DIREITO IMOBILIÁRIO. Introdução. Terminologia. 1. Direito Imobiliário:

Transcrição

1 Introdução. Terminologia. 1. Direito Imobiliário: Nas palavras de Hércules Aghiarian 1 o direito imobiliário é o direito da coisa em movimento Direito das Coisas ou Direitos Reais: Direito da Coisa ou Direitos Reais são normas que disciplinam a relação jurídica entre o homem e a coisa, que se estabelece diretamente e sem intermediário, contendo: o sujeito ativo (titular do bem), a coisa e o direito de dispor do bem, conservando-o, protegendo-o e reivindicando-o de quem injustamente o detenha. Ao contrário dos direitos pessoais (que se desenvolvem pelo vínculo jurídico entre pessoas determinadas, não envolvendo diretamente terceiros alheios à relação obrigacional), o direito real tem como características: Vínculo ligando uma coisa a uma pessoa, oponível a toda coletividade (sujeito passivo universal, ou seja, se aplica a todos, erga omnes), com direito de seqüela 2, de preferência 3 e rol específico em lei (Maximilianus Cláudio Américo Fuher). Existem vínculos obrigacionais que incidem sobre as coisas, o que é chamado pela doutrina de: obrigações propter rem 4 (ou obrigações em razão da coisa. Ex. Dívida de IPTU, Despesas condominiais de edifícios, etc.) ou in rem scriptae 1 AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 8 a. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Júris, 2009, p. xx. 2 Direito de Sequela é o direito que o titular possui de poder reivindicar a coisa ou o bem com quem e onde quer que se encontre. É a prerrogativa concedida ao titular do direito real de pôr em movimento o exercício de seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra todo aquele que a possua injustamente ou seja seu detentor (Serpa Lopes). 3 Direito de Preferência significa que o crédito real prefere ao pessoal (Fuher), sendo restrito aos direitos reais de garantia. Orlando Gomes explicita que é o privilégio de obter pagamento de uma dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, ou seja, a responsabilidade da obrigação concentra-se sobre determinado bem do patrimônio do devedor. Em caso de inadimplemento tem o credor o direito sobre tal bem, afastando os demais credores que tenham direito pessoal contra o devedor (salvo lei em contrário, como créditos trabalhistas e tributários). 4 RES ou REI significa, do latim, COISA. 1

2 (gravadas na coisa, como a hipoteca, por exemplo). Estes vínculos são uma forma diferenciada de obrigação, estando entre o direito pessoal e o direito real: Alfredo Buzaid em sua obra Ação Declaratória no Direito Brasileiro, nos lembra que: "A obrigação propter rem constitui um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma" 5. Vamos ver, no estudo do Direito Imobiliário, que estes tipos de obrigações acompanham a coisa, uma vez que se forem descumpridas, as dívidas dos imóveis, mesmo que o devedor inicial seja substituído (em caso de venda ou doação do bem ou por qualquer outro motivo), ainda ficam e podem gerar a execução do bem para que seja efetivado o pagamento. Mas, voltando ao direito das coisas em si, no art do Código Civil (CC) encontramos qual é a lista expressa dos direitos reais: Art São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; 5 Apud Maria Helena Diniz. 2

3 V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº , de 2007) XII - a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº , de 2007) De todo rol apontado em lei, a propriedade é o direito real mais amplo, pois os outros direitos reais só existirão em decorrência dela, que é considerada como direito real por excelência, ante o fato de os direitos reais dela retirarem a sua força (Maria Helena Diniz 6 ). Diz o art do CC que: Art Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Quando estudamos o Direito Imobiliário falamos de um dos ramos do Direito que se preocupa com as relações jurídicas sobre bens imóveis*, no que diz respeito ao domínio** ou propriedade***, seu respectivo registro**** e outros aspectos jurídicos concernentes. Por isso, vamos analisar o significado de cada elemento mencionado: 1.2. Bens Imóveis* Os bens imóveis, de acordo com Clóvis Beviláqua, são aqueles que não podem ser removidos de um lugar para outro sem destruição, sem alteração de sua substância (bens de raiz). imóveis por sua natureza: o solo, a superfície, o subsolo e o espaço aéreo. Os acessórios e adjacências naturais, as árvores e os frutos pendentes (ainda não 6 DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis 8 a. ed São Paulo: Saraiva, 2009, p. 2. 3

4 colhidos). As JAZIDAS, os RECURSOS MINERAIS e HIDRÁULICOS, conforme determina a Constituição Federal em seu art. 176 são propriedade DISTINTA do solo para exploração, lavra, estando a União autorizada a conceder ou autorizar seu aproveitamento no interesse nacional. O dono da terra tem direito à participação no fruto da lavra. imóveis por acessão física artificial: acessão compreende o acréscimo ou aderência 7 de uma coisa a outra. Bem imóvel por acessão física ou artificial é o produzido pelo homem que se incorpora ao solo. Ex. construção, concreto armado, plantação, ponte, viaduto. imóveis por determinação legal: são aqueles que o artigo 80 do Código Civil entende como IMÓVEIS para fins legais: I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que o asseguram; Os direitos reais sobre imóveis envolvem os direitos que um titular possui sobre sua coisa, seu bem. São, como menciona a lei, direitos de propriedade, de usufruto, de uso, de superfície e os que garantem desses direitos: de anticrese, de hipoteca com as respectivas ações de proteção: as ações reivindicatórias, hipotecárias, etc. II - o direito à sucessão aberta. Direitos sobre a sucessão aberta, que se configura como o conjunto de bens que constituem o patrimônio de pessoa falecida ( de cujus ), é o acervo da herança, do espólio. Se o herdeiro quiser RENUNCIAR à herança deve fazê-lo por escritura pública ou por termo nos autos do processo. Se casado, o cônjuge deve autorizar a renúncia. III Outros: Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis: I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local. A caixa d água ou casa pré-fabricada (de madeira) que podem ser removidas sem alteração. II - os materiais 8 provisoriamente separados de um prédio para nele se reempregarem Domínio** 7 DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. Op Cit p Também se constitui como bem imóvel o material provisoriamente destacado da construção para ser nela reempregado após conserto ou reparo, como por exemplo, janelas, tijolos, telhas, etc. 4

5 É o vínculo estabelecido entre uma pessoa e os bens incorporados ao seu respectivo patrimônio, permitindo sua disposição e manutenção perante a comunidade. Seria o poder que se exerce sobre as coisas que lhe estiverem sujeitas. No direito romano era usada a palavra dominium para indicar tudo o que pertencia ao chefe da casa, mesmo que se tratasse de usufruto (Maria Helena Diniz). Hoje, os estudiosos do Direito utilizam a palavra domínio como sinônimo de propriedade Propriedade*** É o direito real que a pessoa tem de, em conformidade com a lei, usar, gozar e dispor de um bem (móvel ou imóvel, corpóreo e incorpóreo), e de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha (Maria Helena Diniz). Ela é o mais completo dos direitos subjetivos e constitui, como vimos, o próprio cerne do direito das coisas. Aliás, poder-se-ia mesmo dizer que, dentro do sistema de apropriação de riqueza em que vivemos, a propriedade representa a espinha dorsal do direito privado, pois o conflito de interesses entre os homens, que o ordenamento jurídico procura disciplinar, manifesta-se, na quase generalidade dos casos, na disputa sobre bens (Silvio Rodrigues). A previsão legal é o artigo 1228 do CC: Art O proprietário TEM A FACULDADE de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. Elementos constitutivos: a) uso jus utendi : possibilita ao proprietário utilizar o bem, de acordo com a sua vontade, nos termos da lei. b) gozo jus fruendi : possibilita ao proprietário arrecadar os frutos (também as rendas, os juros, etc.) obtidos com a exploração econômica do bem. c) disposição jus abutendi/ jus disponendi : possibilita ao proprietário dispor da coisa, vendendo-a, doando-a, alienando-a, etc. 5

6 d) reivindicação jus reivindicatio / rei vindicato : o proprietário tem direito de reaver a coisa do poder de quem ilegalmente a detenha, alicerçado em seu direito de domínio sobre o bem. Classificação plena a propriedade será plena quando seu titular puder usar, gozar e dispor do bem, de forma absoluta, perpétua e exclusiva. limitada a propriedade será limitada quando estiver em usufruto de outrem, com cláusula de fideicomisso, etc., enfim, quando estiver gravada de ônus, condição ou qualquer entrave para seu titular. Propriedade Imóvel Modos de aquisição Pode ser adquirido o imóvel de diversas formas: a) originária - é aquele que não há vínculo jurídico entre o proprietário anterior e o atual. Ex. usucapião. b) derivada - é aquela em que existe um liame jurídico entre o proprietário anterior e o atual. Ex. direito hereditário (herdar um terreno); contrato seguido de transmissão e registro do bem imóvel em Cartório. c) a título universal quando recai sobre a totalidade dos bens. Ex. herança. d) a título singular quando recai sobre bem determinado e individualizado Registro**** da Propriedade Imobiliária Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Art Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. (Código Civil) O registro imobiliário visa garantir a autenticidade, a segurança e a produção dos efeitos dos atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios ou extintivos de direitos reais sobre imóveis (Walter Ceneviva). 6

7 Autenticidade do registro a finalidade de se registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é criar uma presunção de veracidade sobre a titularidade do bem (presunção que admite prova em contrário, ou seja, admite retificação, já que o registro não significa verdade sobre o negócio jurídico realizado entre as partes, mas pretende atestar que o serventuário recebeu uma declaração, através de requerimento, do negócio realizado, estando a documentação que instruiu o pedido, formalmente correta e apta a gerar fé pública acerca do registro). Segurança Jurídica o registro do imóvel controla os cadastros imobiliários e as informações minuciosas do bem (para que não seja ele confundido com outros) e identificação do dono ou titular do imóvel. Efeitos: O registro imobiliário gera efeitos a todas as pessoas (efeitos erga omnes). Qualquer um que realizar um negócio imobiliário utilizará as informações do registro para ter certeza sobre as características do bem que lhe interessa ou de seu titular. O registro, ainda, assegura que os dados mencionados são autênticos, conserva os documentos e informações sobre os direitos reais ali trazidos e constitui direitos, provocando a alteração, aquisição, extinção de vínculos entre os titulares (novos e antigos) e o bem imóvel. Maria Helena Diniz aponta que o registro de imóveis seria o fiel repositório de informações, contendo todos os dados alusivos à propriedade imobiliária, por acompanhar a vida dos direitos reais sobre bens de raiz. Sua função seria a de especificar o imóvel registrado e demais direitos reais que sobre ele recaírem. Portanto, quando estudamos o Direito Imobiliário devemos entender que ele é um ramo dos Direitos Reais, que compreende o complexo de normas que regulamenta as serventias imobiliárias, a atividade dos cartórios e a transformação dos direitos sobre bens imóveis, em particular, sua aquisição (Maria Helena Diniz). 7