Produto 5.4 Avaliação da Viabilidade Econômico-Financeira

Transcrição

1 Projeto Cooperativo de Pesquisa e Desenvolvimento entre FUB/CDT e TERRACAP Elaboração de Estudo de Viabilidade Técnica e Econômica do Parque Tecnológico Capital Digital Produto 5.4 Avaliação da Viabilidade EconômicoFinanceira Autorização UnB: Aceite Terracap: Data: / /2012. Data: / /2012. Elaborado por: Universidade de Brasília UnB Centro de Apoio ao Desenvolvimento Tecnológico CDT Laboratório de Tecnologias da Tomada de Decisão LATITUDE.UnB Pág.1/18

2 GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL Agnelo dos Santos Queiroz Filho Governador UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA José Geraldo de Sousa Júnior Reitor Tadeu Filippelli ViceGovernador Antonio Carlos Lins Presidente da Terracap José Humberto Matias de Paula Diretor de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos Dipre/Terracap Luiz Afonso Bermudez Diretor do Centro de Apoio ao Desenvolvimento Tecnológico CDT Rafael Timóteo de Sousa Júnior Coordenador do Laboratório de Tecnologias da Tomada de Decisão LATITUDE EQUIPE TÉCNICA Christiane Freitas Nóbrega de Lucena João Alberto Legey de Siqueira Patrícia Mussi Sarkis Renato Castelo de Carvalho Rossini Dias de Souza EQUIPE TÉCNICA Alexandre de Souza André Noll Barreto Andréia Campos Santana Ararigleno Almeida Fernandes Daniel Correia de Brito Daniel France Valadão Divanilson Rodrigo Campelo Edna Dias Canedo Egmar Rocha Fábio Lúcio Lopes Mendonça Flávio Elias Gomes de Deus João Paulo Carvalho Lustosa da Costa Jonathans Viana Oliveira Jorge Jaeger Amarante José Carneiro da Cunha Oliveira Neto José Renato Vieira da Silva Marcelo Pontual Márcio Mariano Lisboa Osvaldo Joaquim de Souza Rafael Timóteo de Sousa Júnior Renato Alves Borges Robson de Oliveira Albuquerque Saulo Daniel Monteiro Anacleto Ugo Silva Dias Valério Aymoré Martins William Ferreira Giozza Pág.2/18

3 SUMARIO 1 INTRODUÇÃO AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA DO Hipóteses Adotadas Simulações Quanto ao Valor Presente Líquido Positivo Fluxo de Caixa Utilizado na Análise Avaliação da Viabilidade da Sociedade Avaliação da Possibilidade de Venda do Terreno CONCLUSÃO Pág.3/18

4 1 INTRODUÇÃO A Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap), criada pela Lei nº , de 12 de dezembro de 1972, é uma empresa pública do Governo do Distrito Federal. Regida pela lei que a criou, pelo estatuto social da instituição e pela legislação aplicável às sociedades por ações, a Terracap tem por objetivo a execução, mediante remuneração, das atividades imobiliárias de interesse do Distrito Federal, compreendendo a utilização, aquisição, administração, disposição, incorporação, oneração ou alienação de bens. Pela Lei nº 4.586, de 13 de julho de 2011 a Terracap passou a exercer também a função de Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal, por intermédio da proposição, da operacionalização e da implementação de programas e projetos de desenvolvimento econômico e social de interesse do Distrito Federal, podendo inclusive promover o estabelecimento de parcerias públicoprivadas, constituição de sociedades de propósito específico (SPE) e promoção de operações urbanas consorciadas para implantação e desenvolvimento de empreendimentos considerados estratégicos pelo Governo do Distrito Federal. Nesse contexto, a Terracap constituise importante vetor das políticas públicas definidas nos programas que estão sendo implantados pelo atual Governo do Distrito Federal, em especial no que se refere ao Parque Tecnológico Capital Digital. Tendo conhecimento da cooperação existente entre a FUB e a Secretaria do Patrimônio da União SPU, do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, que vem ocorrendo desde janeiro/2009, com a coordenação do Laboratório de Tecnologias da Tomada de Decisão LATITUDE, do Departamento de Engenharia Elétrica da UnB, por intermédio de três projetos de estruturação de processos, metodologias e ferramentas de gestão da SPU, a Terracap constatou que a abordagem utilizada no trato do patrimônio da União pode ser estendida e aplicada ao patrimônio distrital, em especial no que se refere à gestão do projeto do. Além disso, as questões da estratégia de implantação do foram abordadas em estudos anteriores da UnB feitos sob demanda do GDF (Projeto FAPDFFUB de 2008), dando condições a que o tratamento do tema da gestão do seja realizado com conhecimento prévio do assunto. Tal experiência embasa a participação do corpo de profissionais do Laboratório LATITUDE nesta nova situação, considerando ainda que o é um parque da área de tecnologias da informação e das comunicações e no seu estudo de viabilidade será necessário trazer respostas a questões como: tipos e portes de Pág.4/18

5 empresas do setor de TIC que possam integrar o parque, tipos de serviços e produtos de maior potencial, capacidade produtiva, necessidades e existência de competências profissionais (engenheiros eletricistas, de redes, da computação, da produção, de automação e controle, cientistas da computação, da informação, tecnólogos), unidades acadêmicas capazes de pesquisar, inovar e transferir tecnologias para o parque, etc. Assim, e considerando a vasta experiência do CDT/UnB na elaboração de estudos de viabilidade técnica e econômica (EVTEC), a Terracap e o Laboratório LATITUDE, com apoio do CDT/UnB, deram início a conversações sobre a possibilidade de realização de projeto cooperativo de pesquisa e desenvolvimento, no sentido de, no contexto do aprimoramento da gestão do patrimônio distrital e da promoção de empreendimento estratégicos para o DF, realizar o EVTEC referente ao. Como resultado, foi estabelecido contrato TerracapFUB, tendo como objeto um projeto de serviços tecnológicos e informacionais que visa apoiar a implantação do, atuando na elaboração dos produtos constituintes do correspondente Estudo de Viabilidade Técnica e Econômica. Entre os produtos entregáveis do projeto foi especificado o Produto 5.4 Avaliação da Viabilidade EconômicoFinanceira, que é objeto do presente relatório técnico. Este produto destinase a sintetizar a projeção de investimentos, bem como de pagamentos, apresentando um fluxo de caixa do projeto. Pág.5/18

6 2 AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA DO O presente documento, definido dentro da estrutura de análise técnicaeconômica, tem como objetivo avaliar a viabilidade econômica da exploração comercial do Lote 1 do Parque Tecnológico Capital Digital. A viabilidade do projeto é avaliada em termos de Valor Presente Líquido positivo. 2.1 Hipóteses Adotadas Todas as hipóteses adotadas foram derivadas dos outros relatórios previamente desenvolvidos. Apresentase inicialmente o conjunto de hipóteses adotadas: Custo de capital nominal: 18,5% ao ano; Inflação: 4,5% ao ano; Custo do capital de terceiros (BNDES): 6,5% ao ano; Investimento da parceira: R$ ,65; Valor do terreno integralizado pela Terracap: R$ ,00; Número de rodadas de investimento: 4; Investimento inicial: o Terracap: R$ ,00; e, o Parceira: R$ ,84. Investimento no início do primeiro ano: o Terracap: R$ 0,00; e, o Parceira: R$ ,71. Investimento no início do segundo ano: o Terracap: R$ 0,00; e, o Parceira: R$ ,99. Investimento no início do terceiro ano: o Terracap: R$ 0,00; e, o Parceira: R$ ,11. Pág.6/18

7 As rodadas de investimento da parceira foram estruturadas com base na distribuição do Lixão existente no Lote 1, sendo as áreas de mais fácil ocupação destinadas às primeiras etapas das obras. O debate sobre as condições do terreno pode ser encontrado no item 5.1 do presente conjunto de documentos. Dessa forma, a dinâmica de ocupação, em termos de porcentagem da área total do Lote 1, foi assim simulada: Início das obras: Etapa 1 17%, total 17%; Ao longo do ano 1: Etapa 2 23%, total 50%; Ao Longo do ano 2: Etapa 3 25%, total 75%; e, Ao longo do ano 3: Etapa 4 25%, total 100%. Assim, no início do primeiro ano, 17% da área comercialmente explorável foi assumida como pronta para locação; no início do segundo ano de projeto, 50%; no início do terceiro ano, 75%; e, no início do quarto ano, 100%. Os fluxos de caixa seguem essa lógica. Para o aluguel, assumese um crescimento real de 1,5% no valor cobrado dos locatários. Serviços de manutenção, segurança, locação de vagas e gestão das vagas, terão um crescimento real de 1% ao ano. Para o fornecimento de energia elétrica, supõese apenas reposição inflacionária. Em termos de custos, os gastos com pessoal e equipamentos de manutenção e segurança seguem o mesmo crescimento real de 1% ao ano das receitas. Pessoal administrativo e outros custos tem previsão de aumento real de 0,5% ao ano. O maior aumento no valor dos aluguéis e demais serviços se deve à hipótese de que com o tempo a capacidade do em agregar valor às empresas lá instaladas aumentará e, consequente, o valor dos aluguéis e demais serviços prestados pela SPE poderá ser ajustado em termos reais. 2.2 Simulações Quanto ao Valor Presente Líquido Positivo A Tabela 1 apresenta a primeira simulação, onde se supõe que a Parceira e a Terracap dividirão os lucros da SPE segundo a participação que cada uma tiver no Capital Social da empresa. Como pode ser visto, para que a parceira atinja a meta nominal de Pág.7/18

8 18,5% de retorno sobre seu capital, é necessário que ela capte 27,1% do investimento realizado, R$ ,50, na forma de empréstimo do BNDES. Tabela 1: Lucro conforme capital social Cenário 1 (divisão equivalente ao Capital Social) VPL R$ ( ,38) PayBack 15 anos TIR Real 6,25% TIR Nominal 10,75% Necessidade de financiamento do BNDES 27,1% Custo de Capital Alavancado Real 10,75% VPL alavancado R$ ,95 Na Tabela 2, a participação da Terracap nos resultados da SPE foi reduzida para 50% do valor ao qual teria direito dada a integralização do terreno. Com essa alteração, o payback da parceira cai de 15 para 12 anos e o volume de recursos captados junto ao BNDES para que a meta nominal de 18,5% seja atingida cai para 7% do investimento da parceira, ou R$ ,86. Tabela 2: Redução em 50% da participação da Terracap Cenário 2 (Participação da Terracap de 50% da sua integralização) VPL R$ ( ,45) PayBack 12 TIR Real 8,71% TIR 13,21% Necessidade de financiamento do BNDES 7% Custo de Capital Alavancado Real 13,20% VPL alavancado R$ ,11 A participação da Terracap nos lucros é zerada na simulação da Tabela 3. Nesse caso, não há necessidade de captação de recursos junto ao BNDES, e o Payback é reduzido para 9 anos. Tabela 3: Participação nula da Terracap nos lucros Cenário 3 (100% do lucro para a parceira) Pág.8/18

9 VPL R$ ,49 PayBack 9 anos TIR Real 13,38% TIR 17,88% Necessidade de financiamento do BNDES 0% Custo de Capital Alavancado Real 14,00% VPL alavancado R$ , Fluxo de Caixa Utilizado na Análise O fluxo de caixa utilizado para o cálculo da viabilidade econômica é apresentado na Tabela 4. Pág.9/18

10 Tabela 4: Fluxo de caixa consolidado Ano RECEITAS 0, , , , , , , ,68 Aluguéis de imóveis 0, , , , , , , ,06 Taxa de gestão (10% do cond) 0, , , , , , , ,93 Recebíveis vagas próprias 0, , , , , , , ,11 Gestão vagas 0, , , , , , , ,36 Serviços de segurança e manutenção 0, , , , , , , ,02 Serviços de energia 0, , , , , , , ,00 Serviços de banda larga 0, , , , , , , ,20 DESPESAS , , , , , , , ,54 Pessoal Administrativo , , , , , , , ,91 Segurança e manutenção 0, , , , , , , ,16 Técnico informática 0, , , , , , , ,22 Técnico rede elétrica 0, , , , , , , ,13 Infraestrutura Terreno ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Adequação do terreno , , , ,19 0,00 0,00 0,00 0,00 Infraestrutura urbana e tecnológica , , , ,07 0,00 0,00 0,00 0,00 Laboratório de uso comum , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Unidade Aduaneira ,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Construção das edificações SPE , , , ,85 0,00 0,00 0,00 0,00 Manutenção e atualização tecnológica 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,27 0,00 0,00 Manutenção da estrutura física 0, , , , , , , ,88 Impostos , , , , , , ,12 Fluxo de Caixa Livre , , , , , , , ,14 FLUXO DE CAIXA LIVRE , , , , , , , ,14 SALDO ACUMULADO DE CAIXA , , , , , , , ,46 Pág.10/18

11 Tabela 4: Fluxo de caixa consolidado (continuação) Ano RECEITAS , , , , , , , ,22 Aluguéis de imóveis , , , , , , , ,72 Taxa de gestão (10% do cond) , , , , , , , ,74 Recebíveis vagas próprias , , , , , , , ,72 Gestão vagas , , , , , , , ,87 Serviços de segurança e manutenção , , , , , , , ,45 Serviços de energia , , , , , , , ,00 Serviços de banda larga , , , , , , , ,72 DESPESAS , , , , , , , ,10 Pessoal Administrativo , , , , , , , ,44 Segurança e manutenção , , , , , , , ,04 Técnico informática , , , , , , , ,52 Técnico rede elétrica , , , , , , , ,91 Infraestrutura Terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Adequação do terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Infraestrutura urbana e tecnológica 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Laboratório de uso comum 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Unidade Aduaneira 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Construção das edificações SPE 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Manutenção e atualização tecnológica 0,00 0, ,66 0,00 0,00 0,00 0, ,69 Manutenção da estrutura física , , , , , , , ,78 Impostos , , , , , , , ,86 Fluxo de Caixa Livre , , , , , , , ,12 FLUXO DE CAIXA LIVRE , , , , , , , ,12 SALDO ACUMULADO DE CAIXA , , , , , , , ,14 Pág.11/18

12 Tabela 4: Fluxo de caixa consolidado (continuação) Ano RECEITAS , , , , , , , ,22 Aluguéis de imóveis , , , , , , , ,73 Taxa de gestão (10% do cond) , , , , , , , ,92 Recebíveis vagas próprias , , , , , , , ,39 Gestão vagas , , , , , , , ,99 Serviços de segurança e manutenção , , , , , , , ,14 Serviços de energia , , , , , , , ,00 Serviços de banda larga , , , , , , , ,06 DESPESAS , , , , , , , ,23 Pessoal Administrativo , , , , , , , ,23 Segurança e manutenção , , , , , , , ,89 Técnico informática , , , , , , , ,89 Técnico rede elétrica , , , , , , , ,44 Infraestrutura Terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Adequação do terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Infraestrutura urbana e tecnológica 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Laboratório de uso comum 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Unidade Aduaneira 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Construção das edificações SPE 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Manutenção e atualização tecnológica 0,00 0,00 0,00 0, ,89 0,00 0,00 0,00 Manutenção da estrutura física , , , , , , , ,01 Impostos , , , , , , , ,89 Fluxo de Caixa Livre , , , , , , , ,99 FLUXO DE CAIXA LIVRE , , , , , , , ,99 SALDO ACUMULADO DE CAIXA , , , , , , , ,34 Pág.12/18

13 Tabela 4: Fluxo de caixa consolidado (continuação) Ano RECEITAS , , , , , , , ,66 Aluguéis de imóveis , , , , , , , ,07 Taxa de gestão (10% do cond) , , , , , , , ,79 Recebíveis vagas próprias , , , , , , , ,69 Gestão vagas , , , , , , , ,92 Serviços de segurança e manutenção , , , , , , , ,26 Serviços de energia , , , , , , , ,00 Serviços de banda larga , , , , , , , ,93 DESPESAS , , , , , , , ,87 Pessoal Administrativo , , , , , , , ,95 Segurança e manutenção , , , , , , , ,22 Técnico informática , , , , , , , ,93 Técnico rede elétrica , , , , , , , ,36 Infraestrutura Terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Adequação do terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Infraestrutura urbana e tecnológica 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Laboratório de uso comum 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Unidade Aduaneira 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Construção das edificações SPE 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Manutenção e atualização tecnológica 0, ,88 0,00 0,00 0,00 0, ,41 0,00 Manutenção da estrutura física , , , , , , , ,35 Impostos , , , , , , , ,03 Fluxo de Caixa Livre , , , , , , , ,79 FLUXO DE CAIXA LIVRE , , , , , , , ,79 SALDO ACUMULADO DE CAIXA , , , , , , , ,77 Pág.13/18

14 Tabela 4: Fluxo de caixa consolidado (continuação) Ano RECEITAS , , , ,84 Aluguéis de imóveis , , , ,09 Taxa de gestão (10% do cond) , , , ,17 Recebíveis vagas próprias , , , ,34 Gestão vagas , , , ,79 Serviços de segurança e manutenção , , , ,89 Serviços de energia , , , ,00 Serviços de banda larga , , , ,56 DESPESAS , , , ,22 Pessoal Administrativo , , , ,13 Segurança e manutenção , , , ,23 Técnico informática , , , ,98 Técnico rede elétrica , , , ,09 Infraestrutura Terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 Adequação do terreno 0,00 0,00 0,00 0,00 Infraestrutura urbana e tecnológica 0,00 0,00 0,00 0,00 Laboratório de uso comum 0,00 0,00 0,00 0,00 Unidade Aduaneira 0,00 0,00 0,00 0,00 Construção das edificações SPE 0,00 0,00 0,00 0,00 Manutenção e atualização tecnológica 0,00 0,00 0, ,45 Manutenção da estrutura física , , , ,49 Impostos , , , ,92 Fluxo de Caixa Livre , , , ,63 FLUXO DE CAIXA LIVRE , , , ,63 SALDO ACUMULADO DE CAIXA , , , ,63 Pág.14/18

15 2.4 Avaliação da Viabilidade da Sociedade Com base nas prováveis fontes de receitas e despesas oriundas do projeto e desenvolvidas em outros relatórios do contrato TerracapUnB, concluise pela viabilidade econômicofinanceira do Parque Tecnológico Capital Digital. É útil destacar que uma maior flexibilidade na NGB pertinente ao Lote 1 como, por exemplo, um aumento de 50% na área máxima edificável, teria impacto considerável nos riscos do projeto, o que aumentaria a probabilidade de o projeto atingir a rentabilidade nominal pretendida. 2.5 Avaliação da Possibilidade de Venda do Terreno Historicamente, a Terracap é uma empresa voltada para a venda do patrimônio imobiliário do Governo do DF. Portanto, qualquer avaliação de novos negócios só poderá estar completa com a comparação entre o novo negócio e a atuação tradicional da Terracap. Para que a avaliação das duas alternativas possa ser feita de maneira apropriada, é necessária a determinação do custo de capital implícito nos negócio da Terracap. Para isso, foi utilizado o edital 02/2012, último lançado pela empresa. Dados os valores praticados nesse edital, o custo de capital nominal da empresa está entre 6,18% e 10,03% ao ano. Adotandose como hipótese um crescimento real constante de 1% nos fluxos de caixa após o 36º ano, o valor de continuidade do projeto seria: Para 6,18%: R$ ,53; Para 10,03%: R$ ,64. Com um custo de capital nominal de 6,18%, mesmo que a Terracap não recebesse nenhuma participação nos lucros durante os 35 anos da sociedade, a integralização do terreno no negócio é economicamente mais vantajosa do que a simples venda do terreno e apresenta um Valor Presente Líquido de R$ ,47. Para um custo de capital nominal de 10,03%, a participação da Terracap na sociedade é economicamente preferível à venda do terreno desde que a participação da Pág.15/18

16 Terracap nos lucros não seja inferior a 35%, quando o Valor Presente Líquido do projeto é de R$ ,61. Visto que atualmente a Terracap acumula a função de agência de desenvolvimento regional e o projeto tem forte apelo com relação à mudança da lógica de desenvolvimento do Distrito Federal, não há razão que censure o uso de 6,18% como o custo de capital apropriado para avaliação do empreendimento. Portanto, mesmo no pior dos cenários, com a Terracap abdicando de todo da sua participação nos lucros durante 35 anos e com o uso de um custo de capital já adotado pela empresa em seus projetos, a participação na sociedade é economicamente preferível à simples venda do Lote 1. Pág.16/18

17 3 CONCLUSÃO Através de um trabalho coordenado e interdependente entre as equipes da Terracap e da Universidade de Brasília, as atividades de elaboração do Produto 5.4 foram planejadas, discutidas, executadas e documentadas. Com base nas prováveis fontes de receitas e despesas previstas para o, e feita a análise de VPL positivo da sociedade com um ente privado, concluise pela viabilidade econômicofinanceira do Parque Tecnológico Capital Digital. Vale notar que tal solução é também vantajosa com relação à simples venda do terreno do Lote 1 do. Destacase ainda que uma maior flexibilidade na NGB pertinente ao Lote 1, por exemplo, por um aumento na área máxima edificável, aumentaria a probabilidade de o projeto atingir a rentabilidade nominal pretendida. Vale observar também que o estudo de viabilidade econômica do é apresentado com base no retorno referente a fornecimento de infraestrutura e serviços compartilhados. Entretanto, é razoável prever que a entidade gestora do Parque também possa ter retorno de outras atividades que estejam sob sua administração direta ou em associação ou subcontratação com terceiros. Incluemse nessa hipótese: Serviços de convivência: alimentação, ginástica, serviços bancários, lojas diversas; Incentivo à inovação tecnológica: participação em joint ventures, formação de fundo de investimento do, alocação de capital de risco, etc. Promoção de interações cooperativas entre as instituições instaladas no : participação em pesquisa e desenvolvimento, patenteamento e gestão de direitos autorais, incubação, criação de startups, etc. A estimativa de custos e retorno referente a tais itens é mais susceptível a incertezas para ser realizada no presente, mas a gestora do pode organizar uma unidade específica para explorar tais possibilidades, independente da avaliação econômicofinanceira atual, visto que a previsão de retorno já se configura apenas com o fornecimento de infraestrutura e serviços compartilhados. As atividades envolvidas nesta etapa observaram formalmente a execução dos passos da metodologia elencada para gestão do projeto, PMP/PMI. A equipe da UnB considera que teve acesso a todas as informações necessárias à Pág.17/18

18 boa condução dos trabalhos e que a disponibilização dessas informações pela equipe da TERRACAP, assim como as atividades conjuntas de análise e discussão, levaram a etapa do projeto a bom termo. Brasília, 30 de Março de Pág.18/18