Engenharia Econômica
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- Alexandra Casqueira Melgaço
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1 Universidade Tecnológica Federal do Paraná UTFPR Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras - GEOB Engenharia Econômica aplicada à avaliação de projetos imobiliários Eduardo G. Quiza (41) quiza@invespark.com.br Blog: Curitiba, PR 2011
2 Objetivo Utilização dos conceitos da Engenharia Econômica em aplicações típicas do Setor Imobiliário, com ênfase em: - Avaliação Econômica. - Análise de Performance Financeira de Projetos Imobiliários. Curitiba, 12 de março de
3 Custo de Oportunidade Custo de oportunidade de uma decisão é o valor da melhor alternativa abandonada em favor da alternativa escolhida. Mais adiante, este conceito será utilizado para definirmos a Taxa de Mínima Atratividade e sua influência na taxa de juros e nos fatores relacionados ao risco de projetos. Curitiba, 12 de março de
4 Eficiência Técnica x Eficiência Econômica O objetivo de um empreendimento (Projeto) é alcançar a máxima rentabilidade para cada R$ investido. Nem sempre a melhor alternativa técnica coincide com a melhor alternativa econômica. Curitiba, 12 de março de
5 Avaliação da Performance Financeira de Projetos Veículos x 4,50 R$/veículo = Receita bruta + ( ) 15,0% Prefeituras e CODESP = Receita líquida (s/ tributos) - 0 Custos e Despesas operacionais - 0 Despesas administrativas - 0 Impostos = Resultado anual Investimento Resultado anual 8,4 anos Retorno do investimento 50 anos Prazo de concessão Valor presente de 50 anos de resultado Investimento Prejuízo Curitiba, 12 de março de
6 Atenção A análise crítica é fundamental no processo de modelagem: não basta ler dados, é necessário convertê-los em informação útil. Cuidado com a primeira impressão causada por pesquisas e gráficos, principalmente quando se tratar de leitura dinâmica de jornais e revistas. Curitiba, 12 de março de
7 Cenário A R$/h Gráfico 1 Patrões Empregados ano Curitiba, 12 de março de
8 Cenário B Gráfico 2 (índice acum ano 1 = 100) Empregados Patrões ano Curitiba, 12 de março de
9 Cenário C 3 Gráfico Log (R$/h ) ano Curitiba, 12 de março de
10 Quem fez os gráficos? Gráfico 1 Gráfico (índice acum ano 1 = 100) Patrões Empregados R$/h Para 40 ilustrar a importância da interpretação dados, vamos tentar descobrir Todos os gráficos foram construídos com base nos quem divulgou os três gráficos Empregados abaixo, sendo que todos eles estão Patrões 10 matematicamente mesmos dados: corretos e utilizaram as mesmas informações, abaixo - - detalhadas: ano ano Dados fornecidos Patrões Empregados Gráfico 3 Salário 3 por hora no Ano 1 R$ 56,82/h R$ 2,84/h 2 Reajuste médio anual (10 anos) 5% 20% 2 Log (R$/h ) ano Curitiba, 12 de março de
11 Aplicações da Engenharia Econômica no Mercado Imobiliário Predizer rentabilidade e risco de projetos. Analisar alternativas de captação de recursos (funding). Decidir entre projetos concorrentes. Decidir qual o melhor regime tributário para uma empresa do setor. Avaliar imóveis com base na geração de renda. Avaliar viabilidade de revitalizações (retrofit ). Saneamento, Energia Elétrica, Telefonia, Transportes, Curitiba, 12 de março de
12 Definições Importantes Curitiba, 12 de março de
13 Definições importantes Capital: estoque de riqueza em algum ponto do tempo, o qual incorpora futuros serviços que podem ser desfrutados pelo seu possuidor. (Irving Fisher - The Nature of Capital and Income, 1906) Curitiba, 12 de março de
14 Definições importantes Renda: fluxo de serviços gerados pelo Capital durante determinado período, e que pode ser desfrutado sem alterar o estoque de riqueza que existia no início do período. (Irving Fisher - The Nature of Capital and Income, 1906) Curitiba, 12 de março de
15 Definições importantes Uma árvore frutífera representa o estoque de riqueza em um determinado ponto do tempo. Os frutos gerados, podem ser consumidos sem afetar a capacidade de gerar novos frutos no futuros. Curitiba, 12 de março de
16 Definições importantes Podem ser consumidos sem afetar geração de frutos futuros; Podem ser usados como sementes de novas árvores iguais, aumentando a capacidade de gerar frutos no futuro (reinvestimento). Curitiba, 12 de março de
17 Definições importantes Como a RENDA está associada a um FLUXO, sua mensuração só terá sentido econômico se refletir determinado período de tempo. BALANÇO PATRIMONIAL: informa o valor do Ativo em determinada data, a origem dos recursos para financiar o Ativo e o resultado. Curitiba, 12 de março de
18 Definições importantes - CUSTO: Valor da aquisição de ativos; - DESPESA: Consumo de ativos para gerar receitas; - DESEMBOLSO OU DESENCAIXE: saída de caixa; - RECEITAS: Acréscimos brutos de ativos, obtidos sem a ampliação das dívidas ou do capital (passivo); - ENCAIXE/RECEBIMENTO: Entrada de caixa; - RESULTADO: diferença (positiva ou negativa) das receitas e despesas em um determinado período. Relação entre lucro/prejuízo e caixa não é direto. Curitiba, 12 de março de
19 Definições importantes RENDA: Produto da riqueza que pode ser consumido (ou reinvestido) sem diminuir o estoque de riqueza que a gerou. FLUXO DURANTE PERÍODO. RIQUEZA: estoque de ativos em determinada data. Curitiba, 12 de março de
20 Engenharia Econômica Avaliação de investimentos para escolha do mais rentável. Aplicações típicas (âmbito profissional) - estudo de viabilidade de projetos; - avaliação de opções de financiamento de projetos; - substituição ou aquisição de equipamentos; - avaliação de empresas; - avaliação de imóveis; - estratégias comerciais de compra e venda. Curitiba, 12 de março de
21 Engenharia Econômica Aplicações típicas (pessoa física): - Determinação de juros praticados em operações de crédito ao consumidor. - Análise de opções de investimento. - Acompanhamento de financiamentos (SFH por exemplo). - Programar aposentadoria. Curitiba, 12 de março de
22 Por que Engenharia Econômica? Faixa de aplicação do Modelo 1 Faixa de aplicação do Modelo 2 Modelo 1 Modelo 2 Realidade Engenharia remete a modelagem: Fluxos de Caixa de projetos são estimados através de modelos. Curitiba, 12 de março de
23 Fatores externos tempo Projeto - Oferta e demanda. - Política fiscal, cambial e econômica. - Mercado externo, risco Brasil. - Desempenho do segmento. - Marcos regulatórios, $ alterações na legislação. - Meio-ambiente. - Gestão do projeto, produtividade, tecnologia. $ $ Fatores internos Risco Rentabilidade $ Investimento $ tempo Renda $ tempo Modelo para análise do projeto Engenharia Econômica - Análise de sensibilidade. - Determinação do valor e da rentabilidade. - Análise dos Riscos Estatística Finanças Contabilidade Auditoria Mat. Financeira Economia Pesquisas de Mercado Informática Pesquisa operacional
24 Ferramentas importantes Conhecer o segmento e setor do projeto em análise Dominar o processo de modelagem Matemática financeira Estatística Planilha eletrônica Curitiba, 12 de março de
25 Conhecer segmento/setor do projeto Trabalho de pesquisa e imersão: - conhecer todos os detalhes do projeto; - hábitos de consumo; - análise de projetos similares; - variáveis demográficas e outras que influenciam o desempenho do projeto. Curitiba, 12 de março de
26 Processo de modelagem Pré-requisitos - conhecer o projeto. - conhecer o setor e o segmento (do projeto). Ter bom senso. Exercitar a capacidade de análise. Curitiba, 12 de março de
27 Processo de modelagem Locação de lojas Sazonalidade Inadimplência Projeção da evolução Indexador Merchandising Res sperata... estacionamento Subida realizando perguntas. Uma pergunta complexa, gera diversas novas perguntas. O processo continua até chegarmos às perguntas que sabemos responder. A descida ocorrerá no sentido inverso, respondendo às perguntas.... Total de encaixes Total de desembolsos Renda Valor Curitiba, 12 de março de
28 Qual é o sistema mais simples? A B Curitiba, 12 de março de
29 O que define a simplicidade de um sistema?... A quantidade de informação necessária para definir o sistema ou... O número de pontos que você deve sensibilizar para verificar o impacto no sistema Curitiba, 12 de março de
30 O sistema B é muito mais simples! A B Curitiba, 12 de março de
31 Pessoas doentes normalmente apresentam inúmeros sintomas Conclusão: Peguei uma tremenda gripe!! tosse febre dor nas costas câimbras calafrios Curitiba, 12 de março de
32 Inicialmente as pessoas tratam os sintomas isoladamente. antitérmico febre xarope tosse massagem dor nas costas aspirina câimbras cobertores calafrios Curitiba, 12 de março de
33 ... mas os sintomas persistem É hora de consultar um médico para um diagnóstico preciso! Curitiba, 12 de março de
34 É pneumonia! Dor nas costas câimbras tosse dor muscular calafrios febre Pulmões comprometidos Mecanismo de defesa Raio X PNEUMONIA! PNEUMONIA Curitiba, 12 de março de ?
35 O paciente será curado dor nas costas câimbras tosse dor muscular antibiótico calafrios febre pulmões lungs comprometidos compromised Mecanismo de defesa PNEUMONIA Curitiba, 12 de março de
36 Resultado Econômico versus Resultado Contábil Eng. Jorge decidiu construir 4 sobrados, que ao longo de 1 ano de trabalho consumiram R$ 150 mil. Todos foram vendidos nesse período, apurando um valor total de R$ 186 mil. Supondo que Jorge possuía nível salarial anual de de R$ 36 mil... Um construtor investe seu capital na aquisição de terreno, incorpora um edifício residencial e apura resultado final de 15% sobre o valor investido. Se a taxa de remuneração do seu capital (restante) no banco foi de 17% no mesmo período... Resultado Contábil Lucro de R$ 36 mil Lucro de 15% Resultado Econômico R$ 0 Prejuízo de 2% Curitiba, 12 de março de
37 Atenção Cada projeto necessita de modelagem e análise próprias. Cuidado com os riscos de repetir modelos anteriores sem critério. A intuição, a capacidade de interpretação de dados e a observação causa-efeito serão preciosas para alcançar um bom resultado. Curitiba, 12 de março de
38 Obter dados. Fontes de pesquisas de domínio público. Pesquisas próprias. O modelo serve de ferramenta para analisar e projetar cenários que revelem informações importantes para do projeto. Torture os dados: eles sempre confessam. Análise de risco. Estatística Ninguém investe em projetos não fundamentados. Curitiba, 12 de março de
39 Planilha Eletrônica Avaliar diversos cenários gerando análise de sensibilidade. Acompanhamento e controle da performance financeira de projetos. Curitiba, 12 de março de
40 Universidade Tecnológica Federal do Paraná UTFPR Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras - GEOB Engenharia Econômica aplicada à avaliação de projetos imobiliários Eduardo G. Quiza (41) quiza@invespark.com.br Blog: Curitiba, PR 2010
41 Matemática Financeira Trata do estudo do valor do dinheiro ao longo do tempo. É proibido somar valores que não se refiram à mesma data. $ hoje $ futuro Basicamente resume-se a técnicas para transportar dinheiro no tempo Curitiba, 12 de março de
42 Comentários mais freqüentes Não entendo de matemática. Normalmente o maior problema está na leitura e interpretação dos cenários. O maior problema da matemática financeira é o português. Ler atentamente o problema e identificar o que se pede é a chave da questão, o resto são contas. Curitiba, 12 de março de
43 Princípio da preferência pela Liquidez Ter $ hoje é melhor do que no futuro. Adiar um recebimento gera um sacrifício que deverá ser pago com uma recompensa: Juros Curitiba, 12 de março de
44 Taxas de Juros Curitiba, 12 de março de
45 Taxas de Juros Uma taxa de juros eficiente deve remunerar: O risco da operação; A perda do poder de compra (inflação); O ganho real do dono do capital, que privou-se de usálo pelo tempo do empréstimo ou aplicação. i n = (1+ i p + i s ).(1 + f) -1 taxa de juros livre de risco risco inflação Curitiba, 12 de março de
46 Como expressar taxas de juros? Coeficiente(%): que parte do capital, será paga pelo seu uso, a cada unidade (período) de tempo. Unidade de tempo: dia, mês, trimestre, ano. Ex.: 15% ao ano A cada ano deverá ser pago 15% do capital emprestado, a título de juros. Curitiba, 12 de março de
47 Regimes de capitalização Juros simples: Juros pagos em um período não compõem a base de cálculo do período seguinte. Juros compostos: Juros pagos em um período são acrescidos ao capital para compor a base de cálculo do período seguinte. FV = PV.(1+i.n) FV = PV.(1+i) n Curitiba, 12 de março de
48 saldo devedor (R$) Comparação dos regimes de capitalização Evolução Saldo Devedor período R$ 1.000,00; i = 4% ao período; 15 períodos Diferença da função linear para exponencial aumenta com o número de períodos Curitiba, 12 de março de
49 Como Expressar Taxas de Juros (cont) Coeficiente (%) - remuneração do capital. Como expressar taxas de juros Unidade de tempo para aplicação do coeficiente sobre o capital. Regime de capitalização: especifica se os juros pagos em um período de tempo devem incorporar ou não a base de cálculo do próximo período. Exemplo: 2% ao mês, juros simples. Curitiba, 12 de março de
50 Como Expressar Taxas de Juros (cont) Juros Simples Aplicam-se sobre o capital inicial Quanto ao regime de capitalização Comportamento de PA Utilizados para prazos curtos Juros Compostos São incorporados ao capital ao final de cada período Comportamento de PG Mais usuais no mercado Curitiba, 12 de março de
51 Taxa de Juros: nominal e efetiva Efetiva O período de expressão coincide com o de capitalização São as taxas utilizadas nos cálculos Nominal O período de expressão não coincide com o de capitalização. Devem ser divididas ou multiplicadas pelo número de períodos de capitalização para obter a taxa efetiva equivalente. Curitiba, 12 de março de
52 É propaganda enganosa? Curitiba, 12 de março de
53 Fluxo de caixa: representação gráfica. PV valor presente (hoje) de uma certa quantidade de moeda n-1 n n períodos de tempo iguais 1 o 2 o 3 o n o Tempo (n o de períodos) i % ao período taxa de juros para cálculo deverá ser expressa (se necessário convertida) na unidade de tempo igual à do período. VF valor futuro equivalente ao VP depois de n períodos de aplicação da taxa de juro i. Curitiba, 12 de março de
54 Representação de um fluxo de caixa PERÍODO FLUXO DE CAIXA 0 FC 0 =PV 1 FC 1 2 FC 2 3 FC n-1 FC n-1 N FC n PV = FC 0 FC 1 FC 3 i % n-1 n 1 o 2 o 3 o o n n períodos de tempo iguais Tempo (n o de períodos) FC 2 FC n-1 Curitiba, 12 de março de FC n
55 Fluxo de Caixa: exemplo Representação temporal de um conjunto de entradas e saídas de caixa. $250 + $ 110 entradas - saídas x $ 200 Curitiba, 12 de março de FV ou VF 1% am $50
56 Tipos de fluxos de caixa quanto à periodicidade Periódicos Não Periódicos quanto aos valores Constantes Variáveis quanto à duração Limitados ou finitos Indeterminados ou indefinidos Curitiba, 12 de março de
57 Fluxo de Caixa Indeterminado PMT PMT PMT PMT i % ao período Nº períodos PV = PMT i Se o imóvel está alugado a R$ 700, e hoje 0,7% de remuneração do capital é uma boa taxa de retorno, o imóvel vale R$ 100 mil. Este conceito é utilizado popularmente para apurar de forma expedita o valor presente de um fluxo de caixa indeterminado (ou perpetuidade): - Preço de um imóvel em função da renda de locação. Curitiba, 12 de março de
58 Pagamentos Constantes i % ao período n x PMT n PV Excel VP (i%;n;pmt;vf;tipo) PGTO(i;n;PV;FV;tipo) PV = PMT. (1+i) n - 1 i.(1+i) n Curitiba, 12 de março de
59 Universidade Tecnológica Federal do Paraná UTFPR Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras - GEOB Engenharia Econômica aplicada à avaliação de projetos imobiliários Eduardo G. Quiza (41) quiza@invespark.com.br Blog: Curitiba, PR 2011
60 Pagamentos Constantes Exemplo de aplicação: Apuração do custo equivalente anual.
61 Universidade Tecnológica Federal do Paraná UTFPR Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras - GEOB Engenharia Econômica aplicada à avaliação de projetos imobiliários Eduardo G. Quiza (41) quiza@invespark.com.br Blog: Curitiba, PR 2011
62 Sistemas de Amortização - Os juros são sempre cobrados sobre o saldo devedor utilizado no período (custo do capital). - A amortização é a parcela da prestação que se destina a abater o saldo devedor. - A prestação é a soma da amortização (necessária para reduzir o valor da dívida ao longo do tempo) e juros (que remuneram o dono do capital pelo uso do seu capital ao longo do tempo). P = A + J Curitiba, 12 de março de
63 Sistemas de Amortização PRICE - Prestações Constantes SAC - Amortizações Constantes Mercado Imobiliário - Capitalização Mensal Curitiba, 12 de março de
64 Sistemas de Amortização Exercícios: Lista 2: (c) e (d) Lista 3: (2) e (5) Curitiba, 12 de março de
65 Crédito imobiliário Enquadramento da Operação Prazo máximo de Financiamento Taxa de juros efetiva anual Comprometimento da Renda com a Prestação Limite para Idade + Prazo de Financiamento Modalidade de Amortização Financiam ento máximo em relação ao valor do imóvel SFH 20 anos 11,95% 25% 70,5 anos SAC, Price 80% Carteira Hipotecária 10 anos 12,50% 25% 70,5 anos SAC, Price 70% Seguros Seguro de Danos Físicos no Imóvel - DFI 0,015% Seguro de Morte e Invalidez Permanente - MIP 0,077% Curitiba, 12 de março de
66 Métodos para avaliação de projetos Valor Presente líquido (VPL). Período de recuperação descontado ou Payback. Taxa interna de retorno (TIR). Índice de lucratividade e Taxa de Rentabilidade (IL e TR). Curitiba, 12 de março de
67 Pesquisa: métodos para avaliação de investimentos (Brasil, 2001) Curitiba, 12 de março de
68 Valor Presente Líquido (VPL) Diversos casos foram desenvolvidos utilizando este indicador. É obtido pela soma do valor presente de cada um dos termos do fluxo de caixa. Aplicável sem restrições a qualquer projeto. Define claramente o valor do projeto. A variável é a taxa de desconto praticada (TMA) Curitiba, 12 de março de
69 Valor Presente Líquido (VPL ou NPV) VPL= j=o, m FC j.(1+ i) -j Curitiba, 12 de março de
70 Período de recuperação descontado - payback Indica quanto tempo é necessário para que, a uma determinada TMA, o projeto seja pago. Curitiba, 12 de março de
71 Payback Ao resolvermos a equação VPL = 0, descobriremos um valor de j = z que tornará nulo nosso VPL. VPL=0 j=o, n FC j.(1+ i) -j =0 período j = z entre 0 e m que resolve a equação é o payback Curitiba, 12 de março de
72 Taxa interna de retorno (TIR ou IRR) Ao resolvermos a equação VPL = 0, descobriremos um valor de i = z que tornará nulo nosso VPL. VPL=0 j=o, n FC j.(1+ i) -j =0 O valor de i encontrado como solução da equação é a TIR do fluxo de caixa. Curitiba, 12 de março de
73 Taxa de Rentabilidade TR = VPL/VP(saidas) Curitiba, 12 de março de
74 Comparativo entre métodos VALOR PRESENTE LÍQUIDO N TOTAL DE SAÍDAS TOTAL DE ENTRADAS FLUXO DE CAIXA i = 1,30% VP FC VP entradas VP saidas ( ) ( ) (30.000) (29.615) (10.000) (9.745) VPL => TIR 2,43% TMA(%) VPL IL TR 1,30% ,0276 2,76% IL = 1,0276 1,80% ,0153 1,53% TR = 2,76% 2,30% ,0032 0,32% 2,80% (2.736) 0,9914-0,86% Curitiba, 12 de março de
75 Curitiba, 12 de março de
76 Comparativo entre métodos Curitiba, 12 de março de
77 Projetos Imobiliários Viabilidade do Produto - Adequação - Equilíbrio Oferta-Demanda - Localização - Projeto - Especificação - Preço e Condições Viabilidade Econômico-Financeira Curitiba, 12 de março de
78 Modelagem de Projetos Aquecimento: Usando o Excel para encontrar a solução do problema do jogo de cartas Curitiba, 12 de março de
79 Modelagem de Projetos Encaixes - Vendas - Liberações de parcelas do financiamento Curitiba, 12 de março de
80 Modelagem de Projetos Desencaixes - Custo de Construção - Custo do Terreno - Despesas Administrativas - Despesas de Venda - Despesas com Marketing - Impostos - Despesas com Financiamento Curitiba, 12 de março de
81 Confiabilidade dos Dados ALTA - Custo de Construção - Custo do Terreno - Despesas Administrativas - Despesas de Venda - Despesas com Marketing - Impostos - Despesas com financiamento Curitiba, 12 de março de
82 Confiabilidade dos Dados BAIXA Muito cuidado na avaliação dos custos efetivos da operação, além das surpresas com descolamento de índices. - Existência de financiamento - Vendas Curitiba, 12 de março de
83 Índices e Indicadores Auxílio na definição de parâmetros para modelagem de projetos - Custo de Construção: CUB, INCC - Pesquisas de mercado das entidades setoriais, (Velocidade de Vendas, Preço, Locação, Vacância, Oferta, etc.) - Pesquisas contratadas com finalidade específica Curitiba, 12 de março de
84 Fluxo de Caixa Avaliação de um projeto imobiliário - Mark-Up (Preliminarmente) - Valor Presente Líquido - Payback (utilizado em fluxo de caixas de projetos com horizonte longo - shoppings, flats, parques temáticos, locação, retrofit, etc.) - TIR (extremamente sensível - não vale a pela utilizar a não ser em projetos voltados a geração de renda no longo prazo shoppings, hoteis, built to suit) Curitiba, 12 de março de
85 Fluxo de Caixa Sensibilidade de um fluxo de caixa - Vendas - Funding - Horizonte do Projeto Curitiba, 12 de março de
86 Preço e Condições Área Base 107,68 107,68 107,68 Preço de Venda % sinal 8,00% 8,00% 8,50% Valor do sinal (R$) No. parcelas mensais % parcelas mensais 0,72% 0,72% 0,81% Valor das mensais (R$) No. parcelas anuais % parcelas anuais 4,90% 4,90% 4,98% Valor das anuais (R$) % parcela de chaves 64,92% 64,92% 65,34% Valor das chaves (R$) Parcelamento em 180 meses (R$) Renda mínima (BEP e HSBC) VPL A 1,6% a/m ,82% 2,63% Curitiba, 12 de março de
87 Velocidade de Vendas 0 Abr/ Mai/ Jun/ Jul/ Ago/ Set/ Out/ Nov/ Dez/ Jan/ Fev/ Mar/ Abr/ Mai/ Jun/ Jul/ Ago/ Set/ Out/ Nov/ Dez/ Jan/ Fev/ Mar/ Abr/ VPL ,89% Curitiba, 12 de março de
88 Gestão de Projetos A análise de viabilidade é fundamental para otimizar a rentabilidade de projetos imobiliários. Deve ser adotada também para o acompanhamento e controle, garantindo a correta tomada de decisão e ajustes de desvios. Curitiba, 12 de março de
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