FGV FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS GNICC GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E DA CONSTRUÇÃO CIVIL FABIANA DOS SANTOS SANTARÉM

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1 FGV FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS GNICC GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E DA CONSTRUÇÃO CIVIL FABIANA DOS SANTOS SANTARÉM GERENCIAMENTO AMBIENTAL DE ÁREAS CONTAMINADAS PARA VIABILIDADE DE REABILITAÇÃO E MUDANÇA DE USO RIO DE JANEIRO - RJ 2013

2 FABIANA DOS SANTOS SANTARÉM GERENCIAMENTO AMBIENTAL DE ÁREAS CONTAMINADAS PARA VIABILIDADE DE REABILITAÇÃO E MUDANÇA DE USO Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management como pré-requisito para obtenção do título de Especialista. Turma: GNICC 06 Orientador e Coordenador Acadêmico: Prof. Pedro de Seixas Corrêa. RIO DE JANEIRO - RJ 2013

3 GERENCIAMENTO AMBIENTAL DE ÁREAS CONTAMINADAS PARA VIABILIDADE DE REABILITAÇÃO E MUDANÇA DE USO Elaborado por Fabiana dos Santos Santarém e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi aceito como pré-requisito para obtenção do MBA de Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management. Pedro de Seixas Corrêa Coordenador Acadêmico e Orientador do TCC 10 DE OUTUBRO DE 2013

4 TERMO DE COMPROMISSO A aluna Fabiana dos Santos Santarém, abaixo-assinada, do Curso MBA de Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da FGV Barra, no período de outubro/2011 a maio/2013, declara que o conteúdo de seu Trabalho de Conclusão de Curso intitulado Gerenciamento Ambiental de Áreas Contaminadas para Viabilidade de Reabilitação e Mudança de Uso, é autêntico e original. Rio de Janeiro, 10 de outubro de Fabiana dos Santos Santarém

5 GERENCIAMENTO AMBIENTAL DE ÁREAS CONTAMINADAS PARA VIABILIDADE DE REABILITAÇÃO E MUDANÇA DE USO Na qualidade de titular dos direitos autorais do trabalho citado, em consonância com a Lei nº 9610/98, autorizo a Fundação Getúlio Vargas a disponibilizar gratuitamente em sua Biblioteca Digital, e por meios eletrônicos, em particular pela Internet, extrair cópia sem ressarcimento dos direitos autorais, o referido documento de minha autoria, para leitura, impressão e/ou download, conforme permissão concedida. Fabiana dos Santos Santarém 10 DE OUTUBRO DE 2013

6 Dedico esse trabalho a toda minha família e a todos os meus queridos amigos, pois são a base, designada por Deus, para que eu possa prosseguir.

7 Agradeço a Deus por todas as minhas conquistas, sempre frutos de grandes desafios. E esse trabalho é o marco de mais uma etapa vencida. Agradeço a minha mãe Eunice Santarém por ter me dado à vida, uma verdadeira oportunidade de evolução, e ao meu pai Francisco Santarém Filho por me ensinar como percorrê-la. E por esses pais, mais uma vez, eu agradeço a Deus.

8 Que maravilha é ninguém precisar esperar um único momento para melhorar o mundo Anne Frank

9 RESUMO Com a escassez de terrenos, matéria prima para o processo de incorporação imobiliária, é importante o conhecimento do gerenciamento ambiental de áreas com passivo ambiental para viabilizar a sua reutilização, através da transformação de uso, garantindo a segurança na implantação e construção de empreendimentos de uso residencial, comercial e/ou misto. Por falta de conhecimento sobre o tema, algumas empresas evitam a aquisição de terrenos contaminados e com isso, perdem poder competitivo e até mesmo o próprio negócio. Esse trabalho tem o objetivo de abordar as diretrizes e a metodologia processual para reabilitar terrenos tidos como contaminados. Serão apresentadas as etapas de investigação ambiental de terrenos, legislações aplicadas, as ferramentas disponíveis pelos órgãos ambientais para conduzir o gerenciamento ambiental e as consequências para a viabilidade econômico-financeira do empreendimento. A pesquisa bibliográfica deste trabalho foi elaborada de acordo com o esquema de leitura cujos princípios são análise textual, temática, interpretativa, problematização e síntese pessoal. Palavras-chave: Gerenciamento Ambiental; Áreas Contaminadas; Passivo Ambiental

10 ABSTRACT With the scarcity of land, raw materials for the real estate development process, it is important to know the environmental management of areas with environmental liabilities to enable its reuse by processing use, ensuring safety in the implementation and construction of real use residential, commercial and / or mixed. For lack of knowledge on the subject, some companies avoid the acquisition of land contaminated and therefore lose competitive power and even the business itself. This work aims to address the procedural guidelines and methodology to rehabilitate land regarded as contaminated. Will present the steps of environmental research land, laws applied, the tools available for environmental agencies to conduct environmental management and the consequences for the economic and financial viability of the enterprise. The literature of this work was prepared according to the scheme whose principles are reading textual analysis, thematic, interpretive, questioning and personal synthesis. Keywords: Environmental Management, Contaminated Sites, Environmental Liabilities

11 LISTA DE FIGURAS E TABELAS Figura 1. Fluxograma de Gerenciamento de Áreas Contaminadas Figura 2. Fatores Básicos na Vistoria de Terrenos Figura 3. Gerenciamento de terrenos contaminados ou com suspeita de contaminação Figura 4. A etapa de investigação confirmatória Figura 5. Etapas da Investigação Detalhada Figura 6. Etapas da Avaliação de Risco Figura 7. Caracterização e Classificação de Resíduos Sólidos Figura 8. Localização dos poços em relação à área de disposição Figura 9. Esquema com as principais normas incidentes ao tema de gerenciamento ambiental de áreas contaminadas Tabela 1. Exemplos de fontes, tipos de informações e documentos normalmente utilizados na etapa de avaliação preliminar... 24

12 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO REVISÃO DA LITERATURA DEFINIÇÕES GERENCIAMENTO AMBIENTAL DE ÁREAS CONTAMINADAS EMPRESA DE CONSULTORIA AMBIENTAL INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL PARA VIABILIDADE INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL PRELIMINAR INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL CONFIRMATÓRIA INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL DETALHADA ANÁLISE DE RISCO PLANO DETALHADO DA REMEDIAÇÃO PLANO DE MONITORAMENTO TRAMITAÇÃO PROCESSUAL INSTITUTO ESTADUAL DO AMBIENTE - INEA SECRETARIA MUNICIPAL DE MEIO AMBIENTE - SMAC LEGISLAÇÃO APLICADA CONCLUSÃO REFERÊNCIAS... 51

13 LISTA DE ABREVIATURAS ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas CEF Caixa Econômica Federal CONAMA Conselho Nacional do Meio Ambiente CONEMA Conselho Estadual de Meio Ambiente CONSEMAC Conselho Municipal de Meio Ambiente da Cidade do RJ CETESB - Companhia Ambiental do Estado de São Paulo INEA - Instituto Estadual do Ambiente NBR Norma Brasileira SABESP - Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo SMAC - Secretaria Municipal de Meio Ambiente

14 11 1 INTRODUÇÃO O desenvolvimento industrial acelerado, somado à falta de políticas bem definidas tanto no âmbito ambiental quanto no uso e ocupação do solo, geraram áreas com passivo ambiental / contaminadas que em alguns casos, limitam a sua reutilização para algumas atividades sociais, que no caso desse estudo, serão consideradas as de uso residencial, comercial e/ou misto. De uma forma geral, a contaminação de um terreno se dá pela falta de controle e medidas preventivas na realização de atividades como, por exemplo, as industriais, postos de abastecimentos de combustíveis e concessionárias, que utilizam em seu processo produtivo, substâncias tóxicas. A contaminação pode ocorrer, individual ou simultaneamente, em ar, solo e água subterrânea. Evidentemente, pode-se verificar que algumas destas áreas foram e/ou estão sendo analisadas e remediadas, entretanto, a quantidade de áreas contaminadas no país é um problema de dimensões ainda não estimadas, como por exemplo, propriedades abandonadas ou subutilizadas cuja reutilização é dificultada pela presença real ou potencial de substâncias perigosas, poluentes ou contaminantes, tais como os postos de gasolinas e indústrias de produtos químicos. A partir da Resolução CONAMA nº 420/ 2009 (BRASIL, 2009), observa-se que o gerenciamento de áreas contaminadas tornou-se viável, a partir da adoção de medidas que garantam o pleno conhecimento das características dessas áreas e dos respectivos impactos por ela produzidos, proporcionando os instrumentos necessários à tomada de decisão em relação às formas de intervenção mais adequadas ao processo (BRASIL, 2012). Assim, pode-se verificar claramente, a relevância de se buscar promover determinados mecanismos de gestão compartilhada do meio ambiente em situações relacionados à contaminação do solo. Nota-se ser de grande relevância o estímulo a formas de gestão que levem em consideração as percepções de todos os elementos envolvidos no conflito, vindo a tornar a sua participação e a manifestação de suas precedências uma realidade. O processo de incorporação e construção de empreendimentos imobiliários envolve várias etapas sequenciais que se inicia com a aquisição de terreno. A decisão de comprar ou não determinado terreno, precisa estar embasada

15 12 com estudos e pesquisas sobre os aspectos físicos, legais / jurídicos e comerciais. Em função da necessidade de combinação desses aspectos, os terrenos, economicamente viáveis, estão cada vez mais escassos, exigindo que as empresas tenham processos diferenciados que visam garantir vantagem competitiva na negociação. Pelo exposto, considera-se que o objetivo do presente estudo é analisar os processos de gestão de áreas contaminadas relacionadas à ocorrência de conflitos ambientais, com destaque as metodologias objetivando a reabilitar terrenos consideradas contaminadas em conformidade com as propostas de gestão compartilhada do meio ambiente. Nesse contexto, o conhecimento do processo de gerenciamento ambiental de áreas contaminadas e os desdobramentos necessários para reutilização do terreno, tende a ser um diferencial que pode definir a compra de um terreno para reutilização no mercado imobiliário, uma vez que possibilita otimizar dois aspectos fundamentais no processo decisório: custo e prazo. Vale esclarecer que nos capítulos que abordarem questões regionais considerando estado e município, serão tomados como exemplo o Estado e Município do Rio de Janeiro. A metodologia empregada foi de Revisão Bibliográfica, ou seja, por intermédio de explicações fundamentadas em trabalhos publicados sob a forma de livros, revistas, artigos, e toda publicações especializadas na questão e demais informações que abordem direta ou indiretamente o tema em análise. A esquematização do presente estudo vem a se caracterizar como exploratório, utilizando-se necessariamente de fontes primárias, através de abordagem lógica dedutiva. Observa-se que as pesquisas exploratórias têm por finalidade primordial a busca de esclarecer e transformar conceitos e ideais, com a finalidade de formulação de problemas mais precisos ou hipóteses pesquisáveis para possíveis estudos posteriores.

16 13 2 REVISÃO DA LITERATURA Sánchez (2001) em sua analise descreve que o reconhecimento em relação à contaminação do solo como um grave problema ambiental com prováveis consequências negativas tanto para a saúde pública como para os ecossistemas só ocorreu após um grande desenvolvimento de dispositivos legais e demais aparatos institucionais objetivando analisar e minimizar a poluição da água e do ar. Assim, desde que a poluição de origem industrial começou a se manifestar, observa-se que seus efeitos se refletiram diretamente no solo, de forma que a mesma apresenta a tendência de ser localizada, afetando, especialmente, as regiões industrializadas e de grandes concentrações urbanas, regiões de agricultura intensiva etc. dessa forma, observa-se a presença de duas características especificas em relação à poluição dos solos as quais demandam destaque, ou seja: seu caráter cumulativo e a baixa mobilidade dos poluentes (CETESB, 2002). Conforme Nobre e Nobre (2013) as substâncias nocivas acumuladas no solo podem permanecer nele por muitos anos, apresentando a possibilidade de poluir lenta e gradativamente as águas subterrâneas ou superficiais e, consequentemente, afetar indiretamente o meio biótico. Ressalta-se que somente em meados da década de 70 que a problemática dos solos contaminados veio a ganhar uma maior notoriedade pública. Sendo destacado um dos eventos mais marcantes, de grande repercussão internacional, foi o caso Love Canal, na cidade de Niagara Falls, no estado de Nova York, Estados Unidos. Sendo este caso que tornou-se paradigmático no que se refere à temática em questão. Love Canal é um dos casos mais graves na história dos Estados Unidos no que se refere a desastres ambientais produzido pelo ser humano (BRUNNQUELL, 2010). Este Canal foi idealizado por William T. Love para fornecer energia barata às indústrias da região de Niágara. Entretanto, em decorrência ao desenvolvimento de um sistema de transmissão de energia barata de longa distância, criado por Tesla, o projeto Love Canal acabou não indo adiante (BRUNNQUELL, 2010). Dessa forma, observa-se que em 1920, o canal transformou-se em um aterro municipal e industrial para produtos químico. Ressalta-se que após mais de

17 14 90 anos o denominado Love Canal ainda continua contaminado sem a mínima perspectiva de remediação daquela área (BRUNNQUELL, 2010). Destaca-se ainda que além do evento em Love Canal, é possível destacar outros casos também que alertaram sobre os problemas causados pelas áreas contaminadas, sobretudo nos países industrializados no final da década de 70 e início da década de 80, ou seja: Lekkerkerk, na Holanda; e Ville la Salle, no Canadá. Em ambos os casos, preservada as suas especificidades, foram encontradas inúmeras residências que haviam sido construídas sobre antigos aterros de resíduos industriais (SÁNCHEZ, 2001). Destaca-se que após estes eventos 1, que tiveram enorme repercussão junto à opinião pública, foram desenvolvidas grandes políticas e legislações em inúmeros países, províncias e estados. Nota-se que na Alemanha, por exemplo, em decorrência da recuperação de inúmeras áreas industriais e instalações militares antigas, passivos ambientais provenientes das I e II Guerras Mundiais, foram desenvolvidas e aplicadas políticas ou metodologias que propiciaram subsídios para o gerenciamento de áreas contaminadas (NOBRE, 2013). Em relação ao Brasil, em decorrência primordial a ausência de um sistema de registro relacionado aos casos de contaminação do solo, não é possível gerar e propiciar uma estimativa do total de áreas contaminadas no país. As exceções ficam por conta dos estados de São Paulo, cuja Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, órgão vinculado à Secretaria de Estado do Meio Ambiente do estado de São Paulo (CETESB) vêm disponibilizando desde 2002 uma lista de áreas contaminadas e do Rio de Janeiro, onde o Instituto Estadual do Ambiente (INEA) publicou recentemente o Cadastro de Áreas Contaminadas e Reabilitadas. Na primeira lista apresentada pela CETESB, em 2002, foram registradas 255 áreas contaminadas no Estado de São Paulo. Entretanto, Destaca-se que na última atualização, realizada em novembro de 2009, foram totalizados registros no Cadastro de Áreas Contaminadas e Reabilitadas no Estado de São. No Rio de Janeiro, a lista do INEA identificou em junho/2013, 160 áreas contaminadas. 1 Ressalta-se que no caso Love Canal (EUA) o poder público local gastou cerca de US$ 250 milhões e para o caso Lekkerkerk (Holanda) estima-se uma quantia equivalente a US$ 65 milhões. Ainda, deve-se ressaltar, evidentemente, que da mesma forma ocorreu um grande desgaste na imagem dos responsáveis pela contaminação (SÁNCHEZ, 2001).

18 15 No âmbito internacional, é possível verificar que o quadro apresentado no Brasil não foge à regra. Exemplo pode se verificado que nos Estados Unidos da América (EUA), até o ano 2000, foram registradas áreas contaminadas. Em outros países, especialmente na Europa, o problema também é manifesto, ou seja: a Holanda possui torno de áreas contaminadas; a Alemanha com cerca de áreas contaminadas; e na França este quantitativo é da ordem de (SILVA, 2007). Deste modo, adotando-se os dados de outros países, e à medida que se intensifiquem as ações de fiscalização e licenciamento ambiental, busca-se que o número de áreas contaminadas registradas nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro aumente. O mesmo possivelmente ocorreria-nos outros estados brasileiros caso existisse um sistema integrado de gestão de áreas contaminadas com a capacidade analítica de identificar os possíveis focos de contaminação do solo.

19 16 3 DEFINIÇÕES Apresentamos as definições que foram obtidas através das várias fontes de consultas utilizadas para o desenvolvimento desse trabalho, principalmente o CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente), Lei Estadual (SP) de 8 de julho de 2009 e CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo): Água subterrânea 2009); Água de ocorrência natural na zona saturada do subsolo (SÃO PAULO, Área contaminada (AC) Área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria, anteriormente classificada como área contaminada sob investigação (AI) na qual, após a realização de avaliação de risco, foram observadas quantidades ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana. A critério da CETESB, uma área poderá ser considerada contaminada (AC) sem a obrigatoriedade de realização de avaliação de risco à saúde humana quando existir um bem de relevante interesse ambiental a ser protegido (CETESB, 2007). Área Contaminada sob Investigação (ACI) Área onde foram constatadas por meio de investigação confirmatória concentrações de contaminantes que colocam, ou podem colocar, em risco os bens a proteger (SÃO PAULO, 2009); Área Contaminada em Processo de Remediação (ACRe) Área onde estão sendo aplicadas medidas de remediação visando a eliminação da massa de contaminantes ou, na impossibilidade técnica ou econômica, sua redução ou a execução de medidas contenção e/ou isolamento (SÃO PAULO, 2009); Área Contaminada em Processo de Reutilização (ACRu) Área contaminada onde se pretende estabelecer um uso do solo diferente daquele que originou a contaminação, com a eliminação, ou a redução a níveis aceitáveis, dos riscos aos bens a proteger, decorrentes da contaminação (SÃO PAULO, 2009);

20 17 Área Contaminada com Risco Confirmado (ACRi) Área onde foi constatada, por meio de investigação detalhada e avaliação de risco, contaminação no solo ou em águas subterrâneas, a existência de risco à saúde ou à vida humana, ecológico, ou onde foram ultrapassados os padrões legais aplicáveis (SÃO PAULO, 2009); Área com Potencial de Contaminação (AP) Área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria onde são ou foram desenvolvidas atividades que, por suas características, possam acumular quantidades ou concentrações de matéria em condições que a tornem contaminada (SÃO PAULO, 2009); Área em Processo de Monitoramento para Encerramento (AME) Área na qual não foi constatado risco ou as metas de remediação foram atingidas após implantadas as medidas de remediação, encontrando-se em processo de monitoramento para verificação da manutenção das concentrações em níveis aceitáveis (SÃO PAULO, 2009); Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR) Área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria anteriormente contaminada que, depois de submetida às medidas de intervenção, ainda que não tenha sido totalmente eliminada a massa de contaminação, tem restabelecido o nível de risco aceitável à saúde humana, ao meio ambiente e a outros bens a proteger (SÃO PAULO, 2009); Área com suspeita de contaminação (AS) Área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria com indícios de ser uma área contaminada conforme resultado da avaliação preliminar (SÃO PAULO, 2009); Avaliação de Risco É o processo pelo qual são identificados, avaliados e quantificados os riscos à saúde humana, ao meio ambiente e a outros bens a proteger (SÃO PAULO, 2009);

21 18 Avaliação Preliminar Avaliação inicial, realizada com base nas informações disponíveis, públicas ou privadas, visando fundamentar a suspeita de contaminação de uma área e com o objetivo de identificar as fontes primárias e potencialidades de contaminação com base na caracterização das atividades historicamente desenvolvidas e em desenvolvimento no local, embasando o planejamento das ações a serem executadas nas etapas seguintes do gerenciamento (SÃO PAULO, 2009); Cadastro de Áreas Contaminadas Conjunto de informações referentes aos empreendimentos e atividades que apresentam potencial de contaminação e às áreas suspeitas de contaminação e contaminadas, distribuídas em classes de acordo com a etapa do processo de identificação e remediação da contaminação em que se encontram (SÃO PAULO, 2009); Cenário de exposição Conjunto de variáveis sobre o meio físico e a saúde humana estabelecidas para avaliar os riscos associados à exposição dos indivíduos a determinadas condições e em determinado período de tempo (SÃO PAULO, 2009); Classificação de área Ato administrativo por meio do qual o órgão ambiental classifica determinada área durante o processo de identificação e remediação da contaminação (SÃO PAULO, 2009); Fase livre Ocorrência de substância ou produto em fase separada e imiscível quando em contato com a água ou ar do solo (SÃO PAULO, 2009); Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC) Conjunto de medidas que asseguram o conhecimento das características das áreas contaminadas e a definição das medidas de intervenção mais adequadas a serem exigidas, visando eliminar ou minimizar os danos e/ou riscos aos bens a proteger, gerados pelos contaminantes nelas contidas (SÃO PAULO, 2009); Investigação Confirmatória

22 19 Etapa do processo de gerenciamento de áreas contaminadas que tem como objetivo principal confirmar ou não a existência de contaminantes em concentrações acima dos valores de intervenção estabelecidos pela CETESB (SÃO PAULO, 2009); Investigação Detalhada Etapa do processo de gerenciamento de áreas contaminadas que consiste na avaliação detalhada das características da fonte de contaminação e dos meios afetados, determinando os tipos de contaminantes presentes e suas concentrações, bem como a área e o volume das plumas de contaminação, e sua dinâmica de propagação (SÃO PAULO, 2009); Medidas de controle institucional Ações, implementadas em substituição ou complementarmente às técnicas de remediação, visando a afastar o risco ou impedir ou reduzir a exposição de um determinado receptor sensível aos contaminantes presentes nas áreas ou águas subterrâneas contaminadas, por meio da imposição de restrições de uso, incluindo, entre outras, ao uso do solo, ao uso de água subterrânea, ao uso de água superficial, ao consumo de alimentos e ao uso de edificações, podendo ser provisórias ou não (SÃO PAULO, 2009); Medidas emergenciais Conjunto de ações destinadas à eliminação do perigo, a serem executadas durante qualquer uma das etapas do gerenciamento de áreas contaminadas (SÃO PAULO, 2009); Medidas de engenharia Ações baseadas em práticas de engenharia, com a finalidade de interromper a exposição dos receptores, atuando sobre os caminhos de migração dos contaminantes (SÃO PAULO, 2009); Medidas de intervenção Conjunto de ações adotadas visando à eliminação ou redução dos riscos à saúde humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger, decorrentes de uma exposição aos contaminantes presentes em uma área contaminada, consistindo da

23 20 aplicação medidas de remediação, controle institucional e de engenharia (SÃO PAULO, 2009); Medidas de remediação Conjunto de técnicas aplicadas em áreas contaminadas, divididas em técnicas de tratamento, quando destinadas à remoção ou redução da massa de contaminantes, e técnicas de contenção ou isolamento, quando destinadas à prevenir a migração dos contaminantes (SÃO PAULO, 2009); Monitoramento para encerramento Etapa do gerenciamento de áreas contaminadas executada após serem atingidas as metas de remediação definidas para a área, por meio da realização de campanhas de amostragem e análise química dos meios afetados, com o objetivo de verificar se os valores de concentração dos contaminantes permanecem abaixo das metas de remediação definidas para a área, e se o processo de reabilitação da área pode ser encerrado. Esta etapa também será executada quando, em uma área inicialmente classificada como contaminada sob investigação (AI), não for caracterizada situação de perigo e não for determinada situação de risco à saúde igual ou superior aos níveis aceitáveis (CETESB, 2007); Órgão ambiental Órgãos ou entidades da administração direta, indireta e fundacional do Estado e dos Municípios, instituídos pelo Poder Público, responsáveis pela proteção e melhoria da qualidade ambiental, administração de recursos naturais e manutenção e recuperação da qualidade de vida (SÃO PAULO, 2009); Reabilitação Processo que tem por objetivo proporcionar o uso seguro de áreas contaminadas por meio da adoção de um conjunto de medidas que levam à eliminação ou redução dos riscos impostos pela área aos bens a proteger (SÃO PAULO, 2009); Responsável Legal Pessoa(s) física(s) ou jurídica(s), de direito público ou privado, responsável(is), direta ou indiretamente, pela contaminação, ou pela propriedade

24 21 potencial ou efetivamente contaminada e, consequentemente, pelos estudos necessários a sua identificação, investigação, avaliação de risco e pela implementação da intervenção, visando a reabilitação da área para o uso declarado (CETESB, 2007); Responsável Técnico Pessoa física ou jurídica contratada por um dos Responsáveis Legais para a elaboração ou apresentação de laudos, estudos, relatórios ou informações relacionadas às diferentes etapas do processo de gerenciamento de uma determinada área (CETESB, 2007); Risco Probabilidade de ocorrência de um efeito adverso em um receptor sensível a contaminantes existentes em uma área contaminada (SÃO PAULO, 2009); Valor de Intervenção Concentração de determinada substância no solo e na água subterrânea acima da qual existem riscos potenciais diretos e indiretos à saúde humana, considerado um cenário de exposição genérico (SÃO PAULO, 2009); Valor de Prevenção Concentração de determinada substância acima da qual podem ocorrer alterações prejudiciais à qualidade do solo e da água subterrânea (SÃO PAULO, 2009); Valor de Referência de Qualidade Concentração de determinada substância no solo e na água subterrânea que define um solo como limpo ou a qualidade natural da água subterrânea (SÃO PAULO, 2009).

25 22 4 GERENCIAMENTO AMBIENTAL DE ÁREAS CONTAMINADAS Levantada a suspeita que uma área possa estar contaminada, empregam-se determinados instrumentos de gestão no sentido de identificação e recuperação dessas áreas, através do Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC), que tem por finalidade a busca da erradicação e/ou minimização dos riscos a que estão sujeitos à sociedade em geral e o meio ambiente, em decorrência da simples existência das mesmas, através de um conjunto de medidas que garantam o pleno conhecimento das características dessas áreas bem como em relação aos impactos por elas geradas, proporcionando os instrumentos necessários à tomada de decisão em relação às formas de intervenção mais adequadas (CETESB, 2001). Ainda, o gerenciamento de áreas contaminadas toma como base uma estratégia composta por etapas sequenciais, onde a informação obtida em cada etapa é a adotada como parâmetro para a execução da etapa posterior. Desta forma o Gerenciamento de Áreas Contaminadas é dividido em dois processos fundamentais, ou seja: Identificação e Recuperação das ACs (BAHIA, 2010). A figura 1 apresenta na forma de um fluxograma, as etapas necessárias para se desenvolver um correto gerenciamento de ACs.

26 23 Figura 1 Fluxograma de Gerenciamento de Áreas Contaminadas Fonte: CONEMA Nº 44 (2012) 4.1 EMPRESA DE CONSULTORIA AMBIENTAL Para o incorporador e/ou construtor, o primeiro passo para um processo de gerenciamento ambiental eficiente é a escolha de uma boa empresa de consultoria. A avaliação deve levar em consideração, dentre outros fatores inerentes ao cadastro padrão de prestadores de serviços, parâmetros como o credenciamento junto aos principais órgãos reguladores tanto na esfera municipal quanto estadual, a realização e o sucesso de trabalhos em proporções semelhantes ao que se pretende contratar, o tempo de atuação específica na área e a disponibilidade de representação, sempre que necessário, durante toda etapa do processo. A empresa de consultoria ambiental é responsável por todas as informações constantes dos relatórios gerados, além de corresponsáveis pelos

27 24 desdobramentos do processo. Sempre que necessário e a qualquer tempo, mesmo após a conclusão do gerenciamento ambiental, os órgãos reguladores poderão solicitar esclarecimentos que por ventura possam gerar dúvidas quando da consulta processual. Por esse motivo, a idoneidade, credibilidade e confiança são fundamentais e mandatórios para decisão de contratação. 4.2 INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL PARA VIABILIDADE Todo processo de investigação ambiental está normatizado através de resoluções, decretos e normas técnicas brasileiras. Pela sequência das investigações de acordo com as normas vigentes, temos a Investigação Ambiental Preliminar onde é realizada uma pesquisa aprofundada sobre a atividade atual exercida no terreno, bem como todo o histórico da área e de seu entorno e como desdobramento dessa pesquisa é realizada a Investigação Ambiental Confirmatória. Falaremos sobre o processo de investigação nos próximos subitens desse capítulo. No entanto, como o processo de decisão de compra de um terreno precisa ser rápido, na maioria das vezes não se tem tempo hábil para realizar, sequencialmente, as investigações necessárias. O prazo estimado para realização de uma Investigação Ambiental Preliminar e Confirmatória é de 120 dias, contemplando o prazo de laboratório. Esse prazo pode comprometer a competitividade na compra do terreno. Sendo assim, é realizado o relatório de Investigação Ambiental para Viabilidade que nada mais é do que uma prévia da investigação preliminar e confirmatória em um único relatório. Esse relatório não está inserido no processo legal de investigação, ou seja, não está normatizado, porém, é uma alternativa que vem sendo utilizada pelas incorporadoras e construtoras para auxiliar no processo de decisão de compra do terreno. É importante ressaltar que quanto menos tempo se tem para realizar uma boa investigação ambiental, maior é o risco assumido pelo comprador. Mas o que seria esse risco? E o que pode ser feito para minimizá-lo nesse momento? O risco existe simplesmente porque não sendo possível uma investigação preliminar aprofundada por falta de tempo, pode-se deixar de identificar um fator importante que comprometa o cenário teoricamente mapeado. Como o

28 25 relatório de investigação ambiental para viabilidade leva em consideração, basicamente o cenário atual, todas as possíveis alterações ocorridas ao longo da operação da atividade investigada são desconsideradas. Em outras palavras, nas instalações atuais da empresa investigada pode existir uma área administrativa, por exemplo, que não será alvo de sondagens por não se caracterizar uma área com potencial de contaminação, mas no passado, essa mesma área poderia fazer parte do setor produtivo abrigando máquinas e/ou quaisquer outros elementos passível de contaminação. Nesse contexto, mais uma vez se ressalta a importância da contratação de uma empresa de consultoria confiável e experiente, que tende a diminuir um pouco o risco mencionado. Sendo assim, é importante dispor do maior tempo possível para obter os resultados dessa investigação e não esquecer de contemplar na viabilidade, a verba referente ao risco assumido, além da verba que deverá ser, naturalmente, destinada ao gerenciamento ambiental. Os resultados obtidos tanto na pesquisa quanto nas sondagens realizadas na Investigação Ambiental para Viabilidade, poderão ser aproveitados na Investigação Preliminar e Confirmatória, devendo ser complementados de acordo com os novos dados coletados. Isso quer dizer que o investimento destinado a essa etapa, em caso de efetivação da compra do terreno, poderá ser aproveitado. A figura 2 apresenta alguns fatores básicos que devem ser percebidos e levantados quando da vistoria ao terreno. A figura 3 mostra um esquema básico de gerenciamento ambiental a fim de reabilitar terrenos contaminados ou com suspeita de contaminação para incorporação imobiliária de uso residencial e/ou comercial.

29 26 Figura 2 - Fatores Básicos na Vistoria de Terrenos Fonte: Adaptado de CEF (2001). Figura 3 - Gerenciamento de terrenos contaminados ou com suspeita de contaminação Fonte: CEF (2001).

30 INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL PRELIMINAR A Investigação Ambiental Preliminar é normatizada pela NBR I e trata-se da avaliação ambiental inicial do terreno apresentado. Deve-se recorrer a todas as fontes de informações disponíveis, com o objetivo de investigar o terreno e a atividade atual, bem como todo histórico da área e de seu entorno. Essas fontes de informações vão desde o proprietário do terreno e possíveis funcionários que possuam conhecimento do local, até os órgãos públicos por onde, possivelmente, tramitaram processos sobre a atividade exercida. Como ferramentas para o levantamento de dados, poderão ser realizadas entrevistas, consultas aos processos públicos em órgãos como a prefeitura, cartório de registro de imóveis, corpo de bombeiros, etc.... Outra grande ferramenta que ajuda nessa primeira etapa é a internet. Alguns sites como o Google Maps, podem sinalizar uma possível alteração nas instalações da empresa investigada (ampliações, desativações e/ou alterações nos compartimentos construídos). Por se tratar do estudo que irá conduzir todas as demais etapas do gerenciamento ambiental, deve-se esgotar todos os recursos para obter informações relevantes sobre a área. Uma Investigação Ambiental Preliminar bem desenvolvida pode impactar diretamente e de forma positiva, o prazo e custo do gerenciamento ambiental e consequentemente do negócio. Após realizado todo mapeamento da área, será possível identificar os locais onde deverão ser realizadas as sondagens, ou seja, as áreas e compartimentos onde foram e/ou são realizadas atividades com potencial de contaminação. O relatório deverá apresentar a conclusão do estudo, bem como as recomendações necessárias para a continuidade do processo investigativo o que será a base para o próximo passo, qual seja, a Investigação Ambiental Confirmatória. A tabela 1, apresentada abaixo, disponibiliza um quadro orientativo com algumas das principais fontes de informações e os tipos de documentos que devem ser consultados. A NBR I através de seus anexos apresenta outras ferramentas que visam auxiliar no processo de elaboração da Avaliação Ambiental Preliminar.

31 28 Tabela 1 - Exemplos de fontes, tipos de informações e documentos normalmente utilizados na etapa de avaliação preliminar. Fonte: CETESB (1999).

32 INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL CONFIRMATÓRIA A investigação confirmatória conclui o processo de identificação de áreas contaminadas, apresentando como objetivo principal a busca de confirmar ou não a existência de contaminação e verificar a necessidade da realização de uma investigação minuciosa das respectivas áreas suspeitas, caracterizadas na etapa de avaliação preliminar (SABESP, 2001). São realizadas sondagens, nos locais identificados na Avaliação Preliminar como sendo potencialmente contaminados, para coleta de amostras de solo e água subterrânea. Essas amostras são enviadas para laboratório, onde serão geradas as análises que serão interpretadas seguindo os parâmetros e legislações vigentes que regem o assunto. Sendo assim, verifica-se que os, os resultados obtidos na etapa de investigação confirmatória são de grande relevância para subsidiar as ações do órgão gestor ou órgão de controle ambiental na busca da sequência dos trabalhos necessários para a solução do problema. Em se verificar que uma área, após a execução da etapa de investigação confirmatória, venha a ser classificada como área contaminada (AC), ocorrera a necessidade da execução das etapas do processo de recuperação de áreas contaminadas. Em contraposição, a mesma permanecerá classificada como área potencialmente contaminada (AP), devendo permanecer registrada, tanto no cadastro como na ficha cadastral, aguardando assim, novas informações ou ainda poderá ser excluída do cadastro, quando não for verificada a contaminação e/ou quando não mais existir atividades potencialmente contaminadoras em funcionamento no local. Ressalta-se que a metodologia empregada na realização da etapa de investigação confirmatória é composta essencialmente pelas seguintes partes: plano de amostragem, coleta de amostras, realização de análises e interpretação dos resultados, conforme se pode verificar pela figura 4.

33 30 Figura 4. A etapa de investigação confirmatória Fonte: CETESB (1999). 4.5 INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL DETALHADA Em se obtendo a confirmação de que uma área é contaminada, faz-se necessário definir, em função de critério do órgão ambiental, quais medidas deverão ser adotadas, para preservar de imediato os possíveis receptores identificados no entorno da área. Estas medidas são estabelecidas a partir de uma avaliação prévia da provável extensão da contaminação; da natureza dos contaminantes, sua toxicidade e carcinogenicidade; bem como em relação aos efeitos possível as pessoas, meio

34 31 ambiente e outros bens a proteger, identificados no entorno da área; podendo incluir necessariamente (CETESB, 2007): a) Isolamento da área; b) Restrição de uso do solo; c) Restrição de consumo de águas superficiais ou subterrâneas; d) Remoção imediata de resíduos, solos contaminados ou gases do subsolo; e) Monitoramento ambiental; f) Monitoramento de explosividade. Dessa forma, sempre que se verificar a presença de população direta ou indiretamente exposta, as autoridades e o responsável pela área devem levar em consideração a necessidade de adoção de medidas imediatas objetivando tornar o local minimamente seguro, até que sejam implantadas as medidas necessárias de remediação propriamente ditas; visto que esta população poderá estar diretamente exposta a um risco ainda não quantificado, que pode ser significativo. Evidentemente, não parece ser razoável, nessas circunstâncias, que se assumam a responsabilidade de postergação de ações efetivas, ou de uma inação, fundamentando-se apenas na presunção de que o risco é, ou virá a ser, eventualmente, aceitável (CETESB, 2007). Observa-se que a investigação detalhada subsidiará: a avaliação de risco, que será realizada com base nas concentrações de contaminantes observadas no local e na utilização de um modelo de exposição que reflita todas as vias de contaminação, as variáveis reais, condições de contorno condizentes com a problemática, receptores potenciais, taxas de emissão e fatores de atenuação pertinentes e padrões aceitáveis, sob os pontos de vista ambiental e de saúde pública, em função do uso pretendido para a área. (...) a tomada de decisão sobre técnicas e cenários de remediação, que deverão restabelecer a qualidade ambiental ou evitar a propagação e absorção decontaminantes por via direta, ou indireta, através da percolação de águas pluviais, através das águas subterrâneas, emissão de vapores e poeiras impregnadas de poluentes e absorção de contaminantes por plantas e outros tipos de alimentos, que podem provocar danos efetivos ou riscos à saúde da população e meio ambiente (CETESB, 2008).

35 32 Destaca-se que a metodologia empregada para realização da etapa de investigação detalhada é composta essencialmente pelas seguintes etapas: plano de investigação, coleta de dados na área contaminada e interpretação dos resultados (Figura, 5). Figura 5. Etapas da Investigação Detalhada Fonte: CETESB (1999). 4.6 ANÁLISE DE RISCO Observa-se que o objetivo principal da etapa de analise do risco se refere à quantificação dos riscos gerados pelas áreas contaminadas aos bens a proteger, como a saúde da população bem como os ecossistemas, edificações, instalações de infraestrutura urbana, produção agrícola e etc.

36 33 Verifica-se que essa quantificação é fundamentada em princípios de toxicologia, química e no conhecimento sobre o comportamento e transporte dos contaminantes. Observa-se que os resultados obtidos na etapa de avaliação de risco são determinantes para: caracterizar a necessidade de remediação em função do uso atual ou proposto da área; fundamentar o estabelecimento de níveis de remediação aceitáveis para a condição de uso e ocupação do solo no local e imediações; e fundamentar a seleção das técnicas de remediação a serem empregadas (SILVA, 2007). Destaca-se as seguintes etapas que devem ser levadas em consideração no processo de avaliação dos riscos, ou seja (SILVA, 2007): a) Identificação e quantificação dos principais contaminantes nos diversos meios; b) Caracterização da população potencialmente atingida pela contaminação; c) Identificação das principais vias de exposição e determinação das concentrações de ingresso dos contaminantes; d) Avaliação do risco por meio da comparação das concentrações de ingresso com dados toxicológicos existentes. Existem ferramentas e metodologias desenvolvidas para realizar a análise de risco. No Brasil o RBCA, software que estabelece as concentrações limites para os compostos de interesse na área de estudo e as planilhas para avaliação de risco em áreas contaminadas sob investigação desenvolvidas pela CETESB são as ferramentas mais utilizadas e solicitadas pelos órgãos reguladores. Vale esclarecer que essas ferramentas estabelecem valores orientadores que ao comparado com os valores obtidos nos resultados das análises laboratoriais das amostras de solo e água subterrânea, determinam se o grau de contaminação encontrado oferece risco aos potenciais receptores atuais e futuros de acordo com o uso. Além da identificação ou não de risco, também é possível diagnosticar a qual via de exposição (ingestão, inalação, contato dérmico, etc...) o risco está associado. Os resultados da avaliação de risco podem auxiliar em relação à tomada de decisão quanto às ações a serem implementadas, de forma a promover a

37 34 recuperação da área para um uso definido. Em determinadas situações, as referidas ações podem restringir-se à compatibilização do uso do solo com o nível de contaminação apresentado, não existindo, neste caso, necessidade de realização das etapas posteriores. A figura 6 demonstra de forma esquemática a metodologia para realização da etapa de Avaliação de Risco. Figura 6 - Etapas da Avaliação de Risco Fonte: CETESB (1999). 4.7 PLANO DETALHADO DA REMEDIAÇÃO Assim como a Avaliação Ambiental Preliminar, que é considerada de suma importância, pois norteia todas as demais etapas de investigação, O Plano de Remediação é o segundo momento em que se deve dedicar um bom tempo para a etapa de planejamento, pois será o instrumento utilizado como fundamento técnico

38 35 pelo órgão gerenciador ou órgão de controle ambiental para avaliar a possibilidade de autorizar ou não a implantação e operação dos sistemas de remediação propostos. Por conseguinte, observa-se que o plano de remediação deverá conter todas as informações necessárias sobre a área contaminada, levantadas nas etapas anteriores do gerenciamento (CETESB, 2001). Além das premissas necessárias para o desenvolvimento do Plano Detalhado da Remediação, nesse momento também é muito importante estudar todas as características do empreendimento que será implantado dando origem ao uso futuro do terreno, tais como: implantação, permeabilidade, cronograma de execução, instalações, etc... O cruzamento dessas informações permitirá a viabilidade do negócio, através da proposta de realização de etapas que poderão ocorrer concomitantes à execução da obra. Nesse momento também, será definido qual ou quais as técnicas de remediação mais adequadas para viabilidade do empreendimento, analisando diretamente os quesitos tempo, custo e espaço físico. Existem inúmeras técnicas de remediação que podem ser utilizadas isoladamente ou de forma combinada e o planejamento estratégico, com base em todas as informações levantadas até aqui, será fundamental para o sucesso do negócio. A aprovação do plano de remediação pelo órgão gestor ambiental deverá levar em consideração a qualidade dos trabalhos técnicos desenvolvidos e os requerimentos legais existentes, assim como a opinião de outras partes interessadas, como a população local, os responsáveis pela execução da remediação e outros (SILVA, 2007). A CETESB através do Manual de gerenciamento de Áreas Contaminadas, no capítulo XI que trata do Projeto de Remediação, sinaliza alguns pontos importantes para o desenvolvimento e execução de um Plano de Remediação eficaz, tais como: 1 - Premissas gerais referentes ao projeto detalhado da remediação; 2 - Projeto detalhado do sistema de remediação; Memorial descritivo;

39 Desenhos, plantas e mapas; Cronograma de execução; Plano de Segurança e Saúde; Plano de operação, manutenção, monitoramento e contingências; Programa de relatórios de andamento. 3 - Controles Institucionais. Vale ressaltar que dependendo do resultado da Analise de Risco, tratada no capítulo anterior, o Projeto de Remediação conforme item 2.5 supracitado, poderá se resumir em um Plano de Monitoramento, não havendo, portanto, a execução efetiva de uma operação de remediação e/ou de medidas de contingência. No entanto, se identificada à necessidade de uma operação e/ou medidas de contingência para eliminar o risco, deverá ser analisadas as diversas técnicas de remediação visando à escolha da que mais atender aos parâmetros ambientais e as premissas da incorporação imobiliária que se quer empreender no local Técnicas de Remediação Como abordado nesse capítulo, a escolha da técnica de remediação mais adequada para atender ao negócio, tanto do ponto de vista ambiental quanto da viabilidade técnica e financeira, deverá levar em consideração 3 fatores importantes: tempo, custo e espaço físico. A fragilidade em um ou dois desses fatores deverá nortear a escolha. Como exemplo, suponhamos um terreno pequeno, localizado em área nobre, com curto prazo para início de obra cujo resultado da investigação ambiental recomenda a necessidade de tratamento do solo. Nesse cenário temos problema de espaço físico e tempo, sendo assim, uma das possibilidades de remediação pode ser a destinação da parcela de solo contaminado. As técnicas de remediação podem ocorrer in situ (dentro do terreno) ou ex situ (fora do terreno). Ainda existe a possibilidade de combinação de técnicas ocorrendo de forma concomitante. Como exemplos de técnicas de remediação, podemos citar:

40 37 Remediações in situ o Sistema de bombeamento (pump and treat); o Sistema de Air Sparging; o Sistema de Extração de vapores (soil vapor extraction); o Sistema de Extração Multifásica (MPE); o o o Processos Oxidativos Avançados (POA); Barreiras Reativas, Barreiras Hidráulicas, Funnel Gate, etc. Biorremediação Remedição ex situ o Escavação, remoção e tratamento/ destinação final adequada. o As destinações podem ser: o Aterro K I e KII o Co processamento o o o Incinerador TDU unidade de dessorção térmica Biopilha ESSENCIS SP Uma das técnicas mais utilizadas para eliminar a contaminação em solo é a escavação/ remoção e destinação adequada. Isso porque é uma técnica rápida e segura para eliminar o problema. No entanto, deve-se tomar alguns cuidados de forma a garantir que o problema seja eliminado e não simplesmente transferido. A destinação de Resíduos Sólidos é normatizada pela NBR que trata também da classificação desse resíduo para a destinação adequada. A classificação de resíduos sólidos envolve a identificação do processo ou atividade que lhes deu origem, de seus constituintes e características, e a comparação destes constituintes com listagens de resíduos e substâncias cujo impacto à saúde e ao meio ambiente é conhecido (ABNT NBR ). Os resíduos sólidos são classificados em dois grupos - perigosos e não perigosos, sendo ainda este último grupo subdividido em não inerte e inerte (ABNT NBR ).

41 38 A figura 7 demonstra a classificação de resíduos sólidos, levando em consideração o risco oferecido à saúde pública bem como ao meio ambiente. Figura 7 Caracterização e Classificação de Resíduos Sólidos Fonte: ABNT NBR (2004).

42 39 Para os efeitos desta Norma, os resíduos são classificados em: a) resíduos classe I - Perigosos; b) resíduos classe II Não perigosos; resíduos classe II A Não inertes. resíduos classe II B Inertes. Após a classificação do resíduo sólido, deve-se escolher a forma e local de destinação, podendo ser aterro especializado co-processamento e incineração, onde nos dois últimos casos, o problema é eliminado e no caso do aterro, o problema é transferido. A relação entre a forma de destinação do resíduo sólido está diretamente ligada a risco x custos. No caso do co-processamento e incineração o custo de destinação é elevado, porém o problema é definitivamente eliminado. Já na destinação para aterro, o custo é menor, porém existe o risco na coresponsabilidade PLANO DE MONITORAMENTO Como sequência do processo de Gerenciamento Ambiental de Áreas Contaminadas, o Plano de Monitoramento deverá ser implantado após o processo de remediação, a fim de garantir à qualidade da água subterrânea depois de eliminadas as fontes de contaminação. O sistema de monitoramento tem o papel de acusar a influência de uma determinada fonte de poluição na qualidade da água subterrânea. As amostragens são efetuadas num conjunto de poços distribuídos estrategicamente, nas proximidades da área de disposição do resíduo (oferecendo subsídios para o diagnóstico da situação). A localização estratégica e a construção racional dos poços de monitoramento, aliadas a métodos eficientes de coleta, acondicionamento e análise de amostras, permitem resultados bastante precisos sobre a influência do método de disposição dos resíduos, na qualidade da água subterrânea (CETESB, 1988). Ao longo do processo de investigação, naturalmente, ocorreram à instalação de poços de monitoramento para coleta de amostras de água subterrânea e solo. De acordo com a análise dos resultados, deverão ser escolhidos poços estratégicos e de interesse representativo para serem contemplados no Plano de