Mercado Imobiliário em Portugal

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1 Mercado Imobiliário em Portugal Análise 2014 Perspetivas 2015 Escritórios/Retalho/Residencial/Investimento Destino: Portugal! Investidores, turistas, retalhistas, mas também empresas e residentes estrangeiros têm Portugal na mira foi um ano excepcional para o mercado imobiliário, com um crescimento significativo em todos os setores iniciou tão ou mais dinâmico que 2014, pelo que se espera, mesmo, que se revele um ano histórico neste mercado.

2 Índice Prefácio...3 Mercado Imobiliário Europeu...4 Mercado Imobiliário Português...13 Economia...13 Contexto Legal e Fiscal...15 Mercado de Escritórios...19 Mercado de Retalho...26 Mercado de Investimento...33 Mercado Residencial...37 Sobre a JLL...41 Documento escrito de acordo com o Novo Acordo Ortográfico. Mercado Imobiliário em Portugal 3

3 Prefácio Vivemos num mundo que dá a sensação de girar cada vez mais rápido, com acontecimentos marcantes a ocorrerem em intervalos de tempo cada vez mais curtos. Quem diria há 12 meses que o petróleo sofreria uma queda tão drástica, que a onda de terrorismo teria um alastre tão dramático, e que houvesse um conflito com estas proporções entre a Ucrânia e a Rússia? E quem diria também que no meio destes acontecimentos, a Europa do Sul recuperaria tão depressa, que Portugal sairia do colete da troika, e que o seu imobiliário tivesse uma performance tão positiva? Pedro Lancastre Managing Director Uma excelente performance com boas histórias para contar. Com a comunidade de investidores internacionais cada vez mais atenta ao nosso país, com transações importantes concretizadas e um volume de investimento a aproximar-se de 1 bilião de euros. Portugal está outra vez no radar. E voltou muito mais depressa do que se poderia pensar. Argumentos não nos faltam: Os indicadores económicos estão claramente a melhorar; As yields, apesar de estarem a comprimir, continuam e continuarão mais competitivas que na maioria dos países Europeus; Os ocupantes estão cada vez mais ativos, quer nos escritórios, quer no retalho; Com o consumo a crescer, a confiança dos investidores nos nossos centros comerciais voltou; A reabilitação de Lisboa e também do Porto está ao rubro, com muita ajuda de equity europeu, asiático e americano; Os preços dos ativos da banca estão mais alinhados com os interesses dos compradores; Teremos em breve um novo regime fiscal mais atrativo para investidores institucionais, o qual se vem juntar aos regimes dos privados internacionais (Residentes Não Habituais e Golden Visa) que continuam a ganhar expressão; E há uma verdade inequívoca: Portugal está cada vez mais trendy! Quem nos visita gosta, quer voltar, e mais importante que tudo, investe no nosso país, na maioria das vezes no nosso Imobiliário. Entre estes e outros argumentos que tanto temos usado para vender Portugal no exterior (e com sucesso, ou o investimento internacional não tivesse representado mais de 90% do total realizado em Portugal), falta um dos mais importantes: a estabilidade do país. Esperamos, por isso, que mesmo em ano de eleições nos mantenhamos neste clima estável e tão propício a bons negócios. Se assim for, 2015 terá tudo para ser um ano histórico para o imobiliário português. Com o mundo a girar depressa e Portugal na crista da onda! 4 Mercado Imobiliário em Portugal

4 Mercado Imobiliário Europeu O mercado imobiliário Europeu superou as expetativas em 2014, atingindo um investimento total de 202 mil milhões. Em termos globais, as Américas e a Europa registaram um crescimento anual acima dos 20%, enquanto a região Ásia-Pacífico ficou ligeiramente abaixo, apesar do crescimento ter acelerado no último trimestre do ano. Os compradores na Europa têm circulado num único sentido, no entanto, em 2014 começámos a ver um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade nas principais cidades, como Londres e Paris. Nestes mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu capital para outros destinos, o que deu espaço à entrada no mercado Europeu de um fluxo contínuo de capital global. Na região EMEA, os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França registaram uma performance notável, crescendo 26% relativamente a 2013, o qual já havia sido um ano forte. Também, a Europa do Sul e de Leste atingiram o ponto de viragem e registaram um crescimento considerável. O investimento em Espanha, Itália e Portugal aumentou significativamente, enquanto outros mercados mais enfraquecidos como os Benelux também viram crescer o seu volume de investimento. Todos os principais setores registaram aumentos, em linha com o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%, enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde nas transações de centros comerciais. O setor de industrial & logística alcançou os valores mais altos de sempre, e os mercados alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos. Robert Stassen Head of Capital Markets Research EMEA Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão a tornar-se mais cautelosos, devido a uma série de incertezas, como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições no Reino Unido em maio. Contudo, esperamos que as tendências positivas subjacentes no mercado imobiliário se mantenham durante este ano e que a recuperação dos mercados da Europa do Sul continue. Em termos gerais, dependendo da forma como os investidores interpretam as incertezas, o investimento poderá aproximar-se dos níveis alcançados em Mercado Imobiliário em Portugal 5

5 Economia De acordo com o European Economic Forecast Winter 2015 publicado pela Comissão Europeia, o PIB para a União Europeia (UE) em 2014 foi pouco dinâmico, com um crescimento estimado em 1,3%, enquanto o PIB na zona euro deverá ter crescido apenas 0,8%. Contudo, existem razões para otimismo em relação a 2015, não obstante os receios sobre a Grécia e sobre os preços. Prevê-se um conjunto de fatores macroeconómicos positivos, que importa realçar: as taxas de juro deverão manter-se em baixa, tendo também em conta as medidas adicionais tomadas recentemente pelo BCE; a austeridade fiscal deverá tornar-se menos severa do que no passado recente; o euro continuará a desvalorizar em relação ao dólar; e as preocupações deflacionárias deverão diminuir. A Comissão Europeia reviu, assim, em alta as projeções de crescimento económico, estimando que a UE atinja um aumento no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em 2016, e que na zona euro aumente 1,3% em 2015 e 1,9% em A procura interna, poderá beneficiar dos preços do petróleo mais baixos e das políticas monetárias e fiscais mais favoráveis. Prevê-se ainda a continuação da ligeira melhoria do mercado de trabalho, com a taxa de desemprego na UE e na zona euro a descer para 9,3% e 10,6%, respetivamente em Contudo, espera-se que as famílias reforcem ligeiramente as suas poupanças, refletindo alguma vontade de repor os níveis dissipados pela crise, devido à desalavancagem contínua e à própria incerteza. A desvalorização do euro resulta no reforço da competitividade das exportações europeias, porém, este cenário pode ter pouco impacto no crescimento do PIB, uma vez que a procura interna deverá levar ao aumento das importações. A Comissão Europeia reviu em alta as projeções de crescimento económico, estimando que a UE atinja um aumento no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em Em suma, na Europa Ocidental, a performance económica deve fixar-se perto da média da UE, impulsionada principalmente pela procura interna. Nos mercados periféricos, o cenário é positivo. Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início da crise, e estão a surgir mais fortes. Os mercados mais notáveis são a Irlanda e Espanha, onde a previsão de crescimento ultrapassa a média da zona euro, Chipre e Portugal recuperam com estabilidade, enquanto a Grécia se encontra numa posição mais incerta devido a questões políticas. A Europa de Leste está também a emergir, com exceção da Rússia, devido aos problemas geopolíticos. 6 Mercado Imobiliário em Portugal

6 Previsão do Crescimento do PIB em 2015 < 0% 0,0% 0,9% 1,0% 1,9% 2,0% 2,9% > 3,0% 0,6% 2,1% 0,5% 2,7% -6,3% 3,3% 1,7% 3,6% 3,1% 3,0% 1,2% 1,4% 1,4% 2,1% 2,0% 2,8% 3,7% 2,8% 1,9% 1,3% 2,5% 2,2% 0,2% 0,8% 3,2% 1,3% -3,5% 1,5% 2,4% -0,5% 2,6% 3,9% Fonte: Oxford Economics, dados relativos a janeiro de 2015 Nos mercados periféricos, o cenário é positivo. Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início da crise, e estão a surgir mais fortes. Mercado Imobiliário em Portugal 7

7 Mercado de Escritórios Dinamização da atividade ocupacional impulsiona o crescimento da rendas Em comparação com os fracos níveis observados em 2013 e na primeira metade de 2014, o final deste ano foi caracterizado pela recuperação do mercado ocupacional. Apesar de ser comum o reforço sazonal da absorção no final do ano, o último trimestre de 2014 foi particularmente robusto, sendo o trimestre mais forte desde o mesmo período em A absorção total na região EMEA em 2014 rondou os 10,5 milhões de m 2, representando um crescimento de 5% face a Dos 24 mercados analisados na região EMEA, 17 registaram um aumento no volume de absorção. Ao nível sub-regional, os mercados da Europa Ocidental tiveram uma performance positiva, com um crescimento de 10% e uma contribuição de cerca de 8,6 milhões de m 2. A recuperação já é evidente em alguns mercados do Sul da Europa, incluindo Espanha, Portugal e Itália, com os ocupantes a mostrarem-se mais dispostos a tomar decisões, aproveitando condições de mercado muito favoráveis que poderão deixar de ser tão vantajosas em Por outro lado, a região da CEE (Europa Central e de Leste) revelou um decréscimo no seu volume de absorção em 2014, com um total de 1,9 milhões de m 2, representando uma queda de 12% face aos volumes de Moscovo registou uma redução de 24,4% na sua atividade ocupacional, que foi muito influenciada pela agitação recente na Rússia e que continuará relativamente fragilizada devido à previsão de um abrandamento económico em Em geral, o aumento das rendas europeias é sustentado pela melhoria da atitude dos ocupantes e alguma procura expansionista à medida que a economia continua a recuperar. Apesar do panorama económico continuar relativamente moderado, a atividade de ocupação de escritórios foi dinamizada por um conjunto de grandes multinacionais que aproveitaram as oportunidades favoráveis disponíveis no mercado. Alguns mercados europeus registaram um forte crescimento, nomeadamente Barcelona (50,9%), Luxemburgo (40,1%) e Berlim (35,6%), enquanto Londres cresceu 2,9%. 8 Mercado Imobiliário em Portugal

8 Prevê-se que a absorção aumente gradualmente ao longo de Não havendo mais choques geopolíticos ou macroeconómicos, a procura de espaços de escritórios deve crescer de forma contínua durante o ano. Este crescimento é impulsionado tanto por um aumento da procura expansionista e da restruturação de portefólios, como pela clara preferência dos ocupantes por instalações modernas e ultra-acessíveis para dinamizar a produtividade e aumentar a eficiência. Apesar de 13 mercados na região EMEA revelarem uma queda na taxa de disponibilidade, a oferta de escritórios na Europa manteve-se estável, fixando-se nos 9,7%. A maior queda foi registada em Dublin (620 pb), descendo para 11,8%. A taxa de disponibilidade aumentou em 11 mercados, com Moscovo (290 pb), Praga (210 pb) e Varsóvia (150 pb) a revelarem os maiores crescimentos, devido ao elevado volume de edifícios concluídos. Escritórios novos e de boa qualidade serão rapidamente absorvidos. Prevê-se, portanto, uma escassez de instalações de qualidade e bem localizadas em alguns mercados europeus. Contudo, a redução da disponibilidade deverá ser lenta à medida que os ocupantes libertam espaços usados para o mercado. Estima-se que a procura expansionista recupere gradualmente em Os edifícios novos concluídos em 2014 aumentaram 15% face a 2013, num total de 4,8 milhões de m 2. Um aumento bastante influenciado pelo forte crescimento em Londres e Moscovo que, juntos, representaram quase 40% do total de escritórios concluídos na Europa durante o ano que passou. Prevê-se que o volume de novos edifícios se mantenha relativamente estável, devendo aproximar-se dos 5 milhões de m 2 em 2015 um número em linha com a média a dez anos. Após uma estagnação temporária, as rendas prime voltaram a subir. Dos 24 mercados analisados na região EMEA, 16 registaram um aumento face ao ano anterior, subindo 2,1% em termos agregados. De acordo com o Office Property Clock da JLL, os mercados mantiveram-se muito díspares. O mercado de Dublin evidenciou o maior crescimento (37,1%), bem como outros mercados da Europa Ocidental que se encontram no quadrante de crescimento de rendas. Em alguns mercados da Europa Central e do Sul, as rendas atingiram o seu ponto mais baixo e a Rússia registou o maior decréscimo, de 21,7% em Moscovo, devido à grande desvalorização do rublo e uma fraca atividade ocupacional. Prevê-se que as rendas em Moscovo continuem numa trajetória descendente. Contudo, no geral, o aumento das rendas europeias é sustentado pela melhoria da atitude dos ocupantes e alguma procura expansionista, à medida que a economia continua a recuperar. A escassez de escritórios de qualidade irá igualmente levar a uma subida das rendas que, em muitos mercados, se mantêm bastante abaixo dos últimos picos registados. Estima-se que as condições continuem a variar de mercado para mercado. Em Londres, as rendas deverão aumentar moderadamente em 2015, enquanto que a retoma económica irá acelerar o crescimento das rendas em mercados como Madrid, Barcelona e Milão. Mercado Imobiliário em Portugal 9

9 Rendas, Yields Prime e Taxa de Disponibilidade de Escritórios T Rendas Prime Yield Prime Taxas de Disponiblidade Oslo 40,65 4,75% 7,5% Dublin 43,06 5,00% 11,8% Estocolmo 39,26 4,25% 9,1% Moscovo 65,79 9,75% 16,6% Lisboa 18,25 6,50% 12,1% Madrid 25,50 5,00% 12,1% Londres 132,92 3,75% 5,0% Frankfurt/M 35,00 4,60% 10,4% Paris 61,67 3,75% 7,6% Barcelona 17,75 6,50% 12,8% Amesterdão 28,75 5,20% 15,8% Milão 39,17 4,80% 14,0% Roma 31,67 5,30% 6,2% Varsóvia 24,00 6,00% 13,3% Budapeste 20,00 7,30% 16,2% Bucareste 18,50 8,00% 13,3% Atenas 17,00 8,00% 19,1% Fonte: JLL European Office Property Clock T The JLL Property Clocks SM Lyon Colónia Berlim, Frankfurt, Estugarda, Hamburgo, Oslo Helsínquia S. Petersburgo Nota Este diagrama ilustra a estimativa da JLL da posição de cada mercado no seu ciclo individual de rendas no final de janeiro de Munique Londres West End Estocolmo, Dublin, Londres City Luxemburgo Manchester Edimburgo Amesterdão, Milão, Madrid Barcelona, Paris CBD Rendas em Crescimento Lento Aumento de Rendas Acelerado Rendas a Descer Rendas a atingir o Valor mais Baixo Moscovo Dusseldorf Kiev Genebra, Zurique Varsóvia Atenas, Bruxelas, Roma, Bucareste, Budapeste, Praga, Copenhaga, Istanbul, Lisboa Os mercados podem mover-se no relógio a diferentes velocidades e direções. O diagrama é um método conveniente de comparar a posição relativa dos mercados no seu ciclo de rendas. A posição ocupada não é necessariamente representativa do investimento ou das perspetivas de desenvolvimento desse mercado. A sua posição reflete os valores de renda prime. Fonte: JLL 10 Mercado Imobiliário em Portugal

10 Mercado de Retalho A inversão na União Europeia O poder de compra das famílias em toda a zona euro foi impulsionado pela inflação negativa e, apesar de ter desanimado ligeiramente, a confiança dos consumidores e retalhistas manteve-se claramente acima da média de longo prazo. É esperada, assim uma inversão do mercado de retalho europeu. Prevê-se um crescimento nas vendas a retalho na UE de 1,7% em 2015 e 1,8% em 2016 e estima-se que as vendas na zona euro cresçam 1,2% e 1,3%, respetivamente. Esta melhoria nas previsões de vendas é acentuada a médio prazo para os países Bálticos, a maioria dos CEE, os países Nórdicos, Reino Unido e Irlanda. A perspetiva para os mercados em recuperação melhorou significativamente e os mesmos encontram-se em território positivo. Contudo, os mercados europeus encontram-se polarizados e continuamos a assistir a mudanças estruturais devido ao crescimento da comercialização multicanal, como o e-commerce. O enfoque mantém-se na procura do espaço certo na localização certa. As estratégias expansionistas são mais cautelosas, seletivas e racionais, e a performance continua a ser prioritária enquanto os retalhistas procuram consolidar e otimizar as suas operações. Porém, na sua busca pelo crescimento, os retalhistas internacionais já começam a considerar espaços prime nas melhores cidades secundárias da Europa. Na seleção dos seus mercados de expansão, a atratividade das cidades é baseada num conjunto de fatores: dimensão, maturidade, concorrência e transparência do mercado são analisadas ao pormenor. Em 2014, foram concluídos 4,9 milhões de m 2 de centros comerciais, o que representa uma queda de 12,5% em relação a Contudo, prevê-se um incremento de mais 11,9 milhões de m 2 até ao final de 2016, dos quais 42% estão localizados na Turquia e na Rússia (onde é esperado que se atinja o maior stock na Europa). As rendas prime continuam estáveis na maioria dos mercados europeus, apenas com algumas exceções. Lisboa, Budapeste, Leeds e Madrid, entre outras, registaram ao longo de 2014 um aumento significativo das rendas prime no comércio de rua. Algumas cidades, nomeadamente Londres, Dublin, Leeds e Budapeste, devem ultrapassar os principais mercados de retalho na Europa em termos do crescimento de rendas prime no comércio de rua até Relativamente a centros comerciais prime, prevê-se um aumento das rendas até 2018 em toda a Europa. O crescimento mais acentuado é esperado na Grécia, Reino Unido, Alemanha e Hungria. Rendas e Yields Prime de Retalho T Comércio de Rua: Rendas Prime / Yields Prime (Bruta) Centros Comerciais: Rendas Prime / Yields Prime (Líquida) Oslo 230 4,75% 115 4,75% Lisboa 110 6,00% 85 6,50% Fonte: JLL, janeiro 2015 Dublin 185 4,00% Estocolmo 117 6,50% 167 4,50% Londres 73 5,00% 1,140 2,25% 271 4,25% Amesterdão Varsóvia 246 3,65% 90 5,50% 60 5,40% 105 5,50% Frankfurt/M Paris ,50% ,00% 4,50% Budapeste Madrid 183 4,50% 80 7,25% 65 7,25% 230 4,50% Milão 87 5,50% 304 4,80% Bucareste 69 6,00% 65 N/A Barcelona 70 7,75% 240 4,50% Roma 87 5,50% 250 4,90% 77 6,00% Atenas 115 7,50% 55 8,75% Moscovo ,00% ,75% Mercado Imobiliário em Portugal 11

11 Mercado de Investimento A descentralização do investimento na Europa O mercado imobiliário Europeu ultrapassou as expetativas em 2014, atingindo um investimento total de 202 mil milhões, o que representa um aumento de 26% em relação a Este volume, apesar de inferior ao volume verificado no pico do último ciclo (2007), tem registado um crescimento suficientemente forte para criar alguma especulação relativamente à duração do período de crescimento pelo qual passamos. Em termos globais, o investimento total ultrapassou os 700 mil milhões de dólares, com as Américas e a Europa a registarem um crescimento anual acima dos 20%. A região Ásia-Pacífico ficou ligeiramente abaixo, com um aumento de apenas 3%, apesar do crescimento ter acelerado no último trimestre do ano. Nos últimos anos, os compradores na Europa têm circulado num único sentido, mas em 2014 começámos a ver um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade nas principais cidades como Londres e Paris. Nestes mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu capital para outros destinos, o que abriu a porta à entrada de um fluxo contínuo de capital global no mercado Europeu. Os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França, registaram uma performance notável, crescendo 26% relativamente a 2013, mantendo assim uma quota de 67% do volume investido. Também a Europa do Sul atingiu o ponto de viragem e registou um crescimento forte, principalmente Espanha e Portugal com um aumento superior a 185%, mas também Itália aumentou significativamente. Na Europa de Leste, outros mercados mais enfraquecidos, como os Benelux, também viram crescer o seu volume de investimento em 76%. A entrada de capitais de investidores não europeus tem aumentado, representando 30% do investimento na Europa. O fluxo de investimento que se centrava principalmente no Reino Unido, Alemanha e França começa agora a espalhar-se. Os restantes mercados europeus, captaram 26% no capital não europeu em 2014, valor bastante superior aos 13% registado em 2009, o pior ano do ciclo. Todos os principais setores registaram aumentos em linha com o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%, enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde na transação de centros comerciais. O setor industrial & logística alcançou os valores mais altos de sempre, com um crescimento de 28%, e o investimento em hotéis cresceu 52%, mostrando que mercados alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos. No Reino Unido o investimento em setores alternativos representou 20% do mercado em Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão a tornar-se mais cautelosos. Isto é agravado pelo facto de, pela primeira vez, desde 2011, estarmos perante uma série de incertezas como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições no Reino Unido em maio. Contudo, até ao momento, as ações implementadas, já este ano, parecem ter difundido alguns riscos, com o BCE a anunciar injecção de capital para combater a deflação como exemplo mais recente. Assim, esperamos que as tendências positivas subjacentes no mercado imobiliário se mantenham durante este ano e que a recuperação dos mercados da Europa do Sul continue. Em termos gerais, dependendo da forma como os investidores interpretam as incertezas, o volume de investimento futuro poderá andar próximo dos níveis alcançados em Continuam a existir algumas razões estruturais para que o mercado imobiliário europeu se mantenha na mira dos investidores e a nossa visão é de que 2015 esteja em linha com A inflação mantém-se um importante impulsionador para o aumento das poupanças e a desvalorização de muitos ativos imobiliários pertencentes a vários fundos de pensões irão suportar o crescimento do mercado. É esperada uma mudança na atividade dos investidores em 2015, em que o foco deixará de ser apenas em ativos prime e nos principais mercados, mas passará também a abranger localizações secundárias. Apesar do atual clima económico, prevê-se uma pequena compressão das yields prime durante o ano. No entanto, no longo prazo é esperado que estas estabilizem nos níveis atuais para a maioria dos mercados. 12 Mercado Imobiliário em Portugal

12 Volume de Investimento em 2014 Volume por setor % 45% 22% TOTAL EUR 208 mil milhões 4,1 81,1 4,7 2,5 11,2 2,2 1,5 Escritórios Retalho Outros 1,0 7,1 35,2 3,3 25,1 2,4 0,9 7,5 5,4 0,9 Círculos: Mil milhões de euros. Fonte: JLL Em 2015, o foco deixará de ser apenas em ativos prime e nos principais mercados, mas passará também a abranger localizações secundárias. Mercado Imobiliário em Portugal 13

13 Mercado Imobiliário Português Economia A economia portuguesa foi, em 2014, influenciada por vários fatores relevantes: o final do Programa de Assistência Económica e Financeira, sem recurso a medidas cautelares; o regresso ao mercado de dívida internacional; a continuação do esforço de consolidação orçamental; a melhoria das contas externas; e o recurso cada vez menor ao financiamento alheio (desalavancagem) por parte do setor privado financeiro e não financeiro. Fica também a marcar 2014 a resolução de alguns casos de polícia, e o aparecimento de outros, consequência do não cumprimento das boas práticas fiscais e financeiras. Casos há, que pela sua abrangência, podem gerar uma nova forma de atuar e pensar a economia portuguesa. De acordo com o Banco de Portugal, a taxa de crescimento do PIB em 2014 foi de 0,9%, valor superior em 0,1% face às estimativas previstas no ano passado. Numa análise trimestral, verifica-se um perfil de crescimento modesto iniciado no último trimestre de 2013, para o qual contribuiram, por um lado, valores mais elevados que os esperados do consumo privado e do investimento e, por outro, o peso negativo do consumo público, que era expectável. A economia deverá dar continuidade ao crescimento iniciado em 2013, prevendo-se uma taxa de variação de 1,5%, em Relativamente às contas externas de bens, em 2014 as exportações apresentaram um crescimento anual de 1,7% (menor que os 4,5% em 2013) e as importações cresceram 3,3%, bastante acima do crescimento de 0,9% registado no ano anterior. A procura interna, ainda condicionada pelo processo de consolidação orçamental, registou um crescimento de 2,2% segundo os dados do Banco de Portugal. 14 Mercado Imobiliário em Portugal

14 As exportações foram afetadas pela queda dos refinados petrolíferos em cerca de 22% durante os primeiros dez meses do ano, mas, por outro lado, compensadas por um resultado sem precedentes do turismo, cujo crescimento anual foi de 15,4% (saldo entre receitas e despesas). A inflação em 2014 registou um valor negativo de 0,2%, contrastando com o valor positivo de 0,4% registado em Apesar do contexto deflacionista, a taxa de desemprego desceu substancialmente durante o ano, passando de 16,2% em 2013 para 13,9% em Em 2015, tanto a Europa, como Portugal, terão bastantes desafios político-sociais para resolver com influência direta sobre a economia, nomeadamente, a situação da Rússia/Ucrânia e a mudança do Governo Grego. Internamente muitos agentes económicos deverão esperar pelos resultados das eleições legislativas, para tomarem algumas decisões importantes, o que poderá fazer abrandar um pouco a atividade económica do país. A economia portuguesa será ainda influenciada pelo plano de estímulo recentemente anunciado pelo Banco Central Europeu, que consiste na injeção de liquidez através da compra de dívida pública. Esta medida, em conjunto com a contínua política de juros baixos, tornará mais acessível o acesso ao financiamento bancário, contribuindo para o impulso da atividade empresarial e do investimento no país. De acordo com o Banco de Portugal, a economia deverá dar continuidade ao crescimento iniciado em 2013, prevendo-se uma taxa de variação de 1,5%, em A inflação voltará para terreno positivo, com um valor estimado de 0,7% e o desemprego deverá fixar-se nos 13,6%, de acordo com os dados do Eurostat. O consumo privado deverá ter um crescimento semelhante a 2014, prevendo-se uma variação anual de 2,1%. Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais 20,00% 15,00% 13,9% 10,00% 5,00% 0,00% 2,2% 0,9% -0,2% -5,00% -10,00% PIB Consumo Privado Taxa de Desemprego Taxa de Inflação Fonte: Banco de Portugal; Eurostat Mercado Imobiliário em Portugal 15

15 Mercado Imobiliário Português Contexto Legal e Fiscal (Em colaboração com a Sociedade de Advogados Uría Menendez Proença de Carvalho) 2014 foi um ano de viragem para o setor imobiliário. Depois de cinco anos de uma quase total ausência de transações de investimento, registaram-se no final de 2013 e no decurso de 2014 importantes transações em praticamente todos os setores do imobiliário, com dimensão significativa, designadamente nos setores comercial, residencial e, em particular, escritórios. O início de 2015 já permite perspetivar um novo movimento por parte dos investidores estrangeiros, determinado por preços interessantes, e por um sobreaquecimento do mercado espanhol de investimento. Duarte Garin Sócio Diretor de Portugal e responsável pela Área de Imobiliário, Urbanismo e Ambiente Em paralelo, no plano legislativo, sublinhamos algumas alterações de relevo com impacto no setor imobiliário, que se espera que possam funcionar como um catalisador para mais e melhor investimento institucional em Portugal durante o ano de Mercado Imobiliário em Portugal

16 2015 um ano histórico para o setor imobiliário em Portugal? Tendo em conta os crescentes sinais de maior investimento evidenciados em 2014 e já, também, nos primeiros meses do ano de 2015, é importante a concretização de reformas legislativas que possa dar suporte ao interesse dos investidores. Com veículos de investimento fiscalmente e operacionalmente mais eficientes, e com a flexibilização e simplificação esperadas ao nível de planeamento e de licenciamento, os custos de contexto que têm sido apontados por todos os analistas como os grandes obstáculos ao crescimento económico do pais, poderão ser, se não eliminados, pelo menos atenuados. Apresentamos neste capítulo um resumo das alterações legislativas com maior impacto no mercado imobiliário nacional. Nova Lei dos Solos e alteração do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação A publicação da nova lei de bases gerais de política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio Lei de Bases ) foi o ponto de partida para a aprovação de alguns diplomas legislativos que implicaram alterações importantes ao quadro legal vigente no âmbito do setor imobiliário, do urbanismo e da construção, e que marcaram também o ano de (a) A definição do uso do solo (v.g., o regime aplicável às operações de urbanização e de edificação) é feita, exclusivamente, pelos planos municipais; (b) Os municípios podem, no âmbito da elaboração, alteração ou revisão dos Planos Territoriais, propor desafetações ou alterações dos condicionamentos do aproveitamento específico do solo resultantes das restrições de utilidade pública (v.g., REN e RAN); e (c) É possível aos municípios forçarem a venda e o arrendamento de prédios urbanos cujos proprietários não cumpram com os deveres a que estão obrigados no âmbito dos Planos Territoriais. Em face do exposto, antecipam-se profundas alterações aos planos de ordenamento do território atualmente em vigor, cujos efeitos devem merecer especial atenção por parte de todos os intervenientes do mercado imobiliário português. Também de grande interesse a norma que prevê a criação de um regime excecional para legalização de operações urbanísticas que tenham sido realizadas sem a necessária autorização administrativa. A esta alteração seguir-se-á a alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), antecipando-se por essa via um conjunto de novidades em linha com o que já se encontra previsto expressamente na Lei de Bases. A esta lei seguiram-se o Decreto-lei n.º 53/2014, de 8 de abril, que estabeleceu um regime excecional e temporário a aplicar à reabilitação de edifícios ou frações cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana ( DL 53/2014 ), e o Decreto-lei n.º 136/2014, de 9 de setembro, que alterou o regime jurídico de urbanização e edificação ( DL 136/2014 e RJUE ). A Lei de Bases, que entrou em vigor no dia 30 de junho de 2014, visou três objetivos: simplificar o sistema de planeamento e gestão territorial; reforçar o papel dos planos municipais enquanto únicos instrumentos jurídicos vinculativos dos particulares e habilitados a definir o regime de uso do solo; e cristalizar a reabilitação enquanto modelo de intervenção no âmbito do desenvolvimento urbanístico. A este propósito, importa ainda referir algumas alterações introduzidas pela Lei de Bases que vieram reforçar os poderes municipais no domínio da gestão territorial. Assim, a partir de agora: Mercado Imobiliário em Portugal 17

17 Regime Excecional de Reabilitação Urbana (DL 53/2014) O DL 53/2014 visou, essencialmente, agilizar, dinamizar e simplificar os procedimentos administrativos de reabilitação urbana, através da aprovação de um regime excecional e temporário (i.e., até 7 de abril de 2021) aplicável à reabilitação de edifícios ou frações. Assim, as operações urbanísticas abrangidas pelo DL 53/2014 estão agora sujeitas a procedimento de licenciamento simplificado e dispensadas de cumprir com algumas disposições técnicas previstas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas ou com os requisitos mínimos de eficiência energética e qualidade térmica. Este regime será aplicável sempre que (i) os edifícios ou frações em questão se destinem a ser afetos total ou predominantemente ao uso habitacional, (ii) estes mesmos edifícios ou frações tenham sido concluídos há pelo menos 30 anos ou estejam localizados em áreas de reabilitação urbana, e (iii) a operação urbanística não origine desconformidades (nem agrave as existentes) ou contribua para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fração em questão. Novo regime fiscal dos Fundos de Investimento Imobiliário Em matéria fiscal assume especial importância o novo regime aplicável à tributação dos fundos de investimento imobiliário que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional ( FII ), quer sob a forma contratual quer sob a forma societária, que foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 janeiro ( DL 7/2015 ). Este novo regime produzirá efeitos a partir de 1 de julho de 2015 e prevê que, regra geral, a tributação dos fundos de investimento seja feita à saída, i.e. os FII deixarão de estar sujeitos a tributação sobre a maior parte dos rendimentos obtidos, havendo apenas lugar a tributação na esfera dos titulares de unidades de participação aquando do recebimento de rendimentos originados pelos FII (rendimentos pagos pelos FII, resgate e mais-valias com a transmissão das unidades de participação). Nos termos do DL 7/2015, os rendimentos de capitais, os rendimentos prediais e as mais-valias obtidos pelos FII não integrarão o seu lucro tributável (exceto se tais rendimentos tiverem origem em países, territórios ou regiões com um regime fiscal claramente mais favorável off-shores ), nem os gastos ligados a tais rendimentos. Por sua vez, os rendimentos que eventualmente integrem o lucro tributável estarão sujeitos à taxa geral de IRC (21% para o ano de 2015), não estando sujeito à derrama municipal nem à derrama estadual. Os rendimentos típicos dos FII, em especial os rendimentos prediais e as mais-valias (atualmente tributados, a taxas efetivas de 25% e 12,5%, respetivamente), deixam de estar sujeitos a tributação na esfera dos FII. Não obstante, o valor líquido global dos FII passa a estar sujeito a tributação em sede de Imposto do Selo, a uma taxa de 0,0125% por trimestre. No que respeita aos rendimentos distribuídos por FII e resultantes de resgates, obtidos por investidores com residência fiscal em Portugal, estes passam a estar sujeitos a retenção na fonte à taxa liberatória de 28% sempre que se tratem de pessoas singulares (sem prejuízo da opção pelo englobamento). Por sua vez, os rendimentos obtidos por pessoas coletivas estarão sujeitas a retenção na fonte à taxa de 25% (esta retenção na fonte tem a natureza de pagamento por conta do IRC devido a final). Já as mais-valias obtidas com a transmissão de participações em FII estão agora sujeitas a tributação em sede de IRS e de IRC, nos termos gerais, consoante sejam obtidas por pessoas singulares (tributação à taxa especial de 28% do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias obtidas, sem prejuízo da opção pelo englobamento) ou pessoas coletivas (inclusão no lucro tributável, para serem tributadas à taxa geral de 21%, acrescida das derramas eventualmente aplicáveis). Atendendo às profundas alterações introduzidas pelo DL 7/2015, o mesmo apenas produzirá efeitos a partir do dia 1 de julho de 2015, tendo sido, para o efeito, aprovado um regime transitório com regras especiais que deverão ser tomadas em consideração, especialmente no que respeita à tributação das mais-valias obtidas pelos FII. Sociedades de Investimento em património Imobiliário (SIPIs) A par da referida reforma de tributação dos FII, a autorização legislativa para a criação da figura das sociedades de investimento em património imobiliário ( SIPI ), contida na Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro ( Orçamento do Estado de 2015 ), poderá assumir especial relevo caso seja devidamente concretizada, uma vez que significará a introdução, em Portugal, de uma figura já existente nos principais ordenamentos jurídicos europeus e que se tem revelado de especial importância para a atração de capitais para investimento imobiliário, os usualmente denominados Real Estate Investment Trusts ou REITS. Nos termos da autorização legislativa aprovada pela lei do Orçamento do Estado de 2015, as SIPI deverão ser sociedades anónimas cotadas, cujo objeto principal consista no investimento 18 Mercado Imobiliário em Portugal

18 em ativos imobiliários para arrendamento. O capital social mínimo a definir por lei deverá ser de , devendo ser prevista a distribuição obrigatória de uma parte dos lucros de cada exercício (entre 75% e 90%). De acordo com a autorização legislativa, a legislação que contenha o regime fiscal opcional aplicável às SIPI deverá ser aprovada respeitando os seguintes princípios enformadores: i) o regime aplicável às SIPI deverá ser neutro relativamente ao regime dos organismos de investimento coletivo (nomeadamente os FII); ii) deverá estar estruturado de acordo com o princípio de tributação à saída, o que conduzirá à isenção de tributação ao nível das SIPI; iii) deverá prever regras especiais relativamente aos diferentes tipos de sócios das SIPI (ordinários, substanciais e qualificados). Embora ainda não tenha sido aprovado qualquer decreto-lei dando cumprimento à autorização legislativa em apreço, já se podem elencar algumas das principais expetativas relativamente ao regime fiscal aplicável às SIPI. Em coerência com o pretendido regime de tributação à saída, as SIPI deverão estar isentas de IRC relativamente aos rendimentos por si obtidos, excetuando os casos de rendimentos pagos por sociedades off-shore. No que respeita à tributação dos investidores, prevê-se que os rendimentos obtidos por estes a partir das SIPI deverão estar sujeitos a tributação em termos idênticos aos previstos para os FII, uma vez que a autorização legislativa prevê um regime de neutralidade face ao regime dos organismos de investimento coletivo. À semelhança do regime Espanhol, é muito provável que seja também introduzida uma regra que preveja a tributação, na esfera das SIPI, sempre que haja uma distribuição de dividendos a sócios que detenham uma percentagem relevante do capital da SIPI (para além da tributação aplicável na esfera dos sócios, o que originará situações de dupla tributação económica no caso de esta regra se aplicar no caso de o sócio estar sujeito a tributação no país de residência). Desta forma, pretender-se-á evitar a concentração do capital das SIPI em poucos acionistas (por esse motivo, a autorização legislativa refere que o regime das SIPI deverá definir as regras aplicáveis a sócios ordinários, substanciais e qualificados ). Mercado Imobiliário em Portugal 19

19 Mercado Imobiliário Português Mercado de Escritórios Quando há um ano atrás me pediram para redigir a introdução do mercado de escritórios nesta mesma publicação tínhamos atravessado o pior ano da última década em termos de absorção neste setor. Ainda assim, o tom foi bastante positivo. A dinâmica registada no segundo semestre desse ano (2013) fazia prever um 2014 muito diferente e, felizmente, não nos enganámos. Desde essa altura que a ocupação tem vindo a aumentar todos os trimestres e 2014 ficou, definitivamente, marcado como o ano da viragem e no qual todos os indicadores evoluíram de forma positiva. O ano encerrou com um crescimento de 63% no volume de absorção, a área média transacionada aumentou para os 530 m 2, o número de operações acima dos m 2 foi bastante superior e a taxa de disponibilidade desceu consideravelmente para os 12,1%. Nota ainda para o facto da maior operação realizada no mercado ter quase o dobro da maior área de Mariana Rosa Head of Office Agency & Corporate Solutions Esta retoma traduz, claramente, uma melhoria dos níveis de confiança das empresas que, tendo por base um clima económico mais estimulante, começam a alterar as suas estratégias imobiliárias. O momento é ainda favorável aos ocupantes, mas esta situação poderá inverter-se num futuro próximo. Tendo isto em consideração, as empresas estão a aproveitar para se instalarem em escritórios de qualidade superior, melhor localizados e em condições que ainda lhes são vantajosas. Além disso, gostaria ainda de dar nota de outra tendência que começa também a dinamizar o mercado. Estou a falar da aposta de algumas multinacionais para instalarem em Lisboa os seus escritórios, em detrimento de outras cidades europeias, uma realidade que é já bem evidente no caso dos call centers e de empresas tecnológicas. Tudo isto nos leva a crer que 2015 continuará no caminho da recuperação e só posso terminar esta breve introdução com um tom ainda mais optimista. 20 Mercado Imobiliário em Portugal

20 Em rota de crescimento Depois de um ano em que o volume de absorção tocou os mínimos históricos, o mercado de escritórios registou uma rota de crescimento consistente ao longo de 2014, encerrando o ano com um crescimento de 63% e uma área total ocupada de m 2. Este crescimento revela um sinal evidente de retoma, que tem por base perspetivas económicas mais animadoras, que se traduzem numa melhoria dos níveis de confianças das empresas e consequentemente na mudança das estratégias imobiliárias das mesmas. Os ocupantes aproveitam assim o momento ainda favorável ao inquilino para se instalarem em escritórios de qualidade superior, com melhores localizações e em condições que poderão deixar de ser tão vantajosas num futuro próximo. Neste contexto de maior dinâmica, acreditamos que as rendas chegaram ao fim do ciclo de queda esperando-se um crescimento moderado nas zonas com menor disponibilidade. Procura Se analisarmos a evolução da absorção da última década, verificaram-se dois momentos distintos no Mercado de Escritórios de Lisboa: o período pré-crise, no qual se registou uma média anual de cerca de m 2, e o período da crise, no qual esta média reduziu para os m 2. De facto, a partir de 2008 a absorção de escritórios foi reduzindo ano após ano, culminando em 2013 com o volume mais baixo desde que há registo ( m 2 ). Estes níveis de ocupação refletiam o nível de prudência elevado por parte dos ocupantes, assentes em estratégias rigorosas de otimização de custos. Contudo, a viragem dos principais indicadores económicos a partir do segundo semestre de 2013 começou a mudar o rumo do setor e ainda no final desse mesmo ano começámos a assistir a melhorias significativas nos níveis de absorção. Desde então que a ocupação tem vindo a aumentar todos os trimestres. A demonstrar as perspetivas positivas que se avizinham, o Indicador de Confiança nos Serviços apresentou uma recuperação significativa desde o início de 2013, depois de um longo período em queda. Durante 2014 foram ocupados m 2 num total de 239 transações, o que equivale a uma área ocupada 63% superior à de 2013 e mais 53 operações que o número registado nesse mesmo ano. As empresas estão a aliviar as estratégias apertadas de contenção de custos que foram obrigadas a tomar durante os últimos anos, um facto comprovado pela queda da taxa de desemprego. Assim, aproveitam o momento que ainda é favorável ao inquilino, com os níveis de rendas que pensamos terem atingido os mínimos e com alguma flexibilidade ainda revelada pelos proprietários. Esta situação é evidenciada pelos 72% de área absorvida a deverem-se a mudança de instalações por parte dos ocupantes. Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços Evolução Anual da Absorção de Escritórios Valores corrigidos da sazonalidade Dez. 05 Dez. 06 Dez. 07 Dez. 08 Dez. 09 Dez. 10 Dez. 11 Dez. 12 Dez. 13 Dez. 14 ABL (mil m 2 ) Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M) Fonte: INE Fonte: JLL/LPI Mercado Imobiliário em Portugal 21

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