GARANTIAS LOCATÍCIAS. 20 de março de 2012

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1 GARANTIAS LOCATÍCIAS 20 de março de 2012

2 As MODALIDADES estão previstas no artigo 37 da Lei 8245/91, mantidas pela Lei /09: I caução; II fiança; III seguro de fiança locatícia; IV cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

3 REGRA GERAL: garantias se estendem até a devolução do imóvel - artigo 39 É vedada mais de uma garantia (parágrafo único do art. 37).

4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO.

5 CAUÇÃO: Vincula a responsabilidade ao bem e não à pessoa. O bem caucionado pode ser do locatário ou de terceiro. O depositário. De DINHEIRO: Até 3 aluguéis (complementação com as atualizações) (JTA 119/344). Correção monetária e juros são do Locatário.

6 CAUÇÃO: De BENS MÓVEIS De RECEBÍVEIS com administração de banco. De TÍTULOS DE CAPITALIZAÇÃO: De BENS IMÓVEIS O problema da caução de BEM DE FAMÍLIA (Lei 8009/90).

7 FIANÇA: É contrato ACESSÓRIO (ao de locação), UNILATERAL (só gera obrigações para um), GRATUITO em geral, SUBSIDIÁRIO (exceto se prevista a solidariedade) POR ESCRITO!!! (art do Código Civil antigo, art.819 do atual)

8 CUIDADOS NA FIANÇA CASADOS: assinam os 2 UNIÃO ESTÁVEL: convém assinar os 2 SOLTEIRO: convém obter declaração no contrato REGIME DE SEPARAÇÃO DE BENS

9 PROBLEMAS: 1. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA (artigo 1483 do antigo Código Civil, artigo 819 do atual: a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva) 2. Vale até término do prazo ajustado para a locação ou até a entrega das chaves? 3. Responde pelos Danos? 4. A renúncia à exoneração é válida? 5. A oscilação da INTERPRETAÇÃO JURISPRUDENCIAL 6. Os PROJETOS DE LEI que tramitam.

10 OUTROS PROBLEMAS: o fiador poderá opor: 1. NULIDADE absoluta ou parcial da fiança; 2. Todas as EXCEÇÕES PESSOAIS; 3. BENEFÍCIO DE ORDEM exceto se renunciou; 4. Existência de TRANSAÇÃO entre credor e devedor sem anuência do fiador; 5. MORATÓRIA concedida pelo credor

11 MAIS ALGUNS PROBLEMAS: 1. A MORTE do fiador; 2. O PERECIMENTO DOS BENS do fiador; 3. O fiador "PROFISSIONAL"; 4. A DIFICULDADE DA COBRANÇA judicial; 5. O prejuízo nos ACORDOS.

12 SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA VANTAGENS QUEM PAGA o prêmio? As diversas COBERTURAS. BUROCRACIA" - existe mesmo? O comprador de fazendas

13 LOCAÇÃO SEM GARANTIA A Lei 12112/09 manteve a possibilidade do art. 42: Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

14 Possível a liminar em despejo por falta de pagamento: ART. 59 Par. 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

15 IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

16 Único modo de evitar o despejo: Art. 59, Par. 3º: dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos....

17 Assim, a caução, que garantia três meses de aluguel, foi extinta em agosto de 2009, uma vez que não foram pagos os aluguéis de maio, junho e julho. É o caso, então, de ser aplicado o disposto no artigo 59, 1, inciso IX, da Lei n 8.245/91, uma vez que o contrato ficou desprovido da garantia então existente. Em sendo assim, defiro o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 dias, devendo ser expedido o mandado tão logo prestem os ora agravantes caução no valor equivalente a três meses de aluguel. (Agravo de Instrumento , Desembargador Relator Jayme Queiroz Lopes, julgamento: )

18 TJ-SP - Disponibilização: terça-feira, 13 de setembro de GUARULHOS Cível 2ª Vara Cível / nº ordem 149/ Despejo por Falta de Pagamento Trata-se de ação de despejo movida por (...) em face de (...). Pretende o Autor, em sede de liminar, a desocupação do imóvel, nos termos do artigo 59, 1º, da Lei nº 8.245/91. É a síntese do necessário. Dispõe o artigo 59, 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, o que segue (...): Na presente hipótese, tem-se que, embora o contrato em questão tenha previsto a seguro fiança como garantia, os documentos de fls. 38/39 demonstram que houve extinção do seguro contratado. Desse modo, presente a hipótese legal, defiro a liminar pleiteada, a fim de determinar, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, que a Ré, em quinze dias, desocupe o imóvel locado, sob pena de despejo. Nos termos do 3º, do artigo 59, da Lei nº 8.245/91, deverá ser a Ré advertida de que poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62, da mesma lei. Comprovado o depósito do valor da caução, expeça-se o necessário. Aditando-se, se o caso, o mandado de citação. Cientifiquem-se eventuais sublocatários e ocupantes eventualmente encontrados no imóvel. Int.

19 CONCLUSÕES (garantias) Cada caso é um caso! Não garantem nada, diante da morosidade do Judiciário, exceto o seguro fiança e por isso as estatísticas mostram o seu crescimento. É necessária a sofisticação da análise do crédito concedido ao inquilino. Alugar sem garantia: devem ser analisadas vantagens e desvantagens. São sempre necessárias providências ativas dos locadores ou administradores: 1) correr com o despejo; 2) vistoriar periodicamente o prédio; 3) averiguar sempre o pagamento de tributos e despesas de condomínio.

20 Obrigado, Jaques Bushatsky

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