ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADORIA-GERAL DO ESTADO PARECER Nº Senhora Procuradora-Geral:

Transcrição

1 PARECER Nº Condomínio. Venda da coisa comum. Preferência do condômino. Será alienada em leilão a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos Senhora Procuradora-Geral: Trata-se de expediente encaminhado pela Secretaria da Administração e dos Recursos Humanos, questionando sobre a alienação de imóvel, cuja fração de 50% restou adjudicada à administração (Caixa Econômica Estadual) em decorrência de ação judicial, restando incorporada ao Estado do Rio Grande do Sul, permanecendo a fração de 50% do bem como propriedade de Aníbio Antônio da Silva. Destaque-se os artigos 504 e do Código Civil: "Art Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.". 1

2 "Art Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.". MARIA HELENA DINIZ (Código Civil Anotado. 9 ª ed. Editora Saraiva. SP. 2003, p ), ao comentar o artigo do novo Código Civil, que trata da venda da coisa comum, explicita que "se a coisa for indivisível ou se os consortes não a quiserem adjudicar a um só (Adcoas, n ,1980), indenizando os demais, ou, ainda, se a divisão for imprópria à destinação do bem, poder-se-á vender a coisa comum, amigável ou judicialmente (CPC, arts a 1.119), repartindo-se o preço entre os condôminos proporcionalmente ao valor de seus quinhões, observando-se na venda as preferências gradativas: o condômino em iguais condições prefere ao estranho; entre consortes, o que tiver na coisa benfeitorias de maior valor, e, não as havendo, o de maior quinhão.". Prossegue, ressaltando que, "na hipótese de venda de coisa comum indivisível, nenhum dos condôminos tiver feito benfeitorias, e sendo seus quinhões ideais iguais, far-se-á licitação entre estranhos, e antes de se adjudicar o bem ao que oferecer maior lanço, procurar-se-á efetuar licitação entre os condôminos, para que a coisa seja adjudicada ao que fizer a melhor oferta, preferindo-se, assim, em condições iguais, o consorte a um estranho". judicial: Dispõe o Código de Processo Civil sobre a alienação "Art Nos casos expressos em lei e sempre que os bens depositados judicialmente forem de fácil deterioração, estiverem avariados ou exigirem grandes despesas para a sua guarda, o juiz, de ofício ou a requerimento do depositário ou de qualquer das partes, mandará aliená-los em leilão. 1o Poderá o juiz autorizar, da mesma forma, a alienação de semoventes e outros bens de guarda dispendiosa; mas não o fará se alguma das partes se obrigar a satisfazer ou garantir as despesas de conservação. 2

3 2o Quando uma das partes requerer a alienação judicial, o juiz ouvirá sempre a outra antes de decidir. 3o - Far-se-á a alienação independentemente de leilão, se todos os interessados forem capazes e nisso convierem expressamente. Art Os bens serão avaliados por um perito nomeado pelo juiz quando: I - não o hajam sido anteriormente; II - tenham sofrido alteração em seu valor. Art A alienação será feita pelo maior lanço oferecido, ainda que seja inferior ao valor da avaliação. Art Efetuada a alienação e deduzidas as despesas, depositar-se-á o preço, ficando nele sub-rogados os ônus ou responsabilidades a que estiverem sujeitos os bens. Parágrafo único. Sempre que o depósito não for de se levantar dentro de trinta (30) dias, inclusive na ação ou na execução, o juiz determinará a aplicação do produto da alienação ou do depósito, em obrigações ou títulos da dívida pública da União ou dos Estados, com juros e correção monetária. Art Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes: I - o imóvel que, na partilha, não couber no quinhão de um só herdeiro ou não admitir divisão cômoda, salvo se adjudicando a um ou mais herdeiros acordes; II - a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos; III - os bens móveis e imóveis de órfãos nos casos em que a lei o permite e mediante autorização do juiz. Art Na alienação judicial de coisa comum, será preferido: 3

4 I - em condições iguais, o condômino ao estranho; II - entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de maior valor; III - o condômino proprietário de quinhão maior, se não houver benfeitorias. Art Verificada a alienação de coisa comum sem observância das preferências legais, o condômino prejudicado poderá requerer, antes da assinatura da carta, o depósito do preço e adjudicação da coisa. Parágrafo único. Serão citados o adquirente e os demais condôminos para dizerem de seu direito, observando-se, quanto ao procedimento, o disposto no art. 803.". Neste sentido, elenca-se algumas sugestões para que seja possível a alienação do bem: a) A melhor solução seria a oferta de venda do imóvel ao condômino Aníbio Antônio da Silva, proprietário da quota ideal, para adquirir a metade do bem de propriedade do Estado. Nesse caso, a licitação é inexigível, por inviabilidade de competição, na forma do artigo 25, caput, da Lei nº 8.666/93, tendo em vista a preferência do condômino na aquisição da coisa indivisível (CC, art. 504) e porque a venda de 50% de um imóvel ocupado pelo outro proprietário faz-se quase inviável, devendo ser justificado o procedimento conforme o artigo 26 da Lei de Licitações; b) No caso de venda amigável para terceiros, concordando o particular proprietário da fração do bem, necessária a sua prévia anuência e a realização do competente procedimento licitatório; c) Se Aníbio Antônio da Silva, proprietário da quota ideal do imóvel, não quiser vender o apartamento, deverá ser realizada a venda judicial, por meio de hasta pública e repartido o apurado (artigo do CC e artigo do CPC), pois será alienada em leilão a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos. Nesse caso, também a licitação é inexigível, com fundamento no artigo 25, caput, da Lei nº 8.666/93, pois 4

5 inviável a competição em procedimento licitatório formal, ausentes os pressupostos necessários à licitação, devendo ocorrer a justificação em expediente próprio (art. 26, da Lei de Licitações). MARÇAL JUSTEN FILHO (Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos. 8 ª ed. Dialética. SP. 2000, p. 275) destaca que essa "é uma conseqüência, que pode ser produzida por diferentes causas, as quais consistem nas hipóteses de ausência de pressupostos necessários à licitação". Frise-se, ainda, respondendo ao questionamento do Departamento de Administração do Patrimônio do Estado, não ser possível a anulação da adjudicação de parte do imóvel pela Caixa Econômica Estadual, pois decorrente de ação judicial que, certamente, transitou em julgado. Também não resta adequada a outorga da autorização de uso ao proprietário da metade do bem, mesmo que onerosa, haja vista ser difícil a cobrança dos valores devidos e despesas condominiais, já que eventual reintegração de posse torna-se impraticável, pois o condômino reside na outra metade do imóvel. Nesta manifestação foram enfocados apenas aspectos legais com base nos elementos fornecidos pelo administrador público. É o Parecer, smj. Porto Alegre, 12 de setembro de Andrea Trachtenberg Campos Procuradora do Estado SPI /05-1 5

6 Processo nº /05-1 Acolho as conclusões do PARECER nº , da Procuradoria do Domínio Público Estadual, de autoria da Procuradora do Estado Doutora ANDREA TRACHTENBERG CAMPOS. Restitua-se o expediente ao Excelentíssimo Senhor Secretário de Estado da Administração e dos Recursos Humanos. Em 04 de outubro de Helena Maria Silva Coelho, Procuradora-Geral do Estado.