PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Transcrição

1 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 1 Cliente e Proprietária VOLPI & VOLPI LTDA CPF/CNPJ / Endereço Bairro RUA TENENTE JÚLIO JACOBOSKI Município SÍTIO CERCADO CURITIBA nº. UF 577 PR Complemento LOTE 07 QUADRA 82 CEP FOTO DA FACHADA 3 IMÓVEL Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente Médio Novo 0 Área (m²) 16 F. Ideal (%) Testada (m) Formato 10% 8,00 Regular Topografia Plana Identificação 4 AVALIAÇÃO Área construída documentada R$ Valor de Liquidez Forçada R$ (Oitenta e Seis Mil Reais ) Empresa / CREA / Assinatura Construção Área const.não documentada Valor Total TOTAL (Cento e Quinze Mil Reais ) Área total Eng. Rynaldo de Oliveira Roça Junior CREA SP /D Valory Engenharia de Avaliações CREA41721 Data Curitiba 6 junho,

2 5 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ACABAMENTO PAREDE ESQUADRIAS Edificação IDENTIFICAÇÃO QTDE COMPOSIÇÃO ESTRUTURA Nº. DE BLOCOS Nº. DE ELEVADORES / BLOCO Piscina Play Ground Churrasqueira Infra Estrutura / Equipamentos Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito individual Gerador Guarita Vigilância Quadra Esportiva Apto. do zelador Bicicletário Descrição sucinta do imóvel plano, meio de quadra, em zoneamento SEHIS Setor Especial de Habitação de Interesse Social. Matrícula: Ind. Fiscal: Indicação Fiscal Outros: Consulta para fins de construção nº / MICROREGIÃO Rede de água X Águas pluviais X Rede de gás Guias e sarjetas X Rede de esgoto X Rede telefônica X Asfalto X Passeio X Rede elétrica X Iluminação pública X Paralelepípedo Fossa Ocupação principal Padrão construtivo Densidade demográfica Tráfego no trecho Misto Médio Médio Normal DISTÂNCIAS: A até 500m / B entre 500m e 1.000m / C acima de 1.000m Transporte Público A Centros de Ensino A Shopping Center C Comércio Local A Parque / Clube A Indústria C Pólo Comercial A Hospital B Praia 7 PARTICULARIDADES Risco ambiental Favela Local turístico Vista do mar Histórico de alagamento Ruídos Córrego Rua de feira Outros 2

3 8 MEMÓRIA DE CÁLCULO Identificação Real Averb. Totais Áreas Homog. Averb. Real Não Averb. Hom. Não Averb. Real Total Homog. Total As áreas não homogeneizadas deverão ter sua área repetida nas colunas da homogeneização As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser homogeneizadas para o cálculo Avaliação R$ 718,75 /m² x 16 m² = R$ Total R$ INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES 9.1 Tratase de um terreno com casa não averbada e para esta tipologia de imóvel, o mercado apresenta uma médio volume de ofertas, regular velocidade de vendas e regular liquidez, com tendência a manter estes índices. Considerando a atual crise econômica, a desaceleração do mercado imobiliário, o potencial de venda e o tempo de absorção pelo mercado, adotamos o valor médio reduzido em 25% para liquidação forçada. 9.2 Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos; as observações in loco foram feitas sem instrumentos de medição; as informações obtidas foram tomadas como de boafé. Se algum dos dados ou hipóteses em que a avaliação se baseou for posteriormente considerado como incorreto ou alterado, os valores de avaliação também podem e devem ser reconsiderados. 9.3 Imóvel possui benfeitorias, porém, não foi realizada vistoria interna, logo não foi considerada no presente laudo. Logradouro Logradouro Laudo de avaliação de uso restrito: este documento fornece informações préestabelecidas entre o Contratante e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros 3

4 ELEMENTOS COMPARATIVOS Amostra n.º 1 Data jun19 Endereço: Bairro: Rua Alziro Zarur, 445 Sítio Cercado Cidade: Curitiba Padrão de construção: Médiobaixo Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 20 Área Construída (m²) 5 Área de (m²) 14 N.º dormitórios N.º Suítes: N.º vagas Valor total (R$) R$ Valor unitário de terreno 1.414,29 Fonte/ telefone: Rafael Mambrini Tel.: Status: Oferta Obs.: plano, meio de quadra, contendo uma residencia em alvenaria, em zoneamento ZR2. Amostra n.º 2 Data jun19 Endereço: Rua Professora Olisa De Toledo Parrilha, 55 Bairro: Sítio Cercado Cidade: Curitiba Padrão de construção: Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Área Construída (m²) Área de (m²) 188,76 N.º dormitórios N.º Suítes: N.º vagas Valor total (R$) R$ Valor unitário de terreno 847,64 Fonte/ telefone: Kondor Imóveis Tel.: Status: Oferta Obs.: plano, meio de quadra, sem benfeitorias, em zoneamento SEHIS. Amostra n.º 3 Data jun19 Endereço: Bairro: Rua Giacomo Lafaiette Minich Bassi, 168 Sítio Cercado Cidade: Curitiba Padrão de construção: Médiobaixo Estado de conservação Regular Idade Aparente (anos): 20 Área Construída (m²) 7 Área de (m²) 151,00 N.º dormitórios N.º Suítes: N.º vagas Valor total (R$) R$ Valor unitário de terreno 1.192,05 Fonte/ telefone: Apolar Imóveis Tel.: Status: Oferta Obs.: plano, meio de quadra, contendo uma residencia em alvenaria, em zoneamento SEHIS. Amostra n.º 4 Data jun19 Endereço: Rua Doutor Lauro Gentio Portugal Tavares, Bairro: Sítio Cercado Cidade: Curitiba Padrão de construção: Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Área Construída (m²) Área de (m²) 161,97 N.º dormitórios N.º Suítes: N.º vagas Valor total (R$) R$ Valor unitário de terreno 1.080,45 Fonte/ telefone: Lenartevitz e Silva Tel.: Status: Oferta Obs.: plano, meio de quadra, com benfeitorias sem valor comercial, em zoneamento SEHIS. Amostra n.º 5 Data jun19 Endereço: Bairro: Rua São José dos Pinhais, Sítio Cercado Cidade: Curitiba Padrão de construção: Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0 Área Construída (m²) Área de (m²) 320,90 N.º dormitórios N.º Suítes: N.º vagas Valor total (R$) R$ ,00 Valor unitário de terreno 85 Fonte/ telefone: Kondor Imóveis Tel.: Status: Oferta Obs.: plano, de esquina, sem benfeitorias, em zoneamento SEHIS. 4

5 Nº Endereço PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL COMPARATIVO DE MERCADO E QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO Área (m²) Área Equivalente (m²) Custo Dep. Vagas Dorm Suítes Oferta Local. Área Topogr afia Fatores de Ajustes Aval. RUA TENENTE JÚLIO JACOBOSKI 16 0, ,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1 Rua Alziro Zarur, ,04 0, ,00 0,80 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 785,97 785,97 2 Rua Professora Olisa De Toledo Parrilha, ,76 1, ,64 0,80 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 692,27 692,27 3 Rua Giacomo Lafaiette Minich Bassi, , ,04 0, ,01 0,80 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 518,64 518,64 4 Rua Doutor Lauro Gentio Portugal Tavares, ,97 1, ,45 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 865,68 865,68 5 Rua São José dos Pinhais, ,90 1, , ,80 1,00 1,09 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 741,81 741,81 Unitário seco médio 886,02 720,87 720,87 Preço Pedido (R$) Unitário Testad a Profundi dade Esquina Distância da praia Potencial Unit.Homg Unit.Saneado Item ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Tabela 3 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR :2011) Descrição Resultado Pontos HOMOGENEIZAÇÃO TERRENO Número de elementos 5 Unitário Médio Homogeneizado 720,87 Limite Superior (+30%) 937,13 Limite Inferior (30%) 504,61 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas 3 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 2 para atingir grau II 0,5 a 2,0 Graus Pontos Mínimos Itens obrigatórios Graus Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores III II e 4 no Grau III com os demais no mínimo no grau II 2 e 4 no mínimo no grau II QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Tabela 5 Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores III <=30% Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados II Intervalo de confiança QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Total I 4 todos, no mínimo no grau I Grau II 30%50% >50% I 20,58% Grau III 2 1 SANEAMENTO TERRENO 5 Número de elementos saneados Unitário Médio Saneado 720,87 Desvio Padrão 129,77 Coeficiente de Variação 18,00% t de Student 1,53 Limite Superior 809,67 12,32% 8 Limite Inferior 661,31 8,26% Intervalo de Confiabilidade 20,58% FORMAÇÃO DE VALOR TERRENO Área Total do terreno(m²) 381,55 Quota do (m²) 16 Unitário 720,87 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) Unitário Arredondado 718,75 Valor de Mercado p/ Venda (R$) Comentários: FORMAÇÃO DE VALOR TOTAL Fator de Comercialização Valor do (R$) Valor das Edificações (R$) VALOR TOTAL

6 Cliente VOLPI & VOLPI LTDA CPF / Endereço Bairro RUA TENENTE JÚLIO JACOBOSKI Município nº. UF Complemento 577 LOTE 07 QUADRA 82 SÍTIO CERCADO CURITIBA PR CEP Numeração Predial Logradouro 6

7 Cliente VOLPI & VOLPI LTDA CPF / Endereço RUA TENENTE JÚLIO JACOBOSKI nº. 577 Complemento LOTE 07 QUADRA 82 Bairro SÍTIO CERCADO Município CURITIBA UF PR CEP