricos PAULO SOUTO Governador Marcelo Barros Secretário da Administração Albérico Mascarenhas Secretário da Fazenda Anaci Bispo Paim Secretária da Educação Sérgio Ferreira Secretário da Justiça e Direitos Humanos José Luiz Pérez Garrido Secretário da Indústria, Comércio e Mineração Edson Sá Rocha Secretário da Segurança Pública Clodoveo Piazza Secretário de Combate à Pobreza e às Desigualdades Sociais Rafael Esmeraldo Lucchesi Ramacciotti Secretário de Ciência, Tecnologia e Inovação Roberto Moussallem de Andrade Secretário de Desenvolvimento Urbano 6

7 ANEXO ÚNICO CONTRATO DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS QUE ENTRE SI CELEBRAM O ESTADO DA BAHIA E... O ESTADO DA BAHIA, por intermédio da Secretaria..., neste ato representada pelo Dr...., Secretário de..., devidamente autorizado pelo Decreto de delegação de competência nº..., de..., publicado no Diário Oficial do Estado da Bahia do dia... e Portaria nº... de..., publicada no D.O.E. do dia..., doravante denominado LOCATÁRIO e o Sr... (ou nome da pessoa jurídica), CPF n.º...(ou CNPJ), residente e domiciliado... (ou com sede) na Rua..., na Cidade de..., a seguir denominado simplesmente LOCADOR, têm entre si justo e acordado o presente contrato de Locação Predial Urbana, que se regerá pela Lei Federal nº 8.245/91; pelo Decreto Estadual nº... e pelas cláusulas e condições seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA OBJETO O presente contrato tem como objeto a locação do imóvel urbano não residencial, situado na... (endereço completo), destinado ao funcionamento de serviço público estadual do... Parágrafo único A presente locação foi dispensada de licitação de acordo com o inciso VII do art. 59 da Lei Estadual nº 9.433, de 01 de março de 2005, conforme Processo nº..., publicada no Diário Oficial do Estado do dia... Ou A presente locação foi objeto da licitação na modalidade..., nº..., conforme Processo nº..., publicada no Diário Oficial do Estado do dia... CLÁUSULA SEGUNDA PRAZO A locação vigorará pelo prazo de..., contado a partir da data da assinatura deste Contrato, admitida a sua prorrogação, desde que firmado termo contratual aditivo e condicionado este, nos exercícios subseqüentes, à existência de dotação orçamentária própria e a que as partes interessadas se pronunciem, por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias antes da data do seu término. CLÁUSULA TERCEIRA PREÇO O preço do aluguel mensal pactuado é de...( ), devendo o pagamento ser efetuado até o 10º (décimo) dia útil do mês subseqüente ao mês vencido, mediante depósito na conta corrente nº..., do Banco..., em nome do LOCADOR. CLÁUSULA QUARTA REAJUSTE 7

8 O aluguel mensal permanecerá fixo e irreajustável durante 12 (doze) meses. Após cada período de 12 (doze) meses de vigência, será reajustado mediante a aplicação da variação do índice..., e, no caso de sua extinção, outro índice que venha a substituí-lo. Parágrafo único O período a ser considerado para verificação da variação ocorrida no indexador pactuado terá como termo inicial o dia da assinatura do Contrato e como termo final o dia imediatamente anterior ao do seu aniversário, perfazendo o total de 12 (doze) meses. CLÁUSULA QUINTA FACULDADE DO LOCATÁRIO Em virtude da possibilidade de atraso na distribuição do orçamento, no registro de empenhos e de outras providências de ordem administrativa, não se configurará mora do LOCATÁRIO nos 02 (dois) primeiros meses do exercício financeiro, ficando-lhe facultado pagar os aluguéis sem encargos moratórios até o terceiro mês do exercício financeiro. CLÁUSULA SEXTA RESPONSABILIDADE O LOCATÁRIO deverá manter o imóvel em boas condições de limpeza e conservação, para restituí-lo, quando findo ou rescindido o Contrato, no estado em que o recebeu, salvo as modificações e as obras regularmente autorizadas e as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, conforme termo de vistoria no ato de recebimento, anexado ao presente Contrato. CLÁUSULA SÉTIMA REPAROS E BENFEITORIAS O LOCATÁRIO obriga-se a: a) bem conservar o imóvel locado e a realizar nele, por sua conta, as obras de reparação dos estragos a que der causa, desde que não provenientes de seu uso normal; b) restituí-lo, quando finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal. Parágrafo primeiro Obriga-se o LOCADOR a executar no imóvel locado as reparações de que venha o mesmo a necessitar, que não constituam encargo do LOCATÁRIO, nos termos da alínea a, do caput desta Cláusula. Parágrafo segundo O LOCATÁRIO poderá realizar obras de adaptação ou reforma no imóvel ora locado, caracterizadas como acessões ou benfeitorias necessárias ou úteis, com vistas à sua utilização, independente de notificação ou manifestação prévia do LOCADOR, sendo-lhe facultado levantar, a qualquer tempo, aquelas cuja retirada se possa fazer sem afetar a estrutura e o funcionamento do imóvel. Parágrafo terceiro Na impossibilidade de levantamento das acessões ou benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO é devida a sua indenização, pelo LOCADOR, a ser efetivada mediante compensação nos aluguéis ainda no curso do presente contrato. 8

9 Parágrafo quarto Na hipótese de não realização da compensação mencionada no parágrafo anterior, fica assegurado ao LOCATÁRIO o exercício do direito de retenção, até a efetiva indenização pelo LOCADOR, das acessões ou benfeitorias no imóvel. Parágrafo quinto As benfeitorias voluptuárias serão indenizadas pelo LOCADOR, quando por ele previamente autorizadas. Parágrafo sexto Finda a locação, será promovida vistoria no imóvel, de modo a verificar o seu estado de conservação e as alterações efetuadas pelo LOCATÁRIO, sua natureza e possibilidade de levantamento, necessidade de reparos de danos excedentes dos desgastes resultantes do uso normal, indenizações e compensações não enquadradas nos parágrafos anteriores, devendo o respectivo laudo ser instruído com fotos de todo o imóvel e assinado pelos contratantes. CLÁUSULA OITAVA TRIBUTOS Os impostos de qualquer natureza, taxas, contribuições de melhorias e prêmios de seguro, ainda que resultantes de lei nova promulgada na vigência do Contrato ou de suas prorrogações, correrão por conta exclusiva do LOCADOR, obrigando-se o LOCATÁRIO a pagar as despesas ordinárias de condomínio, bem como os encargos de limpeza, força e luz, água e saneamento. CLÁUSULA NONA SUBLOCAÇÃO/CESSÃO Sem prévio e escrito consentimento do LOCADOR, fica o LOCATÁRIO proibido de sublocar, total ou parcialmente, o imóvel objeto deste Contrato, ou de qualquer modo ceder ou transferir os direitos decorrentes da locação. Parágrafo único O presente Contrato obriga aos contratantes e todos os seus sucessores, a título singular ou universal, continuando em vigor ainda que o imóvel seja transferido a terceiros, obrigando o LOCADOR a fazer constar a existência do presente Contrato em qualquer instrumento que venha a firmar, tendo por objeto o imóvel locado, com expressa manifestação do conhecimento e concordância com suas cláusulas pela outra parte. CLÁUSULA DÉCIMA RESCISÃO Considerar-se-á extinto ou rescindido o presente Contrato, independentemente de qualquer providência judicial ou extrajudicial, nos casos de incêndio, desmoronamento, desapropriação, subseqüente inexistência de dotação orçamentária para custeio das despesas, ou motivo de força maior, ou, ainda, a critério do LOCATÁRIO, com prévia notificação ao LOCADOR, por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias, desde que justifique a natureza ou o interesse do Serviço Público. Em qualquer das hipóteses enunciadas, a extinção ou rescisão não importará em indenização, multa ou qualquer outro ônus para os contratantes. Parágrafo único 9

10 Rescindir-se-á, também, este Contrato, na hipótese de infração de qualquer de suas cláusulas, respondendo a parte infratora pelas perdas e danos porventura daí decorrentes. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA DOTAÇÃO ORÇAMENTÁRIA A despesa decorrente deste Contrato correrá por conta dos recursos da Dotação Orçamentária a seguir especificada: Elemento de Despesa nº... Atividade nº... Unidade Orçamentária... Fonte... Unidade Gestora... Parágrafo único As despesas relativas aos exercícios subseqüentes correrão por conta das dotações orçamentárias respectivas. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA IMPEDIMENTO À UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL No caso de incêndio ou de ocorrência de qualquer outro motivo de força maior que impeça a utilização parcial ou total do imóvel ora locado, por parte do LOCATÁRIO, poderá este, alternativamente: a) considerar suspensas, no todo ou em parte, as obrigações deste Contrato, obrigando-se o LOCADOR a prorrogar o prazo de locação pelo tempo equivalente à realização das obras de restauração ou pelo tempo correspondente ao impedimento de uso; b) considerar rescindido o presente Contrato, sem que ao LOCADOR assista o direito a qualquer indenização. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA LEGISLAÇÃO O presente Contrato fica sujeito à legislação vigente que regula as locações prediais urbanas, ao Decreto Estadual nº... e à disciplina da Lei Estadual nº 9.433/05, no que couber. CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA FORO Todas as questões pertinentes a este Contrato serão resolvidas no foro da Comarca de Salvador, Capital do Estado da Bahia, com prévia renúncia pelas partes de qualquer outro, por mais privilegiado que seja. E, por se acharem de pleno acordo com as cláusulas estipuladas, assinam o presente instrumento, em 02 (duas) vias de igual teor e forma, para um só efeito, juntamente com as testemunhas abaixo nomeadas, que declaram conhecer o seu inteiro conteúdo. Salvador, de de 200. LOCATÁRIO LOCADOR CPF nº 10

11 C.I. nº TESTEMUNHAS: CPF nº C.I. nº CPF nº C.I. nº 11